谈前期物业管理交接验收

第一篇：谈前期物业管理交接验收

公元物业管理网——谈前期物业管理交接验收

谈前期物业管理交接验收

重庆国土房管局

物业承接验收制度是国务院《物业管理条例》确立的七项重要制度之一，该制度执行的好坏，直接关系到物业能否正常使用及广大业主、使用人的人身安全等业主的切身利益，它的建立和完善，有利于减少物业管理矛盾、纠纷。前期物业管理交接验收是物业承接验收的基础只有搞好了前期物业管理交接验收，在后期的物业管理活动中，物业承接验收才能得于继续开展。

一、前期物业管理交接验收的重要性

前期物业管理交接验收是物业管理企业承接前期物业管理服务过程中，对新建物业共用部位、共用设施进行查验，接受有关移交资料，代表业主要求建设单位解决新建物业的建设遗留问题，并与建设单位办理物业承接验收手续。

(一)前期物业管理交接验收是物业承接验收的基础。前期物业管理交接验收主要是对新建物业是否按设计要求建设施工，物业共用配套设施是否完善，物业使用功能是否完备，质量是否合格等方面进行查验。物业管理企业通过前期物业管理交接验收及时了解新建物业的概况，点交新建物业的配套设施设备，发现新建物业的建设遗留问题，并与建设单位就该遗留问题达成解决方案，交接竣工总平面图、物业质量保修文件和物业使用说明文件等资料，为后期的物业管理服务和以后的物业承接验收打好基础和做好准备。

(二)前期物业管理交接验收是保障业主合法权益的重要途径。目前，新建房屋综合验收已取消，房屋验收由主体结构验收、消防验收等多个专项验收组成，购房人与开发建设单位以是否取得房屋使用说明书和房屋质量保证书作为房屋的交付使用的条件。目前，有许多小区都存在业主取得了上述两书，但小区配套并不完善的情况，如围墙没有修好，道路、绿化工程没有完成，门禁系统没有开通，以及部分房屋存在使用功能和质量问题(如厨房、厕所漏水，排污管道设置不合理等等)。业主在入住后，发现配套不完善及房屋有质量问题，业主往往以此为由不交物业服务费，产生了大量前期物业管理矛盾和纠纷，其实质也就是业主的合法权益受到侵害。物业管理企业通过前期物业管理交接验收，可以发现类似问题，并督促开发建设单位及时解决，对解决难度大的问题，可以明确要求开发建设单位列出详细的整改方案，并监督其完成，同时做好业主与开发建设单位之间的协调沟通工作，维护业主的合法权益。

二、前期物业管理交接验收难的根源浅析

(一)物业管理企业在前期物业管理交接验收中角色尴尬。在物业办理预售许可证前，开发建设单位以一个大业主的身份与物业管理企业签订了前期物业服务合同，在业主入住后，开发建设单位又通过业主临时公约将前期物业服务合同中业主的权利义务让给广大业主，这样对于很多前期物业服务的相关约定履行起到了很好的规范。但是，对于前期物业管理交接验收，就存在交接验收主体错位的现象，即.在前期物业服务合同中，开发建设单位以甲方的身份代表业主委托物业管理企业为业主提供物业管理服务，在交接验收中，又要求物业管理企业代表业主与开发建设单位搞好交接验收。这种主体错位，就使得前期物业管理交接验收难于开展，如果物业管理企业在前期物业服务合同中强调前期物业交接验收，开发建设单位可能就不与之签订服务合同，而使得物业管理企业受制于开发建设单位。同样，在前期物业管理招投标中，开发建设单位也占据主动地位，物业管理企业为了中标，取得物业项目的管理权而对前期物业的交接验收做出让步。虽然，建设部和我市均制定了《前期物业服务合同(示范文本)》，但示范文本只能参照执行并没有强制使用，开发建设单位和物业管理企业可以对此做出修改或者不予采用。

(二)在前期物业管理交接验收中，物业管理企业责任缺失。在前期物业交接验收中，《物业管理条例》要求开发建设单位履行物业的交接验收义务，但对物业管理企业并没用做出强制性的要求，对物业管理企业不认真履行交接验收义务并没有相应的处罚措施，也就是说物业管理企业在交接验收过程中是否履行交接验收职责，完全凭物业管理企业的自身约束和责任心。对于开发建设单位控股的物业管理企业，“儿子”受制于“老子”，前期物业管理交接验收职责履行将无从谈起，对于诚信度不高的开发建设单位，其控股的物业管理企业往往采用“头痛医头，脚痛医脚”的简单办法或者拖延战术来解决开发建设过程中的遗留问题，确保开发建设单位“后院”不起火。目前，在前期物业管理中，业主因物业项目配套不完善或者存在质量问题投诉困难，解决困难(开发建设单位已经完成开发和销售)，业主在无奈的情况下往往拒交物业服务费。大多数物业管理企业认为是开发建设单位的遗留问题，应该找开发建设单位解决，抱怨自己是“代人受过”，从根本上分析，物业项目配套不完善或者存在质量问题是开发建设单位的问题，但物业管理企业也有没有认真履行交接验收职责的过失。

(三)物业管理企业的管理服务水平有待提高。在我市乃至全国，物业管理企业绝大多数是三级企业，其人员的素质和工程技术水平有限，对物业的建设工程质量和配套设施设备的安装及质量不具备验收能力。很多小企业在交接验收时，只知道项目及配套设施设备的有无，对项目及配套设施设备建设是否符合建设安装要求、质量是否合格并不是太清楚，尤其是对物业的消防、电梯、供暖制;令和排污设施是否合格缺乏判断力，我市沙坪坝区燕渝苑小区的化粪池爆炸打死保安的案例，就与化粪池是否通气有关。

(四)业主的知情权没有得到充分体现。业主在购房时，大多关注其专有部位及室内配套的质量，很少关心共有设施设备的配备是否完善合格，缺乏整个物业的概念和责任意识。另外，开发建设单位和物业管理企业也不愿意业主参与前期物业的交接验收，据了解，其原因有三：一是业主不具备前期物业交接验收的能力，二是业主不能正确地对待前期物业开发建设过程中的遗留问题，一个物业项目在建成后总会或多或少地有些后续遗留问题需要慢慢解决，业主知情后，可能就会认为自己所购买的物业有瑕疵，而出现业主哄吵集访现象，使小问题复杂化，引起不必要的矛盾，三是也不排除少数开发建设单位有隐情，不想让业主知道。

三、建立和完善物业管理交接验收制度的思

考要解决前期物业管理交接验收难的问题，关键要确立前期物业管理交接验收制度，明确物业管理企业的职责，广大业主共同参与，三管齐下，才能切实解决。

一是要确立前期物业管理交接验收制度。严格执行《物业管理条例》(以下简称《条例》，根据《条例》精神，由物业行政主管部门制定前期物业管理交接验收配套文件，明确前期物业交接验收流程，及需要注意的事项，物业管理协会及物业管理培训中心可以组织人员编制物业项目及配套设施设备的交接验收基本标准，搞好物业从业人员前期物业交接验收培训，以提升物业管理企业的整体素质和管理服务水平。同时，加强监督指导，各区县物业行政主管部门应参与物业的交接验收。对前期物业项目质量不合格、配套不完善的开发建设单位，责令其限期整改，对其情节严重的，可按《条例》第五十九条予以罚款处罚，依法行政，使《条例》的精神落到实处。

二是实行开发建设与物业管理分业经营，特别要加大力度推进前期物业管理招投标，减少和杜绝物业管理企业与开发建设单位“一家亲”，而人为有意地不履行前期物业管理交接验收职责的情况发生，一个地区物业管理市场是否规范与此有着较大的关系，因此，应不遗力推进此项工作。

三是规范物业管理市场秩序，提升物业管理行业素质加大物业管理行政监督和指导力度，严格查处各种物业管理违规违法行为，推行优胜劣汰的市场竞争机制，扶优扶强。通过市场运作原则，逐步淘汰那些管理服务不到位，无诚信无业绩的物业管理企业。当前，主城区物业管理企业数量较多，全市发展不平衡，也正由于主城区物业管理企业数量过多，而出现了一些不规范的竞争。因此，在主城区，要大力扶持品牌物业管理企业做大做强，让那些小企业、差企业自动清理出局，以提升我市物业管理行业的整体素质。

四是明确物业管理企业在前期物业交接验收中的职责和义务。在物业管理法规中赋予物业管理企业在前期物业交接验收的主体资格，明确其职责及义务及不履行此项职责的责任，从而对物业管理企业在前期物业管理交接验收行为进行约束。

五是广大业主共同参与。通过宣传《条例》，树立业主的责任意识，提高其参与物业管理服务事项的积极性。同时，要求物业管理企业应将前期物业交接验收以动态的形式及时告知业主，也可以让有一定能力的业主参与此项工作，让业主对自己的物业享有广泛的知情权，对开发建设单位的违约行为进行直接监督，共同做好前期物业的交接验收工作。

第二篇：前期物业管理介入及验收

前期物业管理介入及验收

第一．物业介入前的工作 一．成立项目物业管理处：

新的物业管理处应于已定的接管日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：

1．接管前100天，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。

2．接管前三个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与地盘的建设工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为接管后管理，维修养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体工作包括：对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。

3．接管前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将企业《营业执照》，《物业管理服务收费标准》等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。

4．接管前30天，护卫队经10天培训后，负责对所接物业的成品守卫工作。

5．接管前20天，环境管理部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁“开荒”工作。

6．接管前20天，工程维修部正式成立，人员配齐就位。二．管理处进驻小区前的工作1.由公司为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟制办公用品，设施，工具以及管理处员工生活必需品的采购计划，报经公司审批后购置。.在公司的指导下，编写印制收楼，入伙所必须的文件资料和表格，如《客户服务指南》，《房屋装修申请表》，《前期物业管理服务协议》等。.联系市电信局，市有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。.联系燃气公司对小区业主装修时燃气管道改管签订补充协议和商议燃气开通相关事宜。5.策划，制作，安装小区门牌，用户信报箱、及其它标识系统。

6． 协助装修公司跟进管理处管理用房装修工程的进度，质量。

7． 在待接物业经消防等主管部门分项检查验收合格后，管理处及时进驻小区，接管物业。第二．物业接管验收

分目录 :一.项目工程技术资料

二.公共部位接管验收 三.机电设备接管验收 四.室内部分接管验收

物业接管验收它是在竣工验收基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接管验收.具体可参照建设部ZBP30001-90《房屋接管验收标准》执行并达到业主合理要求。

一．工程技术资料：

（1）市建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。（2）市建筑工程消防验收合格证书。（3）市建筑工程验收质量保证书。

（4）市建筑工程配套设施综合验收合格证书。

（5）水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设备的安装检验合格证书；供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。

（6）竣工图——包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；（以备工程维修及小区达标使用）。（7）电梯使用合格证。（8）机电设备使用说明书。二.公共部分接管验收

公共部分接管验收包括楼宇本体，公共配套设施，机电设备的接管验收。其项目和标准如下： 1楼宇本体:

（1）．外墙应平整、无渗漏水、无墙砖脱落、无污渍；空调机预留位安装位置统一，排列有序。

（2）．屋面应有隔热、防水措施；屋面排水畅通、无积水、无渗漏；排水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、无滴漏。

（3）．楼地面：面层与基层粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，无裂缝，无脱，起砂；块料面层（如瓷砖）表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，对缝砂浆饱满，色泽均匀一致，无明显色差。

（4）．内墙面、项棚抹灰面：抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无裂缝、无空鼓起泡、无污渍。(5)门窗：-门：应安装平整牢固、开启自如、无翘面变形、零配件装配齐全、（包括楼宇对讲系统，蓄电池等）门缝严密、门锁安装牢固、无污渍。

-窗：玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花痕迹、无损伤、油漆均匀，色泽光亮新鲜完整；无渗漏水、无污渍。(6)楼梯扶手：

钢木楼梯扶手安装牢固无锈蚀弯曲、油漆完好色泽均匀、表面平滑。

不锈钢楼梯扶手安装牢固、无变形损伤。

(7)．公共照明：灯具安装牢固、完好无损、部件齐全、接触良好、位置正确、发光正常；开关反应灵敏。

(8)．水表、电表、燃气表安装牢固，读数正常、无损伤。(9)．卫生洁具：安装牢固、配件齐全，无污渍和刮花，接口密实、无渗漏现象，无堵塞、排水通畅。

(10)．给水设施：安装牢固、接口密实，阀门、管道无跑、冒、滴、漏，无锈迹、流水通畅，标识清楚、有足够压力。(11)．排水管道：安装牢固配件齐全、接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅，完好无损。

(12).其他配电设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。.公共配套设施:

（1）.散水坡无下陷、断裂，与墙体分离；坡度适宜，平整。

（2）.路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固顺直，油漆完好。

（3）.绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。（4）.道路：

-路面平整畅通、无起砂、断裂;有交通标识线，订有交通管理制度，路牌清楚完好-路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

-块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝，缺棱掉角；（5）．消防系统：

-消防设施配件齐全，完好无损，可随时起用；消防箱、消防栓标识清楚。

-消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。

（6）．楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱安装牢固、合理，标识清楚。

（7）．保安岗亭、保安道闸安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。

（8）．停车场地面平整、照明充足、标识清楚，安全设施良好，排水设施良好；单车，摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

（9）． 地 沟、暗沟排水畅通，不积水、无断裂，沟盖板安装牢固，平稳；沉沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

（10）．护坡，档土墙泄水通畅，砌筑牢固；台阶，踏步砌筑平实，牢固，无裂缝。

（11）.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。三.机电设备:

1.电梯:设备型号、数量与移交清单相符、运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证。机房设置合理，环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠，无渗漏水、配件及安全防护装置齐全，标识清楚，设备表面干净，明亮。

2.变配电设备型号，数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风，采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

3.发电机、风机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清楚,设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、通风、采光良好。防护设置完好。

4．消防监控设备、给水加压设备型号数量与移交清单相符，工作性能良好、反应敏捷、标识清楚、表面完好无损，设备安装牢固、机房干燥、通风、采光良好。

5．保安监控设备；同消防监控设备。

6、经对所接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。

四．室内部分接管验收

1.入户门门底部与地面间应预留有足够的铺砖位。卫生间，阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。各排水管畅通，无渗漏现象。

2.电源箱安装牢固，电源线符合“左零右火”规定。绝缘良好。

3.有线电视、电话线、网络及可视对讲线已穿通至户内。4.室内卫生间、厨房防水性能良好。

5.燃气管道、纯净水管安装合理，无渗漏现象。6.地脚线干净，预埋线位正确、齐全。7.土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。第三．物业接管时的工作

分目录:一.需向发展商收集的资料

二.管理处应发给业主的资料 三.接管问题的处理 四.入伙工作流程图

一．需向发展商收集的资料.为了尽快了解用户的基本情况，需要销售部门提供的业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。

2.参入建设该小区的设计，工程监理及施工队伍（含分包队伍）等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单（对外包工程在接管时遗留问题的处理使用）。

二.在业主办理入伙手续同时，管理处应发给业主的资料：（1）《客户服务指南》；（2）《房屋装修申请表》；（3）《临时管理规约》；

（4）《前期物业管理服务协议》；（5）《房屋验收交接单》；（6）《房屋质量保证书》；（7）《住宅使用说明书》

（8）室内管线分布图（含电、气、给排水平面图）； 三.接管问题的处理

（1）对资料验收中发现的问题；如资料不全、不真实等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组积极同发展商联系补齐，必要时请公司总经理协助解决。

（2）对物业硬件设施，接管验收中发现的问题；接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一周内解决；中修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一个月内解决；大修问题接管验收小组应当积极要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理协助进行。

（3）对于在同业主收楼过程中发现的遗留问题，管理处将根据《住宅质量保证书》规定的内容积极联系返修。（对部分外包工程将联系原施工单位保修）。

（4）对于长期未能解决问题，势必影响物业管理日常运作，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交发展商进行备案。或对长期未能按要求整改的问题，由物业管理公司按实

际维修所产生的费用找发展商收取。四：入伙工作流程图

检查房屋质量并填写物业交接表房屋交接记录预收物业管 理费3个月

文件存档

房屋钥匙交接

办理装修申请手续见装修申请表

签订物业管理协议一式两份，一份交管理处签订业主公约一式两份，一份交管理处填写业主资料交回管理处

办理入伙手续

请备齐：

1．业主身份证原件

2． 书面委托书（如代办）

3． 购房合同书

4．预交管理费

第三篇：前期物业管理

一、前期物业管理的含义

前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。它是整个物业管理活动的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确界定了前期物业管理的概念，把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”

二、物业前期介入的重要性

物业管理提前介入物业开发建设，对完善物业的使用功能、确保物业建设质量，具有不可替代的重要作用。

1．前期介入管理是整个物业管理活动中的关键环节，是搞好物业管理的主要基础。

《物业管理条例》总共70条，其中前期物业管理就有11条，并就前期物业管理设专章，由此可以看出前期物业管理的重要性。前期物业管理活动对搞好整个物业管理有着举足轻重的作用，是关键环节和主要基础；它涉及管理区域内全体业主的共同利益。

2．前期介入有利于减少物业建设中的问题和完善物业后期管理

物业前期介入，不仅能减少建设单位在建设过程中随意改变物业规划，保证物业施工的质量，达到完善物业使用功能的目的；而且能保证业主的长远利益。同时，物业前期介入，有利于避免建设单位、业主及物业管理企业三方的对立情绪，减少三方之间的矛盾，减少前期遗留的诸多问题等。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业，有利于实现建设单位、物业管理企业和业主的“三赢”，互惠互利，共同发展。因此，物业管理的前期介入，是实施物业管理的重要的基础，是做好后期物业管理的重要前提，是化解矛盾的一种手段。

三、物业管理前期介入的时机和方式

1.在规划设计阶段介入，积极参与物业建设项目的设计，完善物业的作用和管理功能，避免物业建成后存在使用和管理上的问题规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、优质服务的关键。物业的设计人员受所从事的专业的限制，基本上是从技术角度考虑问题，对于管理的要求往往考虑不足，这就可能造成物业建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案，提出一些合理化建议，完善设计细节，降低管理成本，从而使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理。有效的避免因设计的合理性而给业主使用和物业管理带来的不必要的麻烦。

2．在项目建设期介入，强化物业的施工监理，从物业管理的角度对施工、设备安装的质量进行监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理及服务带来缺憾在物业建设期，物业管理企业作为物业建成后的管理者，对建设质量的关切非常强烈。物业管理企业派出专业技术人员入住楼盘，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，跟进物业各项相关设计在施工过程中的落实情况，及时提出调整改进不合理的设计，及时监督存在的问题，纠正不符合用户需要的建造形式，协助监理单位对物业的建设进行监督，确保建设质量，为业主争得了良好的硬件条件。

第四篇：物业管理交接流程

物业的交流程

物业的交接是物业管理机构对物业实际管理的开始（对于狭义物业管理而言）。常见的物业交接有两种类型：其一是新建物业的接管，其二是物业使用过程中接管。

（一）资料的交接

资料的交接主要包括以下一些内容：

1．物业规划图；

2．竣工图（包括总平面、单体竣工图）；

3．建筑施工图；

4．工程验收的各种签证、记录、证明；

5．房地产权属关系的有关资料；

6．机电设备使用说明书；

7．消防系统验收证明；

8．公共设施检查验收证明；

9．用水、用电、用气指标批文；

10．水、电、气表校验报告；

11．有关工程项目的其他重要技术决定和文件。

上述资料，主要来自房地产开发企业，监理部门。此外，对于物业使用过程中接管的项目，其资料来源应为委托人（如业主管理委员会）。

（二）物业接管验收

物业接管验收不同于竣工验收，它是在竣工验收的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。一般来说物业接管验收包括以下内容：

1．主体结构验收。地基沉降不应超过国标规定的变形值，不得引起上部结构的开裂

或毗邻房屋的破坏；主体结构构件的变形及裂缝也不能超过国标规定；外墙不得渗水。

2．屋面及楼地面。屋面应按国标规定排水畅通，无积水、不渗漏；楼地面与基层的粘结应牢固，不空鼓且整体平整，无裂缝、脱皮和起砂现象；卫生间及阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求，不得出现倒水及渗漏现象。

3．装修。应保证各装修部位或构件既美观大方又满足使用要求，不得出现因装修不善而造成的门窗开关不灵，油漆色泽不一，墙皮脱落等现象。

4．电气。电气线路应安装平直、牢固，过墙有导管；照明器具必须安装牢固，接触良好；电梯等设备应运转正常且噪声震动不得超过规定；此外各类记录及图纸资料应齐全。

5．水卫、消防、采暖、燃气。上、下水管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴，漏、跑、冒现象；消防设施应符合国家规定，并有消防部门检验合格证；采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全，没有缺陷，并有专门的检验合格证；燃气管道应无泄漏。此外，各种仪表仪器、辅机亦应齐全、灵敏、安全、准确。

6．附属工程及其他。室外道路、排水系统等的标高、坡度等因素都应符合设计规定；相应的市政、公建配套工程与服务设施应达到质量和使用功能的要求。

（三）核实原始资料

在现场验收检查的同时，应核实原始资料，逐项查明，发现有与实际不相符之处，应及时做出记录，并经双方共同签字存档。

（④）用户情况调查

用户是物业管理机构的服务对象，物业管理企业在交接物业时，应及时准确地了解用户的特征、家庭特点、产权情况、经营情况、业务范围等等一些问题，以便顺利地开展物业管理，并有针对性地提供一系列综合服务项目。

（五）建立档案

物业管理中的资料档案，是便于物业管理企业日后管理的一项重要工作。管理过程中，应将资料分类、装订成册，或存入电脑随时调用。资料档案的内容主要有：

1．物业开发可行性研究报告；

2．物业开发建设时的有关图纸、记录等资料；

3．物业管理方案及物业管理招标投标时的有关资料；

4．历年物业管理工作报告和财务报告；

5．房地产权属关系的有关资料；

6．物业用户的有关资料。

二、用户人伙

（一）入伙程序

用户入伙是物业管理机构与用户的首次接触。物业管理企业应认真对待每一个环节，以保证物业管理工作有一个良好的开端。一般来说，物业管理中的用户入伙应遵循以下程序，1．用户接待。用户携带与房地产发展商共同签署的购房合同以及产权证（或租赁合同）、身份证到物业管理机构办理入伙手续。

2．发放资料及钥匙。物业管理机构查验用户的上述各种文件齐全后，即可发放以下资料及钥匙。

（l）“用户入住验收表”；

（2）“住户须知”或“用户手册”及“使用说明书”；

（3）“物业管理公约”；

（4）“装修申请表”；

（5）其他宣传资料和规定。

3．用户验收。用户可按“用户入住验收表”所列的各项内容查验拟入住物业的结构部件、水电设备以及水、电、气表，并应尽快填写表格，以便有任何问题时及早处理。

4·收回表格存档。

5．搬迁入伙（进户）。用户搬迁入伙的管理较为重要。由于一栋（一组）物业中用户较多，其家具、设备更是多种多样，搬迁过程的人员、车辆亦来往不断，这样必然对物业及物业区域内的安全、环境卫生、交通等问题造成一定影响。因此，物业管理机构应调整好用户的入伙时间，并加强安全及交通的管理，保护好各种易受搬迁影响的公共设施。此外，物业管理机构应发挥其良好的服务功能，自行组织或替用户联系搬迁公司，以解决用户的后顾之忧。

（二）“用户手册”的内容

“用户手册”是使用户全面了解物业管理的有关规定及服务的说明书。它详尽全面地反映出用户应遵守的管理规定，同时也将物业管理机构所能提供的服务项目告知用户。此外，有些物业管理机构还将国家及地方政府的有关规定和物业公约收录于手册之中，以起到更广泛的宣传作用。“用户手册”一般包含以下内容：

1．物业梗概；

2．物业管理人员的分工；

3．业主委员会的组成及作用；

4．如何投诉并提出建议；

5．管理费缴纳办法；

6．装修管理规定；

7．入伙事宜；

8．环境卫生管理规定；

9．治安消防管理规定；

10．交通管理规定；

11．水、电、气使用管理规定；

12．物业用途限制；

13．电视接收管理规定；

14．公共设施管理规定；

15．文化娱乐设施管理规定；

16．豢养宠物的有关规定；

17．空调安装的有关规定；

18．噪音限制；

19．多种经营与服务的内容；

20．电梯使用管理规定；

21．常用电话号码。

“手册”中一般还包含因用户违反规定，而制定的惩罚措施。用户在领取手册时及在物业使用过程中，物业管理机构应详细耐心地宣传“手册”内容，以便使用户了解并自觉遵守各项管理规定。

三、装修管理

在物业正式使用前，用户往往要求进行物业的二次装修，以提交居住质量和使用功能。在进行装修之前，用户应向物业管理公司进行申请登记，以便确保整个装修工程在规定范围内，并保护毗邻房产、结构安全、公共设施、卫生环境等。

物业管理机构应根据所管理物业的实际情况，明确制订装修管理规定，以便用户及装修人员共同遵守。例如，对于住宅小区物业，物业管理机构必须按国家有关二次装修管理的法规规定以及小区管理公约，确定装修管理规定及装修有关细则。而物业管理者在此不仅根据全体业主委托进行符合小区广大业主利益的装修管理，同时还兼有国家有关法规及规定的落实和监督义务。其最终目的仍然是保证小区广大用户的居住安全及公众居住要求。

装修管理一般包括两部分，其一为装修申报与审批管理，其二为装修施工管理。

（一）装修申报与审批管理

1．装修申报。用户在入伙过程中，已收到物业管理机构发出的“装修申请及审批表”

标准表格，用户在装修施工前，应认真填写表格并报物业管理机构审批。只有在物业管理

机构对装修内容的审批完成之后，用户才能动工装修。

2．装修审批。物业管理机构应详细审查装修申请表中的装修内容，并应达到以下条件方可予以批准。

（l）不影响整体结构；

（2）楼层应考虑楼板承载力；

（3）装修材料应符合防火的有关规定；

（4）不影响毗邻房屋的安全使用。

应注意的是，有些装修内容涉及到房屋结构的变动及造成住用的不安全（如私装煤气设备），管理机构应依据国家有关规定，替业主代办报批手续（向有关管理部门）。

（二）装修施工管理

1．在“装修申请表”上签署意见，签字盖章，交还用户，准予动工。

2．收取申请人一定数额的装修施工押金，以保证房屋及设备的安全（一般为装修总价款的1％～2％）。

3．施工垃圾不得随便抛弃，应运到指定地点。

4．应按装修施工时间施工，不得以噪声扰民。

5．施工时，物业管理机构的专业人员应指导用户接电、接水，并随时检查装修施工的消防措施。

6．施工结束后，用户未造成公共财物的损坏并清运完施工垃圾，物业管理机构可退还押金。

第五篇：物业管理交接协议书范本（通用）

物业管理交接协议书范本（通用3篇）

在日新月异的现代社会中，各种协议频频出现，签订协议能够最大程度的保障自己的合法权利。写协议需要注意哪些问题呢？以下是小编为大家整理的物业管理交接协议书范本（通用3篇），希望对大家有所帮助。

甲方：________________（以下简称甲方）

乙方：_________________（以下简称乙方）

根据____市人民政府____年第____次和第____次市长办公会议精神，为了加强我市小区楼房的物业管理工作，经市政府研究决定成立____市房产物业管理公司，对我市小区物业实行规范化统一管理。为了给住宅楼房的居民创造整洁、文明、安全、便利的居住环境，经甲、乙双方协商决定，将位于____路____街的____小区的物业管理工作移交乙方进行管理，有关事宜达成如下协议：

一、从____年____月____日起甲方正式将建设小区的物业管理工作移交乙方进行全面管理。

二、从____年____月____日起乙方按着《物业管理手册》中指定的服务内容进行服务和管理。

三、为了加强小区物业管理工作，甲方在市物业办公室指导下，组建小区业主管理委员会，使物业工作依法进行。

四、物业管理用房和供水等设施、设备产权不变，但归乙方无偿使用、维修，维修费用由乙方负责。

五、甲方应将____年____月____日以前的物业管理工作中所发生的费用（雇用人员工资、电费、维修费等）结清，没有结清的由甲方负责。

六、甲方应向乙方提供以下有关物业管理资料：

1、住宅小区规划平面图。

2、工程竣工总平面图。

3、单体建筑、结构、设备竣工图。

4、公用配套设施、地下管网工程竣工图。

5、工程质量验收合格证。

6、有关设施、设备安装竣工图及使用和维修技术资料。

七、关于大、中型专项维修资金使用问题：用户专项维修资金按有关规定应由市物业办公室收取，由于该小区的专项维修资金已由甲方收缴，并存入专用账户，待今后发生大、中型维修工程，由乙方提出施工方案及工程预算，甲方进行审核，经业主同意后，由甲方负责出资，资金从维修基金中扣除，因资金不到位影响维修由甲方负责。

八、甲方不向乙方提供物业管理费用，乙方管理费用依靠收取住户的服务费解决，物业服务收费由乙方收缴，服务标准与收费情况无关，收费标准由乙方确定，但不得超出有关规定。

九、乙方可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

十、乙方的服务应按指定性服务内容和服务标准执行（具体内容见附页）。乙方如违约或不按承诺实现，甲方有权通过法律渠道向乙方进行索赔，同时，业主无理拒交服务费，物业公司有权通过法律渠道解决。

十一、在物业公司管理该小区之前，甲方应向业主通知乙方进入管理及服务情况，经得业主的同意。

十二、未尽事宜，双方协商解决。（见附页）

十三、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，待签字盖章生效后具有法律效力，如单方违约负法律责任。

十四、此合同期限暂定为一年，期满后视情况可以续签。

甲方：____________

甲方代表：________

乙方：____________

乙方代表：________

20____年____月____日

甲方：________小区前期物业公司

乙方：__________物业管理有限公司

根据《物业管理条例》、《____市物业管理办法》相关规定及艺墅小区业主大会决议，就艺墅小区物业管理交接过程中达成以下协议：

一、关于物业管理费：甲方相关物业费收取问题由业委会协调解决，乙方正式进驻接管后从新制定物业费收缴周期，与业委会协定物业费收缴起止日期。

二、关于专项费用：专项维修资金属全体业主所有，专项用于物业保修期满后园区共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。本协议签订前，甲方应就专项维修资金使用情况与乙方交接，如此资金至今未使用，甲方应出具公共维修资金未使用说明，并加盖其公章。

三、本协议签订前，甲方应将涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，以本协议签订之日为据，之前所产生的费用由甲方负责结清，之后的费用由乙方承担。甲方需保证无拖欠自来水公司、电力公司、燃气公司等费用。在本协议签订后，由乙方统一管理。甲方应协助乙方到相关单位办理用户名称变更手续，将小区使用用户变更为乙方。

四、在本协议签订前，甲方如有队小区业主做出优惠事项的承诺，均应妥善解决。甲方向业主收取的押金(如装修押金、车证押金)应退还给业主，尚未退还业主的部分(附明细)，应全额转交乙方保管。乙方不承担因甲方已收取其他押金而未退或未列入转交明细的责任。否则由此产生的纠纷，由甲方自行解决，与乙方无关。

五、根据物业相关法规的要求，甲方有义务完整移交小区的相关设备、设施、通讯器材、办公设备等固定资产和必要资料，包括但不仅限于小区内的产业资料、竣工图纸、业主资料、物业费收缴明细、小区各项租赁协议、各类维修维保合同、广告及其他收入支出合同等资料交付乙方，并办好双方的书面移交手续，为乙方能够继续管理好小区创造有利条件(附各项清单)。甲乙双方均确认，在本协议签订之日，小区内涉及物业管理得公共设施、共用设备等运行良好，无任何故障，并由双方专业人员进行交接确认。

六、甲方应提供本协议签订之日为止的'财务报表和往来明细依据，作为本协议附件，以便乙方今后管理小区工作的顺利开展。

七、甲方所聘小区物业管理从业人员，均由甲方妥善处理、安置，不得影响乙方正常工作秩序。

八、在本协议签订前，由于小区的物业管理而发生的经济纠纷，由甲方承担，直至纠纷问题彻底解决。本协议签订之日，小区的物业管理即由乙方正式接管，乙方接管小区之后所发生的一切物业管理责任由乙方承担。

九、设备交接过程中，如有短时间难以辨别的问题，甲方应在规定时间内继续配合乙方对设备的检修、验收工作，确保交接无遗漏。

十、本协议中如有未列出的其他问题由业委会协调甲乙双方，协商解决。

十一、本协议一式三份，业委会及甲乙双方各执一份。

甲方：_________乙方：_________业委会：_________

日期：_________日期：_________日期：_________

建设单位（甲方）：____________

接收单位（乙方）：____________

__________小区位于____、占地面积为____，总建筑面积____平方米，户均建筑面积____平方米，砖混结构，层高2.8米。总投资为____万元，其中国家投资____万元，自筹____万元；房屋土建____万元，室外配套____万元。

甲、乙双方根据依据国务院《物业管理条例》等相关规定，结合实际，本着平等协商的原则，达成如下物业管理职责移交协议：

一、甲方将位于______小区于20____年____月____日移交给乙方，并办理相关移交手续。

二、移交手续办理后，乙方对______小区物业享有永久产权。

三、在办理物业承接、验收手续时，甲方需向乙方移交的资料包括：竣工总平面图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料;物业管理所必需的行业说明文件及其他相关资料等。

四、甲方应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担移交给乙方的物业的保修责任。

五、甲方应保证如期向乙方交付上述物业，因甲方原因未能在协议约定日期前移交物业的，由甲方赔偿乙方因此而受到的损失。

六、本协议书一式陆份，甲、乙双方各执一份，各存档一份，抄送电力、供热单位各一份。自双方签字盖章之日起生效。

七、本协议未尽事宜，由甲、乙双方另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

监接单位：________

建设单位：____________接收单位：________

____年____月____日________年____月____日