何晓明、梁安国等48户香港业主等与香港融系发展有限公司等商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷上诉案商品

第一篇：何晓明、梁安国等48户香港业主等与香港融系发展有限公司等商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷上诉案商品

何晓明、梁安国等48户香港业主等与香港融系发展有限公司等商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷上诉案商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷上诉案

法公布(2002)第29号

中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书

(2000)民终字第111号

上诉人（原审原告）：何晓明、梁安国等48户香港业主（详情见附表）。

诉讼代表人：何晓明，香港特别行政区居民，住所地香港特别行政区九龙荃湾丽城花园二期三座41/FH室。

诉讼代表人：梁安国，香港特别行政区居民，住所地香港特别行政区九龙黄大仙天马苑E座 3314室。

委托代理人：吴三七，安徽省黄山市人民政府法制局干部。

上诉人（原审被告）：黄山利达房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪康乐路3号。

法定代表人：杨大毅，董事长。

委托代理人：许光明，该公司副总经理。

委托代理人：郑明继，黄山擎天律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：融系发展有限公司，住所地香港特别行政区新界屯门建发街建发工业 中心5楼8室。

法定代表人：苏健雄，董事长。

委托代理人：唐春飞，黄山擎天律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：黄山旅行社。

法定代表人：苏健雄，董事长。

上诉人何晓明、梁安国等48户香港购房业主、上诉人黄山利达房地产开发有限公司为与被上诉人融系发展有限公司、黄山旅行社商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院（1998）皖民初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案，何晓明、梁安国及委托的代理人吴三七，利达公司委托的代理人许光明、郑明继，融系公司委托的代理人唐春飞到庭参加诉讼，黄山旅行社经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明，黄山利达房地不开发有限公司（以下简称利达公司）系黄山花园房地产项目的开发商，办理了黄山花园项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》及《境外出售和土地使用权转让批复》等有关法律手续。1994年l月9月，利达公司分别与何晓明、梁安国等48户香港购房业主（以下简称购房业主）签订了《黄山市黄山花园买卖合同》，约定：甲方（利达公司）须于1994年12月31日或之前将验收合格的房屋交付乙方（购房业主）使用，如不能按期交付，每延期一日以乙方已付楼款为本金，按月利率3％计付违约金，延期超过120天，则甲方违约，乙方有权解除合同，甲方应将乙方已付的一切款项及利息在60天内退给乙方，同时还须向已方支付违约金；甲方出售的房产需按照批准的建筑图纸完成全部建筑工程，并经黄山在有关建筑工程质量检验部门检验合格后万可交付乙方使用，如有关部门检验为质量不合格时，乙方有权要求修补或提出退房；乙方交清楼价款后，甲方协助乙方向黄山市房屋产权登记部门领取房屋产权证，领取房屋产权证的手续费由乙方负责。1994年1月18日，利达公司出具委托书，委托黄山旅行社和融系发展有限公司（以下简称融系公司）的法定代表人苏健雄负责黄山花园“宾馆出租”计划。融系公司与黄山旅行社遂于1994年1月至10月分别与购房业主签订了《黄山花园宾馆出租合同》，全权处理购房业主所购黄山花园住宅房的出租事宜。该出租合同第三条约定发展商（即利达公司）委托融系公司与黄山旅行社（合称宾馆管理公司）管理及经营整个黄山花园“宾馆出租”计划，担保各业主每年收取楼价的10厘租金回报及整项“宾馆出租”计划带来纯利的百分之六十的分红； 购房业主有权随时终止该合同书，宾馆管理公司须于收到购房业主通知终止合同的15天内将该房屋交还给购房业主。之后，购房业主按约定交清了全部楼价款6,973,158港元。1994年11月前后，根据利达公司与购房业主的事前商定，购房业主按楼价的6.5％向融系公司交纳了代办房屋所有权证费用453,239港元。同时，为配合房屋的出租，购房业主按融系公司寄发的《黄山花园宾馆住宅装修通知》和《黄山花园宾馆住宅装修工程项目及设备价格清单》的规定，向融系公司支付了装修费1,021,030港元，委托融系公司代为装修所购房屋。按《黄山花园宾馆住宅装修工程项目及设备价格清单》计算，用于购房业主房屋装修的费用为36,178港元，购房业主支付的装修费未使用部分为984,852港元。利达公司按期完成了所售楼房的施工，并于1994年6月至该年底前陆续办理了各栋楼房的竣工验收手续，经黄山市建设工程质量监督站（以下简称质监站）检验，该工程合格，同意交付使用。1995年元月中旬前后，利达公司为购房业主办理了房屋所有权证，并交各位购房业主签收。1998年10月购房业主以利达公司未按期交付验收合格的房屋，且多收办理房屋所有权证费用和装修费用为由，向安徽省高级人民法院提起诉讼，请求法院判令利达公司、融系公司及黄山旅行社支付逾期违约金，退还多收取的费用，终止履行《黄山花园宾馆出租合同》。

另查明，一审期间购房业主向法院提交了质监站1998年7月20日、施工单位1998年8月11日关于讼争房屋未办理竣工验收手续的证明。对此，质监站1999年4月13日出具的《关于黄山花园小区工程验收情况的补充说明》，该站站长朱爱民在1999年10月9日接受一审法院调查询问均证明，讼争房屋1994年年底前已进行竣工验收。

一审法院认为，《黄山花园买卖合同》和《黄山花园宾馆出租合同》均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规，应为有效，各方应严格按合同履行。根据法律规定，财产交付之日即发生所有权转移，而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。当事人在《黄山市黄山花园买卖合同》中未约定房屋交付方式，购房业主又系境外业主，且约定由利达公司办理房屋所有权证，故应认定办理房屋所有权证时间为房屋交付时间。利

达公司未按合同约定在1994年12月31日之前交付房屋，应承担自1995年1月1日至房屋所有权证颁发之日逾期交付的违约责任，违约金按房屋价款的千分之一即约定的月3％计算。购房业主提出终止履行《黄山花园宾馆出租合同》的请求，根据合同约定，应予准许。利达公司虽未直接签署《黄山花园宾馆出租合同》，但其委托融系公司及黄山旅行社负责整个黄山花园“宾馆出租”计划、签订合同并收取装修费用，故合同终止履行后，装修费未使用部分应由利达公司退还给购房业主，融系公司与黄山旅行社负连带责任。融系公司辩称其与大多数购房业主就租金发放及装修问题已于1997年达成和解协议，应按和解协议处理，由于购房业主代表未全部在和解协议上签字，故该辩称理由不予采纳。利达公司和融系公司按事先约定收取的为购房业主代办房屋所有权证费，已办理了全部房屋所有权证，现购房业主要求退还办证费用多收部分，因未提供充分依据，本院不予支持。判决

1、被告利达公司应于本判决生 效后30日内支付诸原告逾期履行违约金119,011港元（支付每位原告违约金数额附后）；

2、诸原告与被告签订的《黄山花园宾馆出租合同》终止履行，三被告应在本判决生效后15日内将所涉房屋交还给各原告；

3、被告利达公司任于本判决生效后30日内退还给诸原告装修费未使用部分计984,852元，被告融系公司及黄山旅行社负连带清偿责任（支付每位原告数额附后）；

4、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币54,181元，保全费人民币24,520元，合计78,701元，原告负担48,701元，被告利达公司负担15,000元，融系公司负担7,500元．黄山旅行社负担7,500元。

购房业主及利达公司均不服一审判决，向本院提起上诉。购房业主上诉称，利达公司未按合同约定对所交房屋进行竣工验收，构成违约，应支付1995年1月1日至1998年8月10日的逾期交房违约金6,973,158港元；办理房屋所有权证的费用应按实际收取，不应包含佣金，利达公司和融系公司应退还多收取的办理房屋所有权证的费用。利达公司答辩称：一审判决根据黄山市工程质量监督站出具的《工程验收证书》及有关证明材料，认定利达公司交付的房屋在合同约定的时间内进行了工程竣工验收是符合实际情况的，购房业主的上诉理由不能成立；根据双方约定，办理房屋所有权证的费用由购房业主承担，购房业主取得房屋所有权证后，认为利达公司多收取了办证费用，却未依法举证，一审判决驳回购房业主的该项请求是正确的。

利达公司上诉称：按照《黄山市黄山花园买卖合同》约定，利达公司于1994年12月31日前为购房业主办理了入伙手续，履行了交房义务，一审判决认定利达公司逾期交房，构成违约是错误的，应予改判。收取出租房屋装修费问题与利达公司无关，不应由利达公司承担返还融系公司多收取的装修费用。购房业主答辩称：利达公司未按合同约定对房屋进行竣工验收，已构成违约，应承担违约责任；1994年l月18日利达公司给融系公司的法定代表人苏健雄出具委托书，委托其负责宾馆出租的经营与管理，利达公司实际上是宾馆出租计划的设计者，应承担返还多收取的装修费的责任。

本院审理认为，一审判决认定《黄山市黄山花园买卖合同》与 《黄山花园宾馆出租合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，且己实际履行，应为有效及准许购房业主关于终止履行《黄山花园宾馆出租合同》的请求并无不当。购房业主上诉主张利达公司出具的竣工验收手续是1998年8月10日后补办的，违反了合同约定．已构成违约，应支付1995年1月1日至1998年8月10日的违约金，对此质监站出具的《关于黄山花园小区工程验收情况的补充说明》及一审期间法院询问质监站站长朱爱民的笔录均证明利达公司交付给购房业主的房屋在合同约定的时间内进行了竣工验收，工程质量合格，质监站在工程验收证书上签字盖章，同意交付使用，故购房业主的上诉理由不能成立。购房业主按其与利达

公司的约定支付了办理房屋所有权证的费用，利达公司于1995年1月中旬前后分别办妥了房屋所有权证并交购房业主签收，现购房业主提出利达公司多收取了办理房屋所有权证费用缺乏依据，对其请求不予支持。利达公司上诉提出一审法院认定其逾期交房承担违约责任不当，应于改判的主张，因《黄山市黄山花园买卖合同》对房屋交付方式未做约定，一审判决根据本案的实际情况，认定办理房屋所有权证时间为房屋交付时间并无不当。按照该合同约定，利达公司应于1994年12月31日前交付房屋，其办理房屋所有权证并交购房业主签收的时间是1995年1月，故一审判决利达公司违约，承担1995年1月1日至房屋所有权证颁发之日止的违约责任是正确的。利达公司认为购房业主出租房屋的装修费是融系公司收取，不应由利达公司承担返还融系公司多收取的装修费用，但其1994年l月18日给融系公司法定代表人苏健雄出具的委托书证明，利达公司委托融系公司和黄山旅行社负责黄山花园宾馆出租计划、签订合同并收取装修费用，故利达公司应承担将装修费未使用部分返还给购房业主的责任。综上，购房业主及利达公司的上诉理由由均不能成立，一审判决认定真实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费、保全费按一审判决执行。二审案件受理费 54,181元，由购房业主负担

27,0905元，利达公司负担 27,0905 元。

本判决为终审判决。

审 判 长冯小光

审 判 员张 章

代理审判员吴晓芳

二○○一年四月二十五日

书 记 员胡晓菲

第二篇：广州市中村房地产开发有限公司与吴宏等商品房预售合同纠纷上诉案

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广州市中村房地产开发有限公司与吴宏等商品房预售合同纠纷上诉案

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2014)穗中法民五终字第2601号

上诉人（原审被告）：广州市中村房地产开发有限公司。

法定代表人：岑永诚，经理。

委托代理人：罗红明，广东百越律师事务所律师。

委托代理人：严瑾，广东百越律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：吴宏。

被上诉人（原审原告）：温程群。

两被上诉人的共同委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。

上诉人广州市中村房地产开发有限公司（以下简称中村公司）因与被上诉人吴宏、温程群商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：吴宏、温程群、中村公司于2012年7月2日签订《商品房预售合同》，订明由吴宏、温程群向中村公司购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C6幢6层601号房，房屋地主海珠区嘉泰二街1号（C1）601房，总金额为2116439元；（第十条逾期付款的违约责任）如果吴宏、温程群未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，中村公司有权要求吴宏、温程群每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）中村公司应当在2013年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付吴宏、温程群使用；中村公司向吴宏、温程群交付房屋时，应当向吴宏、温程群发出收楼通知书；（第十四条延期交房的违约责任）中村公司如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议第十二条处理；（第十五条房屋交付时的有关资料）吴宏、温程群和中村公司双方进行房屋验收交接时，中村公司应当向吴宏、温程群提供有关该商品房的下列资料：

（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）见补充协议第十三条；上述文件中，（一）至

（五）项应出示原件并向吴宏、温程群提供加盖中村公司公章的复印件；

（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，中村公司应提供已加盖公章的原件给吴宏、温程群；

（八）项应交由吴宏、温程群填写或签署；„„合同附件七《本合同补充协议》约定：„„

八、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十条内容变更为：

1、吴宏、温程群如未按本合同及本协议约定的时间付款，应当向中村公司支付逾期违约金；逾期违约金根据吴宏、温程群应付款项的每日万分之一计算；逾期违约金计算期间为自本合同及本补充协议规定的最后付款日期的第二天起至实际付款日止；实际付款日是指吴宏、温程群将全 法律侠客在线lawbingo

部的应付款项及其利息和其他有关的应付款项全额支付给中村公司的当日；„„

十、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十二条内容变更为：特别约定：吴宏、温程群和中村公司双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，吴宏、温程群同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；„„

十二、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十四条内容变更为：

1、无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，中村公司支付违约金的标准改为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%；

2、逾期超过180日吴宏、温程群要求解除合同的，双方同意不计赔实际损失，由中村公司按不超过总房价款的10%向吴宏、温程群支付违约金；„„

十三、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十五条内容变更为：吴宏、温程群和中村公司双方一致同意中村公司现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，吴宏、温程群不得因此拒绝收楼，吴宏、温程群仍有异议的可单独到中村公司公司查阅相关原件，或到相关政府部门或官方网站查阅；等。合同签订后，吴宏、温程群已按合同约定向中村公司付清了全部购房款，但中村公司至今未通知吴宏、温程群收楼。

吴宏、温程群于2013年9月29日向原审法院提起本案诉讼，请求：

1、中村公司向吴宏、温程群支付迟延交房违约金（以总房款2116439元为本金，按照每日万分之二点六的标准，从2013年5月31日起计至中村公司实际交楼给吴宏、温程群之日止，违约金不以总房款5%为限）；

2、中村公司承担本案诉讼费。中村公司原审答辩称：吴宏、温程群向中村公司购买涉案房屋并签订了商品房买卖合同，但合同签订后，吴宏、温程群纠集其他的购房人，阻挠中村公司的建设施工。经行政部门多次协调，吴宏、温程群仍纠集其他的购房人，恶意阻挠中村公司对楼房的各项设施完善与建设，由于吴宏、温程群的恶意阻挠行为导致合同已无法履行。且吴宏、温程群的诉讼请求主张的违约金计算标准也是吴宏、温程群自行主张和计算的，与合同约定不符。另外，吴宏、温程群主张的违约金的计算也是毫无事实和法律依据的，中村公司不能接受。中村公司不同意吴宏、温程群的诉讼请求，请求法院予以驳回。

原审法院另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表中载明工程竣工验收备案文件目录有电梯验收合格证明、消防验收意见、民防验收意见、环保验收意见、规划验收意见、工程质量监督报告„„；等。中村公司在本案审理期间还向原审法院提交了《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》、《通邮申请表》、《永久水表安装完毕证明书》（复印件）。

原审诉讼中，中村公司明确表示不同意将涉案房屋交付给吴宏、温程群使用。

原审法院认为，吴宏、温程群与中村公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。

根据合同和补充协议约定，中村公司应当在2013年5月30日前，将作为本合同标的物的房屋交付吴宏、温程群使用；中村公司向吴宏、温程群交付房屋时，应当向吴宏、温程群发出收楼通知书；交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，吴宏、温程群同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；房屋交付时的有关资料为中村公司现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，吴宏、温程群不得因此拒绝收楼。根据现有证据显示，中村公司已取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣 法律侠客在线lawbingo

工验收备案表》，涉案房屋符合法定的交楼条件，且涉案房屋已符合合同约定的交付条件，但中村公司至今未按合同约定通知吴宏、温程群收楼，且在诉讼中明确表示不同意将涉案房屋交付给吴宏、温程群使用，其行为显然已构成违约，应承担违约责任。故吴宏、温程群要求中村公司支付从2013年5月31日起的逾期交楼违约金有理，予以支持，违约金应计至中村公司书面通知吴宏、温程群收楼之日止。

根据合同及补充协议的约定，中村公司逾期交楼，合同继续履行的，中村公司支付违约金按每日总房价款的0.01%计算，最高赔付额不超过总房价款的5%。经审查，该约定是双方当事人的真实意思表示。现吴宏、温程群认为合同约定的逾期交楼违约金标准过低，与逾期付款的违约责任相比显失公平，要求将违约金调整为按每日总房价款的万分之二点六的标准计算，且不以总房款的5%为限，依据不足，也不符合合同约定，故对吴宏、温程群该意见不予采纳。中村公司逾期交楼的违约金标准应按照合同约定的标准计算。中村公司拒绝支付逾期交楼违约金的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，于2014年2月21日作出如下判决：

一、被告广州市中村房地产开发有限公司向原告吴宏、温程群支付逾期交楼违约金（从2013年5月31日起至被告书面通知吴宏、温程群收楼之日止，每日按吴宏、温程群已付房款2116439的0.01%的标准计算；违约金总额以2116439元的5%为限）；其中至本判决生效之日止的违约金，在本判决生效之日起10日内支付，之后的违约金在每月10日前支付一次；

二、驳回吴宏、温程群的其它诉讼请求。一审受理费1038元，由吴宏、温程群负担604元，中村公司负担435元。

判后，上诉人中村公司不服原审判决，向本院提起上诉称：中村公司与吴宏、温程群于2012年7月2日签订了商品房买卖合同，合同约定吴宏、温程群向中村公司购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C1幢601号房。但合同签订后，吴宏、温程群恶意履行合同导致上述合同已无法履行，合同精神无法体现，故中村公司不应支付逾期交楼违约金。请求：

1、撤销原审判决，改判驳回吴宏、温程群的全部原审诉讼请求；

2、吴宏、温程群承担本案一审、二审的全部诉讼费用。

被上诉人吴宏、温程群答辩认为：

一、中村公司在具备了交楼条件后仍然拒绝交楼给吴宏、温程群，并要求吴宏、温程群按照中村公司单方的要求签订内容远远低于一审判决的条件且对吴宏、温程群非常不利的和解协议，如果吴宏、温程群不签订该协议，中村公司就拒绝交楼。因此，中村公司的行为至今都构成违约，延迟交楼违约金应当一直计算到中村公司实际交楼给吴宏、温程群为止。

二、吴宏、温程群等业主以及代理人曾到中村公司的楼盘办理收楼手续，中村公司要求先签订和解协议后交楼，但被吴宏、温程群等业主拒绝，至今无法收楼。中村公司从一审立案开庭至今，拒绝交楼的态度都没有变化。为此，吴宏、温程群等业主在另案提起诉讼要求交楼，该案一审判决以后，中村公司仍然以上述手段延长交楼的时间，希望二审法院考虑实际情况，纠正一审判决的漏洞。一审判决不合理，给中村公司留下不交楼给业主的空间。一审我方要求调高违约金，中村公司抓住违约金不超过总房款的5%的霸王条款迟迟不交楼，希望二审法院考虑到这个情况作出处理。请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。

经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。

二审中，吴宏、温程群提交录音及该录音内容的书面纸质版本作为本案的新证据，拟证明吴宏、温程群在2014年6月6日去收楼，中村公司不同意交楼，要求吴宏、温程群与中村公司达成和解协议后才交楼。中村公司对此证据的合法性和真实性都有异议，不认可吴宏、温程群提交的证据。二审庭询中，吴宏、温程群申请证人出庭作证，拟证明上述录音资料反 法律侠客在线lawbingo

映情况的真实性。

二审期间，双方当事人均确认涉案楼盘已经符合交楼条件。中村公司明确其上诉所称的业主恶意履行合同是指业主要求调整违约金的方式和手段影响了中村公司的正常经营。

二审另查明。吴宏、温程群于2014年5月15日收到了中村公司发出的收楼通知。

本院认为，本案二审争议的焦点是中村公司应否承担逾期交楼的违约金。中村公司在二审中主张因吴宏、温程群要求调整违约金的方式和手段影响了中村公司正常经营，故中村公司不应承担逾期交楼的违约金。从业已查明的事实可知，按照合同约定，涉案房屋均已届交楼时间，但中村公司至今尚未交付涉案房屋给吴宏、温程群，应承担逾期交楼的违约责任。因中村公司和吴宏、温程群签订的《商品房预售合同》并未约定在吴宏、温程群对合同约定的违约金标准提出异议时，中村公司有权据此迟延交楼，中村公司也未能提供证据证实吴宏、温程群就违约金标准问题与中村公司之间有争议导致涉案楼盘施工延误，故中村公司以吴宏、温程群要求调整违约金的方式和手段不当为由，主张其不应承担逾期交楼违约金，缺乏理据，本院不予支持。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，吴宏、温程群对原审判决并未提起上诉，故本院对其主张的原审判决不合理的抗辩意见不予审查，其欲证明上述抗辩意见成立所提交的证据以及要求证人出庭作证的申请，亦与本案处理结果无关，本院不予接纳。

综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人中村公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费1038元，由上诉人广州市中村房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长

吴国庆 代理审判员

李 民 代理审判员

姚伟华 二〇一四年八月四日 书 记 员

邹文芳

第三篇：湖南省乾程房地产开发有限公司与颜艳辉等商品房预售合同纠纷上诉案

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湖南省乾程房地产开发有限公司与颜艳辉等商品房预售合同纠纷上诉案

湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院

民事判决书

(2013)州民一终字第197号

上诉人（原审被告）湖南省乾程房地产开发有限公司。

法定代表人陈绪前，该公司董事长。

委托代理人黄中琬。

委托代理人李龙。

被上诉人（原审原告）颜艳辉。

委托代理人李鹏飞，湖南董艺律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工会工作委员会。

负责人丁绍文，该工会主席。

委托代理人唐毅。

原支持起诉机关湖南省吉首市人民检察院。

上诉人湖南省乾程房地产开发有限公司（以下简称乾程房地产公司）因与被上诉人颜艳辉、中国建设银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工会工作委员会（以下简称建行工会）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2013）吉民初字第485号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人乾程房地产公司的委托代理人黄中琬、李龙，被上诉人曾尚农的委托代理人李鹏飞，被上诉人州建行工会的负责人丁绍文及委托代理人唐毅到庭参加诉讼。经本院依法传唤，上诉人乾程房地产公司的法定代表人陈绪前及被上诉人颜艳辉没有到庭参加诉讼。原支持起诉机关湖南省吉首市人民检察院未参加二审诉讼。本案现已审理终结。

原判认定：2007年1月17日，第三人州建行工会与被告乾城房地产公司协商签订《州建行职工集团订购住宅合同》（以下简称《团购合同》）。该合同约定：由州建行工会（80-100户职工）以集团订购的形式购买乾程房地产公司开发的吉首市乾州新区水厂路“九龙山庄”项目80至100套住宅，住宅单价为1500元／㎡，每户建筑面积240-280㎡，建筑占地面积100㎡以内，建筑层数三层以内（含三层）；乾程房地产公司为每户办理土地分割证及房产证，费用按规定承担；参与团购者在乾程房地产公司办理好土地使用权总证后，每户向该公司交纳首付款10万元，首付款交纳后两天内该公司与购房户另签定订购合同，超过两天后不再与州建行职工用户按1500元／㎡销售。随后，州建行工会电脑打印制作了团购“九龙山庄”项目A区住房（别墅区住房）名册，名册中显示参与团购的人数为77人。

2008年12月28日，乾程房地产公司因建房资金短缺，与州建行工会的代表签订《借款协议》。该协议约定：乾程房地产公司向州建行工会参与团购的购房户借款，户均5万元；该公司给予出借资金的购房户每月200元的购房优惠款，优惠款在购房款中抵减，优惠时间算至乾程房地产公司向州建行工会参与团购的购房户交付房屋钥匙日止，本次所借的5万元转为购房户的首付款，多退少补；乾程房地产公司在2009年8月26日前全部交房，若没有按时交房，则视为违约，承担总购房款的30%的违约金，违约金可折抵购房款；乾程房地产公司承担违约责任后，与州建行工会重新约定交房日期，但不得超过2009年10月26日，如果再次违约，双倍赔偿州建行工会购房户定金，原售房价格不变，乾程房地产公司不得将房屋出售给其他购房者。

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州建行工会与乾程房地产公司签订上述《团购合同》和《借款协议》后，颜艳辉按《团购合同》和《借款协议》约定向乾程房地产公司交付了购房首付款10万元及出借款5万元。2009年1月13日，颜艳辉与乾程房地产公司正式签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：颜艳辉购买乾程房地产公司开发的位于吉首市乾州新区水厂路南侧“九龙山庄”项目A区36号房，面积为332.77平方米，单价为1500元／㎡，总价款为499155元，首付总价款的30%，其余按揭贷款支付（颜艳辉于2009年1月21日按揭贷款支付349000元）；交房时间为2009年8月26日前，违约责任按《借款协议》约定执行；房屋交付方式为乾程房地产公司将验收合格的商品房以书面通知方式告知颜艳辉办理交房手续。

2009年5月18日，乾程房地产公司向州建行工会发出《工作联系函》，表示因春季以来雨水特别多，致使该行职工团购的住宅施工进度遭受严重影响，不能如期交房，要求将交房日期顺延阴雨天气及法定节假日。州建行工会负责人陈建国次日在联系函上签注“情况属实”。同年11月10日，乾程房地产公司又向州建行工会发出第二份《工作联系函》，表示因工地施工原因，冬季气温低以及小区已安装设施的安全完整问题，交房日期要顺延至2010年5月底。陈建国次日在联系函上签注“根据工地实际情况同意交房时间延期”。2010年3月18日，乾程房地产公司第三次向州建行工会发出《工作联系函》，表示因小区道路及配套环境不完善，物业管理没有到位等原因，交房时间要往后顺延。陈建国次日在联系函上签注“同意在物业管理到位，确保安全的前提下交房”。2011年9月6日，乾程房地产公司向州建行工会发出《关于州建行职工因团购乾程公司定向开发的多层住宅商品房要求调差的工作联系函》，要求包括颜艳辉在内的购房户就所购买的房屋每平方米加价100元。同年11月15日，州建行工会发出《致湖南乾程房地产开发公司的函》，要求乾程房地产公司按照协议履行义务，不同意提价收房，并要求该公司承担逾期交房的违约责任。

因与乾程房地产公司多次协商无果，原告颜艳辉向吉首市人民法院起诉称：被告乾程房地产公司的违约行为，侵犯了原告的合法权益。请求判令：（1）被告立即按照合同约定向原告交付符合条件的房屋并及时办理房屋产权证、土地使用权证等相关权属证书；（2）被告一次性给付原告购房优惠款；（3）被告立即向原告一次性支付逾期交房违约金；（4）被告承担本案一切诉讼费用。吉首市人民法院于2011年11月25日立案受理了颜艳辉的起诉。

在本院将该案发回重审后，颜艳辉将其诉讼请求重新确定为：（1）被告立即按照合同约定向原告交付符合条件的房屋并及时办理房屋产权证、土地使用权证等相关权属证书；（2）被告立即向原告一次性支付逾期交房违约金149746.5元；（3）被告承担本案一切诉讼费用。

原判认为：本案争议的焦点有以下三点：

一、关于《团购合同》及《借款协议》与《商品房买卖合同》主体、性质的问题。该三份合同签订的主体不同，《团购合同》及《借款协议》签订的主体系州建行工会和乾程房地产开发公司，而《商品房买卖合同》签订的主体却是乾程房地产开发公司和本案购房户。根据合同相对性原理，上述合同约定的部分条款虽有承接性、关联性，但因合同主体不同，权利与义务指向也不同，故不属于主合同与次合同关系。被告乾程房地产公司的辩解意见不能成立。合同的性质不同，《团购合同》是一份团购意向性质的合同，而《商品房买卖合同》则是一份正式、独立性质的买卖合同，购房户与开发商正式签订《商品房买卖合同》后，州建行工会与乾程房地产公司签订的意向团购合同关系即行终止，权利与义务随之消灭，商品房买卖的权利与义务由新的合同主体约定、履行、承担，故州建行工会不再具有本案《商品房买卖合同》的当事人主体资格。

二、第三人州建行工会签署同意延期交房的意见，对原告颜艳辉是否具有法律约束力的问题。被告乾程房地产公司称延期交房是征得本案第三人州建行工会同意的观点不能成立，理由如下：其一，州建行工会不是《商品房买卖合同》适格的相对方，也没有得到购房户的委托授权，无权签署同意延期交房的意见，且签署意见后未得到原告颜艳辉的追认，其无效代理行为对颜艳辉不 法律侠客在线lawbingo

具有法律约束力；其二，商品房延期交付、商品房提价等事宜属于双方当事人协商的范畴，需经双方当事人协商一致，协议才能发生效力。

三、关于原、被告是否存在违约并承担违约责任的问题。2009年8月18日，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，当属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告颜艳辉在与被告乾程房地产公司签订《商品房买卖合同》之前，按照《团购合同》和《借款协议》要求，交付了购房首付款10万元及抵作购房款的出借款5万元，并按揭贷款付清了购房余款，已经履行了《商品房买卖合同》约定的全部义务。被告乾程房地产开发公司在履行《商品房买卖合同》过程中，违反该合同关于交房期限的约定，长期拖延交房，至今没有给原告颜艳辉下达交房书面通知，导致颜艳辉不能入住使用所购商品房，故被告乾程房地产公司应依法承担违约责任，按总购房款的30%向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告乾程房地产公司在本判决生效后五日内，向原告颜艳辉交付经验收合格的吉首市乾州新区南侧A区15号商品房，并在交房后一百八十日内为颜艳辉办理完毕相应的商品房产权证和土地使用权证；

二、被告乾程房地产公司在本判决生效后五日内向原告颜艳辉支付违约金人民币149746.5元。案件受理费3295元，案件保全费1269元，共计4564元，由被告乾程房地产公司承担。

宣判后，被告乾程房地产公司不服原判，向本院提起上诉称：

一、原审判决认定的事实有失偏颇，显失公平。

1、不管是《团购合同》还是《借款协议》，均由州建行工会与上诉人所签订，并都在《商品房买卖合同》之前签订。而一审判决只认可州建行工会在本案中有利于购房户行为，有失偏颇。

2、州建行工会的代表人陈建国的行为具有完全的法律效力。虽然2010年改选后，陈建国不再兼任州建行工会主席，但建行职工团购房住房建设工作经办班子和人员未变，建行职工团购住房建设工作仍由陈建国与上诉人进行接洽和协商。陈建国代表州建行工会在三份《工作联系函》的签字，对于购房户都具有约束力。原审判决却完全否认了陈建国在三份《工作联系函》签署意见的效力，却又认可了《团购合同》和《借款协议》，并据此作出了有利于购房户而不利于上诉人的判决，有失公平。

3、2011年11月15日，州建行工会向上诉人发了《致湖南省乾程房地产开发公司的函》，这是以州建行工会的名义所签发，代表了所有购房户。原审判决同样认可了这个行为，而又一味强调《商品房买卖合同》的相对性，作出不利于上诉人的判决。

二、《商品房买卖合同》关于交付期限的约定。上诉人因与州建行工会就图纸、户型、面积等一直进行磋商，直至规划部门批准，耗费了大量时间，2008年、2009年又遇到非法集资风暴，势必导致工程进度缓慢等客观原因不能如期交房，不是故意拖延交房时间。上诉人不存在违约。

三、原审判决适用法律错误。原审法院对全案事实只作有利于原告的取舍。全案没有一份证据证明州建行工会同原告颜艳辉是代理与被代理关系，既没有代理合同，也没有授权委托书。州建行工会同上诉人签订《团购合同》和《借款协议》时，也没有说明是代理关系，该工会也没有认同是代理行为。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款判决错误。

四、颜艳辉不是州建行职工，她与州建行工会欺骗了上诉人，本案《商品房买卖合同》应当认定无效。并且《团购合同》约定违约责任是总价款的8%，颜艳辉的《商品房买卖合同》约定的违约金为总房款的30%。在两个合同约定的违约责任不一致的情况下，原审法院就高不就低，不公。请求依法改判上诉人不存在违约，不承担违约责任。

被上诉人颜艳辉答辩称，一、原审认定事实清楚。上诉人存在违约行为。上诉人在一审中提供的与建行工会的三份延期交房联系函一直没有原件，依法不能予以采信。

二、上诉人与不是建行工作人员的被上诉人颜艳辉单独签订了《商品房买卖合同》，说明上诉人已经同意被上诉人购买该房屋。请求驳回上诉人的上诉请求。

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被上诉人州建行工会口头答辩称：

一、上诉人发给州建行工会的三份《工作联系函》虽然没有提交原件，但发函是事实。

二、本案诉讼要看购房的前因后果，三份合同要关联来看。

三、上诉人违约事实存在，应该承担违约责任。但购房户不要扩大自己的诉讼范围，要求赔偿金应当，但不要过高。

本院经审理查明：

1、被上诉人颜艳辉不是州建行工作人员。2008年11月1日，州建行工作人员谢昌发将其参加州建行工会团购的资格及已经缴纳的10万元首付款，共计作价18万元，转让给颜艳辉，并签订了《转让协议书》。州建行工会对此予以认可。颜艳辉后来根据《借款协议》约定，自己以购房户名义借款给乾程房地产公司5万元。

2、被上诉人颜艳辉购买A区一单元15号房，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2009年8月26日前。乾程房地产公司于2011年9月20日才将约定交付的房屋申请政府有关部门验收，2012年3月15日才验收合格。

3、2011年12月14日，乾程房地产公司取消其《关于州建行职工因团购乾程公司定向开发的多层住宅商品房要求调差的工作联系函》，不再要求房价调差。

4、参与州建行工会组织团购的70多户购房户均向吉首市人民法院提起诉讼，要求乾程房地产公司支付逾期交房违约金。后经州建行领导出面协调，该行绝大部分职工撤诉。乾程房地产公司对撤诉的购房户已经交房。

5、乾程房地产公司至今没有直接书面通知颜艳辉，要求向其交房。

6、在原审法院重审庭审中，审判长问第三人到底是受哪个的委托与被告签订《团购合同》。州建行工会代理人回答：“建行领导牵头，口头分工喊我们工会管这个团购的事情，最后是由建行员工成立小组进行的，最后这个事是受员工委托。”颜艳辉的代理人补充：“是委托他做团购前期组织工作。建行机关的领导是不参与这些事情的。”

以上事实，有当事人当庭陈述及相关书证佐证，足以认定。

对原判认定的其它案件事实，因有相关证据佐证，当事人没有明确异议，本院予以认定。

本院认为，本案争议焦点是：

一、州建行工会在本案住宅团购行为中的法律地位。

二、陈建国三次在《工作联系函》上签署意见的法律效力。

三、本案《商品房买卖合同》的法律效力。

四、本案《团购合同》、《借款协议》与《商品房买卖合同》之间的法律关系。

五、乾程房地产公司应否承担违约责任。

一、关于州建行工会在本案住宅团购行为中的法律地位。在《团购合同》中，州建行工会作为乙方的规范表述是“州建行机关工会（80—100户职工）”。在《借款协议》中，首先写到“乙方（指乾程房地产公司）为了履行合同讲究信用，项目按期完工交付甲方（指州建行工会）业主，特向甲方购房业主借资要求。现就借资事宜，经甲、乙双方及业主充分友好协商······”。州建行工会虽然以自己名义签署《团购合同》和《借款协议》，但其不是为自己购买住宅，也不是自己借款给乾程房地产公司，乾程房地产公司对此十分清楚。州建行工会本身的重要职责是为州建行的干部职工谋取更多福利。州建行工会的诉讼代理人在原审法院重审庭审中，已经明确说明该工会是受参与团购的州建行干部职工的委托。颜艳辉的诉讼代理人称购房户是委托州建行工会做团购住宅的前期组织工作。州建行工会及颜艳辉的诉讼代理人的说法，符合本地单位组织所属干部职工团购房屋的通常规范做法。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”因此，不能因为州建行工会以自己名义与乾程房地产公司签署了《团购合同》和《借款协议》，就否认其只处于参与本案团购的购房户的委 法律侠客在线lawbingo

托代理人的法律地位。只是州建行工会此时处于由《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条直接规范的、以代理人自己名义进行法律行为的间接代理人的地位，而非通常所见的、以被代理人名义进行法律行为的直接代理人的地位。在颜艳辉直接与乾程房地产公司签订《商品房买卖合同》后，虽然可以认为州建行工会仍然处于包括颜艳辉在内的参与本案团购的购房户的委托代理人的法律地位，但其权限应仅限于代表购房户督促乾程房地产公司全面履行合同，且不得作为委托代理人擅自提出或同意变更《商品房买卖合同》的明确约定，除非得到委托人颜艳辉的明确授权。

二、关于陈建国三次在《工作联系函》上签署意见的法律效力。州建行工会只处于参与本案团购的购房户的委托代理人的法律地位。陈建国无论是前期作为州建行工会的负责人，还是后期作为州建行工会团购工作小组的实际负责人，其在组织团购工作中的权限，均不能超过州建行工会作为委托代理人的权限。特别是在购房户已经直接与乾程房地产公司签订《商品房买卖合同》后，州建行工会及陈建国更应该审慎履行委托代理人职责，不得提出或同意变更《商品房买卖合同》的明确约定，除非得到作为委托人的购房户的明确授权。对交房期限的变更，属于对《商品房买卖合同》关键事项的重大修改，依法必须经过《商品房买卖合同》的双方当事人协商一致。陈建国在没有得到作为委托人的购房户的明确授权情况下，三次在《工作联系函》上签署同意延期交房的意见，属于典型的无权代理行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，该无权代理行为对购房户不发生法律效力。至于2011年11月15日《致湖南乾程房地产开发公司的函》，州建行工会是在得到购房户明确授权或者认可的情况下发出的，是典型的有权代理行为，当然对购房户发生法律效力。何况，《致湖南乾程房地产开发公司的函》的内容是不同意乾程房地产公司部分变更《商品房买卖合同》约定内容的请求，要求该公司严格遵守《商品房买卖合同》的约定！乾程房地产公司企图以州建行工会发出《致湖南乾程房地产开发公司的函》的行为有效，来推断陈建国三次在《工作联系函》上签署同意延期交房的意见也具有法律效力，因前提明显不同，因而理由明显不能成立，本院不予支持。

三、关于本案《商品房买卖合同》法律效力。州建行工会以自己名义与乾程房地产公司签订《团购合同》和《借款协议》，发生在本案团购住宅的前期组织阶段。对《团购合同》和《借款协议》合法有效，各方当事人均无异议。通过州建行工会向乾程房地产公司提供购房户名单以及购房户以自己名义借款给乾程房地产公司的方式，作为间接代理人的州建行工会已经向乾程房地产公司告知了作为购房户的委托人的姓名。《团购合同》只原则性要求购房户州建行工会认可的“80—100户职工”，并没有明确限定购房户必须始终是州建行的干部职工。本案起初参与团购的谢昌发是州建行的干部职工。对谢昌发将其参加州建行工会团购的资格及已经缴纳的10万元首付款作价转让给颜艳辉并签订《转让协议书》的行为，州建行工会实际上是认可的。颜艳辉后来按照《借款协议》约定，以自己名义借款5万元给乾程房地产公司，该公司予以接受，说明乾程房地产公司已经认可谢昌发的转让债权的行为。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条之规定精神，作为委托人的购房户颜艳辉取得了《团购合同》和《借款协议》的合同主体地位，可以直接行使相应合同权利，当然也应履行相应合同义务。颜艳辉以自己名义与乾程房地产公司签订《商品房买卖合同》，是落实《团购合同》和《借款协议》相关内容，进一步直接明确了双方的权利义务。《商品房买卖合同》是颜艳辉及乾程房地产公司的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。上诉人以被欺骗为由主张本案《商品房买卖合同》无效，理由不能成立。

四、关于本案《团购合同》、《借款协议》与《商品房买卖合同》之间法律关系。购房户以自己名义与乾程房地产公司签订《商品房买卖合同》，是落实《团购合同》和《借款协 法律侠客在线lawbingo

议》相关内容，进一步直接明确了双方的权利义务。《团购合同》和《借款协议》并不因为《商品房买卖合同》的签订而当然失效。因此，《团购合同》、《借款协议》约定的相关内容被《商品房买卖合同》吸收的，应以《商品房买卖合同》的直接约定为准；《团购合同》、《借款协议》中没有被《商品房买卖合同》吸收但也没有被《商品房买卖合同》明确否定或者修改的相关内容，应作为《商品房买卖合同》附件，仍然对购房户及乾程房地产公司均有法律约束力；《团购合同》、《借款协议》中相关内容已经被《商品房买卖合同》明确否定或者修改的，不再具有法律约束力。处理本商品房预售合同纠纷案，首先是直接依据《商品房买卖合同》，其次是将虽没有被《商品房买卖合同》吸收但也没有被其明确否定或者修改的《团购合同》、《借款协议》中相关内容，作为补充合同依据。乾程房地产公司的上诉理由完全割裂《团购合同》、《借款协议》与《商品房买卖合同》的有机联系，实际上是企图否认《商品房买卖合同》的法律效力和在本案商品房预售行为中的关键性法律地位，本院不予支持。州建行工会述称本案诉讼要看购房的前因后果，三份合同要关联来看的理由，能够成立。

五、关于乾程房地产公司应否承担违约责任。本案颜艳辉与乾程房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。陈建国三次擅自在《工作联系函》上签署同意延期交房意见的行为对颜艳辉不发生法律效力。颜艳辉明确认可的《致湖南乾程房地产开发公司的函》，已经明确要求乾程房地产公司严格履行其与各购房户签订的《商品房买卖合同》，并承担违约责任。因此，乾程房地产公司没有在2009年8月26日向颜艳辉交付“九龙山庄”项目A区36号房，违背了该公司与颜艳辉签订的《商品房买卖合同》的明确约定，构成违约。乾程房地产公司没有向人民法院举证证明其具有免于承担违约责任的法律依据或合同依据。颜艳辉依据具有法律效力的《商品房买卖合同》的明确约定，要求判令乾程房地产公司承担违约责任，有充分的法律和合同依据，本院予以支持。

综上所述，原审认定事实基本清楚，程序合法，判令乾程房地产公司承担违约责任正确。但是，考虑到乾程房地产公司先后向州建行工会发过三次《工作联系函》，请求同意延期交房，均得到该工会负责人的签字认可，在逾期后颜艳辉也未及时向乾程房地产公司主张如期交房，乾程房地产公司当时误认为其申请延期交房已经得到购房户的认可；又考虑到本案系团购商品房，乾程房地产公司可获得的利润相对普通商品房买卖较小，依据公平原则，应由上诉人乾程房地产公司按《商品房买卖合同》确定的房屋总价款10%的标准酌情支付逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十八条、第六十条、第四百零二条、第四百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款

（二）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、维持湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485号民事判决第一项，即“被告湖南省乾程房地产开发有限公司在本判决生效后五日内，向原告颜艳辉交付经验收合格的吉首市乾州新区南侧A区15号商品房，并在交房后一百八十日内为原告颜艳辉办理完毕相应的商品房产权证和土地使用权证”；

二、变更湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485号民事判决第二项为：上诉人湖南省乾程房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向被上诉人颜艳辉支付违约金人民币49915.5元。

义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期间届满之次日起二年内向湖南省吉首市人民法院申请执行。

一审案件受理费3295元，案件保全费1269元，二审案件受理费3295元，共计7859 法律侠客在线lawbingo

元，由上诉人乾程房地产公司承担。

本判决为终审判决。

审 判 长

彭志友 审 判 员

彭 俊 审 判 员

向美蓉 二〇一四年三月二十七日 代理书记员

朱丽艳