外埠市场招商方案

第一篇：外埠市场招商方案

2018年外部市场招商方案

一、目的：

完成公司渠道布局，开发南阳市区以外市场。

二、背景: 现阶段外埠县级市场客户实力偏弱，销售额很少，销售网点不能支撑公司销售业务，仍有空白市场新野、南召、桐柏、社旗等，通过走访，发现已有一定实力，经营一定品牌经销商，不会投入大量精力去主做本产品，且认为县城市场体量小，要求支持人员，退货等方面支持。想自主创业业务人员，比较谨慎，顾虑较多。

三、招商区域：

西峡，新野，社旗，南召，桐柏，镇平、内乡等

四、招商途径：

1、朋友圈传播，搜集意向客户。

2、上门拜访，搜集意向客户。

3、网络自媒体平台（如今日头条）精准投放，发布招商信息。（需要一定费用）

4、纸质传媒刊登招商信息。（古城广告，晶石广告等需要费用）

五、招商要求：

1、认同公司产品及经营理念。

2、熟悉当地市场，有创业激情。

3、有一定经济实力，并能与公司共同发展。

六、招商方法：

1、快消品经销商（如银鹭、花花牛等）或其推荐朋友；

2、县城最大小学附近的便利店或者面包房甄选出一家经营状态良好的店，给其供货。并约定好在销售情况良好的情况下，提供向其他店供货业务，培养成为经销商；

3、搜集有意向创业的业务人员，前期给予一定支持，培养成为经销商；

4、每个县开发1-2个经销商，开发家政渠道，流通及餐饮渠道。

七、产品及市场开拓支持：

1、家政渠道：鲜纯奶、酸牛奶、双歧等功能酸奶；

餐饮渠道：1L乳约而至、大白瓶等；

流通渠道和学校：炭烧酸奶、140杯酸奶、新袋酸、新杯酸、鲜纯奶；

2、达到一定数量（如300份）提供免费产品配送；

3、前期给予一定的促销活动支持；

4、前期给予部分临期产品调换；

5、宣传物料及宣传方案支持，如海报、宣传页、订奶单页、展台等。

2018年4月14日

第二篇：【精品】市场招商方案

市场招商方案

一、商业用房情况：

1.商铺总数： 73间 已销铺面： 72间 剩余铺面：1间 未售铺面

二、招商办法

(一)招商条件：

1、广告支持：共计50万。2个月时间

2、街道上有人行道的铺面划归商家经营使用，没有人行道的，作为公共过道使用。

4、装饰需要尽早明确；比如有没有灯之类的东西。

5、步行街街面过宽，不利于商业发展，建议零时性的经营场所或者是考虑给所对应的商家使用。

6、零时性的经营场所——透天主题茶室或咖啡馆，公司考虑怎么投入。

2.招商工作开展前我们要确定的几个基本条件：

A：哪些铺面我们可以进行出租

◎未售28间铺面 ◎受业主委托出租铺面

B：商业街业态模拟划分

C：根据业态划分进行街道的租金定位

3.社区商业达到一定规模体量，同时带有区域商业色彩的商业，前期宣传中步行街是我们商业的一个核心点，所以在招商步骤先社区配套业态招商后针对步行街进行重点招商，至于其它街道为辅助性的招租。

三、业态模拟划分：

业态分布情况模拟：

社区配套业态分布

业态分布情况模拟：

步行街业态分布

四、租金

租金分为3个层面

租金制定策略：

楷范围的租金(开发商)→商家承受租金→指导租金(开发商)→业主期望租金→确定租金

楷范围的租金(开发商)：

参考合现在已经有的意向商家可以承受的租金水位，结合街区的发展确定一个浮动的租金水平(初步设定2年内的租金)向商家进行初步的价格沟通，以确定商家的实际租金承受力；

各个街道指导租金及设定租金价差表

针对商家租金：

为了保证业主今后商业发展起来的租金上涨空间，同时也为了吸引商家，我们特制定下面的租金出租政策：交一年租金免半年的租金(使用一年半)

同一条街道的租金等级划分：

100㎡以上的铺面租金在下滑20%

150㎡以上的铺面租金下滑30%

针对业主的租金引导策略：

租金的确定一般来说是按照市场规律而来的，当然我们也参考了铺面的售价来定。作为商铺租金应该是结合市场面、铺面售价、业主的期望、开发商的引导和前期登记承租铺面商家的意见来综合考虑的。为了尽快使商业发展起来，我们认为应该租金在预定的基础上下调20%~30%，结合各种因素建议各个街道租金如下图：

五、效益评估

费用收取点：

1.铺面出租后，收取一个月的租金作为佣金

2.铺面承租后，收取一个月的租金作为佣金。

旧货市场(古玩、钱币、邮票)招商策划方案

第一部分：招商策略 第二部分：招商进度中的比例分配 第三部分：招商付款方式

第四部分：经济分析 第五部分 招商费用预算 第六部分：各楼层商品结构定位

第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容 第八部分：广告宣传策略

第九部分：开业庆典 第十部分：招商策划参与人员 第一部分：招商策略

招商策略：(略)

第二部分：招商进度中的比例分配

招商的前期阶段，招商的比例计划为：长治地区招商占80%左右；20%左右作为机动、炒作和对外招商。

根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可适当的提高租金价格。这样后期可以提高销售价格，在项目只有先租后售的情况下使商铺升值。

第三部分：招商付款方式

一、租金缴纳及优惠政策有以下四种方式：

1、一次性缴纳1年的租金，从第二年起租金递增5%；第三年租金递增6%；第四年租金递增7%；总体租金递增比例不超过原租金水平的20%。

2、一次性缴纳3年的租金，可免缴6个月的物业管理费。从第四年起租金递增5%；第五年租金递增6%；第六年租金递增7%；总体租金递增比例不超过原租金水平的20%。

3、首期缴纳5年租金的30%，入驻前再缴齐5年租金全款。从第六年起租金递增5%；第七年递增6%；第八年递增7%；总体递增比例不超过20%。可签定租约合同期为10年。

首期一次性缴纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6%；第八年递增7%，总体递增比例不超过20%。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选商铺位置的机会。

4、首期缴纳10年租金的30%，入驻前交齐10年租金全款。可获得12年实际使用权的优惠政策。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选商铺位置的机会。

二、租金缴纳及优惠政策2(备选方案)：

1、2同上。

3、第一段同上。

首期就一次性缴纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起(含第6年后半年)租金递增6%；第八年递增7%，总体递增比例不超过20%。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。

4、首期缴纳10年租金的30%，入驻前交齐10年租金全款。可获得11年实际使用权的优惠政策。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选商铺位置的机会。

三、分析(以均价0.6元计算)：

第6年租金收入：2900*365*0.6*1.05＝66.69万元；

第6年半年租金：66.69/2＝33.35万元；

五年租金9折损失租金：317.55*0.1＝31.76万元；

租五送6个月损失：31.76万元；

租五送一年的损失：63.51万元；

‘租五送一’比‘租五打9折’多损失：31.75万元；

‘租五送半年’比‘租五打9折’损失相等；

从上面的分析来看，一次性缴纳5年租金打9折或“租五送半年”对公司最有利，租五年送一年的优惠政策虽然损失最多，但比打9折只多损失47.63万，从而对商户的吸引力却大大增强。同时保证提前还贷提高公司的信用级别，综合考虑利大于弊。

注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用。

四、租金缴纳方式及提供优惠政策的理由：

考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，同时，及时还贷将有利于公司信用等级的提高，对将来的公司发展极其有利。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用(及抬高门槛)，达到自然淘汰的目的。同时，根据‘现金为王’的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。

另外，兼顾将来商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了尽量引导商户去选择5年一次性缴纳租金的方式。此方式达到的经济效益将在经济分析内容中计算出具体的数据体现。

第四部分：经济分析

一、缴纳(三年)租金经济分析

1、根据可出租建筑面积按2900平方米计算；

2、按照每层出租建筑面积平方米计算；

3、平均租金价格按0.6元/平方米。天计算； 每层定价为：平均租金价格为：0.6元/㎡.天

楼层 租金价格(元/㎡天)出租面积(㎡)说明 应完利润额(万元)

2层 0.5 1450 1450*365*0.5*3 79.39

1层 0.7 1450 1450*365*0.7*3 111.14

总计 均价0.6元 2900 共回收三年租金费用 190.53 说明：⑴、综合管理费：2900*1.2*365*3＝381.06万元。

⑵、第一年综合管理费：127.02万元。

二、缴纳(五年)租金经济分析

1、根据可出租建筑面积按2900平方米计算；

2、按照每层出租建筑面积平方米计算；

3、平均租金价格按0.6元/㎡。天计算；

每层定价为：平均租金价格为：0.6元/㎡.天

楼层 租金价格(元/㎡天)出租面积(㎡)说明 应完成利润额(万元)2层 0.5 1450 1450*365*0.5*5 132.31

1层 0.7 1450 1450*365*0.7*5 185.24

总计 均价0.6元 2900 共回收五年租金费用 317.55

说明：⑴、317.55万元的30%为：95.27元。

⑵、综合管理费：2900*1.2*365*5＝635.10万元。

⑶、第一年综合管理费：127.02万元。

第五部分：招商费用预算

招商总体费用包括人员开销、广告制作(包括印务)、媒体购买、管理费用等项，总费用预计在25.5万元左右，其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商非常顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。

分析：其中广告制作费用约占24%；媒体购买约占51%；行政与管理费用约占25%，应占比例符合正常市场运作中的比例分配。第六部分：楼层商品结构定位

楼层 商品布局

1层 工艺品区：玛瑙玉翠、陶瓷、竹木牙雕、皮影脸谱、佛教信物、民族服装、服饰；

古旧字画书刊区：文房四宝、古籍字画、旧书刊；

2层

古玩区：古器物、古钱币、中外钱币、文革遗物及生活用品；

古旧家俱区：仿古家俱； 第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容

一、招商准备工作：

1、完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册。

2、注册中文及英文的国内域名(.com.cn)及国际域名(.com)。

3、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。

4、完成设计制作物博园招商文案、招商楼书，包含项目功能分布及内部结构图。

5、完成设计制作物博园的主体、各分体效果图。

6、完成招商队伍的建立(招聘)，进行培训及人员甄选分配。

7、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。

8、确定公司组织机构和部门设置。

9、招商处的筹建。

10、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。

11、制定商户准入标准、条件、和招商规则。

12、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。

13、根据招商类别督促制定招商工作倒计时计划(包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等)。

二、招商时间安排：

招商前期准备工作阶段为：2006/05/10——2006/06/26

正式招商时间确定为：2006/06/27——2006/10/06

开业庆典筹划阶段：2006/10/11——2006/11/01 1、2006/05/10——2006/05/19完成招商人员招聘及培训工作，同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案。2、2006/05/20——2006/06/3 完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。完成项目标志等系列CI设计，确定识别系统(包括名片、信函、旗标等)。确定宣传包装概念及总体广告用语。3、2006/06/4——2006/06/23 完成前期招商文案、招商楼书制作，确定招商媒体广告计划(包括广告创意、制作、媒体购买选择等)、招商各项管理费用支出预算。完成各种POP、效果图等的制作。完成招商部筹建工作。

4、2006/06/26前完成一切招商准备工作。

5、2006/06/27 招商工作正式开始。6、2006/06/27——2006/07/10 配合组织公关活动，针对对象包括行业协会、政府部门的。7、2006/07/11——2006/09/11 招商第一阶段。

以长治为重点的招商工作，招商比例按计划控制在总体的80%以内。同时负责外埠招商工作人员在本地进行外地招商工作。8、2006/09/17前完成所有外地招商工作准备。9、2006/09/18——2006/9/27 招商进入第二阶段。在确保长治地区招商工作按计划顺利进行，并达到预期目标、回款理想的基础上，提高要求进行市场二次开发。目标定位于增加中心商品的品牌化、专业化、多样化等的内涵，外埠在这一阶段列为重点。10、2006/09/28——2006/10/07 招商进入第三阶段。本期工作重点是拾遗补缺，针对中心的结构进行微调整。做到符合物博园的原定市场定位及功能分布设计。

根据实际招商情况制定招商收尾计划，对招商工作未达到设定标准的进行最后突击攻关。12、2006/10/11——2006/11/01 开业庆典。

开业庆典的公关活动、促销活动、广告发布等。

三、达成目标(设定理由及达成手段)：

达成目标是按照商业项目招商的程序安排制定的最低限度招商进展要求。实际招商过程中，必须超额或提前完成此目标，否则将影响整个招商的成功。

1、2006/07/11——2006/09/11 第一阶段完成招商任务的80%。

此阶段主要操作方案是通过项目广告宣传及内部预登记商户，进行提炼筛选，电话及DM营销方式，从商业项目对投资者的吸引程度分析，达成此目标较有保障。

2、2006/09/17——2006/10/06 第二阶段完成招商任务的20%。

此阶段进入招商成熟期，由于前期招入商户的口碑相传作用，会同时吸引同业或相关联商户；另外第一阶段的电话、DM营销的滞后反应将在此阶段收效；同时外埠招商赴当地设点的大规模展开；以及国际招商部分预计于此阶段到达见效最明显阶段。

四、招商实施内容：

1、招商人员的招聘工作：

为了更好地完成项目的招商工作，需要根据需求进行对招商队伍的建立。由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。

招聘原则：对商业专业的招商人员，必须具有本行业从业3年以上招商管理的经验，优先考虑从事过商业房地产项目的招商工作、招商策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量全国性和国际客户资源者。

第八部分：广告宣传策略

广告宣传是招商中占用费用比例最大，操作方式安排对招商工作又会起到极大影响的部分。广告策划得当，会取得事半功倍的效果，取得良好的招商业绩将成为顺理成章(具体策划工作视领导决定由公司进行策划，广告公司配合制作和发布，还是全权委托策划公司进行策划和实施)。

一、广告宣传准备工作： 1、2006/05/01——2006/05/15 由卓志公司广告部完成广告推广策划方案及创意(创意与预算由广告公司或卓志公司广告部做出)。由公司决策层及相关人员审定并提出修改意见。

2、2006/05/16——2006/05/31 完成所有招商印刷品的设计、排版、印刷。包括招商文案、招商楼书、名片设计制作、POP广告立牌、拉架、擎天柱、户外广告牌、流动广告、礼品等。

二、广告宣传实施部分： 1、2006/05/01——2006/05/15 各种媒体发布准备工作就绪。2、2006/05/16——2006/05/31 完成户外、流动广告、平面、电台的发布。

3、2006/06/04 正式招商开始。同时配合相关的公关活动。4、2006/06/16——2006/08/25 密集广告轰炸期，“海、陆、空”全面协动(包括终端支持)。5、2006/08/26——2006/09/05 间歇叙述性广告投放，与形象广告穿插进行。根据招商情况调整广告发布力度，总体遵循递减投放的原则。6、2006/09/06——2006/09/20 根据招商进展情况，顺利的情况下调整大幅减少流动媒体的投放力度(成本控制)，保留平面媒体的投放计划。

7、2006/09/20 招商工作进入尾声，完成预定计划任务。

8、2006/09/20——2006/10/01 策划开业庆典准备工作。

第九部分：开业庆典

开业庆典就是掀起盖头的时候，应该做到浓重、热烈，并且得到社会各界的祝贺，场面必须宏大。除了必要的广告宣传方面的支持，同时还要将公关放在极重要的位置。调动一切可利用的社会资源，包括剪彩领导的确定：市区政府要员、体委有关官员、文化部门有关领导、各行业协会、商业组织领导。

第三篇：酒水全国市场招商方案及政策

酒水全国市场招商方案及政策

公司简介：

一、加盟条件：

1、在当地具有独立法人资格，具有一定的市场开拓与管理能力；

2、具有一定的经济实力与健全的销售网络，重商业信誉；

（有一定社会关系资源的、对经销葡萄酒有兴趣的自然人亦可加盟）

3、首期提货要求

a、省会城市经销商：首批提货不低于50万元；

b、地级城市经销商：首批提货不低于30万元；

c、县级城市经销商：首批提货不低于20万元；

d、省 级 经 销 商：首批提货不低于200万元；

e、地 级 经 销 商：首批提货不低于50万元。

二、管理模式

1、公司直接对各级经销商进行管理，并协助经销商开发分销商。

2、公司对经销商的开发采取“区域分品种独家经销制”，即公司对经销双方商定品种的经销商在约定区域和渠道内只发展一名。

3、公司将协助区域经销商开拓市场：在经销商的经营区域，派驻业务代表，协助经销商开发、管理市场。

4、区域经销商必须在其所在区域深度开发市场，使经销产品基本覆盖应进入的零售终端，公司原则上不对分销商及零售终端进行管理，直接由区域经销商管理。

三、广告支持

公司给予充分的全国性主流媒体（如央视、大型会展、高速公路高炮等）广告支持，全方位提升产品的知名度与形象。

四、促销政策

1、逢重大节日，根据市场情况，公司对各级经销商举行有利于销售的促销活动；

2、经销商可主动拿出促销活动方案向公司申请，经公司批准后可实施，并由公司和经销商按比例共同承担活动费用。

五、价格操作：

1、各地经销商进货价格为统一到岸价；

2、对分销价格实行建议价，但经销商可根据实际情况适当调整。

六、信誉金制度

为了市场的健康发展，避免各区域经销商跨区窜货，损害经销商与公司的利益，公司采取信誉金制度。合同期满，经销商没有违规行为，信誉金退还。

1、省会城市经销商信誉金5万元；

2、地级城市经销商信誉金3万元；

3、县级城市经销商信誉金2万元；

4、省级经销商信誉金10万元；

5、地级经销商信誉金5万元。

七、支持奖励政策：

1、首批提货随货配发相应品种的5%酒作为品鉴酒。

2、经销商举办的大型品鉴推广活动，给予品鉴酒支持。

3、销售人员支持（根据经销商所辖区域和实际市场状况决定人数。）

4、完成销售任务（以现金到帐为准），公司按其进货金额再给予5%—8%的扣点进行奖励（任务部分5%，超额部分8%）。另还有实物、旅游等奖励。

省会城市经销商首年任务300万元

地级城市经销商首年任务150万元

县级城市经销商首年任务80万元

省级经销商首年任务1000万元

地级经销商首年任务300万元

以上方案及政策适用全国市场，特殊市场及特殊情况可根据实际情况详议。

第四篇：大十字商业街市场营运及招商方案

大十字商业街市场营运及招商方案（建议案）

根据大十字商业街的工程进度，6月30日将全线竣工、交付使用。商业街竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作业展开策划，并提出本策划方案以供参考。

一、市场分析

1.1商业概况

1、商圈构成哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、新世纪、帝都百货、第一百货、新宇地下街、华洋地下街、五交化商场及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的60%以上。在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。

以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。

从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。

但从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。

2、竞争状况

近两年来，随着哈密市商业用地的大量开发，商业物业大量供应市场，过度的市场供应，打破了市场供需平衡。伴随着商业物业的大量供应，一些新建的市场也纷纷登场亮相，如领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、帝都百货、华洋地下街、五交化商场（统计的经营面积高达8万平方米）等，这些新的市场的开业，给原本就发展乏力的哈密商业市场带来巨大的压力，市场竞争进入白热化状态，差异性不强导致市场间竞争激烈，导致商户的频繁流动，形成“风水”轮流转的特点。

过度竞争表现在对消费者的争夺和商户的争夺两方面，在对消费者争夺方面，各商家纷纷使价格这一杀手剪，使整体行业的利润水平大副降低，大部分仅能够保本或微利经营，仅以部分品牌店经营尚可，于是大量上家纷纷向沿街品牌店和中高档商品靠拢，使高端市场也出现竞争激烈的情况；在商户招商方面，各时常更是使出出浑身解数，降租金、免租金、免一次装修费（甚至二次装修费）、扣点经营、品牌联营等各种形式层出不穷，即便如此，各市场也未能取得满意的招商效果，领先商场和新世纪等老牌商场在新市场的招商的强大压力下，出现商户大量外流，部分楼层空置的情形；领先二期在免租金进场的情况下，从去年六月起，历时半年方才基本招满商户，但面临市场巨大的压力，现今负一层的新扬超市早已撤除，一层出现大量空置，二层也出现部分空置。华洋地下街在完成精装修的情况下，依然乏人问津，开业日期一拖再拖。帝都百货依托太平洋百货的品牌，凭借兰州某百货管理公司优秀的管理团队和先进的管理模式，采用扣点式经营这一双赢的商业运作模式，同期进行了大量的广告传播和促销举措，整个招商情况依然不甚理想，开业后的经营前景还有待观察。因此，哈密商业市场的竞争称之为过度竞争或白热化的竞争根本不为过，市场供需的严重失衡及各市场定位缺乏差异性导致了这种残酷的竞争状况，这些现状对我方市场招商和经营时带来巨大压力，必须慎重应对。

1．2、市场消费状况

1、消费水平

哈密市城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限，成为哈密市商业发展的瓶颈。

2、经济水平

哈密市及周边乡镇仍是经济落后地区，城市规模小，低收入人口占总人口比列高，商品的消费仍以中低档商品为主。中高档消费主要集中于铁路、石油、行政事业单位及外来高收入人群。

3、城市经济结构

哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发 1

达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，进一步制约了商业的发展。

4、消费发展趋势

哈密市人口有限，经济发展缓慢，缺乏强势产业支撑，再加上大量新型商业市场的进驻，预计未来几年，哈密市的商业经营状况将很难改观，商业竞争将更趋激烈，专业化、细分化的市场运作已成必然。

二、SWOT分析

2．1优势与机会

1、规模优势，具备了成为一个商圈的硬件条件；

2、商业形态优势，商业步行街，最具发展潜力的商业形态；

3、购物环境优势，独具魅力的建筑风格，一流的休闲环境；

4、政府支持，给市场的招商和经营带来政策上的机会；

5、旧城改造，为该片区的发展创造了条件；

6、餐饮娱乐业合理的利润水平和良好的发展空间，为商业街餐饮娱乐的招商

和经营奠定了基础；

2．2劣势与威胁

1、区位劣势，与商业中心相距较远；

2、文化劣势，少数民族聚居区，对汉族人有一定的抵触心理；

3、规划劣势，双步行街，不能形成规模人流；门面房进深过小，不适宜规模买场的进驻；商业街两侧商铺为砖混结构，给大型餐饮酒楼的营业空间的连通带来困难；

4、商业市场过度竞争，使招商和经营面临极大的威胁；

5、消费水平的低下和消费增长有限，限制了商业市场的发展；

6、商户经营信心和市民消费信心的不足，导致商业前景暗淡；

三、市场定位

1、第一目标主力店

第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。

第一目标主力店以餐饮酒楼、休闲娱乐、超市、日用百货、小商品、美容美

发、服装加工店以及民特商品（包括地毯、手工艺品、药材等）为经营主体；

2、第二目标主力店

第二目标主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进商业街由单一的仅以餐饮娱乐和日用消费为主体的商业街向集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游为一体的品牌商业街过渡和哈密市新兴商圈能否崛起的关键。

第二目标主力店以经营服装、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。

3、第三目标主力店

第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。

第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。

四、经营布局

为使商业街整体的消费功能趋于完善，建立起真正意义上的品牌市场，完全有必要对商业街的经营布局和功能分区进行规划和引导。

4．1商品布局

3#、6#、9#、12#楼，购买商户以经营餐饮为主，可在此基础上加以定位和完善，建议以经营餐饮、娱乐、休闲、美容美发、民特商品为主，形成餐饮娱乐一条街；

11#、14#楼离菜市场较近，可进行互补性经营，适合经营土特产、日用百货、副食品加工零售、五金日杂、小商品为主，形成土产日杂一条街；

5#、8#楼距大十字较近，可吸引汉餐消费，建议以规模酒楼、品牌连锁餐饮、音乐茶座经营为主，形成商务餐饮娱乐一条街；

4#、7#、10#、13#楼，为全框架结构，适合经营超市、服装服饰、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、以及家电、音像制品，形成日用百货一条街；

1#、2#楼商铺面积较大，适合金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户的进驻和经营，以此完善商业街的商品和服务；

4．2楼层功能布局

两侧的商业街铺面，一层可用于营业门厅，二楼可规划为包厢或雅座；

中间的商业街，一层以门店经营和综合卖场为主，二层可规划为市场，在楼层南北两侧设计上下通道，形成室内步行街的经营格局；

4．3经营布局遵循原则

1、符合整个商业街战略定位的原则，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发；

2、适应不同商品经营业态格局的原则，如餐饮、娱乐等适合二层经营，因此主要规划在两侧的商铺；超市、服装等适合单层、分区经营，可规划于中间商

铺，形成上下分层、同层分区的经营形态；

3、尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；

4、合理有效使用空间的原则，是一二层组合还是一二层分割经营，必须从商品经营的空间利用出发；

5、经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面；

6、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可

在同一条街或同一功能区经营；

7、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑；

8、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成；

9、方便顾客消费的原则，在商业街商品布局及业态分布方面，体现了两个原则，其一是充分享受一站式消费的乐趣，其二是先购物、后休闲观光，再去餐

饮娱乐，符合人消费的习惯；

10、视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意；

五、经营策略

经营布局规范了商业街的硬件功能，而经营模式则是了完善商业街的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，大十字商业街才能获得良好的招商和经营成果。

在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了二十四字的经营模式：

——统一招商、协助经营、部分自营

——整和市场、完善政策、合理回报

1、统一招商

除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商

铺和整体买断（中心花园以南）的商铺，应采用统一招商的原则。对于投资户购买的商铺，应有经营公司与商户签定委托代管协议，由市场方统一招商。

市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和

品牌商户可采用以上多种方式展开，中小商户应以租赁为主。

2、协助经营

大十字商业街的经营形成协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由经

营公司进行市场的整体推介，协助进驻商户经营。

——强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全市人民都来此消费。

——每年一度的商贸洽谈会，促进商贸交流，提升市场形象。

——每年一度的哈密民俗艺术节，提高大十字商业街的文化及 艺术魅力。

——成立演艺中心，周未进行大型文艺演出，吸引市民前来观光消费。

——与旅游公司合作，形成哈密旅游定点购物景点，接待每年高达8万人次的旅客。——每年一度的哈密旅游节---哈密瓜节（计划），在此举办，吸引全国游客及本地市民来此观光消费。

——全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，购物者一个享乐的购物天堂。

——定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。

3、部分自营

经营公司必须有充分的思想准备，在招商效果欠佳或部分商户不原进入的行业进行自营，采用部分自营带动商户进驻，促进市场发展。在自营项目获得发展后，如不愿长期经营，可采取逐步退出的办法。具体包括：

——市场有需求，但前期招商效果欠佳的，如服饰等；

——经营项目有风险，经营户不敢经营的，但对提升市场品牌有重要作用的，如旅游商品等；

——有市场前景，但需要引导消费的项目，如化装饰品、文化办公用品、家电、音像制品等；

——百姓生活有需求，对促进人气作用巨大，但利薄甚至不赚钱的，如平价超市；——适当的公益性项目，如免费的休闲区；

4、整和市场

——整和市场功能，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六大功能于一体；——整和市场空间，进行合理商品布局，因业态不同可采用一二组合经营或一二层分割经营；

——整和招商，与投资户签定托管协议，进行统一招商；

——整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促削推广；

5、完善政策

——向政府及主管部门争取免税、免费的相关政策，让在此经营的商户受益；——完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；

——强化托管和统管措施，提高管理水平和能力；

6、合理回报

——保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；

——通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；

——通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售；

六、招商计划

1、成立商贸公司

市场的招商和经营都有赖于合理机构的成立，而商贸公司具备了展开上述业务的功能，因此，建议尽快成立商贸公司，以便对经营和招商方案进行审核，制定详细可行的经营和招商政策，并展开操作和执行。

2、确立市场经营模式

经营模式决定了市场经营的方式，经营模式确立，方可确定招商的政策，是联营还是引资、是租赁还是自营、或多种方式的结合。因此，经营模式必须尽快确立，否则具体的招商工作将很难展开；

3、制定具体的招商政策

——招商的目标和原则；

——招商工作的各项规章制度；

——制定不同商户（规模和经营商品等）的招商政策；

——制定不同商户的准入条件；

——确定招商合同样本；

——确定租金标准和联营等条件；

——确定优惠幅度和条件；

——部分大项目的招商方案；

4、招商区域和目标客户确定

——招商区域以哈密为主，大客户和品牌客户的招商区域为全国；

——招商的目标客户参见市场定位；

5、大客户及品牌商户的招商

——招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高市场招商效果，因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提前展开，预计在六月末即可展开；——收集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商；

——由经营公司抽调专业人才，成立大客户及品牌商户的招商招商小组，负责客户的招商和合作谈判；

6、市场招商的全面展开

——针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商户的招商工作全面启动；

——针对中小商户招商，主要利用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开人员推介；

——该阶段工作在七月十五日前应全面展开；

7、商户的登记和初选

——制定商户登记表（主要包括经营商品和面积等）；

——所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；

——对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；

——对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划；

8、商户资格审查

——审查经营类型；

——审查经济实力；

——审查经营能力；

——审查品牌优势；

——优先商户和淘汰商户确定；

——确定首披进驻商户；

——其余商户视招商情况决定是否入场；

9、与商户签定合同

——交纳租金或保证金；

——签定正式合同（联营或租赁等）；

10、自营项目确定

对招商效果不佳，但有必要经营的项目，确定自营的范围和规模，展开筹备；

11、开业筹备

——一次装修标准（初装修），建议由各商贸公司进行统一装修，一次装修以地面的铺装、墙面处理和水暖等管线的美化为主；

——二次装修（精装修），由商户自己装修，市场方可提供装修设计、材料供应和装修施工方面的支持；

——统一街道广告牌制作，进行街道的美化和亮化，烘托购物气氛；

——组织和督促商户进货；

——进行店堂的布置及商品陈列；

——进行开业活动的筹备；

——商业街部分街区开业（为二次开业预留伏笔）；

12、经营活动展开

详细的经营活动参见经营策略；

七、招商策略

7．1广告策略

1、广告形式

以硬广告传播为主，充分告之招商信息，期间配合新闻造势；

2、诉求内容

以对招商政策的诉求为主，配合物业优势的诉求；

3、广告媒体及投放规格

——报纸广告，以《哈密报》投放为主，在大客户招商阶段，配合一定量的《晨报》（乌鲁木齐）广告投放；

投放规格以1/2版为宜，强势推广期可进行整版投放；

——影视广告，以哈密电视台一套、二套和CCTV—6或CCTV—8投放为主；

投放规格以30秒招商广告、配合15秒购物广告和5秒形象标板广告投

放，并依据招商进度，随时投播字幕广告；

——印刷品广告，建议印制5000份招商手册，规格为16开、12—16个P，主要

向大客户和品牌商户邮寄和推介使用；

印制20000份海报，用于夹报、派送和针对中小商户推介使用；

制作招商政策说明书100份，主要用于对准客户或大客户推介和谈判；

——户外广告，以广告牌、布标、巨副、展板、彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告

为主；

广告牌以利用现阶段发布广告的广告牌为主，招商期间更换为招商广告即可；布标、巨副、展板主要在促销期间加以应用，以扩大传播效果；

彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告等主要应用于商业街现场，用来烘托现场气

氛；

7．2促销策略

A、公关活动

1、活动主题

大十字商业街招商经营推介会

2、活动目标

——借经营推介会，加强与经营商户间的沟通，获取大量准客户资料，促进招商；

——借经营推介会，对市场招商政策进行全方位的推广；

——引起社会广泛关注，提高传播效果；

——邀请各媒体参与，进行新闻炒作；

3、活动内容

——发布招商信息和招商政策公告；

——展开客户登记和预定；

——邀请知名商界人士发言，活跃现场气氛；

——进行自营项目的供应商投标；

4、活动地点

建议在哈密市和乌鲁木齐两地展开；

5、活动时间

哈密的活动时间建议在七月十日展开，乌鲁木齐的活动时间建议在七月二十日展开；

B、开业庆典

1、活动主题

哈密商业第一街——暨大十字商业街开业庆典

2、活动目标

——借庆典传达开业信息，强化市场信心；

——借开业庆典提升市场品牌形象；

——借开业庆典吸引大量消费者前来购物、消费，提升市场人气，增强商户信心；

——借庆典形成良好的经营势头，促进未完成招商目标的商户进驻；

3、活动内容

——在大十字商业街中心广场举行竣工典礼；

——邀请市政领导及佳宾现场参与，并致贺词、剪彩；

——剪彩完毕后，举办为期15天的文艺汇演，以此聚拢人气，活跃现场气氛； ——开业期间举行购物、消费中巨奖的促销活动，购物和消费客户品凭消费小票，均可在市场处领取奖券若干（依消费金额而定），凭此奖券可在促销结束后兑奖；

——一等奖一名，奖品为奥拓小轿车一辆，二等奖及其它奖数量和奖品另定； ——邀请新闻媒体现场采访报道；

4、活动地点

大十字商业街现场，主会场选择在中心花园进行；

5、活动时间

预计在8月18日左右举行，具体时间依据招商成果而定；

C、开业后的促销活动

主要参照经营策略中协助经营部分展开，详细的操作方案依据时间进程提交。

第五篇：山东市场招商可行性方案

山东市场789招商可行性放案

目标保守意向签约任务：

7月：5个 8月：6个 9月：10个

总共：21个

目标保守签约任务：

7月：2个 8月：3个 9月：5个

总共：10个

目标重点市场的的划分：

山东：（备注：蓝色的为全国100GPD占14个黑色为全国百强县24个）

胶东区域：

青岛市、胶州市、即墨市、平度市、胶南市、莱西市、烟台市、龙口市、莱州市、蓬莱市、招远市、莱阳市海阳市 潍坊市、高密市 昌邑市 安丘市 青州市 威海市、文登市、荣成市 日照市、鲁西南区域：

济宁市、兖州市、邹城市、泰安市 新泰市、肥城市、德州市、禹城市 聊城市、临清市 滨州市、菏泽市滕州市 章丘市乐陵市邹平县曲阜市 恒台县 枣庄市、宣传投放建议计划（胡提议 韩复议）

为配合公司09年招商战略，保障重点市场的招商成果，实现公司制定招商目标，提高经销商实力，随建议如下招商宣传投放计划：

1、7月23日，齐鲁晚报1/4版招商广告；

2、7月22日，完成与山东建材网的合作，发布招商信息；

3、7月24日，完成与中华橱柜网的合作，发布招商信息；

4、7月31日，完成公司网站的信息更新，加入招商信息的版块；

5、8月15日，完成公司招商画册的更新，并印刷完毕并投入使用；

6、8月20号，完成公司中国橱柜报和瑞丽家具上的招商信息发布；

山东省目前行走按两条路线划分：

（当然具体市场按实际市场机动去划分）

7月19号：

胡金龙走鲁西南路线，重点走访上述重点市场但也是按市场机动去走，主要的是走地级市场； 7月23号

韩俊走胶东市场路线，重点也是上述市场，但也是按市场要求去走也是灵活的也是先走地级市场为主。

具体市场招商思路落地策略（做可以做的策略以及改变可以改变的策略）：

去任何一个目标市场都是按照这个方法去傻瓜试的执行：

地面作战的可行性方案：

寻找客源的可行性放法：

建材市场招商（具体分析方法）：

目标：意向签约客户1-2个

目的：当我们到达一个目标市场以后首先了解和打听当地市场有没有大的出名的建材市场比如说红星美凯龙、居然之家、济南银座以及各地主要建材市场招商部负责人的联系电话并与之沟通，通过他们的推荐可以获得一些优秀加盟商；方法：第一可以在网络上搜所各地的比较大的建材市场的招商负责人的联系方式和姓名，并与其沟通，建材市场的相关情况，同时询问和了解可有想做橱柜以及目前做的不好的相关人的联系方式，以及介绍志邦公司的相关介绍从而可以获得我们所需要的资料和信息；第二 如果网上找不到相关建材招商负责人的联系方式和姓名，那就在到达到每个市场期间，计划抽个时间去登门拜访建材市场的招商负责人于之沟通，说明我们的目的以及可否有我们所需要的信息。执行：胡负责鲁西南区域市场，韩负责胶东市场。

主要竞品（具体分析方法）：

目标：意向签约客户1-2个

目的：通过拜访各建材市场招商负责人或直接了解市场后，获之我们所需要的信息，比如哪些经营不好的品牌经销商，去与之沟通了解他做不好的真正原因以及知道他心里真正所想要的东西是什么，鼓励主要经营不好的或对原公司有意见的竞争品牌加盟商和其他品牌厨柜商加盟（策反）；方法：利用网络渠道或老经销商渠道或下市场去了解当地竞争品牌的经营状况并进行认真分析，对经营不好或者没利润以及想换品牌的经销商，进行深入的沟通。执行：胡负责鲁西南区域市场，韩负责胶东市场。

装饰公司（具体分析方法）：

目标：意向签约客户1-2个

目的：鼓励从事装修行业的业内人士加盟；方法：网上查找或老经销商或自己下市场去寻找各地比较大的比较有实力装饰公司老板或负责人，然后在建立一个档案对其分析，找有想做的橱柜的老板，在约时间具体沟通。执行：胡负责鲁西南区域市场，韩负责胶东市场。相关建材商（具体分析方法）：

目标：意向签约客户1-2个

目的：鼓励从事与厨柜相关的行业的人士加盟；方法：去当地市场找卫浴或地砖或地板或木材或家具等行业的老板，通过沟通找适合我们志邦的客户。执行：胡负责鲁西南区域市场，韩负责胶东市场。

展会（具体分析方法）：

目标：意向签约客户2-3个

目的：利用上海展会期间的集中优势大力开展招商加盟的后续重点客户；方法：在把前期的上海展会客户的资料再重新筛选一次，去寻找志邦的潜在意向客户。执行：胡负责鲁西南区域市场，韩负责胶东市场。

利用各地的网络资源和行业网站招商（具体分析方法）：

目标：意向签约客户3-4个

目的：利用各地的专业网站或论坛的作用针对性招商；方法：各大区域招商负责人在自己的招商区域里面，收集网络资源和行业网站，发布志邦的招商信息，比如长沙的中国橱柜网以及山东的建材网以及胶东在线以及个本地的建材网站。执行：胡负责鲁西南区域市场，韩负责胶东市场。

利用公司的电话咨询（具体分析方法）。

目标：意向签约客户3-4个

目的：通过公司资源，获取我们的招商客户资源。方法：通过公司专人去负责整体来电话咨询的客户通过填写审核表以及判断其等级价值。执行：有韩珊珊负责，接电话整理客户资料，然后及时把有意向的客户资料发给所在区域的招商负责人。

当然光有地面似的傻瓜似的方法是不行的，我们能做是我们可以做的，我们能改变的是我们改变的，但我们不能改变的只有靠公司去改变，我们需要高空拉动，要切实完成上述的任务，我们需要公司的全力的支持。

结果：

通过上述的傻瓜似的方法我们在每个市场至少待上2-3天，在每个市场发掘出3-5个意向签约客户（上述的方法可以灵活的去执行根据各地的市场实际情况去做），争取签约1个客户。

对于一些特殊的市场要做一些DM宣传单页以及当地建材网站或进行一些其他特殊的方法进行招商宣传，必须提前分析其作用优势再报批张总，决定是否去做。招商广告宣传语言：可以由区域负责人定，也可以采用：中国橱柜品牌10强品牌 志邦橱柜 强进登陆山东市场 火暴招商全面开始 7 8 9 三月 凡加盟志邦橱柜的新老加盟商 都将可以免 加盟费 同时 获得一定程度的装修费。招商火暴热线：鲁西南 胡经理 ***胶东 韩经理 ***！

客为什么来--加盟策略（和以往有什么不同的地方）：

原则：“组团忽悠“ 谈的不要太深，关键要知道对方所关心的关键点以及要告诉对方志邦是谁，志邦此次招商加盟的新政策----在原有的基础上免加盟费以及补助一定程度的装修费，要最大力量的把客户请到工厂来 由张总来谈。

招商策略四大变化：

第一：亚洲最大的橱柜制造基地之一—志邦橱柜生产基地横空出世

志邦花费巨资投厂建设亚洲最大规模的橱柜生产基地，大规模的工厂规模决定我们的产能必将扩大，产能的扩大也将注定志邦的市场规模的扩大，其一切的连锁反映注定了志邦要加大渠道的建设和网络的扩大，渠道建设和网络的扩大也将注定我们必须把调整我们的策略。第二：上海展会拉开招商新纪元

和以往不同的是公司决策层，在今年上海的展会的规模和布局都是空前超越的—超越了自己超越了行业对手，而且战略布局也明显改变了变成了建设和扩大网络布局为主，特别是26号下午所举行的志邦行天下---推介会，所取得的成绩充分说明了志邦开始了大的思路调整，大象开始动起来开始跳舞了，其威力在行业足可以震撼，在此时此刻加盟志邦必将是最好的时机。

第三：09年公司战略明确定位扩大渠道建设和网络布局作为首要任务

行业非常清楚明白，志邦向来都是以自营分公司模式在业界而出名，志邦很少亲易调整策略，但在此次营销大会上，志邦将全国分为四大区域开始渠道扩张—华北大区、华东大区、西北大区、西南大区，志邦动了，志邦舞了，大象开始跳舞了，志邦将挥刀渠道，将整个战略策略变了，首次将渠道建设和网络布局放在首要位置上，方向的调整必将在行业引起悍然大波，行业渠道将重新布局和洗牌。

第四：从新全面改版和调整新的加盟门槛和加盟政策

方向变了，策略也要跟着改变，公司将全面调整加盟政策和门槛，将计划在三年内打造500店的战略部署，新的加盟政策将是非常灵活和人性化，一切都灵活的，只要你真诚想从事橱柜行业，想做品牌橱柜代理，认可志邦想加盟志邦一切都好谈，新的政策将是无比的诱惑和在行业具有超强的挑战性，让我们试目以待，心动不如行动赶快来工厂考察吧，让我们一起飞翔。

通过上述的可行性的执行策略，完全可以确保每个市场3-5个意向签约客户，最终确保至少请一个人来工厂考察，从而达到签约的目的！通过上述40个市场的分析 可以至少获得120个潜在意向客户 按1折的比例 也至少 签约12家！从而确保山东总共 20家店的目标。

加盟事业部 韩俊

2009年7月18日