沪高法民一(2004)4号关于农村宅基地房屋买卖纠纷案件的处理原则

第一篇：沪高法民一(2004)4号关于农村宅基地房屋买卖纠纷案件的处理原则

沪高法民一（2004）4号关于农村宅基地房屋买卖纠纷案件的处理原则

审判考虑因素：审批是否同意，合同是否履行完毕，买受人的身份1、2、3、同村与同村人之间的买卖合同，应视为有效

同村人与村外人之间的买卖合同，经过审批同意的，有效 同村人与村外人之间的买卖合同，没有经过审批，合同未实际履行或无实际居住的，无效。处理办法-------各自返还房屋及购买款。

4、同村人与村外人之间的买卖合同，合同已经履行或实际居住的，合同问题不讨论，承认现状，继续占有、居住和使用。处理办法------遇到动拆迁，扣除购房人的房款，购房人与出卖人按7：3的比例处理补偿款。

2010-1-26 侦查阶段，需要当事人签字的2份文件各2份。律所提交3张盖章的材料。

2010-1-27 律师在侦查阶段只能会见当事人，看询问笔录；律师提出会见的一般情况下，公安机关在48小时以内安排会见。

在审查起诉阶段（检察院）可以看卷宗材料；审判阶段，辩护。2010-1-28

1、立案材料：正本一份，副本2份。正本需要双方的身份证明，起诉状，证据及证据清单，委托书一份，律师函一份，公民代理委托书一份及身份证复印件；副本一份给法院，一份自己留。副本给法院——起诉状及证据复印件，原告和被告都是个人的话，只要原告身份证明，被告住所可送达地点。原告是公司，法定代表人身份证明及营业执照复印件盖章。

留律所材料：委托书一份，公民代理委托书一份，副本留一份。2010-1-29 离婚案件——立案需要的材料：身份证（公安调查），结婚证（民政调查），户口本（公安调查），孩子出生证明（医院调查）。如有户口本，亲属证明不用了。

侦查——移送审查起诉。检察院-法院——移送起诉。折损价—物品及房屋。

第二篇：农村宅基地房屋买卖与拆迁补偿纠纷处理原则

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农村宅基地房屋买卖与拆迁补偿纠纷处理原则

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地是专门给农村集体成员解决住房问题，带有福利性质的一种土地使用权，只有农村村民才可以享受，宅基地使用权不能进行自由买卖，只允许集体组织内部成员间进行调剂。2007年实施的《物权法》就一定范围内的农村房屋买卖合法性予以明确，即本集体经济组织成员内部有条件的相互转让，并未就农村房屋向本集体经济组织以外的成员或机构抵押和出售予以解禁。但在司法实践中，也存在因买卖时间长、交易双方已经实际履行完毕、购房人已经实际居住等情况下认定为有效的案例。这样的有效裁判不仅能反映裁判者对公平、诚信的内心确信，而且符合保障社会秩序、维护交易稳定良好风俗的目标，并为一般社会大众的价值观所包容。

上海高院在涉及农村宅基地房屋买卖纠纷案件不断增多的情况下，及时出台《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》，认为农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理。

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赢了网s.yingle.com 具体如下：

第一，对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

第二，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

第三，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

第四，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

对此类案件进行处理时，亦应区分不同情况：

第一，按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

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第二，按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7:3左右。

在我国城市化进程不断深入，城市建设和城市规模不断扩大的情况下，大量土地被征收征用，尤其是城市周边的农村集体土地，这一过程也涉及对农村集体土地上房屋及其附属物的拆迁，拆迁过程中又引发更多的宅基地房屋纠纷，在此形势下，上海高院民一庭又出台《 关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见(试行)》对相关情况进行规范，具体如下：

一、宅基地房屋权属的确定

我国一直未建立农村房屋所有权等级制度，宅基地房屋则历经土改登记、及未新建、翻新、改扩建的演变。因此，在确定宅基地房屋权属时，应综合考虑土改证、宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员，以及房屋新建、翻新、改扩建等情况。

1、系争房屋经土改登记，未经农村宅基地使用权登记及未新建、翻建、改扩建的，以土改时登记的权利人为房屋的权利人。

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2、系争房屋经土改登记及农村宅基地使用权登记，未进行新建、翻建、改扩建的，以土改登记及农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。

3、系争房屋虽经土改登记，但在宅基地使用权登记前后新建、翻建、改扩建的，以农村建房用地审批文件和农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。当事人以土改登记为证据主张房屋产权的，不予支持。

有充分证据表明上述三种情况所列人员已被排除在权利人范围之外的，不能再主张权利。确定宅基地房屋权利人的具体产权份额时，应当充分考虑仍为集体经济组织成员的权利人以及对系争宅基地上房屋一直进行维修、保养等义务的权利人利益。

二、宅基地房屋中未成年人权利的确认

根据《土地管理法》第62条 “农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，通常宅基地使用权的取得是以户的名义获得。农村集体经济组织在确定一户农村村民的宅基地使用权面积和房屋的建筑面积时，一般以该户农村村民的人数作为主要参考依据。未成年人基于其在农村集体经济组织中的身份，与其他成员以一户的名义共同取得

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赢了网s.yingle.com 了宅基地使用权和房屋建设的许可，其父母等投资建造房屋的行为可视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资。《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”，农村建房用地审批文件中核定的未成年人可认定为宅基地房屋的共同所有权人。

三、宅基地使用权补偿款的归属

农村宅基地房屋的动迁补偿一般分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。地上物的补偿，应当归属房屋权利人。房屋原权利人已经死亡的，动迁补偿款可依继承关系进行处理。宅基地使用权补偿款的分割，容易产生争议，特别是非集体经济组织的继承人往往基于继承关系而主张宅基地使用权，进而提出分割相应补偿款。鉴于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并且按户计算。当一户出现人口减少，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有。若该户已无农村集体经济组织成员，或虽为农村集体经济组织成员，但在他处已取得宅基地使用权的，该宅基地使用权的补偿款一般由该户房屋原权利人的继承人取得，但集体经济组织明确表示反对的除外。

四、尚未取得安置房面积的购买权分割

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农村房屋动迁中，经常发生动迁部门与“农村宅基地使用证”的户主签订拆迁协议，把所有房屋共有人利益结算在一起，每人享受安置面积按一定金额预扣在动拆迁部门。由于安置房屋未实际取得，原房屋共有人就拆迁利益在分析家产时要求确认安置房面积的购买权，其实际是主张分割房屋的权利。鉴于被动迁人将来可能获得的房屋实际面积、位置等尚处于不确定状态，法院不宜进行确权、分割。若动迁款预扣在动迁部门用于购置安置房的，动迁款亦可不作处理。当事人要求确认安置房面积购买权的，法院可判决驳回其诉讼请求，但在裁判理由中告知当事人可在房屋实际面积、位置等确定后再行主张。

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第三篇：上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见

上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠

纷案件的原则意见

沪高法民—[2004]4号

农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：

第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：

第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。

第四篇：2006.11.16青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见

青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见青中法〔2006〕232号

关于印发《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》的通知 各区、市法院，中院各业务庭：

《青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》已经市中院审判委员会讨论通过，现予以印发，望遵照执行。执行中发现的问题，请及时与中院审判委员会办公室联系。

二○○六年十一月十六日

青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见

近年来，随着农村城市化的建设与发展，使得农村宅基地上所建房屋的买卖合同纠纷日益增多。案件中涉及认定合同效力、如何适用法律、法律责任承担等方面问题，审理中的焦点问题是合同的效力如何认定。由于此类案件涉及人数众多、社会影响较大，经市中院审判委员会研究决定，对此类案件的法律适用提出以下意见：

一、关于认定买卖合同效力

1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。

审批手续为经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。

2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办理相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖合同对双方当事人有法律约束力。

3、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。

4、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。

二、关于旧村改造买卖房屋合同引起的纠纷

集体所有土地范围内，村委会拆除旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买，此类合同引起的纠纷，法院暂不受理。

三、房屋买卖合同应适用诉讼时效

集体所有土地范围内的宅基地房屋买卖合同纠纷以及集体经济组织全部成员转为城镇居民但尚未办理国有土地使用权证的相关范围内的房屋买卖合同纠纷，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或合同双方交付完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求。

四、关于合同无效后的处理原则

1、宅基地房屋买卖合同被确认无效后，依据合同取得的财产应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日宅基地房屋的评估价格折价补偿。合同无效双方均有过错，各自承担责任份额约为50%。

2、对于将要拆迁房屋的赔偿数额，以将来拆迁时确认的补偿款为准，各自承担相应份额。

五、其他

1、本意见自2006年12月1日起施行，已经审理终结的案件，不适用本意见提起再审。

2、执行中有新的法律规定和司法解释与本意见不一致时，执行法律规定和司法解释。