上饶市三江片区D-d-4地块用地性质及指标调整可行性论证112

第一篇：上饶市三江片区D-d-4地块用地性质及指标调整可行性论证112

三江片区D-d-4地块用地性质及指标调整可行性论证报告

三江片区D-d-4地块用地性质及指标

调整可行性论证报告

项目名称：三江片区D-d-4地块用地性质及指标调整可行性论证报告控规名称：《上饶市三江片区控制性详细规划》调整范围：上饶市三江片区D-d-4地块编制单位：上饶市城乡规划建筑设计院资质证书编号：【赣】城规编第（082007）资质证书等级：乙级

项目负责人：刘志生工程师编制成员：余瑞鹏刘宜分

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一、项目解读

二、地块用地性质及指标调整背景

三、上饶市信州区中学选址分析

四、开发容量推算

五、可行性分析

六、研究结论

七、调整图则

八、规划实施建议

九、意向性方案附件

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一、项目解读

（一）规划调整地块项目简介

2004年11月，上饶市城市规划局根据上饶市建设项目审批会第七号会议纪要，同意办理了信州理工学校选址意见书，用地面积为64035.2平方米。上饶市信州理工学校（即三江片区D-d-4地块部分用地）由于招生困难，学校一直没有投入运营，用地长期闲置，校区于2009年被信州区政府回购，2011年5月上饶市人民政府将该地块划拨予上饶市信州区教育体育局使用，土地性质为教育用地，规划为上饶市信州中学建设用地，由于各种因素，校区一直未能开展建设，自2012年底起一直用于扶持、发展信息服务产业，租与上饶市信州区信息服务业产业园使用。

根据2013年4月25日上饶市信州区人民政府区长办公会议记录摘要，会议原则同意将回购的原信州理工学校用于建设信息服务产业园。根据2014年7月30日上饶中心城市建设项目规划审批会会议纪要，会议原则同意信州中学（原信州理工学校）地块调整为信息服务业产业园用地，对中学重新选址合理布局。

考虑原控规对土地利用的整体性，将原信州理工学校用地及其与陵园路之间的用地进行整合，即D-d-4地块，对该地块用地性质及指标调整进行可行性论证。

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（二）地块区位与范围

该地块位于上饶师范学院西侧，志敏大道南侧。在《上饶市三江片区控制性详细规划》中，该地块规划为高等学校建设用地。其东面为明阳大学公馆小区及特殊教育学校，其西面主要是住宅用地，其南面为公共绿地与上饶集中营隔着一条水系而望，其北面主要是大学春城小区。该地块规划范围东接其他教育机构建设用地，南、西至陵园路（规划30米），北至志敏大道，占地面积87316.45平方米约为131亩。详见图1-1。

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（三）周边及自身发展条件

目前该地块租与上饶市信州区信息服务业产业园使用，毗邻“上饶大学城”。从区位上来看，“上饶大学城”与上饶市信州区信息服务业产业园都处于志敏大道城市发展轴，“上饶大学城”以其高效富有活力的教育科研产业迅速发展，上饶市信州区信息服务业产业园是全省第一个专业化的信息服务产业园、全省第二家省级电子商务示范基地。园区在信州区委，区政府的扶持下，目前引进50余家信息服务类企业，园区分别与中国网库集团、上饶移动彩云联盟合作共同打造“上饶电商谷”和“上饶慧谷”。园区发展势头迅猛，预计“上饶电商谷”、“上饶慧谷”、和“淘宝广场”建成之后，年产值将达到50亿元，园区将成为省内领先的信息服务业类企业聚集区，园区的发展为该区块的居住人口提供就业机会，同样，丰富的就业机会为该区域的住宅建设提供了发展空间。“上饶大学城”提升了周边地区的城市活力，同时也为园区提供了知识储备与技术保障。以“产、学、研”一体化为主要发展思想。北面居住用地与南面公共绿地为三江片区提供高质量的人居游玩休憩环境，协同“商、住、游”同步发展，建设和谐三江片区。总体来看，该地块周边及自身条件优势明显。

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（四）区域交通条件

规划地块毗邻城市主干道志敏大道，并在其附近设有公交车站点，这将为本区块的发展提供良好的机遇，陵园路的建成为规划地块提供更多交通便利条件和疏导交通空间。目前，上饶大桥、丰溪大桥等相继建成，开辟了主城区与三江片区的快速联系通道。主干路上饶大道、志敏大道已经建成，为三江片区的内外部沟通联系建立了主构架。三江片区路网结构已经显现，大部分路网已经建成。优越的区域交通为该区块创造了良好的发展条件。详见图1-2。

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（五）开发建设综合优势

随着上饶市推进三江片区城市建设的步伐，周边利用条件将逐渐转优。得天独厚的地理位置条件，经过合理的规划布局，有利于营造良好的办公及商业氛围。同时现状用地地势平坦，有利于减少工程建设的土方量。

（六）现状解读

地块现状地形地貌较简单，地势平坦。该地块建设情况主要为上饶市信州理工学校建成部分，西部赣东机动车驾驶员培训学校，中华之星幼儿园建设部分及少量居民建房。规划范围内现状建设量不大，土地开发拆迁成本不高，有利于土地出让和开发。详见图1-3。

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二、地块用地性质及指标调整背景

（一）《上饶市三江片区控制性详细规划》

根据三江片区为综合性城市新区的性质，其功能定位将具有多样性的特点。首先，三江片区与现状城区跨江发展，交通条件需要三江片区功能具备一定的完整性和独立性，避免大量交通在信江两岸之间跨越；其次，在调整现状三江片区西侧工业基地由上饶市经济开发区管理后，因多方面的原因仍有部分企业未搬迁，因此三江片区在现状工业基地基础上宜适度发展服务产业用地，满足三江片区经济发展、就业和交通等需求。

三江片区山水（江、河、湖）的良好环境造就了目前大红鹰优质楼盘在三江的建设，城市总体规划中提出的把上饶市建设成为宜居城市，三江片区的独特的自然环境为发展居住提供了良好的条件，应充分发展滨江、滨河、滨湖类型的滨水住宅和山景住宅，适度控制在本区的经济适用房建设，充分发挥景观地带用地的经济效益和环境效益。

根据城市总体规划三江片城市中心区（市级中心）由市级公共服务主中心和与老城中心并联，与三江片区北岸隔江相对，形成“三心并一心”的“丫”字型空间形态。

三江片沿江地带作为城市中心区的一部分，其功能应与主中心和老城中心功能错位发展，充分突出环

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境优势和后发优势，展现上饶二十一世纪未来现代化、生态化的特色。

首先，总规中提出发展三江口商业中心区和“赣浙闽皖”四省交界区域中心城市的现代化商务中心，使其具有强大的商务功能，三江片沿江地带宜发展以办公为主的商务中心，结合现状上饶会议中心，可适度发展会展业，现状商业中高档次设施不足，精品意识不足，三江片区宜发展以品牌为主的精品商业设施；随着人民生活水平的提高和休息时间的增加，休闲商业诸如咖啡吧、茶吧等结合环境的设施已成为商业设施的重要组成部分，三江片区环境优越，宜积极发展，同时结合良好的自然环境，城郊宜发展旅游度假或休闲旅游产业；教育科技是三江片区重要的特色功能区，也是三江未来文化发展的支撑。教育服务设施社会化的一个重要的发展趋势，宜结合三江片区中心设置教育科研社会化服务中心；上饶集中营已编制详细规划，形成红色旅游为主题的主题公园。

根据上述分析，上饶市三江片区发展主要功能为商务（金融）、商业（精品、超市）、休闲商业、旅游度假商业、教育科研、行政办公（信州区）、会展、文化娱乐、主题旅游公园、房地产（滨江、滨河、滨湖、山地房产）及教育科研。D-d-4地块即拟规划调整地块正是在这样的背景下规划实施的。

（二）地块实施评估

上饶市信州理工学校部分建成后，由于招生困难，校区一直未能投入运营，于

2009年被信州区政府

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回购，2011年5月上饶市人民政府将该地块划拨予上饶市信州区教育体育局，规划为上饶市信州中学建设用地，由于各种因素，信州中学也一直未能开展建设，从2012年底起一直用于扶持、发展信息服务产业，租与上饶市信州区信息服务业产业园使用。

拟调整地块在原控规中用于扶持教育事业，本意提升上饶市人才的竞争力，由于生源少，师资力量缺少，经营管理能力不足等因素的影响，校区一直未能投入运营。从经济层面看，浪费了政府和社会资源；从土地利用上看，对城市建设用地的闲置，增加城市土地供应压力，不利于城市土地集约化使用，同时，一定程度制约着上饶市信息服务业产业园的发展。

（三）地块性质及指标调整的必要性

1.提升信息产业园产业的需求

随着上饶市三江片区的快速发展，土地资源日趋匮乏。如何最大限度合理的开发利用土地资源，是符合控规中提出的弹性原则，即弹性是控制性详细规划的重要因素，也是规划水平高低的划分标准。结合规划目标，合理安排用地布局。根据不同需要，合理确定基本单元用地面积，并在此基础上满足不同使用需求，提供灵活可变的地块使用组合。

目前，该地块租与上饶市信州区信息产业园使用，地块用地性质为教育用地，这极大的限制了信息产

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业园建设规模扩大及产业规模化发展。这一矛盾造成信息产业园区产业处于发展瓶颈。随着产业园区企业进驻的增加，这一矛盾将日益凸显。该地块用地性质及指标的调整对提升产业园区产业十分有必要。2.信息服务业发展的需求

拟调整地块，为上饶市信州区信息服务业产业园租用地。随着上饶市信息服务业产业园区的快速发展，园区对土地的需求程度日渐明显。上饶市信州区为大力发展现代服务业，促进产业转型升级，对园区建设投入大量的财力物力，然而，园区商务办公功能仍不完善。对该地块进行合理调整开发利用，有利于完善上饶市信州区信息服务业产业园商务办公功能。

（四）规划地块调整的依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》（2007.10）

2、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）

3、《城市规划编制办法》

4、《建设用地容积率管理办法》

5、《城市居住区规划设计规范》（2002年版）

6、《江西省城乡规划条例》

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7、《江西省建设用地规划条件管理办法》

8、《江西省城市规划管理技术导则》（2014年版）

9、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005年版）

10、《城市道路规划设计规范》（GB50220—95）

11、《城市给水工程规划规范》（GB50282—98）

12、《工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）

13、《上饶市城市规划管理条例》

14、《上饶市城市总体规划2007-2020》

15、《上饶市三江片区控制性详细规划》

16、《上饶市三江片区（汪家园单元）控制性详细规划》

17、《上饶市空港新区发展规划》 18、2013年4月25日上饶市信州区人民政府区长办公会议记录摘要，2014年7月30日上饶中心城市建设项目规划审批会会议纪要

19、国家、省、市有关的法律、法规与建筑设计、建筑管理技术规定。

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三、上饶市信州区中学选址分析

（一）三江片区中学教育用地布局现状分析

目前三江片区居住用地建设量仅为三江片区总用地的7%，片区范围内的现状常住人口主要包括两个方面，即各村庄村民，计18431人，城市居民共15346人（含上饶师院），两项共计33777人。其中，村民人口的分布情况见村庄人口分布图。人口分布较为均匀。目前三江片区居住人口约为5万人，根据《城市居住区规划设计规范》，居住区人口为30000——50000人的规模必须设中学，参照《深圳市城市规划标准与准则（Szb2004）》，《江西省普通初级中学基本办学条件标准》和《江西省普通高级中学基本办学条件标准》，三江片区目前需要设置一所30班以上的初级中学。

然而，三江片区仅有上饶市第七中学一所中学，七中位于上饶市信州区茅家岭街道老南环路附近（三江汽车站附近），是隶属于信州区教育局的初级中学。学校占地面积9875㎡学校拥有比较完善的配套设施设备，拥有60个教学班，可容纳2700名学生。具体见图3-1。

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图

3-1 通过对三江片区现状人口调查及中学规模，服务人口，服务半径分析，可以看出，三江片区初级中学服务资源较为短缺，暂无高级中学资源，所以上饶市信州中学重新定位应该考虑规划建设为高级中学，重

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新选址应该着重考虑其规模及选址位置服务辐射范围的合理性。

（二）三江片区中学教育用地上位规划衔接

《上饶市城市总体规划（2007—2020）》第79条第（6）款关于城区中小学校的设置标准规定：每2万人口居民区域内设36个班的中学一所（面向属地农村招生的普通高中和面向外县招生的中等专业<职业>学校，可跨片区统筹安排建设）。

预计到2020年，上饶中心城区将有初中生4.32万人，高中和职业高中（含中专）学生数7.2万人。根据国家教育部的有关规定，高级中学和职业高中每班50人。

根据《上饶市城区学校网点布局规划》，至2020年，三江片区居住人口达到6万人，需要规划初中班级数72个，规划上饶市第七中学规模为36班的初级中学，上饶师院附中为36班的完中（目前已取消上饶师院附中项目的建设），上饶市信州中学为60班的中专，职业中学。（详见下图3-2）

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图3-2

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根据《上饶市三江片区（汪家园单元）控制性详细规划》，规划信州中学高级中学，占地规模为131亩，其区位即为本次论证的调整的地块，中学用地布局调整如下图3-3。

根据相关规范，三江片区至2020年，需要规划建设初级中学三处，总班级数量将不少于60班，总占地规模不少于135亩；至少配置一所不少于24班的高级中学，占地规模不少于70亩。

图3-3

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（三）信州中学选址建议

目前三江片区初中教育资源基本能够满足三江片区现状人口需求，但暂无高中教育资源，对高级中学服务设施的需要非常迫切，因此对三江片区中学布点进行重新调整布局，结合《上饶市三江片区（汪家园单元）控制性详细规划》和《上饶市城区学校网点布局规划》，及三江片区近期建设情况分析，本次论证对三江片区中学教育用地重新布局规划见下图3-4。

图3-4

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通过三江片区现状教育用地分析，上位规划中规划的中学教育用地部分已做调整，信州中学必须重新定位及选址，结合本次论证中学教育网点重新进行布局规划，信州中学定位为服务三江片区的高级中学。

通过对实际状况及两大上位规划分析。A地块位于江南大道与龙潭路交汇处西南侧区域，在原控规中用地性质为居住用地，占地规模80亩。目前地块范围内现状为厂房，近期建设规划，三江片区的工业将迁移到经济开发区，校区可以建设成26班寄宿制高中，可容纳1300名学生，有利于服务三江片区建成区域，促进三江片区人口集中，带动区域范围内经济文化发展，并且土地开发建设成本不高，拆迁实施难度不大，项目建设与各规划衔接紧密，近期可实施操作。而B、C地块虽服务覆盖范围较广，但规模难以达到三江片区高中建设规模，且现状存在大量建设房屋及其他设施，近期操作性不强；D地块偏离三江片区中心地带，不利于服务三江片区建成区域，也不利于带动三江片区经济文化发展。

通过分析，综合多方面因素考虑，本次论证方案，信州中学选址于A地块。通过调整后的三江片区中学教育用地规划布局具体情况见图3-5。

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图3-5

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（四）均衡配置资源，按期分步实施

参照《上饶市城区学校网点布局规划》，对方案实施建设进行计划。具体计划应当参考下面意见。

1、信州中学规划建设是校区建设的重要依据，所确定的学校设置标准、设定的学校位置、办学层次和规模、生均用地面积指标等不得随意更改。

2、市、区（县）教育行政主管部门要充分考虑教育资源的公平分配和均衡合理分布问题。

3、市、区（县）教育行政主管部门要依照城市建设进度，拟定实施规划建设的年度工作计划，分阶段、按步骤实施中学规划建设。特别是对近期要实施的项目，要尽快提出分年度的建设计划，由同级发改委报请本级人民政府同意，列入当年政府投资计划。

四、开发容量推算

（一）规划地块性质解读

拟规划调整地块在原控规中地块属性C61，即高等学校用地，2009年政府回购该地块，规划为上饶市信州中学建设用地，由于规划实施不理想，将地块调整为B29其他商务用地──等服务等的办公用地。将该地块调整为B29用地既符合信息产业园用地要求，又能补充三江片区商务办公

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功能。考虑到用地兼容部分商业，本次地块的相关调整参数参考商业及商务用地相关指标。

（二）拟规划调整地块开发容量推算

拟规划调整地块建筑高度控制根据导则第三章第三节建筑高度控制及机场净空高度限制的规定来确定，该地块沿志敏大道（红线55米）城市主干道退让15米，根据导则，沿城市道路两侧新建建筑物高度不宜超过规划道路红线宽度与建筑退让距离之和的1.5倍，得出地块内沿志敏大道建筑高度控制为105米；同理，地块内建筑物沿陵园路高度控制为63米；该地块处于上饶三清山机场侧净空锥形面高度控制区域内，根据机场周边建筑物高度限制要求对拟规划调整地块限制高度图纸进行测算，得出该地块南侧建筑允许高程为159.67米，北侧建筑物允许高程为174.67米，该地块地面平均高程为69.95，（机场净空限高详见附件）所得出该地块建筑物由南至北建筑限高为90米，北侧沿志敏大道建筑限高105米。同时考虑本区域天际线及志敏大道沿街面街景的需要，确定该地块建筑高度控制为80米。

根据《江西省城市规划管理技术导则》建筑容量控制指标表（见下表）及其他技术控制指标，地块用地面积大于50000平方米的商业综合体，建筑高度在50米以上的，建筑密度上限为32%，容积率上限为4.5，通过对该地块进行意向性方案设计（详见

九、意向性方案设计），得出地块合理的建筑容积率为2.6，建筑密度32%。

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参考导则第六章第二节城市绿地控制6.2.1的第四条工业、交通枢纽、仓储、商业中心绿地率不低于20%控制绿地率，取该地块绿地率控制参数不少于30%。通过上述分析论证确定该地块的开发容量指标内容如下。

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五、可行性分析

（一）技术可行性分析

（1）交通影响分析

a.交通流量影响分析

研究地块北侧为志敏大道，城市主干道，道路红线55米，西侧为陵园路，东侧目前预留了一条宽度为10米的运输通道，控规中规划为城市次干道，规划道路红线30米至规划道路建设时将沿南侧水系与东侧运输通道交汇。地块内车行主入口建议设置在北侧或西侧，依托城市主次干道的交通荷载能力，地块对内外交通的影响很小。

b.停车位影响分析

拟规划调整地块容积率调整到2.6，建筑面积达到227022平方米，根据《江西省城市规划管理技术导则》等相关规范，办公建筑每100平方米建筑面积至少配置一个停车位，考虑到地块内兼容商业等其他用地，按建筑面积110平方米建筑面积配置一个停车位，该地块至少配置2063个。参照居住项目地下建筑密度不宜大于80%，该地块按地下80%开发利用，可利用地下面积69853平方米，按35平方米/个设置停车位，可设置1995个，地上停车位数量按停车位总数量数量不超过10%配置，地上可配置221个，停车位

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总数达到2216个，因此停车位配置不受影响。（2）景观影响分析

城市景观界面与城市主要道路关系密切，从规划调整地块基地的区位看，基地位于志敏大道主干道与陵园路次干道交汇处，考虑到地块实施后对周边地块及城市主次干道景观有一定影响，应注意志敏大道景观界面的塑造，拟规划调整地块的实施将丰富美化沿路景观界面，提升城市形象。

本地块建筑限高调整到80米后，与大学公馆形成呼应，丰富城市天际线，天际线分析见下图。调整后的地块（不高于80米）与志敏大道（55米）及大学春城小区（不高于50米）形成的街道空间，D/H值为1到2之间，空间状态匀称和谐。

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（3）环境影响分析

规划调整地块实施后主要集中于商业办公设施，对环境的影响主要为运营中产生的污水和垃圾，不产生废气、噪声等污染，这些废物都能通过城市污水处理设施和垃圾处理设施集中处理，对周边环境影响较小。

（4）市政设施配套公共设施分析 a.给排水规划分析

参照《建筑给水排水设计规范》、《城市给水工程规划规范》、《城市排水工程规划规范》等规范，在《上饶市三江片区控制性详细规划》中，该地块规划为高等学校用地，按人均占地面积60平方米，可容纳1455人，按人均日用水量180L，该地块日水量为261.9M3，该地块调整为其他商务办公用地，建筑面积227022平米，按人均使用建筑面积50平方米，可服务4540人，按人均日用水量120L，调整后的地块日用水量为544.8M3。规划调整后的地块日用水量增加282.9M3，污水量计算取给水量系数0.9，该地块增加日排污水量254.6M3。拟规划调整地块市政供水管道为中高压力管，因此拟规划调整地块内用水量的增加对给水管网造成的影响不大；拟规划调整地块内的污水纳入污水处理厂统一处理，志敏大道污水管道管径在600mm以上，市政污水管网能够担负地块内的污水量增加压力。

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b.电力电信规划分析

按照控规电力规划，调整后地块内增加52389.2平方米的建筑量，根据《城市电力规划规范》对公共建筑用电负荷指标的要求，公共建筑负荷按90W/M2计，增加的电力负荷4715千瓦。在原规划地块西北面的D-b-17地块设置了汪家园变电站，变电站110KV,主变容2*31.5MVA。经过查变电站的容量能够满足调整后的要求。通信规划依托本区组织通信网络，本地块调整后的电信负荷增加不大，在原规划电信规划能够满足要求。

控规的配套设施规划具备较强的弹性，对于市政设施项目，更是以市政设施专项规划予以落实和细化。（5）效益分析

周边项目大学公馆正在建设中，大学春城建设完成，其他项目正在筹建和建设中，周边地块主要以居住教育为主，兼部分商业。综合来看，该项目用地性质及指标的调整，对周边其他业主或以实施项目将带来更多经济和社会效益；同时，对上饶市信州区信息服务业产业园规模和品质也有很大的促进作用。

一、使项目的可实施性加强，完善了本地块及周边的公共配套设施；

二、提升了地块品质，吸引周边人流，聚集人气，融合邻里关系；

三、丰富周边居民的日常生活，本地人民的认知感和安全感；

四、增加上饶大学生创业及就业的机会，促进当地经济的发展。

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（二）城市空间形态研究

a.周边自然条件

周地块地势平坦，用地规整。地块北面为大学春城小区，居住用地；西北面汪家园变电站已建成并在使用中；东面大学公馆，属于商住用地；区域基础设施完善。地块西北两侧分别为陵园路城市次干道及志敏大道城市主干道，片区交通便利。b.规划地块空间形态

容积率调整到2.6，建筑密度调整到32%,建筑限高调整为80米，建筑的拔高对片区内建筑品质形象提升，特别是西北部主次干道交汇处，可以形成小区域内标志性建筑，形成错落有致的城市空间形态。在落实容积率提高的过程中，其整体设计应满足原控规及相关规划的几点原则：

1保证建筑物与周边环境的协调性，建筑物的造型及材料的使用上要突出自然景观的特色，做到与环 ○境有机共生。

2保证建筑物空间的开敞性，为自然景观提供良好的视线走廊。

○3加强地块内的绿化建设，通过屋顶花园形式增加绿化覆盖率，力争片区环境最优化。

○4景观设计应从整体出发，处理好收放关系。

○

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（三）空间环境分析

地块内以建筑群形式建设，周边只有东面大学公馆的部分小高层对地块内建筑采光通风有一定影响，建议地块东部采取设计多层及开放空间为主。地块内部容积率与建筑密度基本不影响地块内建筑满足《江西省城市规划管理技术导则》关于建筑通风采光的要求。同时，地块西、北、南面都有城市道路与周边地块相隔，地块内建筑对周边地块的采光通风影响不大。

六、研究结论

为满足适应上饶市信州区“十二五”期间社会发展需要，加强基础设施建设，保障公共服务设施配置，提高公共服务能力，形成高品位、高标准的建设，对规划地块用地性质及指标调整进行论证后得出以下结论。

1该地块调整后，对给水、排水、电力电信等市政设施影响不大，原规划市政设施基本满足相关需○求。

2该地块调整后，盘活了存量土地，提高了土地利用率，同时不影响周边日照采光等。○3地块建筑限高提高到80 ○

米后，增加了城市景观，提升了城市形象品质。

三江片区D-d-4地块用地性质及指标调整可行性论证报告

4规划调整后，对加快上饶市三江片区建设步伐和新城建设产生极大的推进作用，也是原控规顺应○时代发展及社会经济进步的补充和完善。

综上所述，规划地块用地性质及经济指标调整后，在政策和技术方面均得到支持。地块性质调整为其他商务用地后，将完善片区内商业办公功能；经济技术指标调整后，对片区内市政等公共配套设施均不造成较大影响，在城市空间形态上，调整后的规划可与相邻地块形成良好的空间通透性，满足城市空间布局的要求，并在一定程度上，提升城市形象品质。综合经济、技术、环境、景观等方面分析，我院认为调整方案是切实可行的。

七、调整图则

通过大量的数据分析推理，对该地块调整前后的图则进行绘制，地块调整相关技术规范主要参考2014版《江西省城市规划管理技术导则》，调整前后的图则见下图。

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八、规划实施建议

（一）协调发展

合理配置社会资源，化解社会矛盾，倡导社会公平，创造符合现代人生活需求的现代化新兴商务办公区，努力实现经济、社会、环境的协调统一发展。加强绿化，保护生态环境，防止污染，达到商务办公区应有的绿化标准。功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造寓有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富、具有时代感的商业办公空间。加强建设管理，合理确定土地利用率，统一规划，增加弹性和应变力。

（二）符合统一规划、合理布局、因地制宜、分期开发、配套建设的原则

规划立足实际，面向未来，按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局。同时面向消费市场，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。(1)总平面规划

规划设计应该紧密结合现状用地、周边环境的调查分析，依据原控制性详细规划，结合该地块形状及

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地块周边规划情况，对地块内功能分区，建筑布局等进行充分考虑。总平面规划应该注重了使用功能的分区与协调，分别考虑了办公与商业对地理位置和环境的不同要求。(2)交通组织 a出入口设置

规划将地块机动车出入口应该充分考虑地块内外部交通量负荷的影响，合理布置地块车行和人行入口的位置和数量。b道路等级

综合考虑到地块规模及市政配套和高层建筑的消防要求，规划道路等级及红线宽度参考《江西省城市规划管理技术导则》等相关规范。c停车位配建标准 ①机动车停车位配建指标

按照《江西省城市规划管理技术导则》的相关停车配建标准，规划地块内办公用地机动车停车位按1辆／l00平方米建筑面积配备。②非机动车停车位配建指标

建筑标准为3辆／l00平方米建筑面积。

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③机动车停放方式

有集中和分散两种。集中式为地下停车库，分散式主要为沿地块内部道路设置的车位，以解决临时停车问题，其中地块地面停车按不大于总停车位的l0％控制。(3)绿地景观设计

在绿地系统中通过绿地渗透来加强地块与周边空间的沟通，优化规划用地的环境，提供接近自然、亲近自然的空间与场所。绿地以草坪、灌木等配置植物为主，树种配置注重形的对比映衬和色彩的季相变化。(4)建筑设计

规划地块毗上饶大学城——上饶市建立“产、学、研”一体化区域的核心。高层建筑形式大方、现代，充满时代气息，同时与周边环境和谐统一，建筑高度不超过80米。在建筑内部功能组织上，充分考虑综合体建筑的多种需要，大小空间灵活组织。(5)公建配套

为便于垃圾收集清运，按服务半径70米设置1处垃圾收集点的标准，在规划地块内共设置垃圾收集点l处，位于地块西侧结合规划绿地布置。(6)无障碍设计

为营造全社会关心残疾人、老年人等特殊群体的良好氛围，在下一层次应按照《城市道路和建筑物无

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障碍设计规范》的要求进行无障碍设计。(7)建筑日照分析

结合地块周边用地性质，本地块仅对东面地块产生一定影响，规划设计应予以考虑。

（三）产业园建设建议

上饶信息产业园是一所向从事互联网行业的企业提供政策扶持的专业型园区。园区的产业布局：网站开发与运营、应用软件开发、网络游戏运营、手机软件设计与营销、微信公共账号建设与推广等产业。园区进驻企业建设以大型写字楼、高管公寓、食堂和其他后勤服务设施。用地构成主要以办公、设计咨询技术服务等服务等的办公用地，兼容少量商业贸易用地及部分配套的市政公共服务设施用地。

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九、意向性方案

综合规划调整指标和其他周边环境因素对该地块进行意向性方案设计，见下图。

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附件

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上饶市三江片区D-d-4地块用地性质及指标调整可行性论证112

第一篇：上饶市三江片区D-d-4地块用地性质及指标调整可行性论证112

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