第一篇：物业企业经理C
物业企业经理C
单选题
第一章
物业服务企业
1．物业资质三级企业的标准中要求物业管理专业人员以及工程．管理．经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于（Ａ）人。
A．10 B．15 C．20 D．25
2．在培训过程中让学员们自己组织讨论，从中观察每个学员的组织能力，领导能力，说服能力和人际交往能力的培训是（Ａ）。
A．无领导小组讨论 B．专题研讨会或讨论法 C．角色扮演法 D．管理游戏法
3．在处理管理幅度与管理层级的关系时，一般来说是尽量【 】管理层级，尽可能地【 】管理幅度。否则，会影响企业的决策效率和经营效果。下面正确的是（Ｃ）。A．减少 减少 B．扩大 扩大 C．减少 扩大 D．扩大 减少
4．物业服务企业的员工招聘中，招聘人员的数量和条件一般由（Ｂ）确定。A．用人单位 B．人力资源管理部门 C．办公室 D．以上皆可
第二章 早期介入与前期物业管理
1．针对物业管理的早期介入，规划设计阶段的主要工作不包括（A）。A．根据规划和配套情况确定物业管理服务的模式及总体服务质量标准 B．就物业的结构布局及功能定位提出合理建议
C．提供设施设备的设置、选型及服务方面提出合理化建议 D．就物业环境及配套设施的合理性提出意见或建议 2．与物业管理的早期介入不同的是，前期物业管理（B）。
A．主要是充当开发建设单位的参谋和顾问 B．有强制性要求 C．对房地产的开发过程提出具体的意见和建议 D．无强制性要求
3．新建物业在竣工验收后，包括承接验收后要执行质量保修制度，其中履行工程质量保修义务的主体是（B）。
A．建设单位 B．施工单位 C．物业服务企业 D．设计单位 4．办理物业入住时，需做好相关准备工作，入住环境准备主要包括（D）A．对物业共用部位进行全面彻底清洁 B．保持道路通畅
C．遇有临时施工情况，要进行必要隔离，防止安全事故发生 D．以上都是
5．能较好地保持文件在内容方面的联系，使内容相同或相近的文件集中在一起，既能较突出地反映立档单位主要工作活动的面貌，又便于按专业系统全面查阅的档案分类法是（C）A．年度分类法 B．组织机构分类法 C．事件分类法 D．年度—事件分类法 6．物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费（B）倍的罚款。
A．1～2 B．2～3 C．2～4 D．3～5
第三章 房屋及设施设备管理
1．建筑物按层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑、中高层建筑和高层建筑，其中7～9层的建筑是（C）。
A．低层建筑 B．多层建筑 C．中高层建筑 D．高层建筑 2．房屋结构部分包括承重结构和围护结构，以下不属于房屋承重结构的是（C）。A．基础 B．承重墙 C．外墙、门窗 D．柱、梁和楼板
3．结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合一般损坏以上标准的房屋属于（B）。A．基本完好房 B．损坏房 C．严重损坏房 D．危险房屋 4．物业设备技术运行管理的主要任务是保证（D）
A．良好的服务质量 B．经济的管理费用 C．及时的维修 D．设备安全、正常运行
第四章 物业环境管理
1．将建筑区划内共用部位的清洁工作委托专业清洁公司实施属于（A）。A．外包 B．自行作业 C．分包 D．以上都不是 2．以下不属于建筑物外共用部位清洁的有（A）。
A．楼梯间、电梯前室 B．道路、共用绿地 C．室外三人篮球场 D．以上都是 3．以下属于大型公共物业绿化管理特点的是（D）A．人流量大 B．交通疏导要求高 C．人为破坏绿化植物多 D．以上都是 4．灯光管理主要内容包括（D）。
A．景观照明 B．各类照明系统光源选择及其开关时间、控制方式 C．功能性感观照明 D．以上选项都是
第五章
公共秩序管理维护
1．秩序维护队主管负责制定《巡逻线路图》，《巡逻线路图》每（C）至少变更一次并培训到巡逻人员，巡逻人员依据《巡逻线路图》进行巡逻。A．日 B．周 C．月 D．季度 2．下列不属于灭火预案主要内容的是（D）。
A．火灾危险性及火灾发展特点 B．灭火措施及战术方法
C．灭火力量部署 D．消防器材的配备
3．推车式二氧化碳灭火器一般由两人操作，使用时两人一起将灭火器推或拉到燃烧处，在离燃烧物（B）米左右停下，一人快速取下喇叭筒并展开喷射软管后，握住喇叭筒根部的手柄，另一人快速按逆时针方向旋动手轮，并开到最大位置；灭火方法与手提式的方法一样。A．5 B．10 C．15 D．20 4．下列有关地面停车场管理规定错误的是（A）。
A．地面停车场车辆进场收费按照物业服务合同的规定执行；
B．地面停车场为临时停车提供方便，采取计时收费和使用月卡停车的办法；
C． 长期使用地面停车位的业主/使用人可到物业服务中心办理停车场停车月、季、年卡； D． 对停放在车场的所有车辆，应提醒车主必须关好车门、窗，防止车内物品丢失。
第六章
突发事件处理
1.突发事件处理完毕后，应总结突发事件处理的整个过程，针对突发事件暴露出来的问题制定相应的改善措施，提高突发事件处理的能力。改善措施可以从几个方面着手制定，下述说法错误的是（C）。
A．适当修改原有预案中错误和疏漏，完善突发事件处理预案。B．编制缺失的安全预案，完善预案内容。
C．判别可知的隐患在物业管理的日常工作中，有些潜在隐患是完全可以依靠从业经验、专业技术水平等提前判断的。
D．有针对性地开展培训和宣传教育活动，不断提高物业管理人员处理突发事件的能力。2．对刑事案件的主要应对措施叙述错误的有(C)。
A．物业管理单位或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场；
B．如证实发生犯罪案件，要立即拨打110报警，并留守人员控制现场，直到警方人员到达；C．允许部分人在警方人员到达前触动现场任何物品； D．积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。3．事中控制包括哪些内容，下列说法错误的是（C）。
A．确认危机的类型 B．确认危机的性质
C．评估应急方案的有效性 D．启动相应行动计划评估应急方案 4．电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（D）。A.确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生； B.通过安全窗撤离轿厢；
C.通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救； D.通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援。5．下列说法错误的是（C）。
A．若发现有煤气或者天然气泄漏应控制现场及周边区域，严禁任何人员使用手机、非防爆电筒、明火或吸烟；
B．在煤气或者天然气泄漏事故中如发现中毒不适者，必须立刻将其抬离现场到通风的地点，小心妥善处理，通知救护人员前来救助；
C．煤气、天然气泄漏事故处理后，所有室内气体装置，包括炉具及管道可再次使用； D．煤气、天然气泄漏事故处理完毕后，应详细记录处理过程及情况，并尽快呈交相关领导。6．当接到有打架斗殴的行为或接到打架斗殴的报案后，主管到达现场后，应采取的措施中，下列说法错误的是（C）
A．立即了解案情及相关资料根据现场的事态作出布置调遣机动秩序维护员进行支援； B．调派车辆对重伤有生命危险的人员送医院抢救； C．立即上报物业服务企业总经理知晓，D．对事态轻微的事件进行调解；对事态严重的事件，报告“110”，交由公安机关处理。
第七章 客户管理
1．物业服务企业和服务人员为了使沟通工作达到良好效果，应针对与建设单位．市政公用事业单位．专业公司等单位的沟通交流做好（Ａ）的准备。A．明确合同中各方职责范围．权利义务 B．熟悉物业管理基本的法律法规 C．了解建筑区划内业主的基本情况。D．每次沟通都要事前做好计划表
2．如果业主投诉时情绪激动．态度粗暴，物业服务人员应避免（Ｄ）A．冷静处理，必要时暂时离开 B．更换调解人员
C．取消当日的会谈，延至第二天进行 D．及时解释，做出答复
3．接待人员带领客人到达目的地，应该有正确的引导方法和引导姿势，当引导客人下楼时，应该让客人走在（Ｂ）。
A．前面
B．后面
C．并排
Ｄ．都可以 4．一般来说处理客户投诉的正确流程是（Ｄ）。
a资料收集 b判定投诉性质 c提出解决投诉的方案 d调查分析投诉原因 e答复业主 f投诉跟踪/回访 g确定处理责任人 h记录投诉内容 A．hgbdcefa
B．hdbgceaf
C．bdgcefa
D．hbgdceaf 第八章 物业财务管理
1.下列不属于短期偿债能力的衡量指标是(D)。A 流动比率 B速动比率
C现金比率 D存货周转率 2.下列属于物业管理收入的是（B）A.房屋出租收入 B.特约服务收入
C.经营停车场收入
D.对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入 3.下列不属于利润最大化目标的缺点是（C）A.没有反映利润与投入资本之间的关系
B.不利于不同资本规模的企业或同一企业不同期间之间的比较 C.不能体现了企业经济效益的高低 D.片面追求利润最大化可能导致企业短期行为
4.某物业服务企业2009年主营业务收入为250万元，年末流动资产90万元，年初流动资产110万元，则该企业成本流动资产周转率为(C)
A.2次
B.2.22次 C.2.5次
D.2.78次
第九章 物业管理应用文书
1．文章的表达应该符合逻辑，下列说法错误的是（A）。A．应用文书的写作在内容、结构上要注意概念判断准确；
B．作者提出问题、分析问题和解决问题，要符合客观事物的规律，符合人们对客观事物认识的程序；
C．从文章全局来说，应该使人们的逻辑程序和认识程序统一起来，全篇形成一个逻辑整体；
D．从局部来说，对于某一问题的分析，某一现象的解释，要体现出较为完整的概念、判断、推理的过程。
2．（C）属于外部行文。
A．决定 B．报告 C．函 D．批复
3．（C）是对重要事项或重大行动作出决策或安排，并要求机关各部门和下级机关或有关单位贯彻执行的指令性公文。
A．通报 B．通知
C．决定
D．感谢信 4．请示的写法，首先要写明请示的原因，其次要写明请示的（A）。A．事项
B．过程
C．结果
D．部门
多选题
第一章
物业服务企业
1.在设立物业服务企业之前，必须进行充分合理的论证和可行性研究，编制可行性研究报告，该报告的主要内容有(ＡＢＤ)。A．市场调查分析
B．自身具备的资质条件分析 C．社会发展前景预测 D．经济效益的分析
第二章 早期介入与前期物业管理 3．与前期物业管理入不同的是，物业管理的早期介（ACD）。A．主要是充当开发建设单位的参谋和顾问 B．有强制性要求 C．对房地产的开发过程提出具体的意见和建议 D．无强制性要求
第三章 房屋及设施设备管理
1．设备的日常点检由操作人员随时检查。日常点检内容主要包括（ABC）。A．在运行中经常要求调整的部位 B．安全保护装置 C．易磨损的零部件 D．更换零部件
第四章 物业环境管理
1．物业环境管理的外包的重要意义主要(ABC)。
A．腾出精力来搞自身品牌建设 B．合法转嫁劳动关系，规避劳动用工风险 C．免除大量的行政后勤保障性工作 D．以上都不是
第五章
公共秩序管理维护
1．常用的安防系统有（ACD）。
A．闭路监控系统 B．自动呼叫系统
C．煤气自动报警系统 D．自动消防监控系统
2、秩序维护队巡逻的基本内容有（ABC）。A．检查治安、防盗、防火、水浸等情况； B．检查消防器材是否完好；
C．巡查辖区内各重点部位、治安死角等，发现有可疑的人员应前往盘问，检查证件； D．协助辖区内业主或物业使用人报警。
第六章
突发事件处理
１．突发事件处理可以分为(ABC)阶段。
A．事先准备 B．事中控制 C．事后处理 D．总结分析
第七章 客户管理
1．根据费耐尔逻辑模型，物业管理服务的客户满意度指数理论模型的六个模型变量中（ＡＢＣ）决定了客户满意程度。
A．客户对服务的期望 B．客户对服务质量的感知 C．客户对服务价值的感知 D．客户对服务的满意度 E．客户对服务的抱怨 F．客户对物业品牌忠城
第八章 物业财务管理
1.财务分析的基本方法主要有（ABC）
A.比较分析方法
B.比率分析法 C.趋势分析法
D.现金分析法
第九章 物业管理应用文书
1．下列说法错误的是（AB）。
A．感谢信属于内部行文 B．贺信属于内部行文 C．通报属于内部行文 D．请示属于内部行文
案例分析
第二章 早期介入与前期物业管理
某地产公司于2009年3月启动了一座商务大厦的开发建设，该大楼于2010年11月经竣工验收合格并交付使用。由于当时该地产公司自身并不具备直接管理大楼的经验和能力，通过招标聘用了A物业公司负责大厦的物业管理。项目承接时，由于适逢冬季，环境温度过低，中央空调制冷机组无法达到开机条件，在粗略查看过机房后，接管人员便写下了“一切正常”的字样并在查验记录上签了字，但次年4月份，在进行中央空调开机前的准备过程中，却发现制冷机组无法正常启动，且系统冷冻水泵运转出现故障。
请结合案例回答以下问题： 1）什么是物业承接查验？（2分）2）物业的承接查验有哪些方法？（2分）
3）案例中的物业公司应如何处理该遗留问题？（6分）参考答案：
1）承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，（1分）共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。（1分）
2）物业的承接查验主要以核对方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。（2分）
3）（1）收集整理存在问题，提交建设单位确认，办理确认手续。（2分）（2）由于该质量问题在保修期内，按规定应由开发建设单位督促施工单位负责。（2分）（3）物业企业应安排专业技术人员在整改过程中跟踪验证。（2分）
第五章
公共秩序管理维护
北京南城某普通住宅小区在3个月内，断断续续发生了7起入室盗窃案，7户业主被盗钱物共计2万余元。在此过程中，物业公司为协助公安机关侦破案件，先后采取了派人蹲点，缩短巡视间隔等措施，但由于犯罪分子十分狡猾，最终未能将其捉拿归案。
1）请问物业公司没有避免盗窃事件的发生，是否应该承担赔偿责任？为什么？（7分）2）就本案而言，物业公司在公共安全防范管理服务中的防范义务是什么？（3分）参考答案：
1）物业公司不应该承担赔偿责任。（1分）
①公共安全防范管理服务是物业服务企业为维护建筑区划内公共治安所采取的一系列防范性管理服务活动。（1分）
②就共安全防范管理服务而言，物业公司应承担的是保安注意义务，即维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。（2分）
③本案中保安人员已履行了日常的保安工作，并积极配合公安机关破案，已经尽到了保安注意义务，其工作并未存在明显失误。（1分）
④物业公司不应承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产不遭受侵害的义务，所以物业公司对于业主遭受的损害不应该承担赔偿责任。（1分）2）就本案而言，物业公司在公共安全防范管理服务中的防范义务有：
①建筑区划内发生治安或意外事故时，应及时通知相关部门，并协助做好调查取证及善后处理工作。（2分）
②违法犯罪行为的嫌疑分子，可以进行监视、检举、报告，但无侦察、扣押、搜查。（2分）
第六章 突发事件处理
1．某住宅小区电源进表线容量较小，用电高峰时故障频繁。一天傍晚，气温在38℃左右，忙碌了一天的业主正在享受着空调送来的丝丝凉风。突然，3号楼整栋楼里一片漆黑，冰箱、空调和电梯戛然而止。业主纷纷向物业服务中心投诉。请问，物业服务中心接到停电投诉后应该如何处理？（10分）参考答案：
1）物业服务中心应通知工程部人员立即赶到现场，查明确认故障源，立即组织抢修；（2分）2）有备用供电线路或自备发电设备的，应立即切换供电线路；（2分）
3)当发生故障停电时，应立即派人检查确认电梯内是否有人，做好应急处理；（2分）4)通知住户，加强消防和安全防范管理措施，确保不至于因停电而发生异常情况；（2分）
5)在恢复供电后，应检查大厦内所有电梯、消防系统、安防系统的运作情况。（2分）
计算题
第八章 物业财务管理
已知某物业服务公司2008年会计报表的有关资料如下：
要求：计算出净资产收益率、总资产净利率、资产负债率和总资产周转率等指标。指标涉及资产负债表项目数据的，均按平均数计算）
[答案]
①净资产收益率＝500/[(3500+4000)/2]=13.33％
②总资产净利率＝500/[(8000+10000)/2]=5.556%
③资产负债率＝[（4500+6000）/2]/ [（8000+10000）/2]=58.333%
④总资产周转率＝20000/[(8000+10000)/2]=2.222
（凡计算
第二篇：物业企业经理岗位培训考试卷(A)
物业管理企业经理岗位培训模拟试卷（A）
考生姓名------------------单位---------------------------现岗位----------------------------
一．单位选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、一级资质物业管理企业注册资本因为人民币（）万元以上。
A、50
B、300
C、500
D、1000
2、某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120 万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（）资质条件。
A、一级
B、二级
C、三级
D、三级暂定
3、前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。
A、7
B、15
C、30
D、45
4、物业管理投标的过程包括：（1）准备投标文件，（2）获取招标信息，（3）登记并取得招标文件，（4）参加开标，现场答辩会议，（5）送交投标文件，（6）签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（）A、③—②—①—④—⑤—⑥
B、③—②—①—⑤—④—⑥ C、②—③—①—④—⑤—⑥
D、②—③—①—⑤—④—⑥
5、物业服务合同由（）与业主大会选聘的物业管理企业签订。
A、各业主分别
B、业主大会
C、业主委员会代表业主
D、物业建设单位
6、物业管理的早期介入是建设单位引入的（）。
A、设计工作
B、工程监理工作
C、开发建设工作
D、物业管理咨询活动
7、前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起之日起至（）之日止的物业管理活动。
A、首次业主大会会议召开
B、业主大会成立
C、50% 业主入住
D、物业服务合同生效
8、业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。
A、建设单位
B、业主委员会
C、政府主管部门
D、新物业管理企业
9、因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。
A、装修人
B、装修企业
C、装修施工人员
D、物业管理公司
10、检查墙体装饰面是否空鼓最合适采取（）检查方法。
A、测量
B、敲击
C、使用
D、目测
11、房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（）。
A、砖结构
B、木结构
C、钢筋混凝土结构
D、框架结构
12、对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（）
A、事后维修
B、紧急抢修
C、预防性维修
D、大修
13、物业供配电系统技术档案不包括（）记录。
A、日常运行
B、客户投诉
C、维修和技术改造
D、各项电气预防性实验和其它测试
14、下例四种方法中不属于白蚁防治主要方法的是（）。
A、挖巢法
B、药杀法
C、熏蒸法
C、诱杀法
15、下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（）
A、浇水
B、病虫害防治
C、杂草防治
D、绿化改造工程
16、下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（）
A、物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。B、物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任
C、物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任 D、物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问
17、下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（）
A、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位
B、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位
C、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示
D、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无需进行管理
18、电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（）
A、确认电梯处于静止状态，撬开轿箱门逃生
B、通过安全窗撤离轿厢
C、通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援
D、通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救
19、实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算并每（）不少于一次公布物业服务资金收入情况。
A、三个月
B、半年
C、一年
D、两年
20、实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（）和物业管理企业的酬金。
A、物业服务成本
B、物业服务支出
C、物业服务支出，法定税费
D、物业服务成本，法定税费
21、住宅专项维修资金属于（）所有。
A、物业管理企业
B、全体业主
C、物业管理企业和全体业主
D、建设单位
22、在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业（）
A.、提出计划，经列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，向房地产行政主管部门申请列支
B、自行决定
C、与部分业主商议决定
D、与建设单位商议决定
23、物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（）
A、政府定价
B、政府指导价
C、业主定价
D、物业管理企业与业主协商确定
24、新建物业承接验收时，物业管理公司应向（）索取物业档案资料。
A、业主
B、建设单位
C、施工单位
D、监理单位
25、某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（）
A、通知
B、报告
C、请示
D、决定
26、房屋附属弱电设备不包括（）
A、供电及照明设备
B、广播通讯设备
C、闭路电视系统
D、自动监控及报警系统
27、下列哪项不是房屋及设施设备评价参考的主要指标（）
A.、房屋完好率
B、设施设备完好率
C、容积率
D、危险房率
28、应急服务的宗旨是（）
A、经济效益第一
B、保护物业公司利益为重
C、按业主要求处置
D、保护生命第一，保护财产第二
29、特约服务是应业主，住户的特殊需要而开设，其费用（）
A、在管理费中支出
B、谁受益，谁付钱
C、象征性收费
D、在基金中支付
30、三级物业服务企业的资质审批工作应由（）负责。
A、市工商行政管理局
B、市房地产行政主管部门
C.、开发区管委会
D、省建设厅
二.多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、二级物业服务企业资质证书由（）颁发和管理。
A、国务院建设主管部门
B、省，自治区人民政府建设主管部门
C、省，自治区人民政府房地产主管部门
D、直辖市人民政府房地产主管部门
E、设区的市的人民政府房地产主管部门
2、新设立的物业服务企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（）向当地房地产主管部门申报。
A、企业法定代表人的身份证明
B、企业总经理的身份证明
C、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同 D、管理和技术人员的职称证书和劳动合同 E、物业服务合同
3、物业管理招标的主题包括（）
A、物业服务企业
B、物业建设单
C、业主大会
D、业主委员会
E、物业所有权人
4、前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（）
A、签订合同的主体不同
B、合同终止条件不同
C、前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要
D、前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同
E、前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同
5、下列关于业主公约的说法中，正确的有（）
A、业主公约经业主大会通过后生效
B、业主公约对全体业主具有约束力
C、业主公约对物业服务企业具有约束力
D、业主公约对物业建设单位具有法律约束力
E、业主公约仅有道义上的约束力
6、某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（）。
A、立即通知电梯公司解决故障停梯问题
B、电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用
C、建设单位应承担此次事故的全部费用
D、物业服务企业应承担渗漏机房的维修责任及费用
E、电梯机房属物业公用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支
7、按使用功能划分，物业可分为（）物业。
A、居住
B、公共
C、商业
D、工业
E、其它
8、物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（）。
A、车辆维修员
B、车辆清洗员
C、交通疏导及管理员
D、停车场保洁员
E、停车收费员
9、物业服务企业主营业务收入包括（）收入。
A、物业管理
B、物业经营
C、政策性亏损补贴
D、物业大修
E、共用部位的租凭收入
10、物业服务企业利润总额包括（）
A、企业所属项目上交的管理酬金
B、营业利润
C、投资净收益
D、营业外收支净额
E、补贴收入
11、物业服务支出的构成不包括（）。
A、物业共用部位、共用设施设备的日常运行，维护费用
B、物业服务企业财产保险费用
C、物业共用部位、共用设施设备保险费用
D、管理服务人员的工资
E、项目管理处用房装饰装修费用
12、按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（）。
A、政府定价
B、政府指导价
C、市场调节价
D、业主定价
E、政府与业主共同定价
13、住宅专项维修资金可用于（）。
A、弥补物业管理经费不足
B、共用部位，共用设施设备的大修
C、共用部位，共用设备设施的更新
D、共用部位，共用设备设施的改造
E、共用部位，共用设施设备的日常维修
14、下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（）。
A、由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用
B、管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动
C、物业服务企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计
D、物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担
E、物业服务费用中不包括法定税费
15、物业管理信用档案的建立范围包括（）
A、物业服务企业
B、物业管理专业人员
C、业主委员会
D、建设单位
E、物业使用人
16、怎样才能使与业主委员会签订的合同有效（）
A、业主委员会经业主大会授权
B、业主委员会自行决定
C、物业管理合同的内容，收费标准，收费方案应由业主大会决定
D、业主委员会有权监督物业服务合同的实施
17、业主委员会履行的职责，与物业服务公司相关的主要有（）。
A、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
B、督促业主缴纳物业服务费
C、监理业主管理规约实施
D、组织和监督专项维修资金的筹集和使用
18、接待有三声是指（）。
A、来有迎声
B、问有答声
C、去有送声
D、电话接听
19、微笑的标准一般包括（）
A、露出6—8颗牙
B、与眼睛结合C、与语言结合D、笑出声音 20、握手的禁忌一般有（）。
A、不用右手
B、不用双手
C、不能戴帽子
D、避免交叉握手
三，简答题（共2题，每题5分。）1、2008年9月23日南通市政府出台的《关于进一步加强市区物业管理工作的意见》（通政发【2008】59号），提出“因地制宜，合理确定社区物业的服务管理模式”。其中新建普通商品房住宅小区要推行怎样的服务管理模式？物业服务企业中途退出或终止服务的住宅小区如何落实管理？
2、2009年4月28日，南通市房产管理局出台的《贯彻〈市政府关于进步加强市区社区物业管理工作的意见〉的实施细则》建立了前期物业管理开办费，物业服务履约保证金制度。其中前期物业服务履约保证金的用途是什么？由谁支付？最低标准是多少？
四、案例分析题(共2题,每题20分.请根据背景材料,按要求作答)
(一)、某日下午,某住宅大厦进来一陌生人,值班保安即上前询问其来访事由,访问对象并要求登记,查验和押存身份证,该人回答:“有事,你不用管”，径入电梯，值班保安阻拦未果，立即用对讲机通知监控中心工作人员和寻楼保安注意监控观察。该人到22层出电梯后，被寻楼保安员截住，再次追问并要求出示身份证件，该人置之不理并用钥匙打开22A房门进入，保安员紧盯尾随至门口等候。稍后该人搬出一台电脑，保安继续尾随用对讲机通知大堂值班保安。该人将出大厦时在大堂被阻击，值班保安要求其出示物业管理单位出具的物品放行条或其业主身
份的证明，该人无法提供，但称是受22A业主所托搬取电脑。问：
1、该人进入大堂时,值班保安哪些做法是较为妥当的?
2、该人进入大厦楼层后,保安人员合情合理的做法是什么?
3、该人搬电脑至大堂,保安人员恰当的处理措施是什么?
(二)、一天下午,罗先生将一辆轿车停在小区住宅楼下,楼上掉下一个花盆将车的挡风玻璃砸坏.罗先生找到物业管理公司, 物业管理公司称是屋主的花盆将车砸坏的与其无关,罗先生找到屋主,屋主说花盆是台风吹下来的,属于不可抗力,他不应当陪偿。那么,试问:
1、台风将花盆吹下来是属于不抗力吗?
2、谁应该承担赔偿责任?法律依据是什么?
第三篇：物业企业经理岗位培训考试卷(B)
物业企业经理岗位培训模拟试卷（B）
考生姓名-----------单位--现岗位-----------------------
一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起（）日内，向工商注册所在地的直辖市、设区的市人民政府房地产主管部门申请资质。
A、30
B、45 C、60
D、90
2、某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（）资质条件。
A、一级
B、二级 C、三级
D、四级
3、在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标侯选人。招标人（）。
A.、可任选其中一个作为中标人 B、应以报价最低的为中标人
C、应报请房地产行政主管部门确定中标人 D、应按照中标候选人的排序确定中标人
4、物业管理投标的过程包括： ①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件, ④参加开标、现场答辩会议, ⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同(或前期物业服务合同)。正确的投标步骤是（）。
A、③—②—①—④—⑤—⑥
B、③—②—①—⑤—④—⑥ C、②—③—①—④—⑤—⑥
D、②—③—①—⑤—④—⑥
5、物业服务合同由（）与业主大会选聘的物业服务企业签定。
A、各业主分别
B、业主大会
C、业主委员会代表业主
D、物业建设单位
6、业主临时公约由（）制定。
A、建设单位
B、购房人
C、物业服务企业
D、房地产行政主管部门
7、物业管理的早期介入是建设单位引入的（）
A、设计工作
B、工程监理工作
C、开发建设工作
D、物业管理咨询活动
8、前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（）之日止的物业管理活动。
A、首次业主大会会议召开
B、业主大会成立
C、50%业主入住
D、物业服务合同生效
9.、业主大会选聘了新的物业服务企业，原物业服务企业应向（）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。
A、建设单位 B、业主委员会
C、政府主管部门 D、新物业服务企业
10、因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞.渗漏水.停水停电.物品毁坏等,()应当负责修复和赔偿。
A、装修人 B、装修企业 C、装修施工人员 D、物业管理公司
11、在购房合同约定的期限内,业主未办理入住及相应手续的.().A、建设单位和物业服务企业将视业主入住不成立.B、建设单位和物业服务企业将视业主入住成立.C、业主未与建设单位联系并作有效声明的,视同入住成立 D、即使业主与建设单位联系并作有效声明,仍视为入住不成立
12.、房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（）。
A、砖结构 B、木结构 C、钢精混凝土结构 D、框架结构
13.、对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（）。
A、事后维修 B、紧急抢修 C、预防性维修 D、大修
14、物业供配电系统技术档案不包括（）记录
A、日常运行 B、客户投诉
C、维修和技术改造 D、各项电气预防性实验和其它测试
15、下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（）。
A、浇水 B、病虫害防治 C、杂草防治 D、绿化改造工程
16.、下例关于物业区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（）
A、物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作
B、物业服务企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任
C、物业管理区域内发生刑事案件时，物业服务企业不承担任何责任 D、物业服务企业可对嫌疑人进行留置询问
17、下例关于消防通道管理的说法中，正确的是（）。
A、物业管理公司可视应具体情况将部分消防通道划为停车位 B、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位 C、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示 D、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理
18、电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（）。
A、确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生 B、通过安全窗撤离轿厢
C、通过电话或对讲系统通知管理人员、静候救援
D、通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救
19、实行物业服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算并每（）不少于一次公布物业服务资金收支情况。
A、三个月
B、半年
C、一年
D、二年
20、实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（）和物业服务企业的酬金。
A、物业服务成本
B、物业服务支出 C、物业服务支出、法定税费
D、物业服务成本、法定税费
21、住宅专项维修资金属于（）所有。
A.物业服务企业 B.全体业主 C.物业服务企业和全体业主 D.建设单位
22、在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业服务企业（）。A.提出计划，经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，向房地产行政主管部门申请列支
B、自行决定
C、与部分业主商议决定 D、与建设单位商议决定
23、物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（）。A、政府定价 B、政府指导价 C、业主定价
D、物业服务企业与业主协商确定
24、新建物业承接验收时，物业管理公司应向（）索取物业档案资料。A、业主 B、建设单位 C、施工单位 D、监理单位
25、某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（）。
A、通知 B、报告 C、请示 D、决定
26、房屋附属弱电设备不包括（）。
A、供电及照明设备 B、广播通讯设备
C、闭路电视系统 D、自动监控及报警系统
27、下列哪项不是房屋及设施设备评价参考的主要指标（）。A、房屋完好率 B、设施设备完好率 C、容积率 D、危险房率
28、应急服务的宗旨是（）。
A、经济效益第一 B、保护物业公司利益为重
C、按业主要求处置 D、保护生命第一，保护财产第二
29、特约服务是应业主、住户的特殊需要而开设，其费用（）。A、在管理费中支出 B、谁受益，谁付钱 C、象征性收费 D、在基金中支付 30、三级物业服务企业的资质审批工作应由（）负责。
A、市工商行政管理局 B、市房地产行政主管部门 C、开发区管委会 D、省建设厅
二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）。
1、二级物业服务企业资质证书由（）颁发和管理。A、国务院建设主管部门
B、省、自治区人民政府建设主管部门 C、省、自治区人民政府房地产主管部门 D、直辖市人民政府房地产主管部门 E、设区的市的人民政府房地产主管部门
2、新设立的物业服务企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（）向当地房地产主管部门申报。A、企业法定代表人的身份证明 B、企业总经理的身份证明
C、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同 D、管理和技术人员的职称证书和劳动合同 E、物业服务合同
3、物业管理招标的主体包括（）
A、物业服务企业 B、物业建设单位 C、业主大会 D、业主委员会 E、物业所有权人
4、前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（）。A、签订合同的主体不同 B、合同终止条件不同
C、前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要 D、前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同
E、前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同
5、下列关于业主公约的说法中，正确的有（）。A、业主公约经业主大会通过后生效 B、业主公约对全体业主具有约束力 C、业主公约对物业服务企业具有约束力 D、业主公约对物业建设单位具有法律约束力 E、业主公约仅有道义上的约束力
6、某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致电梯停梯。下列说法中，正确的有()。
A、立即通知电梯公司解决故障停梯问题
B、电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用 C、建设单位应承担此次事故的全部费用
D、物业服务企业应承担渗漏机房的维修责任及费用
E、电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支
7、按使用功能划分，物业可分为（）物业。A、居住 B、公共 C、商业 D、工业 E、其它
8、物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（）A、车辆维修员 B、车辆清洗员 C、交通疏导及管理员 D、停车场保洁员 E、停车收费员
9、物业服务企业主营业务收入包括（）收入。A、物业管理 B、物业经营 C、政策性亏损补贴 D、物业大修 E、共用部位的租赁收入
10、物业服务企业利润总额包括（）。
A、企业所属项目上交的管理酬金 B、营业利润
C、投资净收益 D、营业外收支净额 E、补贴收入
11、物业服务支出的构成不包括（）
A、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 B、物业服务企业财产保险费用
C、物业公共部位、共用设施设备保险费用 D、管理服务人员的工资
E、项目管理处用房装饰装修费用
12、按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（）。A、政府定价 B、政府指导价 C、市场调节价 D、业主定价 E、政府与业主共同定价
13、住宅专项维修资金可用于（）。A、弥补物业管理经费的不足
B、共用部位、共用设施设备的大修 C、共用部位、共用设施设备的更新 D、共用部位、共用设施设备的改造 E、共用部位、共用设施设备的日常维修
14、下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（）。A、由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用
B、管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动 C、物业服务企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计 D、物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担 E、物业服务费用中不包括法定税费
15、物业管理信用档案的建立范围包括（）
A、物业服务企业 B、物业管理专业人员 C、业主委员会 D、建设单位 E、物业使用人
16、怎样才能使与业主委员会签订的合同有效（）。A、业主委员会经业主大会授权 B、业主委员会自行决定
C、物业管理合同的内容、收费标准、收费方案应由业主大会决定 D、业主委员会有权监督物业服务合同的实施
17、业主委员会履行的职责，与物业服务公司相关的主要有（）。A、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同 B、督促业主交纳物业服务费 C、监督业主管理规约实施 D、组织和监督专项维修资金的筹集和使用
18、接待有三声是指().A、来有迎声 B、问有答声 C、去有送声 D、电话接听
19、微笑的标准一般包括（）
A、露出6-8颗牙 B、与眼睛结合 C、与语言结合 D、笑出声音 20、握手的禁忌一般有（）。
A、不用右手 B、不用双手 C、不能戴帽子 D、避免交叉握手
三、简答题（共2题，每题5分）。1、2007年8月26日温家宝签发国务院第504号令—《国务院关于修改（物业管理条例）的决定》，请问新修改的《物业管理条例》自何时开始施行的？新《物业管理条约》规定业主委员会应当自选产生之日起多少日内，向哪里备案？
2.2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定，利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经由何人同意？
四、案例分析题（共2题，每题20分。请根据背景材料，按要求作答）
（一）业主王某楼下住户向物业管理公司反应该卫生间天花板渗水，要求物业管理公司维修，物业管理公司遂派员将王家的浴缸撬开查找原因并恢复原状，一个月后卫生间仍漏水，物业管理公司再次派员维修，两次费用均由王某承担，鉴于两次维修均未解决问题，王某提出签订一份合约，约定修理期限及费用。1999年1月，在尚未签约的情况下，物业管理公司工作人员闯进王家卫生间撬开地砖，卸下面盆与坐便器，王某及时予以制止，问： 1.物业管理公司有没有强制维修的权利？ 2.物业管理公司应该如何正确处理这类纠纷？
（二）A公司是某高档商品房住宅小区（总建设面积40万平方米）的建设单位，现拟预售商品房，选聘物业服务企业为该小区提供物业管理服务。问：
1、A公司可以通过哪几种方式选聘物业服务企业？
2、若A公司聘请B公司为小区提供物业管理服务，他们之间签订的合同称为？应当采取哪种签订方式？
3、A公司与张某签订的商品房买卖合同中，是否包含A公司与B公司签订的合同？
4、A公司应该选聘的物业企业资质等级有什么要求？
第四篇：物业经理年终总结
------------------------精选公文，范文，管理类，财经类，论文类文档，欢迎下载-----物业经理年终总结
科学安排，强化“三全管理”，为创银河特色的企业品牌，树良好企业形象，完成新物业交接，实现多元化管理，力创社会效益、经济效益双丰收，紧紧抓住物业服务工作主线，展开工作，较好地完成了公司下达的各项任务。现对近一年来的工作作如下小结
年初，按董事会下达的目标管理责任进行分解，并按部门签订了部门责任书，明确了总经办的各项任务指标。一年来，虽有物业管理员的更换，随着房屋问题的增加发生影响了物业管理费的加收，但想方设法还是完成了收费任务，同时注意物业外增收，经努力销纯净水收入多元。代办理房屋出租收入****元，代为服务收入****元。名都交接增收****元。
依据“培训大纲”把培训工作落到实处，购进“物业管理是怎么炼成的”光盘，组织大家认真观看学习，学时近------------------------精选公文，范文，管理类，财经类，论文类文档，欢迎下载-----10个小时共8盘，自编培训讲义×课题宣，讲×次并加强岗前培训和在职培训结合，在新进职员多、员工进出变数大的情况下，培训放在首位，先培训再上岗。并着重抓责任制的落实，并结合工作实际对各岗位职责完善量化，操作起来简便易监督检查，确保了各项制度的落实。肯定保洁工的职责细和实在各部门推广，并逐部门逐岗位抓制度的量化，以岗位职责完善规范，要求在岗员工定岗定职，做好工作。
今年公司一项重大工作，新物业****大厦交接，年初开始就名都交接作了充分准备。明确交接各项工作流程，招收新员工计划，又必须按名都大厦落成交接的阶段，逐步增加人员以减少费用支出。由于组织准备工作充分，部门之间分工明确，较好完成了交接任务，实施对新物业的管理。半年多来的实践，员工队伍得到锻炼，已能胜任各自的工作。
年初提出的以“五心”做好优质服------------------------精选公文，范文，管理类，财经类，论文类文档，欢迎下载-----务工作以提高企业形象，总办以身作则，在拓宽服务上大做文章，为让业主满意，必要时业主需要的都主动去服务，业主全家外出，家里的花木要浇水，养的观赏鱼要喂养，物业管理员主动接下钥匙，很好完成任务。业主提出要请保姆，主动联系家政服务公司，帮助协调，先后调换多人，终于请到满意的保姆。业主汽车***通行证要办理，主动帮助代办，密切与业主的关系。受到业主的赞扬和感谢，企业形象得到了提高。原创：
今年注意摆正与其他部门的关系，新物业管理员上岗，刚开始有做好工作的愿望，有些工作又必须由其他部门员工配合的，沟通协调不好，影响工作心理不好受，及时调整注意沟通。现在已能很好配合开展工作。对发现的问题不直接去干预，而是与部门主管、经理协调，让他们去解决问题，并能通过个别问题在部门教育大多数，有利调动了大家工作的积极性。能发挥主观能动性，使团队精神得到了发扬。------------------------精选公文，范文，管理类，财经类，论文类文档，欢迎下载-----
第五篇：物业经理年终总结
物业经理年终总结1
20xx年在xx地产公司的正确领导下，圆满完成青国青城交房任务，在物业服务、物业管理、售后维修方面做了大量工作，小区的整体效果明显改善、员工的整体素质有了很大提高，管理提升工作取得了初步效果。按照工作职责分工，紧紧围绕公司制定的不同阶段中心工作认真履行职责，在公司经营管理上积极建言献策，发挥经理作用。现将一年来的工作总结如下，并对下年的工作进行进一步的规划。
一、一年工作总结
进入20xx年以来的一年中，面对市物业工作的总体趋势，在上级领导的指导和关心下，全体员工的努力下，我们以饱满的热情完成了各项工作，在各方面工作中取得了一定得成绩，下面对一年的工作总结如下：
（一）客户服务中心
客户服务中心是我们对外服务的窗口，一年客服中心总接待人数达到了3500多人，处理业主投诉报事3017件、联系施工等相关联单位整改4534件。业主入住之后，只需一个电话，客户服务中心将会为业主提供24小时个性化、零干扰、全方位服务。今年以来，按照部门的服务理念，围绕部门的工作核心，根据部门工作计划的工作重点和管理目标，开展各项服务、管理、培训工作，并针对原有存在的不足之处加大培训、考核力度，逐步予以改善。
1、费用收取工作
20xx年的工作重点之一是费用的收取工作。由于工程遗留问题，一部分业主以各种借口推迟或拒交物业管理费和相关的一些费用。客服中心耐心地、深入细致地做每一户业主的工作。及时协调各部门解决业主的户内存在问题。经常上门走访业主，了解业主的需求，并及时予以跟进处理，得到业主的赞许与认可，从而提高了费用的收费率。
2、青国青城交房配合工作
20xx年的工作重点之二是配合青国青城交房工作。一年青国青城配合住宅交房895户、商业36户交房率在一年达到了90%。在继续做交房工作的同时，对已经接房的业主户内的工程整改问题、及时的联系相关单位进行整改。
（二）秩序维护部、工程部
20xx年一年，秩序维护部、工程部牢牢把握各自的工作职责，在公司各级领导的关怀支持下，秩序维护部、工程部全体员工发扬“吃大苦、耐大劳”的精神、克服种种困难，高质量、严要求，较好的完成了一年的工作任务。
1、秩序维护部
秩序维护部的主要工作就是做好园区安全管理、小区进出口交通管理、消防管理的“三管”工作，在今年一年，秩序维护部客服种种困难，使小区发生治安事件0起、刑事案件0起、盗窃事件1起、火险事故0起。
一是在园区安全管理工作中，今年1月份至今，加大了管理力度，制定了多份管理方案，在园区内装修期间，共抓获盗窃份子2人，协助派出所处理园区业主之间纠纷5起。
二是在园区交通管理工作中，1月份至今，公司严格按照《市停车管理收费标准》，做好了对进出停车库车辆的收费管理，加大了对进入小区停车场车辆巡查监管和登记管理，通过努力一年来小区内及车库未发生车辆丢失及车辆内物品被盗也未发生车辆交通安全事故。
三是在消防管理工作中，1月份至今，公司对小区内的消防器材全面检查6次，并做好记录和使用不干胶封条（800多张）进行封闭管理，有效的杜绝了消防设施的损坏及消防事故的发生。
2、工程部
20xx年一年，工程部在其它兄弟部门的支持配合以及部门全体员工的努力下，较圆满的完成了工程服务和工程维护两大工作，确保了小区各设备设施、水、电、气的正常运行。
一是工程服务。一年，工程部共开具施工整改书200多份，责令业主违章搭建整改100多户，完成各类派工单700多份。协调完成各类施工遗留问题及整改问题1000多件。
二是工程维护。工程部在一年对人和爱家园小区所有发电机组进行了检修、对腐蚀了的管道进行了从新刷漆，对青国青城小区内所有的楼道声光控进行了更换等一系列工程遗留问题。
（三）行政人事部
在过去的一年里，行政人事部，秉承“舍得、用心、创新”的经营理念，以“坚持服务全局，发挥综合协调优势，提高公司行政执行力”为工作重点，紧跟公司部署，经过全体员工的一致努力，圆满完成了各项管理服务工作，为下一步的工作奠定了坚实的基础。
一是加强基础管理，完善各项规章制度。一，严格执行各项工作标准，从日常管理工作抓起，认真学习和贯彻了《新劳动法》，并通过采取广泛的宣传途径招聘人才。并通过规范考勤制度、做好人事档案的管理、档案管理等工作，使工作制度进一步规范，基础工作进一步加强。
二是广泛宣传，加强企业文化建设。加强员工入职培训，丰富员工的业余生活，向员工介绍公司最新动态和宣传知识，从而增强员工对企业的信任感和归属感。
三是加强成本控制，保障后勤工作。在采购方面，公司始终本着“开源节流、降低成本、提高效率”的原则，制定了系统的采购管理制度和采购方案，要求采购员严格遵守采购程序。同时保证物资采购的及时性。物资申购到位后严格落实有关仓库出、入库管理规定、物料的发放流程。
二、存在的问题
翻检一年来的工作，值得欣慰的是，我们严格按照公司部署要求，积极、认真、稳妥地开展各项工作，取得了一定的成绩。但在肯定成绩的同时，我们也必须正视工作中存在的问题，主要表现在：
（一）经营拓展方面的问题
目前，我公司现有的服务与业主实际需求还存在着不相匹配的情况，后期应增加部分针对于业主的增值性有偿服务。
（二）管理方面的问题
从宏观方面来讲，我们的战略计划还有待进一步加强，同时，对管理重点环节的把控尚不到位，公司制度执行效果反馈及执行力度也还需要进一步强化。从微观方面来看，一是部门间的相互衔接、物业公司与开发公司、施工方相互衔接等需要进一步加强；二是流程间存在制度的缺陷或监督的缺失，影响着工作效率的提升；三是各部门间的管理制度及工作安排与流程有发生冲突的现象。
（三）员工素质意识方面的问题
急业主所急的服务意识、零干扰服务意识、环境维护意识、安全防范意识、节能意识、成本控制意识等等，如：工程人员进户维护的服务理念贯彻、保安巡逻发现公共设施损坏的反馈意识等等都有待进一步加强，员工整体素质和工作能力距离一流物业管理公司的要求还有一定的差距，有待进一步提升。
三、新的一年工作计划
认真审视和总结公司一年工作，我们最深切的体会是，在物业行业的市场竞争日趋激烈，物业公司的经营压力越来越大，业主对服务的要求越来越高的大背景下，我们的工作如逆水行舟，不进则退。20xx年时间已经过半，新的一年摆在我们面前的任务还十分繁重，我们要认真对照经营管理指标，制定新的一年的目标任务，并狠抓落实。一方面要针对一年工作中暴露出的问题和不足，制定切实可行的措施，改进工作、提升质量；另一方面，还要把一年工作中好的思路、方法以及工作组织模式等予以传承和发扬，保持优势、再接再厉，确保公司全年工作目标和任务的顺利完成，确保公司各项工作高质量、高水平地持续推进。
（一）新的一年的工作目标
1、实现业主满意度高于95%
2、报修响应及时率100%；
3、回访率不低于总户数的80%；
4、公共配套设施完好、无随意改变用途；
5、公共设备完好率高于99%；
6、员工100%培训后上岗；
7、无消防责任事故；
8、无安全生产责任事故；
9、固体废弃物做到100%分类并做到无违规处理；
10、污水、噪音、废气做到达标排放；
11、节能降耗，园区照明等电器设施采取定时定员开关，小区公共区域无跑、冒、滴、漏现象。
（二）具体工作措施
1、强化服务意识，进一步提升工作质量
在新的一年的工作中，我们要继续强化服务意识，以业主满意为检验工作质量的最终标准，全面进行深化管理服务体制改革工作，扩大服务的广度与深度，在工作质量、服务时效上狠下功夫，提高工作效率和到场服务准点率，做到高效质优，提升工作质量，提升业主的满意度和公司的美誉度。我们要继续推广我们优质的服务模式，提高物业报修、业主求助等事务的连续性和服务的延伸性；要加大对业主的回访力度，针对每一户业主的情况，分别予以关注、及时跟进；要急业主所急，想业主所想，切实解决业主户内的工程遗留问题和电梯故障、车库内和车库出入口安全设施的设置以及小区内噪音等一系列公共区域的工程问题，以及一些影响生活的事情，千方百计让业主满意；要加强对各区域的日常保洁保养及绿化养护工作，给尊贵的业主营造一个洁净、优雅的居住环境；与此同时，在工程质量方面，要加强与业主的沟通协调，并重点跟进青国青城未处理的工程整改问题。
2、强化创新意识，卓有成效地开展工作
在新的一年的工作中，我们要继续强化创新意识，特别是针对制约工作的一些“瓶颈”问题，要拿出新招法、新举措，以创新促进工作质量的提升。针对业主费用交纳不尽人意的情况，我们要集思广益，对不同业主采取相应的措施及时追缴各类欠费，加大物业管理费和其他费用的收缴工作力度，将收缴工作落实到人，确保预算指标的完成；我们将根据自身特点，开展形式多样的公益、文体、趣味等社区文化活动，调动业主参与的积极性，拉近与业主之间的距离，在每一个节庆前对园区和会所进行装饰和布置，营造良好的节日气氛，创新服务；针对目前公司一线岗位人员流动情况较为严重，新的一年将加强对秩序维护部缺编人员的招聘工作，通过多渠道、广途径的招聘方式，全力满足安全管理部缺编要求，同时对各部门人员编制也将进行全面调整，合理设立工作岗位及人员编制，充分发挥员工的工作主动性和积极性。
3、强化管理意识，推进工作规范化运作
在新的一年的工作中，我们要继续强化管理意识，以IS标准和相关要素为基点，制定贯穿公司的内部管理流程和作业标准，使内部管理制度全面化和规范化。我们将健全各项管理制度，将责任落实到人，将指标分解到人，完善各项服务标准及操作流程，保证员工服务水平的一致性，做到职责明确，实行目标化管理。我们要靠制度管人，在制度执行过程中给员工输入“按章办事，一丝不苟”的管理理念。另外，我们要做好绩效考核工作，我们将通过笔试和实操方式对各位员工进行考评，在检查各部门制度执行情况基础上对各部门进行年终考评，再根据各部门全年工作完成情况制定出考评成绩，有效激发各部门的团队精神，鼓励先进，鞭策后进，从而保证各项物业管理工作有序的进行。
4、强化培训的意识，全面提升员工的工作能力
企业的竞争，归根结底是人才的竞争。目前公司各部门人员的综合素质普遍有待提高，在新的一年的工作中，我们要继续强化培训意识，通过培训全力提高员工的整体素质和工作能力，打造一流的团队。我们要加强对清洁组礼节礼貌、服务意识、操作规程、安全作业等方面的培训；同时，我们还要做好安全培训，让员工了解安全意识重要意义和提高员工的安全意识，掌握消防器材使用方法，安全责任落实到个人。
最后，我们还要进一步加强企业文化建设，培育独有的精神特质和文化特质，要加强部门沟通与协作，培育团队精神，要加强执行力建设，养严谨高效的工作作风，提高企业的知名度。
总之，在20xx年新的一年，我们将努力使工作水平再上一个新台阶，打造一支作风过硬，素质极高，能打硬仗的队伍，全面完成各项经营管理指标，形成并彰显我们的核心竞争力，不断提高业主的信赖和满意度。
物业经理年终总结2
时光荏苒，岁月匆匆，转眼间，20xx年即将成为历史，自20xx年5月1日加入万阅城项目以来，得到了公司领导对我工作支持、关心和照顾，让我从中学得到了很多管理、技术等方面的经验，为我在万阅城项目工作做了铺垫。在此我非常感谢公司领导给我的这个机会。现将工作情况汇报如下：
一、回顾调入xxxx开展工作所得总结
1、自觉加强管理、技术知识学习，努力适应新的工作环境
尽快适应新的工作环境，通过赵经理了解项目的基本情况，每周工作例会让我对各部门的工作岗位及岗位职责有了不断的了解，为我开展工作掌握了第一手资料，在熟悉工作的同时，通过与相关施工单位之间的联系学习工程土建维修、消防、排水等知识，虚心求教各部门经理，不断理清工作思路，总结工作方法，使之尽快融入到工作当中。
2、严格律己，树立良好的管理人员形象
物业管理的项目管理就是现场管理，在日常工作当中，我时刻严格要求自己，以身作则，工作中认真听取员工的意见，尊重、团结每一位员工，不搞一言堂，不搞特权，不谋私利，始终以堂堂正正做人，踏踏实实做事的原则要求自己，在员工中树立一个良好的管理人员形象。
3、加强日常管理工作，提升物业服务水平
管理出效益、团结出战斗力。先从紧抓员工思想工作入手，牢固树立项目一盘棋的指导思想，引导员工转变服务观念、每日写日志、每周写工作总结及下周工作计划，强化管理人员自身素质及业务培训的不断提高。
在经过加收换热站运行费用一事上，业主对于我们现在的管理所出现的问题产生了疑问?事后深知项目目前存在严重的问题，为秉承和心物业的服务理念，加强了对员工服务意识的思想教育，针对于业主提出的问题陆续整改，并将整改的情况，反馈给相关业主，通过项目全体员工的努力，现在的管理和服务比以往有了较大进步。
4、对待业主投诉，不卑不亢，认真对待，落实到人，回访跟上，解决问题
物业客服中心每天都会接到业主的投诉，客服中心认真接待每一位投诉的业主，详细记录相关投诉内容并反馈给相关的部门负责人，负责人通过整改情况告知客服中心，客服中心将有关整改情况的进展程度报给业主，最终将投诉问题解决好，按照这个流程我们项目部完成不少工程遗留问题。通过定期回访、责任落实，不但加强了与业主的沟通，还提高了我们服务水平。
5、物业费收取工作
我小区住户有690户，从912月份物业费收取情况来看，除个别业主因开发公司工程遗留问题不交物业费，(正在协调开发公司处理)大多数业主都按时足额缴纳物业费收缴率在92%以上。
二、在工作中当中存在的问题及整改措施在日常管理工作中，没有把一些工作要求及标准认真的贯彻好，导致了在工作中出现了诸多问题。
1、部门管理人员工作态度、服务意识较差。
部门管理人员业务知识、自身素质、会议传达、工作相互扯皮等相关问题，已经在工作当中暴露出来，为杜绝这些问题的出现，项目部加强对部门管理人员的培训。20xx年项目部将本着努力创建学习型服务团队的基本目标，从部门管理人员到员工定期开展业务培训，以确保项目部服务水平的提升。
2、管理人员突发事件的处理应变能力不强。
从20xx发生几起服务投诉、创建文明城、换热站运行费用情况来看，应急预案的培训、突发事件的有效处置仍存在欠缺，随着业主对小区管理及物业服务的要求逐步提高，在明年工作中作为重点内容进行培训。
3、作为项目负责人，管理模式及管理方式方法存在不足。
管理方式有待改善，实践证明粗放型、保守式管理最终将会被抛弃，为适应新的要求，严于律己，不断增强管理业务学习，改变管理模式。以公司的眼光看问题，想问题，对于管理的流程进行在梳理，总结一些好的方法和经验，通过实践进行应用，定期组织管理人员进行探讨、学习、交流管理经验取长补短，鼓励员工对公司和项目部提出合理化建议，寻求管理工作的经验。以此带动带动整个项目管理水平。
4、物资浪费严重，增加了支出在物资使用上存在着浪费问题，为了节省支出，杜绝浪费，在今后的工作当中减少物资浪费，加强对物资管理工作，最大化减少成本支出。
5、客服服务意识不够，工程遗留问题未及时处理、工作标准不
一、收缴率未达标为了提高客服服务意识，曾强对客服人员培训，严格统一客服人员服务标准，增加与社区业主的沟通，主动服务，了解业主真正所求，提高服务质量，夯实服务基础，以此来提升客服服务水平。在工程遗留问题上，与开发公司联系尽快解决工程遗留问题，对于因工程问题欠费业主，及时处理，情理并上，在原有物业收费率上提高收缴率。
6、保安工作责任心不高，要求不严，出现了车辆乱停乱放、丢车、丢鞋事件对于保安工作，加强理论培训与实际操作相结合，在理论培训上通过观看视频物业管理是怎么炼成的?实质让每一位保安员了解物业管理服务的工作，在实际操作中掌握突发事件预案程序，工作中对每一位保安员采取岗位落实职责，提高整体安保服务，杜绝各类事故的发生，让业主生活在一个安全舒适的环境中。
7、保洁卫生打扫不彻底存在死角。
保洁对于小区卫生打扫好与坏，直接关系到小区整个门面，在今后工作中以保洁主管为中心，全面培训所有保洁人员的实际操作，培训完毕不管是日常打扫卫生、家庭保洁还是保洁等开荒都能够全面提升保洁工作的流程化。
物业经理年终总结3
今年份调入物业管理处任职物业部经理以来，我努力适应新的工作环境和工作岗位，虚心学习，埋头工作，履行职责，较好地完成了各项工作任务，我们校区的物业管理取得了辉煌的成绩，下面将任职来的工作情况汇报如下：
一、自觉加强学习，努力适应工作
我是初次接触物业管理工作，对综合管理员的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。
我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。
二、心系本职工作，认真履行职责
（一）耐心细致地做好财务工作。
自接手管理处财务工作的半年来，我认真核对上半年的财务账簿，理清财务关系，严格财务制度，做好每一笔账，确保了收支平衡和盈利目标的实现。
一是做好每一笔进出账。对于每一笔进出账，我都根据财务的分类规则，分门别类记录在案，登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。
二是搞好每月例行对账。按照财务制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司的要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。
三是及时收缴服务费。结合的实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上，我认真搞好区分，按照鸿亚公司、业主和我方协定的服务费，定期予以收缴、催收，xx年全年的服务费已全额到账。
四是合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处主任当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关、消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。
（二）积极主动地搞好文案管理。
半年来，我主要从事办公室的工作，的文案管理上手比较快，主要做好了以下2个方面的工作：
一是资料录入和文档编排工作。对管理处涉及的资料文档和有关会议记录，我认真搞好录入和编排打印，根据工作需要，制作表格文档，草拟报表等。
二是档案管理工作。到管理处后，对档案的系统化、规范化的分类管理是我的一项经常性工作，我采取平时维护和定期集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记管理。
（三）认真负责地抓好绿化维护。
小区绿化工作是10月份开始交与我负责的，对我来讲，这是一项初次打交道的工作，由于缺乏专业知识和管理经验，当前又缺少绿化工人，正值冬季，小区绿化工作形势比较严峻。我主要做了以下2个方面的工作：
一是搞好小区绿化的日常维护。
二是认真验收交接。
三、主要经验和收获
完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：
（一）只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位。
（二）只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态。
（三）只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责。
（四）只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。
四、存在的不足
由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，20xx年的工作存在以下不足：
（一）对物业管理服务费的协议内容了解不够，特别是对以往的一些收费情况了解还不够及时。
（二）食堂伙食开销较大，宏观上把握容易，微观上控制困难。
（三）绿化工作形势严峻，自身在小区绿化管理上还要下更大的功夫。
五、下步的打算
针对工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面：
（一）积极搞好与公司、业主之间的协调，进一步理顺关系。
（二）加强业务知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益。
（三）管好财、理好账，控制好经常项目开支。
（四）想方设法管理好食堂，处理好成本与伙食的关系。
（五）抓好小区绿化维护工作。
物业经理年终总结4
20xx年，客服部在公司领导的大力支持和各部门的团结合作下，在部门员工努力工作下，认真学习物业管理基本知识及岗位职责，热情接待业主，积极完成领导交办的各项工作，办理手续及时、服务周到，报修、投诉、回访等业务服务尽心尽力，物业费收取率提高，顺利完成了年初既定的各项目标及计划。
截止到20xx年xx月xx日，共办理交房手续xx户，办理二次装修手续xx户，二次装修验房xx户，二次装修已退押金xx户。车位报名xx户。
以下是20xx年重要工作任务完成情况及分析：
一、日常接待工作
每日填写《客户服务部值班接待纪录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。累计已达上千项。
二、信息发布工作
本，客服部共计向客户发放各类书面通知约xx次。运用微信、短信发送通知累计xx条，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容，做好相关解释工作。
三、业主遗漏工程投诉处理工作
20xx年xx月xx日之前共发出xx份遗漏工程维修工作联系单，开发公司工程部维修完成回单xx份，完成率xx%。xx月xx日以后共递交客户投诉信息日报表xx份，投诉处理单xx份。开发公司工程部维修完成回单xx份，业主投诉报修维修率xx%。客服部回访xx份，回访率xx%，工程维修满意率xx%。
四、地下室透水事故处理工作
20xx年xx月xx日，地下室透水事故共造成xx户业主财产损失。在公司领导的指挥下，客服部第一时间联系业主并为业主盘点受损物品，事后又积极参与配合与业主谈判，并发放置换物品及折抵补偿金。
五、入户服务意见调查工作
客服部工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业服务过程中的意见及建议，不断提高小区物业管理的服务质量及服务水平。截止20xx年xx月xx日，客服部对小区入住业主进行的入户调查走访xx户，并发放物业服务意见表xx份。调查得出小区业主对客服部的接待工作的满意率达xx%，接待电话报修的满意率达xx%，回访工作的满意率达xx%。
六、建立健全业主档案工作
已完善及更新业主档案xx份，并持续补充整理业主电子档案。
七、协助政府部门完成的工作
协助xx街派出所对入住园区的业主进行人口普查工作。为xx户业主办理了户口迁入手续用的社内户口变更证明。
八、培训学习工作
在物业公司经理的多次亲自现场指导下，客服部从客服人员最基本的形象建立，从物业管理最基本的概念，到物业人员的沟通技巧，到物业管理的各个环节工作，再结合相关的法律法规综合知识，进行了较为系统的培训学习。物业管理圈。部门员工由一个思想认识不足、对工作没有激情的队伍，成长为对公司充满憧憬，对行业发展和自身成长充满希望的团队；把部门员工由一个对物业管理知识空白的队伍，培训成具有一定物业管理知识的团队。
工作中存在的不足、发现的问题及遇到的困难总结如下：
1、由于客服部均未经过专业的物业管理培训，关于物业方面的知识仍需系统学习，服务规范及沟通技巧也要进一步加强。
2、业主各项遗漏工程的工作跟进、反馈不够及时；
3、物业各项费用收取时机、方式、方法不够完善；
4、客服工作压力大，员工身体素质及自我心理调节能力需不断提高；
5、客服工作内容琐碎繁复，急需科学正规的工作流程来规范，并合理运用先进的管理软件提高工作效率，规范工作流程。
6、对小区的精神文明建设，像开展各种形式的宣传及组织业主的文化娱乐活动，尚未组织开展起来。
20xx年工作计划
客服部在做好收费及日常工作的基础上，继续加强员工的培训和指导，进一步明确各项责任，强化部门工作纪律和服务规范，并按照目标、预算和工作计划及时做好各项工作：
1、对部门员工工作范围、内容进一步细化、明确；
2、加强培训，保证部门员工胜任相应岗位，不断提高服务质量；
3、强化部门工作纪律管理，做到工作严谨、纪律严明；
4、加强对各项信息、工作状况的跟进，做到各项信息畅通、准确；
5、通过部门的日常工作安排和心理调试技巧学习，营造出“在工作中锻炼，在锻炼中成长”的氛围，让部门员工有种“紧张但又不会感觉压力太大”的充实感和被重视的成就感；
6、积极学习科学正规的工作流程规范，合理运用先进的管理软件来提高工作效率；
7、做好小区的精神文明建设，开展各种形式的宣传工作，并定期组织业主的文化娱乐活动。同时积极开展并做好各项有偿服务工作。
综上所述，20xx年，客服部虽然取得了一定的成绩，但还没有完全达到公司的要求，离先进物业管理水平标准还有一段距离，我们今后一定加强学习，在物业公司经理的直接领导下，依据有关物业管理的法律法规及《物业服务合同》为业主提供规范、快捷、有效的服务，认真做好接待工作，为业主创造优美、舒适的生活氛围，提升物业的服务品质。
物业经理年终总结5
20xx年，带领公司全体干部职工以“创一流物业管理公司”为目标，艰苦创业，努力工作，不断强化管理，规范运作，拓宽市场，提高服务质量，较好的完成了公司的各项工作任务。现总结如下：
一、加强学习，努力提高自身素质
这些年来，我坚持落实上级要求和创造性的开展工作结合起来，以增强干好工作的责任感和使命感，并紧紧围绕“观念怎样转变，思路怎么创新，物业如何发展”这些深层次的问题去实践。自从玉山物业公司成立之日起，我便以一个物业新兵的姿态去努力学习物业管理知识，去研究物业企业的发展方向和物业市场的发展趋势，我始终认为物业公司要生存，就必须走规模化道路。对此，我在思想上始终与社区保持一致，超前工作，做到了“认识到位、思想到位、工作到位”，在较短的时间内使公司的各项工作实现了有序运转。在工作中，我同班子成员一起研究确定了公司的管理运作模式、工作目标和“规范化管理、标准化服务、规模化经营、品牌化建设”的总体工作思路，并围绕这一思路开展了一系列扎实有效地工作，使公司的整体管理水平得到了进一步提高。我深知，作为一名管理者，要想带领大家创市尝求生存就必须不断的学习。为了提高自身领导能力和管理水平，我几年如一日的坚持经常性学习，学习物业管理相关知识，学习市场经济理论，并挤时间参加MBA基础理论知识的学习，以不断充实自己，提高自己适应改革发展的需要。
二、履行职责，努力做好本职工作
作为公司经理，把精力用在管理上，用在抓服务上，用在抓队伍和品牌建设上，这是本职要求。6年来，我坚持按照“精、细、美”的工作标准和“严、恒、细、实”的工作要求去安排、布置、检查各项工作，制定并完善了公司各项工作制度、工作标准和考核办法，按照精干、高效的原则，组建了符合公司特点的运行机构，并对基层工作运行情况进行不间断的检查。我坚持定期到各队站听取意见，指导工作，帮助解决困难，在基层干部中树立起了“不干则罢，干就干好”的争一流精神。在抓好管理和服务的同时，我与班子成员一起积极协调各方关系，努力开拓外部市场，增加公司收入，并积极筹措资金，改善基层的办公条件。为了强化素质教育，在抓好员工岗位培训的同时还积极创造条件组织管理人员外出学习，开扩视野，增长知识，以提高基层干部的工作能力。工作中，我注重发挥班子成员的作用，坚持“重大问题集体决策，具体工作分工负责”的原则，及时沟通交流，工作上能够尽职尽责，尽心尽力形成合力地做好各项工作，是一个团结稳舰充满活力的班子。
三、严格自律，树立良好形象
日常工作生活中，我严格要求自己，以身作则，注意听取班子成员的意见，尊重、团结每一个班子成员，不搞一言堂，不搞特权，不谋私利，自觉遵守廉洁自律的各项规定，对涉及到采购，队伍录用，合同签订等敏感问题，自己始终坚持“工作人员具体运作，分管领导严格把关，主要领导最后负总责”的工作原则，能够做到不插手，不介绍，严格要求自己“堂堂正正做人，踏踏实实做事”，要在职工中树立一个良好的干部形象。
四、6年来的工作目标完成情况
6年来，在公司全体干部职工的共同努力下，各项工作目标均圆满完成。
一是完成了小区创建目标。20xx年清苑小区创建为局级优秀住宅小区，雅苑创建为省级优秀住宅小区，20xx年雅苑创建为国家示范住宅小区，20xx年清苑、舒苑两个小区顺利通过了省级物业管理优秀住宅小区的验收。
二是基层建设目标的全部实现。截至20xx年12月，共创建了一个“十佳示范队”，一个“基层队”和两个“行业一强”，另有3个基层单位被评为“社区优秀基层队”。
三是实现了历年成本指标不超的目标。20xx年公司成本控制在了652、26万元以内，并且水费实现了大幅节余;其他几年公司成本均控制在计划指标之内，并有一定节余。
四是外拓市场有了进一步发展。20xx年，公司筹集50万元成立了以家政服务中心为依托的“玉山综合服务公司”，20xx年公司实现外拓物业管理收入近百万元。
五是居民综合满意率历年来均保持在98%以上。
物业经理年终总结6
xx是飞跃发展的一年，是上台阶，上档次的一年，也是丰收的一年。在这一年里，以始终贯彻业主至上的原则为主线开展工作，得到了各级领导的大力支持和帮助，在遗留问题的处理上陈工、李总、张总、分公司董总多次到一线调研指导工作，借此机会向支持我们工作的各位领导表示深深的感谢，感谢你们的鼓励、支持和帮助。
根据雍福上城小区的实际情况，在搞好服务的同时理顺完善管理机制，初步达到“工程程序化、操作规范化、运用使用化、管理人性化”的管理要求。使小区前期物业管理工作逐步走上规范化的轨道，物业管理工作取得了一点成绩，受到小区业主的好评，现将去年工作总结如下：
一、日常工作目标管理的完成情况：
（一）物业管理完成的主要经济指标：
1、雍福上城一期1-7号楼业主收房507户，入住155户，业主上房收取物业费16.89万元；收取装修服务费3.46万元，装修垃圾清运费2.1万元
2、创收：①广告收入xxxx元
②其他收入xxxx元（收购垃圾承包费、110开锁承包费、电信、移动租用场地费等）
4、环球新天地81间小商铺于11月25日之前全部收房，收取物业费9.52万元。
二、物业管理主要工作的简要回顾：
1、交房前的准备工作：
搞好业主入住前期准备工作，顺利完成交房工作；
为迎接业主入住，顺利完成交楼工作，在公司的指导和帮助下，我们做了大量的前期准备工作，整理准备了大量的入住资料和必要的文件。如入住通知书、前期物业管理协议等共计12项。根据方便业主、服务至上的原则，我们针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程和岗位，设臵了业主入住须知，入住手续办理流程图，装修须知，装修手续办理流程图，使业主在办理各项手续中能一目了然。使交房工作顺利进行。
2、1-7号楼上房情况：总户数492户，业主已收房407户，上房率82.7%，办理装修手续407户，入住160户，入住率32.5%
3、日常报修投诉管理：
接到业主认真填写《业主电话来访登记表》和《业主报修管理台账》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理业主投诉的各类报修内容，及时反馈、电话回访业主。累计已达400项以上，并及时更新电子档案。一年来，我们共计向分公司工程部发放《工作联系单》等各类书面函约20多次。电话通知各施工方维修约700多次，运用群发短信发送春节、元宵、国庆节和各类友情提示累计1600多条，在单元温馨提示栏内张贴各类通知及友情提示9类，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。
20xx年代业主收邮件包裹280多次，每次要求快递人员把地址及联系方式书写工整、详细，业主领取时要填写领件人姓名及领取时间以便以后查找，避免了业主不在家延误收取邮件时间，受到业主的好评。
4、房屋管理
房屋管理是物业管理的重要内容之一。
（1）、装修管理，小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，这方面我们做了大量的工作，并根据小区实际情况，与管理要求，我们制定了详细的管理制度，如装修须知等，并设立了装修巡查专员，每天不定时对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。巡查内容记录在案归档，熟知每户的装修进度，尤其是更改管道、卫生间防水处理，检查口的预留等，巡查员现场跟踪。在巡查中发现有7例违规装修，4例卫生间未做防水直接铺装，我们就耐心解释，讲明其危害性，并责令其限期整改，恢复原貌，得到了业主的理解和配合
（2）、空臵房巡查，每半月我们对空臵房巡查一次，巡查内容包括空臵房内电线、灯头、开关、门窗、楼梯照明、室内对讲系统等。截止目前为止空臵房完好率为100%。同时每次雨后都要对空臵房顶层进行专项巡查，查看有无漏雨现象，一年来共发现顶层有15处漏雨，发现后及时联系施工方给予处理。
（3）、针对6、7号楼业主收房迟缓，我们及时调整工作思路，鉴于种种原因6、7号楼集中交房时只有40户业主收房，业主要求对自己提出的问题再次查看没有问题后才收房，这就势必造成业主二次甚至多次看房，按照常规业主分户验收后，在收房前是不允许再次看房，但考虑到6、7号楼交房的特殊性，允许业主再次看房，因为有些小问题处理不及时，有的业主连续4次看房，这无疑给客服、维修工作带来了巨大的工作量，除了正常处理业主报修外，还要带业主现场看房，耐心做好解释工作，我们没有任何的怨言和牢骚，我们甚至拿自己的人格担保，对业主承若无论什么时间报修，我们都会及时处理，不会对业主的报修不闻不问。通情达理的业主能顺利收房，还有的业主纠结于不是问题的问题，抱着整改不满意就不上房的不正常心态拒不收房，对这部分人我们只有采取冷处理
5、公共设施、设备的维修养护
（1）为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。楼梯道照明，每月巡查，一月全覆盖；电梯机房每十五天巡查一次；排污井，消防风机系统每月巡查全覆盖；低压配电柜每月巡查全覆盖；天沟半年一次全覆盖（有无垃圾堵塞），及时清理；生活加压泵房、管道井及其他公共设备，我们都按日常巡查方案进行，发现问题及时处理，做到有备无患，并对巡查情况详细记录在案。
8月10日，二次加压泵房一台电机出现故障，控制柜系统错乱，导致机器不能自动切换，1、2号楼6层以上业主断水，我们紧急启动应急预案，启用绿化用水，在1、2号楼周围绿化取水点安排专人协助业主取水，2号楼3单元702是一位老人，保洁看到后协助老人取水后送到家中，同时维修部紧急联系施工方从徐州赶赴现场抢修。
（3）工程维修：对业主报修能自己处理的立即现场处理，不能处理的报客服及时联系施工方处理，并对处理问题跟踪回访。根据维修部工作日志统计：一年来共给业主刷卡送水：1127表次；跳闸送电：983次；验卫生间防水：172次；换业主室内开关插座：57次；修理更换声控灯：526次；处理水表结头漏水：41表次；业主收房室内查修线路：37次；夜里来小区处理问题：21次。我们物业能处理的问题做到随报随修，让业主满意。
6、环境卫生的管理
雍福上城一期一标段交房比较仓促，消防通道、付一付二层卫生状况极差，为了给业主收房一个好的印象，物业公司全体员工全员参与，投入到拓荒中去，他们干干净净进入楼道，出来时个个灰头灰脸，头发都成了灰白色，年轻的保安都冲在了第一线，但他们没有一个叫苦叫累，大面积的拓荒结束后，保洁工进行细节的'处理，由于成品保护没有做好，造成消防通道、楼梯扶手沾满了粉刷墙壁的涂料，涂料本身含有一种胶质粘附力强很难清理，他们就用钢丝球蹲在台阶上一点一点刷，腿蹲麻了就站起来活动一下，甚至他们就跪在台阶上刷，我在巡查看到后，劝他们休息一会吧，地面太冷，他们笑笑说，不累。我知道他们的想法，和我们上上下下所有员工一样，就是要让业主开心满意、顺利收房。
我们针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，我们每周组织部门主管对小区、售楼部、新天地卫生检查，保证了小区的卫生清洁美观。
7、小区安全防范工作
（1）小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，对保安人员定期进行岗位培训，智能设备操作培训、考核，7月12日我们组织了公司员工及业主进行消防演习，提高业主及员工应急防护自救和逃生能力，增强在遇到火灾火险时逃生、自救能力，强化消防安全意识，积累集体疏散、消防救助、应急组织等实战经验，切实做好小区的消防安全工作，构建和谐家园。同时制定了严格的岗位考核标准，并坚持每日班前会，提要求、找差距，不断提高员工的身体素质与日常工作管理，严格执行工作程序、巡岗查岗、巡更制度。白班夜班交接，责任明确，同时要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使去年安全防范工作情况良好。
（2）严格控制外来人员、车辆，对装修人员我们发放临时出入证，凭证进入小区，之前由于围墙没有完工，人员控制难度较大，造成1至5号楼电梯轿厢保护板内乱写乱画较多，围墙完工后6、7号楼这种现象得到了明显的控制，今年我们对6名业务员做了强制清理野广告的处罚，做到了一车一闸，并做好详细的人员、车辆进入小区记录。
三、开源节流、降低能耗
1、地下停车场的照明24小时运行，是用电大户，并不计入业主的公共能耗费用，将由公司贴补，为此我们采取在主干道开启一路照明，在雨季地库潮湿，湿度达到80-90%，地面湿漉漉的，因没有安装除湿系统，尝试临时启用消防防排烟系统除湿，几乎没有任何效果，为了保证地库照明系统不出现故障，我们每隔三天更换一路照明，虽然繁琐，但保证了照明系统不会因为潮湿而罢工。2、3、7号楼是双梯运行，根据目前业主入住的实际情况，我们关闭一台电梯，同时根据季节的变化及时调整路灯的开启时间，做到既不影响业主正常使用，又达到节能的目的。
2、物尽其能，重复利用，营销每次活动布臵售楼部的物料在活动结束后，我们将收入库中，妥善保管以便再利用，今年圣诞节我们就是利用去年的收存物料，在营销部配合下，将售楼部的节日气氛烘托出来，仅此一项就为公司节约近3000元。
四、邀请商家合作，丰富业主的社区文化生活，今年元旦我们组织了由雍福上城物业服务处主办、名气电器、安心地板、上海茅草屋装饰公司协办《红红火火过新年、新年纳福有奖猜谜》活动，在小区的主干道挂满了红灯笼，小区的广播系统播放新年祝福的歌曲，到处洋溢着节日的气氛，本次活动，协办方共制作谜语300条、奖品设臵5大类300余件，总价约2300元（奖品有协办方提供），为业主和准业主发送短信600余条、电话联系300余次。
据不完全统计，本次参与业主约230人次，从售楼部活动现场得到信息赶来参与约45人次。甚至，在业主家做装修活的各种技术工人，也利用午餐休息之际，结伴而来，兴致极高。
此次迎新猜灯谜新年纳福活动给了我们新的启示，进一步融洽了与业主关系，我们将会在今后的传统佳节能再度与业主共庆，为共建和谐、美好家园共同努力！
五、环球新天地情况
1、环球新天地3月12日顺利交房，目前已有52户商铺装修完毕正常营业，根据前期门头设计方案，要求统一尺寸不限材质，有三户营业较早的业主门头采用的喷绘布材质做的门头，确实不上档次，后期根据新城区管委会要求整改，但更换门头要花费不少的费用，业主不同意，因为错在我们，不在业主，我们三番五次上门做工作，承认错误，耐心做解释工作，从大的方面讲创建文明城市环境整治到自己店铺的整体外观，同时我们还从增加个人感情方面入手做工作，只要看到这几家商铺进货，我们客服保安保洁都会一起帮助整理搬运货物，同时保洁对这几家商铺门前卫生作为重点，我们的诚意终于打动业主，7月12日之前所有门头全部整改到位。
2、环球新天地上房时物业费收取还没有明确批复，暂时未收取物业费，为了使物业费尽快收取，我们采取凭借物业费收缴单据再充值电费的方式，目前商业街的物业费只有两户在外地，店铺空臵未收取外，其余全部收缴完毕。
3、秩序维护、环境卫生管理
环球新天地街面长近800米，
六、我们在做好小区物业服务日常工作外，还肩负着售楼部的后勤保障工作，负责礼品采购、保管和发放，在礼品采购上货比三家，尽可能从货物的源头采购，详细编写询价报告，每次报价不低于三家，这样有比较、有甄别，并逐级报批，礼品发放严格遵循审批程序，分公司业务用礼品有董总审批、营销活动用礼品由侍总审批同意后才可以出库，并有详细记录，其他一概免谈，因此得罪了个别人，也给我们起了不少的外号，不管是褒还是贬，我只知道公司的钱不是从天上掉下来的，满足你个人的欲望就要损失公司的利益，绝不允许。
六、存在的问题和教训
虽然，我们在去年的工作中取得了一点微不足道的成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。
第一、管理人员素质不高，服务意识不强各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高，具体表现在个别管理人员管理意识落后，落实公司制度不坚决，有折扣；
第二，与业主的沟通不够，了解不足，不明确业主的需求。
第三，设备、设施管理力度还需加强，
第四、我作为雍福上城社区、环球新天地、售楼部主要负责人，整体协调能力有待提高，管理不大胆、管理力度有待加强，
在这一年里，我作为一名物业人，有伤心、有难过也有快乐，但更多的是感觉到肩上的分量和责任，我坚信在新的一年里，我们有一个坚强、团结的班子、带领一群有责任心、顽强拼搏的物业人，在工作中不断总结找差距，吸取经验和教训，多学习、多请教，采取走出去、请进来的方式，努力提高员工的业务技能和管理水平。不断完善小区的各项管理工作，力争做到让业主满意、领导放心的一个集体。
七、明年的工作计划
1、配合营销做好春节各种促销活动的后勤保障工作
2、加大宣传力度，做好本物业费宣传发动、收缴工作，力争收缴率达到100%
3、联系商家合作完成8-12号楼上房资料的印刷工作
4、做好1-12号楼装修监管工作
5、配合营销做好8-12号楼的交房工作
6、做好小区、新天地、售楼部的日常管理工作
请领导在新的一年里看我们的实际行动吧。
物业经理年终总结7
本人20xx年10月到XX物业服务处工作至今已有一年多的时间，一年来，尤其是本人主持XX物业服务处日常工作以来，本人带领全体员工认真贯彻落实公司各项指示精神，规范管理，创新服务，加强收费，无论实在内部管理还是服务收费上都取得一定成绩，现将一年的工作情况总结如下：
一、经营方面
20xx年，XX物业服务处以“安全工作为基础，经营工作为根本”在各级领导的大力支持下、经过全体员工苦心奋战，在经营方面有了一定的突破，物业费的收缴有了大幅度提高，物业收缴率达到95%，经过初步测算物业服务处实现收入超300万元，物业服务处的经营能力逐步提高。全年实现安全生产无事故，员工队伍稳定，无劳动纠纷情况。
举措1：认真梳理前期欠费，对可以收缴的部分，落实任务、责任到人、专项收缴。对于刻意回避、恶意拖欠的单位，采用蹲点守候、见缝插针的方式，并用挂号信寄送催缴通知单，给拖欠企业增加压力，并取得一定的效果。
举措2：XX物业费的收缴采用的是先服务后收费的方式，水电费也是由公司先垫资给供水供电部门，公司在运行过程中垫出大量的资金，无形中增加了很多风险。针对这一问题，我认真分析研究决定执行物业费和水电费都采取提前收缴，并于从今年第四季度起对新入住的企业执行，并逐步向老客户和大客户过度，在增加收缴率的同时降低运行风险。
举措3：辞退一批在去年年底工作中严重影响员工队伍稳定人员。
举措4：解决前期遗留的员工年假未休问题。经统计前期因各种原因安保部员工共有一千多小时年假。为了能不增加额外费用的情况下将这些时间消化掉，本人率先垂范，带领安保班组2名管理人员进行顶岗，努力克服天气炎热、身体疲劳等不利因素，我们甚至连续48小时不休息，咬紧牙关坚持一个多月终于解决这一员工多次提出的问题保证了队伍的稳定。
举措5：定期召开班组长和骨干员工会议并积极与员工进行沟通，及时解决员工提出的诉求，仔细倾听他们的想法，员工在岗精神状态饱满，不带情绪上岗。
二、管理方面
20xx年，我认真学习公司各项文件并及时贯彻落实。强化内部管控，建立起一支具有高度责任感和凝聚力的员工队伍。为更好的推行体系，我们严格按年初审核计划，对现场服务、内部管控进行内审，并于20xx年1月接受中国质量认证中心的审核。
举措1：积极梳理各项管理制度和流程，根据XX实际情况，出台多项管理制度，并严格执行使制度不流于形式、流于表面。
举措2：强化外拓资金管理，建立健全内控管理体系。在“收”、“交”、“支”等几个关节点上都有严格管理和监督。
举措3：加大成本管理力度，节能降耗降低成本，挖掘潜力，增加外拓，形成自上而下的成本、经营意识，营造全员关注效益的氛围。
举措4：注重用管理人员的自身素养去影响员工，始终以严谨的工作作风、认真负责的工作态度、勇于奉献的敬业精神，来对每一个员工产生潜移默化的影响。
三、服务方面
20xx年在服务业主过程中拓宽思路、大胆思维，与管委会、管理公司共同为入园企业提供创新、高效、高附加值的服务。经统计，服务满意率全部达标与xx年同期相比出现一定增幅。
举措1：密切配合管委会提出的“提档升级、创新管理”的要求做好管委会领导关注的园区车辆管理、绿化除草等工作。
举措2：实行定期沟通回访制，每周五按时时向管委会书面报告一周运行情况。
举措3：着重重关注IT企业的经营管理模式，了解他们的服务现状和特色所在，并将其中特色服务融汇至现有物业服务中来，发挥研发一公司同属电信行业特征，协助为业主提供便捷的电信移机、转号等业务。
20xx年，是公司三年滚动发展第一年，我将立足岗位，努力工作，带领XX物业服务处全体员工为打造携程物业的品牌做出自己贡献！
物业经理年终总结8
一、服务管理
1.加强走动式管理，规范日常大堂岗位及巡楼工作，组织多次集体巡楼，发现问题、及时处理。并将近期未能解决的问题进行拍照统一整理以书面的形式，转相关部门处理，并进行回访跟进。
2.对前期物业档案和资料进行整理，并规范档案借用制度，安排专人管理，实行借用登记制。
3.对因洗衣机水龙头在未关的情况下断裂造成漏水导致地板、墙面等受损要求赔偿进行处理，多次沟通业主及相关责任单位，在未果的情况下致函要求责任单位限期答复，双方达成维修意向，即为业户尽到了责任，也维护了物业公司的利益不受损失。
4.针对前期管理方面存在的一些问题，强调并加大检查公寓业主二次装修情况，一经发现，按相关规定要求业主停工并到物业公司办理相关装修手续，方可开工。
5.对客户前期房间的工程质量问题进行修缮，重点处理了防水、门槛石、墙面裂纹、水浸维修、地板裂纹、淋浴屏漏水、卫生间渗水及卫生间地砖倒坡、更换室内门锁、维修入户门、维修洗水盆下水等问题。
6.管理小区内养犬问题，一是专门设一部电梯，通知引导携带宠物者乘坐货梯并做电梯指示，以免人、犬冲突等问题的发生;二是请民主广场派出所配合，清理整顿违反养犬规定的业主并下发清理通知;三是下发“小区内加强管理养犬规定”的通知，并公示举报电话。
二、完善各项规章制度,建立内部管理机制
公司经营班子始终把提高物业服务水平、扩大服务范围、由内部服务逐步走向外部服务发展,争取从市场中获取效益当做今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标,优质服务是根本的基础所在,为此,我们本着实事求是的原则建立了一系列适应市场经济发展需要和公司发展需要的《业主回访工作制度》、《投诉接待处理制度》、《办公经费管理制度》、《员工奖惩条例》、《值班人员工作制度》、《岗位工作质量标准》、《效绩考核制度等,并加大检查落实力度,使各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的稳步展开;同时,为了建立完善的内部管理机制，在汲取先进管理经验的基础上结合我们的实际情况,对经营班子及各部门每个管理岗位的职能、作用、工作范围作了明确的划分,从而将各项工作细化到每个人,促进了各岗位的积极性、主动性和创造性,使各级管理人员在工作实践中不断得到锻炼,业务、管理水平不断得到提高。
虽然取得了一些成绩，但由于时间所限，有一部分工作仍在继续进行中，我的想法是将前期未完成的工作全部整理并理顺完毕。以身作则，调动员工的积极性，保质、保量的完成各项工作。
物业经理年终总结9
由于客服部经理调动，我受公司领导指派，负责客服部近一时期的全面工作，根据我们公司客服工作的工作重点，结合我多年从事物业客服管理工作的经验，现把20xx年尤其是这段时间所做的工作及下一步工作工作安排及设想。
一、强化部门制度建设
1、由于部门人员变动，结合实际情况，对本部门工作分工进行调整，加强管理，提高工作效率。
2、针对客服部管理制度空白的实际情况，对制度进行起草和修订。制度建设共七则：例会制度、投诉处理规定、物业服务收费管理制度、维修处理规定、资料档案管理制度、巡楼制度、前台管理制度。并将应用表格重新按照统一标准制作，并下发使用。
3、加强员工精神风貌建设，实行每日晨会制度，及时传达公司相关文件精神，把工作落实到到实处。
4、定期召开客服部全体人员会议，对现阶段存在的问题进行总结并及时整改，完善和提高部门员工素质，改进工作作风，提高服务意识。
5、有针对性地开展部门培训工作，组织学习《物业管理条例》、《物权法》等相关法律法规的学习，使各项制度得到落实。
6、对B区新进员工的招聘培训工作。
二、收费管理
1、对前期因房屋质量问题而要求物业公司赔偿的52户进行沟通，经过客服部管理员、主管、经理直至物业总经理的多次艰难协商沟通，现已经集团批准同意已妥善解决35户。
2、对20xx年到期物业费进行为期一个月的清缴工作，收缴率达xx%，收缴金额为xxx元。不含前期因赔偿未成而拒交物业费的xx户，并将物业费、采暖费收取及赔偿金额进行统计整理上报，明细附后。
3、家政创收收入20xx年计划为xx万元，截止至x月末共收入xxx元，于计划相距很大，主要原因：首先为物业公司今年准备开展一些创收项目，如配送，为业户接送小孩等，但上半年一直未实行；其次是保洁人员数量精减一半，调整流动性比较大，造成计划完成率比较低。下半年由于二期开始交屋也是家政服务开展的时机，力争创收达x万元。
4、下半年收费分三部分。一是对20xx年x月xx日到期因各种原因迟迟不交的21户进行清缴；二是进行20xx年x月末到期物业费的收取工作，针对公寓多为出租户的特点，主要以电话通知辅以书面的形式进行催缴；三是对前期索赔未达成协议的xx户进行跟进，尤其是重点解决一直未来协商的5户，力争xx年底前将此项遗留问题妥善解决。物业费收缴率力争达xx%以上，采暖费收缴率达xxx%。
三、服务管理
1、对前期物业档案和资料进行整理，并规范档案借用制度，安排专人管理，实行借用登记制。
①对客户基本信息进行重新整理；重点对4号、5号公寓分布情况汇总成平面图，将业主与租赁住户分开，方便查阅和日常管理；
②对业主及各外协单位的联系方式进行更新整理；
③对维保厂家资料进行统计整理，联系地产办公室确定验收合格日期，为客户维修提供有利依据；
④将前期信报箱钥匙、电磁炉、门禁卡领用情况逐一进行情况统计，核实剩余数量，查找缺损原因，为今后工作的开展做好准备；
⑤对现有空房钥匙及室内设施设备进行整理，安排联系维修及室内清洁工作，为销售做好准备，并实行定期空房巡视制。
2、对客户前期房间的工程质量问题进行修缮，重点处理了防水、门槛石、墙面裂纹、水浸维修、地板裂纹、淋浴屏漏水、卫生间渗水及卫生间地砖倒坡、更换室内门锁、维修入户门、维修洗水盆下水等问题。
3、对4#807因洗衣机水龙头在未关的情况下断裂造成漏水导致地板、墙面等受损要求赔偿进行处理，多次沟通业主及相关责任单位，在未果的情况下致函要求责任单位限期答复，现已做出书面于7月底对业主进行地板进行恢复处理。同样的问题针对不同的责任单位进行不同处理，如5#506同样的原因业主因漏水受损后，由物业公司将业主及责任单位约见面谈，双方达成维修意向，即为业户尽到了责任，也维护了物业公司的利益不受损失。
4、加强走动式管理，规范日常大堂岗位及巡楼工作，组织多次集体巡楼，发现问题、及时处理。并将近期未能解决的问题进行拍照统一整理以书面的形式，转相关部门处理，并进行回访跟进。
5、管理小区内养犬问题。一是下发“小区内加强管理养犬规定”的通知，并公示举报电话；二是请民主广场派出所配合，清理整顿违反养犬规定的业主并下发清理通知；三是专门设一部电梯，通知引导携带宠物者乘坐货梯并做电梯指示，以免人、犬冲突等问题的发生。
6、针对前期管理方面存在的一些问题，强调并加大检查公寓业主二次装修情况，一经发现，按相关规定要求业主停工并到物业公司办理相关装修手续，方可开工，同时请安管部在班后及夜间按公司对装修业户的规定实行严格的监督和管理。
四、B区工作准备
1、与地产集团销售中心沟通联络，取得B区所有业主祥细资料及户型图，提前做好交屋准备，提高工作效率。
2、对B区交屋需要的程序、资料进行思考准备，改进完善制定A区交屋程序，避免产生同样的错误及失误。根据A区资料参考《物权法》等法规对B区所需文件进行整理准备，并请示集团后准备印刷。
3、进入B区施工现场，了解进度，对已完工项目进行初验，为正式接管开始准备工作，为xx月x日顺利交屋做好准备。
4、下年进行B区全面交屋入伙工作，安排交屋后需要维修项目工作，做好回访。
5、B区交屋入伙资料的存档工作，钥匙的保管借用管理。
五、保洁管理
1、接管管业部后，针对之前存在的问题，立即对工作情况进行整体安排。一是对人员分工、工作范围、工作标准、作息时间、工作周期和频率等内容统计进行布置，对重组的保洁班进行内部选拔，目前已选出试用班长两名；公寓实行二班制，保证早8点前将公寓大堂全部清理完毕，给业主留下清洁明亮的视觉享受。二是对公寓及商街工作标准进行提高及细化，加强清洁质量；三是对费用计划进行掌握，并在原有工作基础上进行分析，提出新思路，节支增效；四是协助仓库管理员合理储存和使用保管保洁用具，用品，进行建帐，入库、领用严格实行登记，并由领用人、班长及经理签字后方可出库，并控制其合理的使用，并进行月底盘点，做到帐实相符。
2、日常保洁管理。一是对保洁班目前工作依照考核标准进行每日巡查，对发现问题进行整改；二是组织班长召开工作布置会议，对其工作提出新的要求，做到工作有计划，事后有总结；三是定期召开全体人员会议，进行阶段性总结，将新标准、新要求在班组内进行贯彻落实提升班组精神面貌。经过一个多月的调整，保洁工作无论从精神面貌还是从工作质量标准上均有明显的改观，多次受到公司领导的肯定及表扬。
3、B区商铺及公寓的保洁开荒工作。
综上所述，这段时间我虽然在负责客服部全面工作时取得了一些成绩，但由于时间所限，有一部分工作仍在继续进行中，我的想法是将前期未完成的工作全部整理并理顺完毕。后期工作安排主要为B区的筹备工作，同时在制定落实公司、部门现有规章制度，提升部门工作作风，在努力完成经济效益指标的基础上，有步骤地完善小区的房屋公共设施和综合服务管理。
以身作则，调动员工的积极性，保质、保量的完成各项工作。
物业经理年终总结10
过去的20xx年是我们公司承前启后，继往开来的一年，也是公司非凡的一年，一年来，我们xx物业在集团公司的关怀与支持下，在公司全体员工的共同努力下，取得了良好的成绩。
首先是在20xx年的基础上，全公司范围内开展楼盘经理责任制，并取得良好成绩，圆满完成了集团公司交给我们的任务，实现了各种效益的双丰收，其次是公司的质量体系更加完善，实行每月每季度综合检查确保问题处理在萌芽状态，同时在今年让我感到欣慰，让所有xx物业人感到骄傲的是，通过xx物业人不懈的努力和坚持，xx物业公司获得了国家xx级企业资质，成为xx市第xx家国家xx级资质物业服务企业。xx级资质的获得，标志着xx物业公司今后步入了新的起点，提出了更高的要求，更大的发展，也为我们实现共同的愿望和目标，把xx物业打造成为知名品牌和百年老店奠定了坚实的基础，另外三个楼盘获得“xx市示范小区”称号，三个楼盘获得“xx市绿色社区”称号。
xx物业在过去一年所取得的成绩是可喜可贺的，这些成绩的取得离不开集团公司的领导、关怀与支持，离不开各兄弟单位、部门的理解、支持与配合，更加离不开所有xx物业人的辛勤劳动与付出的汗水，所以我们要更加珍惜和巩固这个成果。总之一句话，所有的成绩都是靠大家共同创造的，都离不开在座各位的共同努力，所以，在这里我代表xx物业的领导班子，向获得先进集体、先进个人和所有xx物业人表示最热烈的祝贺和最崇高的敬意，衷心感谢您们，感谢您们家人的支持，为xx物业的发展作出贡献，再一次向您们说一声：您们辛苦了，谢谢您们!
但是，一个公司的发展、长久繁荣昌盛需要我们每个人精心呵护，来不得半点掉以轻心、半点糊里糊涂。战略决定方向，细节决定成败。我们公司要持续发展，需要我们每个人每天每月每年兢兢业业，同心同德，创新进取，xx物业虽然在过去取得了一些成绩和荣誉，但这使我们的担子更加重，因我国宏观经济和金融政策的调整，给我们公司这样粗放、低端、以劳动密集型为主体特征的服务行业带来了很大冲击，政府出台的相关政策，客户的要求不断提高，也给我们物业公司的发展带来巨大压力，对来年和日后的物管服务工作提出了更高的要求，面对社会大环境的转变，我们物业人要有强烈的创新意识，要有敏锐的市场触角，要有全局的观念，要有革命和奉献的精神，要集大家的智慧，加强法律法规的学习，提高防范风险的意识，加强行业专业知识的学习，提高业务知识和技能水平，完善公司的机制，做到不因成绩而骄傲，不因挫折而气馁，只要我们有同一个信念，目标一致，做到有目标、有计划、有实施、有检查、有监督、有结果，我相信xx物业明天会更好!在这里，我主要强调三个字：
第一个字——品
我认为品就是品德、品质、品牌。
我们常说“做事先做人”，它就是指要成就一番事业，首先要有好的品德。古人说：“人之立身，所贵者惟在德行”。品格如同树木，名利如同树荫。我们常常考虑的是树荫，却不知树木才是根本。的确，学会做人是成事之道，人品人格是谋事之基。我们既然以“人”的身份在人世间生活，首先从本质上讲是“人”，所以一个人若要成功，首要问题就是学会做人，如果连做人都不会，怎么能把事做好呢?比尔?盖茨曾说过：“我把人品排在人所有素质的第一位，超过了智慧、创新、情商、激情等，我认为如果一个人的人品有了问题，这个人就不值得一个公司去考虑雇佣和信任他”。我们集团公司的宗旨是“精进、立信、忠诚”，理念是“先赢社会，再赢市场”，以德为先。打个比方说，品德就像火车的方向、路轨，才能就像马力。如果方向、路轨偏了，马力越大，造成的危害也就越大。我相信，没有好的人品，是难以生产出好的产品的。
当然，我们公司绝大多数人都有好的品格。他们懂得尊重别人，懂得互谅互让，懂得爱护集体，懂得勤奋努力。不因小事而毁誉，不因私利而废公。我们公司需要这样的人，欢迎这样的人，我们要造就更多这样的人!能力固然重要，人品同样不可缺。品德好的人总是能赢得人缘和信任。有了人品做航标，你的人生之舟就能乘风破浪，到达成功的彼岸。
我们常说人品即产品，有了好人品就不怕生产不出好品质的产品。品质是什么?品质到底是怎样来的?有人说是：检验出来的?制造出来的?设计出来的?管理出来的?习惯出来的?
那么，你的答案呢?其实，不论是怎样出来的，零缺点的品质目标才是我们想要的。但是，要达到零缺点品质，靠的是大家齐心协力、认真负责，也就是说品质是靠各位员工做出来的。
没有好品质，品牌就是无源之水、无本之木。有了过硬的产品，我们就要全力创品牌、创名牌。
第二个字——赢
我认为赢，是指多赢。我赢你输，我输你赢，都不是赢。真正的赢就是双赢，是皆大欢喜，大家都获胜，大家都获益。这里包括三层意思：
企业与客户双赢。客户是我们的衣食父母，客户的利益就是企业的利益，让客户满意，我们才能产生效益。你的工资不是会计发的，不是总经理发的，也不是董事长发的，是谁发的呢?是客户!我们的客户越多，我们的效益就越多。
企业与员工双赢。企业要发展，靠的是员工，仅有几个领导是不可能的。我们开办企业的目的，是创造更多的效益的同时，是增加社会就业，让更多的人都有工作。只有大家齐心协力，努力工作，我们才能为企业为社会创造更大的效益。
企业与社会双赢。社会要发展，企业的贡献不可缺。企业要对区域发展献一份力，要热心公益事业，支持环境保护，树立良好的社会形象。最终使社区更多的人拥护我们、支持我们。
第三个字——和
我认为和，就是和睦和谐。《诗经》说：“谦谦君子，赐我百朋”。有一首歌唱道“团结就是力量——这力量是铁，这力量是钢，比铁还硬，比钢还强。”“团结就是力量”，这句话至今是许多企业里的座右铭。团结就是力量，团结，一切困难都可以迎刃而解;团结，任何对手都可以战胜;团结就是力量，团结出凝聚力、出战斗力、出生产力、出社会活力!一个集体如果不团结就是一盘散沙。一滴水只有放进大海里才永远不会干涸，一个人只有当他把自己和集体事业融合在一起的时候才能最有力量。俗语说，人心齐、泰山移。只有心往一处想，劲往一处使，形成强大合力，经济社会才会持续快速和谐健康发展。另外，要和睦，必须讲纪律，必须有纪律。我们的纪律表现就是集体的面貌，集体的声音，集体的动作，集体的表情，集体的信念。和，主要注意以下三点：
家庭要和睦。家庭是社会的细胞，和睦的家庭可使你安心愉快的工作。我们每天忙忙碌碌，回到家里却又吵吵闹闹，会使一个人身心疲惫，肯定会影响到工作。一个成功人士都有一个和睦的家庭。
班组要和睦。同事之间若有良好的关系，绝对有利于你的工作和健康。我认为人都有长处，要懂得学习别人;人都有短处，要懂得包容别人;人都有苦处，要懂得谅解别人;人都有难处，要懂得帮助别人;人都有好处，要懂得感恩别人。做到“闲谈莫论人非，静坐常思己过”。在和同事相处的过程中，要始终以此为准则。同事之间还要互谅互让、互帮互助。相信你的人生会健康快乐，会快乐生活，会快乐工作。
社会要和睦。人是社会的人，离开了社会，人是无法生存的。所以，我们要和社区搞好关系，让社区成为我们成长的土壤。
花放梅稍生意满，春归柳苑鸟声和。让我们携手起来为集团公司的未来发展和壮大添光添彩，尽自已所能，共同努力，共同奋斗!我相信更有信心团结在集团公司的周围，在集团公司的正确领导下，xx物业成为“知名品牌”和“百年老店”的愿望和目标就一定能实现!牢记“品、赢、和”三个字，努力实现物质和精神双丰收!
物业经理年终总结11
本人xx年xx月到xx物业服务处工作至今已有半年多的时间，半年来，尤其是本人主持xx物业服务处日常工作以来，本人带领全体员工认真贯彻落实公司各项指示精神，规范管理，创新服务，加强收费，无论实在内部管理还是服务收费上都取得一定成绩，现将半年的工作情况总结如下：
一、经营方面
xx年，xx物业服务处以“安全工作为基础，经营工作为根本”在各级领导的大力支持下、经过全体员工苦心奋战，在经营方面有了一定的突破，物业费的收缴有了大幅度提高，物业收缴率达到95%，经过初步测算xx年xx物业服务处实现收入超300万元，物业服务处的经营能力逐步提高。全年实现安全生产无事故，员工队伍稳定，无劳动纠纷情况。
举措1：认真梳理前期欠费，对可以收缴的部分，落实任务、责任到人、专项收缴。对于刻意回避、恶意拖欠的单位，采用蹲点守候、见缝插针的方式，并用挂号信寄送催缴通知单，给拖欠企业增加压力，并取得一定的效果。
举措2：xx物业费的收缴采用的是先服务后收费的方式，水电费也是由公司先垫资给供水供电部门，公司在运行过程中垫出大量的资金，无形中增加了很多风险。针对这一问题，我认真分析研究决定执行物业费和水电费都采取提前收缴，并于从今年第四季度起对新入住的企业执行，并逐步向老客户和大客户过度，在增加收缴率的同时降低运行风险。
举措3：辞退一批在去年年底工作中严重影响员工队伍稳定人员。
举措4：解决前期遗留的员工年假未休问题。经统计前期因各种原因安保部员工共有一千多小时年假。为了能不增加额外费用的情况下将这些时间消化掉，本人率先垂范，带领安保班组2名管理人员进行顶岗，努力克服天气炎热、身体疲劳等不利因素，我们甚至连续48小时不休息，咬紧牙关坚持一个多月终于解决这一员工多次提出的问题保证了队伍的稳定。
举措5定期召开班组长和骨干员工会议并积极与员工进行沟通，及时解决员工提出的诉求，仔细倾听他们的想法，员工在岗精神状态饱满，不带情绪上岗。
二、管理方面
xx年我认真学习公司各项文件并及时贯彻落实。强化内部管控，建立起一支具有高度责任感和凝聚力的员工队伍。为更好的推行体系，我们严格按年初审核计划，对现场服务、内部管控进行内审，并于xx年1月接受中国质量认证中心的审核。
举措1：积极梳理各项管理制度和流程，根据xx实际情况，出台多项管理制度，并严格执行使制度不流于形式、流于表面。
举措2：强化外拓资金管理，建立健全内控管理体系。在“收”、“交”、“支”等几个关节点上都有严格管理和监督。
举措3：加大成本管理力度，节能降耗降低成本，挖掘潜力，增加外拓，形成自上而下的成本、经营意识，营造全员关注效益的氛围。
举措4：注重用管理人员的自身素养去影响员工，始终以严谨的工作作风、认真负责的工作态度、勇于奉献的敬业精神，来对每一个员工产生潜移默化的影响;
三、服务方面
xx年在服务业主过程中拓宽思路、大胆思维，与管委会、管理公司共同为入园企业提供创新、高效、高附加值的服务。经统计，服务满意率全部达标与同期相比出现一定增幅。
举措1：密切配合管委会提出的“提档升级、创新管理”的要求做好管委会领导关注的园区车辆管理、绿化除草等工作。
举措2：实行定期沟通回访制，每周五按时时向管委会书面报告一周运行情况。
举措3：着重重关注IT企业的经营管理模式，了解他们的服务现状和特色所在，并将其中特色服务融汇至现有物业服务中来，发挥研发一公司同属电信行业特征，协助为业主提供便捷的电信移机、转号等业务。
xx年，是公司三年滚动发展第半年，我将立足岗位，努力工作，带领xx物业服务处全体员工为打造携程物业的品牌做出自己贡献!
物业经理年终总结12
20xx年，在xx公司和xx公司(甲方)的正确领导下，我处认真对照年初签定的目标责任书，结合小区实际，扎实工作，勤奋敬业，协调各方，周到服务，完成了各项工作和既定目标，具体情况总结如下：
一、自身队伍建设质量提高
一年来，我处强化了内部管理，从基本制度建设、员工队伍建设和服务质量建设入手，从严要求，正规管理，在提高自身建设质量上狠下功夫。
(一)规范行为。管理处员工统一着装、挂牌上岗;对业主、客户服务按公司规程操作;员工按时上下班，请销假需经管理处领导批准，出勤率达xx%，管理处现形象识别系统符合公司要求。管理处每两周召开一次例会，在员工汇报工作的基础上，小结讲评前一阶段完成任务的情况，同时布置新的工作，提出明确要求。员工分工明确，熟知岗位职责、工作标准、工作规程;由公司管理部和管理处主任对员工每月的考核完成率达xx%。
(二)规范秩序。管理处的岗位职责上墙，办公区域整洁，各项工作日志、文件记录清楚，内容完整。有完善的会议记录，会议中布置的工作完成率xx%。建立了完善的档案管理制度，对收集到的各类资料、图纸等各类文件分类归档完整，有检索目录，文件贯彻率达xx%。同时，管理处初步实施了计算机化管理，各种联系函、通知、报告电脑中都有存档，可随时调阅。
(三)规范服务。管理处牢固树立服务理念，员工各负其责、各尽其能，按公司规定进行各项管理服务工作，公司对我处考核每月都有评定，考核到个人，并对我处管理质量有较高评价。小区设置了服务中心和24小时服务接待电话。业主(住户)的服务需求、建议、咨询、质疑和投诉等处理及时;业主有效投诉处理率xx%，业主(住户)服务需求回访率达xx%以上。同时，我处积极协调与工程部、售楼部、业主的关系;并从公司利益出发，处理各项事务。管理处有明确的改善管理服务质量的实施方案和阶段(月、季度、年)，不合格服务整改合格率xx%。中秋节我处和开发商一同成功的举办了业主、客户联谊会，促进了物业与开发商、业主的友谊。在业主入住率较低的情况下，暂未开展其他社区文化活动，以降低成本。
二、房屋管理细致到位
一年来，管理处严格按照公司的要求，依据三方协议，深入细致地对小区房屋实施经常化、制度化、规范化的管理。
(一)交房工作有条不紊。管理处完成了10月底一期xx联排业主的交房工作。我们积极和xx公司协调，筹备交房事宜，布置交房现场，周到服务，耐心解释业主有关物业方面有问题;积极促成三方签订业主临时公约、前期物业管理服务协议;对业主验房时提出及发现的房屋质量问题进行妥善整改维修。
(二)房屋验收认真细致。管理处从开发商信誉和物业管理程序出发，与开发商共同组建房屋维修整改小组，我们主要负责现场整改工作，对一期房屋的整改维修部位、维修过程、维修质量实施全程管理。为了进一步完善小区一期85栋别墅及3栋公寓楼的维修档案。雨后我们对房屋渗水的部位进行文字记栽及照像处理，并分析渗漏的原因，并将资料上报发商。同时配合开发商、施工队、监理公司等各部门抓好一期房屋的整改的协调工作。至年底，整改维修外墙渗水、屋面渗漏、窗台渗水工作基本完成，完好率达xx%以上。管理处本着对业主负责的态度，对照已交房《业主房屋验收表》陆续对已交房屋进行全面检查，统计房屋渗水等需维修整改的问题，及时报给工程部及时解决。
(三)日常设施养护良好。今年以来，我处坚持定期对小区日常设施、设备进行保养维护，使其完好正常。对小区路灯进行了全面检修;对供水系统进行了防冻处理，保障了设备正常运行。对小区标志性建筑进行了检查，发现部分标志物上的字缺缺损等情况，这些情况直接影响小区形象，及时报告xx公司有关领导，及时进行了修缮。
三、绿化保洁全面彻底
我处注重小区的绿化与保洁工作，保证小区常年草绿树壮卫生整洁。全年绿化面积xx亩，维护树木120棵，消毒除害xx次。
(一)提高了小区绿化水平。绿化人员坚持经常对小区的草坪进行杂草清除、打药、施工等工作。由于小区环艺公园草质不是很好，绿化人员将主要精力投入到拔草上，每月对草坪进行修剪，确保草坪整洁美观无明显杂草，重点对中心广场的8颗景观树进行松土浇水养护，根据季节、气候的变化适时对草坪进行浇水，对花草树木定期培土、施肥、除杂草、修枝、补苗、浇水和病虫害防治，保证区内的绿化养护质量。树木修剪期，安排专业人员对树木进行了修剪、造型，目前树木长势良好。对一期二阶段绿化，因在施工方养护期内，我处对业主提出的绿化方面问题及时向工程部反映，或直接向绿化公司负责人反映，及时处理业主提出的问题。我处近期准备再次清除杂草，将杂草消灭在萌芽时期;对树木进行刷白、防冻处理。
(二)保持小区卫生整洁。每天我处有保洁管理员对小区的保洁质量进行督促，对发现的问题及时处理，以保证小区的环境卫生。坚持每天按照保洁操作程序检查保洁人员工作的具体落实情况，发现问题及时整改。每星期对三泉(叠泉、涌泉、喷泉)进行清洗和维护，对4栋样板房和85栋别墅的蜘蛛网每月清扫，各个岛屿安排一名保洁人员进行保洁，主要负责岛屿的路面卫生、草坪上的杂物、树上的蜘蛛网、别墅内的清洁、公寓楼走道的清扫，对内河和沿河的飘浮物由专人每天进行清除，生活垃圾由专人负责清运到区外大集城管指定的存放点，装修垃圾实行袋装存放在指定的位置由专车进行清运。针对小区的蚊虫较多，每隔一星期对小区内各部门及生活场所进行进行打药除虫，针对冬季售楼部和小区沿湖别墅大量爬虫栖落在屋沿下，组织保洁班将重点工作放在打药除虫上，并派专人负责。区内的道路、休闲椅、指示牌、儿童游乐场、岛门等每天进行清扫、擦拭。
物业经理年终总结13
总结如下：
一、今年，为了配合我们集团的房地产开发，从集团战略需要出发，物业公司调整了工作思路，奉行“先品牌，后规模”的思路，把工作重心放在集团开发提高物业服务品质，集中优势资源确保为集团开发的精品楼盘提供配套的精品物业管理，为此公司进行一系列调整，重心抓了以下几方面工作：
(一)完善各项规章制度，建立健全内部管理机制，进一步深化企业管理体制改革。
为此我们建立健全了一系列适应公司自身发展需要和市场竞争需求的规章制度，如《各岗位作业标准及规范》、《各岗位考核细则》等，为公司发展规划和可持续化奠定了基础。
同时，我们也清醒的认识到制度建设关键在于落实。因此，我公司不断加大检查和执行力度，发现问题不回避，及时纠正，确保各项工作有计划、有依据、有落实地稳步展开。
(二)加强企业文化建设，构建环境整洁，管理有序的和谐小区，打造安居物业品牌。
(三)积极拓展物业公司业务
从目前物业公司所管理的规模讲，还不能维持物业公司的正常运行，现处于亏损状态。目前物业公司只有勒紧裤带，节衣缩食。
(四)加强员工队伍建设和人力资源储备，构建团结共进团队。在员工队伍建设方面，公司一方面严格管理，对年龄偏大进行裁员以及不能胜任本职工作的人员坚决进行撤换;另一方面，开展人性化管理，合理进行岗位调整。我们通过人力资源部持有效沟通，为公司储备人力资源，安排员工参加各种培训，提高公司工作人员的业务能力和综合素质。
我公司重视团队建设，让员工感受到集团大家庭的温暖。另一方面，让员工认识团队价值，将自身利益和发展与公司兴衰相关联。促使全体员工形成一支富有战斗力的和谐共进团队，以满足公司不断变革创新和成长发展的需要。
(五)强化安全意识，始终把安全作为一切工作的根本。确保服务业主(住户)的人身财产安全是物业管理的基本要求，也是至关重要的工作内容。一方面注重提高全体员工的安全服务知识和安全防范技能;另一方面，联系辖区派出所、社区宣传、指导，并建立联保机制，确保为小区创造安定的居住生活环境。
(六)本接房情况：总接房-x套，其中业主已接房-x套;未接-x套;二、存在的问题及难点
(一)我公司目前管理规模不断扩展，以集团售房为出发点，致于物业公司处于亏损状态，如何把握物业服务水平和减少亏损平衡点，仍需不断摸索和调整。
(二)我公司各项管理与考评制度有待于实践中不断改进，企业文化与社区文化建设处于起步阶段，缺乏经验，仍需要探索和总结经验。
(三)物业管理员工队伍变动相对频繁，他们对新环境不能及时适应，沟通协调不足;另一方面大多没有接受比较专业的物业管理技能培训，工作能力欠缺，导致工作效率较低。
(四)天然气安装工程进度比较慢。
三、工作计划与思路
物业公司在完成中心工作任务基础上，要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平;加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才，加强人才队伍建设。领导正确领导下，全体员工努力拼搏得成果。跟上年相比，我们在企业规范建设，基础管理等方面取得了一定成效。但是我们仍然存在很多问题和不足;安居物业品牌品质与集团地产的精品要求还有差距，基础工作仍然不够规范、扎实，管理执行力与目标要求的差距较大，人才队伍建设也不能满足发展要求，这些都是公司发展面临急待解决的问题，也是公司今年的重点改进工作。
领导和大力支持下，我公司围绕“依托、开拓发展、做大做强”的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，在强调“服务上层次、管理上台阶”的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。截至12月底，我公司共实现收入万，总体实现收支平衡并略有盈余，基本走上了自主经营的发展轨道。现将我公司20xx年主要工作总结如下：
一、全力配合我们集团地产开发，小区管理品质不断提升
今年，为了配合我们集团的物业发展，公司调整了发展战略，奉行“先品牌、后规模”、“把工作重心放在改进集团开发物业的服务品质”的思路，适度放慢对外拓展速度，集中优势资源确保为集团开发的精品楼盘提供配套的精品物业管理。为此，公司进行了一系列的调整：首先强化了领导分工，由总经理直接分管、各副总协助参与集团开发物业的管理服务工作，并专门设立了集团开发物业周工作例会制度，缩短发现问题和解决问题的周期;优化人力资源配置，调换部分管理处负责人;收支实行“取之于集团物业，用之于集团物业”的政策，作为整体不提利润要求。同时，重点抓好以下几方面工作：
第一，抓好制度建设。制定“封闭式管理规范标准”，以集团开发物业小区为试点，并向各全委小区全面推广封闭式管理;加强对各小区的安全评估，对小区内易攀爬部位实施安全防范，采取各项防攀爬措施;实行管理处主任—安全主管—分队长的安全管理组织架构，安全总监—安全管理部—安全主管垂直领导，通过测评考核确定安全主管人选34人;通过理论考核和现场实操，从114名保安骨干中确定分队长人选76人;根据工作岗位的变化，合理调整，分流保安骨干18人，为安全管理工作迈上新台阶打下了坚实的基矗
第二，调整保安培训重点，强调保安的敬业精神和纪律性，以及对值班时各类事件的处理规范，特别是外来人员车辆管理及各种异常情况的处理办法。全年保安培训时间达126小时/人。
第三，加强对保安工作和生活的关心。对保安工资实行了大幅度的调整，解决了保安的社会保险问题，平均增幅达200元/人·月;同时投入20余万元资金，完善保安宿舍物品的配置工作;开设公司职工食堂，解决队员的吃饭问题;配置了报纸、期刊、物业报、保安园地等报刊杂志，极大地丰富了保安员的业余生活。
第四、严肃纪律和检查处罚。坚决执行请销假制度，防止私自外出;实行严格的查岗查哨和晚点名制度;加大检查督导的力度，查处睡岗26人，脱岗13人，其它违纪31人;增大处罚力度，受处罚70人次。
今年，公司全面强化“以业主为中心”的服务意识，率先在深圳业内提出并推行“724”服务模式，力求限度地满足业户需求;推出入户维修免费服务，集团开发物业全年上门维修4107次，得到业主的好评，大大提高了业主对小区服务的满意程度。公司全年组织了15次有关职业技能和行为规范培训，共28项内容，培训课时达56小时/人。据集团公司三季度对开发物业进行的调查，业主对我们维修服务的满意程度达到了100。
在销售配合方面，筹备成立上海分公司和深圳管理部，克服非典困难及异地资源短缺问题，全力投入深圳湾、北京小镇和国际花园、上海春晓和等项目的前期介入和销售配合工作，全面展示物业管理良好形象，满足集团地产销售配合工作的需要。
今年，针对北京小镇存在的问题，公司先后从深圳总部抽调2名工程师、2名客服主管、15名维修人员及2名客服人员充实到管理处，给予人力资源的支持。同时派出客服人员参与和组建应急维修队，在地产客服中心统一调度下统一工作，全力参与地产维修整改工作，使小区工作各项管理步入正轨。海景方面，积极配合地产公司做好业户走访工作，“黄牌”数量从高峰时期的130户270块，减少到目前的2块(字朝里放置于阳台内)，限度地降低了在社会上形成的负面影响，减弱和抑制了对翠堤湾的销售工作产生的不良影响，有力地配合了地产公司的品牌策划和销售工作。翠堤湾方面，面对销售、入伙、装修、业主生活同时并存的环境条件，公司全力以赴提供一流的销售现场管理、入伙前与业主的主动沟通及规范的入伙手续办理、服务导向的装修管理，尤其是超前做好复杂环境下的封闭式管理和快速反应的维修服务，使已入伙业主的生活成为潜在客户看得见、摸得着、信得过的促销样板，使得翠堤湾在5月份便基本完成了全年的销售任务。
今年以来，嘉园、等6个小区先后成立了业主业委会，花园业委会完成改眩金海湾、花园、翠园等9个管理处完成了物业管理合同的续签工作。海景顺利通过安全文明小区的复检工作;新城小区通过市级安全文明标兵小区的考评;彩世界通过深圳市物业管理示范小区考评;嘉多利花园通过广东省物业管理示范小区考评;公司通过质量体系认证复审，同时被沙头办评为环卫工作标兵单位。太阳新城、嘉多利花园两个小区清洁工作实施外包;碧华庭居、翠园消防系统进行了外包。金海湾花园电梯签订了外包协议。为公司相关外包工作进行了有的尝试。
二、品牌宣传效应显现
今年，为配合公司市场营销工作，公司切实加大了品牌宣传。根据“管理项目树品牌，顾问项目创效益”的思路，以开发商、中介公司和物业管理同行为重点宣传对象，一方面打造塑造精品小区，通过让客户参观小区以及接受业务培训等方式，亲身感受物业的管理，达到业务拓展的目的，仅金海湾花园，全年共接待公司、地产、集团、置业的参观超过一百批次，参观人数近千人次，同时接待了来自西安、桂林、洛阳、南京、石堰等全国各地顾问单位物业公司人员的实习。另一方面，我们以报纸、广告、参展等多种形式，全方位进行品牌宣传。
20xx年公司共出版《物业管理》报12期，平均发行数量为11000份/期，发行范围遍及27个省市。公司内外部网站在今年也进行了改版，全年共上传各类文章616篇，在报道公司重大新闻和重要信息、展现公司业务规模和市场拓展步伐、宣传公司业务类型和服务特色、反映员工思想动态和改进建议等方面发挥了积极的作用。《物业管理信息》也于今年下半年面世，以每10天为一期的频度对外免费推出，目前阅读人次节节升高，反应热烈，要求订阅的与日俱增，公司的品牌得到进一步的推广。在11月底举行的住交会期间，我们接待了来自全国28个城市的43批客户，为明年市场拓展打下了坚实的基矗
三、市场拓展频创佳绩
20xx年，在抓好集团开发物业管理品质提升的同时，我们还按照集团领导的要求，丰富公司的物业管理类型，延伸产品线。自去年实现写字楼顾问管理市场突破后，今年再接再厉，取得了写字楼(万基大厦)、酒店式公寓(白领公寓)、学生类公寓(重庆学府大道69号)以及中心区豪宅(熙园)等业务的拓展，尤其是万基大厦与白领公寓的接管，实现了该业务市场零的突破，标志着公司产品结构开始进入真正意义上的调整。
今年，公司以品牌求发展，将精力投入到中高档市场的开拓上，注重项目的投入产出，理性选择合作伙伴，全年新签22个项目，其中：全委项目6个，顾问项目16个。新拓展项目的管理面积243万平方米，其中：全委项目64.2万平方米，顾问项目8.8万平方米。目前，公司共接管项目118个。其中：全委项目34个、顾问项目84个;管理总面积1648.6万平方米，其中：全委项目389.4万平方米，顾问项目1259.2万平方米。
至此，公司管理项目已发展到全国31个城市，其中今年新拓展城市8个，分别为洛阳、厦门、佛山、宜兴、烟台、潍坊、海口、镇江。
四、管理工作改进明显
进一步强化清单式管理，推行月度工作计划考核网上填报和考核，网上工作日记填报、顾问项目管理信息填报等，规范提升了管理的力度和效率。
完善顾问运作工作指引，强化前方项目经理，后方专家顾问团的运作，保障并进一步提升项目管理品质。
狠抓制度执行落实，通过月度工作计划和考核、工作日记、着装、劳动纪律等的检查，确保公司各项制度得以执行。
分公司基础管理工作的强化及区域运作模式的总结。
物业经理年终总结14
20xx年，在和直接领导和大力支持下，我公司围绕“依托、开拓发展、做大做强”的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，在强调“服务上层次、管理上台阶”的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。截至12月底，我公司共实现收入万，总体实现收支平衡并略有盈余，基本走上了自主经营的发展轨道。现将我公司20xx年主要工作总结如下：
（一）以物业管理和工程维修为重点，全力完成和交办的各项中心工作任务
在物业管理方面，我公司顺利完成了各小区及办公大楼的物业管理工作，此外，受委托，我公司负责了临时停车场经营管理工作，取得了良好的社会效益，圆满完成上级交付的任务。在物业工程维修方面，我公司完成了装修工程9项，各小区房屋维修共387套，其他各小区零星维修改造工程13项，进一步改善了办公大楼的办公环境和各小区的生活居住环境，确保各项工作的顺利推进。统计数据表明，我公司共投入工程维修费用679.49万元，是去年的两倍多。
（二）完善各项规章制度，建立健全内部管理机制，进一步深化企业管理体制改革
20xx年是我司转变业务职能和下属公司合并重组的关键年，我公司敢于迎接挑战，主动把握机遇，在加强物业管理和内部管理上做文章，按照现代企业制度的标准和要求深化管理体制改革。我们经过对目前形式的认真分析和准确定位，转变以前仅对安置小区做好日常维护管理的单一工作模式和发展思路，把扩大服务范围、提高物业管理水平、参与市场竞争，主动开拓城市公共物业管理市场作为今后可持续性发展道路。
为此，我们建立健全了一系列适应公司自身发展需要和市场竞争需求的规章制度，如《物品采购暂行规定》、《废旧物资管理规定》、《加班制度》、《维修工程监管工作规定》、《小区管理目标责任考核表》（包括办公内务、安全防范、车辆管理、机电设备、绿化卫生、住户投诉、装修维修等方面）、《物业管理有偿服务规定》等，为公司发展的规范化和可持续化奠定了基础。
同时，本着开源节流、多劳多得、提高小区管理服务水平的原则，在我公司管理的各小区内建立并推行了经营目标责任制和管理目标责任制，对小区进行经济指标与服务指标的考评。实践证明，该项制度不但减少了业务成本，增加了公司的经营收入（见下表1），而且激发了服务中心全体员工的积极性，提高了他们的工作能力和效率，进一步明确了小区服务中的责、权、利，保证小区物业管理的良性、高效运作。此外，我公司还统一规范了各小区服务人员的服饰，加强礼仪培训，公司的对外形象焕然一新；推行了保安人员星级考核制度，为建立更优秀、精干的保安队伍奠定了基础。
表1：主要安置小区收益对比表单位：万元
对比
小区20xx年收入20xx年收入同比增长比
xx小区
xx小区
xx小区%
xx小区
xx小区
同时，我们清醒的认识到制度建设的关键在于落实，因此，我公司不断加大检查和执行力度，发现问题不回避，及时纠正，确保各项工作有计划、有依据、有落实地稳步展开。
（三）加强企业文化建设，构建环境整洁、管理有序的和谐小区，打造悦华物业品牌
为加强企业本部和服务社区的文化建设，创建了公司网页，为住户与公司更好的交流提供了便捷的互动平台；不断丰富公司季刊内容，已尝试在小区内向住户派发，加强公司的品牌宣传，使住户能更好的了解我公司的各项业务，增加了他们的认同度和信赖度。
结合各小区的实际情况，举办了各种类型的社区文化活动，累计投入6.5万活动资金，与去年同比增长了333.33%，增强了与住户互动和沟通，其中较为大型的活动是花园“x大赛”及xx小区运动会，取得圆满成功，在住户中引起了强烈反响，得到了他们的大力支持。此外，我公司还投入大量人力、物力在花园重新装修了文化娱乐活动中心并投入使用，为小区居民提供了良好的休闲娱乐环境，为构建和谐小区创造了条件。
（四）参与市场竞争，积极拓展公司业务
我公司于接手大楼的后勤工作，经过几个月的努力，对饭堂部分设备设施进行了维修，完善了各岗位分工，做好设备设施的维修及办的保洁工作，并全面开展了对大楼机电设备的保养工作，为良好的工作环境和后勤服务提供了有力保障。
我公司把通过ISO质量认证的审核作为奋斗目标，通过多种形式做好品牌宣传，以停车场项目为契机，进一步向外界展示了公司的形象。我公司承接停车场经营管理工作，投入大量人力物力，并加强了基础设施的投入。期间，停车场累计停放约30000车次，总收入约xx万元。由于我公司管理工作到位，车场管理井然有序，既无堵车现象发生，没有发生任何事故和投诉事件，同时也取得了良好的社会效益，圆满完成上级交付的任务，为今后拓展公司业务，打造公共物业管理品牌积累了宝贵的经验。
（五）加强员工队伍建设和人力资源储备，构建团结共进团队
在员工队伍建设方面，公司一方面严格管理，对不能胜任本职工作的人员坚决进行撤换；另一方面，开展人性化管理，合理进行岗位调整，营造良好的工作氛围。我们通过与x学院共同建立校企合作关系，建立“x学院实习基地”，为公司进一步发展储备了人力资源；安排员工参加多种培训，提高公司工作人员的业务能力和综合素质。
我公司重视团队建设，一方面通过各种活动让员工感受到大家庭的温暖，例如，中秋节组织远离家乡的员工聚餐，并举行文体活动；另一方面，让员工认识团队价值，将自身利益和发展与公司的兴衰相关联，促使全体员工形成一支富有战斗力的和谐共进团队，以满足公司不断变革创新和成长发展的需要。
（六）强化安全意识，建立安全责任关联制度，始终把安全生产作为一切工作的根本
确保服务社区住户的人身和财产安全是物业管理工作的基本要求，也是至关重要的工作内容。为此，公司一方面非常注重提高全体员工的安全服务知识和安全防范技能，对全体员工进行经常性的安全生产教育，并适时举办安全生产知识培训和防火安全练兵活动；另一方面，建立安全责任关联制度，将安全生产与相关责任人的收入和责任担保挂钩，明确一旦出现安全事故，相关责任人应承担的安全责任和经济责任，确保为小区创建安定的居住生活环境。20xx年，我公司管理的各小区没有发生一起因公司职工渎职引发的安全生产事故。
物业经理年终总结15
一、发挥优势管理，抓基层建设，责任第一，安全第一。
1、优质服务、赢得信赖。
公司通过强化管理准则，加强保安部人员管理，严格按照保安员职责要求，强化管理准则，加强现场督促和质量检查，定期培训安全工作条例及消防器材使用知识，规范要求保安部人员的礼节礼貌、着装、卫生等，同时中夜班不间断巡逻物业内重点部位及业主的车辆安全，通过方方面面的努力，逐步完善安全岗位的窗口形象，不断提高自身的优质服务水准，得到了各物业业主和公司员工的好评，赢得了业主的信赖，协助公司出x完成的多次接待工作，保安部获得业主和公司员工优质服务的赞誉。
2、预防为主、重点布控，措施到位，消除隐患。
在公司领导的关心指导下，通过制定各项安全方案等项消防预案，贯彻落实防火、防盗等措施，全年未发生一件意外安全事故。安全部安排干部员工勤于巡查、严密防控，在相关部门的配合下，实行群防、群检、群治，以确保各小区万无一失。针对特别区域实行重点x。
3、完善设施、有备无患
通过公司领导亲临现场指导，安保部将各小区消防预案、设备设施、消防器材检查维护等各项工作，进行了不断的完善。制定各小区消防设施设备维修保养计划，使各小区消防设施设备不但做到正常运行而且延长使用年限。保障线路畅通、正常使用，对各小区内应急疏散灯、期安全出口进行补装和更换。同时对消防器材实行分区管理、检查、维护并落实到人。按照公司要求，组织各小区员工进行消防演习，消防演习的成功演练，得到了相关部门及公司员工的好评。
二、严格管理、提升品质，改变观念、创新管理，
1、按照项目年初制定的安全培训计划，保安部参照行业规范对保安员进行专题培训，重点讲解管理素质、服务意识、礼貌待客、x技能、消防知识、突发事件分析等，通过讲解、点评、交流使保安员在思想认识和日常工作中皆有不同程度的感悟与提升。
2、安全管理部按照各月计划对保安员进行岗位培训，对保安一线岗位做好培训工作。通过培训提高了保安员整体思想素质，服务态度和业务技能。
3、思想工作是一切工作的生命线，针对保安部的实际情况，引导保安员与时俱进、提升素质、转变观念。保安部教育安保人员要有紧迫感、应具有上进心、培养精气神、物业的管理服务不是高科技，没有什么深奥的学问。关键在人的主观能动x和责任心，是对公司的忠诚度和敬业精神、是对管理与服务内涵的真谛的理解及运用。保安部通过树立优秀标兵，激发大家积极进取，在完成项目给的管理工作和服务工作的过程中体现自身价值，并感受人生乐趣。
三、车辆及进出人员的管理。
1、严格按照车辆进出管理规定执行，控制小区内的车辆，保x别墅区内环境，保x井然有序、道路畅通。
2、加强保安员的手势、语言方面的培训工作。
3、为保护业主车辆的安全，对外来进出车辆实施登记制度，对带出的大件物品按照出入登记制度，严格规范，要求必须有物业办开具出的门x，查验后方可放行，在严格细致的工作下，全年未发生盗车、丢车事件。
4、严格执行外来人员及施工人员登记制度，及时办理出入x件，对留守工地人员严格按照安全工作条例要求，做好人员的登记检查，发现问题及时处理解决。
总结过去、展望未来，整改不足之处并制定个人新一年的提升服务目标，以利于来年在保安部各项工作更好的全面展开。以下几项工作是本人在新的一年的工作重点：
1、服从领导的领导和指挥。我们将始终贯彻落实“安全第一、预防为主”的方针，在各项预案具体实施还不尽完美的情况下，保安部将继续跟进落实。
2、骨干人员文化修养、x知识和管理能力、个人素质等参差不齐，有优有劣，物业保安部项目制定的管理规范尚未全部落实，保安部将针对问题加强教育培训。
3、服务质量的提高：保安部各个岗位保安员的服务质量，保安部将强化管理达到白天与夜晚、平时与周末、领导在与不在的一个样的服务标准。通过巡查对区域监管，防盗、防破坏成绩显着，协助各职能部门工作，配合管理处完成了日常的后勤保障任务。为保障岗位制度落实明确了岗位责任制，制定了保安员服务质量考核办法，来保障制度落实。
4、反复出现的问题：有个别岗位保安员仪容仪表不整齐，礼节礼貌不主动，服务不周到，处理问题应变不灵活，这些问题严重影响了整体服务质量，在明年的工作中，我们将下大力气x抓落实，力争有明显提升，收到好的效果。
时间转瞬即逝，转眼我在xxx工作已经快半年了。在这半年的时间里有xx、有快乐、有欢笑、有泪水……。开始的时候我是在二期巡逻，大概有半个月的时间，后来由于人手的不足我被调到南门协助xxx担任门岗的工作。
每个星期两次的训练和培训让我能更好的熟悉业务和完成工作，锻炼的身体的同时也让我能够正好的融入工作。其中学到了消防的基本知识及火灾发生时的应对措施、指挥车辆的手势等等。
在xxx和领导的帮助下，能较好的完成自己的本职工作。在车辆把控、人员把控方面自认为还是比较出x的。其中一次4幢2单元201的一个装修工强行把电瓶车开进园区后，没有惧怕业主的恐吓以及装修工的胡搅蛮缠，让他把车推出去并登记。当然也有美中不足的地方，比如语气强硬，解释不到位等等。这些都是需要改进的地方。近半年来电瓶丢失也成为了我头痛的问题，为此领导们也做了大量的工作，比如：发放非机动车出入x、进出电瓶实行贴票管理，最近又在改造自行车库，方便业主的电瓶车充电，也方便了我们维护员的统一管理。此方面的工作还是有明显的成果的，从开始的一天丢几个电瓶到几天丢一个电瓶到几个月丢一个电瓶再到现在的基本不丢电瓶。都是大家共同努力的结果。
前几天的会议上丁总还指出我们工作的不足之处，那就是缺少提醒与告知方面的服务。如果我们在业主出门的时候说一句：路上注意安全，您慢走；在天气不好的时候说一句：快下雨了，请您注意外面晾晒的物品；在业主回到家的时候说一句：请把车辆锁好，以免物品丢失。。。。我相信业主肯定十分开心，感觉到只要进了我们都市枫林的大门，那么他的安全将得到十分彻底的保障。这一点将是我下一年重点的改进之处，同样的车辆、人员方面的管理我正在向李刘柱以及班长学习，争取做的更好。
回顾过去一年的工作，虽然取得了不少的成绩，但我仍感自己有不少不足之处：
1、只是满足自身任务的完成，工作开拓不够大胆等；
2、业务素质提高不够快速，对新业务知识仍然学习得不够多，不够透彻；
3、本人工作与其他同事相比还有差距，服务意识不强。
在以后的工作中，请大家给予我监督与建议，我将努力改进自己的不足，争取获得更好的成绩。
以上是我个人20xx工作总结，俗话说：点点滴滴，造就不凡，在以后的工作中，不管工作是枯燥的还是多x多姿的，我都要不断积累经验，与各位同事一起共同努力，勤奋的工作，刻苦的学习，努力提高文化素质和各种工作技能，为了公司的发展做出最大的贡献。
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