既有老旧小区多层住宅加装电梯难点问题分析及探讨(王锋 赵亮)

第一篇：既有老旧小区多层住宅加装电梯难点问题分析及探讨(王锋 赵亮)

既有老旧多层住宅增设电梯难点问题分析及探讨

王锋1，赵亮1，张红建2

（1.水利部机关服务局，北京 100053；2.黄河小浪底水资源投资有限公司，河

南 郑州 471000）

摘 要：随着我国老龄化社会的逐步来临，既有老旧多层住宅由于大部分没有安装电梯，已逐渐难以满足老年人上下楼的基本生活要求。2008年起，广东、北京等几个省市陆续出台了既有老旧住宅增设电梯的指导性意见，但总体进展并不顺利。2013年笔者单位拟对1栋老旧住宅增设电梯，最终也因住户意愿等具体原因未能实施。结合具体实践，笔者对实施过程中的主要难点问题进行分析和总结，提出思考和建议，希望对其他地区或单位增设电梯工作提供一定的经验和借鉴。

关键词：老旧小区 增设电梯 难点问题 分析

一直以来，我国《建筑设计规范》规定“七层以及七层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯”，对于七层以下则没有强制性要求。出于成本等方面的考虑，我国六层及以下的多层住宅普遍没有安装电梯。随着老龄化社会的逐步来临，这些没有安装电梯的住宅已逐渐难以满足老年人上下楼的基本生活要求，既有老旧多层住宅增设电梯的呼声日益强烈。2008年起，广东、北京等几个省市陆续出台了既有住宅增设电梯的指导性意见，但由于资金来源、规划审批、住户意愿等一系列问题，总体进展并不顺利。

2013年笔者单位所在系统组织开展老旧小区综合整治，其中包含增设电梯试点。2015年笔者单位拟对1栋多层住宅增设电梯，最终因住户意愿等具体原因未能实施。本文就该项目实施过程中遇到的难点问题进行分析和探讨，并提出思考和建议，希望对其他地区或单位增设电梯工作提供一定的经验和借鉴。

一、基本情况

该项目位于北京市丰台区，为6层住宅，建成于1989年，共有96户住户。该楼共有7个单元，呈L型布置，其中1-3单元为东西朝向，4-7单元为南北朝向。经设计单位现场勘查，除拐角处3单元空间不够外，其余6个单元都具备增设电梯的条件。

二、主要难点问题分析

（一）建设费用问题分析

该项目单台电梯建设费用约100万元，包括：基础建设约18万元；井道制作安装约22万元；井道维护结构、保温及装饰等约9万元；设备采购安装约30万元；电力增容约11万元；其他如设计、地下管线改移等约10万元。

按照北京市2016年度试点安装电梯政策，市财政按照增设电梯购置及安装费用的40%，且最高不超过24万元/台予以补贴，与实际所需费用差距较大。该楼各单元公共维修基金最高也只有11万余元，住户也普遍不愿集体出资，因此使用公共维修基金和住户集资的办法显然不具备可行性。如全部采用财政资金，根据有关部门统计测算，目前北京可增设电梯的老旧及新建多层住宅约1.2亿平方米，逾3万栋，按每栋3个单元计算，北京市多层住宅增设电梯的建设费用将达900亿元，笔者认为也不具备可行性。

（二）后期运行管理费用问题分析

电梯属于涉及生命安全、危险性较大的特种设备，国家及各省市对于电梯设备的生产安装、检验维保等都有严格的规定和要求，电梯建成投入使用后的运行维护及大修更新费用也是需要重点考虑的问题。参考“北京市关于加强北京市住宅电梯报废管理有关问题的通知”中“建筑物仅设计一部电梯（无备用梯）的、使用时间达到15年”应报废的标准，结合该楼剩余产权年限。经测算，单台电梯三个周期（45年）运行维保及大修更新费用约180万元，包括：

电梯维保及检验费用，约1万元/年，三个周期共约45万元；电梯运行费用约1万元/年，三个周期共约45万元；电梯大修费用，每5年一次，每次约5万元，三个周期共约30万元；电梯更新费用，第15年和第30年各更新一次，共约60万元。

根据上述计算，每台电梯年均后期运行管理费用约4万元，折合二层及以上住户每户每年需分摊费用约4000元（一梯两户）或约2700元（一梯三户）。这笔费用对于部分生活困难或对电梯无刚性需求的住户来说也是难以接受的。

（三）住户意愿问题分析

《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》要求，“住宅增设电梯，应当由本楼业主根据《中华人民共和国物权法》的规定共同决定”,即“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分建筑物总面积三分之二意思的业主且占总人数三分之二以上同意”。但同时指导意见还要求增设电梯应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意。因此在实际实施过程中，如果不能取得本单元100%住户同意，则很难推进。

[1]该项目共有96户住户，在设计工作完成后，笔者单位进行了多轮入户意见调查，最终住户的同意率也仅49%，其中：一层16户住户中因对增设电梯完全没有需求，且新增电梯井道对一层住户的通风、采光等均有影响，仅有2户同意；2-6层80户住户中出于对增设电梯没有刚性需求，并考虑后期维护管理费用等问题，也只有45户住户初步同意增设电梯并承担后期维护管理费用；并且，该楼7个单元中没有一个满足100%住户都同意增设电梯的条件。

三、思考和建议

1、目前，各省市的增设电梯工作主要以政府主导为主，在政府投入大量资金和人力物力的情况下，有的小区还因为增设电梯产生了邻里矛盾，这也与我国住房制度和物业管理制度的改革方向相背离，违背了市场经济规则。从需求和受益角度，笔者认为老旧多层住宅增设电梯工作应该向依法建设、费用自理、产权归己的方向发展，政府则应起到引导、推动和服务的作用，做好规划、审批、制度等方面的配套工作。

2、从各地增设电梯工作的目的来看，主要是为了解决人口老龄化造成的出行不便问题。但无论从经济角度还是社会角度来看，增设电梯受规划审批、资金筹集、住户意愿、管理管理等各方面的因素制约，具有其自身的局限性。同时，在许多老旧小区还没有解决基本的物业管理问题的情况下，笔者认为增设电梯工作宜缓行，不能作为解决老龄化问题的主要手段。

3、目前，我国多数多层住宅仍根据现行的《住宅建筑规范》和《住宅设计规范》设计和建设，多数仍没有设置电梯，这些新建设的多层住宅在将来也会面临同样的问题。因此，笔者认为随着国民经济的不断发展和人民生活水平的提高，多层住宅设计规范也需要进行相应的调整，把安装电梯作为强制性条文，即使受建设资金限制，也应在结构上预留电梯井道，以方便后期加装。

参考文献：[1] 金香梅.老旧住宅加装和更新电梯迎来新机遇[J].城乡建设，2016（7）：18-19.

第二篇：孙燕：老旧多层住宅加装电梯改造设计分析

老旧多层住宅加装电梯改造设计分析

孙燕

（中国建筑科学研究院，北京，100013）

Analysis on the Design of Adding Elevator to the Existing Multi-storey

Residential Building

Sun Yan（China Academy of Building Research，Beijing，100013）

摘 要: 随着人口老龄化加剧，老旧多层住宅加建电梯已成改善居住质量的必要条件。本文结合实例分析总结了既有多层住宅加建电梯的类型，并对这些加建类型的特点进行分析，指出了电梯加建的现实制约条件，为以后的实践提供理论依据。

Abstract：With the intensification of the aging population, the old multi-storey residential building elevator has become a necessary condition to improve the quality of life.This paper analyzes and summarizes the existing type of multi-storey residential building elevator, and the construction of these types of features are analyzed, pointed out the realistic constraints of elevator built, to provide a theoretical basis for future practice.关键词：老旧多层住宅改造；加建电梯；改善型；便利型；舒适型；老龄化

Key words：renovation of existing multi-storey residential，adding elevators，improving type，Convenience type, Comfortable type，Ageing 0 引言

因建设年代社会经济水平限制，我国既有老旧多层住宅楼多未设置电梯。因住区老龄化加剧，无电梯住宅，使居民出行极不方便，加建电梯迫在眉睫（图A-D为北京、武汉、福州、上海等地加建电梯照片）。2016年北京市决定在城六区试点开展老旧小区加装电梯工作，在适老化改造上又迈出了艰难的一步。2017年年初北京首部“租赁式”外加电梯在大柳树5号院开通，老旧小区加建电梯工作有了新进展。

老旧多层住宅加建电梯建电梯涉及问题较复杂，如政府政策主导、经费投资、居民的意见等，本文结合社科院几个老旧小区综合整治项目内遇到的户型，对外加电梯进行了分析研究。

图A图B图C图D

图A 北京大柳树5号院加建北京首部租赁式电梯 图B 湖北武汉汉阳鹦鹉花园自筹资金加装电梯 图C 福州鼓楼区河边路电力公司宿舍加建电梯 图D上海怒江苑小区7号楼加建电梯

1.概述

文中的老旧住宅是指科院几个小区的综合整治项目的住宅户型，这些小区的住宅楼基本上是80年代左右建造的，4-6层的砖混结构的楼房。这一时期的住宅主要以一梯两户和一梯三户为主，因此以这两种类型住宅作为待加建电梯的研究对象。依据加建电梯对住户的使用的感受及效果，将加建电梯模式分为改善型（北侧楼梯平台入户式）、便利型（北侧通廊式直接入户）、舒适型（南侧通廊式直接入户）三种方式。这三种加建方式都按照加建无机房电梯考虑，为了减少对老住宅的影响，暂时考虑为载重450千克（6人）的无机房电梯，井道尺寸（参考通力电梯）为2米X2.04米。

2.加建模式概念 2.1 改善型加建模式

改善型加建模式是指北侧楼梯平台入户方式，即在单元入口外加建电梯，这种方式不能直接到达住户入口，必须上、下半层楼梯人户，无法完全实现无障碍通行，但能对老年人出行方式进行改善。

图1改善型加建模式平面示意图-一梯两户

图2改善型加建模式平面示意图-一梯两三户 2.2 便利型加建模式

便利型加建模式是指在北侧加建电梯，每层通过外接通廊通至起居室，实现直接入户，给老年人的出行提供便利。平层直接入户改变了入户方式，不从户门进人，如图3和图4所示，从厨房或者北侧卧室入户，都对原户型的功能布局有一定影响。

图3便利型加建模式平面示意图-一梯两户

图4便利型加建模式平面示意图-一梯三户 2.2 舒适型加建模式

舒适型加建模式是指在原有楼栋的南侧加建进深较大(一般大于1.2米)的玻璃廊，并设侯梯厅的加建模式。也是能实现平层入户，同时给住户增加宽敞的南向外廊，不仅给老年人的出行提供便利更能让生活更舒适。

根据加建电梯的位置，又分为嵌入式和贴建式两种。其中，嵌入式加建部分面积和进深较小，对户内的视线遮挡小；贴建式加建部分面积和进深较大，容易造成视线遮挡。因折两种方式的加建模式形态相近，下面文中都以电梯嵌入式为例进行分析。

图5 舒适型加建模式平面示意图-一梯两户

图6舒适型加建模式平面示意图-一梯三户

3.三种电梯加建模式特点分析

根据国家的有关要求：增设电梯应当经用地权属单位同意后，由本单元业主共同决定；应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意；同意增设电梯的业主应当达成电梯运行维修费用分担、运行维护保养委托等方案的协议。

3.1 对户型的影响 3.1.1 加建的均好性

从图1-图6可以看出，对于一梯两户的住宅来说，改善型模式、便利型模式以及舒适型模式都是可行的。对于一梯三户来说，改善型和舒适型可行，改善型对三户的改善效果是一致的，便利型对中间户没有提供便利，舒适型对中间户有遮挡和干扰，不能实现均好性，不能保证中间户的利益，在不考虑资金和外在不确定因素的情况下除非邻里关系良好，高龄化的住户改善的需求强烈，否则一般很难实现。

3.1.2 对户内的干扰。

加建电梯后改善型会对其中一户的厨房和卫生间的采光有影响，可以根据场地的情况把电梯厅放在电梯和平台之间，这样对住户都没有影响。

便利型对一梯两户没有影响，但一梯三户不适用。

舒适型新加建的廊和电梯厅会对主卧有遮挡，使得采光和通风都受到了较大的影响，主卧室的视野也发生了较大的变化。侯梯厅可以分隔开且不开窗，这样不会对廊和卧室的私密性有干扰。

3.1.3 人户流线 改善型没有改变入户流线。便利型和舒适型如果新的入户流线穿行的卧室空间兼有起居功能，可以对原有居住行为的影响相对较小。

3.2 对日照的影响

加建即使是采用了无机房电梯，因为加大了楼房的进深，仍然会对住宅楼产生日照影响，需在设计前期通过日照分析软件对建筑日照条件进行计算分析。对于改善型和便利型都是在北侧入户，需要考虑对北侧建筑的日照影响，对于改善型加建方式，由于在楼梯平台处入户，电梯的加建高度要高出屋顶办层，会增加日照对建筑的影响。舒适型加建在南侧，对本栋楼住户的日照影响大，需尽量拉大电梯和建筑间的距离。

3.3 对建筑物结构的影响

改善型加建模式需在楼梯休息平台高度处的楼梯墙外增加电梯前室，新增平台进入楼梯休息平台处，需要对原有外墙进行部分拆除，以消除室外平台和楼梯休息平台之间的隔断，因为结构主体为砖混结构，拆除外墙相应的会造成结构安全度缺失，所以增加室外电梯，会导致主体结构的加固，需要结构整体核算后确定。

3.4 对经济的影响

三种加建模式建议采用钢结构，玻璃廊形式，一是改建周期短，二是对结构的主体影响小，三是玻璃体轻盈，能减少加建对人造成的压抑感。根据《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》，增设电梯遵循业主自愿、利益协调、安全可靠、政策支持的原则，资金以自筹为主、社会其他资金为辅的原则进行安排。对于不属于80年代之前的老旧小区，根据相关政策规定，国家不会对整栋大楼进行抗震加固，增加电梯势必然需要对结构墙体开洞，如果造成结构整体需进行抗震加固，造成巨大的投资。而这笔投资额往往超过住户的实际承受能力，实际操作资金方面存在很大的困难。

3.5 对建筑面积的影响

三种加建模式都有新增建筑面积，便利型和舒适型对住户的建筑面积增加较多，住户的可接受度强。

3.6 对室外管线及绿地的影响

加建电梯的位置一般在住宅的宅前路上或者外管线上，需要对宅前路和外管线进行局部改造，可能会影响到小区的绿化率。

3.7 对消防救援的影响

改善型没有改变入户流线，不会对消防救援产生影响。便利型和舒适型都是出了电梯层门直接到了住户家里，没有公共通道到达疏散楼梯间内，一旦发生人员困梯。救援人员无法通过公共通道进入解救，需在后期的物业管理上加强措施，确保被困人员能够及时得到救援。

4.电梯加建的现实制约条件 4.1 总图的制约

为节省用地面积，既有多层住宅的建筑边界多紧邻建筑红线，电梯加建与建筑退红线要求相违背，需根据规划要求，与规划部门沟通解决。如有的小区楼楼前隔很窄的人行道道路即为小区围墙，没有条件加电梯；只能考虑在南侧加。

4.2 国家法规对电梯加建的制约

根据国家相关规定增设电梯后的建筑间距、建筑日照、消防安全、建筑平面设计、结构安全等应当满足相关规范标准要求。住宅楼在原报建时未预留电梯井的，应当办理规划审批手续。规划审批对加建电梯方案的影响因不同地区的规划部门执行标准而略有差异。但对日照、疏散、消防等基本条件必须满足，至于是否可突破建筑轮廓线、占用小区公共用地加建，不同地区执行标准有所不同。规划审批是否通过是上述加建方案能否成立的前提。结论

无论是改善型、便利型、舒适型加建方式，都各有优缺点，但对老年人的出行都有帮助。其中舒适型电梯加建迎合了当前的老龄化背景，能满足老年人的生理和心理需求。此模式加建部分面积较大，费用高；加建部分进深较大，对场地的要求也高。但多功能的玻璃廊可作为家庭会客、起居、书房等功能空间，它能提高住宅的舒适度，容易得到住户(包括一层住户)的支持。虽然也存在对局部住户的干扰，但是可以采取措施解决的。所以，在楼间距等场地条件和经济条件较为宽松条件下，舒适型电梯加建很适合在北方地区使用。6 设计思考

通过对老旧多层住宅加建电梯的分析，感触很深，中国已经进入老龄化社会，作为一名建筑设计师，我们应该充分理解无障碍设计对老龄化社会的意义，对于中国的家庭，如何使我们的建筑设计满足我国老年人：成年人：孩子4:2:1的人口结构，给老年人及行动不便的人提供便利，有很大的压力。随着国民经济的发展，人民生活水平的提高，以及老龄化的现状，我们的住宅设计应该以人为本，在住宅设计中增加电梯。但是目前国家现行的住宅设计规范仍然规定7层及以上的住宅或者住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米时才必须设置电梯，已经明显的不适应当今社会的需求。在此强烈建议修改相关住宅设计规范，规定只要是多层住宅都必须要设置电梯，而且所有的住宅都应该符合无障碍的要求，否则，若干年后，我们又要重复今天加建电梯的工作，劳民伤财！

参考文献：

[1] 刁华楠，曹亮功，既有住宅暖廊式电梯加建模式研究—以北京市为例，《石家庄铁道大学学报(社会科学版)》, 2013, 7(2):69-74 [2] 张恒，李崴，卢丹丹，既有多层住宅加建电梯方案设计探析，《城市住宅》, 2016(7)[3] 何爱勇，既有多层住宅加装电梯工程实例分析，《中国住宅设施》, 2015(7):28-33 [4] 罗钢，王中梁，老旧住宅加装电梯的实践与感悟，《城市住宅》, 2011(7):113-115 [5] 邓磊，龙志健，旧楼加装电梯的救援问题分析，《机电工程技术》, 2016, 45(4):137-138 [6] 刘妍华，既有多层住宅加装电梯浅析，《建筑工程技术与设计》, 2015(4)[7]《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干知道意见》（京建发[2010]590号）

[8] 国家机关事务管理管局下发的《中央国家机关老旧小区综合整治技术导则》（修订稿5.1），[9] 李文昊，既有多层住宅加建电梯改造技术研究，东南大学硕士论文 [10] 住宅设计规范 GB50368-2005

第三篇：老旧小区综合整治实践及存在问题的思考和建议(王锋 赵亮)

老旧小区综合整治实践及存在问题的思考和建议

王锋1，赵亮1，张红建2

（1.水利部机关服务局，北京 100053；2.黄河小浪底水资源投资有限公司，河南 郑州 471000）

摘要：为贯彻落实国家防震减灾、节能减排相关工作要求，2014-2016年笔者所在单位组织实施完成了近18万平方米老旧小区的综合整治工作，极大改善了老旧小区居住环境，消除了安全隐患，得到了住户的高度拥护和充分肯定。同时，在综合整治实施过程中也发现存在后续管理不能及时跟进、整治成果不能很好保持等问题。为更好的推进此项工作，笔者将本单位老旧小区综合整治具体实施情况及存在的问题进行总结和分析，提出思考和建议，希望对全国老旧小区综合整治工作提供一定的经验和借鉴。

随着国家经济建设不断发展，城市建设及人民生活水平不断提高，然而老旧小区建设标准不高、设备设施落后、功能配套不全、缺乏长效管理机制等问题日益突出。为完善城市功能，切实改善民生，北京市于2012年起组织实施老旧小区综合整治，2013年笔者单位所属的中央国家机关老旧小区综合整治工作也全面启动。2014-2016年间，笔者所在单位累计完成近18万平方米老旧小区的综合整治。为更好的推进此项工作，笔者将本单位老旧小区综合具体实施情况及存在的问题进行总结和分析，提出思考和建议，希望对全国老旧小区综合整治提供一定的经验和借鉴。

一、老旧小区存在的主要问题及特点

老旧小区是一个描述性的概念，反映的是小区的新旧状况。“十二五”期间，北京市和中央国家机关进行综合整治的老旧小区主要指1990年以前建成的居住小区，其主体是享受国家房改优惠政策的售后公房和未售公房，其产权关系、管理方式等方面与目前的商品住宅小区有所不同，主要存在以下问题及特点：

（一）房屋老化严重

由于建成时间早，随着房屋使用时间的增加，老旧小区普遍存在维护结构保温性能差、渗水漏水多发；给排水、供暖管道锈蚀、堵塞；电梯、水泵、配电、消防等设备设施落后、老化；墙面、阳台、通廊钢窗等局部脱落、坠物；楼梯间、电梯厅等公共环境破旧、脏乱等建筑本身的问题，存在较大的火灾、坠物等安全隐患。

（二）配套设施不全

由于建设时期标准偏低、社会经济发展水平不高的原因，老旧小区普遍存在停车位不足、安防监控措施缺乏、绿化景观面积偏小、无障碍和养老服务设施缺乏等问题，有的小区还存在没有接入市政燃气和热力的情况。

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（三）物业管理缺位

上世纪90年代以来，城镇住房制度改革逐步推进，老旧小区逐渐形成房改房、承租房、回迁房、商品房等多种房屋产权形式共存的局面，形成了较为复杂的所有权结构，产权界定模糊不清，有的产权单位已逐步灭失[1]。与此同时，与之配套的物业改革相对滞后，物业服务和收费标准无法统一，物业费收缴困难，造成老旧小区普遍缺乏必要的物业管理服务，缺少必要的维护维修，有的小区甚至处于无人管理的状态，这是造成老旧小区加速老化的主要原因。

老旧小区存在的上述问题具有以下特点：

一是具有普遍性。各老旧小区普遍存在如房屋渗水漏水、管网跑冒滴漏、设备老化失效等问题。二是具有特殊性。由于某些特定原因，有些老旧小区存在的问题具有特殊性。如笔者单位的某处房产，因历史原因于上世纪50年代建设在文物保护范围内，在和平门地区整体拆迁改造时未能列入改造范围，造成该楼不能接入燃气和使用燃油锅炉单独供暖的特殊情况。

三是具有累积性。由于缺乏必要的维护维修，在问题发生时如不能及时处理，随着时间推移，这些问题会逐年累积，危害性会逐渐增大。如墙面出现渗水漏水问题后，如果不能及时解决，经冬季雪水冻融后会产生墙面空鼓，继而造成脱落、坠物的严重问题。

四是问题的解决具有迫切性，由于存在问题的普遍性和累积性，老旧小区所面临的安全隐患日益严重，停暖、停水等突发情况多发，除了造成住户不便，也会产生不和谐的声音。

二、老旧小区综合整治的主要内容和效果

（一）综合整治主要内容

笔者所在单位管理的老旧小区约20万平方米，目前已累计完成近18万平方米，依据北京市和中央国家机关老旧小区综合整治政策，结合本单位老旧小区实际情况，主要进行以下具体内容的整治：

1、房屋本体改造，包括房屋结构加固；屋面防水、保温改造；外墙保温改造；外门窗改造；楼栋、单元热计量等节能改造措施和外墙及公共区域粉刷；楼内给排水、供暖管线改造；公共照明系统改造；补建门禁及访客对讲系统；更新维修电梯；生活供水系统改造等综合改造措施。

2、基础设施改造，包括雨污排水管道设施改造；供热管网设施改造；新建安防监控设施；锅炉房、热交换设备设施改造；配套附属用房改造等。

3、环境整治改善，包括室外道路绿化照明等设施改造；非机动车停车设施改造；架空线缆和空调规整；增设无障碍设施；增设科普橱窗、宣传栏；更新补建信报箱等。

（二）综合整治效果

1、房屋节能保温性能明显提升。笔者单位某住宅楼住户常年反映冬季室内温度低，2013年12 / 4

月曾对65户住户测温，平均温度为19.1℃。2014年该楼完成综合整治，2014年11月在相同室外温度时对32户住户测温，室内平均温度23.4℃，改造后室内平均温度提高4.3℃。

2、房屋本身存在的问题基本得以解决。笔者对本单位已完成改造的10个老旧小区2010-2014年和2016年报修情况进行了统计，其中：房屋漏水渗水问题整治前5年年均报修32.6起，2016年为5起；水暖管网跑冒滴漏问题整治前5年年均报修43.3起，2016年为3起；高空坠物问题整治前5年报修共7起，2016年为0起。

3、公共及小区环境明显改善，小区配套设施得到完善，安防水平明显提高，设备设施得到更新，安全隐患得以消除。

4、得到了广大住户的拥护和支持，有效保障居民的生命财产安全，对保障居民生存权益，创建和谐社会，维护社会稳定具有积极意义。

三、老旧小区综合整治存在的问题

老旧小区综合整治在具体实施过程中，也存在其自身的问题：

（一）受规划、住户意愿等因素限制，老旧小区综合整治具有其局限性，如部分老旧小区不具备增加停车位等住户需求强烈的改造内容的实施条件，涉及户内加固、增加电梯等的改造内容很难顺利推进，户内管线不能彻底更新，违章建筑难以拆除等。

（二）老旧小区综合整治能很大程度上解决房屋和小区本身的问题，但不能从根本上解决造成老旧小区各种问题的历史和管理问题，改造成果的维护和保持将成为改造后的老旧小区面临的最大问题。

（三）老旧小区改造不同于新建项目，但项目在设计、建设及验收等各环节都按新建标准规范执行，虽然北京市陆续出台了一些针对老旧小区整治的办法和政策，但仍有一些如消防、结构等标准规范造成改造内容如果实施就无法通过验收、而不实施又存在严重安全隐患的矛盾。

（四）北京市和中央国家机关老旧小区综合整治施工单位选择采取的是合格承包人名录制度，全部为一级或特级企业，与项目规模并不完全匹配，如笔者单位的10个项目中，投资规模1000万元以下的就有5个，易发生施工单位挂靠的情况。

（五）与商业化运作模式不同，老旧小区综合整治主要依靠政府主导出资，组织推动，缺乏资本收益基础，难以实现社会资本收益，不具备可持续性[2]。

四、思考和建议

针对上述问题，结合笔者近4年的综合整治实践，提出以下思考和建议：

（一）老旧小区综合整治需要与住房制度改革、物业管理制度改革等工作配套进行，从根本上解决老旧小区产权混乱、脱管缺管的历史问题，理顺责权关系，明确管理办法，才能有效保障整治

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成果，避免资金浪费，达到老旧小区综合治理的最终目的。

（二）据初步统计，全国31个省、自治区、直辖市共有近16万个、约40亿平方米老旧小区[3]，中央城市工作会议也指出“要有序推进老旧小区综合整治”。如此大规模的老旧小区综合整治工作，有必要充分调研老旧小区的实际情况及特点，制定与之相适应的标准规范及政策，以解决老旧小区实践过程中遇到的现行标准规范不完全适用的问题。

（三）对于一部分特别老旧，改造价值不高或完全不具有改造价值的老旧小区，应结合棚户区改造、商业开发等其他手段综合考虑。

（四）目前北京市和中央国家机关老旧小区综合整治资金还只能覆盖北京市直接管辖和中央国家机关本级的老旧小区，还有一部分如国企、中央国家机关下属等单位的老旧小区因资金问题尚未开始进行，这些老旧小区也同样普遍存在问题，迫切需要改造。因此，有必要从小区二次开发、使用售房款等方面探索研究综合整治资金筹措方式和来源渠道等新问题，以保证社会公平性。

参考文献：

[1] 陈幽泓，张丽曼，郑扬.老旧小区症结-产权制度混乱与福利制后遗症[C].北京：和谐社区通讯，2014:55-64.[2] 谭军.北京市老旧小区综合整治走过“十二五”[J].城乡建设，2016（5）：12-13.[3] 梁传志，李超.北京市老旧小区综合改造主要做法与思考[J].建设科技，2016（9）：20-23.4 / 4

第四篇：闵行的老旧小区可以装电梯啦! 既有多层住宅增设电梯指导意见今日发布!

闵行的老旧小区可以装电梯啦！既有多层住宅增设电梯指

导意见今日发布！

闵行报记者 崔松鸽丨文

一直以来受困于没有电梯而上下楼不便的人们，有个好消息要告诉你们：就在今天，闵行区住房保障和房屋管理局发布了《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》，意见明确，按照“业主自愿、政府扶持，因地制宜、兼顾各方，依法合规、保障安全”的原则，符合条件的既有多层住宅可以申请增设电梯，并对申请人和申请流程以及后续管理和产权认定进行了说明。意见同时要求，根据《上海市旧住房综合改造管理暂行办法》的有关规定，结合实际情况，以方便群众、注重可操作性和确保安全为原则，积极开展试点探索，并结合旧住房综合改造等，科学规划，推进既有多层住宅增设电梯工作。相关规划土地、房管、建设等部门应当按照职责分工，本着便捷高效的原则，依法支持既有住宅增设电梯的有关审批和备案工作。街道（镇）、居委会等要充分发挥开展社区工作的优势，积极做好居民的政策宣传和相关协调工作。法律根据是什么？依据《中华人民共和国物权法》《上海市住宅物业管理规定》《上海市城乡规划条例》《上海市绿化条例》《上海市电梯安全监察办法》《上海市城市规划管理技术规定（土地使用 建筑管理）》《上海市旧住房综合改造管理暂行办法》等相关法律、法规、标准。当然，最最重要的，是为适应社会经济发展和人口老龄化的需求，进一步改善市民居住的条件。依据什么原则？既有多层住宅增设电梯，应当遵循“业主自愿、政府扶持，因地制宜、兼顾各方，依法合规、保障安全”的原则。需要哪些条件？既有多层住宅增设电梯，应当满足以下条件：

1.符合现行城市规划、建筑设计、消防和结构等规范和标准；2.未列入房屋征收范围和计划；3.增设电梯所在幢房屋的全体业主同意；涉及占用小区土地或专有部位的，应当征得相关权利业主三分之二以上同意。4.建筑间距控制符合本市旧住房综合改造管理有关规定。谁来申请？既有多层住宅增设电梯由该住宅所属小区业主委员会（未成立业主委员会的由所在地居民委员会，直管公房和系统公房由房屋所有权人或者委托代理人）作为申请人提出既有多层住宅增设电梯相关申请。申请人在具体实施工作中可以委托项目管理单位作为实施单位进行代建。需要走哪些程序？1制定初步方案 既有多层住宅业主或者居民有增设电梯意愿的，申请人可以自行或委托实施单位现行编制增设电梯初步方案。初步方案包括：规划土地、建筑结构、消防安全等的可行性分析，增设电梯平面布局初步设计，资金概算，电梯运行维护保养分担方案等内容。申请人或者实施单位将初步方案征求业主意见。2 申请项目计划 在业主对初步方案能够达成共同意愿的情况下，由申请人向所在地的区（县）房管局申请旧住房综合改造（既有多层住宅增设电梯）实施计划，区（县）房管局审核同意后下发实施计划。项目完成相关审批手续后，区（县）房管局上报市住房保障房屋管理局列入全市旧住房综合改造项目计划。3编制设计方案

申请人凭区（县）房管局下发的实施计划及区（县）规土局要求需提供的其他材料，向所在地的区（县）规土局申请核定增设电梯建设工程规划条件。按照区（县）规土局核定的规划条件，申请人委托专业设计单位进行增设电梯设计方案，并向区（县）规土局送审设计方案，同步征求涉及的消防、环保、卫生、民防、市政等其他部门的意见。4签订相关协议

由申请人与增设电梯所在幢房屋的全体业主分别签订增设电梯改造协议。改造协议包括：同意增设电梯设计方案、增设电梯资金筹集方案、电梯运行维修保养费分担方案以及其他需要约定的重要内容。申请人应当按照第二条第三款的规定，同步书面向相关权利业主征求意见，主要包括：明示加装电梯方案及加装后在日照、绿化等方面产生的影响等内容。5 完成相关审批手续

改造协议全部签订、相关权利人完成意见征询后，申请人按有关规定向区（县）规土局申请建设工程规划许可证。项目实施前，申请人按有关规定向区（县）建设行政管理部门增设电梯工程报建报监手续，并在申请建设工程施工许可证后组织实施。电梯安装施工前，施工单位将拟进行的电梯安装情况告知区（县）特种设备安全监督管理部门。6 竣工验收备案

增设电梯项目竣工后，申请人按有关规定向区（县）建设行政主管部门、规土局申请竣工验收或备案。增设的电梯必须经过特种设备检验检测机构监督检验合格，并经区（县）特种设备安全监督管理部门登记。以后谁来管理？▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼申请人可以委托物业服务企业对完成增设的电梯进行运行管理，并由物业服务企业与有资质的电梯维修保养单位签订电梯日常维护保养合同，对电梯进行日常维护保养。申请人也可以直接委托有资质的电梯维修保养单位对电梯进行运行管理和日常维护保养。▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼

产权如何认定？▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼增设的电梯及井道等建筑物或者构筑物，其产权属于该幢房屋全体业主共同所有。增设电梯后，申请人应当按照《上海市房地产登记条例》等有关规定向区（县）房地产登记机构申请在相关权利人的房地产权证上予以注记。相关房屋所有权发生转移的，受让人自该房屋转移登记之日起，享有和履行原改造协议约定的权利和义务。▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼猜你喜欢

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△闵行史上最大的“民生工程”启动，了解这些，就知道TA怎样帮你实现宜居梦想了！△看过这个小区这些照片，你才算真知道美丽家园美了点啥？

（本期编辑 覃丛丛 陈美玲 王一舟）

第五篇：特点、难点、风险点分析及监理对策-老旧小区、重点大街的市政公用和综合治理工程

本标段的工程内容主要是指位于市区所管辖的行政区内老旧小区、重点大街的市政公用工程和综合治理工程。

市政公用工程包括但不限于老旧小区重点大街内的道路、甬路、停车场、雨污水系统、路灯系统等新建及改造工程；

综合治理工程包括但不限于老旧小区、重点大街等的居民楼内外粉饰、护栏油饰、自行车棚翻新或重建、更换公共楼梯间塑钢窗、商铺牌匾、立面装饰、台阶修砌、铺装翻新等新建及改建工程。

本工程依据《区第九十三次区政府常务会会议纪要》等立项及批复文件，对老旧小区和重点道路进行综合改造、整治。

第三章本工程的特点、难点、风险点分析及监理对策

3.1项目特点、难点、风险点分析 3.1.1本工程占地面积大，整体管理难度大

本标段工程覆盖市区所管辖的行政区内的六个乡、镇、街道，占地面积约一百多公倾，其中包括九个老旧小区及十条100米重点大街的市政公用工程及环境整治工程项目，工程覆盖面如此之大，完全不同于其它工程，本项工程计划工期只有88天，由此必然产生很多施工班组同时、分散施工，对施工整体规划及部署要求高，综合协调、质量控制、计划、造价、安全及文明施工管理等难度大。3.1.2与小区物业、居民协调难

本工程覆盖于小区内，在小区内施工，许多开挖、涂刷、拆除、安装等需要进行一定封闭，难免要影响居民的正常生活，影响商铺的营业等问题会出现，能够得到物业、居民理解、支持难度较大。3.1.3施工质量要求高

本项目是市政府利国利民的一大举措，政府投资巨大，要求旧城即要保留原有的历史风貌又要得到焕然一新的效果，老百姓要看到改造后的新环境，为此我们要和施工单位一起严把质量关。同时由于原有建筑物、道路使用年代较长，建筑物的老化、变形极其严重，这样的工程较新建工程在施工质量的控制上难度较大。

3.1.4工期控制难度大

本标段计划施工总工期88天，该工程可能有以下几方面的进度影响因素。一方面施工区域穿插在居民区内，即要保证施工进度、又不能影响居民的正常生活，百姓干扰多，未采取一些必要的措施可能影响施工计划进度；另一方面工项目涉及许多地下管网的维修施工，许多不可预见的问题和困难将会出现；第三方面施工期处于酷暑季节，工人施工降效； 3.1.5造价控制难

根据本招标文件所附的设计文件，我们了解到本项目设计文件由于缺少原有小区的现场及地质勘查报告、建筑物及市政的设计图纸和施工资料等基础资料，设计的工程量只是暂估量，需根据工程现场实际情况确认。本工程是政府投资项目，为国家节省、控制工程造价是我们监理人的艰巨使命。本项目量大、面广，严格控制造价，难度较大。3.1.6安全、文明施工风险大

本项目单项工程量小，但是分布零散，工程的施工要穿插在居民小区和使用中的市政道路中，往来车辆、行人很多，大多数装修改造项目的施工无法进行封闭，如大量旧楼外墙涂料要挂蓝施工，安全文明施工难度较大，而在施工过程中的安全防护、文明施工管理至关重要，即要保证造价的控制，又要保护措施到位，让百姓理解、支持难度极大。3.1.7实施过程中设计变更多

本项目的广泛分散性，不可避免会造成设计人员调研过程有疏忽，从而设计过程漏项问题不可避免，因此施工过程会造成大量变更，另外，受外界人为干扰也会产生变更，从而对造价控制及工期控制产生影响。3．1.8雨季施工也是本工程的难点

本工程要求工期为88天，大面积施工经过7、8、9三个月，正好是**的雨季，工期又很紧张，工作面不富裕，施工范围内既有重点大街综合治理改造施工，又有居民居住区综合治理改造工程，而且要求施工项目在雨季施工的技术措施要求较为严格。在保证安全施工的前提下，应抓好施工进度，严格管理、科学安排、精心施工、加大投入、抓好各种安全、质量保证体系建设，确保工程质量达到合同要求、确保按期完工任务艰巨。3．1.9与街道办事处协调量大

此次环境整治工程，许多门面商铺的管辖权归街道所有，在实施过程中，必然与街道领导及有关部门产生协调，而与政府部门的协调特点是程序要了解，不懂程序莽撞行事，必然会产生不可挽回的后果，因此与街道以及政府部门协调量大是事实存在，必须引起参见各方足够的重视，才能完成好本次环境建设工程。

3.2 针对本工程监理工作的重点和难点拟采取的监理措施和对策 3.2.1针对工程占地面积大，整体管理难度大拟采取监理措施

a、认真审核总包是否具有可靠的质量保证体系和安全保证体系是否健全，检查总包是否按照建设部关于《建筑施工企业安全生产管理机构设置及专职安全生产管理人员配备办法（建质[2008]91号）文件要求设置相关安全生产管理机构和人员。

b、认真审核劳务等专业分包单位的资质和队伍素质，分包队伍资信差的或施工中表现不好的单位，监理部不得批准或及时提出更换。

c、实施总承包管理，注重评审施工组织设计。重点对施工的技术质量措施和安全、文明施工保证措施及施工总进度计划等内容的审核。

d.建立各参建单位的综合质量管理体系，充分发挥业主、监理、设计及施工方的协同能力；

e.充分利用合同要素，约定各方责任、义务。

f、针对工程覆盖面积大，工程量小但分布零散，我们项目监理部的管理还要采取以下有效的措施：一是保证配备满足工程需要的监理人员；二是制定严格的质量验收报验制度；三是各专业监理人员了解掌握整个标段各街区、道路的施工进度情况，加强巡视和关键工序的旁站，做好质量进度、安全文明施工各方面的控制；四是项目总监全面掌握施工情况，及时做好各方面的勾通协调工作，确保工程能按计划顺利开展。

3.2.2针对与小区物业、居民协调难拟采取的措施

a、加强与小区物业、居民的勾通，求得他们的理解和支持至关重要。本项目虽然施工过程中可能给居民带来一些麻烦，但这是国家为民造福的好事，完工后小区居民会享受到旧貌换新颜的优美小区。

b、要求总包加强民工的思想教育，不得做有损小区利益的行为，不得与小区物业和居民发生任何矛盾冲突。

c、要求总包项目部要设置专人负责协调小区物业关系，保证避免发生正面矛盾冲突。

d、监理部也会设专人负责协调总包与小区物业、居民的关系，确保施工的顺利开展。

3.2.3针对质量要求高拟采取的监理措施

a.严格以施工图纸、验收规范、规程等为验收依据，要求施工单位严格控制施工质量，保证工程的每一个检验批达到合格的标准。

b.认真审核施工图纸，图纸错、漏、碰、缺的地方要及时找出来； c、认真审核施工技术方案；由于本工程有大量的旧建筑物的改造、维修项目，要想保证与原有建筑风格的统一、协调，其施工方法不同于新建工程，难度较大，我们公司在此方面技术、经验较丰富，在技术保证措施上会给施工单位提出非常权威的合理化建议，确保工程质量。

d.质量控制应积极贯彻落实“验评分离、强化验收、完善手段、过程控制”的质量控制方针；以质量预控为主，重点抓好关键工序和特殊工序的控制。

e.质量的具体控制措施详见本监理大纲第七章：工程质量控制目标及控制措施。

3.2.4针对工期紧张拟采取的监理措施

a、协助业主做好本标段项目工期的合理总控计划，总控计划中要充分考虑到诸多由于原有规划基础资料不足可能导致本工程设计中未明确的工程量，方可控制住整个项目计划工期。

b、要求施工单位根据业主的总控制计划，制定合理的施工总进度计划。施工单位要有足够的劳务力、机械、设备，要保证工程即要全面铺开，又要不失统一管理；要求施工单位要充分考虑到本项目的特点，做好事前预控，规范施工行为，避免与周边百姓发生不必要的矛盾和纠纷。

c、要求总包做好分包单位的进度管理，保证各专业分包单位的进度满足总进度工期的要求，项目监理部根据施工单位上报的月、周进度计划及时检查、落实、分析，提出纠偏措施和要求，确保总工期的计划实现。

d.施工实施过程中，监理对工程进度的控制详见本监理大纲第八章：工程进度控

制目标及控制措施。

3.2.4 针对造价控制难拟采取的监理措施

根据本招标文件所附的设计文件，我们了解到本项目设计文件由于缺少原有小区的地质勘查报告、建筑物及市政的设计图纸和施工资料等基础资料，许多设计的工程量只是暂估量，较新建工程本项目将会产生大量的需现场确认的工程量，尽管本项目建设区域大，但是监理工程师必须认真做好该项工作认定，以控制总造价，为国家节省资金。采取的措施主要是一及时掌握实际情况，二是及时与设计沟通，选择保持、保价双赢的施工方案，三是认真履行各方签认程序，保存好原始资料。

施工过程中，监理对工程造价的控制详见本监理大纲第九章：工程造价控制目

标及控制措施。

3.2.4 针对安全、文明施工要求高拟采取的监理措施

本项目单项工程量小，但是分布零散，工程的施工穿插在居民小区和使用中的市政道路中，有的无法进行全面的封闭。为保证各分项工程的安全文明施工，我们项目监理部设置安全监理工程师定期对全部项目施工区域进行检查，发现问题及时要求总包进行整改。要求总包要做好以下工作，监理部跟踪检查落实。

a、加强工人的安全、文明施工意识的教育，贯彻落实安全第一、预防为主的意识；

b、加强安全检查力度，分段分片设置专职、兼职安全员巡视检查，重要部位要旁站监督。

c、根据本项目特点，总包单位做出安全、文明施工技术措施方案及事故应急救援预案。要求总包设专人负责与小区物业总协调，避免不应有的纠纷。3.2.5针对设计变更多采取以下措施

a、施工单位进场前，要求其对所施工程进行详细调研，将现场情况摸清楚，上报监理单位。

b、协调设计单位对调研结果进行核查验算，完善设计图纸，积极组织设计单位进行深化设计，要求不能超过预算的情况下，合理修改设计。

c、组织有关参建单位对设计图纸提出建议，完善后抓紧实施。3.2.6与街道办事处协调监理单位应采取以下措施

a、协调目的是为了更好的实施工程，各个街道办事处几乎与所有管辖小区，都有直接关系，因此进场前必须对所监理的标段街道办事处进行走访，摸清内部管理关系，为工程实施打下基础。

b、搞清各个街道办事处管理程序，办事程序及领导管辖范围，积极主动与有关主管领导协调，使得工程顺利实施。

c、积极搞好与街道的关系，主动取得办事处领导的支持理解和帮助。d、另外，还要与有关乡镇村领导取得联系，争取实现项目实施环境下外围关系的顺畅。

3.2.7针对雨季施工监理单位应采取以下措施

a、严格审核施工单位上报的施工组织设计中对雨季施工措施的内容针对性和符合性。

b、实施过程中检查施工单位落实措施是否有利到位，尤其是安全措施，赶工措施，质量保证措施、防雨防灾措施，是否落实。

c、从监、帮、促的角度主动向施工单位提出监理意见。