验房、收房标准程序(细节)解析

第一篇：验房、收房标准程序(细节)解析

总则

1、入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分,如果与购房合同、附件及补充协议不符,要及时向有关单位反映,重新核对,做出说明。

2、在房屋质量检查方面,看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书,其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调;其次,观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题,要及时向开发商(卖方反映,待维修后方能入住。

3、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定,物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单,购房者可按清单内容进行清点,检查其是否齐备、完好程度及使用状况,如有不符或缺损,必须要求尽快维修、配齐。

4、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。

5、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果,是与发展商签订一份《交屋看房记录表》(或称《物业交付核验单》。在这个记录表上,应把检验情况逐一记录,凡是无法确认的事项,则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题,则如实记录下来,并要求发展商限期处理。《交屋看房记录表》最好自己也要留一份,同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往,这样就会很被动;有人习惯以电话联系,这对于购房时与发展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节也是不可取的。

建设部公布验房、收房标准程序(细节 收房细则:把验收的目光放在隐蔽工程上

1、合同

(1 开发商应出示完备合法的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。这些文件要看原件,而不是复印件。

(2 查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否和原设计图相同。

(3 房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。(4 查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》,有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张《备案表》,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是发展商的过失,可以追究其责任。

(5 对发现的问题要详细在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

注意:向开发商索要《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《保修卡》和《住户手册》,以便日后出现质量问题按约要求维修。

2、户内(1 窗

a 窗边与混凝土接口有无缝隙 b 落地窗以及外飘窗应安装平正牢固 c 是否翘曲变形 d 开启关闭顺畅 e 零配件装配齐全 f 位置是否准确

g 窗玻璃应表面平整

h 窗玻璃是否完好无损、无划痕 i 隐形纱窗是否安装完毕,且无破损 j 外窗框四周处理是否粗糙 k 外窗开启扇是否能关上 l 把手是否松动

m 窗子玻璃的每个角是否封好 n 打开后窗户是否能固定 o 直角接合部是否严密 p 窗框表面是否光洁 q 四角是否呈直角 r 窗的底部滑道是否平滑 s 窗台应平滑,不刮手

t 看一下窗外附近有无攀缘的物体、是否存在重大安全隐患!(比如3层餐厅窗户、6层北面两个窗户

u 所有纱窗下沿与窗台之间,应考虑预留安装大理石的空间(2 地面 a 是否松动 b 是否爆裂

c 是否撞凹

d 有无明显的缝隙和不平整 e 地面是否有空鼓 f 地面走线的标示

g 地平验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。测量的方法如果你不嫌麻烦,那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管,长度约为20 米左右吧,然后注满水。先在门口离地面0.5 米或1 米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度,并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度,然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推,测量出全屋的水平差度。一般来说,如果差异在 2 厘米左右是正常的,3 厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围,你就得注意了。

(3 墙身、顶棚、楼板 a 有无倾斜、弯曲 b 有无隆起或凹陷 c 墙面是否平整 d 墙面是否有花

e 承重墙、梁、柱是否符合设计规范,若承重墙裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房存在危险隐患, f 钢筋是否暴露

g 检验梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线

h 用木棍敲一下有无空声 i 墙面是否有明显色差 j 阴阳角是否平直

k 是否有裂纹、刷纹,若裂缝与墙角呈45 度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。

l 有无水渍、裂痕 m 天花板是否有小裂纹 n 注意相关位置有没有空调管孔

o 检查墙面有无石灰“爆电”,这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均所致,可用铁器敲打“爆点”,如发现大面积的疏松、脱落,也属质量问题,将给购房者的居住和装修带来极大麻烦,不可忽视。

p 是否全部按合同要求做“外墙外保温”(4 水

a 开关是否妥当 b 过墙线是否有导管 c 导管连接是否紧密 d 管线是否安全可* e 下水管道不可使用塑料软管 f 上水管是否存在渗漏现象

g 需要注意的是,北京地区的水质严重超标,有些小区生活用水全部是*自己打井取水,为了保险起见,这样的小区在验收房屋时,最好自己采些水样带回去,送给有关部门检验,如果水质确实不符合生活用水标准,就应想办法及早解决。

h 上下水管是否已做丝扣处理?(5 电

a 开关是否妥当

b 按动漏电保护器的测试钮 c 管线是否安全可* d 插座面板是否有电 e 拉闸断电测试 f 插座是否带保险装置 g 洗手盆的上方不应有插座

h 打开所有的灯具开关,看灯具是否都亮 i 开关插座面板是否存在划痕

j 是否有电器接地装置、是否解决等电位问题(等电位联接端子是否真正起作用? k 电线是否符合国标质量

l 电线的截面面积是否符合要求。一般来说,家里的电线不应低于2.5平方,空调线更应达到 4平方,否则使用空调时,容易过热变软。暖气

a 锅炉是否安装到位,有无损坏,跟自己的型号是否相符(有的邻居已经升级过 b 暖气内是否有水 c 暖气有无漏水痕迹 d 暖气里的水管上是否有锈(7 卫生间

a 坐厕下水是否顺畅 b 冲水声音是否正常 c 卫生间内是否有地漏

d 坡度是否对头(是否有倒坡现象 e 有无积水 f 是否倒泛水和渗漏 g 闭水试验

h 卫生间门口地板是否发黑 i 台盆上水管是否漏水 j 是否有有裸露电线 k 进出水是否流畅

l 电源插座应是防潮插座并有防溅措施 m 照明灯座必须是磁口安全灯座 n 洗手盆的上方不应有插座

o 卫生间门口是否有挡水条 p 排污管是否有蓄水防臭弯头 q 特别留意厕所顶棚有脱落或长霉菌 r 墙壁需要做拉毛处理

s 墙体到座便下水管道中心的距离是否小于35cm,若过小则有可能无法安装座便器

t 是否已安装纱窗? u 卫生间是否有排风道?如何通风?(7+ 洗衣间

a 是否做了避水试验? 管线 a 是否外露 b 是否有管线穿过 c 过墙线是否有导管 d 导管连接是否紧密

e 线路安装是否平整、牢固、顺直 f 下水管道不可使用塑料软管

g 电话线等等应先加套管,再埋进水泥;不能将电话线直接进水泥地(9 水表

a 是否安装 b 是否有水表空走 c 阀门关闭不严 d 阀门脱丝,连接件滴水 e 截止阀生锈影响水质(10 电表 a 是否安装 b 使用数目(11 电话线

a 用电话机检查电话线路是否有信号(12 电视天线

a 用天线检查工具检查电视天线的信号(13 室内污染

a 从7 月1 日以后,凡新开工的民用建筑工程,完工后必须由建设单位组织对室内环境进行验收,并委托经市建委等有关部门考核认可的检测机构,对建筑工程室内环境进行检测, 检测不合格的,不得竣工验收。(14 楼宇对讲

a 在验收时要注意其音量功能、对讲功能、操作功能是否正常

(15 层高

a 测量楼宇层高的方法很简单,把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量(这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法,你应该测量户内的多处地方。

(17 地漏

a 地漏位置是否合理 b 地漏是否在地面的最低点 c 地漏是否排水通畅(18 隐密性及隔音效果如何(19 日照是否达到国家规定(20 通风是否达到国家规定(21 天然气表以及管道

天然气总阀门应当在公共部位,管道不能暴露在室外(特别是顶层,可能会遭雷击(22 窗磁、门磁系统

(2 门

a 贴脸是否完整 b 贴脸是否有裂缝 c 是否能锁上

d 贴脸与楼顶板阴角线是否平行 e 是否与墙在一个平面上

f 直角接合部是否严密

g 表面是否光洁,是否有划痕、锈迹 + 门把手是否光洁,是否有磕痕 h 不上锁是否会自动关上或打开 i 四角是否呈直角

j 门面上有无钉眼、气泡或明显色差 k 开启是否灵活 l 关上门窗听听隔音效果 m 密封程度;密封胶条是否有损坏 n 门的厚度、材质与规格 o 门框与墙身有无过大缝隙 p 门与门框有无过大缝隙 q 零配件是否装配齐全,位置准确

r 门与地的缝隙,要预留出地面装饰的缝隙(需要额外考虑地面不平整的误差 s 门的安全程度如何?是否有四个支点?(3 外墙

a 是否有较大面积的空鼓 b 是否开裂 c 是否渗水

d 是否有明显的水印和霉点 e 是否有排水设施 f 空调是否能安装

g 出水口 h 外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。(4 檐沟、落水管 a 安装是否牢固 b 接口是否平密 c 是否渗漏 d 落水管，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流 走。(5 消防系统 a 住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。信报箱 a 房屋是否按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合有关规定(7 标识系统 a 楼宇标识、门牌标识、层位标识、房屋标识是否与实际相符 小区环境(9 停车场(10 保安系统

4、小区内(1 凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前 6 米、楼后 3 米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。(2 检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；

5、物 业 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一 个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司 的资质，是否具备您要求的管理标准。

三、后记 在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理： 1 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固 补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。2 对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采 取费用补偿的办法，由接管单位处理。3 如果发现问题至少要在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

四、参考资料 1 空鼓：局部面层材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如 瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。2 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。3 《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中 的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

五、收房签字时的注意事项

1.一定要加上如下几句： “若房屋不符合有关国家强制标准或行业标准、且并未明确告知并得到本人书面确认，本人 将保留退房或索赔的权利，按未完成交房论处；由此而导致本人的损失（包括装修），本人 有权提出进一步赔偿的要求。” 2.一定要加上如下几句（关于变更设计保留权利）： “若房屋有变更设计，且并未明确告知并得到本人书面确认，本人将保留退房或索赔的权利，按未完成交房论处； 由此而导致本人的损失（包括装修）本人有权提出进一步赔偿的要求。，”

第二篇：收房的程序及验房注意事项

收房的程序及验房注意事项

收房程序

收房时先到售楼大厅二楼办理交房申请单，需提供购房时所有收据身份证户口本原件复印件，其中一次性付款的身份证复印件4张，贷款的需五张，户口本需复印户主页及房主页，复印属性和身份证一样，离婚的及单身的需提供单身证明（此证明印章需是二级以上单位）及离婚证书或法院判决书。

备齐资料后到交房窗口办理交房申请单，此时还需缴纳住宅契税：总房款的1.5%（超过140平按3%计算），维修基金：25/.平方米，其他费用（产权工本费，抵押证工本费，公证费）约每户500员。

到物业办理交房手续，其中需要交水费100元，下半年物业费6.5元/平，（验房之前应该去把电费交了，不然验房时没法验电，交电费后一般在三个小时以内开通）之后会有人带着你去验房。

验房注意事项

1、窗户是否漏气，窗户把手是否灵活。

2、水压是否够，上下水是否通畅（其中坐便下水应亲自用手掏一下，因为在施工的时候很

多工人为了省事，把废料就直接扔到坐便下水里，所以为了以后不遭罪，最后亲自掏一下）

3、看墙体是否平整，是否有掉墙皮子的情况，如果不平的以后装修会很难看。（看墙时最

后带个小锤子敲一下，）

4、顶楼的看顶楼墙体是否漏水，不是顶楼的看厨房厕所是否漏水。

5、验电时需要带两个插排，一个三相的一个两相的，一个灯头，验电的方法，1、先打开

个个灯的开关看灯是否亮，2、插座要挨个试验，方法就是把两个插排都插在插座上然后把灯头插上看灯泡是否亮，如果亮证明回路正常可以正常使用。（银亿的电路电线安排比较合理如果不是特殊需要最好不要改动电路，否则容易引起短路）

以上就是验房的注意事项可能还有没想到的期望大家见谅，下面我把我验房挑出来的毛病写下来供大家参考

1、阁楼北侧顶棚漏水

2、阁楼卫生间墙面不平整

3、阁楼北露台门不平整

4、阁楼窗户左起第2.3扇玻璃漏气

5、阁楼南墙整面不平整

6、阁楼北侧右数第2扇窗户上下都漏气

7、阁楼两个露台闷玻璃漏气

8、六层客厅玻璃门把手不好使

9、六层客厅玻璃中间右侧玻璃漏气

10、六层北侧顶棚及角湿

11、厨房阳台灯头湿

12、六层南卧室大玻璃漏气

13、厨房阳台左墙空

14、进户门斜

15、北卧室顶棚渗水

16、客厅顶棚空鼓

17、六层卫生间过道顶棚不平

第三篇：验房程序

验房程序：

一、查看两书一表一数：房屋质量保证书；房屋使用说明书；竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积（自己可实测套内面积）。

二、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据）奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超出或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）；套内面积不变、公摊面积增加的情况更多（实得面积减少，吃亏的还是业主）。

三、房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

四、交合理费用（物业管理费[应有市物价局批文]等）

五、暂可不交的费用：公共维修基金，契税：1.5％+80元、待房产大证批准后办个人房产证时缴纳。

验房顺序：

专人进行同步纪录，最后填写一式四份验房单，业主留好交房代表签字的一份。

一、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏）、单元门（外观和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗）。

二、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱、强电：插座、开关、照明灯；弱电：可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。

三、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

解决纠纷方式：

1、协商解决（集体更好操作），不成时可通过以下三结合方式。

2、媒体曝光；非诉讼方式（政府职能部门投诉）；诉讼（集体诉讼影响大、成本低、成功率高）。

住户在验收新房时应注意的事项

1、房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。按照有关规定，房屋交付使用前，必须要经区级房屋质检站验收合格，才能允许住户居住。在查验此合格证件后，住户自己也要对房屋进行质量检查，发现问题要及时解决。

2、新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。

3、凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。

4、高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。为了保险起

见，在验收房屋时，最好自己采些水样带回去，送给有关部门检验，如果水质确实不符合生活用水标准，就应想办法及早解决。

5、高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。

6、高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。

7、房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能可靠，手续完备。

第四篇：收房程序（本站推荐）

收房的程序和注意事项

一、最佳收房流程

1、核验业主材料

2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》

4、业主做综合验收

5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案

6、开发商与业主协商并达成书面协议

7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议

8、业主签署《入住交接单》

二、收房注意事项

１、收房中经常出现收房流程严重不合理

开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。

无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

２、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提

收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。

其他问题有：面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共配套和共用设施不健全。

３、购房签约时细化条款

在此，律师提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。

商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。（如规定：合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。）

４、收房时必须仔细查看的文件

律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：

第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。

第二是我们常说的“两书”---“质量保证书”和“使用说明书”，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。什么情况下，开发商可以交房

关于加强住宅小区交付使用管理工作的指导意见

各市、县（市）建委（建设局）、房地产管理局（处）：

国务院《城市房地产开发经营管理条例》（248号令）实施以来，我省各地陆续开展了住宅小区综合验收工作，通过开展综合验收工作，保证了住宅建设工程按规划要求实施，使公建配套项目与住宅能同步建设、同步交付使用，有效地遏制了少数开发商的违规开发行为，对维护购房者合法权益起到了积极的作用。2004年5月《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的规定》（国发[2004]16号）取消了住宅小区综合验收的行政许可项目。为了更好地贯彻执行国务院《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的规定》精神，同时，也使取消行政项目后，住宅小区的交付使用管理工作能够继续开展，特制定住宅小区交付使用管理工作指导意见，请结合各地实际贯彻执行：

一、要高度重视住宅小区交付使用管理工作。住宅小区的交付使用管理工作，关系购房者的切身利益，是维护房地产市场秩序、促进住宅小区建设水平提高的一个重要手段。国务院文件只是取消了该项工作的行政许可，并不意味着要取消该项工作，因此，各地房地产开发主管部门，必须统一思想、提高认识，转变工作方法，积极研究探索新的管理办法，加强小区交付使用的管理。

二、积极探索加强小区交付使用管理新的办法。取消由政府部门组织的综合验收，旨在改变政府管理方式，由企业自律管理，这是政府职能转变的一个必然趋势，各级房地产开发主管部门必须转变观念，转变管理方法。

（一）实行交付使用条件备案制。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十九条规定，由开发建设单位按照主管部门对项目建设各项要求，确认已达到各项条件，开发建设单位向房地产开发主管部门按房地产开发项目手册进行备案，房地产开发主管部门认为各项条件符合备案要求的，由房地产开发主管部门出具备案书。备案资料一般应包括以下几方面：

1、经房地产开发主管部门确认的学校、农贸市场、垃圾中转站、社区配套用房等非经营性公建配套项目已按要求完成建设的资料；

2、房屋建筑工程竣工验收备案证明书；

3、规划行政主管部门规划验收合格的资料；

4、市政公用设施主管部门确认的供水、排水、煤气、环境等设施已完成配套建设的资料；

5、绿化主管部门确认的绿化指标要求；

6、人防主管部门确认的人防工程建设资料；

7、消防验收证明；

8、电（扶）梯验收报告、准用证；

9、供电部门、通信运营商、广电网络传输中心提供的项目供电、通信、电话、有线电视设施已完成建设并可投入使用的证明资料；

10、房地产开发企业按规定配置物业管理用房的缴交确认单及前期物业管理企业同意接受管理的合同；

11、房地产测绘成果；

12、当地房地产开发主管部门认为需要的其它证明材料。

实行交付使用条件备案制的市、县，房地产开发主管部门应结合具体情况，确定并公布备案资料的具体要求。

（二）深化规划验收内容和调整单体工程质量备案方式。各级房地产开发主管部门要充分发挥行业管理的作用，规划、房地产、建筑业管理等部门要密切配合，通过深化规划验收内容、调整单体工程质量备案方式等，将小区交付使用所必备的条件纳入其中，把好住宅小区交付使用关，解决由于综合验收取消以后产生的管理问题。

对未实行上述交付使用管理方式的地区，可由房地产开发企业在与购房者签订购房合同时，与购房者约定交付条件。交付条件的内容一般应包括第（一）项所规定的内容，由购房者对照条件把握。

三、切实加强房产登记管理工作，保护购房人合法权益。要根据《房地产法》及《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》的规定，完善新建住宅小区房屋的初始登记工作。所有房地产开发小区都要办理小区房屋初始登记工作。房屋产权登记部门在办理初始登记时，不应再要求房地产企业提供综合验收证明，但应对小区建设的土地取得、规划审批、建设手续及各项配套设施建设是否按原批准要求完成建设等进行审查，以明确其房屋来源合法性。通过完善住宅小区房屋初始登记工作，加强小区交付使用管理。

各市、县房地产开发主管部门，可根据本指导意见，制定具体的实施办法，规范住宅小区的交付使用管理。

交房、验房、收房过程中需要明确的几个问题

一、交房。

是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。

开发商才是商品房买卖合同的相对方。

二、验房。

1、业主还是应该在合理期限内验房，即一定要按开发商约定的时间到现场收房。（律师：若不按入伙通知书时间前往验房，业主要有负违约责任的准备）。

2、在没有验房前，大家对所有要签字的文件需谨慎。

3、关于通知书上一些要交纳的费用，由各业主根据自身状况决定。（律师：业主交纳相关费用后，仍保留有追索的权利。）

4、验房后将发现的问题，应该向开发商或其委托的人（其实只有具有委托书的才有资格）提出整改意见，并要得到开发商的书面认可，即承认有以上问题。或在收房时需要填写的单子上注明并要求整改。

5、保留带有双方签字的收房时填写的单子（或复印件）并妥善保管，留做日后自己维权的资料和依据。

6、经过验房，发现的问题会有很多很多。

（1）房产本身的建筑质量方面

（2）小区公共建筑、配套的方面

（3）小区周边环境对小区内部空气、水等的影响方面

（4）开发商应该提供的、必需的相关证件、表单原件。具体至少应该有

三、收房。

1、“三书一证一表”（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》）。

2、《面积实测报告书》

3、管线分布竣工图

4、以上及费用方面没有异议后，才可以收房签收

房屋交付时，业主都有哪些权利

收房的时候应该注意什么？两书一表是必须的条件吗？

律师答：收房时主要应注意:

1、按合同及补充协议约定的交付条件对照房屋的实际交付情况。

2、查验竣工验收备案表及房屋实测面积。

3、验房程序完成确认无问题后才可领取钥匙。

4、领取钥匙后再办理物业交付手续。

5、在验房过程中发现问题，要以书面形式取得开发商的签字及盖章，并注意保留好证据，在问题未解决前，不要领取钥匙。

开发商没有竣工验收备案表可以收房吗？收后会有那些损失？

律师答：没有竣工验收备案表，该房屋并不具备合法交付的条件，如坚持收房，则会丧失追索开发商逾期交付违约责任的前提，也会在房屋出现质量问题导致损害时，不得不承担部分损失

开发商要我们在收房时先缴纳契税及公共维修基金，如果不交不给钥匙收房。开发商这样做违法吗？我们怎样维护自己的利益？有法可依吗？律师答： 契税和公共维修基金都是在办理产权时才交纳的，不应作为开发商交付房屋的前提条件，您有权拒绝此不合法要求，并要求开发商交付房屋，如开发商拒绝交付钥匙，则因此延误的时间，开发商应按买卖合同的规定承担逾期交付的违约责任

问：如果交房时间延迟业主应该采取什么措施？

律师答：可以按照合同约定要求开发商承担延期交房违约责任

请问交房的时间与收房的时间是否一致？是以开发商通知的时间为准，还是以拿到钥匙的时间为准？

律师答：交房时间准确定义应为房屋的交付时间，这在买卖合同中有明确规定，而业主前往收房的时间是实际的房屋交付时间，也就是领取房屋钥匙的时间。二者一般不一致，实际交付时间比约定交付时间一般要晚，而开发商只要在合同约定的交付时间前发出了交付通知，并具备合同约定的交付条件，即可视为开发商履行了房屋交付的义务

我们集体起诉开发商跟我们收房有冲突吗？

律师答：收房与集体起诉开发商是否冲突，要视您的诉讼请求与收房是否有冲突。

开发商在同我签订购房合同时约定的最后交房期限是5月31日，并开发商在5月31日通知我收房。但在我收房时发现测绘部门的测绘面积有问题，所以与开发商协商.在此期间，开发商让我先办入住手续，我认为，开发商提供的测绘面积存在严重的问题，所以没有办入住.后来，开发商在7月1日通知我重新测绘的结果并让我来办理退款和入住手续.但我认为，根据我与开发商签订的购房合同，开发商已经过期30天交房，应该按合同“过期30日交房要赔偿买受方每过期一日赔偿总房款的万分之五的违约金”。请问我是否可以要求赔偿？即开发商是否应算过期交房？律师答：商品房买卖合同规定的房屋交付条件中没有明确规定开发商必须向购房人出示房屋实测面积，虽然您在实地验收房屋发现面积明显存在问题，并向开发商提出异议拒绝收房的，而实际上开发商也认可了您的异议并进行重新测绘，但并不能视为开发商逾期交付商品房。办入住时是否必须交物业费?未办入住前开发商是否有权收取物业费?

律师答：物业费是由物业管理公司收取的，在您与开发商办理房屋交付手续时无须交纳，在您验收房屋无误并接收钥匙完成房屋交付手续后，在您与物业公司办理入住手续时方才交纳，且物业费一次预收不能超过一年。

办入住时是否必须交物业费?未办入住前开发商是否有权收取物业费？

律师答：办理入住手续是与物业管理公司办理的，但在实践中往往将房屋的交付手续和入住手续混淆为一个概念或一起办理。首先在房屋竣工具备交付使用条件后，开发商应向业主交付房屋，业主接收房屋后再与物业公司办理入住手续，交纳物业费，但业主的实际入住不是物业费交纳的前提条件。

律师：业主可以直接入住

北京律师协会房地产专业委员会委员秦兵认为，在法律逐步完善的情况下，业主要加强法律意识，对于开发商（及开发商的合伙物业公司）制定的合同中不利于自己的条款，要坚决抵制，同时要勇于提出维护自己权益的细则合同。否则，一旦发生纠纷业主可能要吃“哑吧亏”。

秦兵强调，如果开发商不给钥匙，业主可以自行把房门打开，或者拆了，可直接入住。业主与开发商仅是付钱买房和收房的关系，开发商是无权管业主选择物业的事。秦兵强调，现在业主要用自己的行动去捍卫自己的权利，只要是合同不约定，业主就去实施，比如业主就可以用直接入住的行动去主张自己的权利。

秦兵提示，收房时不要草率签字。业主收房就是收房，不要签订一些协议。如果开发商有这方面的要求，那么先给业主钥匙，住进后再慢慢协商。

建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第七条规定：房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。在实践中开发商一般在房屋交付前书面通知购房者（即《入住通知书》）在指定日期到开发商指定的地点办理房屋的交接手续及应持证件、所交税费等。购房者与开发商、物业管理人员等在房屋交接验收中应依据合同约定及法律法规的要求对房屋各主要方面逐项进行检查、核项、验收。比如：房屋的水（市政）、电（市政）、气、有线电视系统、供暖系统及电话设备是否开通或具备开通条件，以及房屋的装修附件是否和购房合同约定一致等等。购房者应严格按照合同及有关法律规定对房屋进行仔细检查、验

收，因为如果你一旦在《房屋交接验收单》（或物业交付核验单）上签字接收，则开发商即完成了交付房屋的义务。所以，购房者在房屋交接验收中如发现与合同或法律法规规定不符的应在《房屋交接验收单》中予以注明，并明确开发商修复、更换时间及违约责任，此时购房者可以暂缓接收房屋，等开发商修复后经再次交接验收，直至合格。此外若开发商延期交房应明确约定开发商所应承担的违约责任及违约金的支付办法及时间。

支招：为业主提供应对策略

对于规划、设计变更问题，业主除可以按照合同约定与卖房人交涉外，还可以就规划的变更对规划部门提起行政复议或行政诉讼；

对于入住时，以签订补充协议作为办理入住前提的做法，应该说没有法律依据及合同依据，业主完全可以拒绝签订任何自己认为不公平的协议或相关文件，开发商或物业公司是不得以此阻挠业主入住的；

关于交房时物业费涨价的问题，业主们可以参照以下方式解决。2001年6月1日生效的《商品房销售管理办法》第12条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买房人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”从法律上来看，如果业主与物业管理公司不能就合同条款达成一致，物业管理合同不能签订，责任应主要在开发商一方；至于办理入住时程序本末倒置的问题，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。

同时，陈文建议建立投诉或纠纷认定机制。对业主入住过程中发生的投诉或纠纷，可由专家组成投诉认定团，由政府和媒体对认定过程进行监督。最后由专家向开发商和业主出示质量认定结果，并对此分析原因，并依此确定纠纷的责任方

引起纠纷的原因主要有以下几个方面：

环境、配套不完善；

广告中“美丽的承诺”没有踪迹；

绿化不达标；

公摊面积模糊；

无故增大容积率；

绿地成工地；

墙体裂缝，地板不平；

私自改变墙体位置；

保温板裂缝，装修偷工减料；

售后服务体系不完善；

物业费用过高；

四通不通，屋顶和水管漏水；

门的质量标准和样板间不一样；

产权归属有争议；

买房定金难退；

采光与通风条件不具备；

周边配套交通得不到及时解决等等。

契税，国家规定业主在取得产权证时才交，可有些开发商让购房人提前缴纳。

公共维修基金、装修系列收费争议最大。

有的开发商收取面积测绘费，显然违背了“谁委托，准付费”的原则。

有的开发商虽然承认房子有问题，却不承认违约。因为违约就得“放血”。

验房过程中的六大问题

买房置业是人生的一桩大事。为了拥有一套属于自己的住房，购房者往往要花费好几年甚至是一辈子的积蓄。买房的任何一个步骤都是经过精心考虑的。可对于大多数购房者来说，从拿到交房通知单的一刻起，烦恼也随之而来。交房程序如何？常见的交房陷阱有哪些？交房时又该注意些什么？为此，本刊针对房屋验收过程中常见的一些问题，教你见招拆招，轻松入住新房。

问题一：未能按时交房

按合同约定，发展商会在交房前十几天用挂号信的方式将交房通知单邮递给买家，告知具体交房的时间及须带齐的资料。发展商约定的交房时限一般在收楼通知书寄出30天内，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

对策：购房者在购房时要写清楚邮寄地址，一定要是容易接收、能保障亲自签收的地点。如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。不能如期到场时，可以书面形式委托亲友进行，也可及时与发展商联系，另行约定时间，并用书面形式确认。问题二：开发商证书不全

验房前应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验

收合格证》，《竣工验收备案表》（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》、验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。只有证件齐全了，才能签署入住单。

时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。

对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。

问题三：先签文件后验房

先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数发展商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也可与发展商讨说法。

问题四：开发商大事化小

对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发商总会表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文件里。

对策：不管发展商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。

问题五：小区配套不齐全

验房时，业主不仅要验屋内，对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，如同期建设的车库、会所、景观园林等。

对策：在签订购房合同时，要将开发商的承诺写进合同条款中，并保存好所有可作为合同附件的宣传资料。检验配套设施时即可按合同所载的条文及开发商在售楼时的承诺查验。如果在入住后发现问题，还可以通过业主委员会与发展商协商解决。

问题六：巧立名目乱收费

虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别发展商到交房时仍巧立名目进行收费。

对策：收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与发展商要求的款项相对照。最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向发展商指出。必要时可向物价局、房管局投诉。

另外，在查看了房屋后，准备签收《房屋验收单》之前，一定要先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。

在房屋的验收过程中，购房者一定要根据合同上的约定，明确每一项条款是否符合。一旦发现问题，要在验房单上予以注明，反馈给开发商，及时要求开发商做出相应的维修或赔偿。如果确实属于不能收房的，要详细写明不予收房的原因并要求开发商签字、盖章。

第五篇：收房验房要点

房屋验收策略

一、相关文件： “ 两书一表 ”：即 《 房屋质量保证书 》、《 房屋使用说明书 》、《竣工验收备案表 》。其中“两书”可以带走而“一表”仅供可查看。

二、土建部分：

1、检查房屋结构是否和图纸是否相同；

2、测量层高；(拿五米卷尺分点测量层高取平均值)

3、检查墙地面平整度、裂缝；

4、检查墙地面空鼓；(手锤敲击,有回响则为空鼓,空鼓的面积应小于400平方厘米)

5、检查防盗门；

6、检查窗户；(窗边与混泥土不能有缝隙密封胶应完整,整块玻璃面积大于1.5平方应为安全玻璃必须要有3C标志)

7、采光面积的检查；(客厅、卧室、厨房的采光面积规定窗地面积比不少于1：7)

8、通风窗户面积的检查；(卧室、客厅通风窗户面积为使用面积的二十分之一,厨房通风窗户面积为使用面积的十分之一)

9、检查地面坡度；（相对来说，厨房、卫生间、洗衣间应低于其它房间，而且应有坡度，倒坡方向是否正确）

三、给排水部分：

1、水表空转试验；（关闭房屋内各水阀，观察水表是否空转。还有就是打开楼上自来水阀看自家水表是否走，水表不走证明合格）

2、检查管道安装、通畅和密封；（管道安装应牢固，检查下水管道排水是否正常，管道接口有无渗漏等等）

3、查看水表读书；（水表读数应为零）

4、检查下水管道是否安装了阻燃圈。

四、供配电部分：

1、灯具检查；（打开所有开关查看线路是否接通，检查开关是否灵活）

2、插座检查；（检查漏电保护装置是否有效，检查接线是否正确，3、检查开关箱；（开关箱内必须要有明确的标识而且要正确）

4、检查弱电插座数目；（看是否和合同中的个数一致）

5、潮湿部位的插座必须安装防溅盒；

6、弱电箱内不应出现强电；

8、查看电表读书并进行登记。

五、供暖通风部分：、查看厨房烟道；（点燃报纸条放在烟道口下方看烟是否被吸入烟道）

2、卫生间通风口；（查看方法与烟道相同）

3、地暖进行打压试验；（要求打 6-8 公斤压力，10-15 分钟内不泄压 0.05 千帕为合格