第一篇:新疆沙雅县塔河外滩及魔鬼林旅游区详细规划
新疆沙雅县塔河外滩及魔鬼林旅游区详细规划
DAVOST INTELLIGENCE
北京达沃斯巅峰旅游规划设计院有限公司
达沃斯巅峰旅游规划设计院有限公司
项目名称:新疆沙雅县塔河外滩及魔鬼林旅游区详细规划
规划范围:
规划旅游区位于沙雅县城南部70公里,地域归属的县二牧场。
规划原则:
统筹规划,开发与保护结合的原则
市场导向,空间布局有利于游线组织原则
以地方化的特色,迎接旅游全球化的挑战
深化文化内涵,景观协调,弹性发展原则
规划期限:
本规划是旅游区详细规划,通过专家评审后将作为规划区旅游开发建设的纲领性文件,同时还将成为规划区旅游发展必须遵循的蓝图。根据现实情况与行业标准将规划期确定2009-2015年。
战略定位:
1.挖掘文化底蕴,塑造生态沙雅
2.融入大区域旅游圈建设,走区域一体化发展
3.强化政府职能、促进旅游系统和谐发展
4.创建旅游品牌,实现产业联动
主题形象:
林水相依 生生不息
感悟生命 心灵之旅
空间格局:
一轴两翼
以塔河大桥景观板块、湿地体验园板块和古村落民俗板块为规划主轴,以塔河外滩板块和魔鬼林板块作为规划的两翼。总体构筑稳固的三角黄金旅游景区。
达沃斯巅峰旅游规划设计院有限公司
新疆沙雅县塔河外滩及魔鬼林旅游区详细规划—空间布局图
规划目标:
AAAA级景区(国家级)
生态休闲旅游区(区域级)
南疆旅游新亮点(自治区级)
规划图件:
达沃斯巅峰旅游规划设计院有限公司
新疆沙雅县塔河外滩及魔鬼林旅游区详细规划—功能分区图
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新疆沙雅县塔河外滩及魔鬼林旅游区详细规划—项目布局图
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第二篇:浅谈旅游区控制性详细规划控制内容及指标体系探讨
浅谈旅游区控制性详细规划控制内容及指标体系探讨
实例:3.宝山石头城控制性详细规划
3.1.宝山石头城旅游区概况
宝山石头城旅游区距丽江市区132km,交通极不发达。整个旅游区以宝山石头城为核心景点,集自然和人文旅游资源为一体,旅游价值极高的综合旅游区。
宝山石头城包括内城和外城,内城建于金沙江边一块独立的蘑菇状岩石,三面均是悬崖绝壁,一面紧临金沙江,整个石头城只有南门和东门可供出入。宝山石头城是纳西族发展的重要节点,现为国家级重点文物保护单位。
3.2.旅游区土地利用规划
宝山石头城旅游区用地分类主要从旅游资源保护、旅游开发建设、旅游活动开展和旅游环境保护四方面进行思考,以河流、山谷、山脊线、陡坎等自然特征为地块分隔线对旅游区的全部土地进行划分。共分为四大类、九中类用地,详见图1:
3.1.1.旅游资源保护用地
宝山石头城是国家重点文物保护单位,同时也是整个旅游区的核心景点。为切实保护石头城及控制其旅游开发建设,划定石头城为核心保护区,其中又分为一级保护区和二级保护区。
①一级保护用地:包括石头城内城及其城墙外延50m范围内环境协调用地。
②二级保护用地:包括石头城外城及其外延50m的环境协调用地。
3.1.2.旅游设施建设用地
根据未来旅游发展的需求,旅游设施建设用地除了现状村落外,还包括新建用地和道路广场用地。
①旅游村落用地:包括现状村落用地和现状村落周围的非耕地、坡度在25%以下,与现状村落呈自然生长的合理规模用地。
②旅游新建用地:根据旅游开发需求而修建的旅游开发建设用地。
③道路广场用地:为满足旅游开发需要的停车场、广场、码头等用地。
3.1.3.旅游活动开展用地
旅游活动开展用地是游客开展旅游活动的场所,包括一些供游客参观体验的旅游景点及游线周围的用地。
①旅游景点用地:包括古岩画、元革囊渡江遗址、旅游参观体验用地。
②旅游观光体验用地:包括旅游线路及旅游活动周围50m的区域,同时根据具体的地形地貌特征,灵活调整旅游活动开展用地的边界。
③梯田观光体验用地:包括千亩峡谷梯田和梯田周围50m的环境协调用地。
3.3.控制内容和指标体系
旅游区控规的控制内容和指标体系的确定是以旅游区土地利用规划为平台,针对各类用地各自的特点,确定各类用地相应的控制内容和指标体系。
3.1.1.石头城保护用地
石头城保护区是基于国家重点文物保护单位这现状,以保护为第一目标,在保护的基础上对旅游开发进行合理的引导,对旅游建设进行有效地控制。
①一级保护用地。严格按照文物保护法的要求,以保护和原址、原貌的修缮为主,当地居民维持原有的生产生活方式,禁止一切旅游商业活动。旅游开发建设主要确定特征性旅游景点;对区域内旅游主题和旅游线路进行组织控制;同时完善区域内相应的旅游配套设施。-②二级保护用地。保护村落现有的格局和特色,保证一半以上居民维持原有的生产生活方式,挖掘和确定旅游景点,对区域进行游线组织,完善区域内相应的旅游配套设施。
石头城保护用地刚性控制指标包括旅游容量、用地面积、用地性质、修缮改造措施、街巷空间尺度、建筑密度、建筑高度、容积率、建筑体型体量和建筑色彩等;弹性控制指标为旅游产品类型、旅游主题形象和旅游服务设施类型等。
3.1.2.旅游设施建设用地
旅游设施建设用地是接待游客的主要场所。以旅游接待服务为首要目标,对旅游开发建设进行合理的引导,同时要延续地方特色和文化,与旅游区整体环境相协调。
①旅游村落用地。在维持原有村落格局、建筑特色,不影响旅游区旅游形象的基础上,合理引导当地居民对建筑进行改造和功能置换。根据未来旅游规模的预测,在村落外围选定适宜规模的用地进行村落自然生长。
②旅游新建用地。根据未来旅游发展需求而新建的旅游接待和旅游配套设施用地,主要为金沙江旁的游艇俱乐部。对旅游新建区的规划控制主要是防止被大量商业化、程式化甚至庸俗化,其形态和风格与旅游区特色相吻合。
③道路广场用地。根据未来旅游发展需求而新建的停车场及广场用地。
旅游设施建设用地刚性控制指标包括旅游接待规模、用地面积、用地性质、旅游服务设施、街巷空间尺度、建筑密度、建筑高度、容积率、建筑体型体量和建筑色彩等;弹性控制指标为旅游产品开发、旅游主题形象和改造新建原则等。
3.1.3.旅游活动开展用地
以旅游的可持续发展为目标,对区域内旅游资源的进行有效保护,对旅游开发进行合理引导和对游客的行为进行控制。
①旅游景点用地。根据旅游景点的特点,制定相应的保护原则和措施,对旅游活动进行控制和引导,同时对游客的游览类型和活动范围进行控制。
②旅游观光体验用地。对区域内旅游产品进行合理引导,规定游览道路,旅游配套服务建设规模和要求。
③梯田观光体验用地。完善梯田灌溉系统,清除梯田间的杂草,合理引导当地居民的梯田种植物种,注重梯田种植的整体景观效果和季节变化。修建专门的生态游览道路和相关服务设施,严控控制梯田保护的旅游环境容量和游览区域。
旅游活动开展用地刚性控制指标包括旅游容量、用地面积、用地性质、保护级别、保护边界、游览道路、旅游服务设施和可游览边界等;弹性控制指标为旅游产品开发类型和旅游主题形象和旅游服务设施类型等。
控制性详细规划的控制指标
控制性详细规划的核心是定性、定量、定位和定界,因此,建立定性、定量的指标体系是控制性详细规划的关键。目前进行的有关控制性详细规划研究与实践,都把控制性详细规划的控制指标的确立放在重要的地位。
1、控制指标的内容构成(1)地块划分
控制性详细规划的规划范围,应从城市的一个完整地域结构出发,其第一步是根据建设用地的区位、土地使用性质、土地出让和房地产开发的要求,综合空间环境结构设想及开发的可行性,划分基本地块,编排地块号码。在此基础上,确定各地块的用地面积和各项控制指标。
一般规定最小地块面积和宽度、深度,防止过小尺度的开发活动。地块边界线要具备可识别性。地块大小与用地特点有关,用地集中、性质单一的,地块可大一点,用地零碎分散,地块要小一点。地块的大小还与开发建设的方式有关,统一开发,地块划分可大一点,多渠道开发的用地,地块划分小一点。一般而言划分地块应注意以下几点:
① 旧城区和沿街地段分块宜小,新建居住区分块宜大;
② 至少与一条道路相邻;
③ 用地性质尽量单纯;
④ 同类用地控制要求大致相同;
⑤ 保护地段单独划出。
(2)土地使用性质及兼容范围把城市规划师站点加入收藏夹
确定城市土地使用性质,一般参照《中华人民共和国城市用地分类标准》(GBJ137-90)将土地划分至小类。具体的类别划分与所在城市的规模、城市特征、所处区位等有关。一般的规律是大城市分类多、小城市分类少;老城区分类多、新开发区分类少;中心区分类多、边缘区分类少等等。由于国标制定较早,有些分类已不适应使用要求,可结合实际要求研究控制性详细规划的用地分类,对它进行补充和发展。
土地的分类还应考虑土地使用性质的兼容,即以某一类土地使用性质为主,兼容其它性质,如在居住用地(R)中,可兼容小型的办公用地(C)。近年来在实践中出现了一些新的土地使用功能概念,以混合土地使用最为常见,它以某一类土地使用性质为主,与其它性质的土地相混合,如商住用地(C2/R)等。
确定适量的土地使用兼容范围是控制性详细规划中的一项重要的内容。对建设用地的使用性质规定过死或弹性过大,均可能导致城市规划与城市社会、经济发展的不协调,不能适应城市发展的可变性和多样性。合理的兼容规定既体现规划的弹性,为建设发展和管理实施留有余地,同时又保证城市的有机、有序地发展。
(3)土地使用强度
① 容积率:也称建筑面积密度或楼板面积率(Floor Area Ratio,缩写FAR),即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。容积率反映了整个建筑物的体量,构成了土地使用强度的最主要因素,因此对容积率的控制为土地管理的最重要的内容之一。
② 建筑密度:即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比,用百分率表示。建筑密度的大小与环境质量有着密切的关系。
③ 人口密度:即规划地块内部每公顷用地的居住人口数。控制性详细规划应对规划地区的人口的上、下限均作控制。
④ 建筑控制高度:即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。一般有两种控制方式,一是绝对高度控制,如规定在一定的区域内新建筑物不准超过某一标志性建筑物;二是相对高度控制,如纽约的“日照后退曲线法”和“遮天率曲面法”,以及香港、台湾通过建筑高度与街道宽度的关系来控制。考试大-全国最大教育类网站(www.xiexiebang.com)来源:www.xiexiebang.com
⑤ 建筑后退:包括后退红线和后退建筑基地界限。建筑后退红线即建筑最外边线后退道路红线的距离,应根据建筑使用性质和所面临的道路等级而定。当建设用地划分较小,其间又没有道路分隔时,应根据具体情况,提出后退建设用地边界的要求,一般至少应满足消防通道的要求。
(4)道路及其设施
此项控制内容一般包括支路及以上道路的红线位置、断面、坡度、重要控制点坐标和标高等的确定;对社会停车场(库)、配建停车场(库)进行定位、定量和定界的控制;允许设置机动车和行人出入口的方向和位置的控制。
(5)城市环境景观
这方面控制较多地运用绿地面积、绿地率、绿化覆盖率等指标。绿地率指规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。此项控制的目的是为了保证集中绿地面积,推动多种形式的绿化。
此外,还可以对其它设施提出控制要求。其它设施包括:居住区服务设施(中小学、托幼、居住区级公建),环卫设施(垃圾转运站、公共厕所),电力设施(配电站,配电所),电信设施(电话局、邮政局),燃气设施(煤气调压站)等。对一些特殊的地区,还可增加一些控制指标。如工业区的烟雾、噪声、粉尘、异味等控制要求。
2、控制指标的确定来源:考试大来源:www.xiexiebang.com
(1)确定的原则
控制性详细规划控制指标的确定必须依据规划用地的区位及环境条件,注重提高土地使用的效率,综合平衡经济、社会和环境效益,具体应遵循以下原则:
① 符合国家、省、市各级规划与建设相关法规的要求。符合总体规划、分区规划的控制要求。
② 综合考虑城市整体或地区全局的情况,力求总体平衡。
③ 力求优化城市用地结构
④ 控制要求要体现不同对象的特点。www.xiexiebang.com来源:考试大
⑤ 充分考虑土地价值及开发的经济效益。
(2)控制指标的确定
确定控制指标通常有以下几种方法:
① 环境容量推算法:根据现状居住条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施等,预测规划期末的容量,据此确定各项指标。该方法比较严谨,但涉及面广、参数众多,资料的收集和整理也相当复杂。
② 人口推算法:根据城市总体或分区规划提出的人口和用地的要求,以规划期限内的人均居住用地与建筑面积来计算。考试大论坛来源:考试大的美女编辑们来源:考试大
③ 典型实验法:选择有代表性的地块,甚至是全部规划地区,进行实验性的形态空间规划,由此反算出各项指标。这种方法简单易行,是目前采用较多的方法。
④ 经验推算法:根据以往旧城和新区开发的经验,归纳出所需指标的数值。来源:考试大-城市规划师考试