关于对莲花山庄别墅区和长安酒店规划及可行性报告的意见

第一篇：关于对莲花山庄别墅区和长安酒店规划及可行性报告的意见

关于对莲花山庄别墅区和长安酒店 两项规划及可行性报告的个人意见

长安镇人民政府：

我受陈福培常务副镇长及长安集团工程部的委托，联合有关部门对对莲花山庄别墅区和长安酒店两项目规划及可行性研究报告进行审查确认，现将有关意见归纳如下，不妥之处请批评指正。

一、关于莲花山庄别墅区

莲花山庄别墅区规划及可行性研究报告从项目实施全过程无意是切实可行的，长安镇房地产开发总公司无疑做了大量的调研及资料搜集工作。安徽大学设计院东莞分院在规划方面也是非常细致的，整个方案对于主办单位和设计单位来讲工作是认真负责的。

但是，我认为别墅区建在莲花山风景区自然有镇政府的长久规划与统筹考虑，莲花山所属区域是不可多得的风景区，利用景区和莲湖之畔建别墅区无疑是雨中蓬莱如临仙境，对别墅的销售是大为有利的。不过，我们是否忽视了另一面，那就是保护风景区！

从规划总平面中可以看出，别墅区场地沿湖折算长度达1214米，横宽致山脚323米，别墅区场地平整后高差仅8．4米，场地原最大自然高差为58．43米，可以肯定，场地平整中必须平掉四座小山，另有莲湖南侧山头被直切，崖壁高可达50米。

从规划的沿湖标高看，原沿湖小路距常年湖水面仅两三米，平整场地后沿湖道路距常年湖水面可达8-9米之多。

综观以上分析我认为，规划可行，但场地标高应做调整，原因有以下几方面：

(一)把别墅的特色和景区有机结合起来

明代文震亨在《长物志》中谈到中国传统的择居观念时说，“居山水为上，村居次之，郊居又次之”。长安莲花山别墅区骄傲的是——莲花山就在我家后院。莲花山以她诗一般的意境，为莲花山别墅营造了寄情山水，物我两忘，超凡脱俗的栖居胜地。孔子曰：“仁者乐山，智者乐水。”住莲花别墅，观莲花山水，高山流水，山水兼得。岳飞建新舍朝廷配对曰：“山水清奇想是龙盘虎踞”，“雕梁画栋居然乌山云雨”。

古人意下是说，山水应取自然为美，居之自然美也就在其中了。破坏了她，美也就不存在了，人们在观别墅时总习惯性的把别墅与周边自然环境联系起来。因此，我们在策划中首先应把保护自然景观做为规划的首要条件，要本着依山而立，依水而臵，尽可能依自然标高起伏，充分体现山中隐楼阁，雾中山水楼融为一体的规划理念，既保护了莲花山区总体环境，又增加了别墅本身特色。如果按原规划坐标及标高施工，必然形成前悬崖后峭壁，宛如万山天坑中一村寨，不但破坏了莲花山区总体环境，从而远近闻明的莲花山高尔夫球场也可能因此而大为逊色了。

(二)应把别墅的规划和降低工程造价有机结合起来

从地质资料上看，绝大部分土层分别为耕做土厚0.5-1.0米，白砂粘土厚2.0-3.0米，红砂粘土厚3.0-5.0米，以下即是强风化到青石岩。可想而知，如果按原规划标高施工即整个别墅区全部臵于一块青石板上。房子倒是很稳，可平整场地的造价远远大于建房造价。

从规划总平面中可以看出，自然标高与设计标高平均相差32米，减去可开挖综合土层后还要铇去18米厚的青石层。也就是说挖去了表土之后就必须用炸药暴破，这不是平整场地，是在切石头！我计算了一下土方量，总土方量约38万立方

米，其中石方占60%，即24万立方米，暴破加外运每立方米约80元(大体积、大面积石方暴破其安全及其它附加费用是常人难以想象的)，即石方一项约需资金1920万元，挖土16万立方，挖运合价每立方米约45元，约需资金720万元，两项合计共约2640万元。

除上属产生的土方平整造价以外，还有一项配套费用，那就是沿湖高达6-9米的档土坝。由于沿湖规划有一条园区大道，路宽16米，因此该档土坝的质量就并非一般档土了，而是要承受由车辆振动带来的巨大的侧压力。更为严重的是，档土坝施工前必须抽干湖水，否则无法施工，因为按规划坝脚坐在沿岸斜边上，坝脚没在水下50-100CM左右。如此档土坝每米截面体积约18立方，按目前市场价每立方米120元计算每米档土坝造价1080元，全长1214米即约需资金200万元。另加被切的后山峭壁立面安全处理，即场地平整配套资金少不了400万元，总合计约需3000万元。而别墅总建筑面积为24500平方米，按当前市场价950平方米，总需资金2200万元，远低于场地平整资金，这种比例显然是不正常的。

另外还有一项不可忽视的问题，那就是场地排水及地下供水、供电、燃气、通信等管道沟设施，以及建筑物基础处理问题。按原平整标高无论是基槽还是沟槽都只能在石头上开凿，工程施工中地下坑、沟、槽是随时都有可能出现的，石板地基最大限度的限制了设计、施工及使用者的灵活性，对后期的改造也极为不利。因此，修改规划设计标高是必要的。

(三)对规划修改的几点建议

关于莲花山别墅区规划问题到底如何处理，我仅以个人名义建议如下：

1、修改规划设计标高必须吃准规划区全局性质与特点，这件事首先不能交给设计院去做。现在设计单位往往工种配套不齐全，更谈不上有分析环境的专业人才了。大多数设计院年轻人员仅凭一时激情，眼睛只订在自已画的局部作品上，根本不去分析周边是什么。而我们的领导因工作忙根本无时间去看方案，看图纸，当他们看到问题时往往已成建筑成品，要改正只能是浪费与返工。因此，针对莲花山别墅区规划问题政府应组织专门会议讨论，要组织有关人员，有关部门及设计单位参观考察相似项目，要结合我们的实际，要搞清我们自已要达到的目的。我们自已把标准定下来后，设计院也就只需进行二道加工了，再错他也错不到哪里去。

2、推翻原设计思考理念，由外部推进，先分析周边环境，再思考内部布臵，因势利导，逐步调整，形成一个天成一体的，自然形成的设计方案。

为保护自然景观，对于景区标高的确定应分三步。第一步，要比较航拍地图高程与场地设计标高的高差数据，按拟规划区允许规划高程实际假设一个场地平均标高，然后在航拍地形图上找出符合此标高的等高线。

笫二步，在航拍地形图上找出符合此标高的等高线以后，在可规划的等高范围内再算出可规划的场地面积。再在面积内摆一摆，布一布，看看是否合适，是否满足，不行再做调整。调整中仍必颂按等高线高程错层布臵，不可直切，否则仍会出现前悬崖后峭壁的竖向问题。

笫三步，当规划面积满足之后，再按设计师的灵感去发挥他的奇思妙想。莲花山规划最大好处就是土地全是镇政府的。别墅区只要是沿湖和沿山脚规划都应该是可行，前题是不能人为的破坏了莲花山如此美好的自然风景。

3、我所说的这种设计理念主要是针对莲花山景区的，建议第一、第二步工作由我们自已来做，确定了范围，确定了标高，再把它写进规划设计任务书中，后面的工作就好做了。

二、关于长安酒店的改建

看了长安酒店的可行性分析及设计方案以后，我认为有一根本性的问题未做

答复，那就是新老部分是联合经营还是各自独立经营？如果是联合经营其功能必须合二为一，如果是各自独立经营那功能完全可以截然分开。

昨天电话请示了陈福培常务副镇长，陈镇长认为；第一，本项目为镇财政投资，总投资必须控制在1.8亿元人民币。第二，长安酒店立项性质为改建，人员编制，组织级别不变，利润及税收按经济可行性报告的要求上缴镇财政。笫三，酒店级别按五星级设计，目前按四星级营业。

根据这一指示精神，我个人理解为；既然立项性质为改建，它必须在已有基础上进行改造。既然是改造，其功能与原基础必然是一个。这也与人员编制，组织级别不变相吻合。但无论如何这一指导思想必须首先确认。否则，我们当前所做的一切工作都将毫无意义。

下面我将就建立在“改造” 本项目方面提出我对广州市经济开发区设计院提供的“长安酒店设计方案” 的看法。

㈠功能设计方面

从整个方案中可以看出，设计指导思想是扩建，且扩建部分的功能完全是独立的，这一独立从技术上与原有部分是无法连接的，因为新旧建筑不但层高不同，而且面积组合、流动与老楼无法相接。如功能合一，土建规划必须推倒重来。

合并功能必须考虑以下几个重点方面：

1、面积的重新整合

长安酒店原有建筑面积8534平方米，有客房43间，各种功能餐厅共4处，厨房及服务性面积配套齐全，虽经营级别为三星级，但颀客实实在在的享受到了四星级的服务，受到了颀客的广泛好评。

因此，我们在考虑面积整合时一定要建立在原基础上升级的设计理念。建义： ①扩建中的总体策划必须把新楼和旧楼统筹一体考虑，视为一个整体项目统一安排。其中，老楼规格及外装修形式不做大的改变；

②新老楼可共用功能，即厨房、消防控制室、配电控制室、人流通道、电梯等老楼功能设施及位臵不变。其中，厨房、消防控制室、配电控制室、人流通道、电梯在新楼施工中应照常营业。新楼设计中必须考虑厨房、消防控制室、配电控制室在原基础上增加面积及功能容量。

③平面组合时可考虑把客房部，前台接待大厅，千人宴会厅，夜总会等安排在新楼部分。旧楼取消接持、文印、客房等设臵，面积改造成中西餐及民间特色各类中小型餐厅，三至四层可改造为沐足桑拿等设施，笫五层做酒店办公室。

④旧楼建于1989年，其开间小，结构多为混合结构，希望设计师不能只为设计而设计，要先搞清楚主体结构情况后和结构工程师共同研究处理。

⑤新老楼室外工程必须统筹考虑，其考虑范围包括本酒店原有及新征地界，建义政府把东侧水塘，政府迁新楼后的老政府大院全部合并到长安酒店总体规划中。配套工程规划分三大块考虑，酒店原有及新征地界周边安排室外停车位。东侧水塘安排曲桥、水协及水上景观。政府迁新楼后的老政府大院全部改成网球场、篮球场、及其它文化休闲场所或员工宿舍。

⑥本酒店地下室应做专项研讨。由于本酒店原有及新征地界均紧靠107国道，且国道脱宽13米后即酒店前地面停车位不足50部，远低于本地停车实际需要，因此地下室的面积应通过严格计算确定。

地下室除考虑停车以外，应把配电房，发电机组，冷气机组，消防水池，消防泵房，酒店储水池，饮用水机房等全部安排在地下室内。

2、功能连接

这里所指的功能连接主要是指新老楼层高连接，通道连接，给排水、消防、冷气、智能化、通信、物资及服务性等功能的连接。

为妥善解决这一问题，要求由长安镇饮食服务总公司牵头，组织设计院及长安酒店原班人马进行坐淡，因为建成后经营者仍是长安酒店原班人马，因此他们最有发言权。同时要求设计前请设计人员深入现场做周密细致的调查，写出规划设计意见报告交专家论证，重新编制经济可行性报告交政府审批后再进行规划设计。

㈡关于基础的设计

从广州市经济开发区设计院提供的“长安酒店设计方案” 中对新楼基坑维护的安全措施是极为不当的。这是一个不加思索的完全脱离实际的方案。

从地质资料中可以看出，本地基距地面两米以下有一个2-3米多厚淤泥夹流砂土层，新楼设计基坑距老楼仅1.5米间距，距东侧水塘仅2.5米间距，新楼基坑深为自老楼地面往下-5.8米，方案中采用的是两排深层搅拌桩，桩径600-800，桩长15M。这在独立的无相邻房屋的地区或许是行得通的，但在这个项目上是十分危险的，如果按此方案施工老楼非倒不可，而且老楼地板以下因地下水漏空而整体离淅下沉，即整个老楼地面将全部报废，而水塘水也将因此而全部抽干。

从老楼原竣工图中可以看出，全楼条型、独立基础均采用的是8米深直径400 沉管灌注桩，新楼基坑深-5.8米，仅较老楼基础桩浅2.5米，当新楼基坑开挖中坑壁渗漏导致淤泥流砂层下沉产生流动或挠动时，特别是沉管灌注桩隐蔽有缩颈、夹渣时，此时桩必然会失稳。更为严重的是，若新楼双层深层搅拌桩受到旧楼侧压力产生失稳，老楼后果将不勘设想。

根据以上分析，新楼基坑维护采用双层深层搅拌桩是不安全的，也是无法通过专家评审的。为此，我仅尽一个工程技术人员的责任对新楼基坑维护提出以下建议：

①本基坑维护的前提必须突出两大要点，一是保护老楼基础安全及确保老楼

地下水不因新楼基坑开挖而流动。二是要保证东侧水塘不因新楼基坑开挖而渗漏。

②请设计院提供基坑维护方案的计算书及说明书。

③要求改双层深层搅拌桩为地下连续墙，同时连续墙兼做地下室壁板。三、一点感触

通过对莲花山庄别墅区和长安酒店两项目规划方案的审查，我认为究其方案本身应该是毫无挑剔的，设计人员是下了功夫的。但是，它却最大限度的脱离了实际。若上升到这一层面上来评价这两个方案的话，我只能认为这是两份作业。

目前在广东，特别在东莞设计单位普遍存在这样一个问题；那就是真正的高级技术人员缺乏。方案无人把关，一个高工或一个注册设计师几个设计院共用，图纸缺乏内部会审，一人负责一项目，搞到哪算到哪，交完图纸了事，发现问题现场修改。这对一般小项目可能不会有太大的问题，但象莲花山庄别墅区和长安酒店这样大型项目来讲，如考虑不周后果是严重的。

选择什么样的设计单位是每个开发商，每个业主的权力。但是，在方案阶段一定要结合实际进行反复论证后才能定稿。

我也想给各级领导提个建议，您的工作再忙，在审查设计方案时一要多问几个为什么。您只有在探问的过程中才能发现问题。

长安集团工程部重点项目组做为全镇重点项目把关单位我们会竭尽全力对工程设计及施工过程进行把关。

莲花山庄别墅区和长安酒店设计方案审查意见就汇报到此，不妥之处请各级领导批评指正。谢谢领导的信任！

长安集团工程部重点项目组 程海龙

2002年6月18日