论个人住房贷款中的连带责任保证

第一篇：论个人住房贷款中的连带责任保证

论个人住房贷款中的连带责任保证

唐烈英

【内容提要】个人住房贷款中，有三种连带责任保证人。个人和非专业担保法人作保证人，提供的保证金存款有可能用于清偿自己的债务，银行对其没有优先受偿权，对贷款的担保并不十分安全。开发商作保证人，具有贷款人、借款人、保证人三赢效果；但是，其担保范围太窄，仅限于开发商出售的与银行有合作关系的商品住房。住房置业担保公司作保证人，被保证人要支付费用、这会缩小借款人范围；其营业期限不确定、所承担的连带责任保证有可能在贷款有效期内终止，这会给贷款银行和被保证人造成损失。

【关键词】个人住房贷款 连带责任保证 借款买受人 开发商 住房置业担保公司

[Abstract]In personal house loan, joint liability guarantor can be individual, non-professional guarant legal persons and private developers.The cash deposit in the bank from the individual or non-professional guarant legal persons can be used to pay off his debt, but the banks have no priory.So the loan is not safe enough.The Loanors, borrowers and guarantors are all satisfied if private developers gurantee the loans.But the scope is too small because it is used only in the houses where there is coperation between private developers and banks.House guarantee corporations have many shortcomings: big fees, indefinite business period.Thus the borrowers will be fewer and the corperations will be terminated with the joint liability in the course of loaning.They are dangerous for the loans from banks.[Key words]personal house loan;joint liability guarantee;purchaser;development corporations;house guarantee corporation

我国实行住房分配货币化改革后，城镇居民必须自己解决住房需要。由于“住房的价值量远非其他商品可比，不是每一个人都能在短时期内完全依靠自己的经济能力来获得”，[1]需要住房的个人往往根据现有的经济实力和预期收入，向银行贷款购房。个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。个人贷款购房必须提供担保，连带责任保证是住房贷款担保方式之一。购买住房种类不同，对贷款承担连带责任的保证人亦不同。购买商品住房贷款，其保证人是开发商；购买商品房以外的住房贷款，其保证人是个人或非专业担保法人、住房置业担保公司。本文就不同保证人对住房贷款承担连带责任保证进行分析比较，以期对借款人、贷款人和保证人的行为提供一定的参考或帮助。

一、个人或非专业担保法人提供的连带责任保证

银行发放住房贷款对于鼓励城镇居民购买住房、推动住房商品货币化改革进程、促进住房交易市场发育有着不容忽视的积极意义。同时，“信贷是指不同形式的有偿财务资助”，[2]购房人申请贷款，银行业务范围得以扩大，并能从存贷利息差中获取利润。

银行对购买自用普通住房的贷款额可以高达购房总价格的70％-80％，贷款期限可达20年甚至30年。⑴借款还款的时间距离，使银行发放个人住房贷款债权不可避免存在巨大风险。借款购买自用普通住房的人（以下简称借款买受人）往往无房无钱，购房人住后无钱还贷，要维持借款买受人的生存需要，银行通过诉讼申请法院强制执行其住房存在一定的困难。⑵即使无钱还款的买受人将借款所购住房折价归属银行，当以房还贷的人达一定数量时，银行就会从贷款人变为房东，这有悖银行业务宗旨，银行发展贷款业务的目的在于获取存贷款利率的差额，不在于廉价取得住房或住房买卖中的差价。

银行为化解风险、实现信贷利益，对任何一种形式的个人住房贷款，⑶除设计形形色色防范措施外，还要求借款人必须为偿还贷款本息提供担保，连带责任保证是银行认可的担保方式之一。《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）规定，连带责任保证是指当事人在保证合同中约定，债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求连带责任保证人在其保证范围内按照约定履行债务或者承担保证责任。个人住房贷款的保证人，是借款人不能足额提供抵押或质押物时提供的、经贷款债权人认可、对借款债务承担连带责任保证的第三人。该保证人要与银行债权人订立书面形式保证合同；保证人发生变更须经银行认可、且按照规定办理变更担保手续，未经银行认可，原保证合同不得撤销。⑷

个人住房贷款连带责任保证，扩大了借款人责任财产范围，比没有保证的贷款更有利于保障贷款债权实现。但是，保证属于人的担保，是借款人之外的第三人以自己的信用和不特定财产提供的担保，保证人并没有向贷款债权人提供任何实物或可供执行的财产权利。我国信用制度尚不健全、保证人的不特定财产难以把握，仅以承诺对住房贷款承担连带责任保证，并不完全安全可靠。何美欢女士曾指出：“在某些情况下，保证人的个人义务对债权人来说并不足够。在这种情况下，保证人除了个人承诺外，还要提供物来担保他会履行保证。”[2]对个人和非专业担保法人承担连带责任保证的承诺，银行提出了特别要求：“保证人是法人，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款账户。保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在贷款银行存有一定数额的保证金。”这样，要获得银行的个人住房贷款，借款人要提供抵押或者质押、保证人的代偿能力以及保证金。这足以见银行对连带责任保证的住房贷款业务的戒备和小心!一般情况下，保证人在保证责任没有解除时，对保证金存款及其账户，不能以存款取款自由为抗辩而动用存款或销户，保证责任解除后才能动用。这当然比不提供任何特定财产的连带责任保证更安全可靠。

然而，银行审查法人或者自然人是否具有足够的代偿能力有一定难度。如个人是否具有“固定经济来源”很难彻底查清。法人虚拟盈利比例、个人提供假收入证明，银行每一年都有遭遇。银行真正能够最直接把握保证人代偿能力的，是保证人在银行开立的账户中存人的担保保证义务履行的保证金。问题在于，保证人在其他民事活动中也可能成为债务人，保证金是保证人财产的一部分，保证人的债权人有权将保证人用于承担保证责任的存款或者保证金，用于清偿保证人自己的债务，以实现保证人的债权人的债权。法律不可能保障保证人就不成为债务人，也没有禁止保证人的债权人用属于保证人的财产清偿其债务；同时，法律也没有赋予被保证人的债权人对保证人提供的保证金享有优先受偿权。这就意味着，由保证人提供的保证金不是只能用于清偿被保证人的债务。发放住房贷款的银行，是借款买受人的债权人，不是保证人的债权人；银行并不能因为该保证金存在自己所辖行用于担保保证义务的履行，就有优先于保证人的其他债权人受偿的权利。在借款买受人债务履行期届至前，银行甚至根本没有这笔保证金的受偿权!这就使银行贷款不会因为设立有保证金账户而必然受偿或十分安全，仍然存在不能受偿的潜在危险。正如英国著名银行学家H．P希尔顿早在20世纪初就向银行界发出了这样的警告：“保证担保不是一种特别安全的担保形式，在很多情况下，保证人会从其承诺的保证书下解除责任。”[3]因此，近年来，随着开发商、住房置业担保公司以及各类担保机构的出现，银行对个人或非专业担保法人承担住房贷款连带责任保证，一般不予接受。

二、开发商提供的连带责任保证

买受人购买商品住房贷款，无论是现房还是期房，其连带责任保证人往往是出卖人开发商。本来，购房与贷款是两个不同的法律关系，出卖人与买受人只是买卖关系当事人，商品住房出售后，出卖人又成为借贷关系中借款买受人的连带责任保证人。开发商作保证人（以下简称开发商保证人）与借款人提供的保证人（以下简称其他保证人）承担的连带责任保证有何联系区别?

1．开发商保证人是银行与开发商约定的

保证人承担一般保证责任或连带责任保证，是由双方当事人约定；双方对保证方式没有约定或约定不明确，则依法承担连带责任保证。

对借款承担连带责任保证，无论是开发商还是其他人，在保证成立时就已经明确。其他人承担连带责任保证是与被保证人约定的；开发商承担连带责任保证，既不是与被保证人约定，也不是与银行、被保证人共同约定，是由银行的格式条款直接规定、开发商承诺的；即是说，开发商作连带责任保证人，是银行与开发商约定的。

2．开发商保证人与银行债权人关系密切

连带责任保证的法律后果对任何人都一样，银行却选定开发商、开发商也同意为借款人承担连带责任保证。这是因为：

第一，开发商的经营活动离不开银行的帮助。开发商在商品住房出售前，开发经营占用资金巨大，既需要银行贷款，更需要尽快将商品住房卖出，以回收资金。银行不发放贷款给商品住房买受人，借贷合同不成立，买受人无法购房，商品住房买卖无法进行，开发商开发经营房地产的效益就无法实现；银行与买受人的贷款合同一经生效，就以买受人名义一次性将购房余款划入开发商账户，原本由开发商支付的贷款利息转由买受人支付，开发商开发利润立竿见影地显现。开发商为销售商品住房获利，当然同意银行要求，对买受人归还贷款承担连带责任保证。

第二，银行业务的拓展需要开发商支持。开发商为借款买受人还款承担连带责任保证，要在买受人借款的银行开立专门账户，存入所有的售房款，如定金、首期付款、分期付款，开发项目所属物业的租金收入、管理费收入和其它收入；还要开立保证金专项账户，“保证金不低于甲方（银行）给业主贷款总额的15％”；⑸借款买受人不能按期还款，开发商以回购款或保证金优先偿还银行贷款本息。开发商的这种连带责任保证及其回购责任，实际上以经济实力为基础，分担银行贷款风险，是银行实现其信贷利益的坚实保障。可以说，银行贷款给买受人，看重的是出卖人开发商的代偿能力。开发商承担连带责任保证使自己的利益实现，使银行的信贷业务得以拓宽，也不会损害被保证人的利益。当买受人在购房款项不足向银行借款需要提供担保时，开发商免费为其承担连带责任保证，买受人以所购商品住房为担保物，省去了找其他保证人、提供其他担保物的麻烦，这对买受人有利无害。开发商与贷款银行的合作关系，实质是以一定合法利益为交换，取得了借、贷、保证人三方的三赢结果。

3．主合同当事人与保证人的纠纷不同

连带责任保证，存在发生“主合同当事人双方串通，骗取保证人提供保证”，或者“主合同债权人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证”⑹的情况，都是主合同当事人共同欺骗保证人。

商品住房贷款保证不会发生借贷主合同双方串通一气，骗取开发商保证责任，也不会发生贷款银行非要把款项贷出去，或者买受人为借款购房而欺诈、胁迫开发商提供保证。相反，往往是开发商出于“弥补建设资金不足、避免申请房地产开发贷款的各种手续；偿还即将到期的房地产开发贷款；将销售不畅的楼盘特别是尾房变现；将不愿或无能力继续开发的房地产项目扔给银行，骗取按揭贷款后脱身”等原因，⑺以连带责任保证为诱饵，与借款人恶意串通，骗取银行贷款。如中国建设银行番禺支行诉刘剑峰、广州百胜房产有限公司房屋抵押借款合同案，就是开发商假借内部职工刘剑峰购房需要贷款为名，从银行贷出“购房资金”，以解决资金短缺。[4]这是保证人与主合同一方当事人即借款人串通，欺诈主合同另一方当事人银行，这与担保法规定的贷款主合同当事人欺诈保证人的情况不同。

4．连带责任保证终止的期限不尽相同

连带责任保证期间有两种，一是保证人与债权人约定的保证期间；二是没有约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。连带责任保证一般是在主合同终止后终止，不能早于主合同终止。保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。⑻

开发商的连带责任保证期间有三种：

第一，以贷款期限为标准，一般约定为“借款到期日”或“借款到期日起满两年”。⑼这种期限与担保法规定的保证合同期间相同，其约定的有效性无可置疑。

第二，以房屋交付、办理房屋产权证为标准，一般约定为“阶段性担保或连带责任担保”。⑽如，在合同中明确规定开发商只在期房交付前、办理产权证后，或者在买受人与银行重新办理抵押登记前这一阶段，对买受人归还银行贷款承担连带责任保证。这种保证期间早于主债务履行期，按照担保法的规定，要视为没有约定，不能产生保证责任终止的法律效力。在实际操作中，这种约定只对当事人各方有约束效力，一旦发生诉讼纠纷，法院一般不认定其效力，开发商仍然要对借款人没有清偿的债务承担连带责任保证。

第三，以偿清全部贷款为标准，当事人之间只约定连带责任保证、不约定保证期间。如，银行在其提供的贷款合同中规定，期房未竣工时，除借款人以所购商品住房作物保外，保证人要对主合同项下贷款本金、利息、复息、罚息及实现担保权的有关费用、违约金等承担保证责任；期房竣工现房交付并办理《房地产证》、借款人将《房地产证》交付银行执管后，保证人对贷款银行尚未满足的债权余额，仍承担保证责任；发生了不可抗力的事件、保险公司支付的赔偿金不足偿还贷款本息，保证人继续要对银行的贷款承担保证责任；借款人连续六期未偿还贷款本息，贷款银行解除合同，保证人对未归还的全部贷款本息向银行承担保证责任。⑾事实上，众多银行是只要贷款保证合同一成立、至贷款归还完毕前，无论是贷款合同解除还是商品住房因不可抗力的原因毁损灭失，也不管商品住房由期房转变为现房、银行由收执保存购房合同文本变为产权证书，开发商始终为借款归还承担连带责任保证，其保证期间实际是“直至主债务本息还清为止”。

5．开发商的连带责任保证金随着借款买受人借款的归还而减少

保证属于人保，保证人不提供任何特定物或权利作担保，只是“以自身信用和全部财产为他人债务提供担保，保证债务人履行债务”，[5]随被保证人多次履行债务，保证人责任逐渐减少；但是，担保法没有规定、实践中也不存在中途随时计算保证人承担连带责任大小的情况。只有在债务履行期届满、债务人还没有完全清偿其债务时，才计算连带责任保证人应当承担的责任。

开发商的连带责任保证，以不低于银行给买受人贷款总额一定比例，如15％保证金为基础。住房贷款数额可达售房总价款的80％，期限可长于20至30年。如果开发商为买受人借款总额提供的保证金，要至主债务本息还清时才能抽回，随借款买受人归还银行贷款，借款总额逐渐减少，银行始终占有最初贷款总额15％的保证金，会出现对银行有利对开发商不利的显失公平状况。在提供的保证金始终维持在逐渐减少的借款总额15％的条件下，开发商对多出15％的部分从银行专用账户中调整出来，可以释放其资金占用额，也不影响银行合法利益。因此，开发商与银行的合作项目协议，就有对保证金余额进行调整的条款。如“乙方（开发商）在甲方（贷款银行）开立保证金专户，保证金不低于甲方给业主贷款总额的15％，保证金余额按业主还款进度每季度调整一次。”⑿类似条款的适用，使开发商连带责任保证金，按期随买受人还款进行调整，其责任逐渐随之减轻，直至贷款归还完毕而终止。

6．开发商的保证责任不因有物保而减轻

同一债权人保物保并存时，保证人对物保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物保的，保证人在债权人放弃权利范围内免除保证责任。⒀确定保证人责任的大小，需要先确定物保承担责任的大小或债权人放弃物保的范围。实际操作中就是先适用物保责任后才由保证人承担责任。

商品住房贷款担保合同一般都有借款买受人以所购商品住房作还款物保之条款。买受人在期房交付前不按时偿还借款，物保标的尚不存在，只能由开发商承担保证义务。买受人在现房交付后不按期偿还借款，有条件以先物保后人保顺序承担责任。但是，银行提供的格式条款，有的明确规定：发生“借款人连续三期未足额偿还借款本息”等事项时，贷款人“有权宣布合同提前到期，行使抵押权或／和要求保证人承担保证责任……”；有的甚至直接规定开发商承诺：“借款人提供了抵押担保的，乙方愿意先于抵押担保对所担保的债务履行连带责任保证，并同意甲方从乙方任何账户中直接划收相关款项。”类似条款各大银行基本都有规定。根据这些条款，不管借款买受人提供担保的商品住房能否完全支付借款本息，只要不按时还款达约定期限，银行就有权直接要求开发商先承担连带责任保证。通常是：借款人连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息，开发商在接到贷款银行通知书起十个工作日内，无条件回购房产、以回购款偿还贷款；或代借款人一次性偿还全部贷款本息、违约金及银行为实现债权的费用，结清贷款手续。⒁可见，个人住房贷款保证，借款人不按时清偿借款，银行既不向借款人催还，也不是在其提供的物保范围之外让开发商承担连带责任，而是直接找开发商，不管是以回购款或是保证金，先把银行的款项一次还清。开发商保证责任范围并不因为有商品住房的物保而减少。

总之，开发商的连带责任保证是开发商与贷款银行有合作关系、以在银行开设专用账户为基础、以盈利为目的而免费为借款买受人提供的担保，银行对开发商开发项目进出账目清楚地了解和掌握，更能控制贷款风险，这远比其他保证人提供的连带责任保证更能发挥其作用。

三、住房置业担保公司提供的连带责任保证

个人贷款购买商品房以外的住房，与开发商无关，但同样要提供担保。针对城镇居民缺钱无房、需要贷款又缺少担保物的情况，2000年5月11日建设部、中国人民银行制定、颁布了《住房置业担保管理试行办法》（以下简称《住房置业担保办法》），在借款人无法满足贷款人提供担保要求时，由住房置业担保公司（以下简称担保公司），为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保。⒂

担保公司与开发商是性质不同的两类企业，二者为个人住房买受人借款承担的连带责任保证既有联系又有区别。

1．担保公司与开发商的主体资格比较

（1）从企业性质看，二者都从事房地产行业，都具有法人资格；但开发商是从事房地产开发和经营的企业，担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保的中介服务企业。⒃

（2）从组织形式看，房地产开发商是一般的法人或公司法人；担保公司只能是有限责任公司或者股份有限公司。⒄

（3）从企业成立须具备条件看，二者都有自己的名称和组织机构，都有固定的经营场所或服务场所，都要符合法律、法规规定的其他条件。但是，房地产开发企业的设立，要有注册资本100万元以上，有足够的专业技术人员；设立担保公司：要有不少于1000万元人民币实有资本，有一定数量周转住房，有适应工作需要的专业管理人员，有符合《公司法》要求的公司章程。⒅

（4）从企业设立的程序看，设立房地产开发企业，应当向工商管理部门申请设立登记，领取营业执照。设立担保公司，须先经城市房地产行政主管部门审核及城市人民政府批准，才能向工商管理部门申请设立登记，领取营业执照。⒆

（5）从企业分布情况看，一个城市、县（区）可以有若干房地产开发企业；一个城市原则上只能设一个担保公司，个人住房贷款最大的县（区）设立担保公司分支机构。

2．担保公司与房地产开发商承担连带责任保证的相同点

（1）二者都因住房贷款而成立

商品住房的贷款与担保是性质不同的法律关系，分别属于借贷关系和担保范畴。买受人购房不需要贷款或贷款关系不成立，开发商与担保公司的连带责任保证担保也不会成立。

（2）二者要求借款买受人具备的条件相同。开发商与担保公司为了保障承担连带责任保证后实现追偿权，二者对被保证人的要求与银行对借款申请人具备的条件基本一致：①具有完全民事行为能力；②有所在城镇正式户口或者有效身份证件；③收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力；④已订立合法有效的住房购销合同；⑤已足额交纳购房首付款；⑥符合贷款人和担保人规定的其他条件。⒇

（3）贷款银行对两种保证人的要求相同。开发商或担保公司对贷款担保，银行都要求保证人设立专门账户，必须按借款人借款余额一定比例提留保证金；未按合同约定履行保证义务，贷款人有权从保证金账户中扣收；保证金的提留比例，由贷款人与担保人协调确定。(21)

（4）二者连带责任保证的终止条件相同。开发商或担保公司的保证责任，在借款人依照借款合同还清全部贷款本息、借款合同终止后终止；借款人未按约定偿还贷款本息，或者到期不能偿还贷款本息，二者都须按贷款人要求，先行代为清偿债务，保证合同或条款终止。

（5）二者行使追偿权的标的物相同。开发商和担保公司按约定代借款人履行还款义务、保证合同终止，都享有就代为清偿债务部分，以借款人设立物保的房屋，行使追偿权。(22)

3．担保公司与房地产开发商承担连带责任保证的不同点

（1）合同表现形式不同。银行往往要求开发商参与订立商品住房贷款合同，开发商连带责任保证是贷款合同的部分条款，不另订独立的商品住房贷款保证合同。住房置业担保关系，贷款合同由借款人与银行签订；连带责任保证合同，由担保公司与银行另行签订，是独立于贷款合同之外的保证合同。

（2）适用的范围不同。不管买受人是商品住房所在地人还是外地人，只要购买开发商开发出售的商品住房需要贷款的，开发商都为其承担连带责任保证。担保公司只为本行政区内的城镇个人购买住房贷款承担连带责任保证；担保的房屋范围，既有二手房、也有开发商没有提供连带责任保证的其他商品住房等，比开发商只担保自己出售的商品住房的范围大得多。

（3）设立保证的条件不同。开发商在商品住房销售中，能够获得较大的盈利；开发商对购买自己的商品住房的借款买受人免费提供连带责任保证，买受人无需向开发商提供任何担保，也无需支付服务费。担保公司作为房地产中介服务企业，不可能销售房屋盈利，主要是通过对贷款担保获利；当其为买受人住房贷款提供专业担保时，要收取担保服务费；同时，借款买受人或者第三人须将本人的合法房屋向担保公司提供抵押反担保。(23)

（4）行使追偿权的内容不同。借款买受人将所购商品住房用作还贷担保，担保权人是银行；在其不按时履行还款义务、开发商承担连带责任保证、银行债权得以实现后，开发商用商品住房向借款买受人追偿，不是行使担保物权，是以保证人身份实现自己的债权。个人住房置业担保，买受人将所购住房向担保公司设立抵押反担保，抵押权人是担保公司；在其不按时履行还款义务、担保公司承担连带责任保证、银行债权得以实现后，担保公司直接以抵押权人身份、行使抵押物权实现自己的债权。

（5）承担保证责任的期限不同。商品住房贷款期限分为三种情况：银行与借款人约定的期限、法定不超过20年的期限、对国家公务员以及银行认可的其他从业人员不超过30年的期限。在贷款有效期内，随着贷款归还开发商的保证责任逐步减小，但并不终止，到保证期限届至或银行收回全部贷款，才能完全终止。

住房置业担保的保证期间，除与商品住房贷款保证期限三种情况相同外，还有一种情况：不得超过担保公司的营业期限。从法律角度来说，营业期限是不确定的期限。企业法人能否营业，由多种因素来确定。担保公司会因经营良好继续下去，也会因经营不善随时关停并转等。在贷款有效期内，作为借款人的抵押权人和保证人的担保公司因各种原因终止营业，其保证责任就难以继续承担，会给借款人尤其是贷款人造成损失。为此，《住房置业担保办法》第32条规定：“担保公司应当建立担保风险基金，用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。”各商业银行也将提取风险基金作为承认担保机构的条件之一。担保公司终止营业进行清算时，除抵押合同另有约定外，要将房屋抵押权转移给贷款人，并由贷款人与借款人重新签订抵押合同。(24)担保公司用担保风险基金对其所担保的债务进行清偿后，或者把抵押权转移给贷款银行后，其连带责任保证就在约定的贷款有效期内终止。

（6）房屋保险的第一受益人不同。商品住房贷款，借款人将所购商品住房投保，银行是保险赔偿第一受益人，执管保险单正本；商品住房因不可抗力遭受损失，银行有权直接从保险公司赔偿金中收回借款人应偿还的贷款本息，余款退还给借款人；赔偿金不足偿还贷款本息，银行有权向借款人和保证人追偿。(25)住房置业贷款担保，借款人以抵押房屋投保，担保公司作为抵押权人是保险赔偿第一受益人，执管保险单正本。保险赔偿金不足偿还贷款本息，担保公司作为抵押权人和连带责任保证人，要向银行清偿借款人的全部债务，但又不可能向作为抵押人的借款人继续追偿。因此，保险事故发生前，如果抵押房屋因人为原因致使其价值不足作为履行债务担保时，担保公司有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。(26)

综上所述，个人住房贷款中，三种不同的保证人承担的连带责任保证，各具特征，各有利弊，与担保法规定的连带责任保证并不完全等同。

【作者介绍】西南政法大学市场交易法律制度研究基地研究员，民商法学院教授，法学博士，房地产法研究所所长。

注释与参考文献

⑴《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第5条第四项、第10条。中国建设银行四川省分行成都市第三支行《按揭（抵押）项目合作协议书》第19条。

⑵最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第2、3、6条。

⑶我国个人住房贷款主要有三种形式：公积金贷款、商业贷款、公积金与商业贷款合并的组合贷款。

⑷《担保法》第6、16、18条。《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第23、24条。

⑸中国建设银行四川省分行成都市第三支行《按揭（抵押）项目合作协议书》第6条。

⑹《担保法》第30条。

⑺中国农业银行2006年5月12日《假按揭主要特征及重大假按揭认定、处罚标准和防范要点》第2条第一项：房地产开发商制造假按揭的动机。

⑻《担保法》第25、26条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》第32条1款。

⑼中国农业银行《个人住房按揭（抵押）借款合同》第12条。

⑽《交通银行重庆市分行房地产开发贷款业务管理实施细则》第20条第二项。

⑾中国工商银行深圳市分行《商品房按揭（抵押）贷款合同》第9条2款、第9条第4项、第8条2款、第11条3款。

⑿中国建设银行四川省分行成都市第三支行《按揭（抵押）项目合作协议书》第6条。

⒀《担保法》第28条。

⒁中国农业银行《个人购房担保借款合同》第16条第2款、第7条第4项；中国建设银行四川省分行成都市第三支行《回购协议书》第2条。

⒂《住房置业担保办法》第2条。除住房置业担保公司外，还有专门为个人贷款提供担保的专业性担保公司。但是，只有住房置业担保公司才是专为个人住房贷款提供担保的。本文只论及个人住房贷款担保，对个人贷款担保公司不作论述。

⒃《城市房地产管理法》第29条，《住房置业担保办法》第7条。

⒄《城市房地产管理法》第29条3款，《住房置业担保办法》第9条。

⒅《城市房地产管理法》第29条1款，《住房置业担保办法》第10条，《城市房地产开发经营管理条例》第5条第1款第（一）项，《中国民生银行个人贷款专业担保机构管理办法》第10条第2项。

⒆⒅《住房置业担保办法》第8、13条。

⒇《住房置业担保办法》第16条；《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第4条、第5条。

(21)《住房置业担保办法》第31、28、29条。

(22)《中国民生银行个人贷款专业担保机构管理办法》第5条第2项。

(23)《住房置业担保办法》第7、14、4、21条。

(24)《住房置业担保办法》第19、34条，《中国民生银行个人贷款专业担保机构管理办法》第10条第2项。

(25)中国工商银行深圳市分行《商品房按揭（抵押）贷款合同》第8条。

(26)《住房置业担保办法》第25、26条。

[1]唐烈英，曾凡昌．高校新建住宅模式探讨[J]．西南民族大学学报，2006，（9）：89．

[2]何美欢．《香港担保法》（上）[M]．北京：北京大学出版社，1995．

[3]白彦．独立担保制度探析[J]．北京大学学报，2003，（2）：91．

[4]最高人民法院民事审判庭编，民事审判指导与参考（第1卷）[Z]．北京：法律出版社，2001：307-314．

[5]张玉敏．民法[M]．北京：中国人民大学出版社，2003：350．

第二篇：个人连带责任保证

个人连带责任承诺函

致：柳州瑞昱国际钢铁贸易有限公司

承贵公司与衡阳泽丰园工贸发展有限公司（以下称债务人）预付或垫付的往来资金及货款，为确保贵公司的合法权益，依照诚实信用之原则，我与配偶愿以我们所有的全部财产，以连带责任的方式，向贵公司提供反担保。并在此谨作以下承诺：

一、保证债务人能够按期清偿所有债务。

二、我们同意对债务人的所有债务承担连带清偿和连带赔偿责任：

三、本人愿意以个人的所有财产及收益做为连带担保。

四、承担连带保证责任期间自本承诺函签订之日起，直至债务人欠付贵公司的所有债务悉数清偿为止。

五、配偶承诺：

作为财产共有人完全知晓并同意以上述全部财产为债务人向贵公司承担连带清偿和连带赔偿责任，贵公司依据本承诺函申请执行上述全部财产时，不以任何理由提出抗辩。

六、本承诺函一式二份，贵公司与本保证人各执一份。承诺人：

身份证号码：

电话：

承诺人配偶：

身份证号码

年月日

第三篇：个人无限连带责任保证

个人无限连带责任承诺函

编号：

致：承贵公司与北京新成回龙观商贸有限公司（以下称债务人）于2011年月日签订的《委托保证合同》的有关约定，贵公司为债务人向（以下称债权人）在编号为：____________的《借款合同》项下的人民币肆佰万元借款（大写），以保证的方式提供担保。为确保贵公司的合法权益，依照诚实信用之原则，我与配偶愿以我们所有的全部财产，以无限连带责任的方式，向贵公司提供反担保。并在此谨作以下承诺：

一、我们同意上述《委托保证合同》的全部条款，并保证债务人能够按期清偿所有债务。

二、我们同意对《委托保证合同》中债务人的所有债务承担无限连带清偿和无限连带赔偿责任：

1.如债务人未按《委托保证合同》中的约定按期足额向贵公司支付由贵公司垫付的全部款项和自付款之日起的利息（利息额计算至本人实际支付日）以及其他费用、损失、违约金、赔偿金等，我们保证，我们或我们其中一人在收到贵公司索款通知（包括书面、传真、电话等形式）之日起五日内无条件将上述款项全部划入贵公司指定的帐户内。

2.如债务人未按《委托保证合同》中的约定按期足额交纳担保费，我们保证，我们或我们其中一人在收到贵公司上述“索款通知”之日起五日内，无条件代债务人支付担保费本息、违约金、给贵公司造成的损失以及其它费用。

3.如债务人未履行《委托保证合同》中约定的其他义务而给贵公司造成损失，我们保证，在我们或我们其中一人收到贵公司上述“索款通知”之日起五日内，无条件予以全部赔偿。

4.在发生本条前三款规定的情形之一时，贵公司无须先向债务人追偿或起诉或处置其它反担保措施，而有权直接向我们索偿。一经贵公司要求，我们将无条件负责清偿债务人欠付贵公司的上述所有债务，上述“索款通知”为付款凭据，对本保证人有法律约束力。

三、本人用于清偿债务人欠付贵公司所有债务的资产和权益，包括但不限于：

1.我们所有的资产和财产性权益（包括但不限于本人的薪金、劳务报酬、稿酬、特 1

许权使用费、利息、股息、股利、红利、财产租赁、财产转让等所取得现金、实物和有价证券）；

2.夫妻共同财产中减去基本生活费用（按照国家或当地政府规定标准）后的部分；

3.本人已经及未来因任职、受雇、履约等提供劳务，或将财产出租给承租人，或转让建筑物、土地使用权等财产及转让其他财产、或许可各种特许权的使用、或作为个体工商户进行生产和经营、或对企事业单位的承包经营、承租经营等所取得的一切资产和权益以及从公司、企业及其他经济组织或个人取得的利息、股息、红利等。

四、我们承担无限连带保证责任期间自本承诺函签订之日起，直至债务人欠付贵公司的所有债务悉数清偿为止。

五、如本人未按前述约定履行无限连带保证责任，由此而造成贵公司的其他经济损失概由我们承担。贵公司有权根据法律规定，通过法律程序追索所有应付款项。

六、如贵公司以其他形式间接履行担保责任，我们保证届时无条件按照贵公司规定的格式另行出具保证函。

七、本承诺函是不可撤销的，在下列情况下，无论是否事先通知我们，本承诺函均持续有效：

1.本承诺函中当事人的身份地位发生任何变化；

2.本承诺函中当事人发生合并、分立、停业、撤销、解散、破产、无清偿能力或变更名称、住所、章程、法定代表人、经营范围、企业性质或其上级单位的任何指令、其地位、财力状况的改变或与任何单位签订任何法律文件等事项；

3.《委托保证合同》的任何补充、变更、修改。

八、在所有的债务尚未全部清偿前，我们放弃取代贵公司债权人地位的一切权利，并承诺：

1.在所有的债务未全部清偿前，既使债务人对我们欠有债务，或将其所有的资产或权益抵押、质押或转让给我们，我们都将放弃与贵公司并列分享追讨上述债权、资产或权益的权利；

2.非经贵公司书面同意，在本承诺书有效期间，我们无权要求债务人提供任何担保或支付任何款项，如债务人已提供或已支付，经贵公司要求，我们应无条件撤销该担保措施，将已收款项如数退还贵公司；

3.在债务人发生破产或任何债务重整的诉讼时，我们如可从中取得任何资产或权益，所得的资产或权益亦应并入代偿财产，经贵公司要求应全数交还，直至贵公司全额

收回债务人欠付贵公司的所有债务为止。

总之，无论在任何情况下，贵公司均享有优先受偿权，待贵公司收回债务人欠付贵公司的所有债务后，我们方可取代贵公司的债权人地位。

九、我们对依据本承诺函规定所应支付的一切款项，均不得提出任何扣除、抵销或反索偿的主张，亦不得附带任何限制或条件，以保证贵公司能够实际足额收到本承诺函规定的贵公司的应得款项。

十、贵公司给予债务人和本人的任何宽容、宽限、优惠或延缓行使《委托保证合同》及本保证函项下的任何权利，均不影响、损害或限制贵公司依本承诺函和法律法规而享有的一切权益，不应视为贵公司对本承诺函项下权利、权益的放弃，也不影响我们在本承诺函项下应承担的任何债务。

十一、本承诺函为一独立附加担保，贵公司可以在本身认为合适的情况下，接受债务人或任何第三人现时或将来提供的任何抵押、质押或其他担保，或者解除或变更已持有的抵押、质押或其他担保而无须通知我们，在任何一种情况下，我们均应对债务人的所有未清偿债务承担无限连带保证责任。

十二、我们保证：如住所、通讯地址等发生变更时，将及时通知贵公司。否则，贵公司可视为我们已收到“索款通知”，贵公司已履行了通知义务。在此情况下，视为本人已收妥并自愿放弃对贵公司所负通知义务的抗辩权。

十三、配偶承诺：

作为财产共有人完全知晓并同意以上述全部财产为债务人向贵公司承担无限连带清偿和无限连带赔偿责任，贵公司依据本承诺函申请执行上述全部财产时，不以任何理由提出抗辩。

作为财产共有人已经对强制执行公证的含义、内容、程序、效力等完全明确了解。并同意本承诺函经公证后将赋予强制执行的效力，十四、本承诺函自本人签字之日起生效，直至本承诺函项下全部债务履行完毕为止。本人保证对本承诺函中的所有债务不提出任何抗辩。

十五、本承诺函为《委托担保合同》的不可分割的组成部分，如有任何修改、补充、变更均须征得贵公司的同意。

十六、本承诺函一式三份，贵公司与本保证人各执一份。副本一份交公证部门备案。

承诺人：

住所：

身份证号码：

电话：

承诺人配偶：

身份证号码：

年月日

第四篇：个人住房贷款保证合同

合同编号：_________年_________字第_________号

保证人（甲方）：_________

住所：_________

法定代表人：_________

电话：_________

邮政编码：_________

开户金融机构及账号：_________

贷款银行（乙方）：_________

住所：_________

法定代表人（或授权代理人）：_________

电话：_________

邮政编码：_________

为确保乙方与_________签订的_________号借款合同（以下简称借款合同）的履行，甲方愿意向乙方提供保证担保。甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：

第一条　甲方保证担保的贷款金额（大写）_________，贷款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

第二条　本合同的保证方式为连带责任保证，甲方对借款合同中的借款人的债务承担连带责任。如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部履行其债务，乙方有权直接要求甲方承担保证责任。甲方应在接到乙方《催收到（逾）期贷款通知书》之日起_________个工作日内履行清偿义务。第三条保证担保的范围：贷款金额（大写）_________元及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金以及实现贷款债权的费用（包括诉讼费、律师费等）。

第四条　保证期间：自本合同生效之日起至借款合同履行期限届满之日后二年止。

第五条　本合同的效力独立于被保证的借款合同，借款合同无效并不影响本合同的效力。

第六条　保证期间，借款合同的当事人双方协议变更借款合同除贷款利率以外的其他内容，应当事先取得本合同甲方的书面同意。

第七条　保证期间，甲方发生机构变更、撤销或其他足以影响其保证能力的变故，甲方应提前天书面通知乙方，本合同项下的全部义务由变更后的机构承担或由甲方在日之内落实为乙方所接受的新的保证人。

第八条　保证期间，乙方有权对甲方的资金和财产状况进行监督，有权要求甲方提供其财务报表等资料，甲方应如实提供。

第九条　保证期间，甲方不得向第三方提供超出其自身负担能力的担保。

第十条　发生下列情况之一，乙方有权要求甲方提前承担保证责任，甲方同意提前承担保证责任：

1．甲方违反本合同第七条、第八条、第九条的约定或者发生其他严重违约行为；

2．借款合同履行期间，借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致使乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。

第十一条　甲方不承担保证责任或者违反本合同约定的其他义务的，应向乙方支付被保证的借款合同项下贷款金额%的违约金，因此给乙方造成经济损失且违约金数额不足以弥补所受损失的，让应赔偿乙方的实际经济损失。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担保证责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款账户中的资金予以抵销。

第十二条　本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。

第十三条　双方约定的其他条款：

1．甲方违反本合同自愿接受强制执行；

2．_________。

第十四条　因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。

第十五条　本合同自双方签字盖章后生效。

第十六条　本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本_________份。

甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________

法定代表人或个人（或授权代理人）（签字）：_________　法定代表人（或授权代理人）（签字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点：_________签订地点：_________

第五篇：连带责任保证

连带责任保证

一、保证合同诉讼时效的起算、中断及相关问题。最高人民法院司法解释规定，连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。该规定包涵了以下几重必须关注的涵义:第一，必须在保证期间届满前要求保证人承担保证责任。第二，必须向保证人提出相应要求。第三，必须要求保证人承担保证责任。第四，要求一旦提出，诉讼时效随之起算。也就是说，诉讼时效一旦起算，如果没有时效中断、中止的事由，债权人必须在两年内提起诉讼。这里需要特别提示的是，根据该司法解释第三十六条规定，连带责任保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效不中断。对此，债权人应当充分理解，谨

慎把握，准确操作，不可混淆。

二、银行向保证人发出“催收通知”所应当具备的法律条件这里所说的“催收通知”，是特指银行在法定的有效期间内要求保证人承担保证责任的通知。通过本案的分析，我们应当充分认识到“催收通知”所蕴涵的复杂性和风险性。结合本案，我们认为银行在向保证人发出“催收通知”时至少应具备

以下条件：

1、有效的期间:“催收通知”一定要在保证期间届满前送

达，否则所面临的是保证人免责的风险。而诉讼时效一旦起算，其后的“催收通知”一定要诉讼时效期间内送达，以保证诉讼时效的中断。诉讼时效起算或中断后，如果决定起诉，一定要在有效的诉讼时效期间内提起，否则所面临的，就是

胜诉权丧失的风险了。

2、明确的内容:“催收通知”的内容一定是明确地要求保证人承担具体的保证责任，而不能仅仅是泛泛地告知主债务到期。本案中A银行的通知函，在内容上就明显地存在这种不足。从严格意义上讲，该通知函的内容仅仅是通知保证人主债务到期，而并非向保证人主张权利。这样的“催收通知”，不仅难以发生中断诉讼时效的法律效果，假如是保证期间届满前的第一次催收的话，甚至不会发生要求保证人承担保证

责任的法律效果。

3、特定的对象:“催收通知”主张权利的意思表示必须针对特定的对象——保证人本人，而不能针对主债务人或其他

第三方。

4、明示的、书面的方式。银行向保证人发出的“催收通知”，应当采用明示的、书面的方式。本案中银行直接向保证人送达书面“催收通知”并由其签收，基本上就是采用了这种

方式。

5、可以证明的送达。根据民事诉讼法的相关规定，作为原告的银行要就“催收通知”已经到达保证人以及到达的时

间承担举证责任。送达回执上的时间、内容与“催收通知”上的时间、内容不仅绝对不可缺少，而且应当保证一致。

在银行对保证人的催收文书工作中，任何一点小小的疏忽或漏洞，都可能酿成巨大的风险。所以，“催收通知”的内容要件和形式要件都必须完备，催收人员的法律素质和风险意识都必须加强，催收工作的每一个环节和每一步操作都必须谨小慎微，否则，银行将要承担对不利的法律后果。