第一篇：土地增加挂钩政策
城乡建设用地增减挂钩（以下简称挂钩）是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区），通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。也就是，将农村建设用地与城镇建设用地直接挂钩，若农村整理复垦建设用地增加了耕地，城镇可对应增加相应面积建设用地。
重要概念
城乡建设用地增减挂钩
城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的试点是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少，质量部降低，用地布局更合理的土地整理工作。基本要求：建新地块的总面积不得大于拆旧地块的总面积。建新地块中用于安置拆旧地块农村居民的土地应低于原占用面积，建新地块中其他减少用地的集约利用水平应高于现有存量建设用地。拆旧地块复垦耕地的数量、质量应不低于建新占用的耕地，并与基本农田建设和保护相结合。周转指标的使用和管理
1.挂钩试点规模按国家和省下达的挂钩周转指标控制。挂钩周转指标按照“总量控制，封闭运行、定期考核、到期归还”的原则进行管理。分别以行政区域和项目区为考核单位，两者的用地规模都不得突破下达的挂钩周转指标规模。挂钩周转指标由下达至归还的期限一般不超过三年。2.项目区内拆旧整理复垦耕地面积大于建新占用耕地面积的，剩余部分不得作为建设占用耕地指标在项目区外使用。
3.周转指标必须转向用于项目区内建新的规模控制，不得挪作他用；周转指标由项目区内拆旧建设用地整理复垦耕地归还，其他地类整理复垦的耕地不能用于核定归还指标。4.在审查核定指标中，以建新地块占用农用地，未利用地的规模为依据，归还时保证农用地数量不减少、质量不下降，耕地要增加，质量要提高。
5.以土地整理复垦开发和城乡建设用地增减挂钩为平台，统筹规划，整合资金，整村推进，促进农村土地节约节约利用、改善农村生产生活条件、促进城乡统筹发展，对试点村集中连片开展农村土地“田、水、路、林、村、房”综合整治的项目。
第二篇：土地增减挂钩政策
城乡建设用地增减挂钩
-盘活闲置土地，挖掘土地潜力
1、什么是城乡建设用地增减挂钩 城乡建设用地增减挂钩就是对空心村、闲置房、危旧房等农村宅基地和其他建设用地重新规划、整治，一部分复垦为耕地，一部分改建为新村。净增的耕地指标可用于城镇建设，将经营城镇土地所得的收益转移部分资金到农村，可用于拆旧区房屋拆迁补偿及新农村建设。
2、城乡建设用地增减挂钩的目的和意义
一是盘活了农村的土地资源，农村提前获得未来的土地增值收益。
二是加快了新农村建设步伐，农村居住环境和布局得到有效提高。
三是规范了城镇化建设进程，缩小城乡之间的差距促进谐调发展。
四是保障了耕地数量不减少，实现耕地总量动态平衡的总体要求。
五是缓解了用地不足的问题，给地方经济的建设带来发展的空间。
第三篇：浅析土地增减挂钩政策
摘 要：本文简要概述了土地增减挂钩的内涵和作用，分析了当前土地增减挂钩的问题及难点，提出了推进土地增减挂钩的思路和对策。
关键词：土地增减挂钩政策；问题；难点；对策
2004年国务院颁布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），正式提出城乡建设用地增减挂钩，近几年，国务院.国土资源部等多部委对土地增减挂钩工作出台了系列文件，多省市.多地区深入开展了试点工作，取得了积极效果，极大地促进了科学合理利用土地资源，有效缓解了建设用地供需矛盾，有力支持了新农村建设，促进了经济社会发展。但是，土地增减挂钩在实践中也遇到不少突出问题。在政策的积极宣示和实际工作中取得一定效果下，如何有效破解当前土地增减挂钩的难题则成了重点，下面就土地增减挂钩存在的问题及解决路径谈点粗浅之见。
一、土地增减挂钩的内涵和作用
一般来讲，城乡建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积.提高耕地质量.节约集约利用建设用地.城乡用地布局更合理的目标。
土地增减挂钩是一项以农村土地综合整治新增加耕地，实现对城镇建设占用耕地的有效补充，从而促进城乡统筹中“保护耕地与保障建设”双赢的制度设计。增减挂钩是一项有利于保护耕地.改善农民生产生活条件.保持经济可持续发展的基础性工作，是统筹城乡一体化发展的重要抓手和新农村建设的重要突破口，对拉动一方经济和促进社会发展具有十分重要的意义。
二、当前土地增减挂钩的问题及难点
1.思想认识不高，有序推进不够。一方面，不少地方单把增减挂钩理解为解决用地矛盾的手段，往往忽视其对统筹城乡一体化发展和建设新农村重大作用，认识上的偏差导致深入宣传不够.积极主动性不高.耐心细致工作不足。另一方面，各地村镇建设规划相对滞后，造成了增减挂钩与土地利用总体规划及村镇建设规划衔接不够，没有充分考虑复垦地的产业发展.新农村建设的协调和整体推进。另外，土地增减挂钩试点工作才刚刚起步，操作制度不规范，工作人员素质参差不齐，经验相对缺乏等因素更是加重了土地增减挂钩有序推进的难度。
2.补偿标准偏低，利益驱动不强。推进增减挂钩工作，经济利益是最为关键的问题。由于历史原因和自然条件限制，农村长期积弱积贫，收入来源的有限和经济发展的滞后导致农民群体更加注重当前利益的及时.有效补偿。农村宅基地是国家方便农民生产生活给予的优惠政策，房屋建设往往耗费农民大量心血和大部积蓄，甚至需长期积累和借贷，而现行拆旧补偿标准太低无法满足农民要求，农民对拆迁的积极性不高，会使拆旧阻力重重。
3.生活条件特定，拆旧困难较大。农村生活条件下，农民生活了十几年甚至几代人的地方，形成了特定的文化生活.特定的社会生态，甚至较为封闭，从而导致农民群体对于搬迁和家园环境改变持较大否定态度。
4.生产条件的特定，也是拆迁难的重要原因。农民最基本的职业是从事农业生产，农民要有大量的生产资料（牲畜.耕作工具，先进地方还会要各种农业机械等）这要求农村住宅要有足够的土地面积来存放这些生产资料；另外农民收获后的粮食也需有地方晾晒.存放，距离承包经营的土地远近等等这些都是农民所想的具体问题，也是农民不愿拆迁的顾虑所在。
三、推进土地增减挂钩的思路和对策
基于对土地增减挂钩的问题分析，笔者认为应着重从舆论宣传.政策配套.责任落实等“三个到位”来破解土地增减挂钩的难题。
1.高度重视，舆论宣传到位。要大力宣传，营造舆论氛围。一要提高思想认识。目前，一些地方对增减挂钩工作的重要意义理解不深，对土地增减挂钩促进城乡统筹发展的基本思路认识不清，因此，要加大培训宣传力度，切实提高领导干部和群众对工作的认知度，使政策理解正确.执行不走样.推进有效果。二要加强组织领导。应因地制宜制定具体实施方案和操作规程，成立领导小组负责总体推进，设立专门办公室具体实施，使操作规范.推进有力。三要营造浓厚氛围。采取召开工作探讨会.项目调度会.群众交流会等形式广泛发动，层层造势；采用悬挂横幅.张贴标语.散发资料等形式深入宣传，浓厚氛围。让土地增减挂钩政策宣传到位，深入人心，形成良好的社会氛围。2.利益驱动，政策配套到位。作为一个现实性.整体性群体，农民最关心的是拆迁复垦补偿标准的高低和利益的多少。在相对公平的补偿和有效的利益驱动下，土地增减挂钩的推进是能得到广大农民积极支持和拥护的。
第四篇：城乡土地增减挂钩政策城市化隐忧
城乡土地增减挂钩政策城市化隐忧
秦小建
2008年，国土资源部出台了《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（[2008]138号文件，以下简称增减挂钩政策）。与以往的国家农村政策所遭遇的“上有政策、下有对策”或被悬空等待遇不同，该政策一经实施，即受到试点地区的热烈欢迎。随后两年间，一场涉关农民宅基地使用权、土地承包经营权以及国家统分结合、双层经营体制的全面调整的拆村并居运动在广袤的中国大地上如火如荼地开展起来。可以认为，这场运动凸显了当下农村土地制度的焦点问题。
该政策的基本运作逻辑是，通过农村土地整理节省出农村土地，用来增加耕地或置换成城市建设用地指标。基于农村宅基地粗放利用的现状，农村土地整理的对象主要指向宅基地，通过征收农民的宅基地，再建造小区供农民居住的拆村并居模式成为政策实施的主要形式。由此，这一政策也被称为中国新的城市化策略。这一政策以复垦耕地的面积作为硬性指标控制无序占用，一定程度上以遏制了一段时期内地方政府肆意占用耕地大搞开发区建设的冲动，更为重要的是，它从根本上改变了当前大量农民进城务工、农村空心村现象显著、农村宅基地粗放使用的现状，实现农村土地的集约整理，提高了耕地的规模化程度，为农村建设提供了充足的资金支持，尤其满足了城市发展的建设用地需求，应该说总体上符合国家的以城市化为主要路径的整体发展战略。
对于身处现代化转型浪潮中的国家，城市化是其转型目标。通过国家资源配置推动城市化，也是现代国家的通用路径。然而，依据增减挂钩政策的拆村并居行为，虽快速推进了居住形式上的城市化，也满足了农村年轻人对于城市生活的向往，改善了农村的居住环境，但这种城市化是否是真正意义的城市化，其所产生的后续问题之于社会发展的深刻影响，值得商榷。城市化最显见的内容是城市人口的增加，但可以肯定，城市化绝不是一个简单的村落变社区的过程。考察欧美国家的城市化，可以发现，欧美国家的城市化不仅只是城市人口数量及等方面的变化，而且更是城乡关系和社会结构的深刻变革。之所以产生这些变革，则是因资本主义经济发展带来的必然后果。这并不是欧美国家的特殊经验，而是一种符合人类发展和市场经济规律的可行路径。在经济学的视角里，城市化与工业化紧密相联。城市化自始至终都是工商业发展的产物，工商业发展是城市化的基本动力。工商业的发展，为城市发展创设了大量的就业机会，积累了可用于应对城市人口增加的各种治理资本，从而为农民进城预留了大量的空间。因此，城市化在很大程度上是一个自发演进、自然生成的过程，其间当然不排除理性的人为推动。但是，完全依靠人为谋划企图一夜之间实现城市化，只能是一种拔苗助长。
在工商业发展尚未发展到有能力开拓城市空间的情况下，人为的城市化，只能挤压本已十分拥挤的城市空间，加剧城市业已紧张的就业形势和其他矛盾，加重城市治理的成本和负担。在实践中，可以看到，即使是备受好评的成都“三个集中”模式，也在实践之中遭遇了一系列难题。著名三农问题专家贺雪峰教授在其新著《地权的逻辑：中国农村土地制度向何处去》中，对此作出了理性的分析，他认为成都模式存在较大的主观性，忽视了城市化的基本规律，因而具有强烈的乌托邦色彩，甚至会遭遇失败。他指出，在“工业向集中发展区集中”因为无法短期内促进工业发展而没有额外创造出就业机会的情况下，如果更多农民进城，不仅在城市找不到新的就业机会而增加收入，并且会因为不再务农而失去农业收入，从而导致消费能力降低，即使进城农民很多，也无法通过聚集人气来创造商机、促进商业发展。更为危险的是，因为走集约、集群发展的道路，而可能出现资本对于劳动的替代导致吸收劳动力的能力降低。城市化的发展不仅需要工商业发展的导引，其具体过程更值得我们注意。在笔者看来，具体的城市化过程应是一个内在的村民变市民的身份认同转变与外在的制度安排更替的互动过程。增减挂钩政策关于城市化推进路径的设想如果缺乏上述两个方面的配套改革，必将步入形式化、表面化的泥沼。就身份认同的内在转变而言，传统生活方式的突然改变、城市生活的焦躁、陌生将使农民无所适从，归属感消却，身份认同陷入进退两难。笔者在调查中看到的小区里养鸡养鸭、稻草扎堆、垃圾到处扔、农具靠墙放、老年农民负手彷徨的场景，无不映应着社会学家早就预言的城市化背后的社会心理危机。就外在的制度安排更替而言，在户籍改革迟滞不前、社会保障制度体系捉襟见肘的现状下，农民进城，虽可形成制度改革的动力，但由于当下社会发展实际决定的制度改革的渐进性，在很长一段时间内，进城农民将被置于国家关怀的“真空”之中，增减挂钩政策之下的城市化对于他们而言，只能说是一个“美丽的谎言”。
这里还有一个问题值得重视，与以往通过农民工进城打工为主要形式的城市化策略不同，通过拆村并居的城市化是一种不可逆转的城市化。在经济形势不好的情况下，城市打工农民如果在城市无法继续生存，尚还可回乡务农。而在这一城市化策略下，先拆村，再招商引资、规模经营土地，则存在较大的市场风险。一旦招商引资环节出现问题，再或者说招商引资后经营效益无法达到预期，不仅政府前期垫付的巨额财政打了水漂，更使原本已无法享受土地保障的农民失去最后的希望，进退两难。
城市化的前提是城市化能够给农民带来收益的增高及生活质量的改善，及就业机会的提升，如果这些预期没有达到，那么这种城市化只是一种“空洞”无实质内容的城市化。更为严重的是，增减挂钩政策所推动的的城市化，其背后却是传统农业文明消无、农民身份转变及生活生产方式变化所带来的制度诉求和文化心理骤变等诸多新难题的出现。如何应对这些难题，消解它们对于社会稳定、农村发展、农民权益保护的负面影响，是这一政策在未来实施过程之中无法回避的课题，也直接关涉到这一政策的合法性基础是否牢固。所幸的是，国务院业已注意到这一点，也于近期展开了检查工作，试图规制实践中的一系列偏差行为。
三农问题本就是非常复杂、涉及面极广的问题，牵一发而动全身。农村稳定、农业发展、农民权益保护三种价值缺一不可，且互为犄角。任何政策的制定，若缺乏周全、长远的系统考量和规划，若不考虑上述三大价值的相互协调，必然会在农村引发多重问题。增减挂钩政策推动下的城市化，主要是一种基于经济效益的考量，对于农村稳定和农民权益保护则关注较少。正如中央农村工作领导小组陈锡文副组长所告诫的：“关于土地问题的使用，一定要有非常周全的考虑，不是单一的目标，而是综合目标，要解决好农业、农村、农民问题，而不是只解决一个问题。如果只顾一点不及其余，引发的后果将会非常严重。”增减挂钩政策设想的城市化路径所陷入的困境深刻说明了这一点，也为未来关于农村改革与城市化推进的相关政策提了一个醒。
第五篇：土地政策
浅析土地新政策对房地产市场发展的影响
2008-04-25 来源：资源网 作者：岳喜涛 祖益康
—落实科学发展观要加强房地产理论的研究与探讨
随着我国经济社会快速发展，不断推进城市化、工业化、现代化建设，土地供需矛盾十分突出。国家采取宏观调控手段，土地政策参与宏观调控，保障经济建设快速健康发展。2004年，国务院把土地政策作为国家最重要的宏观经济管理手段之一，对国民经济特别是房地产市场产生了深远的影响。2006年以来，国家先后出台多项宏观调控新政策，特别是落实土地调控政策，进一步推进经济社会科学持续发展，着力构建和谐社会。我国实行土地公有制，土地是国家可调控的资源，这在客观上使国家具备了调节的能力。政府可以通过不供地、从严供地、优惠供地等土地政策，来调整用地结构，最终调控宏观经济。土地从无偿使用到有偿使用，是经济体制改革推动的；经营性土地实行招标、拍卖和挂牌，是由国有土地收益流失以及圈地运动推动的；土地供给从总量控制到结构控制，是闲置土地、求大于供及城市建设漫延扩张推动的，因此，有必要加快土地使用制度改革。
一、国家出台有关土地调控新政策
无论是经营性用地全部实行招拍挂方式出让，还是加强土地市场的整顿，都是通过一系列的政策逐步深入、规范、细化来对土地市场进行调控的。土地新政策参与宏观调控主要表现在以下方面：
1、严格土地管理，加强监督检查，落实调控政策。
2004年10月21日，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》国发〔2004〕28号文件，作出五项规定：一是严格执行土地管理法律法规；二是加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理；三是完善征地补偿和安置制度；四是健全土地节约利用和收益分配机制；五是建立完善耕地保护和土地管理的责任制度。党中央、国务院高度重视土地管理和调控，2006年8月31日印发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发 [2006] 31 号），通知作出八项规定：一
是进一步明确土地管理和耕地保护的责任；二是切实保障被征地农民的长远生计；三是规范土地出让收支管理；四是调整建设用地有关税费政策；五是建立工业用地出让最低价标准统一公布制度；六是禁止擅自将农用地转为建设用地；七是强化对土地管理行为的监督检查；八是严肃惩处土地违法违规行为等方面。
2、建立和完善土地储备制度。
2002年，全国各地先后设立了土地收购储备中心机构，建立了土地收购储备制度。通过土地收购储备，政府掌握了辖区内存量土地的面积、位置及供应权等，调控能力明显增强，可为各业的健康发展开拓巨大的建设空间。2007年11月19日，国土部、财政部和中国人民银行联合出台了新《土地储备管理办法》。办法明确，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。并明确5类土地可以纳入土地储备范围：一是依法收回的国有土地；二是收购的土地；三是行使优先购买权取得的土地；四是已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；五是其他依法取得的土地。同时明确土地储备机构职责和权限范围，其有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地实施前期开发进行融资等活动。
3、进一步完善招拍挂制度，规范土地市场。
2007年9月28日，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令），土地市场制度建设再次迈出重要步伐，国有建设用地使用权出让将随之发生重大变化。主要从五个方面作了修订：一是将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让的范围；二是明确建设用地使用权可以分层出让；三是将土地使用权修改为建设用地使用权；四是进一步明确挂牌出让截止问题；五是进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放。
4、严格依法查处各类违法违规用地。
2003年，开展以开发区建设项目用地进行清理整顿活动，重点是对土地市场治理整顿，清理未批先用、乱批乱用、征而未用、乱占滥用和随意改变土地用途等问题，查处了一批较大的土地违法案件。2004年10月，为认真贯彻落实国发［2006］31号和苏监发［2006］8号的文件精神，市、县政府认真部署专项行动工作，扎实开展查处土地违法违规案件专项行动工作，取得了较大的成果。2007年9月，省国土厅《关于转发国土资源部〈关于印发<全国土地执法百日行动方案>的通知〉的通知》（苏国土资发[2007]311号）文件，结合继续开展查处土地违法违规案件专项行动在全国范围内开展土地执法百日行动工作，对2005年1月1日至2007年6月30日期间土地违法违规用地再一次进行全面清理排查。重点清理“以租代征”、违反土地利用总体规划扩大工业用地规模、未批先用等违法用地行为。
5、建立廉租住房制度，解决城镇困难家庭住房问题。
2007年11月8日，建设部、国家发改委、国土资源部等九部委联合发布《廉租住房保障办法》规定，明确了廉租住房的对象为“城市低收入住房困难家庭”，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。廉租住房保障资金来源包括：
（一）财政预算安排的廉租住房保障资金；
（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 ；
（四）政府的廉租住房租金收入；
（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。该“办法”对廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。以及廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利等作了具体规定。
6、明确产权，保障土地使用者合法权益。
2007年10月1日起，新颁布的《中华人民共和国物权法》施行，对土地招标拍卖挂牌范围进行了明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”工业用地招标拍卖挂牌出让由国家政策上升到法律规定。同时，《物权法》明确建设用地使用权是物权的一种形式，可以分层分别在土地的地表、地上或者地下设立。土地使用权不再是一个平面概念，而是一个空间概念，并明确了建设用地使用权可以分层设立等。规范了政府行为和土地的供给制度，使土地的出让更加透明化、规范化、市场化。
二、土地新政策对房地产市场发展的影响
近几年来，国家连续出台土地新政策必将影响到土地的交易价格、房地产开发投资及其增长速度、土地开发面积等方面。保障土地供应的总量基本满足了房地产市场的需求，房地产开发利用存量建设用地数量增加明显，土地供应向中低价位商品住宅倾斜明显，供应结构进一步优化。保障廉租住房建设用地，解决城镇困难家庭住房问题，经营性用地和工业用地招拍挂出让的制度得到全面推行并不断完善。城市地价总体水平呈现平稳的态势，但增幅趋缓。这表明国家对房地产业的宏观调控政策已经取得比较明显的效果，从整体上保证了房地产市场健康稳定地发展，使房地产投资过快增长的势头得到了一定的遏制。国家出台土地新政策对未来房地产市场发展的影响主要有六个方面：
影响之一：科学合理编制房地产开发用地计划，控制供地总量和房价。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》两个规范性文件，首先，进一步明确了我国实行最严格的土地管理和土地调控政策。规范土地出让收支管理、调整建设用地有关税费政策、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，有利于进一步规范土地市场，对房地产市场的健康发展产生积极作用。其次，严把土地“闸门”，土地供应量是影响地价的因素之一，也是一个重要性因素；而房价虽然从理论上会受到地价变化的影响，但在实际操作中，房地产商往往根据某个城市某个地段的房价，来决定出多高的价钱收购土地才划算。要科学确定房地产开发土地供应规模，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，才能有效地调整住房供应结构稳定住房价格。以泗洪县为例：
1、2003年以来房地产开发供地情况，2003年供地587.645亩，2005年供地914亩，2005年供地比2003年供地增加55.5%； 2006年供地1799亩，2006年供地比2005年供地增加96.82%；2007年供地674.7亩，2007年供地比2006年供地减少62.49%。
2、2002年房价增长情况：2002年房价最低价为每平方米728元，最高价为每平方米998元，平均房价为每平方米863元；2004年房价最低价为每平方米968元，最高价为每平方米1588元，平均房价为每平方米1278元；2006年房价最低价为每平方米1260元，最高价为每平方米1980元，平均房价为每平方米1620元；2004年平均房价比2002年增加48.08%，2006年平均房价比2004年增加26.76%，2007年房价与2006年相比保持平稳状态。
影响之二：对房地产商实行“净地” 供应，打击“囤地”行为近几年，国家越来越强有力的宏观调控之手，把土地储备推到了土地市场的风口浪尖上，不断完善土地储备政策，新《土地储备管理办法》的出台，规范了土地储备制度运行涉及拆迁、土地征收、城市规划、资金管理、银行贷款、投资立项等多方面工作，对我国今后土地市场发展将产生深远的影响。土地储备制度是调控土地市场的重要抓手。土地储备制度的建立，市、县人民政府供地和管地方式发生了重大变革，从多个部门供应“生地”和协议出让为主，转变为集中统一供应“净地”和招标拍卖挂牌出让为主，进一步增强政府调控土地市场的能力。各地政府根据城市发展和市场需求，有计划地适时适量供应土地，有效调控土地供应总量、结构和时序，同时促进了土地节约集约用地，增加了政府土地收益。土地储备的一个重要环节就是理清土地产权。土地储备制度建立后，先行依法收回土地使用权，并给予被拆迁人合理补偿，然后对土地进行再配置。这是对土地权利人权益的尊重和保护，真正建立了正常的土地财产关系。通过开展一系列土地储备工作，增加“净地”供应，打击“囤地”行为。
影响之三：规范出让金缴纳，使房地产商不能将未缴土地出让金投入开发建设。
最新《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，自2007年11月1日起施行。影响最大的是“规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放”。即：受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书；未缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。同时规定已经发放的建设用地必须三年内建设完毕。土地新政对房地产商的影响很大，因为原来房地产商可以一次性拿地，分批交纳土地出让金，分批获得建设用地使用权，分批开发，分批销售，分批回笼资金。如果得到政府支持和银行支持，可以玩出不少空手套白狼的游戏．现在这个政策将大大提高开发商拿地的资金门槛，又要求付清全部出让金才能拿土地证，使开发商没有打政策擦边球的机会。这样一来，除了实力雄厚的大房地产商，大部分房地产商都不会欢迎这个政策，如果政府不保持出让土地的热情，从长远看讲造成未来房地产供应看空，住房供应量减少，那么短期内所有愿意做房地产的，不愿意做房地产的商人，必然要考虑未来的转型，在转型前拼命把手上的房子以最快速度涨上去，回笼资金或利润最重要，不准备继续做的小房地产商好拿回报，准备继续做的也要快速回笼资金才能在将来竞争中拿到最大的地，谋划未来的房地产开发规划。
影响之四：加强批后监管，使房地产商建设项目无违规操作可乘之机。通过开展土地违法违规案件专项行动和土地执法百日行动以及土地市场治理整顿，依法查处各类土地违法案件，有效地遏制了各类违法用地行为，特别是对房地产开发项目进行逐宗清理，对发现的不按规划和出让合同约定条件开发建设及拖欠土地出让金行为得到了纠正。以泗洪县为例：2006年开展查处土地违法违规案件专项行动，共查处违法用地142宗，涉案面积3182.48亩；207年开展土地执法百日行动，共查处“以租代征”等违法用地２４宗，涉案面积320.25亩；2005年以来，进一步开展土地市场整顿，追缴土地出让金2.0329亿元。
影响之五：以划拨方式保障廉租住房用地，进一步调节房产价格市场。九部委联合发布《廉租住房保障办法》规定，廉租房保障有两种形式，一种是现金补贴，即给予达到标准的困难家庭拿了政府补贴到市场上去租房。通过租金，补贴由廉租家庭传递到房东，对房价会产生一定影响，此种政府要慎重规范操作。二种是实物补贴，即由政府出资兴建、购买廉租房。根据新政策，廉租房建设用地继续实行行政划拨，在土地供应计划中优先安排，单列用地指标。在总量控制下，受到廉租房和经济适用房用地挤压的只能是商品房用地。在廉租房政策执行中因地制宜、因时调整、尺度把握十分重要，稍有不慎，其对有效供应的影响反而会形成对房价高涨的支持因素。
影响之六：征地拆迁提高标准影响地价，间接的增加房地产商开发成本。
《物权法》对国家、集体和私人财产平等保护的原则将有助于实现房地产领域对私有财产的保护。房地产领域是涉及到物权的重要的领域，在现实中征地、拆迁补偿不到位等问题突出，侵害了私有财产的利益。由于各地广泛开展法律法规宣传活动，增强了群众的法制观念，在城镇拆迁过程中，他们要求依法拆迁，赔偿标准要求高，拆迁搞房产开发难度较大。征地拆迁投入资金较大，可能会影响土地供应价格，间接的增加房地产商开发成本。
从总体上看，笔者认为以上几方面是影响房地产市场的主要因素，对全国各地而言也具有普遍共同性。国家通过出台新的土地政策，科学合理的配置土地资源，增强宏观调控能力，保障房地产市场健康持续发展，着力构建和谐社会，稳步推动小康社会建设进程，促进经济社会又好又快发展。
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