土地承包经营权抵押制度创新的约束条件及破解

第一篇：土地承包经营权抵押制度创新的约束条件及破解

土地承包经营权抵押制度创新的约束条件及破解

郭家虎，于爱芝

2010-09-10

摘 要： 农村地区经济发展落后，金融有效供给不足是重要原因。银行贷款，一般需要有资产进行抵押。而在农村地区，农民的不动产等抵押物极少，而耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，由于产权约束、法律与政策约束、粮食安全与社会保障约束、以及其他配套制度的约束，而无法作为被抵押物。因而，农民难以获得发展所需的信贷支持。土地是农民主要的固定资产。而解决农民贷款难问题，必定要从土地承包经营权抵押入手。因此，进行相应制度改革与创新，解除约束条件，成为下一步政策目标。

关键词：

农民贷款，抵押物，土地经营权，抵押制度

在我国广大农村地区，农村金融有效供给不足，农民贷款难是制约农村经济发展和农民收入提高的“瓶颈”问题。而这其中一个重要的原因在于，按照现行的法律制度和贷款规则，农民难以找到有效的贷款抵押资产。根据《担保法》和《土地管理法》有关规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，可抵押的范围仅限于“四荒”地和乡村企业厂房等建筑占用的土地。土地是农民最大的财产和最合适的抵押资产，不允许土地承包经营权抵押，农民将难以获得发展所需的信贷支持，这也是对土地承包经营权物权性质的否定。2008年底，一些地方金融机构开始尝试以农民土地承包经营权和农民住房为抵押向农户发放贷款的试点，这些试点再次激发了人们对于农地抵押问题的讨论。

笔者认为，当前推动农村经济体制改革和农村经济发展，需要有大手笔，要有效地将农村金融改革与农村土地挂钩，推进以农村抵押为核心的农村金融制度创新。这对于唤醒农民的“沉睡”土地资本，发挥土地的融资功能，最大化农民的土地财产价值，建立适合我国国情的土地金融制度，推进农地流转和适度规模经营，都具有重大意义。当然，我们也应该认识到，农地抵押目前尚面临着法律与现实的多重约束，这决定了农地抵押制度改革只能是一个渐进式改革。正确认识农地抵押制度改革面临的种种约束条件，并寻求逐步破解这些约束条件，稳步推进农地抵押制度改革，必将成为推进农村经济发展的重要制度创新。

一、土地承包经营权抵押制度改革面临的约束条件

对于土地承包经营权抵押问题，理论界争议较大，政府对推行土地承包经营权抵押也采取了非常审慎的态度，这都源于土地承包经营权抵押所面临的种种法律与现实的障碍，这些障碍成为推进土地承包经营权抵押的约束条件，而这些约束条件正是我们推进此项制度改革首先需要正确对待和着力破解的难题。

（一）产权约束。

清晰而稳定的产权是农地抵押的前提。我国法律明文规定，农村土地属于集体所有，农民拥有对于土地的使用权即土地承包经营权。只要农地使用权清晰而完整，农民拥有对于土地的占有、使用、收益和处分的完整权能，农地使用权就可以成为很好的抵押标的。问题在于，我国农民所拥有的土地使用权也即承包经营权本身也是产权残缺的，这集中表现为农民缺乏对于土地的处分权，土地承包经营权的处置受到集体或法律的严格限制，农民不能以土地承包经营权作抵押来融资。

农地产权的清晰界定有赖于土地承包经营权的物权化。我国农村土地物权化是土地承包经营权市场化、资本化的法理前提，物权化比债权化更有利于保障农民利益和促进土地流转。在《物权法》出台之前，尽管早就提出了“农村土地承包经营权的物权化”问题，但没有一部基本法律明确将承包经营权确立为物权，也没有赋予承包经营权排他性的物权效力。如《土地管理法》没有将其明确为物权，《土地承包法》第一次把农地所有权与使用权剥离，只是强化了农地承包权的效力，也没有将承包经营权明确为物权。此外，《土地承包法》仅有限承认土地承包经营权的继承性，并没有认可其作为财产权的抵押性。这表明，《土地承包法》将承包经营权仅视作一种准物权而已，其实际只是具有某些物权内容的债权，不能完全用物权法则来解决可能遇到的问题。构造物权化的承包经营权流转促动机制需要扩大承包经营权抵押的范围，抵押权本身是物权的一项重要权能。在《土地承包法》与《物权法》中土地承包经营权的抵押都受到严格限制。

要将农民的土地权利纳入现代金融体系，其先决条件就是农民的土地权利必须稳定，必须没有随时被调整的风险。而我国实行农村家庭联产承包责任制以来，在土地集体所有制这个大前提下，土地的内部成员分配制及其福利性，决定了土地承包经营权天然的不完整和不稳定。尽管政策规定承包经营权长久不变，但在全国许多地方集体内部三五年一小调、十年一大调的现象极为普遍，若遇到国家建设征用土地，调整更加频繁。农民今天抵押的土地，一两年以后可能就不再是他的，如何进行抵押？银行如何能够接受这种权利主体极不确定的抵押物。农民土地产权不稳定导致较高的交易成本并且使抵押权得不到应有的保护，加大了放款金融机构的风险，这是农地难以成为有效抵押品的重要原因。

（二）法律与政策约束。

农地抵押是农地金融制度创新的关键环节，但目前我国缺乏有关农地抵押的法治保障。在现行的法律框架内，国有土地使用权可以进行抵押融资，而农地使用权却没有这样的功能，农村集体土地使用权与国有土地使用权在权能上处于不平等地位。《农村土地承包法》对以家庭承包方式承包的农地和以招标、拍卖和公开协商的方式承包的农地的抵押分别采取了禁止与许可的态度。该法第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”并未规定可以抵押。第49条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”《物权法》第128条、133条延续了《农村土地承包法》的规定，没有新的突破，也未能建立起农地抵押制度。由于《物权法》对物权的种类和内容采取法定主义，未明确规定即禁止。因此，现行立法对以家庭承包方式承包的农地禁止抵押，农地抵押实践实际上是违反现行法律的。此外，农地抵押还缺乏中央政策和文件的支持。党的十七届三中全会关于土地的基本原则是稳定现有的土地承包关系，并承诺“长久不变”，其目的在于给农民更加稳定的预期。但出于现实的考虑，中央对农地抵押采取了十分审慎的态度，《决定》中虽然提高了允许农民流转土地承包经营权、发展多种形式的适度规模经营，但并没有提及农地抵押问题。因此，建立农地抵押制度面临着法律和政策的约束。

（三）农地所承载的社会保障与粮食安全等社会目标的约束。

我国农村土地不仅具有生产要素的功能，还承载着多种社会功能，其中最重要的是农村社会保障和国家粮食安全的使命。在当前农村社会保障体系尚远未建立成熟的条件下，土地负担的不仅仅是生产要素的职能，更重要的是农民的社会保障和失业保险职能。农民的生老病死主要依赖土地，土地承包经营权是农民安身立命之本，如果允许农民用土地承包经营权进行抵押，则当债权到期，债务人又无力履行债务，从而实现抵押权时，会使农民丧失土地，这将会使农民丧失基本的生活保障，不利于农村和整个社会的稳定。因而，土地承包经营权的社会保障功能和生产要素功能之间存在一定的冲突；作为生产要素功能，土地承包经营权应当产权稳定、规模经营、流转顺畅，自然也鼓励抵押；作为社会保障功能，土地承包经营权应平均分配、定期调整、限制交易和抵押。因此，需要通过建立健全农村医疗保险、农村社会养老保险等农村社会保障体系来逐步剥离农地的社会保障功能，使其作为生产要素能自由流转和抵押。

农村土地还承担着保障国家粮食安全的重要使命。随着工业化、城市化进程中大量耕地转为建设用地及大量耕地的非法流失，国家实行最严格的耕地保护制度，18亿亩耕地的红线不能打破。一旦土地承包经营权抵押开禁，有可能导致耕地流失并大量转化为建设用地，危及粮食安全。因而，即便国家鼓励农地流转，或在将来逐步放开土地承包经营权抵押，也需要对农地实行一定的用途管制和其他限制，以防止耕地流失或者社会强势集团乘机侵占耕地非法转用。

（四）其他相关配套制度缺失的约束。

实行农地抵押还需要一些相关的配套制度的建立，而这些配套制度目前还未建立起来。

1、我国尚缺乏完善的农业保险制度。农业生产面临着较大的自然风险和市场风险，农业产业的弱质性决定了农业生产的高风险性。随着农地流转的加快，农业产业化和规模化经营的风险也在加大。由于农业生产周期长、盈利能力弱且抵御风险的能力不强，因此依靠农业自身的力量无法化解各种风险，必须利用社会化的农业保险来规避农业风险。这就需要通过发展农村保险事业，为农业生产发展提供安全保障。国家对农业保险一直都很重视，“中央一号”文件多次对农业保险工作进行部署，但是，由于缺少国家财政税收政策扶持以及未建立巨灾风险分散机制等多种因素，我国农业保险业务举步维艰，难以充分发挥保障作用。在农业风险缺乏分散分担机制的情况下，自然灾害和市场风险对农村金融的正常运转将带来极大的危害，使得农地抵押风险概率大大提高，农民有随时失去土地的可能。因此，如果缺乏完善的农业保险制度，放开农地抵押将面临重大风险。

2、我国还未建立起土地承包经营权抵押登记制度。土地承包经营权是依附于土地这一不动产之上的一种物权，土地承包经营权抵押作为物权必须以登记的方式公示、公信。加之农地抵押及农地流转涉及复杂的利益关系，具有频繁的重复发生率，更需要明确的法律登记制度对法律关系各方的权利状态加以公示化、明晰化、确定化。土地承包经营权抵押缺乏统一登记，加之目前缺乏农村土地价值评估机构和专业资质评估人员，抵押价值评估不规范，都成为推进农地抵押的制约因素。

3、我国尚缺乏开展农地金融业务的专门机构。农地金融制度必须由专门的机构来推行。由于农业收益低、生产周期长、风险大，对农业进行较长期放款，不是一般的商业银行所能完成的，所以需要政府给予资金方面的优惠或资助，并设立专门的机构推行农地金融业务。如美国在上层设有“联邦土地银行”，在基层设有“土地抵押合作社”；德国设有土地抵押信用合作社、土地改良银行、土地信用银行；日本设有类似于农地银行的金融机构，中央级的是农林渔中央金库，地方级的是农林渔业金融公库。

二、约束条件的破解与土地承包经营权抵押制度创新

以上所分析的这些约束条件，一些需要进行根本性的法律和政策调整来加以解决，一些可以通过相关制度建设逐步化解，还有一些则是不必要的思想顾虑造成的。推行农地抵押不可避免会带来一些负面效应，如农民失地和耕地流失问题，但这些负面效应不可夸大，也是可以通过相关的制度配套将其减少到最低限度的。相较于推行农地抵押对于农村发展和农民增收将带来的巨大好处，其可能带来的负面效应是微不足道的。因而，我们应正确认识和面对以上约束条件，通过制度改革逐步打破或弱化这些约束条件，按照渐进改革的原则稳步推进土地承包经营权抵押制度改革。

（一）赋予农户土地承包经营权完整的物权性质，为农地抵押制度奠定产权基础。

我国农户拥有的土地承包经营权具有什么性质，历来有争论，没有统一的认识，目前存在着三种观点：第一是物权说；第二是债权说；第三是由债权向物权转化说。我国《物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”根据该法的有关规定，农户拥有的土地承包经营权属于物权中的用益物权性质，那么权利人农民就应该对特定的物－－土地承包经营权享有直接支配和排他的权利。然而，农户拥有的土地承包经营权不具有完整的物权性质，表现在不享有对土地承包经营权的直接支配和排他的权利，比如不能自主地处置其土地承包经营权，包括以土地承包经营权为抵押进行投融资等，这显然不能适应我国农村经济发展的实际需求，更是对农户土地承包经营权的一种不合理的法律束缚。土地承包经营权名为一种物权，但在有关法律规定和实践处理中又以债权性质来对待，也是有悖法理的。所以，要适时赋予农户土地承包经营权完整的物权性质，并完善土地承包经营权登记和承包经营权证书制度，以登记的方式公示，提高其公信力，以奠定农地抵押制度创新及农地金融业务开展的产权基础。

（二）创设土地承包经营权抵押立法制度，为农地抵押融资提供法律保障。

就农地使用权抵押制度的立法而言，我国已颁布的《物权法》相对于十几年前颁布实施的《担保法》并没有突破，不但没写明土地承包经营权的可设抵押权，而且仍然原则上对耕地、宅基地、自留地、自留山等土地使用权禁止抵押，这在当前经济社会条件下已不合时宜。应从法律上明确农村土地的担保物权性质，加快制定我国《农地抵押贷款法》，放宽农村土地承包经营权抵押的客体范围，并不以非家庭承包为必要条件，逐步将家庭土地承包经营权、宅基地使用权等纳入抵押设定，从法律上创新土地抵押权制度，使土地由原来的传统社会保障属性向资源属性和资本属性转化，并真正成为农民的创业资本，实现其土地财产权益。

（三）完善农业保险制度，健全农村社会保障体系。

推进农地抵押制度创新需要完善农业保险制度，分散和降低农业投资风险。建立健全利益和风险分散机制，着力完善农业保险制度，可以分散和降低巨大的农业投资风险。在这里，关键是要建立一种公共财政的支持机制，一是借鉴发达国家的做法，建立由政府经营的政策性保险制度；二是通过费用补贴等优惠政策，鼓励商业保险拓展农业保险业务；三是对投保的农户提供保险费补贴，扩大农户对农业保险的需求；四是必须加快农业保险的立法步伐，尽快出台涉农保险条例。

还要健全农村社会保障体系，淡化土地的社会保障功能。逐步弱化农地的社会保障功能是放开农地抵押限制的前提条件。这就需要我们加大公共财政的投入力度，逐步提高农村社会保障支出在财政总支出中的比重；坚持“广覆盖、保基本、多层次、可持续”的要求，建立健全覆盖全社会的农村医疗保障和养老保障制度；加快农村社会保障制度的立法进程，以法律的形式明确农村社会保障管理部门的法定责任。

（四）建立和完善农地抵押配套制度。

农地抵押制度不仅在于其本身的创新，而且有赖于相关制度的构建，这些制度包括建立完善的土地金融机构体系、承包经营权登记和证书发放制度、农地价值评估以及对于农地抵押的必要管制等等。

实施农地抵押还需要构建完善的土地金融机构体系。一定的金融活动必须凭借相应的金融机构来组织，土地金融机构在土地金融活动中发挥着中介作用，它的合理设置是土地金融业务开展的前提条件。借鉴国外经验，考虑我国实际情况，我国应筹建政策性土地金融机构和专业性土地金融机构相互配合的土地金融机构体系。一方面要建立政策性土地金融机构－－－国家土地银行，负责制定和组织实施国家土地金融政策方针，为其他土地金融机构提供资金、指导和其他便利，负责监督管理及发行土地债券等职能。另一方面，要建立专业性土地金融机构。可考虑先利用现有的农村信用合作社，在其内部设立“土地使用权抵押处”来办理具体业务。待条件成熟时，如土地银行整个体系基本完善，农民素质有较大提高后，再参照国际通行做法，撤消农村信用合作社的“土地使用权抵押处”，由各土地银行协助农民组建土地抵押合作社作为基层土地金融机构，专门办理土地金融业务。

承包经营权登记和证书发放、农地价值评估也是农地抵押的基础条件，我们要建立这些基础性的配套制度。国土资源部从2007年起准备用3年左右时间完成城乡土地全部登记工作。国土资源部的《地籍管理“十一五”发展规划纲要》规定，“十一五”期间，集体土地使用权登记率要达到95%以上。今后，国土资源部要尽快落实这些目标。同时，我们要积极开展农地的分等定级工作，建立农村价值评估机构，使每一块农地的位置、数量、等级、权属和价值等都有明确的记载，为农地抵押提供依据。

还应设置对农地抵押的必要管制。为防止我国农地抵押可能带来的耕地流失和农民失地等负面效应，可以对农地抵押设置一定的限制条件，以维护国家粮食安全和社会稳定。例如，限定农地的用途，规定受让人不得改变土地的原有用途。也可以对抵押人的利益加以适当保护，规定抵押人在丧失土地使用权后对该土地享有优先租赁权，从而保留农民耕种土地的基本权利。应该对实现抵押权时农地受让人的主体资格进行必要的限制，防止无能力及无心从事农地经营的人浪费土地资源和利用炒卖手段渔利，这样可以达到保护耕地和保障农民基本生存条件的目的。

在以上基础上，我们按照试点先行、稳步推进的原则逐步放开农地抵押限制，在有条件的领域与地区推行农地抵押试点，有序地推进农地抵押制度改革，以维护农村的社会稳定和农业可持续发展。（1）可以尝试将非基本生活保障耕地纳入农地抵押范围。随着城市化水平的不断提高，农村人口迅速地向城市和工业部门转移，在这个转移的过程中，农地撂荒的现象越发严重。这部分农地已经失去了生活保障功能，土地闲置也造成了巨大的资源浪费。因此，建议在“四荒地”的基础上，逐步放开非基本生活保障耕地的使用权抵押，包括农户长期外出打工经商而撂荒的耕地、自留地、宅基地等。实践证明，放开非基本生活保障农地的抵押后，不仅可以盘活土地资源，而且可以满足农户从事第二、第三产业所需要的信贷资金。（3）可以首先在经济发达地区逐步放开农地抵押。经济发达地区农地流转的步伐快，农业产业化和规模化经营对金融服务的需求较高；而且经济发达地区的农村市场经济比较成熟，农户市场参与度高，农业经营性收入占农户全部收入的比重较小，农地的社会保障功能相对弱化，放开农地抵押对农村社会稳定的冲击力较小。因此，建议在经济发达地区广泛地进行农地抵押试点，积累宝贵的经验，待条件具备后再向其他地区推广，以有序地推进我国农地抵押制度的发展。

第二篇：土地承包经营权抵押贷款流程

土地流转，经营权抵押贷款流程

一、土地在本村的农户到村土地流转服务室提出土地流转意向，村土地流转服务室提供合同文本，流转双方达成协议的，指导签订土地流转合同，由村土地流转服务室登记、备案并上传到镇土地流转服务站（一式四份）；

二、需要贷款的农户，向村土地流转服务室提出贷款申请；村土地流转服务室将通过审核(贷款农户是否有集体土地经营权、土地是否进行流转等)的全村农户贷款申请整理后，统一向镇土地流转服务站上报，同时填写贷款申请表，提出贷款申请（贷款标准为：

1、村集体承包地每垧地可贷款25,000元—30,000元；

2、土地转入户及国有土地按“剩余年限×面积（垧）×1,000元”计算）；

三、银行进村入户进行资信调查，填写贷款受理单。

1、入户征信，主要是入户调查农户家庭实际情况及种植面积情况，并拍照存档；

2、网络征信，主要是通过人民银行网络系统查询贷款户有无不良贷款记录；

四、担保公司根据银行提供的贷款户名单同镇土地流转服务站对农户土地经营权进行审核，并由村三职干部签字盖章确认；

五、贷款户及土地共有人携带身份证、户口簿、结婚证、粮补存折到镇土地流转服务站与担保公司签订土地流转合 1

同，同时，镇土地流转服务站对合同（《农村土地流转收益贷款申请书》、《农村土地承包经营权转让委托书》、《土地经营权流转合同》、《土地承包经营现状情况证明》、《农户动产或土地预期收益》等）进行鉴证，并汇总录入网络数据库；

六、担保公司入村将贷款户抵押的土地进行为期7天的公示，同时在阳光村务工程网上进行公示；

七、担保公司为银行出具担保函及与农户签订的土地流转合同复印件；

八、银行同农户签订借款合同，同时向农户发放贷款。

第三篇：最新土地承包经营权抵押贷款管理办法全文

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最新土地承包经营权抵押贷款管理办法全文

土地承包经营权抵押贷款管理办法是为进一步推进农村综合改革，深化农村金融服务而制定的。那么，土地承包经营权抵押贷款管理办法全文有哪些具体规定？

土地承包经营权抵押贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为进一步推进农村综合改革，深化农村金融服务，加强对农业适度规模经营主体的信贷支持，促进现代农业发展，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《村镇银行管理暂行规定》、《贷款通则》等有关法律法规，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本办法所称的农村土地承包经营权抵押贷款是指：农户、企业法人及其他经济组织(以下简称“借款人”)以其依法取得且经县农

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村综合产权交易管理服务中心登记确认的已流转的土地承包经营权作为债权担保取得的贷款，并按期偿还贷款本息的一种贷款业务。

第三条 提供土地承包经营权作为抵押的借款人为抵押人，长丰科源村镇银行(以下简称“贷款行”)为贷款人和抵押权人。

第四条 土地承包经营权抵押贷款发放以依法依规、平等自愿、诚实守信为原则，坚持土地承包经营权抵押不改变农村土地所有权的性质、不改变农民的土地承包权、不改变土地的农业用途。

第二章 借款对象、条件及用途

第五条 借款对象：在长丰县域范围内从事农业生产经营活动的农户、个体工商户、企业和农村经济组织。

第六条 申请土地承包经营权抵押贷款的借款人需同时具备以下条件：

(一)企业依法注册，且年检合格;

(二)土地承包经营权已经合法程序流转;

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(三)农户须持有长丰县常住户籍，或在长丰县域范围内从事本办法第五条规定的其他自然人，具有完全民事行为能力，且贷款到期时不得超过60周岁;

(四)信用观念强，资信状况良好，具有清偿贷款本息的能力，无拖欠贷款和政府税费等不良记录，未与贷款行发生过经济纠纷;

(五)从事土地耕作或者其他符合国家产业政策的生产经营活动，生产经营情况正常，并有合法、可靠的经济来源;

(六)接受并积极配合贷款行在贷后风险管理时进行的监督检查;

(七)贷款行规定的其他条件。

第七条 对认定为省市级农业产业化龙头企业的，贷款行可优先办理。

第八条 借款人必须是土地承包经营权的合法所有权人。借款人用于抵押贷款的土地承包经营权必须符合以下条件：

(一)具备持续生产能力的果园、茶园、养殖场、农业种植基地及其它符合抵押条件的农村土地，且经营面积在50亩以上或基础设施投入在30万元以上;

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(二)贷款额度原则上不超过借款人农业生产经营项目投入资金的50%;

(三)土地承包经营权产权关系明晰;

(四)符合农业政策性保险的产业，参加农业保险的。

第九条 土地承包经营权抵押贷款用途包括：

(一)用于发展种植业、养殖业、林业、渔业、农副产品加工和流通、休闲农业等;

(二)用于农业生产机具、运输工具和生产设施配套;

(三)用于满足农业产前、产中、产后的工资、种苗、农资和服务的资金需要。

第三章 贷款额度、期限及利率

第十条 贷款额度：贷款行以借款人生产经营情况、实际资金需求量和用于抵押的土地承包经营权评估价值为主要参考依据，具体金额由贷款行按土地承包经营权评估价值的一定比例确定，最高额度原则上

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不得超过农业生产项目投入资金的50%，或抵押评估价值的40%，即抵押率最高不超过40%。

第十一条 贷款期限：贷款行根据借款人的生产经营周期、还款能力和土地承包经营权有效期限确定贷款期限。土地承包经营权短期流动资金贷款期限不超过1年(含1年)，中长期贷款期限不超过3年(含3年)，且贷款合同到期日设定，原则上应早于承包经营期限的1年，并已经支付贷款到期日之前的土地流转金。

第十二条 贷款利率：贷款行在办理土地承包经营权流转抵押贷款业务时，应充分了解贷款可能存在的市场风险，并按照中国人民银行相关利率规定，科学合理的确定每笔土地承包经营权抵押贷款利率，根据借款期限、风险状况等综合确定贷款利率，同时贷款行给予适当优惠。

第四章 贷款操作流程

第十三条 土地承包经营权抵押贷款的操作程序

(一)贷款申请：借款人以土地承包经营权向贷款行申请抵押贷款，需提交下列资料：

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1.农户

(1)借款申请书;

(2)其配偶须签注同意借款意见(含个人独资类型的农业企业);

(3)借款人身份、户籍和婚姻状况的证明;

(4)土地承包经营权流转合同和长丰县农村综合产权交易管理服务中心出具的鉴证书;

(5)县农委牵头组织的专家对土地承包经营权抵押价值出具的评估报告;

(6)投资人的投资证明材料;

(7)地上附着物经营面积、品种及效益等情况说明;

(8)租金支付期限证明材料;

(9)贷款行要求的其他资料。

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2.农业企业

(1)借款申请书;

(2)经年检合格的营业执照、组织机构代码证及税务登记证、贷款卡、基本账户开户许可证、公司章程和验资报告;

(3)股东会或董事会同意借款的证明文件;

(4)企业最近三年和即期的财务资料;

(5)企业贷款用途和还款来源的相关文件(合同及协议等);

(6)土地承包经营权流转合同和长丰县农村综合产权交易管理服务中心出具的鉴证书;

(7)有关专家对土地承包经营权抵押价值的评估报告;

(8)投资人的投资证明材料;

(9)地上附着物经营面积、品种及效益等情况说明;

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(10)租金支付期限证明材料;

(11)贷款行要求的其他资料。

个体工商户可视其规模参照农户或农业企业执行，农村经济组织参照农业企业执行。

(二)贷款调查：贷款行客户经理按贷款行信贷管理办法开展信贷调查及办理相关手续。调查过程中应审查借款人的资料真实性、借款用途、资信状况、偿还能力、还款来源、拟抵押土地承包经营权基本情况、权证的真实性及有效性、实现抵押权的可行性以及借款人是否有权将该土地承包经营权进行抵押、借款人是否有重复设定抵押的情况、押品的评估价值是否真实等。

(三)贷款审批。该项贷款由贷款行独立调查研究、审批发放。

(四)合同签订。在签订贷款合同时，借款人必须承诺申贷材料信息的真实有效、贷款的真实用途、贷款资金的支付方式以及承诺借贷双方的权利义务。一旦发生客户有严重违反协议的情形，贷款行有权解除合同，并有权提前收回贷款。

(五)抵押价值评估。土地承包经营权抵押价值由县农委和贷款行组织

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有关专家对土地承包经营权抵押价值进行测算并出具评估报告。

(六)办理抵押登记。抵押权登记申请应由贷款行和抵押人共同向登记机关办理。

1、贷款审批通过后，借款人应与贷款行签订书面的借款合同及土地承包经营权抵押合同，明确抵押双方当事人的权利义务，并在订立书面合同之日起3日内，向县农村综合产权交易管理服务中心申请登记，并将登记结果报县农委备案。

2、贷款行客户经理应与抵押人一同办理抵押权登记手续，双方申请土地承包经营权抵押登记的，应当向登记部门提交下列文件：

(1)农村土地承包经营权抵押登记申请书;

(2)抵押人与贷款行签订的抵押合同;

(3)抵押权人法人授权书及其授权人个人身份证;

(4)拟抵押土地承包经营权的资产评估报告;

(5)抵押登记部门要求的其它材料。

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3、县农村综合产权交易管理服务中心受理日期即为登记日期。抵押合同自登记之日起生效。

土地承包经营权经县农村综合产权交易管理服务中心予以抵押登记后，贷款行应及时取得《土地承包经营权抵押登记证》，并将土地承包经营权抵押登记情况报县农委备案。

土地承包经营权经抵押登记后，抵押人不得转让或者许可他人使用，但经贷款行书面同意的除外。抵押期间抵押人不得改变农村土地所有权的性质、不得改变农民的土地承包权、不得改变土地的农业用途。

(七)贷款发放：贷款行应当按照土地承包经营权抵押合同及借款合同约定及时办理发放贷款手续，向借款人发放贷款，并妥善保管借款人移交的《土地承包经营权抵押登记证》及其他相关资料。

(八)贷款本息归还：按季收息，按借据利率全额收回贷款利息，到期收回本金。

第五章 抵押物的变更与注销

第十四条 抵押人的名称(姓名)更改，以及抵押合同担保的主债权数

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额变更的，抵押人应当自变更之日起30日内在贷款行客户经理的陪同下持下列文件申请办理变更登记：

(一)申请人签字或者盖章的《土地承包经营权登记事项变更申请书》;

(二)抵押权人同意变更的证明;

(三)抵押人、抵押权人的主体资格证明或者自然人身份证明复印件;

(四)有关登记事项变更的协议或相关证明文件;

(五)原《土地承包经营权登记证》;

(六)授权委托书、被委托人的身份证明;

(七)其他有关文件。

第十五条 土地承包经营权登记需要注销的，贷款行和抵押人双方持下列文件办理注销申请：

(一)原土地承包经营权抵押登记注销申请书;

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(二)抵押人身份证明;

(三)抵押权因主债权消灭、抵押权已经实现、贷款行放弃抵押权或者法律、法规规定抵押权消灭的其他情形注销的证明材料;

(四)原《土地承包经营权登记证》;

(五)委托代理人办理农村土地承包经营权抵押登记的，还应提交代理人身份证明文件和授权委托书。

抵押权登记期限届满后，该抵押权登记自动失效。贷款行应在借款合同终止的同时将《土地承包经营权登记证》等相关证明资料交还借款人。

第六章 贷后管理

第十六条 在发放土地承包经营权抵押贷款后，贷款行客户经理按贷款行《信贷业务跟踪检查管理暂行办法》要求，定期走访客户，严格监控借款人信贷资金运用情况，关注资金流向，防止借款人转移资金，变更信贷资金用途。同时，加强贷后跟踪检查，密切关注借款人生产经营情况，实时关注抵押的土地承包经营权的使用情况、市场价值变化情况，切实防范、化解贷款风险。

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第十七条 贷款行客户经理要密切关注相关信息公布，注意土地承包经营权市场流动行情，准确把握影响土地承包经营权的市场价值因素,土地承包经营权价值减少时，贷款行有权要求恢复抵押财产的价值,或者提供与减少的价值相应的担保,有效防范和控制风险。

第十八条 土地承包经营权抵押合同登记内容发生变更的，抵押人应按相关规定向登记机构申请办理变更登记。变更登记后，贷款行应与借款人重新修订土地承包经营权抵押合同及借款合同。

第十九条 抵押合同项下的贷款本金及利息全部还清，抵押合同解除或终止后，借款人应在规定期限内，持贷款行出具的《贷款结清证明》及其他相关材料到原登记机关办理抵押权注销登记手续。

第七章 抵押物监管及处置

第二十条 借款人未履行还款义务的，贷款行及时进行依法处置，对抵押的土地承包经营权及附着物，可以采取以下方式：

(一)转让。依法通过交易市场将抵押物进入流转市场，通过获取转让收益清偿贷款本息。

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(二)变更。依法通过交易市场将抵押物进入流转市场，通过变更方式，在不改变土地用途的情况下，变更土地经营人，由新的土地经营人履行还贷义务。

(三)变现。发生借贷双方约定的实现抵押权的情形，抵押权人与抵押人依法协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，优先受偿后,不足以偿还借款本息的,贷款行对不足部分金额有权向借款人追偿。

(四)诉讼。当贷款人与借款人、抵押人不能通过协商处置抵押的土地承包经营权时，通过诉讼方式解决。

(五)其它合法形式。

第二十一条 贷款行在依法处置抵押的土地承包经营权期间，由县农委协调就处置土地承包经营权可能涉及的问题。

第八章 附 则

第二十二条 贷款行和县农委建立土地承包经营权抵押信息交流沟通机制。县农委不定期向贷款行通报土地承包经营权的流转情况，并向贷款行推荐符合本办法且有抵押贷款意愿的土地承包经营权人。贷款

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行向县农委征询抵押土地承包经营权所有人及其基本状况等信息的，县农委予以积极配合。

第二十三条 本办法由县农委、长丰科源村镇银行共同制定、解释、修改。

第二十四条 本办法自发文之日起实施。

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第四篇：农村承包土地经营权抵押贷款实施办法

北京市农村承包土地经营权抵押贷款实施办法（试行）

第一章 总则

第一条 为依法稳妥规范推进农村承包土地经营权抵押贷款，加大金融对“三农”的有效支持，鼓励农村土地有序流转，推动农业现代化发展，助力乡村振兴战略实施，保护借贷当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国农村土地承包法》等有关规定，结合本市实际，制定本实施办法。

第二条 本实施办法所称农村承包土地经营权抵押贷款，是指农村土地承包方或土地经营权流转的受让方在不改变土地所有权性质情况下，将土地经营权及经营权人依法投资形成地上（含地下）附着物作为抵押物，向银行业金融机构申请贷款的融资活动。本办法所称承包是指家庭承包，农村土地承包权是指农户家庭通过确权确地，确权确股（利）方式取得的土地承包经营权。

第三条 本实施办法适用于北京市行政区域范围内的农村承包土地经营权抵押贷款。

第四条 农村承包土地经营权抵押贷款，秉承“办理自愿、风险自负、收益自理”的原则，坚持不改变土地所有权的性质、不改变现有的承包关系、不改变土地的规划用途，抵押期限不超过土地承包期的剩余期限。

第五条 北京市地方金融监督管理局、中国人民银行营业管理部、中国银行保险监督管理委员会北京监管局、北京市农业农村局负责牵头组织开展农村承包土地经营权抵押贷款工作，协调相关部门，制定、完善农村承包土地经营权抵押登记等相关管理制度，并由北京农村产权交易所建立农村承包土地经营权抵押登记、流转、评估和处置流程。

第二章 申请条件

第六条 通过家庭承包方式、转让或互换方式取得农村土地承包经营权和通过合法流转方式获得农村承包土地经营权的农户及农业经营主体（以下称借款人），均可按程序向银行业金融机构申请农村承包土地经营权抵押贷款。

第七条 通过家庭承包方式、转让或互换方式取得农村土地承包经营权的农户以其获得的土地经营权作抵押申请贷款，应同时符合以下条件：

（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；

（二）用于抵押的承包土地没有权属争议；

（三）通过家庭承包方式取得农村土地承包经营权的农户存在共有人的，应提交其他家庭成员同意抵押的书面证明；

（四）依法完成农村土地承包经营权确权登记并取得区政府颁发的农村土地承包经营权证；

（五）已向发包方书面备案承包土地经营权的抵押事宜。

第八条 通过合法流转方式获得农村承包土地经营权的农业经营主体申请贷款时，应同时符合以下条件：

（一）具备农业生产经营管理能力，无不良信用记录；

（二）用于抵押的承包土地没有权属争议；

（三）已经与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订合法有效的经营权流转合同，或取得农村产权交易鉴证，并已按合同约定方式支付土地流转费；

（四）申请贷款的农业经营主体从承包方流转土地的，申请贷款时应经原承包方书面同意；

（五）申请贷款的农业经营主体通过村集体经济组织流转土地的，申请贷款时应通过集体经济组织成员大会或成员代表大会三分之二以上同意，报乡镇政府批准，获得同意抵押贷款的书面证明材料，并符合各区合同联合预审联席会议机制管理要求；

（六）已向发包方书面备案承包土地经营权的抵押事宜。

第九条 借款人获得的农村承包土地经营权抵押贷款，应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。

第十条 下列农村承包土地经营权暂不得申请抵押贷款：

（一）用于抵押的农村承包土地有权属争议；

（二）未取得土地承包经营权或土地经营权权属确认证明，或农村承包土地经营权流转合同不符合《农村土地经营权流转管理办法》；

（三）被依法列入征地拆迁范围内或受其它形式限制；

（四）承包地已毁坏或灭失；

（五）依法被查封、扣押、监管；

（六）其他不符合申请抵押贷款的情况。

第三章 抵押价值认定和登记

第十一条 借贷双方可采取委托第三方评估机构、贷款人自评估或者借贷双方协商等方式，公平、公正、客观确定农村承包土地经营权价值。

农村承包土地经营权价值的评估应当综合考虑土地附着物的价值、预期收益、财政补贴、已支付的土地承包费用、土地承包期的剩余期限等因素。

第十二条 抵押权人与抵押人应当签订书面抵押、贷款合同。

需第三方提供担保的，抵押权人还应当与第三方签订担保合同。其中，第三方提供的担保物需要办理抵押或出质等登记手续的，第三方应当按照规定到抵押登记机构办理抵押或出质等登记手续，担保物权自登记时设立。

第十三条 农村承包土地经营权抵押实行登记制度，抵押权自登记时设立。

第十四条 农村承包土地经营权抵押贷款登记机构为北京农村产权交易所，并履行下列职责：

（一）建立抵押登记管理制度；

（二）开发运维抵押登记信息系统；

（三）及时、准确办理抵押登记有关事项；

（四）妥善管理抵押登记档案；

（五）提供抵押登记查询等其他服务；

（六）协调区内相关部门，对农村承包土地经营权进行权属确认；

（七）配合政府主管部门对抵押登记工作的监督管理。

第十五条 抵押权人与抵押人签订抵押合同后，双方当事人共同持下列材料办理抵押登记：

（一）农村承包土地经营权抵押登记申请书；

（二）双方当事人主体资格证明或个人有效身份证明；

（三）抵押、贷款合同；

（四）农村承包土地经营权权属证明材料；

（五）通过合法流转方式获得农村承包土地经营权申请贷款时，经村集体经济组织成员大会或成员代表大会同意，并报乡镇政府审批的，应提供同意贷款的书面证明材料；

（六）其它相关材料。

抵押合同双方当事人委托代理人办理农村土地承包经营权抵押登记的，除提交前款规定材料外，还应提交代理人有效身份证明和授权委托书。

第十六条 登记机构在收到申请材料之日起5个工作日内完成初始登记审核。审核通过的，应当于审核通过后7个工作日内办结抵押登记手续，并向抵押权人核发农村承包土地经营权抵押登记证书；审核未通过的，应当于5个工作日内通知抵押权人和抵押人。

第十七条 农村承包土地经营权抵押登记内容变更的，抵押合同双方当事人应当持农村承包土地经营权抵押登记证书和抵押登记内容变更的证明材料申请办理变更登记。

农村承包土地经营权抵押贷款还清或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押合同双方当事人应当持农村承包土地经营权抵押登记证和还清贷款证明等相关材料申请办理注销登记。

第十八条 登记机构在收到申请材料之日起3个工作日内完成变更或注销登记审核。对符合变更或注销登记条件的，应当于收到申请材料之日起3个工作日内完成变更或注销登记手续；对不符合变更或注销登记条件的，应当于2个工作日内通知抵押权人和抵押人。

第十九条 农村承包土地经营权抵押后，抵押人原享受的国家相关政策补贴不变。如发生土地征收等特殊情况，按照国家相关法律、法规、规章和政策规定执行。

第四章 抵押权的监管和处置

第二十条 各区农业农村局、区经管站指导乡镇和村集体经济组织加强农村土地流转管理，村集体经济组织、北京农村产权交易所或其他流转服务中介组织可对抵押清偿贷款的农村承包土地经营权采取协助流转等方式进行处置，以提高土地利用效率，保障抵押权人的权益。

第二十一条 因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人可依法采取贷款重组、按序清偿、协议转让、交易平台挂牌再流转等多种方式处置抵押物。

处置农村承包土地经营权所得价款，在支付完发包方或承包方相关土地费用后，抵押权人有权优先受偿，如不足以偿还债权的，则不足部分由抵押人继续清偿，如债权清偿完毕，仍有剩余的，超出部分归抵押人所有。

第二十二条 抵押权人通过交易平台或其它方式处置农村承包土地经营权时，承包农户和土地所属的农村集体经济组织的其他成员享有优先受让权。

第二十三条 因处置而获得农村承包土地经营权的受让方，拥有流转期间的农村承包土地经营权，不得改变土地用途。

第二十四条 以家庭承包方式取得农村承包土地经营权抵押贷款的，通过处置而获得农村承包土地经营权的受让方，流转期满后应将承包土地经营权返还给承包经营权人。

第二十五条 以合法流转方式获得农村承包土地经营权的农业经营主体申请贷款的，通过处置而获得农村承包土地经营权的受让方，流转期满后应将承包土地经营权返还给农村土地承包经营权人或村集体经济组织。

第五章 贷款操作

第二十六条 贷款人应当统筹考虑借款人信用状况、借款需求与偿还能力、承包土地经营权价值及流转方式等因素，合理自主确定承包土地经营权抵押贷款抵押率和实际贷款额度。

第二十七条 贷款人应以人民币贷款市场报价利率（LPR）为定价基准，结合借款人的实际情况合理自主确定承包土地经营权抵押贷款的利率，具体表示方式应为在相应期限LPR的基础上加减点。

第二十八条 贷款人应综合考虑承包土地经营权可抵押期限、贷款用途、贷款风险、土地流转期内租金支付方式等因素合理自主确定贷款期限。鼓励贷款人在农村承包土地经营权剩余使用期限内发放中长期贷款，有效增加农业生产的中长期信贷投入。

第二十九条 鼓励贷款人因地制宜，针对借款人需求积极创新信贷产品和服务方式，简化贷款手续，加强贷款风险控制，全面提高贷款服务质量和效率。在承包土地经营权抵押合同约定的贷款利率之外不得另外或变相增加其它借款费用。

第六章 风险控制与补偿机制

第三十条 发挥政策性农业信贷担保增信作用，鼓励对通过本市政策性农业信贷担保机构获得贷款的，适当提高贷款抵押率。鼓励涉农区与本市政策性农业信贷担保机构建立农村承包土地经营权抵押贷款风险补偿机制，用于弥补其代偿风险，鼓励其做大担保业务，降低服务费用。

第三十一条 强化属地政府业务推介和风险源头管控作用，完善风险防控机制，严厉打击逃废债行为。

第三十二条 鼓励保险机构加强农业保险产品创新。通过探索开展农村承包土地经营权抵押贷款相关保险业务，为借款人提供保险支持。

第七章 附则

第三十三条 本办法由北京市地方金融监督管理局、中国人民银行营业管理部、中国银行保险监督管理委员会北京监管局、北京市农业农村局负责解释。

第三十四条 如国家金融管理部门就农村承包土地经营权抵押贷款相关业务活动另有规定的，从其规定。

第三十五条 本办法自颁布之日起试行。

第五篇：村土地承包经营权抵押贷款登记证明

附件7 农村土地承包经营权抵押贷款登记证明

银行景谷县支行（或农村信用合作联社）：

因借款人（身份证号码：）向 银行景谷县支行（或农村信用合作联社）申请借款人民币： 元整，已用其拥有的土地承包经营权作为贷款抵押，抵押农村土地承包经营权证编号：

，抵押地块名称：

，抵押地块编号：

，抵押地块面积：。该抵押贷款行为已在我单位登记，所登记的农村土地承包经营权他项权利证编号：。

特此证明！

出具人签字：

出具人电话：

单位名称（盖章）：

_______年_____月_____日