上海房地产市场的情况汇报（共5篇）

第一篇：上海房地产市场的情况汇报

上海房地产市场的情况汇报

一、上海房地产市场的运行情况

2003年，上海房地产市场高位运行，房地产开发投资额、商品房竣工面积、销售面积和存量房买卖面积等指标均创新高，商品房供求相对均衡，存量房交易十分活跃。上海房地产市场的现状特点是:

1、房地产业增加值占GDP的比重逐年提高。从1990年的0.5%上升到2002年的6.9%，2003年预计达到7.4%，在上海GDP两位数的增长中，约一个百分点是房地产业直接贡献的。

2、房地产开发投资始终保持较高水平。1996年以来，房地产开发投资约占当年固定资产投资30%。2002年完成房地产开发投资749亿元，同比增长18.7%。2003年1-11月，完成房地产投资额835亿元，同比增长21.6%，占固定资产投资的37%。

3、住房消费需求持续旺盛。商品住房个人购买比例连续三年超过90%，2002年高达98%。中等收入者进入房市，商品住房已成为大众产品，市民住房自有率已达75%以上。

4、商品住房建设和供应协调发展。近三年商品房销售量大幅增长，2002年新建商品房销售面积达到1971万平方米，比上年增长9.7%。2003年1-11月，商品房竣工面积2147万平方米，同比增长41.6%；销售面积2027万平方米，同比增长17.4%。

5、存量房交易已接近增量房交易面积。从1997年以来存量房交易每年都以50%以上的速度递增，2002年存量房交易面积1790万平方米，增长25.9%。2003年1-11月，存量房交易面积2058万平方米，同比增长29.4%。

这几年，上海房地产市场一直保持良好的发展态势，从总体上看，发展是健康的。同时，也面临着一些新情况和新问题。主要是商品住房价格持续上涨，局部地区阶段性上涨过快、涨幅过大。

二、上海房地产市场的趋势分析

上海的房地产市场既面向本市居民，又面向全国各地，还面向世界。随着城市综合竞争力的不断增强，以及投资和消费环境的持续改善，今后几年持续性的需求量仍然较大，房地产市场发展的潜力还很大。去年以来，我们着力把房地产工作的重点由前几年的深化房改、培育市场转向对市场的有效调控上来，加大以土地供应为龙头的调控力度，努力保持房地产市场的持续健康发展。分析今后一段的发展趋势，可以从以下几个方面看：

1、商品住房的供求关系。上海商品住房销售量连续四年超过竣工量，呈现供求基本平衡、求略大于供的格局，从而使空置量逐年下降。至2002年底，商品住房空置量为348万平方米，其中空置一年以上的为134万平方米。2003年11月底，又下降到285万平方米，其中空置一年以上的为80万平方米。一般来说，空置率宜保持在10-15%之间（按国家统计局口径，空置率是指报告期的空置面积除以三年来商品房的可供面积），而上海商品住房空置率仅在7.5%左右。目前，商品住房的供求关系正在发生变化。从供应方面看，目前的土地供应量、新开工量都比较大。预计2003年全年商品住房用地出让将超过2000万平方米；商品住房施工面积将达到7000万平方米，预示今年的竣工量将超过2000万平方米，投资势头也不会减弱，商品住房上市的节奏将明显加快。从需求方面看，未来几年商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等方面，并考虑投资性购房的因素，需求总量超过2000万平方米。因此，商品住房将呈现供求基本平衡、供略大于求的态势。

2、商品住房的供应结构。目前，上海商品住房竣工面积中，普通商品住房销售面积占销售总量的54%（按国家统计局口径，普通商品住房实物形态是指：按一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋，其销售单价一般在5000元/平方米以下）。商品住房供应结构基本合理，但普通商品住房的比例还不够。下一步，随着2002年开工的100万平方米重大工程配套商品房的全面竣工，以及2003年起连续两年300万平方米中低价商品住房的陆续开工，全市普通商品住房占销售总量的比例将达到70%左右，主要集中在内外环线间和外环线外侧。商品住房供应中阶段性结构性的矛盾将逐步趋向缓解。

3、商品住房的销售价格。尽管2002年以来采取了一些调控措施，由于这些措施的效应尚需一定时间，短期内局部地区商品住房价格持续上涨的情况仍将存在，但由于下一步政府调控和市场调节的双重影响，以及供求关系的调整和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨的幅度将趋于平缓。

三、加强上海房地产市场调控的对策建议

在建设部和上海市委、市政府的领导下，我们根据去年9月召开的全国房地产工作会议和国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的若干意思》（国发[2003]18号文）的精神，正在抓紧研究完善有关政策，采取适度、稳妥的调控措施，进一步促进房地产市场的持续健康发展。

1、盘活存量土地，加强土地供应的调控力度。土地调控的重点是“控制增量、盘活存量”，土地供应坚持以住房为主，坚持以普通商品住房为主。一是今年起按各区县存量土地消化数量和消化进度，安排新增用地供应计划，使增量供应与存量消化力度挂钩。闲置土地过多的地区，必须限制新的土地供应。二是由于建设单位原因造成长期闲置的土地，由政府指定的专门机构进行收购储备，在完成土地前期开发后，根据房地产市场的发展情况，以土地公开招标拍卖等方式适时推出。

2、租售并举，保持中低价配套商品住房适度的供应量。继续适度控制中心城区拆迁总量，并加快中低价配套商品住房建设，今年和明年两年继续控制在每年300万平方米，使本市普通商品住房占销售总量的比例保持70%左右。一是今年年度建设用地计划中继续优先安排中低价商品住房的建设项目；项目的设计方案采用招标，提高建设水平，降低开发成本。二是鼓励中低收入家庭通过购买或租赁的方式解决住房困难。严格控制中低价商品住房的价格，积极采取财政补贴和租金优惠等措施，优先满足中低收入拆迁居民的租售需求。

3、加强商品住房预售管理，限制投机炒作行为。在继续鼓励自住性住房消费的同时，加强商品住房预售管理，目前正在研究考虑暂停预购新建商品住房的转让行为，控制投资需求，限制投机炒作。

4、加快信息化建设，实施网上合同备案制度。增加市场供求信息的透明度，引导房地产理性投资和消费，抑制人为惜售、炒房和哄抬房价等行为。重点是抓紧实施房地产交易合同网上备案制度。今年起先实行新建商品房预（销）售合同网上备案。一是批准预售和现售的新建商品房信息应全部在网上公布，房地产开发企业不得隐瞒或公布虚假信息。二是网上公布的批准预售和现售的新建商品房，房地产开发企业不得以已预订、预约等为由，拒绝购房人的购房要求。三是新建商品房预（销）售合同网上备案后，方可办理预购商品房合同预告登记或商品房转移登记手续。

5、完善法制建设，进一步强化房地产市场法治管理。抓紧建立一个覆盖土地出让、开发建设、市场交易、物业管理和“拆、改、留”旧区改造的管理信息系统和业务数据库，增加从土地招标拍卖到商品房上市整个过程的透明度。同时，针对目前房地产市场管理的薄弱环节，抓紧修订有关政策法规，进一步完善房地产市场管理制度，加大对市场主体经营行为的执法监督力度。

目前，我们正在抓紧研究完善上述措施，适时适度推进。土地供应调控方面的措施拟先出台。同时，还将对房地产市场和房价走势作进一步的跟踪分析和综合研究，避免出现房价大起大落的情况，保持上海房地产市场的持续健康发展。

第二篇：2012年上海房地产市场总结及明年市场展望12.14

2012年上海房地产市场总结及明年市场展望

一、宏观政策

2012年调控政策依然保持严控高压态势，整体市场呈现典型的“政策市”。3月-6月间市场呈现快速回暖走势，在6月市场达到高位时，调控政策（单身限购、补社保叫停）随即出台打压。下半年未出台更严厉的调控政策，维持相对稳定的状态。

二、商品房市场

 整体市场

2012年全市商品房共计成交1125万方，相比2011年1109万方，同比上涨2.3%，其中公寓产品成交量同比大幅增长近20%，别墅和商办产品成交出现萎缩。

商品住宅市场在经历了2011年下半年至今年年初的全面“以价换量”后，今年3月起，市场开始逐步复苏，直到6月份达到市场高位。下半年在调控政策的打压下，市场呈现回落企稳的走势，年末在降息利好即将兑现的预期下，市场出现一轮年末翘尾行情。2012年，全面的价格战已宣告结束，市场量价企稳的态势已经确立。

 公寓市场

刚需市场：年初率先回暖带动整体市场复苏企稳，主导全年公寓市场成交。市场供应集中来自于外环外市场（嘉定、宝山、青浦等区域）。主力产品为100㎡以下、200万以内。

中高端市场：在整体市场回暖企稳之后才得以逐步复苏，但市场成交量呈现不稳定状态，持续放量能力有限。项目主要分布于内中环间和内环内边缘区域，以两房与紧凑型三房的首臵

首改需求为主，客户对产品总价仍较为敏感。

高端市场：市场至今未能实现整体复苏，热销放量项目数量有限，多以随机的零星成交为主，单个项目的流量速度仍呈现大幅波动的状态。

 别墅市场

低总价别墅市场：200平米以下、500万总价以内是全年放量的主流产品，热销项目集中分布于城市外围，此类产品的购买门槛较低，其潜在的客户基数使得市场所释放出的量能十分巨大。

从典型项目的放量特征看，其热销因素还可分为以下几点：

1、依托极限紧凑的户型设计。如绿地布鲁斯小镇、宝华北岸郡庭，面积仅在90-100㎡左右，总价与周边公寓持平，产品属性具备绝对优势。

2、依托开发商的品牌影响力与良好的面积控制。如和记黄埔御沁园、万科清林径，一线开发商品牌和165-175㎡左右的紧凑设计促成其放量。

3、低总价结合大幅降价。如长泰东郊别墅本身作为低总价产品，加之9月实行大幅降价超过15%，在两者的叠加作用下，其去化量更是实现大幅井喷（全市别墅销售面积第一）。

中高端别墅市场：250平米以下、700万总价以内为此类市场的主力成交产品，放量能力居于整体别墅市场的中位。放量项目主要依靠区域发展成熟度、独占的稀缺资源等因素。例如：印象春城坐落于周康成熟板块，临近区域商业核心周浦万达广场，依托区域的成熟配套实现放量。保利叶语独占顾村公园一线景观，以及周边配套资源聚集度高。

高端及独栋别墅市场：以个案放量为主，整体市场成交低迷。放量项目具备以下特征：

1、区位非常偏远，单纯是依靠独栋产品的稀缺属性和低总价因素。例如：位于奉贤偏远区位的招商海廷，总价仅为500万以内。

2、依靠大幅降价促销。例如：长泰西郊别墅9月大幅降价20%,实现当日认购50余套。

 办公市场

类住宅市场：类住宅产品为可售办公市场的主力放量产品，项目多集中于城市外围，呈现轨交沿线项目主导放量的局面。产品以不限购、不限贷、低总价为卖点，面向受限购的投资客群，以及小型企业的自用办公需求。产品设计突出高附加值，LOFT复式产品受到市场追捧。产品售价一般为周边住宅的6-7折，总价在100万以内。

标准办公市场：目前，政府在土地开发规划方面，着重考虑区域的长期可持续发展，通过商办项目的开发建设，吸引能够提供稳定财税来源的大中型企业入驻。从出让地块的用地限制看，其使得商办产品已转向不可分割小户型的标准办公产品（一般不小于150㎡），在核心区域更是硬性规定以整层或整栋方式出售，避免个人投资过度而导致市场无序发展，以及无法实现持续的财政收入。

核心区域的写字楼长期维持在10%以下的低空臵率，租金水平稳步增长。在经济增速放缓的背景下，企业大量转向次核心区域和外围区域办公市场，资金充裕的企业选择放慢扩张速度，部分资金用作投资保值；盈利能力和资金水平有限的中小企业选择交通便利、总价可承受的外围办公产品购买自用，来降低日常运营成本，同时获得中长期的投资收益。

从放量特征看，整购市场一般出现在核心区域和具备一定办公氛围的次核心区域，地段和资源的稀缺性是成交主因。散售市场呈现的成交流量不稳定的特征，成交因素集中于交通便利性、区域成熟度、商办聚集度和产品性价比几个方面。

三、土地市场

2012年土地出让共成交3580万方，住宅用地（含商住）占比14%，商办占比10%。下半年整体市场回暖企稳趋势确立以后，政府借势9月大量推地，房企资金链改善，购地意向强烈，土地市场快速复苏。

四、我司应对策略及销售业绩

以确保指标达成为前提，同时实现项目销售的量价平衡；精准选择媒体组合、利用多元化营销渠道。

 激烈市场竞争环境：项目采取适度调整价格，贴合市场放量主流，同时兼顾利润回报。 强势市场地位：坚守项目调性，以少量多批的推案节奏逐步提升价格。 各项目均采用产品线之间的价格相互挤压关系，实现整盘均匀去化。

销售业绩：

保利叶语--上海市商品住宅市场销售面积、销售套数均位列全市第一，销售金额位列全市第三。

保利茉莉公馆--上海市商品住宅市场销售面积位列全市第三，销售金额、销售套数均位列全市第六。（项目在售价高于周边竞品20-30%的情况下实现快速放量，并带动区域市场整体成交量大幅提升。）

五、2013年市场展望

 政策层面：2013年调控政策保持维稳基调，强化落实执行为主。

 市场层面：上半年延续当前量价企稳的走势，预计下半年存在价稳量增、小幅上升走势的可能。

 供应层面：由于今年9月以后的集中供地，预计2013年第四季度面临新增供应的集中上市。

 需求层面：在限购、限贷的持续调控下，明年仍将以刚性需求为市场主力。

第三篇：关于我县房地产市场发展情况的汇报

关于我县房地产市场发展情况的汇报

房管局：王星火

自03年以来，我县房地产业发展迅速，为我县经济发展和城市建设作出了很大贡献，现已成为我县的一大支柱产业。但是房地产业在保持良好运行态势的同时，也出现了不少问题。为此，我局从实际出发，把规范房地产市场秩序作为当前的工作重点，提高工作水平，加强房地产管理，切实推进我县房地产业健康有序发展。现将有关情况汇报如下：

一、我县房地产业基本情况

1、概况：截止到2008年10月，我县进驻房地产开发企业25家，房地产开发项目34个，总占地面积47.37万㎡（合710.6亩），总开发面积85.52万㎡，竣工面积62.44万㎡，累计开发总投资7.08亿元，累计销售面积50.23万㎡,销售金额6.73亿元。

2、现状：我县房地产市场1-10月份运行情况如下：（1）、房地产投资下降幅度较大，住房投资比重较为合理。我县房地产开发完成投资4454万元，同比下降47.28%。其中商品住宅完成投资3706万元，同比下降47.85%。商品住宅投资占房地产开发投资的比重为83.2%，住房投资比重保持较合理状态。

（2）、商品房建设增长平稳，竣工面积与上年持平

我县08年房屋施工面积9.09万㎡,较上年同期增长26.54%, 其中住宅施工7.69万㎡,同比增长24.63%,商品房新开工面积6.98万㎡(均属住宅),较上年同期增长2.49%,商品房竣工面积基本与上年持平。

（3）、商品房销售量持续下降，销售压力进一步加大 我县商品房销售面积实现4.58万㎡,同比下降44.89%,其中商品住宅销售面积实现4.44万㎡,同比下降43.65%。（4）、房价稳中有升，但涨幅不大

10月份我县住宅销售均价1470元/㎡，上涨2.04%；营业用房销售均价8170元/㎡，营业用房均价10月份与1月份基本持平，但较上年同期上涨23.23%。（5）、存量房交易量大幅减少

我县存量住房交易面积1.24万㎡，同比下降29.55%，存量非住房交易面积1.09万㎡,同比下降67.07%。

二、房地产业在我县社会经济发展中的地位和作用

1、房地产业已经成为我县国民经济的重要支柱产业。全县房地产开发累计投资7.08亿元，实现销售收入6.73亿元，缴纳营业税4720万元。同时房地产开发直接为建筑业提供市场，并直接带动建材、化工等多个行业的发展。此外房地产业还提供了就业机会，增加了就业岗位。如销售人员、管理人员、建设工人、装修装璜及水电安装工人等等，以平均每个项目150个岗位计，33个项目能提供近5000个就业岗位。解决了部分下岗职工的就业问题。

2、房地产业的发展推进了城市化进程。近几年来，通过房地产开发，政府有偿出让土地使用权，从而有利于政府更好地经营城市。自2003年至2008年共出让用于房地产开发土地43.80万㎡（合657亩），获得土地出让金3.11亿元，为加快推进城市化进程提供了有效的资金支撑，直接推进了城市化进程，3、房地产业的发展提高了居民生活水平。近几年来，我县的房地产开发更注重了环境建设，坚持以人为本的理念，无论从开发的规模、小区的规划和设计，还是工程质量上，都有了很大的提高，改善了居住环境，提高了城市品位。如珍珠贡米城、都市花园等一批较高档次的住宅小区的建成，不但改变了多年来住宅建设千楼一面刻板单调的状况，也带动了城市其它建筑规划理念的形成和发展，为促进城市建设规划设计水平，丰富城市面貌，塑造城市特色，提升城市品位作出了贡献。2003年县城人均居住建筑面积25.81㎡，2007年提高到31.03㎡，2008年有望达到人均35㎡。

三、存在的主要问题及其影响因素

（一）“有价”与“无市”并存。市场售价稳中有升，丝毫不见下行态势，我县房价上涨幅度虽然不大，但已然高于市民的心理预期。随着近期CPI指数走低，利率的降低，税费的减免政策相行出台,大多市民认为房价有下行空间。另外,经过多年购房热潮，很多有购买力的市民都解决了住房问题。现在最强烈的住房要求大多存在于中等收入家庭及小部分入城求学者二大类人群，但是这些要求中很大一部分只是潜在要求，多数人纷纷选择持币观望。商品房销售持续低迷。1-10月份我县商品房销售4.58万㎡,同比下降44.89%。

（二）“过剩”与“短缺”并存。从历年数据来看，我县房地产开发从2003年启动，至2008年6年共开发85.52万㎡,年均约14.25万㎡；6年累计销售50.23万㎡,年均约8.37万㎡,开发量远大于销售量。从08年来看也是如此.今年新开工面积6.98万㎡,同比增长2.49%,销售面积4.58万㎡,同比下降44.89%,供给量也高于需求量。但按照我县城市总体规划,到2012年我县城市人口规模达到10.5万人（县城现有人口7.4万）,新增人口3.1万人,按现人均住房35㎡计,需新增住宅108万㎡以上,每年需新增住房27万㎡,大于目前年可供量14.25万㎡,就趋势而言,我县仍呈供给不足态势。

另外，物业管理覆盖面积不大，托管面积25.15万㎡，不及开发总面积的1/3。部分业主物业管理意识不强，收费困难。房地产执法方式单一，人员少，经费不足等等问题均影响我县房地产业的健康发展。

以上新情况，新问题主要源于以下因素影响：

1、政策调控影响

近两年来国家相继出台各项调控政策，如人民银行12次提高利率存款储备金率,6次加息，以及二套房贷政策《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等的出台，将持续多年高增长而 产生的市场泡沫适度挤压，大大抑制了投资性需求特别是投机性要求，房市归于理性，潜在要求者变得谨慎，纷纷持币观望，待势而“购”。

2、成本加大影响

CPI指数持续走高，建筑材料价格大幅上扬，人工工资不断增加，融资成本加大等等因素，使房地产开发成本一路走高。我县房价下行空间不大。

3、购买力下降影响

(1)、利率提高，按揭成本加大。

(2)、CPI指数高位运行，一方面加大了开发成本，另一方面加大了市民生活成本，削弱了购房实际支付能力。

4、市场周期性影响

正如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动现象。房地产市场周期波动右分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。周期大体为7至8年，我县房地产业自2003年起已历6年发展期。房价一路上升，现处于房地产周期波动第三阶段，供给增长率超过需求，形成阶段性“滞胀”局面，这是产生“过剩”现象的主要原因。

5、有效需求不足影响

从总体上说，房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。当地经济发展是增加有效需求的基础。当前我县房地产市场表现为潜 在总需求大于有效需求，这是产生“短缺”现象的主要原因。

四、今后工作打算

1、十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出要建立城乡统一的建设用地市场，我们房地产管理部门要深刻领会其精神要义，加大乡镇房地产管理工作力度，完善工作职能，做好准备工作，认真贯彻落实十七届三中全会精神，以适应新形势下的城乡房地产管理工作。

2、进一步加强房地产开发监管力度，督促开发商严格按照已批准实施的规划设计方案施工，杜绝超期建设，投入不到位等现象，同时抓好质量和安全两个重点环节。

3、大力培育和发展存量房市场和租赁市场

解决群众的住房问题要坚持租售并举，目前住房闲置量上升，发展房屋租赁，可以推动拥有两套以上住房的家庭将房屋引向消费市场，提高住房的使用效率，减少闲置。这是增加住房有效供给的重要手段。为培育和发展租赁市场，一方面要考虑加强对住房保有环节的税收调节，提高住房闲置成本；另一方面要考虑减少个人出租住房的税收负担，活跃房屋租赁市场。为促进二手房交易，在增加住房保有环节税收的同时，要减少住房流转环节的税收，并因地制宜调整住房转让环节的营业税政策。

4、进一步扩大推行物业管理，对新建住宅小区全面实行物业管理，加强对物业收费的监督，尽快建立“质价相符”的服务收费机制。认真贯彻《物业管理收费管理办法》，结合我县实际，会同有关部门制定《物业管理收费实施细则》，建立“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制，加强对物业收费的监督检查力度，维护业主的合法权益不受侵害。加大宣传力度，提高业主物业管理意识。

5、加强执法队伍建设，改进执法方式，提高执法水平。尽量将处罚程序简单细化，提高工作效率。加强政策法规解释工作，减少群众对执法工作的抵触情绪。本着服务于群众的态度，不以处罚为目的，而以优化房地产业发展环境为目标，积极维护房地产市场正常秩序。

6、建立健全系统动态管理机制，对房地产开发，商品房销售等环节进行全程跟踪管理。创立对话平台机制，健全座谈、听证制度。将房屋质量、物业管理、拖欠工程和民工工资等方面的纠纷纳入常态管理，发现问题立即进行协调处理，积极化解各种矛盾。

五、对策与建议

1、最近国务院出台了旨在扩大内需促进增长的十条政策（国十条），同时部署了落实政策的七项措施（国七项），对房地产业发展具有重要指导意义，建议我县及时出台相关配套措施，推动我县房地产业尽快“回春复暖”。

2、减少土地交易环节，盘活闲置土地，降低土地取得成本。结合市场需求，有计划地进行土地供应。

3、不失时机地拓宽房地产融资渠道 当前房地产企业自筹资金在开发资金来源中所占比重很少，房地产投资增加主要依靠银行贷款。在房地产信贷管理进一步严格而流动性过过剩的情况下，建议不失时机推进房地产金融产品创新，拓宽房地融资渠道。

4、进一步落实和完善有区别的税收、信贷政策落实保障性需求，支持自住性需求，限制投资性需求，遏制投机性需求，支持中低收入家庭购买中小套型住房。适度降低开发环节相关规费，解决当前规费较重的问题，以降低相关规费鼓励投资者入市，提升投资信心。

5、适度发放自住购房补贴，以政策优惠吸引广大自住客户入市，推动成交量放大。

第四篇：房地产市场调查报告

房地产市场调查报告

第一节 佛山市房地产市场概况

一、市场交易

二、土地供应

三、潜在市场需求状况

四、楼价走势

五、新建商品住宅和存量住宅成交状况

六、写字楼、商铺市场

七、区域市场表现

第二节 佛山市土地市场情况

一、2011年全年政府出让土地成交明细表

二、2011年1市土地供应情况

三、2011年全年招拍挂方式政府出让土地成交情况 第三节 写字楼市场

一、供应情况

二、销售和投资市场情况

三、租赁市场情况

四、租金、价格和空置率

五、2011年市场展望 第四节 住宅市场

一、别墅租赁市场

二、公寓别墅市场

三、住宅市场

四、住宅价格情况

五、投资分析

六、供应量分析 七、二手住宅市场

第五篇：房地产市场调查报告

房地产市场调查报告

1、房地产市场调查报告的特点

（1）内容丰富。报告涉及的调查内容很丰富，从宏观到微观，从大环境到小环境，从消

费者到产品等都进行全面的调查。

（2）篇幅较长。一份报告至少上万字以上，有的其他甚至五六万字才能把调查的内容说

完。

（3）多为集体负责完成。由不同专业的人员组成一个小组，统一分工，共同完成。

2、房地产市场调查报告的内容。

第一部分房地产市场环境调查

（1）政治法律环境调查。

1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。

2）有关房地产开发经营的法律规定。

3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

（2）经济环境调查。

1）国家地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

2）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。

3）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。

4）国民经济产业结构和主导产业。

5）居民收入水平、消费结构和消费水平。

6）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。

7）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

8）财政收支。

第二部分社区环境调查

（1）房地产市场需求。

1）消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。

2）房地产市场影响因素调查。（如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调查和变化；消费者和构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。）

（2）消费行为调查。

1）需求行为调查。（如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。

2）购买行为调查。（如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者

购买行为的社会因素及心理因素等。

第三部分房地产产品调查

（1）房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命同期。

（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及

对某种房地产产品的接受程度。

（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上应用情况。

（4）本企业产品的销售潜力及市场占有率。

（5）建筑设计及施工企业的有关情况。

第四部分房地产价格调查

（1）影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。

（2）房地产市场供求情况的变化趋势。

（3）房地产商品需求弹性和供给弹性的大小。

（4）开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。

（5）国际、国内相关房地产市场和价格。

（6）开发个案所在城市及街区房地产市场价格。

（7）价格变动后消费者和开发商的反应。

第五部分房地产促销调查

（1）房地产广告时空分布及广告效果测定。

（2）房地产广告媒体用情况的调查。

（3）房地产广告预算与代理公司调查。

（4）人员促销的配备状况。

（5）各种公关活动对租售绩效的影响。

（6）各种营业推广活动的租售绩效。

第六部分房地产营销渠道调查

（1）房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。

（2）房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。

（3）租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。

（4）房地产租售客户对租售代理商的评价。

第七部分房地产市场竞争情况调查

（1）竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优势调查。

（2）对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查

与分析。

（3）对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。

（4）

（5）

（6）

（7）对竞争者广告监视和广告策略、广告费用的研究。对竞争者的情况、销售渠道、使用情况调查和分析。对未来竞争者的情况的分析和估计等。整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本

企业和竞争者的市场占有率。

（8）竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。