江苏省南京市江宁区农村土地承包经营权流转情况的调查与思考

第一篇：江苏省南京市江宁区农村土地承包经营权流转情况的调查与思考

江苏省南京市江宁区农村土地承包经营权流转情况的调查与思考

近年来，随着江苏省南京市江宁区工业化和城市化进程的加快，农村土地流转更加频繁，如何在土地流转中能够既有利于土地的合理利用和优化配置，又能够切实保障农民的合法权利不受损害，已成为各级政府及农村基层组织需要解决和研究的重要课题。

一、土地流转现状

目前，我区现有承包农户16.76万户，承包耕地面积53.7万亩，全区土地流转面积达29.87万亩，流转比重为48.9%。土地流转形式主要有转包和出租两种，分别占流转总面积的50.8%、46.4%。互换比重很少，股份合作刚刚起步。全区耕种15亩以上规模经营户有1785户，规模经营面积19.71万亩，规模流转比重32.3%；50亩以上规模经营户1276户，规模经营面积17.75万亩。全区全年累计建立土地合作社30家，入股农户7970户，入股面积2.41万亩。目前我区100亩以上经营大户共有220户，经营面积7.44万亩。土地流转价格由农户自发流转价格为年均460元/亩左右；经组织参与的流转价格为年均690元/亩左右。

二、农村土地经营权流转中几种好的做法

1.建立土地流转有形市场，为农村土地流转提供全方位服务。2009年10月淳化街道成立了我区首家农村土地流转有形市场，街道投资95万元，在淳化集镇繁华地段购买淳化社区100平方米的大街门面房，设立了收益评估服务区、交易竞标服务区、洽谈调解综合办公服务区。在交易大厅设信息咨询、申请登户、合同签订三个窗口，配备信息采集和发布、合同签订及档案管理等工作人员，电子显示屏、电脑、一体化多功能复印机、投影仪、会议桌椅、办公桌椅等配套设施齐全，建立了适应农村土地流转有形市场需要的现代化办公场所。通过有形市场的操作，至2009年底已为茶岗社区流转土地1000亩，主要经营苗木种植，每亩承租费700元/年；为周子社区流转土地2000多亩，用于观光农业，每亩承租费800元/年。

2.成立股份合作社，为农民增收致富开创新途径。横溪街道西岗社区地处苏皖边界，农田种植需要三至四级提水，农本高，收成低，发展难。为了规范农户土地流转行为，实现土地规模化经营，促进农民增收，西岗社区在江宁区率先组建了“土地股份合作社”。2009年11月在区工商局注册了南京市首家“南京西岗观光农业土地专业合作社”，该合作社依托“七仙农业发展有限公司”，主要进行设施农业核心区建设、农民住宅集中区建设和生态观光旅游区建设。农户以土地入股，每亩折价标准为10000元。入社土地由合作社统一管理经营，社员在享受保底分红（每亩每年500元）的同时，也参与合作社收益分红，农民既可以入社劳动又可以自己发展第三产业，土地股份入股后老人不仅拿到政府养老补助，而且在土地合作社同样拿到一份养老补助。土地入股农户175户，涉及塘山、花山、吴丰、陶高、朱高五个自然村，入股承包水田423.54亩、旱地340.95亩，还有部分集体水面面积和山林面积共计土地1000多亩。

3.引进资金，引进人才，引进技术，打造生态农业、观光农业、高效农业。东山街道泉水社区在土地流转中主动引进资金、引进人才、引进技术，全力打造生态农业、观光农业、高效农业，充分发挥紧靠南京城市边缘及交通便利等优势条件主动与南京科研单位、大专院校、专业实体单位等联系，为社区农户土地流转牵线搭桥。2009年流转土地面积700多亩，每亩流转费600元/年，主要生产草莓、蔬菜、花卉、瓜果等经济作物的设施农业，引进有专业技术的能人和经验，由当地农民为其打工，学习和掌握经验技术，为今后自己致富之路打下基础。目前种植草花面积400多亩，每盘0.50-1.00元，每亩收入一年达1万多元。

4.发展低收入农户项目区，促进农民增收。禄口街道张桥社区在市、区大力支持下，建设促进低收入农户增收项目区，由张桥社区吸引外商资金与本地业主共同投资建设而成，属设施农业和高效农业。先后成立南京国军草莓专业合作社和南京张桥秦之源农业专业合作社。社区共有低收入农户66户，150人，其中劳动力53人，低保户人数74人，五保户人数12人，残疾人数28人，实际经营土地379亩。另外，带动周边成功、马铺两个社区低收入农户110户，202人，其中劳动力109人，实际经营土地272亩。2009年，低收入农户项目区人均增收1500元。社区两委会以南京张桥秦之源农业专业合作社为主导，将“秦之源”品牌经济扩大范围，吸引社区及周边低收入农户将土地加入股份合作社，加大投入力度，加快建设五个功能区：即草莓种植园；农业产品观光休闲中心；高效渔业设施园；大农业产品加工区和办公及服务中心。

三、农村土地流转的主要成效

1.有利于土地的合理利用和资源配置。通过土地流转把零星土地从千家万户农民手中集中成片，按效率原则重新配置土地，进行适度规模经营，有利于改善分布于农民中异质人力资本的配置效率，促进土地、资金、技术、劳动力等农业生产要素的合理流转和优化组合；有利于农业的分工与专业化，使农业生产逐步走上“专业化分工、规模化生产、产业化经营、企业化管理”的发展道路，实现土地资源的充分利用。

2.有利于农村劳动力向第二、第三产业转移。土地流转机制的建立，改变了部分农民“亦工亦农、亦商亦农”的兼业化状态，解除了土地对这些农民的束缚，促进了农村劳动力向非农产业转移，向城镇集聚，推动了城市化和农业现代化的进程。随着种养大户、农业龙头企业、设施农业、股份合作土地流转方式的发展，也加大了农村劳动力向农业工人的转变。

3.有利于促进农业产业结构调整。土地流转后，土地用于传统农业产业粮油作物生产比重下降了，而用于其他经济收益高的产业比重上升了。江宁出现了一大批苗木花卉基地、瓜果基地、大棚蔬菜基地、水产养殖基地等，同时涌现出茶叶合作社、奶牛合作社、西瓜合作社、苗木协会各种经纪公司等，生态农业、观光休闲农业、都市旅游农业等应运而生。这大大改变了长期生产方式粗放、经营方式单

一、农业基础设施薄弱、生产手段落后、科技含量不高的现状。

四、土地流转中存在的问题及制约因素

1.流转行为不规范，农民自发流转不签订书面流转合同。农户间的流转绝大多数没有签订书面合同或合同内容不规范，有的只有双方当事人才知道的口头协议，认为都是亲戚或关系较好的邻居，不用签订合同，待到发生纠纷要求解决时难以取证，为处理纠纷增加了难度。如有的农户户口在村，人已迁居外地，他们只依法享受承包本村土地的权利，却不承担农田水利等公益事业建设的义务，有的农户欠村集体的债也不履行偿还的义务。

2.土地租金偏低。目前全区土地租金最低的每年200元/亩，高的每年700-800元/亩，因为以前签订承包合同，没有土地流转价格递增机制，再加上农业经营有的项目经营周期长，效益不高，所以如果业主不同意，价格就很难提高，合同价与现行市场价产生差距，这就形成了很多土地租金矛盾。

3.引进开发业主难度大。农产品经营收益比较低，工农产品价格剪刀差仍然很大，而农产品面临市场和自然双重风险，业主对投资农业项目开发极为谨慎，随着土地租金的提高，开发成本的加大，有实力的业主参与土地流转、规模经营农业项目较少，而租金较低既影响农民的经济效益，同时对推动土地流转又形成了新的制约。

4.土地流转中介服务组织发展不平衡，制约着土地流转。目前，我区大多数地方还没有中介服务组织，供求之间缺少桥梁，信息不灵，往往出现转让者找不到合适的受让者，而需要土地的人则又找不到有承包地的出让者。

五、解决农村土地流转中存在问题和矛盾的建议

1.建立健全农村土地流转机制。土地流转能够有效改善土地资源配置效率，有利于土地的合理使用，进一步缴活农业剩余劳动力的转移，为农业规模化、集约化、机械化、高效化、专业化经营提供了广阔空间。另一方面，构建和规范农村集体建设用地的流转机制，可以使农民更充分地参与分享城市化、工业化的成果，显出集体土地资产价值，促进农民获得更大的增收效益，特别是在建设社会主义新农村中有利于统一规划，资源整合，促进发展，建立和谐。因此，各级政府部门应高度重视土地流转工作，加强土地流转状况的调研，不断统一思想认识，要通过建立有效、灵活、合理的土地承包经营权流转机制，培育发展多种形式，适度规模经营的市场环境，以实施流转合同制和备案制为基础，全面建立健全农村土地流转规范管理工作制度、工作机制和工作规程，努力在实际土地流转过程中疏导矛盾和问题。

2.加快土地流转服务平台建设。随着农村经济的快速发展和劳动力的转移，部分农户有转包、承包土地的热情，部分有生产经营能力的农户有扩大农业生产规模，发展效益农业的愿望。但由于土地流转信息的单向性，使土地转包方和承包方难以有效的对接。建立土地流转服务中心、搭建服务平台能较好地发挥土地流转过程中中介服务、信息提供、价格指导、利益关系协调、合同签订指导、法律咨询等作用，优化外部环境，不断完善流转市场，确保土地流转的顺利进行。

3.充分发挥价格职能，引导和指导土地流转价格水平。鉴于目前农村土地流转中价格不一，政出多门、矛盾突出的问题，建议物价部门充分发挥价格职能，制定对农村土地流转价格的指导性政策，建立长效管理机制，按照市场供求关系及区位优劣、规模程度、年限长短等因素合理确定土地流转分类指导性价格标准，促进农村土地承包经营权合理流转和管理水平的不断提高。

第二篇：关于蓟县农村土地承包经营权流转情况的调查与思考

关于蓟县农村土地承包经营权流转情况的调查与思考

稳定和完善土地承包关系，是党的农村政策的基石。在稳定家庭承包经营的基础上，实现土地承包经营权流转是农业农村经济发展的客观要求，既能打破农户经营小规模的地块分散、规模不经济的格局，又能够促进农业生产要素的合理流动与优化配置，为农业现代化和农村市场经济的健康发展提供有效的制度机制，对于加快现代农业的发展，促进农民增收有着十分重要的作用。

一、现状和特点

近年来，随着农村二、三产业的发展和农村城镇化步伐的加快，蓟县农村土地承包经营权流转已呈现快速发展态势。从总体情况看，主要呈现出以下四个特点：

（一）流转方式多样化。从蓟县土地承包经营权流转方式看，已呈现出转包、转让、互换、出租、入股等多种方式并存的格局。截止2007年底，转包21951.3亩，涉及7384户；转让1979.09亩，涉及594户；互换545.87亩，涉及276户；出租3620.5亩，涉及1890户；入股经营163亩，涉及178户；其他方式流转7809.95亩，涉及3425户。土地流转方式的多样化，为今后建立农村土地流转市场奠定了基础。

（二）流转速度明显加快。近年来，随着蓟县农村经济的不断发展和农村城镇化步伐的加快，离开土地从事二、三产业的农民越来越多，这不仅促进了农民收入的增长，而且也极大地促进了农村土地承包经营权的流转。目前，全县农村土地承包经营权流转面积和流转农户的数量分别比五年前的2002年增长了57.8%和74.9%。

（三）流转势头较为强劲。一方面，随着农村土地承包法的落实，农民拥有了长期而有保障的土地使用权，不仅吃上了长效定心丸，而且也增强了流转意识，土地承包经营权流转已成为多数从事二、三产业农户的自发行为；另一方面，通过土地承包经营权流转发展现代农业，实现规模经营已为越来越多的农民所认识。可见，蓟县农村土地承包经营权流转的势头依然比较强劲。

（四）流转方向更加明确。随着农业产业化的发展和设施农业的发展力度的不断加大，蓟县农村土地承包经营权流转方向也越来越明确。乡（镇）村两级紧紧围绕基地建设，通过土地承包经营权的流转先后建成了优质蔬菜带、苗木花卉带、畜禽养殖等各类专业小区，不仅实现了农业生产要素的优化组合，而且促进了农民收入的稳定增长。几年来，全县通过土地承包经营权流转先后建成畜禽养殖、蔬菜设施等各类专业小区30余个。

二、存在的主要问题

（一）流转行为有待进一步规范。尽管蓟县农民土地承包经营权流转意识得到了增强，签订的流转合同逐渐增多，但流转行为仍有待于进一步规范。全县土地承包经营权流转中口头协议占应签字的一半以上，有的即使签订了书面合同，条款中规定的双方权利义务和违约责任等内容也不够明确；农户自行流转的大都没有上报乡（镇）村两级备案，给合同的履行留下了隐患。

（二）流转价格制定随意性较大。截止2007年底，全县农村土地承包经营权流转面积36069.72亩，流转收入2143.69万元。从调查情况看，蓟县在确定农村土地流转价格过程中随意性较大，多数土地流转只是事先简单约定价格，有的仍属无偿流转，随着农村市场经济的发展和物价上涨因素的影响，土地的远期价值难以准确评估，事先简单约定价格容易损害农民利益，也不利于鼓励受让方追加投入，提高土地经营效益。

（三）流转主体培育不足。农业龙头企业总量不多，规模偏小，带动能力有限；专业合作经济组织发展较慢，覆盖面小，服务层次低，仍停留在信息、技术等层面，产供销一体化运作机制不完善；农村富余劳动力转移速度较慢，有的乡村即使实现了有效转移，但离土不离乡的居多，加之农民的恋土情结较重，直接影响了农村土地承包经营权的流转进程。

（四）流转机制不健全。绝大多数乡村土地承包经营权流转没有形成统一规范的市场，中介组织匮乏，流转手续不健全，流转程序不规范，流转信息不畅，自发性、随意性、盲目性的流转较多。流转机制不健全，不仅制约了全县农村土地承包经营权的流转速度，而且直接影响了土地流转的质量，影响了农村承包秩序的稳定。

三、对策措施

（一）加强领导，切实推进农村土地承包经营权流转。在稳定家庭承包经营制度基础上，鼓励、支持农户对土地承包经营权流转，是土地承包经营制度的创新，也是加快农业结构调整、实现规模经营、增加农民收入的有效途径。对此各级领导和有关部门都应给予高度重视。一是要加强领导。农村土地承包经营权流转涉及面广，政策性强，关系到广大农民群众的切身利益和农村改革、发展、稳定的大局。各乡镇和有关部门要将土地承包经营权流转工作列入重要议事日程，要为农村土地承包经营权流转创造有利条件和宽松的环境，同时，要广泛开展土地承包经营权流转法规和政策的学习宣传，积极引导农民依法有序地流转，引导农民按照市场需求调整农业生产结构，发展优质高效农业。二是逐步建立土地流转交易市场。为适应新形势下农村土地承包经营权流转的需要，乡村两级可逐步探讨建立土地流转市场。乡镇可依托农经站，按照“依法、自愿、有偿”的原则，开展土地流转中介服务，具体负责制定土地流转规划，收集发布土地流转信息，土地收益评估，规范土地流转程序，指导办理流转手续，协调处理好各方面的关系；村级也要做好引导和服务工作，明确专人为流转信息员，及时收集待转出土地信息和土地需求信息。力争做到流转形式多样化，运作方式市场化，实施程序合法化，流转合同规范化。

（二）把握流转原则，健全土地承包经营权流转机制。一是把握流转原则。为切实规范农村土地承包经营权流转行为，实现土地流转的规范化管理。在土地承包经营权流转过程中应坚持以下原则：坚持依法的原则。土地承包经营权流转要按照有关法律法规和中央的政策进行。土地承包经营权流转必须在稳定家庭承包的基础上进行，即在保证农户承包权的前提下，对经营权的流转。坚持自愿的原则。土地流转的主体是农户，土地承包经营权流转必须建立在农户自愿的基础上，在承包期内，农户对承包的土地有自主的使用权、收益权和流转权，有权依法自主决定承包地是否流转和流转的形式。坚持有偿的原则。农户的土地收益包括承包土地直接经营的收益，也包括流转土地的收益。土地承包经营权的流转应当是有偿的。土地流转的转包费、转让费和租金等流转收益应归转出土地的农户所有，任何组织和个人不得擅自截留。坚持所有权不变的原则。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有。土地承包经营权流转应当接受村集体经济组织的监督和管理，不得改变土地权属关系，不得擅自改变土地的农业用途。坚持期限适度的原则。土地承包经营权流转不得损害他人和集体的合法权益，应在土地承包合同规定期限内流转，不得超过农户承包土地的剩余承包期。二是加

强合同管理。全县应统一编制“三书”，即土地经营权流转申请书、土地经营权流转委托书和土地经营权流转合同书。在流转合同中，要将土地流转的主体、对象、范围、原则、形式、程序和监督管理都作系统明确规定。土地流转面积小且流转期限不足一年的，不一定要签订合同，但是要到村登记备案。较大规模或涉及主体较多的流转，必须要求签订合同，进行合同的登记、鉴证，并做好档案台账管理工作。三是要制订科学的土地流转价格体系。流转价格可在协商一致的基础上，采用“实物计价、货币估算”的办法，一般以谷物等粮食计价，实行土地流转收益分年支付，保证当年收益不低于物价上涨幅度。

（三）积极培育土地流转的主体，提高农业规模经营和组织化程度。一是要积极培育农业规模经营大户和流通大户。县乡两级应培训一批新型的产业农民，使之成为规模经营大户、流通大户和专业合作组织的领头羊，进一步完善规模经营大户和流通大户评选制度，每年进行评比表彰，促进其不断上规模、上水平，以此带动土地承包经营权的流转。二是要发展壮大农业龙头企业。一方面要继续抓好各项扶持政策的落实，完善考核激励机制，对农业龙头企业和星级企业实行动态管理；另一方面要积极鼓励农业企业开展技术改造，提高企业的档次与规模，争取通过几年努力，培育一批农产品加工的“航空母舰”。同时，要拓宽融资渠道，着力解决资金瓶颈制约。金融部门要实行特事特办的原则，加大信贷额度，特别是解决生产季节的短期贷款难问题。三是要加快农村专业合作组织发展。在具体工作中要注意把握三点：要鼓励多主体创办。大力发展“龙头企业＋专业合作组织＋农户”的产业经营模式，鼓励基层农技推广站和供销社领办专业合作社，引导专业技术人员创办各类专业合作组织。要引导多形式发展。既发展在专业合作社基础上组建的松散型的专业协会，更鼓励发展经济利益紧密联结的专业合作社；既发展生产服务型的专业合作组织，更鼓励发展产销结合型和产加销一体型的专业合作组织，实行二次收益分配。要围绕主导产品培育一批示范性的专业合作组织，指导建立示范章程，有良好的管理运行机制和合理的分配方法，享受特别优惠的政策。要加大政府扶持力度。对专业合作组织销售、收购农产品，以及经其分级、整理、加工、包装加贴品牌商标等的农产品或专业合作组织发展第三产业的，可实行税收优惠。允许专业合作社以自有资产作抵押或社员联保形式办理贷款手续。

（四）严格流转程序，规范土地承包经营权流转行为。流转双方达成初步意向后，首先由土地承让方向村集体经济组织提出申请，村集体经济组织依据有关政策、法规对流转土地的面积、权属等进行审查，作出准予或不准流转的答复；流转申请通过审查的，由土地承让方（或委托村）与受让方签订规范合同，村集体经济组织进行登记备案，再到镇农经站或合同管理办公室鉴证；时间较长、面积较大的流转还可到县公证处进行公证。全村性的土地流转必须召开村民代表以上会议讨论通过，并进行公开招投标。鉴于蓟县村集体经济组织已落实家庭承包经营的现状，乡村两级在发展现代农业过程中，既可通过转包、转让、互换等方式对土地进行流转，也可采取委托经营、承租经营和入股经营的方式来实现农村土地承包经营权的流转。尤其是选择委托经营过程中，要注意把握以下四点：一是制定发展规划。村集体经济组织首先应确定发展设施农业地块、坐落、面积，并搞好具体的规划。二是做好宣传发动工作。重点向广大群众讲明发展设施农业在促进本地经济发展和农民增收等方面的意义，讲明相关政策和法律，打消群众的各种顾虑。三是签订委托经营协议书。首先由承让方提出土地经营委托申请，委托村集体经济组织流转其承包土地，待与村集体经济组织就相关

事项达成一致后签订委托经营协议书。委托经营协议书应当注明委托的事项、权限和期限等，并由双方共同签字、盖章。四是签订流转合同。村集体经济组织在与承让方签订委托经营协议书，完成设施农业规划及基础设施建设后，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营流转合同一式三份，村集体经济组织和受让方各执一份，乡镇农经站备案一份。受让方可以向乡镇农经站申请合同鉴证。乡镇农经站应当对农村土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料等进行归档并妥善保管，同时建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权。

（作者工作单位：天津蓟县官庄乡农经站赵会芳）

第三篇：关于全市农村土地承包经营权流转情况的调查

让流转后的土地成为农民致富的“聚宝盆”

——关于全市农村土地承包经营权流转情况的调查

农村土地承包经营权流转（以下简称土地流转），是加快现代农业发展、调整农业产业结构、实现农业增长方式转变的有效手段，也是破解“三农”问题、增加农民收入、维护农民群众切身利益的必由之路。近日，市委政研室围绕加快土地流转，到农委等市直部门和新民市等农村区县，深入到部分乡镇、村，采取召开座谈会、实地走访和问卷调查等方式开展调查研究，学习借鉴外地的经验做法，提出了加快我市土地流转的对策措施。现将有关情况报告如下：

一、基本情况

近年来，我市以科学发展观为指导，深入贯彻落实党的十七届三中全会精神，全面落实《中共沈阳市委关于贯彻〈中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定〉的实施意见》的战略部署，在稳定土地承包关系的基础上，建立健全土地流转市场，积极引导土地承包经营权规范有序流转，有力推进土地经营体制机制创新，促进了现代农业发展，带动了农民持续稳定增收，取得了土地流转的显著成效。

1.土地流转面积不断增加，农民收入稳定增长。截止到2009年底，全市家庭承包经营的耕地面积约 766.6万亩，实现土地流转约68.6万亩，占耕地总面积的9%，同比增长4%。土地流转使一部分农民直接从第一产业中解放出来，由家庭生产经营者转变为农业产业工人，促进了农村剩余劳动力转移，全市现有的农村劳动力123.9万人，以实现转移27.2万人，占总数量的21.9%；全家外出务工经商农户数1.8万户，占总户数的2.8%。随着农村土地规模经营的不断增加，消除了农民个人生产经营的风险，农民收入更加稳定，流转方和受让方利益加快实现，农民既得到了土地流转的收益，又获得了工资性和二、三产业经营以及外出务工等多项收入。特别是取消农业税，实行种粮补贴之后，土地流转价格明显提高，发展产业项目规模流转土地的租金更高。目前，我市农户间土地流转价格在每年每亩300元上下，流转给农事企业的每年每亩600—700元，并且一次性支付到承包期满，农民获得的收入较为可观。如沈北新区新城子乡二台子村、兴隆台村农民将土地流转后，在自家承包田里为五味子、北霸企业打工，每户年增收1.5万元以上，五五村、道树子村的花卉生产，每户可增收5-10万元，土地流转使这些农民得到了更多的实惠。

2.土地流转形式不断创新，结构调整步伐加快。土地流转改变了最初以农户之间流转为主，或先由农户把土地流转给村集体，再由集体统一组织发包等形 式，积极探索和创新土地流转机制，采取多种措施，大力引导和支持种养殖大户、农业龙头企业、农民专业合作社开展规模经营，充分调动了流转双方的积极性。截止到2009年底，以转包、出租为主要形式的土地流转，分别达到31.5万亩和25.9万亩，分别占46%和38%，以互换、转让、入股以及其他方式的土地流转新形式不断涌现，而且土地流转时间在5-10年的近20万亩，占30%；10-20年的16.7万亩，占25%。土地流转规模由过去零散流转为主，逐渐向连片集中流转方向发展，用途由单一粮食种植向园艺特产、特色种植业、特色养殖业、劳动密集型产业等多元化方向发展，使土地向特色主导产业集中，带动了农业产业结构调整步伐的加快，形成了新民蔬菜、苏家屯葡萄等一批农业科技示范园区、蔬菜生产基地、苗木生产基地、牧业小区等，成长了辽宁秋实农民专业合作社、冬林农机专业合作社和狮子王工贸企业、北霸米业等一批专业合作社和农事龙头企业。

3.土地流转政策不断完善，服务水平得到提升。市政府出台了《关于做好农村土地承包经营权流转工作的实施意见》，规定市财政设立专项资金，用于奖励转出土地的农户，鼓励发展设施农业和高效特色产业，支持农民土地合作社发展，各区县(市)政府也围绕本地主导产业发展规划，出台了促进土地流转的鼓励和 支持政策。与此同时，大力提升土地流转的服务水平，一方面，加大了推进土地流转市场建设工作力度，在全市开展建立土地承包经营权流转市场试点，其中新民市为辽宁省农村土地流转试点单位。到目前，市、县、乡为建立土地流转市场已投入资金 210多万元，建立服务组织的乡镇84个，占65.6%；村级服务组织1124个，占80.5%。一批设施完善、标准较高的土地流转服务中心和农民专业合作社服务中心，为农民和经营业主开展土地流转和土地规模经营提供着全程服务。另一方面，以实施流转合同制和备案制为重点，建立健全规范的流转工作制度和规程，签订规范的流转合同，严格履行流转程序，认真做好土地流转登记和鉴证工作。对过去已流转的土地，开展全面清理。目前已清理不规范流转土地8万多亩，规范流转合同2万份。优惠政策的制定和服务水平的提升，保证了农民土地承包权益，确保了各方在土地流转中的利益。

4.土地流转典型不断涌现，示范带动作用增强。新民市在土地流转中，坚持服务推动、规划促动、政策驱动，建立市级服务中心、乡级服务站、村级信息服务点的三级服务体系，形成了较为规范的土地流转市场平台，建立健全规范的管理程序，不断完善土地流转纠纷调处机制，加快了土地流转进程。2007年以前，新民市登记的土地流转面积仅2万亩，到2009 年底，已发展到14.8万亩，当年实现农民人均纯收入8797元，同比增长20.8%。土地流转有力地推动了专业化、规模化生产基地建设，2009年新增设施农业面积6万亩，设施农业总面积达到37万亩，80%以上为流转的土地。大民屯镇是新民最大的暖棚蔬菜生产区，现有棚菜3.5万亩，群众主动到服务站办理流转手续的越来越多。周坨子乡流转土地的农户达到2520户，占全乡总户数的58%，发展规模连片的棚菜区1.57万亩，亩效益超过4万元，为自然条件恶劣的贫困落后地区实现农业增效、农民增收探索了一条成功之路。

沈北新区开展多种形式的土地流转，一是龙头企业牵动，通过狮子王工贸企业、北霸米业、泰国正大、华美禽畜、蒲兴禽业、佳星肉禽等龙头企业，带动3.5万亩土地流转；二是农业机械化推动，农机大户已达105户，实现0.68万亩土地流转；三是设施农业（基地）、特色产业带动，通过建设五味子、花卉、蔬菜等设施基地，实现土地流转4万亩；四是农民专业合作社促动，农业专业合作社已发展到71个，流转土地2307亩；五是种植大户（经营面积100亩以上）拉动，种植大户约150户，流转土地3.6万亩。沈北新区已实现土地流转17.7万亩，占总面积的42%。通过土地流转，全区转移农村劳动力1.7万余人，户均增收8000元以上。其中，12个朝鲜族村，农户1847户，人口 6549人，耕地总面积2.7万亩，已经全部流转，户均增收2万元以上。

二、存在的问题

目前，从全市土地流转情况看，虽然取得了一些成绩，但与先进地区相比，还存在以下问题：

1.从数量上看，我市土地流转的速度和步子还不够大。据《人民日报》数据显示，到2009年底，全国土地流转面积达到1.5亿亩，占家庭承包经营耕地面积的12.4%。一些先进城市和重点地区的土地流转速度和规模都比较大，如重庆市土地流转497.8万亩，占总面积的25.3%；成都市土地流转235.6万亩，占总面积的21.5%；宁波市土地流转118万亩，占总面积的47.8%。而部分发展较快的小城市和地区更是达到了很高的流转率，如宁波市慈溪县土地流转率达到60%，宁波市宁海县长街镇土地流转率达到82%。与这些城市和地区相比，我市目前土地流转率不到9%，各区县(市)中最好的是沈北新区达到42%，最差的是康平县仅有1%，其他区县都在8%左右。

2.从规模上看，我市土地流转的形式和对象还不够多。我市土地流转仍处在低水平、浅层次，目前已经流转的土地中，转包和出租形式合计占84%，其他形式比较少。流转到个人近40万亩，占流转面积的60%，流转到农村合作社组织4.7万亩，仅占7%，流 转到企业的15.8万亩，占23%。真正由于农业产业结构调整或以较大的开发项目牵动形成相当规模的流转面积还较少，以土地入股形成公司加农户加基地等经济实体的数量较少，以农民专业合作组织统一组织和服务达到规模经营的还为数不多。

3.从服务上看，我市土地流转的探索和创新还不够强。各级政府通过组建农民专业合作组织，培育流转经营主体，引进项目牵动流转、试点示范带动流转的力度还不够大，规范的土地流转市场平台还没完全建立，信息还不够全面、不够顺畅，在完善土地流转价格评估制度和土地流转补偿制度上还需要做进一步深入研究，在建立和完善经营主体准入机制方面应进一步加强，在兼顾集体、农民、经营主体利益的前提下，科学合理地确定土地补偿标准、利益分配比例以及兑现时间、方式，从而最大限度地避免土地流转纠纷上都需要进一步探索和创新。对土地流转的服务、指导、管理、监督上还存在着“缺位”现象，甚至存在着幕后操作、踢开农户，利用行政手段强制和干预农民进行土地流转的现象，侵害农民土地承包权益。

4.从农民来看，我市土地流转的源动力和积极性还不够足。受传统思想观念的束缚，农民对土地有特殊的依恋情结，认为土地是赖以生存和发展的最后保障，外出经商门路少、无能力、有风险，既不想让土 地绑住，又不想完全脱离土地，导致从认识上缺乏土地流转的源动力。一些农民对土地政策理解不深，对土地承包期30年和“长久不变”理解不透，甚至弄不清土地所有权、承包权和经营权之间的关系，对土地承包经营权流转认识模糊，致使积极性不高。特别是目前土地流转的风险问题还没有完全解决，城乡一体的社会保障机制尚未建立起来，包括农村社会风险保障、农民养老保障、医疗保险制度等，没有能够通过逐步建立起农村多层次的社会保障体系，逐步弱化土地的福利和社会保障功能，为土地流转提供可靠的社会保障，解决实现土地流转农民的后顾之忧。

三、对策建议

市委、市政府已经明确提出，到2012年，全市农村土地承包经营权流转率要达到35%以上。要实现这一目标，任务艰巨。为此，我们必须切实加大工作力度，加快土地经营体制机制创新，依法有序推进土地流转，加速推进农业发展方式转变，为农村发展、农业升级、农民增收，注入新的生机与活力。

（一）加强舆论宣传，引导土地流转。通过广泛宣传，让广大基层干部群众认识到，随着城市化步伐的日益加快，独守一亩三分地的传统农耕经济必然被以规范化、标准化、产业化为主要特征的现代农业所取代，传统意义上的农民必将被市场经济条件下的农 民工所取代，加快土地流转，实现规模经营，是历史发展的必然选择。同时，让农民认识到，土地不仅仅是农民就业和生存的手段，更是一笔庞大的资产，加快土地流转正是合理利用资产、增加要素收入的有效手段，通过流转提高农民财产性收入，让农民分享改革发展成果。要充分利用各种媒体，大力宣传有关土地流转的法律法规和通过流转土地增收致富的典型，让农民了解政策，消除误解，放心流转，让他们从传统经营思维模式中解放出来，树立现代化的生产经营理念。学习借鉴外地典型，学习这些先进地区在推进土地流转中的做法和经验，大力培植典型，通过发现典型、总结典型、推广典型，用农民身边的典型去教育群众，引导群众，促进土地顺利流转。

（二）尊重各方意愿，用经济利益调动方方面面积极性。促进土地流转必须尊重相关利益主体意愿，利用经济利益来调动他们的积极性。农户是流转的主体，要充分尊重农民的意愿，土地愿不愿意流转是农民自己说了算，只有农户愿意，在坚持“不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包经营权益”的前提下实现流转，任何组织和个人不得强迫承包方流转土地，发包方不得单方面解除承包合同，对有要求流转的农户，要给予更多地指导和服务。通过土地流转，不仅让农民收入实现大幅 度的增长，而且提高了劳动技能和素质，为成为新市民奠定基础。同时，要调动相关方面的积极性，通过土地流转，让村级组织所拥有的集体土地资源得到充分利用，土地经济效益得到提高。农业龙头企业也可以租到租期较长的连片土地，雇用到劳动技能较高的相对稳定的种植者，获得了用于部分基础设施建设的政府财政补助，从而获得稳定的原料生产基地。基层政府从农业加工等环节获取相应的财税收入。

（三）完善运作机制，规范土地流转。按照“流转形式多样化、运作方式市场化、实施程序合法化、流转合同规范化”的要求，建立健全土地流转机制。一是规范土地流转程序。农村经管部门要及时向农民提供规范的土地流转合同文本，建立完善土地档案，妥善处理土地流转纠纷。在兼顾各方面利益的前提下，科学合理地确定土地流转的补偿标准、利益分配比例以及兑现时间方式，最大限度地避免土地流转纠纷。二是强化监督管理。要制定土地利用总体规划，控制好土地流转总量和结构，引导农用耕地流向优质高效农业项目。要加强对流转土地使用情况的监督，防止经营者损害生态环境、搞掠夺式经营、随意改变土地用途。三是健全服务体系。积极探索通过市场调节土地流转的长效机制，没有建立服务站和服务点的乡镇、村，要尽快建立起规范的服务体系。县区(市)、乡镇 要建立土地流转信息库，开展土地流转登记、信息发布、土地评估、政策咨询等服务工作，有效解决“想种无地”和“想转无人接”的土地使用供求矛盾和土地撂荒问题，使土地流转进入有序的市场化轨道。

（四）加大扶持力度，推进土地流转。建立土地流转扶持资金，对于全部转出土地的农户给予一定的补助，扶持其进城务工创业；对于通过采取土地流转合同方式集中农户土地进行规模经营，并能切实带动农户增加收入的龙头企业和种养大户进行重奖，并从资金扶持、税收政策、项目安排、技术指导等方面给予倾斜；建立大户农业生产保险机制，帮助其规避自然风险、经营风险；鼓励农民通过土地入股，与有实力、有带动能力的龙头企业、农业科技企业合作，发展规模经营，建设现代农业园区。切实加大农民工就业培训力度，搞好就业指导和维权服务，增强农民工就业能力，建立和完善农民工医疗和社会保障机制，增强城市对农民工的吸引力，让农民安心在城市就业。探索和完善把已经放弃经营土地、进入城市就业的农民纳入城镇社会保障体系，实现与城镇社保的对接。加大对农村社会保障的财政投入，建立健全农村人口养老保险制度。

（五）加强主体培育，带动土地流转。要把发展农村专业合作社作为推动土地流转的重要载体，积极 鼓励和扶持农村专业技术能人、专业大户、贩销大户和龙头企业创办或领办各类专业合作社，引导农民组建以土地承包入股、农产品种养业为主的土地股份合作社，连片开发农户流转的土地，引导农业企业以“公司＋基地＋农户”和发展订单农业等模式，建立农产品原料基地。按照“多乡一业、一县一业、一村一品”的发展思路，调整和完善农业经济区发展规划，做好现代农业园区的规划，提升设施农业、都市农业、生态农业发展水平。通过整合园区建设和农业其它项目资金，完善园区内道路、水利、供电、通讯等基础设施，为农业招商提供良好的基础环境，从而加快引进高新技术、高效产业和引进龙头企业，将原有的规模偏小、结构老套、效益不高的农业生产向产业化、规模化农业生产推进，使农户放心大胆地流转自己有限的承包地，进一步解放农村富余劳动力，促进农村土地流转向规模化发展。

第四篇：农村土地承包经营权流转材料（范文模版）

农村土地承包经营权流转材料

通化县_________乡（镇）_______村________组

中共通化县纪委党风室制

土地流转合同

承包方：（甲方）

住址：

受让方：（乙方）

住址：

根据农村土地承包法律法规和政策的有关规定，订立本合同，双方共同信守。

第一条 甲方以______(转包、转让、互换、租赁、入股)

形式将坐落_____________________,等级______等，面积______公顷的承包地（其中水田____亩；旱田_____亩）（），流转费用（人民币大写）：元整；付款期限前；流转期限______年（____年____月___日至____年_____月____日），流转费用每年（人民币大写）______________元整，包括_____,______,______.付款时间为每年___月___日前。

第二条 流转期内，乙方享有生产经营自主权；产品处置

收益权和________________的权利，并接受发包方依法管理和监督。

第三条 流转期内，乙方承担维持土地的农业用途，不得

用于非农建设；依法合理利用土地，不得给土地

造成永久性损害和_______、__________等义务。

第四条 流转期满，乙方应保证流转的土地达到流转时土

地等级和质量。

第五条 合同在执行中发生纠纷，由村民委员会或乡镇经

济管理机构负责调解，调解不成的，由县级农村

土地承包纠纷仲裁委员会依法裁决。

第六条 本合同自签字之日起生效，合同一式四份，甲、乙双方、发包方、鉴证机关各执一份。

第七条

承包方（甲方）：（签字）代表人：（签字）受让方（乙方）：（签字）代表人：（签字）年月日

鉴证机关：（公章）承办人：（签字）年月日 合同未尽事宜由甲乙双方协商解决。

第五篇：我市农村土地承包经营权流转情况的调查

我市地处秦巴腹地，是生物多样性保护区，南水北调中线工程水源涵养地。各级政府从引导土地流转入手，促进生产要素规模集约配置，以期创出一条发展农村经济、增加农民收入的新路子，目前显现的态势令人欣喜。

一、基本特点

土地承包经营权流转很早就在农村自发进行，但多以零星、口头协议为主，没有形成规模。

2008年5月起，政府把土地流转作为发展“一村一品”、增加农民收入的破题之举，加大政府引导、扶持力度，在试点的基础上全面铺开。目前，全市以租赁、转包、入股等形式共累计规范流转土地30.5万亩，占全市常用耕地10%左右，带来了三个方面的成效：

一是规模经营有进展。土地流转促进了专业大户的快速成长，推动了主导产业的规模发展。xx县共流转土地5.3万亩，其中3.3万亩用于发展高效茶园，占流转面积的62%，茶叶基地从3万亩发展到12万亩，产量达到3300吨，产值突破3亿元，加速了“茶饮一业率先突破”和“西北名茶大县”建设进程。该县茶叶大户洪善存，通过土地流转，不仅自己建起了300亩标准化高效茶叶基地，常年雇用当地劳动力50多人，而且辐射带动周边农户发展高效茶园1000多亩。xx县扶持大户跨组、跨村甚至跨县区流转土地发展烤烟，全县种植规模由过去的10万亩发展到12万亩，其中：10亩以上5335户、20亩以上2017户，大户占烟农总户的60%左右，形成了旱坝川、大岭村等三个千亩板块烤烟基地。

二是农民收入有增长。一是带动农民财产性收入大幅增长。全市流转土地30万亩，按每亩流转费400元计算，计1.2亿元，农民人均可获得近50元的家庭财产性收入；二是促进农民工资性收入大幅提高。农民将土地流出后，无论外出务工或在当地从事二、三产业，还是就地在大户从事产业经营，年纯收入都在6000元以上。三是推动农民家庭经营性收入大幅增加。一亩一等水田，发展传统农业，一般一年一油一稻，净收入500元。通过土地流转，实行集约经营，发展特色产业，效益是传统农业的4—10倍。

三是农村社会有进步。土地流转实现了农民土地财产的收益权，加快了农村劳动力向“农外”的转移。2009年全市向市外转移劳动力50万人，保持了去年的水平；乡外市内（下转三版）转移10万人，农民人均增收61元；乡内就地务工实现工资性收入的势头较旺。xx县城关镇上坝村400多名青壮年农民走出土地从事二、三产业，占全村劳力的80%。摆脱了土地牵绊的农民走向城镇，进入二、三产业，或成为产业工人，或成为城镇居民，或在竞相创业中成为大小老板。这种趋势，农村不仅会因为农民减少、人均资源增加而不断富裕起来，而且农村的工业化、城镇化步伐也必将随之加快。

二、基本做法

政府从加强领导、健全体系、落实责任、规范管理等方面进行了系统安排，形成了市、县、乡、村土地流转网络体系和一级抓一级、层层抓落实的工作格局。

1、试点先行，创新流转形式。去年5月底，市上在xx镇xx村开展了为期一个半月的试点工作，基本经验是，坚持把宣传引导放在首位，规范以合同签订为核心的流转程序，实行一年一兑现的实物地租制，坚持土地围绕高效产业流转。各地在学习借鉴的基础上，积极探索出符合本地实际的流转形式。

2、规范管理，确保不出问题。市上在深入调研的基础上，制定了“一套程序、四项制度”，即：土地流转工作程序、信息发布制度、合同管理制度、档案管理制度、纠纷调处制度，建立了村级“一册一档”、乡镇“一栏一册一档”、县区“一栏一册”、市级“一栏”的四级上下衔接、各有侧重的管理规范。一年来，在全面落实到位的过程中，突出抓了三项工作：一是严格合同管理。各县区统一由农业局印制土地流转合同文本，流转双方逐户签订合同，同时对已流转未签合同或合同不规范的进行了补签。二是规范档案管理。流转合同一式四份，除当事人双方各执一份外，乡、村两级组织各保管一份，作为维护流转双方合法权益的重要依据。三是建立信息网络。各村将有意向流出土地的农户信息登记上报乡镇土地流转服务中心，服务中心汇总建档，同时上报县区流转办，县区流转办将好田好地30亩以上、坡地50亩以上，荒山荒坡100亩以上的进行项目包装，以政府网站等形式向社会公开发布招商信息，同时上报市指导办备案。

3、项目包装，扩大招商引资。各县区按照“整体规划，板块开发，项目招商，规范流转，集约经营”的思路和“政府监管服务，市场运作牵动”的原则，以川道浅丘、公路沿线、城镇周边为重点，将最好的土地资源成板块打包成项目，公开发布招商信息，用市场的办法，破解业主难寻、产业难定的问题。xx县利用区位和资源优势吸引浙江客商按照“圈、沼、园”生态模式，实施“百千万”工程，即建设100亩