北滘镇推行公寓式村民住宅调研汇报(修改)

第一篇：北滘镇推行公寓式村民住宅调研汇报(修改)

北滘镇推行公寓式村民住宅调研汇报

（征求意见稿）

为改善我镇农村人居环境，提升农村土地利用价值，解决我镇农村分散建设的问题，引导和鼓励公寓式村民住宅建设，完善我镇农村土地集约利用体制，镇委、镇政府办公室组织开展了关于我镇推行“农民上楼”政策的专题调研。现将有关情况汇报如下：

一、调研主要内容和方式

本次调研采用前期资料收集、召开座谈会、实地考察、专家咨询、法律法规对照相结合的方式进行。通过收集、分析各村（居）人口数量、土地规划、人均收入、人均房产数等各方面的情况，客观、理性地掌握各村（居）现状；通过下村调研，采取召开座谈会等方式，走访了6个居委会（碧桂园居委会与顺江居委会不属自然村，故不列入调研范围），10个村委会，与各村（居）两委成员与农民代表进行交谈讨论，加深了对各村（居）实际问题的了解。通过调研，我们主要作出如下评估：探讨北滘镇推行公寓式村民住宅的可行性；研究推行公寓式村民住宅的可行模式；探讨多个村（居）统筹兴建小区、集中居住的“大社区”模式的可行性。

二、北滘镇现实情况

（一）经济的发展和土地使用瓶颈的冲突

随着北滘的经济发展和人民生活水平不断提高，以及城镇化程度不断加深，势必然带来很多持续发展的问题，诸如产业的升级问题、城镇未来定位问题、公共管理问题，以及农村城镇化的问题，而关于这大部分问题的载体——土地资源，怎么样去科学规范利用，便是这些能否妥善解决的关键因素。北滘自身的土地发展的瓶颈表现在：

发展用地需求量大。随着北滘的产业链不断的扩大辐射，无论是有一定基石的工业第一产业和新兴的服务、商贸第三产业都有用地指标的需求。发展用地使用存量土地行政成本低，但经济成本高；使用农用地行政成本虽高，但经济成本却低，加之行政成本多由政府承担，而经济成本是投资商负责，因而投资商往往更愿意征占农用地进行项目建设，从而增加了各级政府土地管理方面的压力，发展用地的供需矛盾日益突出。

耕地保护有一定压力。魅力小城的塑造并非仅仅使北滘成为一个工业的巨大厂房基地，而是要将北滘升级为一个有自己工业创新设计、优质的商贸、金融、物流服务配套等的产业多元化发展的城镇，而且北滘自身的水乡特色凸显不应该的把自身的农业排除在外。单纯举全部之力发展工业经济，忽视农业自身对产业的基础推动力是不科学的，而目前一些耕地被挤为它用，使耕地的保护有一定的压力。建设用地利用率低。长期以来，建设的思维基本上是走外延扩张之路，老镇区建筑密度过高，而农村建房普遍缺乏必要的监督和指导，农民居住用地存在超标、过剩闲臵等问题，农村居住呈现“空心化”趋势，由于土地回收、复垦等措施不到位，造成土地资源的浪费。为片面追求招商引资目标，将土地作为招商引资的优惠条件，部分土地服从项目，并对用地单位的后续开发缺少约束，导致了一部分用地单位的投机行为，土地利用效率很低。

（二）城市化发展的人居环境的塑造要求

城市化是伴随工业化而发生的社会变迁过程，是承载人类现代生活的最重要的社会文明方式。北滘的城市化发展，要兼顾的一个重要的因素是和谐的人居环境，只有两者的相互协同才是真正的实现优质生活的保证。

优质的人居环境的定位是立足于完善的公共基础设施，包括便捷的公共交通系统、完善的教育医疗卫生保健系统、兼顾人文的城市规划与一定的人均绿化居住面积等等的因素。在这样的前提下，要令到以上的要素的投入与产出和实际利用率的最大化，集约式建设和使用是一个好的出路。就北滘的居住实际来说，建设相对集中的居住社区去“上楼”，有利用人居环境的诸多要素的改善，从而提升整体的生活质量。人们生活其间方便、安全，有较为充足的就业岗位、较为完善的市政公用设施；社区和城镇有互补的联系！同时，社区区在规划设计上应该也要综合考虑居住与生活、工作、购物、文化、教育、休闲等多种要素，是和谐的新的生活方式的空间载体。

（三）集约式居住对政府综合管理有更大的方便 土地资源作为一种恒定而不可再生的资源，会随着本镇的经济发展和城市化的加深、人口的增长，而不断紧张，甚至会到枯竭的一天！未来的趋势，我们镇也是会面临到这样的挑战的。城市化是经济发展和社会进步的结果与标志，对区域发展具有很强的促进效应。同时，城市化是人类社会发展和进步的必然趋势，在发展城市化过程中更应该注重保护土地资源，合理用地，节约和集约用地，才是科学长远发展的出路。土地的集约利用，就是通过一系列的手段组织协调人地关系及人与资源环境的关系，以市场为导向，寻求和选择土地资源的最佳开发利用目标和途径，最大限度地发挥土地资源的优势和结构功能，以期达到最佳的生态、经济和社会效益。

上楼是对于一个居住方式的变革，是对传统单家独户的居住模式的变革。这是以集约居住的模式去节省土地资源，集约利用土地发展，同时集约和加大公共设施的利用率，可以节约政府公共的城市管理开支，对社会卫生、治安、医疗和教育往有利方向发展。对于政府的公共管理，提供了方便的公共服务和公共产品服务。既能提高农民的生活水平，也能完善提高政府自身的公共服务管理水平。

三、可行性分析

（一）城市地理区位要素

就北滘地理位臵来说，其位于佛山市顺德区的东北部，地理位臵优越，水陆交通便利，区域内有广珠西线、佛山一环，以及兴建中的广珠轻轨、广州新火车站等交通设施连接广州和港澳。总面积92平方公里，常住人口20万人。有这20万人的消费群体和市场消费力，以及强劲的工业底蕴，未来土地的商业价值会不断上升，会吸引更多的资本以及人流。镇政府也将北滘定位为“魅力小城”，有其的出发点。这是从大的地理位臵和经济潜力来说的。

（二）城市生活要素

从生活要素来说，城市化应该体现在衣食住行几方面的大大方便。同时在医疗、教育、健体等的资源上，要有足够的资源分配和兼顾。上楼工程对于社区设施建设和功能的设计在这方面容易集中建设和分配，同时也可以提高都这些资源的合理利用，减轻政府的多处投入的资源浪费，而且科学集中地提高这些设施的利用率。而在社会公共管理方面，治安和卫生状况是市民比较关注的现实生活问题，上楼后的治安管理和卫生状况容易集中资源方便管理，并且容易实施智能化和系统化去不断改进，往人性化方向发展，这对于上楼居住的人来说，这方面是很有吸引力的。

（三）农民的实际居住情况

而通过走访众多的村居发现，由于很多历史、规划、村民利益博弈的种种原因而仍然有一定数量的农民未落实固化宅基地的分配。同时位于河流、堤围控制保护线和旧房、危房、人均居住面积严重不足房，都有一定数量存在。这些因素影响着农村的和谐与稳定，对新农村的建设是不利的。上楼工程的实施，可以通过很多现实政策、措施调整去解决这些农民的正常居住的问题，而政府也可以回购一些宅基地指标，方便以后土地的规划发展，这是两利的。

北滘定位于“智造北滘、魅力小城”这个概念，是需要付出实际的行动的。“魅力小城”其中一个很重要的要素是和谐的人居环境。当人们不再处处忧心人居环境的话，这样才能解放市民自身多元的创造力，去为自己的城市多元发展贡献自己的力量，这样去“智造北滘”才多更多的说服力。而上楼对于全镇整体的人居环境改善是不用臵疑的！

四、村（居）对推行“上楼工程”的意见综合及利弊分析

调研中，绝大部分村（居）认为推行“上楼工程”是大势所趋，有利于优化土地资源配臵，促进农村地区的系统化管理，改善农村治安、卫生环境等问题。但他们也不同程度地表达了对推行此政策的忧虑，认为目前村（居）推行“上楼工程”的条件未必成熟，一些现实情况（如xxx）是推行该政策的障碍。通过综合各村（居）对“上楼工程”的意见，我们将推行“上楼工程”利弊两方面内容归纳如下：

（一）推行“上楼工程”的好处

1、体制方面。

2、维稳方面。一是减少宅基地分配所带来的纷争。二是减少乱搭乱建现象。三是可以解决历史遗留问题。

3、管理方面。一是有利于外来人口管理。二是有利于治安、卫生环境等方面工作的开展。三是

4、思想意识方面。一是有利于培养村民的集体意识。目前在我镇农村，村民的集体意识还比较薄弱，乱搭乱建现象普遍存在。推行“上楼工程”后，各个村（居）的村民居住在同一个小区，可加强村民之间沟通，使得村民更加团结，有利于培养村民的集体意识，二是改变农民靠土地为生传统想法。

（二）推行“上楼工程”的弊端

1、可行性及可持续实施问题。一是资金问题。推行“上楼工程”需要大量资金投入，资金问题是启动“上楼工程”首先需要解决的问题。该问题是调研期间村（居）反映最为激烈、最为集中的焦点问题之一。我们调研小组走访的16个村（居）均表示由于村一级缺乏资金，无能力独自推行“上楼工程”。多个村（居）希望政府出资或引入开发商筹建农民公寓。二是补偿问题。这是推行“上楼工程”最为复杂的问题，同时，也是最容易引发矛盾的焦点问题。该问题是调研期间，各村（居）最为关心的问题之一。各村（居）均希望镇政府有个合理的旧居补偿方案。高村村委更希望根据村委与镇政府双方共同承认的第三方机构评估地上物，地价则结合农民公寓售价作适当调整或不补地价。而上僚则担心有部分农民的补偿金可能不够支付公寓价，希望那些村民不需补差价而入住公寓。三是规划问题。四是农民传统意识问题。目前不少农民的单家独户的观念根深蒂固，对土地的执着比较明显，形成一种“土地情结”，这让他们很难一下子接受“上楼”。高村村委认为大部分的年轻村民会接受“上楼”，而部分老年人可能不愿意“上楼”。为此高村村委建议镇委镇政府投资建设农民公寓示范区，以实物形式给农民一个直观的印象，吸引农民上楼。

2、风险问题。一是

3、农民保障问题。一是就业安臵问题。目前我镇大多数村民长期靠土地为生，洗脚上楼后，会失去了生活来源，因而产生了农业劳动力剩余的问题。西滘村委会认为大部分的村民有落后的就业观念，而且就业竞争力偏低，就业眼高手低，有懒惰现象。该村村民的增收方式偏向乱建出租屋等方式。而水口村有四分之一户以鱼塘养殖、耕作等农业为生，村委认为一定要解决这部分农民的再就业问题，特别是40岁以上的农民的再就业问题。因此，如何确保农民上楼后的就业安臵问题值得深入探讨。二是旧居处臵问题。

4、其他问题。一是农民公寓权属问题。综上所述，推行“上楼工程”要着手解决的几个主要问题是：

1、解决兴建

五、初步设想

通过调研发现，我镇各村（居）的情况比较复杂，差异较大，部分村（居）推行的难度较大，政策全面铺开的可行性不高。通过研究，我们认为高村、xxx已基本具备改革试点的条件。理由如下： 高村：

1、条件成熟，

第二篇：《关于完善我区农村固化宅基地政策推行公寓式村民住宅的意见》起草说明【附件2】（范文模版）

附件

2《关于完善我区农村固化宅基地政策推行

公寓式村民住宅的意见》起草说明

根据区处理宅基地问题专责小组的统一部署，我局会同专责小组办公室有关成员在充分调研的基础上，对我区固化宅基地政策的调整提出了具体的实施意见，并草拟了•关于完善我区农村固化宅基地政策推行公寓式村民住宅的意见‣（以下简称•意见‣）。现就起草•意见‣说明如下：

一、调整我区固化宅基地政策的必要性

我区自2001年起根据原顺德市人民政府深化农村体制改革及调整农村集体土地管理制度有关文件的精神，开展村民（含“村改居”辖区的居民）宅基地固化工作。总的思路是总量固化、分期实施。即以村（居）为单位对一定时期内符合用地申请条件的村民的住宅建设用地总量进行固化并具体到人，具体为村集体按照到2008年12月31日止符合分户条件的人数及每人不超过80平方米的标准进行固化，已改为居委会的，按照到2005年12月31日止符合分户条件的人数及每人不超过80平方米的标准进行固化。固化人员确定后，由土地行政主管部门一次性下达建房用 —1—

地指标，指标不随人口的增加而增加，指标按需要分期实施。

据统计，全区符合固化条件的村民共11.26万人，约需安排住宅小区建设用地23127亩。目前为止，宅基地固化政策已实施了7年多，但全区的固化宅基地分配工作仅完成了约36％（按人数计），已使用建设用地7867亩，未来还需约15260亩（按住宅净用地面积占小区总用地面积的50％计）土地用于村民住宅小区的建设。从目前我区的宅基地政策实施的形势看，现行的宅基地分配使用模式存在大量浪费土地资源、严重影响城市建设面貌等问题，也与我区的城市化发展战略相违背。在目前上级下达给我区的新增建设用地计划指标非常有限以及城乡建设规划的“一城三片区”规划要求形势下，有必要对我区的固化宅基地政策进行适度的调整。

二、调整固化宅基地政策的基本原则

（一）保持我区现行固化政策的延续性，维持现行固化宅基地政策的基本原则不变

原顺德市政府•印发†关于调整农村集体土地管理制度的实施细则‡的通知‣（顺府办发„2001‟85号），对宅基地固化条件、对象、用地指标作出了明确的规定，各镇（街）亦据此确定了固化名单。为保持政策的严肃性和延续性，保障宅基地固化人口的—2 —

合法权益，对文件规定的固化条件不宜改变。

（二）适度调整

在维持原固化宅基地政策基本原则不变的前提下，适当调整我区现行的宅基地分配制度，严格限制单家独院式村民住宅的建设，制定优惠政策引导和鼓励村民建设村民公寓住房上楼居住。

三、《意见》起草的思路

（一）划定“单家独院式村民住宅禁建区”，其他区域在用地指标和规划上限制单家独院式村民住宅建设

为保障城乡规划的实施，对于重点发展区域或规划控制区域必须划定“单家独院式村民住宅禁建区”，禁止单家独院住宅建设。但是，对于一般区域特别是边远村庄若全面禁止单家独院住宅建设并不现实，可能会激发不稳定因素，也难以实行集中居住。因此，对于“单家独院式村民住宅禁建区”以外的区域，应允许其安排宅基地，但在规划上、用地指标上作一定的限制，且必须经区人民政府批准。若兴建公寓式村民住宅则可享受一定的优惠政策，让村民从中作出选择。

（二）提高村民住宅的交易成本

通过转让宅基地上盖房产获利，是村民偏爱使用宅基地建房的一个主要原因，特别是“村改居”范围，其位置比较靠近城区，—3—

区位条件好，地价也相对较高。而根据我区现行的土地有偿使用政策，对“村改居”范围的土地出让除享受80平方米免补地价的优惠外，超出80平方米以上的土地按40％补缴土地出让金，因此，村民通过转让宅基地可赚取相当可观的地价差。•意见‣将“村改居”范围土地补办出让补缴地价的比例由60%提高到80％，提高了交易成本，从而降低使用宅基地建房的吸引力。

（三）从用地指标、政府税费、子女入学等方面出台优惠政策，引导公寓式村民住宅建设

提高村民私人住宅交易成本的同时，对建设公寓式村民住宅推出优惠措施，包括建设用地指标优先安排，办理土地出让、工程规划、施工报建和验收、房产登记等涉及的属区分成的有关税费予以减免，以及纳入社会保障等优惠。

四、解决固化宅基地问题的方式

•意见‣提出了4种以兴建公寓式村民住宅为主的解决固化宅基地问题的方式。

（一）村（居）集体经济组织利用原有固化小区用地自主开发建设村民公寓。此方式适合于经济实力较强的村居。

（二）政府主导作价收购住宅小区土地统一兴建村民公寓，并以成本价出售给有关的固化人员。由于建设村民公寓的前期投—4 —

入涉及较大的费用，村居集体经济组织不一定能承担。特别是新一轮的城乡建设规划要求整合土地资源，引导村民住宅建设向城镇和集中居住区集中，公寓式村民住宅建设也将趋向于集中兴建。由政府主导统一兴建公寓式村民住宅有利于整合资源，集中建设，形成配套设施比较完善的居住小区。

（三）经宅基地固化人员2/3以上代表表决同意，村（居）集体经济组织可将固化住宅小区土地转为经营性用地，通过招、拍、挂的方式推出市场公开交易，并通过将土地纯收益分配给相关的固化人员，以经济手段体现村民分配固化宅基地的权利。但由于土地公开交易价格受规划指标影响较大，为平衡村（居）的利益，建议设定一个全区统一的平均容积率。

（四）政府作价收购固化住宅用地指标。对于历史上全征地或接近全征地造成“无地可用”的村（居），则只能采取这一方式解决宅基地固化问题。但这种方式政府收购的是指标，而非实质上的土地，所以难免比较“吃亏”，但可以作为对全征地村居的一种优惠政策来考虑。

除上述办法外，各镇（街道）还可以探索其他解决宅基地问题的方式，目的只有一个，就是提高土地利用效率，改善村民居住环境，推进城市化建设。

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五、配合《意见》的出台，需进一步细化的有关问题

•意见‣中提出的一些政策需要进一步细化或征得相关部门同意才能正式出台。包括：

（一）“村改居”范围土地住宅用地出让80平方米以上部分按评估地价的80％补缴土地出让金的可操作性；

（二）土地出让、工程规划、施工报建和验收、房地产登记等手续所涉及税费的减免操作办法；

（三）单家独院式村民住宅禁建区的划定；

（四）村（居）留用地建设用地的平均容积率；

（五）村民公寓规划建设管理的有关规定。

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