第一篇：中国宠物医院项目投资可行性研究报告
中国宠物医院项目投资可行性研究报告
发布日期：2011-05-26 浏览次数：2052
[导读]宠物医院项目提要；在长沙就是这种现状，虽然没有100万只宠物，甚至一半都不到，保守估计宠物数量在10万只左右，如果成立一家设备齐全，医生水平至上，服务水平一流的宠物医院，在市内开设多家分院，10-20家地州市加盟医院，将有巨大的市场盈利潜力。
第1章 宠物医院投资项目总论
1、宠物医院项目提要；在长沙就是这种现状，虽然没有100万只宠物，甚至一半都不到，保守估计宠物数量在10万只左右，如果成立一家设备齐全，医生水平至上，服务水平一流的宠物医院，在市内开设多家分院，10-20家地州市加盟医院，将有巨大的市场盈利潜力。在北京上海深圳都出现了年营业额超过1000万的宠物医院，只要我们潜心经营，相信在不久的将来长沙也同样能够作出更好的成绩来。
2、宠物医院可行性研究报告的范围与依据；投资的前期范围以湖南省为基础，长沙市为中心区域，再辐射周边株洲，湘潭，岳阳，常德，怀化，张家界，郴州，邵阳，娄底，永州等城市。长沙从90年代初期开始出现养宠物的群体，尤其是高档宠物以名犬，猫为主要代表；经过10年的酝酿，进入20世纪初期宠物经济出现了井喷，宠物店从老的教育街几十米的巷子发展成了开福区火车北站的宝安宠物市场和后面一点发展成的天心区西牌楼宠物市场，还有2009年刚刚成立的南湖宠物市场，往后很有可能再建立别的更加完善的宠物市场。宠物除了数量上的增加，品种也有了很大的调整，宠物的品质也有了飞跃，除了传统的犬猫，发展成了以犬猫为主带动了宠物兔，宠物猪，宠物鼠，蛇，蜥蜴，蜘蛛......本来就有很大的市场的鸟和鱼也有了更好的提升！宠物医院也从90年代初的几家发展成了现在的40多家，宠物医院的形式从单一的看感冒打打针，吊水逐渐转变成了及宠物诊疗，化验，宠物用品出售，宠物美容，宠物寄养，宠物配种......于一体的综合体，随着经济的迅猛发展，消费能力的增加，消费意识的前瞻性，现代人提前消费的新理念逐渐形成，消费观念的改变宠物的市场潜力逐渐的表现出来。
3、宠物医院主要的技术和经济指标；兽医的专业技术水平是我们主要水平!其次就是管理技术水平,一切围绕服务两个字做文章.力求做一个完美的宠物主人服务机构,给宠物主人带宠物来消费时有一个良好的环境,给宠物一个最好的服务,或者让主人足不出户就能享受到我们提供的最优质的服务.长沙的经济在飞速发展，经济形势一片大好：
亮点一：近三年ＧＤＰ总量在全国省会城市排位前移4位
2006年以来，长沙市经济总量（ＧＤＰ）在全国省会城市中先后超过石家庄、哈尔滨、济南、郑州等4个城市。2009年，长沙实现ＧＤＰ3744．76亿元，总量超过济南、郑州两市，在全国省会城市中跃居第7位，这是继2008年ＧＤＰ总量超过石家庄、哈尔滨后的又一次位次大提升。
从全国地级以上城市来看，长沙先后超过了厦门、西安、长春、哈尔滨、济南等五个副省级市，2009年ＧＤＰ总量首次跃居全国地级以上城市前20名。同时，2009年长沙市ＧＤＰ总量已经超过甘肃、海南、宁厦、青海、西藏等五个省（自治区）。
亮点二：城镇居民人均可支配收入高于全省平均水平5154元
近三年来，长沙以占全省1／20的土地面积、占全省1／10的人口，创造了占全省近30％的ＧＤＰ和财政收入。全省“老大”的位置不断稳固。ＧＤＰ占全省的比重由2006年的23．8 ％上升到29％；一般预算收入由27．9％上升到29．1％；规模以上工业增加值由20． 9％上升到27．3％。2009年，全市城镇居民人均可支配收入高于全省平均水平5154元；农民人均纯收入高于全省平均水平4522元。
亮点三：在长株潭城市群中ＧＤＰ占比达68％
长沙在长株潭城市群的龙头作用更加突出，ＧＤＰ的占比由2006年的63．7％上升到68．0％，规模工业的占比由54．5％上升到60．3％。在龙头的带动下，长株潭城市群的活力进一步迸发，占全省的比重也进一步提升，占比由2006年37．7％上升到42．6％，已成为中部乃至全国重要的增长极。
亮点四：三次产业结构排序由“三二一”调整为“二三一”
得益于新型工业化的快速推动，长沙经济结构进一步优化，三次产业结构由2006年6．9：44．0：49．2调整为4．8：50．6：44．6，三次产业结构实现了被经济专家称之为“早熟型”的“三二一”排序调整为“二三一”的重大转变。第一产业占比继续下降，二、三产业占比稳步提升。工业占比进一步加大，全部工业增加值由2006年的33．4％上升到41．5％。
亮点五：投资增长使长沙境内基本形成“一小时经济圈”
市委、市政府十分注重基础设施建设，为可持续发展打下坚实基础。2007－2009年，全社会固定资产投资累计5748亿元，年均增幅达19．1％，近三年的投资总量为前6年投资总和的1．5倍。
大投入带来基础设施大改善。2009年长沙境内公路里程达5857公里，长沙市境内省城至县（市）乡镇已基本形成“一小时经济圈”。大投入带来城市规模的大扩容。2006－2009年，长沙市区面积由556平方公里扩展到955平方公里，城市建成区面积由173平方公里扩展到243平方公里，城镇化率由 56．5％提高到62．6％。城市基础设施不断完善，城市品位逐步提高，从而有效地改变了城市投资环境，提升了城市的承载能力。
亮点六：全市就业率保持96％以上
从衡量一个城市的经济富裕度的人均ＧＤＰ、城乡居民人均收入、人均财政收入、就业率、第三产业就业人口占就业总人口等五个指标来看，我市均呈快速上升态势，在中部处于领先水平。
一是人均ＧＤＰ三年翻番。2009年长沙人均ＧＤＰ达56620元，在中部省会城市中居首位，为2006年的2．02倍，三年翻一番；二是城乡居民收入位居中部省会城市首位；三是人均财政收入年均增长30％。2009年长沙人均地方财政2009年全市城镇居民可支配收入20238元，农民人均纯收入9432元，均在中部六省会城市中位居第一；四是就业率稳中有升。2007年至2009年全市就业率均保持96％以上，高于全国同期水平；五是第三产业就业人员不断增加。预计2009年长沙第三产业就业人员约157万人，比2006年增加约26万人，占全社会从业人员的比重为41．3％。
亮点七：连续三年ＧＤＰ增速保持在14％之上
我市2007年至2009年连续三年ＧＤＰ增速保持在14％之上，年均增长15．3％，刷新长沙经济持续高速发展水平。2009年长沙实现ＧＤＰ同比增长14．7％，比全国增幅高 6个百分点，比全省增幅高1．1个百分点，在全国26个省会城市中排第5位。从经济总量变化轨迹看，全市ＧＤＰ从1978年的16．9亿元上升到1990年的100亿元用了12年时间，ＧＤＰ由1990年的100亿元上升到2003年的1000亿元用了13年时间，ＧＤＰ由2003年的1000亿元上升到2007年的2000亿元以上仅用了4年时间，2009年又突破3700亿元大关。
经济快速发展的同时，单位ＧＤＰ能耗逐年递减，节能降耗在中部领先。从年度指标来看，2006年为0．990吨标准煤，2008年下降到0．888吨标准煤／万元；2009年预计完成节能预期目标。
亮点八：全国城市公共文明指数测评居全国省会、副省级城市第四名
随着经济社会的发展、综合实力的增强、城乡面貌的改善和市民素质的提高，长沙在全国乃至全球的美誉度不断提升，影响力不断扩大。三年来，长沙先后获得国家园林城市、中国最具软实力城市、十大最具幸福感城市、十大创业之城等荣誉称号。2009年在全国城市公共文明指数测评中长沙市列全国省会、副省级城市第四名。
第2章 宠物医院投资项目背景
1、项目的由来；首先宠物医院是一个由于养宠群体急剧增加的一个必然的产物，按照美国的发展模式，如果将美国宠物产业近十几年来的发展称之为迅猛，那么中国近10年的发展速度堪称为惊人。由于我国国民生活水平提高和生活方式的改变，人们的休闲、消费和情感寄托方式发生了重大变革，中国宠物产业也迅速兴起。随着社会竞争的加大，生活节奏加快，新一代的年轻人在工作和生活上都面临着巨大的压力，活泼可爱的宠物是这一群体抒发情感的最佳对象。那么当一个国家的人均GDP在3000到8000美金之间，宠物产业就会快速发展。而当前的中国，已有相当多城市达到了这一水平。北京、上海、广州、重庆、和武汉已被列为中国五大宠物城市。以北京为例，2001年北京人均GDP首次达到3000美金，标志着北京已具备跻身世界发达城市水平的实力。2007年，北京人均GDP为7370美金，全国人均GDP更是创下历史新高，为2456美金。在强大的经济增长背后，国内宠物市场也出现了空前的繁荣。有统计数字显示，我国以纯种狗和猫为主的宠物市场的年增长率在20%以上。2004年底，我国宠物市场产值达60多亿元，目前达到150亿元，到2010年，宠物产业产值将突破400亿。面对如此巨大的宠物市场发展空间，美国的成熟商业模式也出现在了中国市场上。除了传统的宠物食品和用具外，越来越多的宠物服务行业也随之兴起，如宠物医院、宠物训练营、宠物寄养、宠物美容等，已成为国内一线城市必要的宠物服务形式。但中国整体产业发展与美国等宠物经济大国百年的发展历史相比，我国宠物经济起步要晚得多，发展相对滞后。宠物在单个家庭的渗透率、宠物产品消费及相关服务都存在着巨大的市场缺失，这同时也意味着不容忽视的发展潜力。您认为400亿对于其他的行业来说是个不大的数字，但是从事这个行业的专业人员不到10万人，您就能看到这个蛋糕有多么的诱人！
2、项目建设的重要性与必要性；宠物医院立项后能够整合客户资源，凝聚资金，可以将有限的资金和客户资源挖掘出最大的经济利益。有足够的资金来扩充店面，购买新的设备，装修上档次，卫生条件提升，服务的种类增加，让宠物主人到宠物医院来消费要变成一种享受，不管是看病还是购物都要成为一种不二的选择！
3、项目拟建区域（项目区）的基本情况；目前长沙地区的具有竞争能力的宠物医院有40家左右,大型的上100平米的约10家,每月营业额在10万的医院不到5家,超过5万的在10家左右,宠物店和美容店100家左右.长沙市养宠物的数量在10万只左右.消费能力较高,消费潜力巨大,宠物的数量在不断的增加,品质在不断的提高,老年动物在急剧增加,老年病例在不断增加,宠物年纪越大主任所投入的感情越深,花费的将越舍得.加上政策上的相对宽松,对宠物经济的发展起到一定的促进作用.周边城市的发展也在加快,在长沙的带动下各个领域都在进步,有的领域甚至超过了长沙.如有的狗场就超过了长沙的水平.4、项目承担单位（即项目法人单位）的基本情况。
第3章 宠物医院投资项目市场预测与分析
1、本地及周边市场现状的调查；长沙本地的宠物经济现状与前景我国随着改革开放和人民生活的富裕，从80年代中后期，宠物行业开始发展，养宠物的人越来越多，目前大家养的宠物主要以猫和狗最为普遍。在这个发展过程中，政府在政策方面也做了一些改动，从业人员的发展也从过去一个比较低的水平逐渐发展到比较高的水平。现在我们说这个水平比较高是和过去相比，如果我们和发达国家相比，还有很远的路要走。宠物行业的发展，尤其是宠物医疗的发展仅仅是十几年，不到20年的过程，如果我们和美国、欧洲、加拿大这些国家比较，想赶上他们几十年的发展过程，还是需要相当的时间的。从另外一方面讲，宠物医生的参差不齐也是一个现状，任何一个行业的发展，不可能一步到位，从业人员的培训、包括学校、组织，在过去都没有过专门从事宠物方面的训练，因此现在真正的在国内这些高校里培养兽医的是非常多，但是真正培养小动物临床兽医，或者开展小动物临床兽医的学校还不是特别多，从业人员大多数是从过去的一般兽医，转换到现在从事小动物临床兽医的过程。当然，经过十几年的转换，有很多小动物临床兽医也在这方面有了长足的进步。长沙市的宠物拥有量也是逐年在增加，和全国一样长沙宠物医生的需求量亦是不断增加。湖南农业大学兽医专业经过半个多世纪的发展，聚集了雄厚的师资力量，同时也积累了大量的临床经验。但多年来师生们一直从事大动物的防疫和治疗，随着经济社会的发展各种经济动物的防疫检疫和小动物尤其是宠物的医疗保健的专门人才的需求量也随之增加。学校经过研究，在兽医专业的基础之上，迅速成立了动物医学学院。作为一名兽医专业的学生，为学校高瞻远瞩的决策感到高兴。为了在一年后找到一份合适的工作，我和我的同学利用寒假期间的间隙对长沙市的宠物市场和宠物医疗行业进行了一次调查。我们发现，长沙宠物市场的前景十分的广阔。湖南日报曾有过统计，长沙市的宠物犬有将近30万条、加上其它宠物猫和别的宠物，计有宠物40余万条。而作为宠物的相关行业，如宠物医疗、宠物食品、宠物保健、宠物美容等等行业却相对滞后。椐不完全统计，长沙市的宠物医院不超过40家，从业人员不足500人。其从业缺口可想而知。
一、宠物医生专业水平有待提高人可以表达你的主管症状和客观症状，人医可以看人的主管症状也可以看客观症状，但是兽医只能看动物的客观症状，主管症状很难看出来。举个例子，如果你胸闷，你可以告诉医生，我喘气憋得慌。而狗胸闷的时候就无法告诉你，只有有严重的时候，你才可以看出来。比如头晕合，有人得美尼尔综合症，会晕。而狗走路晕得很严重才会表现出走路转圈。这样就会对宠物的诊断出现偏差，那就需要比较新的诊断手段，包括X光、心电图、血常规、尿常规等等。实际上中国通过这十几年的发展，我们和国外的差距越来越小，但是由于中国宠物行业的发展比较慢，包括一些宠物医院的老板的资金的问题，还有一种主人的支付能力问题，导致有很多宠物医院不能配备比较高级的诊疗设备。人医院大部分是国家支持的，而宠物医院很多是私人投资的，真正由国家投资、或者举行国家政策性的资源很少，任何一个老板在投资的时候，会考虑到医疗器械的成本问题，这样就制约了行业的发展。
可以这样讲，如果宠物主人不愿意付一定的费用给宠物医院，宠物医院的老板就不可能有足够的资金买这些诊疗设备，那他就不可能把宠物的病诊断清楚。再退一步讲，如果宠物医院的老板或者医生挣不到足够的钱，没有钱去投资于宠物医院设备的更新，没有钱进行继续教育、继续深造，最后可能导致这个医院技术水平不可能提高，诊疗手段不可能提高，这样会造成行业停滞不前，甚至会倒退，如果再挣不到钱，甚至会压缩投资。这样可能诊疗手段会逐渐落后，那么就没有条件很好地诊治宠物的病。因为只有一个小的群体愿意做CT、做核磁，也不可能因为这个小群体愿意花钱而配备这些设备。
二、宠物美容极待规范不少宠物美容院存在着或多或少的不规范操作行为，这严重影响了行业的正常发展。专家称，这些行为轻则导致宠物染上皮肤病，重则导致宠物毁容，甚至死亡。不规范操作主要包括三个方面：一是用人用产品给猫狗洗发、染发；二是用烧断方式处理狗毛打结；三是滥用宠物麻醉。不规范行为发生的原因首先是美容师专业知识不够，另一个原因是美容院以此降低成本，获得高额利润。然而，目前看来，宠物美容的行业规范还很不完善。因为现在多数国产宠物美容产品的品质还达不到要求，正规美容院一般都选用进口产品，所以价格居高不下。
三、宠物食品质量标准是空白一些较有经济实力的主人，会给自己的宠物服用进口保健药材，比如抗衰老的维他命添活剂、抗氧化剂等，这样可以防止老年猫狗得心脏病、关节炎等。宠物也像人一样，年纪大了还可以服用如深海鱼油、卵磷脂等保健品。随着市场的细分，各宠物食品企业不断开发新品，推出新口味的宠物零食，现在，一些高档宠物食品专卖店和宠物医院经营一些宠物处方食品，它们可以帮助防治结石、肾炎等。不过，这些高端产品基本为国际大型宠物食品公司所垄断。此外，宠物的减肥食品等也已闪亮登场。但这一行业也存在不少隐忧。
首先，国家、行业协会、各地方政府都没有针对宠物食品制定相关的质量标准。一般来说，企业只能根据自身的情况、参照国家饲料标准和国际标准来完成食品的生产和检验。一些大型企业宣称，他们的宠物食品标准要高于饲料标准，但我国现在还没有一个专门主管宠物食品生产的部门。目前的管理只局限在要求超市不能把人的食品和宠物食品摆在一起卖；如果有宠物因为食品质量问题吃出毛病来，政府部门只能在消费者和商家之间调解。近期出现的“伟嘉事件”使得宠物食品的质量标准问题引起各界关注，但在相关管理办法没有出台之前，宠物食品市场仍然处于无序状态。此外，令食品生产厂家最担忧的还是国家宠物政策的波动，这也为宠物食品行业带来一定的风险。总之，从发展的眼光看，随着饲养宠物的人群越来越大，管理也会越来越规范，由宠物的生老病死带出的宠物经济可说是极具前景，市场潜力不可小视。可以预见，长沙会有更多的投资者发现宠物经济这一充满活力的新兴产业的商机，投资到这一领域中来。引用2006年湖南农业大学动物医学学院 2003级兽医2班周晴的调查报告，虽然有的地方可能有出入，但是从侧面可以看出来长沙的宠物经济的一些钱景！目前周边城市发展的比较好的有常德，怀化，株洲，湘潭，益阳，岳阳，娄底，张家界，邵阳等；宠物医院以及附带的产业都在有条不紊的发展，医疗的水平总体较长沙还是有一定的差距，用品，美容，宠物出售，寄养等服务 在快速发展。
2、本地及外地市场供需情况的预测；湖南本地的宠物相关的产业链几乎为零，都依赖从外省进货。
3、宠物医院的价格预测；
4、宠物医院的市场竞争能力分析；
5、宠物医院的市场风险性分析；政策法规风险与技术风险
6、宠物医院的基本营销策略。1.优势分析1)整体的服务优势；全--是我们的优势，只要你想得到的，只要你需要的服务我都能够给宠物主人最大的满足。大--是我们的优势，只要您是养宠人士就一定知道我们是最大的，面积，规模等；让供货商之大我们的销量是最大的，速度是最快的；强--让同行和养宠人士都有一个共同的心理就是如果他们没有办法那在本地区就没有办法了。2)价格优势 在用品方面我们走薄利多销的路线，在特色服务方面可以用特殊的价格，人家做不了我们可以适当的提高价格。总的来说就是：你无我有、你有我优、你优我新、你新我廉。3)设备优势 在本地区购置最好的最全的设备，以我们强劲的资金优势压倒性的购置一流的设备给宠物主人一个最好的不二的服务。4)专科医生的服务优势 第一次的把专科的概念形象的带入本地区，计划开设的专科有内科，外科，皮肤科，老年病专科等5)上门服务的优势 上门服务的速度要快，就像是及时雨一样，要让宠物主人感觉到：哎呀！真没有想到你们这么快就来了！这么快就给我们送过来了！这么快......还要让主人感觉到：没有想到你们还有这么好的仪器设备带上们来，真的是太好了！准时，优质的，长久的给宠物主人带来最快的最优质的服务。6)环境的优势7)理念的优势8）强大的资金后盾的优势2.劣势分析 3.重点突破方向1）医疗2）宠物用品3）美容洗澡4）寄养5）训练6）其他融合我们的特色，其实无所谓重点不重点，在特定的时期，达到一定的气候，都是相互的，相互制约，相互提高，相互促进。4.人才培养与储备天生我才必有用，培养以定向培养为主，招聘进来的医生本来就具备一定的专业技术基础，做一些有选择性的培养能够迅速的起到直接技术水平提升效果；做好了培养就是储备的问题，辛辛苦苦培养的一名优秀的医生最后跳到别人的医院去了那就是最大的失败；必须用一系列的措施防止人才外流，天生我才必有用，必为我所用！具体的措施如下：1）工资制度；2）奖金制度；3）惩罚制度；4）合同；5）学习提升制度；6）股份与分红。5.宠物宠物一般是指家庭喂养的动物，从常见的犬、猫、观赏鱼、兔、龟到比较另类的蝎子、蜘蛛、蜥蜴等。伴随着宠物数量的增长，围绕宠物经济产生了一系列的相关产业，如宠物食品、宠物用品、宠物医疗、宠物美容行业等，这几年还涌现出像宠物婚介、宠物殡葬、宠物寄养等很新的行业。6.人气经营策略 第一阶段：小病做人气，大病做效益。这句流行于人的医疗行业的经营真理最早起源于二八定律。著名的80／20规则认为，顶部20％的就医者创造了医院80％的利润，而这80％的利润的相当一部分，又给底部的就医者丧失掉了。我们可以理解因为每一个宠物不一定都能给医院带来利润，有的宠物带给医院的是亏损，如一些医疗纠纷引起的赔偿。尽管大部分宠物创造的利润较少，或者不创造利润，但也可以提升宠物医院的人气，增加市场份额，有助于提高宠物主人对宠物医院的信任程度，扩大知名度，并可以引起宠物医院无形资产的增加。这有利于宠物医院的长期发展。
第二阶段：反向过来，“大病先做人气，再创效益”，用大病引大病，不是用小病引大病，也就大病刚开始要沉住气，先不杀病人，等到大病人气旺的时候，再来杀。大破才能大立，大舍才能大得。只有这样才不会南辕北辙。
因此，正确推广做法是所有的病都先做人气，做一阵子，人一多了，再挽起袖管抓鱼。但是，做人气的同时，我们也不能纯粹做品牌，重要的是贯彻“以患病宠物为本”的服务宗旨，形成“忠诚的宠物消费群体，创建一个宠物主人满意离不开的医院”。
宠物医院的人气经营策略：
目前，宠物医院面临如何增加门诊聚拢人气，这是宠物医院广告推广前的最值得考虑的问题。我们不能光等患病宠物上门，而应主动出击，有意识的整合自身资源针对性的开展公关宣传活动，走个性化、精细化服务路线，同时运用差异化手段，结合自身专科特点和现有人力、设备、环境等因素，抓好全程服务管理。做好特色经营，形成口碑。
以往，由于宠物医院特定的专业性、技术性，一些宠物医院的医生护士潜意识中缺乏整体的市场营销理念和应对竞争的思想准备，在心态上往往较为机械被动，缺乏品牌塑造和商业意识，缺乏主动性和进取心。这往往会使自身处于弱势和不利局面。就宠物医院来讲，如何把自身的优势资源、业务项目、服务手段等尽快传播出去，快速占领患病的心智空间，离开营销是万万不行的。
目前，宠物医院应从两大策略方向来定位：
1．品牌服务——目标在于对美誉度的最大追求。
这一点正是目前宠物医院在营销方面的困惑与短处所在，往往把宠物医院的知名度提高等同于品牌建设，知名度在一定程度是宠物医院的首要追求，但这只是表面，真正提升宠物医院品牌的是良好的口碑及鲜活的品牌形象，但良好的美誉度一定有着相当高的知名度及宠物消费者的基础，对知名度及美誉度的追求因品牌而异，如快速消费品而言，知名度的最大化是最主要的，耐用品则不同，美誉度是最重要的，宠物主人对宠物医院的认可程度是建立在对其医疗水平，设备，就医环境尤其是卫生条件，收费标准，服务态度等的整体认同之上。
2．人性服务——宠物医生与宠物主人的配套服务
服务品牌的塑造最终要在实际的实施中体现出其核心价值，宠物医院的医疗服务与其他服务或有形商品有很大的不同，在医疗服务的提供过程中，宠物主人与非营销人员的接触远远超过与营销人员的接触。
所以，营销靠营销部门以及其他部门的配合，让各部门都积极主动地参与营销活动。为了激励所有部门的团队精神，如果宠物医院的医生不满意，那么医生就很难让宠物主人满意。宠物主人的满意程度取决于宠物医院提供服务的价值，宠物医院提供服务的价值取决于宠物医生和护士对医院的忠诚度，忠诚度取决于宠物医院的医生和护士的满意度，满意度取决于宠物医院医院为宠物医生和护士提供的价值，而宠物医院为医生与护士提供的价值取决于内部管理、机制、体制等一系列深层次的问题。因此，宠物医院营销工作中的具体实践行为计划可以参照如下：1）做好内部员工的管理工作、包括生活、培训、福利、休假、绩效等方面。2）建立重点客户档案，加强大客户的营销关系管理，对宠物主人满意度和医生和护士的满意度进行分析，利用各种传播媒介、健康讲座、巡诊、举办联合活动，做好医疗服务项目的推广与宣传工作；3）抓好客户服务中心的管理工作，为宠物主人提供诊前、诊中、诊后的一体化服务；通过拜访客户、走访市场等多种形式积极拓展市场；4)加强与政府卫生行政部门，各类公益组织、社会团体以及周边社区各单位的关系营销；5)利用医院的优势,广泛开展医疗技术项目合作或其他相关项目的合作；利用数据库搜集和积累客户信息，并进行信息整理、汇总与分析，根据医院定位选择目标顾客群，有针对性地提供营销资讯；6)做好医护人员和其他人员的营销培训，指导开展营销技能训练，提高全员、全程营销水平。
营销手段多种多样，前期主要开展（从如何吸引眼球、活动造势、开发特色项目、引发关注入手，放大自身的特色和利益点，让养宠物群体产生认同心理。）后期则从如何积累数据、跟踪回访、形成口碑等方面入手。作为新形式下的宠物医院，有很多吸引人的地方，想要做的就是想尽办法，千方百计要让更多的人尽快知晓，尽快熟悉，尽快就诊。如果没有全员市场意识，缺乏基本营销手段，不仅凝聚不了人心，还有可能失掉原本拥有的良好资源和基础的宠物群体。7.服务策略 顾客是一切企业组织的生命之源，然而完全有能力在经营的质量、效率和人的服务等方面能满足顾客需要的企业却寥寥无几。企业管理者现在必须认识到企业的兴旺、繁荣以至最终是否能继续生存都有赖于服务质量的提高，而要做到服务质量改进与对顾客服务的全面承诺相结合需要建立起新的管理风范。这种管理方法是以共同达成协议的标准和目标为依据，用数理与统计的方法驱动服务质量的持续提高。
服务对于它的提供者和他们的组织而言是一种困难和挑战，心境、文化和时机以及顾客从前的经验等所有这一切都会对服务的感知产生影响。是对着一个一个的顾客，而为此建立的组织应对达到服务目标给予支持而不是妨碍。“顾客至上”是值得赞赏的宗旨并需要合理的策略加以实施。服务策略有两个主要目标，其一是创造出一种顾客可以观察到的或可以测量的服务特色；其二是要对公司内部的办事方式产生切实的影响。因此服务策略必须是涵盖利润目标、市场开发和生产工艺等等内容的企业策略中的核心部分。
服务策略要求组织结构的设计应符合顾客的需要，必须包括顾客的各种需求和期望；了解竞争对手的各种活动以及规划未来。一般说来，服务是指实物服务和人力服务的结合体。在制定服务策略的时候，必须保证顾客在物质和人员服务两个方面都能始终得到良好的服务。物质服务的内容包括产品加上购物的环境以及顾客能得到产品送货到门的服务。人的服务包括一个组织的服务作风和风格以及顾客与员工之间的关系。员工对顾客的态度既能给公司的战略以强有力的支持，也可能造成严重的破坏。
人员结构体系的设计必须使其能激励员工支持服务战略，而且任何组织需要对每一方面的实际工作情况进行检查，这项活动应当成为持久提高服务质量过程的一部分。实行服务战略随后的步骤是开展一系列目标明确的各项活动以使企业的服务战略得以实施并创造出企业的特色。这些活动有始终如一的目的十分重要，而且活动的设计都要为了使服务战略能付诸实践，加深对它的理解，提高使命感并以持续不断地实际行动参与提高服务质量的行动。
改进服务质量的过程始终充满着新的调查资料和数据，内部的检查结果，顾客的投诉以及通过以顾客为主的进行的质量保证各项程序和供货合作程序。提高服务质量的实施需要打破传统的组织部门的界限，而改善办事机制也是改进服务计划的组成部分。改进服务计划是一项长期的任务，因此必须加强信息交流以巩固已有的进步并清醒地认识到成功必须依靠高质量的服务。所有训练项目都要利用机会强化“顾客至上”的宗旨和原则，同时努力寻求不断提高服务质量的途径。
在服务战略的实施和使服务质量切实得到提高方面，管理者所起的作用举足轻重。一个管理质量高的组织是把精力投入到管理的动态变化之中而不是去维持现状。作为管理者，他们管理行为的主要成果应表现在这里。应当把管理者看作是给顾客以承诺并向顾客承担责任的人。他们与顾客去交谈并按顾客的要求去做，排除质量上的问题使顾客感到满意。他们还应当要求和鼓励下属人员也像他们一样进行工作。管理者应掌握和使用他们自己搜集的关于当地顾客需求和雇员态度的信息和数据，还应提出一些有益于改进质量的打算和计划。在进行管理改革和推行以顾客定向的商业管理方法时，要尽一切力量给下属人员提供培训并且应当采取一些有效的措施，打破传统的部门界限，实行部门间的合作，避免以狭隘的偏见相互牵制；应当帮助人们理解产生各种变化的原因和对他们加以控制的过程，同时应使这些问题减少到最低限度。只有当管理者真正有这种愿望并脚踏实地去做时，“顾客至上”才能成为现实。把市场营销服务上升到企业形象，使服务成为企业经营主旨，是市场经济发展到一定阶段的最高服务形式，最有竞争性的服务策略。但在我国现行经济下，一般企业认为，服务虽提供了竞争效用，但它是依附于商品的实体运动和产品实体效用的。竞争，归根到底是争夺消费者的竞争。消费者是怎样的一些人呢?作为又怎样才能争取到消费者?消费者不是简单的有钱并想购买商品的人，而是有文化素养、感情需要的活生生的“衣食父母”。在目前很多企业经营设施都比较先进齐全，相竞争的商品、价格都大致接近或差异性比较小的今天，服务便成为顾客是否光顾企业，是否购买企业商品的最重要的决定力量。而且还由于营销服务相对于商品、资金、经营设施等硬要素来讲，是可控性和可塑性最强的，为此有关营销学家提出了“九十年代就是服务竞争的时代”的观点。
既然市场营销服务在日趋紧张激烈的市场竞争中具有非常重要的地位和作用，那么企业又怎样才能向顾客提供优质服务，促进其销售活动呢?本文将从市场营销策略方面作以探讨。
1、核心服务策略与追加服务策略
运用核心的主要观点是，在产品类似、竞争激烈的情况下，与其说消费者购买商品，还不如说消费者是来享受。这时服务本身为购买者提供了寻求的效用，也就是说服务本身成了消费者购买的对象。在这种情况下，服务成为物质商品交换的前提和基础，成了满足顾客需求的决定因素。因为商品的使得市场不断向外扩展，而服务能以非常低的提供许多与消费者之间的信息，并通过信息的有效利用推进市场经营的创新。为此，要把企业的服务上升到企业形象的高度来看待，使优质的服务成为企业的主要指导思想以及良好形象的最重要部分，进而促进营销的顺利进行。世界上最大的计算机制造企业——国际商业机器，曾做过这样的广告：“IBM就是最佳服务的象征”，它把提供世界上最好的服务作为企业经营的主旨和象征，为了实现这一目标，公司专门挑选一批优秀的业务人员担任为期三年的主管助理。在这三年中他们唯一的任务是，对顾客的抱怨和疑难，必须在24小时之内给予解决。
把营销服务上升到形象，使服务成为企业经营主旨，是市场到一定阶段的最高服务形式，最有竞争性的服务策略。但在我国现行经济下，一般企业认为，服务虽提供了竞争效用，但它是依附于商品的实体运动和产品实体效用的。服务作为产品的一个部分，是实现商品价值的辅助性。产品与服务尤如皮和毛的关系。皮之不存，毛将焉附?因此，营销服务必须依托产品及其营销工作来开展，营销服务的目的在于将其作为一种策略，以提高顾客对物质商品的吸引力；要重视营销服务，但又要防止“喧宾夺主”。要尽力创造条件使营销服务策略由追加性或辅助性向核心性服务策略扩展。但就目前来讲，主要是采用追加服务策略或经营辅助性策略，也就是主要在格守交货信用、质量保证服务和解决用户急需等方面下功夫。
2、一视同仁策略与区别对待策略
针对许多推销员、售货员重视买贵重商品的顾客、身着西装革履的顾客，而轻视购买便宜商品的顾客和破衣褴裳顾客的不利情况，很多企业都提出了一视同仁的主张，并把它贯彻到市场营销的整个过程。所谓一视同仁，就是不管顾客是谁，都同样热情对待。在实际操作中，还应对买便宜物和身着衣衫褴露的顾客格外亲切、客气，这样对购买贵重商品和衣着华丽的顾客，无形中就会自然而然地做到客气相待，很好地做到一视同仁，这也符合古代八训中的—句话：“接待百‘文’的顾客，要比接待‘十’的顾客更热情。”
顾客对商品的需求是多方面的，对服务质量的要求也是多方面和具体的，而各顾客类型不同，服务的具体要求也不同。为此，有些企业在强调一视同仁的同时，又强调区别对待地服务，并把它作为深化营销服务，提高营销效果的基本策略。例如某餐馆针对人们、生活节奏加快的情况，开辟家常包菜服务上门的服务项目；又针对许多来餐馆的顾客爱摆阔、图舒服与新鲜的心理，制订了“规格繁不厌，数量小不嫌，要求都满足，困难不外推”的服务原则与服务措施。结果和该餐馆订合同的客户超过了计划，生意应接不暇。
3、硬服务策略与软服务策略
硬服务策略主要是充分发挥现代化服务设施为顾客服务的营销服务策略。它认为，科学技术的不断，为人们工作和生活带来了更新更高的需求，而要满足这些高要求，还必须借助于不断发展的科学技术的本身，即实现服务设施的现代化。因此企业者应看清趋势，不断改进和美化企业经营环境，尽可能增添各种现代化，提供多功能服务，以适应现代人们的需要。泰国曼谷国家大酒店拥有一千多种舒适的客房，25个大小餐厅，备有多国佳肴与乐队，提供电报、电话、电传、邮递、定车船票、运动、旅游、买卖等很多种现代化服务，使这里成为一座现代旅游服务城。软服务策略认为，服务设施现代化是现代化服务的中心环节，但它必须与热情周到的服务态度、服务方式相匹配，且对于许多基本具备现代化服务设施，服务设施大体类同的现代企业，尤其是现代服务企业主要应靠富有特色的软服务取胜。南京中心大酒店根据酒店地处中心地带，酒店设备先进，配套齐全以及要为全国旅游饭店提供一流培训实习基地的特殊条件和地位惰况，确定了相应的软服务竞争策略。主要内容有：(1)三多的经营特色。即多种风味餐饮，多种形式康乐、多种渠道商贸的经营方式。这是根据社会市场需要和酒店自身需要而确定的基本服务方略，也是体现中心特色的基本内容。
(2)活动常新的运营原则。就是要在“奇”和“特”的设计和实施上做文章，以不断吸引社会公众与舆论的注意，提高知名度和美誉度。
(3)富于“情”和“趣”的文化氛围。指针对尚未形成酒店文化和叫得很响的酒店实际情况，需要强化富有情趣内容的文化建设。“情”，就是注重以真挚的感情去感化公众；“趣”就是增强趣味性，让顾客留下一个愉快的印象。
4、售前服务策略、售中服务策略和售后服务策略
售前、售中、售后服务是营销服务三个环节，它们相互联系，相互作用，企业必须予以重视。但作为一种策略和方法，又要求企业根据内外情况，确定主要的服务策略和内容。
某企业把服务的重点放在售前，注重对来访用户的热情接待，与此同时注意对顾客心理分析，了解并消除顾客售前心理上的障碍。如由于不了解情况而对商品价格、质量、服务、交货期等因素产生的疑虑，使顾客对企业及其产品具有初步信赖后，再激励动机，实现购买行为。而另一个企业则主要强调售中服务策略，靠微笑服务取胜。至于把服务的重点放在售后的企业也不少。因为售后服务既是促销手段，又充当着“无声”的宣传工作，而这种无声宣传要比那夸夸其谈的有声宣传高超得多。日本厂家注重售质服务，并借助售后服务卡努力使服务规范化，这种卡相当于机器的“病历卡”。用户在使用机器发现什么问题就写入卡片，厂家定期(一般每年三次)派人巡回检查维修。一看“病历卡”就知道机器的运转情况及问题所在。
5、高价服务策略、低价服务策略和馈赠服务策略
高价服务策略是指把服务价格订得偏高的策略。它适应于服务新颖、高超、价格需求弹性较小，竞争者也不太多的服务。采取这一策略，可以达到提高服务档次，标明企业身份的目的，并充分利用独到的服务设施与方法，在竞争者能够提供类似服务之前，尽可能地把投资收回，取得相当的利润。
低价服务策略和免费策略，是指把服务价格订得偏低，甚至不单收服务费的一种策略。采用这一策略的服务，一般具有水平不高、模仿容易、在整个产品中占的地位小等特点。采取这一策略，有利于提高企业的竞争能力，使企业取得较多的市场份额。
馈赠策略是较低价策略更具竞争性、挑战性的策略。馈赠的对象可以是极起作用的模型、样品和艺术化了的物品，也可以是无形的服务，如赠送电影票、游览票。但通常是和其他策略，如广告策略、新产品策略一起使用。
除以上策略外，还有自我服务策略与他人服务策略；专取服务策略与全员服务策略等。
第二篇：中国农贸市场投资项目可行性研究报告
中国农贸市场投资项目可行性研究报告
1.投资项目概述
1.1 投资项目名称
1.2 投资项目建设单位及法人
1.3 投资项目建设性质
1.4 投资项目建设地点
1.5 建设期限
1.6 投资项目建设规模和产品方案
1.7 项目投资估算和资金筹措
1.8 效益分析
1.9 投资项目可行性研究报告编制依据
1.10 主要经济技术指标
1.11 投资项目综合评价结论
2.中国农贸市场市场及市场预测
2.1建设的必要性
2.2市场及市场预测
3.中国农贸市场产品规模及产品方案
3.1产品规模
3.2产品方案
4.中国农贸市场生产工艺
4.1生产工艺
4.2生产主要原燃料单耗
4.3采用的工艺技术
4.4主要设备选型
5.中国农贸市场主要原燃料消耗
5.1主要原燃料消耗
5.2主要原料来源
6.中国农贸市场企业厂址选择及建厂条件
6.1厂址选择
6.2建厂条件
7.公用工程配套设施
7.1总图运输
7.2供配电及弱电
7.3给排水
7.4采暖及通风
7.5土建
8.节能
8.1编制的依据
8.2编制的原则
8.3节能措施
9.环境保护
9.1编制依据
9.2编制标准
9.3环境现状
9.4主要污染源及主要污染物
9.5设计中拟采用的环保措施
9.6厂区绿化
10.劳动安全与工业卫生
10.1劳动保护与安全卫生 10.2消防
11.组织结构和劳动定员
11.1组织结构
11.2生产班制和劳动定员 11.3人员来源和培训
12.实施进度
12.1实施进度情况
12.2工程进度表
13.投资估算与资金筹措
13.1 投资估算主要编制依据
13.2投资估算范围
13.3 建设投资估算
13.4资金筹措
14.财务评价
14.1基础数据与参数选取 14.2成本费用估算
14.3销售收入估算
14.4财务分析
14.5不确定性分析
14.6技术经济总评价
15.投资项目投资结论与建议
15.1 研究结论
15.2 建议
附件1：建筑工程费用估算表 2 设备购置费用估算表 3 工程建设其他费用原材料购买费用估算表 5 燃料动力费用估算表 6 销售收入估算表主要经济技术指标表 8 项目投入总资金估算表 9 总成本费用估算表工资及福利费估算表 11 流动资金估算表固定资产折旧费估算表 13 损益和利润分配表资产负债表资本金财务现金流量表 16 项目财务现金流量表 附件2：项目整体效果图及各区域效果图 2 项目总平面布置图
第三篇：中国道具制作投资项目可行性研究报告
中国道具制作投资项目可行性研究报告
1.投资项目概述
1.1 投资项目名称
1.2 投资项目建设单位及法人
1.3 投资项目建设性质
1.4 投资项目建设地点
1.5 建设期限
1.6 投资项目建设规模和产品方案
1.7 项目投资估算和资金筹措
1.8 效益分析
1.9 投资项目可行性研究报告编制依据
1.10 主要经济技术指标
1.11 投资项目综合评价结论
2.中国道具制作市场及市场预测
2.1建设的必要性
2.2市场及市场预测
3.中国道具制作产品规模及产品方案
3.1产品规模
3.2产品方案
4.中国道具制作生产工艺
4.1生产工艺
4.2生产主要原燃料单耗
4.3采用的工艺技术
4.4主要设备选型
5.中国道具制作主要原燃料消耗
5.1主要原燃料消耗
5.2主要原料来源
6.中国道具制作企业厂址选择及建厂条件
6.1厂址选择
6.2建厂条件
7.公用工程配套设施
7.1总图运输
7.2供配电及弱电
7.3给排水
7.4采暖及通风
7.5土建
8.节能
8.1编制的依据
8.2编制的原则
8.3节能措施
9.环境保护
9.1编制依据
9.2编制标准
9.3环境现状
9.4主要污染源及主要污染物
9.5设计中拟采用的环保措施
9.6厂区绿化
10.劳动安全与工业卫生
10.1劳动保护与安全卫生 10.2消防
11.组织结构和劳动定员
11.1组织结构
11.2生产班制和劳动定员 11.3人员来源和培训
12.实施进度
12.1实施进度情况
12.2工程进度表
13.投资估算与资金筹措
13.1 投资估算主要编制依据 13.2投资估算范围
13.3 建设投资估算
13.4资金筹措
14.财务评价
14.1基础数据与参数选取 14.2成本费用估算
14.3销售收入估算
14.4财务分析
14.5不确定性分析
14.6技术经济总评价
15.投资项目投资结论与建议
15.1 研究结论
15.2 建议
附件1：建筑工程费用估算表 2 设备购置费用估算表 3 工程建设其他费用原材料购买费用估算表 5 燃料动力费用估算表 6 销售收入估算表主要经济技术指标表项目投入总资金估算表 9 总成本费用估算表工资及福利费估算表 11 流动资金估算表固定资产折旧费估算表 13 损益和利润分配表资产负债表资本金财务现金流量表 16 项目财务现金流量表 附件2：项目整体效果图及各区域效果图 2 项目总平面布置图
第四篇：中国公墓项目投资可行性研究报告(大纲)
中国公墓项目投资可行性研究报告
报告目录
第一章 公墓项目项目总论
一、项目名称
二、项目背景
三、项目投资概况
1、项目拟建（地区）地点
2、项目建设规模与目标
3、项目投资资金及效益情况
四、项目发展情况
1、项目已进行的研究及其成果
2、试验试制工作（项目）情况
五、可行性研究报告的编制依据
第二章 公墓项目项目承办单位概况
一、项目承办单位概况
1、公司基本情况
2、公司主营业务
3、公司主要股东情况
二、公司近几年财务经营情况
第三章 公墓项目产品项目投资环境分析
一、PEST宏观环境分析
二、项目所在区域经济情况分析
三、微观环境分析
1.竞争分析
2.目标客户分析
3.产品细分市场分析
四、产品项目市场竞争情况
1、SWOT分析
1.1 优势（strengths）
1.2 劣势（weaknesses）
1.3 机会（opportunities）
1.4 威胁（threats）
2、行业竞争发展趋势
第四章 公墓项目产品市场分析
一、行业发展情况
1、行业经济运行情况
2、行业发展特点分析
3、行业盈利能力分析
4、行业偿债能力分析
5、行业生产技术情况
6、行业进出口情况
二、产品原材料供给情况分析
1、原材料供给价格分析
2、原材料供应量走势分析
3、原材料市场对本行业影响分析
三、项目产品市场分析
1、产品市场供需情况
1.1 项目产品市场供给情况
1.2 项目产品市场需求情况
1.3 项目产品市场预测
1.3.1项目产品市场产量预测
1.3.2项目产品市场需求量预测
1.3.3项目产品市场供需缺口分析
2、产品应用领域分析
2.1 国内市场应用现状
2.2 国外市场应用现状
2.3 产品应用领域发展趋势预测
3、产品技术发展趋势
4、项目建设的必要性
5、项目产品市场优势比较
四、项目投产后生产能力预测
五、该项目企业在同行业中的竞争优势分析
六、项目企业综合优势分析
七、项目产品市场推广策略
第五章 公墓项目项目产品方案和建设规模
一、产品方案
1、产品名称
2、产品技术突破及规格
3、产品生产销售模式
二、建设规模
三、项目规划及布局
第六章 公墓项目项目地区建设条件
一、区位条件
二、基础设施
三、产业环境
四、人才资源
五、社会经济条件
第七章 公墓项目项目产品生产技术方案
一、项目技术来源
二、项目技术发展规划
三、项目研发目标
四、产品生产方案
1、产品生产组织形式
2、产品生产工艺流程
3、项目主要工艺设备选择
4、动力及能耗指标
第八章 公墓项目项目环境保护与劳动安全
一、项目环境影响评价
二、项目环境保护措施
三、劳动保护与安全
第九章 公墓项目项目企业组织机构和劳动定员
一、企业组织结构
1、项目法人组建方案
2、管理机构组织机构图
二、劳动定员和人员培训
1、劳动定员
2、人员培训储备计划
第十章 公墓项目项目实施进度
一、项目实施进度安排
二、项目实施进度表
三、项目实施中的控制措施
1、项目实施进度控制措施
2、项目实施质量控制措施
3、项目实施资金控制措施
第十一章 公墓项目项目投资估算与资金筹措
一、投资估算的依据
二、项目总投资估算
三、资金筹措
1、资金来源
2、项目筹资方案
四、投资使用计划
第十二章 公墓项目项目财务效益、经济和社会效益评价
一、项目财务效益评价
1、项目未来收入预算
2、生产成本、费用估算
3、项目财务效益估算
二、项目经济效益预测
1、经济效益的计算依据
2、预期经济效益估算
三、不确定因素分析
四、社会效益和社会影响分析
第十三章 公墓项目项目风险因素识别及企业对策
一、风险因素识别
1、政策法规风险
2、市场风险
3、技术风险
二、风险防范对策
第十四章 公墓项目项目可行性研究结论
一、结论
二、附件
1、项目位置图
2、主要工艺技术流程图
3、主办单位近5年的财务报表
4、项目所需成果转让协议及成果鉴定
5、项目总平面布置图
6、主要土建工程的平面图；
7、主要技术经济指标摘要表
8、项目投资概算表
9、经济评价类基本报表与辅助报表：
10、现金流量表
11、现金流量表
12、损益表
13、资金来源与运用表
14、资产负责债表
15、财务外汇平衡表
16、固定资产投资估算表
17、流动资金估算表
18、投资计划与资金筹措表
19、单位产品生产成本估算表
20、固定资产折旧费估算表
21、总成本费用估算表
22、产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表略……
第五篇：项目投资可行性研究报告
项目投资可行性研究报告
在我们平凡的日常里，报告的用途越来越大，报告具有双向沟通性的特点。我敢肯定，大部分人都对写报告很是头疼的，下面是小编为大家整理的项目投资可行性研究报告，希望对大家有所帮助。
项目投资可行性研究报告1房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。
第一节 可行性研究的概念和作用
一.可行性研究的概念
可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。
我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。
二.可行性研究的作用
(一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。
开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。(二)可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。
在 国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。(三)可行性研究是项目筹措建设资金的依据。
房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。(四)可行性研究是编制设计任务书的依据。
可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。第二节 可行性研究的阶段工作
一.可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。
(一)以投资机会研究
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以。
(二)初步可行性研究
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%~1.5%。
(三)详细可行性研究
详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%~3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
(四)可行性研究阶段工作精度表
第三节 可行性研究的内容
一.可行性研究报告的结构
一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄?摹⒏郊?透酵剂?霾糠帧?
二.(一)封面:一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。
(二)摘要:它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。
也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。(三)目录:由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。
(四)正文内容:它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容
1.项目概况
主要包括:项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明);
2.市场调查和分析
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。
3.规划设计方案优选
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。
4.开发进度安排
对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的`进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。
5.项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。
6.项目资金筹集方案及筹资成本估算
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。
7.项目财务评价;
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。
8.不确定性分析和风险分析
主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。
9.可行性研究的结论
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。
10.研究人员对项目的建议
对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。
(五)附件:它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。
一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件(如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等)。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。(六)附图:一份完整的可行性报告应包括以下附图:项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括:项目所在地区或城市的总体规划图等等。
二.可行性研究报告的项目投资预算
一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容:
(一)营销开支概算
1.项目前研究及可行性研究的开支
2.项目策划的开支
3.销售策划的开支
4.广告开支
5.项目公司日常运作的开支
6.项目及企业的公关开支
(二)工程开支概算
1.用于工程勘探的开支
2.用于吹沙填土、平整土地的开支
3.用于工程设计的开支
4.用于建筑施工的开支
5.用于设施配套的开支
6.用于工程监理的开支
(三)土地征用开支概算
1.政府一次性收取的标准地价
2.用于拆迁补偿或青苗补偿的开支
3.影响公共设施而出现的赔偿开支
(四)金融成本开支概算
1.外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出
2.贷款引起的利息支出
3.各项保险开支
4.税收和行政性收费
5.不可预见开支
第四节 可行性研究报告的编制
一.房地产项目可行性分析常见误区
1.误区一:一个标准的效益分析
如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。
2.误区二:先入为主的可行性研究
纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括:高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津;在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津;准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废;同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺;建设成本远远超过预算造成资金短缺;一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子:引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。
(1)先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的:
a.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。
b.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。
c.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。
d.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商;有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。
项目投资可行性研究报告2第一部分 投资项目总论
总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
第二部分 投资项目建设可行性
第三部分 投资项目市场需求分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
第四部分 投资项目产品规划方案
第五部分 投资项目建设地与土建总规
第六部分 投资项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
第七部分 投资项目组织和劳动定员
在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
第八部分 投资项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
第九部分 投资项目财务评价分析
第十部分 投资项目财务效益
第十一部分 投资项目风险分析及风险防控
第十二部分 投资项目可行性研究结论与建议
项目投资可行性研究报告3第一章 总论
第二章 项目建设背景及必要性分析
第三章 行业市场分析
第四章 项目选址
第五章 产品方案与建设规模
第六章 技术、设备方案
第七章 工程技术方案
第八章 节能分析
第九章 环境保护
第十章 劳动安全卫生与消防
第十一章 组织机构与劳动定员
第十二章 项目实施进度计划
第十三章 招标方案
第十四章 投资估算与资金筹措
第十五章 财务评价
第十六章 风险分析及规避
第十七章 结论与建议
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