业主收楼验房需要查看的证件与程序[★]

第一篇：业主收楼验房需要查看的证件与程序

业主收楼验房需要查看的证件与程序

一、收房必须查验五证两书两表（原件）

五证：

国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。

两书：

住宅质量保证书、住宅使用说明书。

两表：

房屋面积测绘表、竣工验收备案表

二、住宅质量保证书：

是开发商承担质量责任的法律文件。内容应有：

公司名称、项目名称、工程质量监督单位核验的质量等级、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修、竣工验收时间、交付使用时间、负责质量保修部门、保修项目、保修责任、保修期限、报修单位答复和处理的时限。

在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

㈠地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； ㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

㈤装修工程为2年。

建设部《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“保修期从交付之日起计算。”

三、住宅使用说明书：

是开发商对住户合理使用住宅提供提示的法律文件。对结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提示合理使用注意事项，应包含以下内容：

1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；

2、结构类型；

3、装修、装饰注意事项；

4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；

5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

6、门、窗类型，使用注意事项；

7、配电负荷；

8、承重培、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

9、其他需说明的问题。

配置设备设施的使用说明书，应附于《住宅使用说明书》中。

四、房屋面积测绘表：

建设部《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”

房屋面积测绘表包括：

1、房地产平面控制测量；

2、房产调查；

3、房产图测绘；

4、面积计算；

5、变更测量；

6、成果资料的检查、上交和验收等。房地产测绘的主要成果有控制点成果资料、房地产现状图、分幅图、权属界址点等。在图表资料上还需要房地产产权产籍调查表、面积测算表等。

五竣工验收备案表：

开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案，应提交下列文件：

(一)工程竣工验收备案表；

(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件 及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；

(三)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；

(四)施工单位签署的工程质量保修书；

(五)法规、规章规定必须提供的其他文件。发现竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。

六、商品房交付使用：

开发商应当向买受人提供下列材料：

（一）房地产开发项目综合验收报告及备案证明；

（二）商品房质量保证书和使用说明书；

（三）具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件；

（四）房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件；

（五）物业管理企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；

（六）买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单；

（七）商品房买卖合同约定的应当提供的其他材料。

买 受人应当按照合同约定对商品房进行交付验收；经验收符合要求的，应当与房地产开发企业签署房屋验收交付单。房屋验收交付单的签署，视为商品房的交付使用。交付的商品房质量有瑕疵的，应当及时予以维修。有样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商 品房应当与样板房一致。

七延迟交房可退房得到赔偿：

开发商应当按照商品房买卖合同的约定按期交付商品房；迟延交付的，应当承担违约责任。经催告在三个月内仍未交付的，买受人有权解除合同，开发商应当赔偿由此给买受人造成的实际损失。

延迟交房不退房的赔偿标准：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

八、交房常见的程序：

1、开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间和期限、所带证件购房合同及身份证明等，须交纳的各种费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。最好使用特快转递的方式，购房者收到后会有回执。

2、购房者持收房通知书和证件，验明身份，办理收房手续，交纳有关费用：如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。

3、验房。购房者对房屋进行验收，查验存在的质量问题，向开发商提出整改后再由购房者验房。

4、购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者，签署收房单。

九、购房者应该如何收房：

1、接到收房通知书，应该在有效时间内做出是否收房的答复，最好采用特快转递的方式，说明正当理由，以备后查，否则无理由将视为收房。

2、如期收房时，带齐相关证件。首先审查开发商交房的必备证件：五证两书两表。证件不全，购房者可以拒绝收房。由此造成逾期交房的责任由开发商承担。

3、检验房屋的质量。看房屋是否与合同约定的交付标准一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如有变化，购房者可以要求退房赔偿。房屋质量问题的检验，最好由专 业人员进行。凭国家认可的专用仪器和工具检验，发现的质量问题，开发商应在双方认可的时间内修复，修复后再重新验收。

4、房屋修复合格收房时，签属收房单，查对水电表数，同时签订前期物业管理合同和业主公约。

5、审查缴纳合理的费用：房屋价款结算。按照房屋面积实测表数据，参照购房合同中约定的原则结算房款。发现面积不符，可向实测单位查询和投诉。一般套内面积自 己可以测出。物业管理费。前期物业管理费应由市物价局批准，物业公司应出示批准文件。收房至实际入住期间缴纳70％物业管理费。公共维修基金按总房款的 3%交纳。可以协商在收房时或办理房产证前缴纳。

十、物业管理费的成本构成：

（1）管理服务人员工资和按规定提取的福利费；

(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；

(3)绿化管理费；

(4)清洁卫生费；

(5)保安费；

(6)办公费；

(7)固定资产折旧费；

(8)法定税费；

（9）利润。

十

一、拒绝不合理的交房程序：某些开发商以各种借口强迫购房人必须缴纳公共维修基金、契税、物业费、差额面积款等费用、签订物业管理合同、办理房屋交接手续 后才给钥匙验房，购房人有权拒绝。根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，开发商只能按购房合同中约定的交房标准无条件交房，不能利用自己掌握 钥匙的有利地位胁迫购房人接受单方面提出的附加条件，因此影响交房，开发商必须承担逾期交房的违约责任，向购房人支付违约金。

交房面积违反合同约定的赔偿：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差 比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约 定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

业主验房收楼大体九步查验法

一、门窗

1、检查门窗的强度

2、检查窗的功能: 门窗框，扇垂直，不弯曲。门窗推拉顺滑，表面平整光洁，无严重划痕，型材没有开裂或断裂现象。玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀。窗 子排水孔是否打通了。未打通积水会流入型材里。门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，不外露。五金配件：齐全，位置正确，牢固。

二、屋顶

1、检查屋顶和墙面的阴阳角线是否是水平线，如果不是，在今后装修中要先用粉刷石膏找低再用耐水腻子找平即可。

2、检查屋顶是否有开裂。

三、墙面

1、检查墙面是否有空鼓，用小木锤或其他东西敲墙，敲到空鼓时发出的声音不实，很容易就可以听出来。做上记号，装修时用腻子填平。

2、检查墙面是否有开裂。

3、检查墙面的腻子，是否是防水腻子，可以带瓶矿泉水，往墙上泼水，用手去摸，看手上是否有泥浆，没有的话证明墙面的耐水腻子合格。

四、地面

1、检查是否有开裂和反砂：地面用脚搓地面时是否出现沙粒。砂浆比或水泥质量不合格、搅拌不均匀都会出现此问题。

2、检查地面是否平整

五、电路

1、检查每个电灯开关和电源插座是否可以正常使用，带个手机座充、或电笔插上就可检验电。源插座是否通电，当然专业人员会采用专用插座检查。

2、检查插座和开关是否设置的合理，电路在装修中是否需要改造，一是看个人的需求，二是看房屋中插座和开关设置的是否合理，方便使用。

六、水路

水路主要是体现厨房、卫生间中。卫生间中一般情况是2个地漏、一个座便下水管、一个浴缸下水管、一个洗手盆的下水管，看设置是否合理，再根据自己装修的需 要来决定是否可更改，但具体改造的方案就要听专家的意见了。出现问题最多的是，很多人都想改动座便器的下水管，已获得更多的空间，但改造座便器下水管需在 楼下顶部的下水管路道进行改造，容易引起很多麻烦，为防止以后出问题楼下业主很难同意做这样的改动，所以不建议自己擅自改动（采用垫高地面的做法容易出现 排水不畅），要听专业人士的意见。

七、验防水

这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得 不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新 的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(大于2cm)。然后约好楼下的物业和业主在24小时后查看其家厕卫的天花有无渗漏。

八、燃气管路

燃气表是个很占空间的小东西，这个表的位置如何调整也要听专业人士的意见，必须由燃气公司改造，非常重要。

九、验管道

这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收 这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困 难。还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二 分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发 一种异味。也许会有开发商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量 的。

特别提醒：一般浴缸下部的排水管道有返水弯，而其他位置则没有，需安装防臭地漏！！

验房师讲解，收楼验房问题如何应对

马上年底了，又是一个收楼验房高 峰时，从选房购楼开始等待了一年甚至更长时间的业主们，终于可以迎来属于自己的新居所。随着广州商品房交楼标准的提高，一个全新的精装修时代也已经来临 ——如今的新业主们，收楼时除了要参照以往的各类“收楼宝典”、“收楼大全”外，因为发展商的交楼标准提高了，收楼流程也有变化了，新业主们遇到的收楼新 问题也越来越多，有的甚至更是之前完全意想不到的。面对精装修时代——业主您准备好了吗？ 俗话说“有备无患”，做足事前功夫始终是应对新问题的不二法宝。为让更多业主收好楼，开开心心住新居，广州惠康验房公司陈工帮新业主们提前关注精装修时代需更多留意的新问题，提前为精装修时代的新业主们解惑析疑。

1.怎样预防发展商借口预约拖延交楼？

发展商安排预约收楼本是很好的事情，既方便了业主 也让物管部门的工作更加有序合理。但有的发展商无法按时交楼，却以预约看楼的借口变相推迟交楼、避免交违约金，实在很让业主恼火。像买了荔湾某盘的黄小 姐，本来按照合同是应该在2007年9月30日前将房屋交给业主使用。但黄小姐在9月30日前几天才收到入伙通知书，里面要求业主9月30日前预约，并在 9月30日—10月30日之间收楼。黄小姐不解，打电话前后咨询，物业管理部门还随口回应业主说收楼有120天的宽限期。专业人士就分析，这种做法其实是 不符合合同规定的，即使发展商预约收楼，也应该将收楼预约期定在合同规定的收楼期限内，不能以入伙通知书派发期或其他诸如预定期为准。因此，为了防止发展 商这种变相的拖延交楼招数，业主可以提前一个月到半个月时间打电话向发展商咨询催促，如果发展商确实无法如期交楼，就应该双方商讨赔偿事项；一旦发展商不 愿承认延期交楼，业主就要及时留下证据寻求法律途径解决，像电话录音、收楼日到现场拍照等。

2.因维修耽误了收楼应如何赔偿？

通 常来说，维修往往会推迟交楼时间，短则一到二周；如今因为多了电器、石料、墙纸等各方面的问题，维修期往往会更长，有的可能长达1个月甚至半年。遇到这样 的问题，业主如何才能合理要求发展商赔偿，追回属于自己的权益呢？因为目前大多数楼盘都要求签了收楼纸才能看楼，业主们在要求维修后，再要求迟交楼赔偿往 往会变得被动，因此业主要更加小心留意。业内人士提醒，如果维修时间短，就算要不回迟交楼的违约金，业主也应要求发展商在维修期间免除单位的管理费，管理 费从维修后的交楼时间计算，并要求发展商赔偿一定的管理费补偿一定的推迟交楼责任。如果维修时间长且影响到入住的，恐怕就是态度问题或严重的法律责任问题了。业主可参照迟交楼的条款，要求发展商进行有关延迟交楼的赔偿。

那如何避免发展商“先签纸、再看楼” 呢？验房师陈 工提议，一般来说，先验房后交费、签文件的收楼程序是较合理的正常程序，但不少发展商为了获得更大的主动性，大多数楼盘都采取先交钱填表、签文件再验楼的 方法。对此，业主们在签购房合同时就应先多个“心眼”，将“先验房再收楼”作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在 收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，万一在验房时出现什么情况，也可保护自己的权益。如果发展商坚持先办手续再验楼，就要在签名处写明“本签名为领钥匙验楼用，本人并未看到房屋情况，不代表就此收楼”等字样。

3.装修材料的品牌、颜色如何保证？

现在附送的装修标准越来越高，从原先的1500元／平方米，到如今不少楼盘装标动辙就达2500－4000元／平方米，档次越来越高，就需要更仔细地检查。特别是洁具的品牌是否符合？厨具的品牌颜色是否按 照当时的承诺？地板颜色是否与当时样板房的颜色一致？等等，只有这些细节都对应了，整体效果才能良好。像市区中心某豪宅盘，业主买楼时对门柜、衣柜有深色和浅色两种颜色可选择。叶女士当时是选了浅色的白橡木，但收楼时才发现全屋的木柜、包括洗手间的储物柜 都变成黄色，叶女士觉得完全破坏了室内的装饰效果，感觉非常廉价，与4000元／平方米的装修标准不符。对此，发展商解释因为木料买进时是两批货，虽然叶 女士的单位与标准有些小差异，但不致赔偿。后来叶女士也发现无论从合同等各方面都无法要求发展商更换重做，也只好哑巴吃黄连，有火无处发。因此，业主最好 在买楼时就先要求将装修材料的品牌、颜色等写入附件中的装修标准中，以保证自己的合法权益。如果发展商坚持不写或当时业主没有将这些条款写入合同附件，也 可以及时到样板房拍照、录像，以备在收楼中遇到争议时留存证据。

4.发展商附送的家用电器，保修问题如何解决？

近年来，不断提高的楼盘装修标准除了体现在墙纸、地板选用等方面上，不少发展商在销售时还承诺附送厨房、卫生间的电器，有的甚至还附送空调、冰箱等等。但这 些电器的质量问题和保修，往往成为新业主最头疼的问题。有些业主在收楼时往往觉得反正电器都是送的，就算有问题也很难追究责任，收了问题家电也忍了。但要 知道“羊毛出在羊身上”，这些发展商附送的家用电器，实则上全都是包含在业主的房价中，也全是业主自己掏的钱，跟自己平时在商场里买的电器一样，也需要较 真。首先，所有发展商附送的电器，交接时一定都要试用，有问题的可及时更换。有的业主可能光顾着看电器的品牌、型号是否对上而忘了试用，等到所有收楼手续都办 齐才发现电器不能用，走保修程序会比较麻烦。同时，还要保管好发展商交楼时随附的电器发票复印件和保修单。目前大多数发展商只向业主提供发票复印件，原件由发展商财务用于核账。因此业主在收取复印件 时最好要求盖上“与原件相同”的章，避免日后纠纷。电器在保修期内有故障，业主可凭发票复印件和保修单找厂家维修。另外，发展商对保修单的保管也有不同做法。有的会将所有电器保修单“打包”交还业主，有的会统一放在物业管理处，电器发生故障才找物管联系厂方保修。所以 业主在收楼时一定要先问清楚。

验房师讲解验房小贴士： 1.哪些费用可以不用交？

目 前，政府相关部门已有明文规定，发展商交楼时，燃气初装费、电视、电话开通费等已不能再向业主们收取费用，另外，水费、电费的押金也已停收。因此，业主在 收楼时，只需向发展商缴纳以下几项费用：购房所需的税费（最大金额为契税），向物业管理公司缴纳三个月的管理费、装修按金（可协商不交，装修后也可退 回）、物业维修基金（也可以自己交，若由物业公司交要及时拿回维修基金卡）。

2.如何避免多交税费

对一些购买了 144平方米左右的业主来说，收楼时要注意自己房屋的实测面积，谨防多交契税。从2005年起，建筑面积在144平方米以上（含144平方米）的住宅需征 收3％的交易契税，而144平方米以下的住宅就只征收1.5％的交易契税。专业人士提醒业主们，目前广州市的正常程序是发展商交楼前，相关的测绘工作需先 完成，也就是说各个单位的测绘面积已都出证，因此业主在预交契税时一定要求发展商出具权威部门的测绘面积证明，按照准确数据来缴纳契税金额。一旦发展商无 法提供测绘面积证明，房屋是144平方米左右的业主可要求先交1.5％的契税，等到有关测绘面积出来后证实超过144平方米才交另一半。

收楼验房要验哪些内容

电气

1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地；

2、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；

3、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；

4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；

5、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；

6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；

7、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备；

8、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠。购房面积

从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚 了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济 利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售 面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算。

地面

1、木楼地面应平整牢固，接缝密合；

2、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；

3、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

屋面

1、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏；

2、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏；

3、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。

楼经验谈

一、照明用电工程的验收

1、检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）；

2、三线插座是否已安装接好地线；

3、灯具开关正常，插座可通电（用三相相位仪可以检测）；

4、检查户内电线铺设走向是否合理与美观；

5、门铃、报警系统工作正常；

二、土建工程的验收

1、楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；

2、墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；

3、门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。

三、给排水工程的验收

1、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速；

2、所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好；

3、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位；

4、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；

（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；

（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；

（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）。

收楼验房中比较容易出现的问题汇总

最近广州惠康验房公司在广州的一些新交楼的楼盘做了一些调查，发现验过的房子出现问题比较集中，验房师梁工总结了一些厂出现的问题如下：

1、防盗门：多数变形、锈涩、无猫眼门铃、密封条缺失、灌浆普遍不实、材质以次充好。

2、窗户：普遍存在变形、渗水，材质以次充好。

3、玻璃：多数不按规定安装安全玻璃，材质以次充好。

4、墙面和地面：普遍存在空鼓，有的累计面积很大。

5、卫生间：少数顶棚、地面渗水。

6、阳台：很少做防水处理。

7、管墨线：地面很少有水电走向管墨线，少数开发商不向业主提供原始水电图。

8、空调洞：很少有套管、户外冷凝管。

9、漏电保护器：少数失灵、不注明回路。

10、煤气表：很少有表支架、入户防火圈。

11、护栏：少数飘窗、阳台不按规范设置。

12、外墙：有的开裂渗水，残留水迹、霉班。

13、少数开发商不按规定向业主提供“三书一证一表”。

14、少数开发商强制业主先交钱、先签字，后验房。

综上问题比较常见，各位即将收楼的业主可以仔细参详一下，为将来的验房做好准备。

收楼验房必看的20个细节

1、每间居室的门在开启关闭的时候是否顺畅？有些粗糙的楼盘偏偏就是门关不上。

2、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

3、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？

4、带装修的房屋地板有无松动、爆裂、撞凹、行走时是否吱吱作响？

5、屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

6、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

7、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？

8、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？

9、浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？

10、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30%的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路 的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火 灾事故的发生。

12、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。

13、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。

14试煤气热水器开关是否妥当？

15、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。

16、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水。

17、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。

18、检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？

19、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。

20、索要厨卫精装修物品的使用说明书，同时询问这些物品有关的保修事宜

收楼验房需要看哪里

一、看手续

所有的手续文件要进一步落实，以免日后麻烦。

二、看墙

墙当然应横平竖直，严肃均匀。若墙身出现裂纹或有被刮花的痕迹，可能是装修工干活比较马虎，也可能是质量问题。看墙时，还要注意相关位置有没有空调管孔。

三、看门

门最起码要开关自如。除了要留意门身修饰平滑与否外，还要试下门锁，看看锁舌儿与锁鼻儿是否对位，钥匙转动是否方便。门与门框的间隙要适 中，小了太紧，大了漏风。还要留意门与地的缝隙，要预留出地面装饰的缝隙，否则，水泥地面时开关自如，铺了砖或地毯后，开门可费劲了。

四、看窗

窗最怕渗水，一下雨，雨水顺着窗缝流得四处都是。如果开发商同意你在外墙以水管喷射10分钟或以上检验一下当然好了，可这招儿一来人家未必 同意，二来要是高层的话，这招儿就不灵了。所以，看的时候，一定要细看窗的工艺，缝堵得严不严，条压得平不平等。当然，如果有可能的话，雨天看房，或雨后 两、三天去看房，应该不错。此外，看窗还要留意窗台，窗台应平滑，不刮手。

五、看踢脚

踢脚一要看高度是否合理，是否能保护墙体不受污染；二要看踢脚板是否平滑。

六、看坐厕

若水箱渗水，容易出现锈迹。水箱应是节能型的，因为水价继续上涨不是不可能的，而楼房最废水的地方，就是马桶冲洗引起的。

七、看浴缸

放半缸水浸过夜，隔天便知浴缸会否渗水，当然马上就能知道排水顺畅与否。

八、看洗面台

台面打磨修饰是否光身平滑？另外，水龙头位置是否合适，下方的排水管是否通畅也要亲手试一试

九、看橱柜

开关橱柜柜门，看看是否方便，还要看看开门后，厨房通道是否畅顺，橱柜高度是否便于取存物品。

十、看地漏

不妨在卫生间放点水观察一下。

十一、看不锈钢洗盆

有些楼房使用的是不锈钢洗盆，这种盆的下水管如漏水，肉眼不易找到破口，可以用手顺着管子摸一下，干爽就可以了。买家还可用手轻摸水喉表面有否渗水。

十二、是二手房要留意原住户的自行改造

若购买的是二手楼，要看露台有否被改为厨房？是否危及建筑物安全？电路是否正常 ——应留意单位内的电源开关有否被更改，电路容量是否足以负荷电器设备。

第二篇：业主收楼需携带资料与验房流程

验房流程.业主收楼需携带资料与验房流程楼主 验房细则

业主需要带的资料有： 1.身份证正本及复印件 Ø2.购房合同

3.已付房款及税费收据或发票

4.改动装修费用收据

5.供楼存折，并请打印至最近的供款期

6.人民币（入伙费用必须用人民币交纳）或磁卡若干，交必要的费用，切记要正式发票及物价局批号;7.彩色照片（2张）

8.收楼通知书(上面开发商注明了要业主带齐的资料)9.验楼工具

验房前准备的工具：

(1)试电笔、带二相／三相插头和电源显示开关的插座（小台灯亦可）(2)钢卷尺(3)小锤子(4)电筒(5)抹布(6)(7)(8)(9)盛水器具/乒乓球 计算器 笔 纸

(10)易贴便条一叠

(11)小镜子: 用于观察难以看到的地方，如门底有否上油漆(12)纸巾: 检查马桶排水功能，喉管有否渗水(13)铝梯

(14)报纸，塑料袋: 做闭水试验(15)收过房的朋友

正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。

过程

1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：

A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走

屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏为5年； 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年； 墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；

地面空鼓开裂、大面积起砂为1年；

门窗翘裂、五金件损坏为1年；

管道堵塞为2个月； 卫生洁具为1年；

灯器、电器开关为6个月；

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

住宅保修期从开发企业将竣工验收合格的住宅交付用户使用之日起计算，以上保修期限应在《住宅质量保证书》中明确约定。

B、《住宅使用说明书》--可带走 要对住宅的结构、性能和下水、电、燃气等设施的类型、性能和标准做出说明，并提出装饰、装修及设施、设备使用的注意事项。

C、《竣工验收备案表》》（盖章原件）

有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张表，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等

D、面积实测表（可为复印件但要有章）

E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走

水电线路图，撑重墙，保温墙及其厚度。有线电视，电话，网线布线

F、《建筑工程质量认定书》和《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》如不能提供要在相关文件中写明

如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。

注意：1.对发现的问题要详细在验楼单商予以注明。如果确实属于不能收楼的。要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字，盖章。

2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟

3）验收房子 1．门：

(1)看门身内、外、顶面是否油漆，且平滑无磕碰。

(2)目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的一边）。

(3)试门是否运作自如、开关时有无特别声音。

(4)试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门锁是否封口；看门插是否插入 太少或太长或太紧。不上锁是否会自动关上或者打开。(5)关门听隔音效果并了解密封程度。

(6)卫生间的门下方须油漆，且离地1.5厘米。(7)直角接合部是否严密。(8)四角是否呈直角(9)是否与墙在一个平面上2．窗：

(1)看窗的油漆质量有无流坠、漏刷和磕碰，色泽是否一致。

(2)目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝隙。(3)看窗户玻璃是否完好。

(4)试窗是否开关或推拉灵活自如。

(5)看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。

(6)试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。

(7)看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。

(8)留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。(9)外窗框处理是否粗糙

3．墙壁、天花：

(1)目测墙身、顶棚是否横平竖直（无裂缝、凹凸、倾斜。与房间横梁平行的裂缝属质量通 病，基本不碍使用；与墙角呈45度甚至垂直状态的裂缝，说明房屋沉降严重，有严重 的结构性质量问题）。

(2)环视墙面或用手触摸，看是否平整滑净（抹灰表面应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等 缺陷；油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象；墙身、墙角接位有无水渍 和裂痕）。

(3)用木棍轻敲墙壁听有无空声（“空空”的声音说明面层与墙面有缝隙需返工；沉闷的碰击

声表明接触良好。）。

(4)墙面是否有结露现象（有则说明保温层有问题）。

(5)房间与阳台的连接处有无裂缝（阳台断裂先兆，危险！），阳台应比室内略低。

(6)看顶棚天花有无渗水、裂痕, 麻点（石灰爆点，石灰水没有足够熟化所致，对室内装潢有不利

影响）。

(7)阴阳角是否平直

4．厨房、卫生间：

(1)龙头是否出水流畅（大开龙头观察水压及排水速度查漏、堵）。

(2)面盆表面有无划痕。

(3)地漏排水是否通畅（冲水做试验），地漏的篦子低于地面5毫米（坯房除外）。(4)地砖是否粘贴牢固无破损。防水是否有效（厨、卫生间泡24小时以上检验防水层；不 可行的话只能询问并记录）。(5)试排风扇。

(7)浴缸、花洒、马桶、瓷砖、台面、厨设等略。

5．电源插座、电源开关、电闸：

(1)试用所有的电源开关、插座和电闸（带一个有显示灯的插头，电笔不合适）。(2)检查闸具及户表能否有效控制（总闸拉闸后完全断电，分闸拉闸后分路断电）。(3)空调插座应与其他线路分开。

(4)离地30厘米高的插座必须带保险装置（保护幼童）。

(5)厨、厕插座应就近通风道安装；洗手盆上方不应有插座。(6)卫生间内插座应是防潮插座且防溅（待盖），照明灯座必须是磁口安全灯座。(7)有可能的话打开电话和电视面板，用力拉一拉看是否虚设。

(8)询问电力线（≥2.5平方）、空调线（≥4平方）、电话线、电视线等规格，一概记录如下： “据工程人员介绍线路规格为„„”。

7．管道

(1)各种管道表面镀层是否完好无破损。(2)过墙线是否有导管，导管连接是否紧密

(3)弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏）。

(4)排水管道尤其是阳台排污口是否堵塞（器具盛水倒入排水管道，看排水是否流畅）。(5)看排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。(6)放空调外飘小台是否做好地漏及防水(泼水实验)

8.地面

如是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小是否均匀；看地面砖拼接线的曲、直程度，拼接线要整齐笔直；另外，还要看每块地面砖是否粘牢，地板下是否空心。具体办法是用一小锤轻敲地面砖，如出现空声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不够，地面砖下面虚空。

9.水表 a.是否安装 b.是否有水表空走 c.阀门关闭不严

d.阀门脱丝，连接件滴水 e.截止阀生锈影响水质

10.电表 a.是否安装 b, 使用数目

10．其它

(1)测量室内使用面积尺寸。(2)目测大致地平。

(3)测量层高，与售房合同比较。

(4)查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞（要记录！！你要不给我留，就别怪我瞎打乱 挂了！）(5)有无专用垃圾道，其有无堵塞。

(6)验收合格后抄电表、水表、煤气表数值。

11.在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签收《物业管理条约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费，保安费，绿化费怎么核定，做到明明白白。同事，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您所要求的管理标准后记

在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：

1）影响房屋结构安全和设备安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理

2）如果发现不影响房屋及设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的方法，由接管单位处理

3）如果发现问题至少要在收楼文件上注明”室内情况尚不清楚”或”楼房状况未明”等字样。

注意： 广州市建委再次重申，开发商无“交楼书”交楼被视为违法，业主可拒绝收楼，

第三篇：业主如何验房收房

业主如何验房收房

针对购房业主在收房时遇到的种种问题，为保护业主的合法权益，业主在开发商交房的时候应该注意以下问题：

根据律师专业建议最佳的收房流程应该是：

1、开发商及物业管理人员先核验业主材料；

2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明；

3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》；

4、业主做综合验收；

5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案；

6、开发商与业主协商并达成书面协议；

7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议；

8、业主签署《入住交接单》。

验房专家还提醒业主必须注意的是：一定要坚持先验房，后办理入住手续。如验房时发现问题，如房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题，要书面呈送给开发商并让其签收，以免留下后患。而且，开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

政府官方提供的正规验收流程

第一步 索要验收合格表

《住宅工程质量分户验收管理规定》要求开发商在向购房者交房时，必须提供《住宅工程质量分户验收表》，该表必须详细记录该套住宅中房屋外观及尺寸偏差、防水、水电安装等8项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。

住宅工程质量分户验收的主要内容包括：依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，检查住宅观感质量和使用功能质量。

分户验收合格后，开发商必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章。住宅工程质量分户验收如果不合格，建设单位就不能组织整个工程竣工验收。

第二步 业主自行检查

买房人除收到相关验收表格外，自己也可以对房屋进行检查。自行检查的部分主要包括以下几大部分：

一、房屋尺寸。石峰介绍，房屋在尺寸、高度、宽度上最容易出问题，出现面积缩水的问题，因此需要特别检查。

二、检查卫生间是否漏水施工单位验收需要进行蓄水试验。购房人如果不放心，可在卫生间内蓄水，24小时后到下层住户的卫生间向上观察，如无漏水特征，即为合格。顶层住户要在下雨时重点查看屋顶是否漏水，可看边角是否有水印。

三、在验房时要留心一下厨房是否有直接采光、自然通风。厨房应设置洗涤池、炉灶、排油烟机等设施或者预留位置。

四、是否按装修标准进行交付。现在交付使用的房子基本是两个标准，一是初装修，二是精装修。购房人可在建设部相关网站查询清楚房子达到的标准要求。

五、室内各种构建交付的成品是否完好，包括室内墙面是否平整光泽；地面是否平整、清洁；窗户玻璃及四周抹胶是否均匀等。

第三步 请专业人士验收

虽然购房人可以通过相关资料和自己的相关知识进行自行验房，可是对于一些细节的检查还是需要相关的建筑专业单位来进行，因为这些检查需要比较专业的知识和仪器。

1.房屋墙面平整度、垂直度，门窗四周是否顺直平整。

验房时应当注意的细节问题及准备工作：

交房房产商应给业主的资料:业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

一、建议收房日期

一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具：

1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度

4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高

5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

6）1只计算器---用于计算数据

7）1只水笔--用于签字

8）1把扫帚--用于打扫室内卫生

9）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。

二、过程

1）去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： A房屋的《住宅质量保证书》--可带走

B《住宅使用说明书》--可带走

C《竣工验收备案表》

D面积实测表

E管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走

如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。

2）核实面积、合同及价钱多退少补问题。

确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异

三、验收房子

看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦）

1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大）

提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了

2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝，凯文顾问提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

4）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

5）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。

6）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录

电表数字。

7）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；

提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。

8）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

四、最后，好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。

[重要]最佳收房流程：

核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→交纳剩余房款→业主领取钥匙并签署住宅钥匙收到书》→业主做综合验收→业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案→开发商与业主协商并达成书面协议→根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议→业主签署《入住交接单》。同时要求，开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。第一：是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的标志取决于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。

第二：是我们常说的“两书”———“质量保证书”和“使用说明书”，这是建设部2001年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。

第三：是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早获得解决。若符合交房的法定即合同约定的条件，购房人应做些什么？核对合同首先在接到入住通知后，应判断开发商是否如期交房，若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房，收房时，先检查开发商所提供的文件是否符合上述要求，然后对要接收的房屋进行实地验收，在与开发商交接时应注意以下问题：

1、检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向开发商提出，如不符合则应进行更换；

2、判断面积有无发生误差以及误差比是否超过3％，应在入住前根据合同的约定向开发商提出自己的意见，是否退房；

3、自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应和开发商提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构性问题，应和开发商交接时如实做好双方签字的书面记录，并要求开发商承诺在一定的期限内进行维修；

4、按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求开发商在交接清单上注明，并要求开发商书面确认具体更换和配齐的日期；

5、对开发商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。要注意房屋的保修期根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最底保修期限为：

1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用

年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年；

3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

5、装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。买尾房或现房的买房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。

2.专业管线的位置是否合理，质量是否过关。

3.房屋室内各种材料的质量是否合格。

4.房屋室内空气质量、保温情况、照明状况等是否合格。

第四篇：收房的程序及验房注意事项

收房的程序及验房注意事项

收房程序

收房时先到售楼大厅二楼办理交房申请单，需提供购房时所有收据身份证户口本原件复印件，其中一次性付款的身份证复印件4张，贷款的需五张，户口本需复印户主页及房主页，复印属性和身份证一样，离婚的及单身的需提供单身证明（此证明印章需是二级以上单位）及离婚证书或法院判决书。

备齐资料后到交房窗口办理交房申请单，此时还需缴纳住宅契税：总房款的1.5%（超过140平按3%计算），维修基金：25/.平方米，其他费用（产权工本费，抵押证工本费，公证费）约每户500员。

到物业办理交房手续，其中需要交水费100元，下半年物业费6.5元/平，（验房之前应该去把电费交了，不然验房时没法验电，交电费后一般在三个小时以内开通）之后会有人带着你去验房。

验房注意事项

1、窗户是否漏气，窗户把手是否灵活。

2、水压是否够，上下水是否通畅（其中坐便下水应亲自用手掏一下，因为在施工的时候很

多工人为了省事，把废料就直接扔到坐便下水里，所以为了以后不遭罪，最后亲自掏一下）

3、看墙体是否平整，是否有掉墙皮子的情况，如果不平的以后装修会很难看。（看墙时最

后带个小锤子敲一下，）

4、顶楼的看顶楼墙体是否漏水，不是顶楼的看厨房厕所是否漏水。

5、验电时需要带两个插排，一个三相的一个两相的，一个灯头，验电的方法，1、先打开

个个灯的开关看灯是否亮，2、插座要挨个试验，方法就是把两个插排都插在插座上然后把灯头插上看灯泡是否亮，如果亮证明回路正常可以正常使用。（银亿的电路电线安排比较合理如果不是特殊需要最好不要改动电路，否则容易引起短路）

以上就是验房的注意事项可能还有没想到的期望大家见谅，下面我把我验房挑出来的毛病写下来供大家参考

1、阁楼北侧顶棚漏水

2、阁楼卫生间墙面不平整

3、阁楼北露台门不平整

4、阁楼窗户左起第2.3扇玻璃漏气

5、阁楼南墙整面不平整

6、阁楼北侧右数第2扇窗户上下都漏气

7、阁楼两个露台闷玻璃漏气

8、六层客厅玻璃门把手不好使

9、六层客厅玻璃中间右侧玻璃漏气

10、六层北侧顶棚及角湿

11、厨房阳台灯头湿

12、六层南卧室大玻璃漏气

13、厨房阳台左墙空

14、进户门斜

15、北卧室顶棚渗水

16、客厅顶棚空鼓

17、六层卫生间过道顶棚不平

第五篇：验房、收房标准程序(细节)解析

总则

1、入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分,如果与购房合同、附件及补充协议不符,要及时向有关单位反映,重新核对,做出说明。

2、在房屋质量检查方面,看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书,其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调;其次,观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题,要及时向开发商(卖方反映,待维修后方能入住。

3、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定,物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单,购房者可按清单内容进行清点,检查其是否齐备、完好程度及使用状况,如有不符或缺损,必须要求尽快维修、配齐。

4、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。

5、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果,是与发展商签订一份《交屋看房记录表》(或称《物业交付核验单》。在这个记录表上,应把检验情况逐一记录,凡是无法确认的事项,则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题,则如实记录下来,并要求发展商限期处理。《交屋看房记录表》最好自己也要留一份,同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往,这样就会很被动;有人习惯以电话联系,这对于购房时与发展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节也是不可取的。

建设部公布验房、收房标准程序(细节 收房细则:把验收的目光放在隐蔽工程上

1、合同

(1 开发商应出示完备合法的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。这些文件要看原件,而不是复印件。

(2 查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否和原设计图相同。

(3 房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。(4 查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》,有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张《备案表》,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是发展商的过失,可以追究其责任。

(5 对发现的问题要详细在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

注意:向开发商索要《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《保修卡》和《住户手册》,以便日后出现质量问题按约要求维修。

2、户内(1 窗

a 窗边与混凝土接口有无缝隙 b 落地窗以及外飘窗应安装平正牢固 c 是否翘曲变形 d 开启关闭顺畅 e 零配件装配齐全 f 位置是否准确

g 窗玻璃应表面平整

h 窗玻璃是否完好无损、无划痕 i 隐形纱窗是否安装完毕,且无破损 j 外窗框四周处理是否粗糙 k 外窗开启扇是否能关上 l 把手是否松动

m 窗子玻璃的每个角是否封好 n 打开后窗户是否能固定 o 直角接合部是否严密 p 窗框表面是否光洁 q 四角是否呈直角 r 窗的底部滑道是否平滑 s 窗台应平滑,不刮手

t 看一下窗外附近有无攀缘的物体、是否存在重大安全隐患!(比如3层餐厅窗户、6层北面两个窗户

u 所有纱窗下沿与窗台之间,应考虑预留安装大理石的空间(2 地面 a 是否松动 b 是否爆裂

c 是否撞凹

d 有无明显的缝隙和不平整 e 地面是否有空鼓 f 地面走线的标示

g 地平验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。测量的方法如果你不嫌麻烦,那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管,长度约为20 米左右吧,然后注满水。先在门口离地面0.5 米或1 米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度,并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度,然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推,测量出全屋的水平差度。一般来说,如果差异在 2 厘米左右是正常的,3 厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围,你就得注意了。

(3 墙身、顶棚、楼板 a 有无倾斜、弯曲 b 有无隆起或凹陷 c 墙面是否平整 d 墙面是否有花

e 承重墙、梁、柱是否符合设计规范,若承重墙裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房存在危险隐患, f 钢筋是否暴露

g 检验梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线

h 用木棍敲一下有无空声 i 墙面是否有明显色差 j 阴阳角是否平直

k 是否有裂纹、刷纹,若裂缝与墙角呈45 度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。

l 有无水渍、裂痕 m 天花板是否有小裂纹 n 注意相关位置有没有空调管孔

o 检查墙面有无石灰“爆电”,这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均所致,可用铁器敲打“爆点”,如发现大面积的疏松、脱落,也属质量问题,将给购房者的居住和装修带来极大麻烦,不可忽视。

p 是否全部按合同要求做“外墙外保温”(4 水

a 开关是否妥当 b 过墙线是否有导管 c 导管连接是否紧密 d 管线是否安全可* e 下水管道不可使用塑料软管 f 上水管是否存在渗漏现象

g 需要注意的是,北京地区的水质严重超标,有些小区生活用水全部是*自己打井取水,为了保险起见,这样的小区在验收房屋时,最好自己采些水样带回去,送给有关部门检验,如果水质确实不符合生活用水标准,就应想办法及早解决。

h 上下水管是否已做丝扣处理?(5 电

a 开关是否妥当

b 按动漏电保护器的测试钮 c 管线是否安全可* d 插座面板是否有电 e 拉闸断电测试 f 插座是否带保险装置 g 洗手盆的上方不应有插座

h 打开所有的灯具开关,看灯具是否都亮 i 开关插座面板是否存在划痕

j 是否有电器接地装置、是否解决等电位问题(等电位联接端子是否真正起作用? k 电线是否符合国标质量

l 电线的截面面积是否符合要求。一般来说,家里的电线不应低于2.5平方,空调线更应达到 4平方,否则使用空调时,容易过热变软。暖气

a 锅炉是否安装到位,有无损坏,跟自己的型号是否相符(有的邻居已经升级过 b 暖气内是否有水 c 暖气有无漏水痕迹 d 暖气里的水管上是否有锈(7 卫生间

a 坐厕下水是否顺畅 b 冲水声音是否正常 c 卫生间内是否有地漏

d 坡度是否对头(是否有倒坡现象 e 有无积水 f 是否倒泛水和渗漏 g 闭水试验

h 卫生间门口地板是否发黑 i 台盆上水管是否漏水 j 是否有有裸露电线 k 进出水是否流畅

l 电源插座应是防潮插座并有防溅措施 m 照明灯座必须是磁口安全灯座 n 洗手盆的上方不应有插座

o 卫生间门口是否有挡水条 p 排污管是否有蓄水防臭弯头 q 特别留意厕所顶棚有脱落或长霉菌 r 墙壁需要做拉毛处理

s 墙体到座便下水管道中心的距离是否小于35cm,若过小则有可能无法安装座便器

t 是否已安装纱窗? u 卫生间是否有排风道?如何通风?(7+ 洗衣间

a 是否做了避水试验? 管线 a 是否外露 b 是否有管线穿过 c 过墙线是否有导管 d 导管连接是否紧密

e 线路安装是否平整、牢固、顺直 f 下水管道不可使用塑料软管

g 电话线等等应先加套管,再埋进水泥;不能将电话线直接进水泥地(9 水表

a 是否安装 b 是否有水表空走 c 阀门关闭不严 d 阀门脱丝,连接件滴水 e 截止阀生锈影响水质(10 电表 a 是否安装 b 使用数目(11 电话线

a 用电话机检查电话线路是否有信号(12 电视天线

a 用天线检查工具检查电视天线的信号(13 室内污染

a 从7 月1 日以后,凡新开工的民用建筑工程,完工后必须由建设单位组织对室内环境进行验收,并委托经市建委等有关部门考核认可的检测机构,对建筑工程室内环境进行检测, 检测不合格的,不得竣工验收。(14 楼宇对讲

a 在验收时要注意其音量功能、对讲功能、操作功能是否正常

(15 层高

a 测量楼宇层高的方法很简单,把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量(这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法,你应该测量户内的多处地方。

(17 地漏

a 地漏位置是否合理 b 地漏是否在地面的最低点 c 地漏是否排水通畅(18 隐密性及隔音效果如何(19 日照是否达到国家规定(20 通风是否达到国家规定(21 天然气表以及管道

天然气总阀门应当在公共部位,管道不能暴露在室外(特别是顶层,可能会遭雷击(22 窗磁、门磁系统

(2 门

a 贴脸是否完整 b 贴脸是否有裂缝 c 是否能锁上

d 贴脸与楼顶板阴角线是否平行 e 是否与墙在一个平面上

f 直角接合部是否严密

g 表面是否光洁,是否有划痕、锈迹 + 门把手是否光洁,是否有磕痕 h 不上锁是否会自动关上或打开 i 四角是否呈直角

j 门面上有无钉眼、气泡或明显色差 k 开启是否灵活 l 关上门窗听听隔音效果 m 密封程度;密封胶条是否有损坏 n 门的厚度、材质与规格 o 门框与墙身有无过大缝隙 p 门与门框有无过大缝隙 q 零配件是否装配齐全,位置准确

r 门与地的缝隙,要预留出地面装饰的缝隙(需要额外考虑地面不平整的误差 s 门的安全程度如何?是否有四个支点?(3 外墙

a 是否有较大面积的空鼓 b 是否开裂 c 是否渗水

d 是否有明显的水印和霉点 e 是否有排水设施 f 空调是否能安装

g 出水口 h 外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。(4 檐沟、落水管 a 安装是否牢固 b 接口是否平密 c 是否渗漏 d 落水管，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流 走。(5 消防系统 a 住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。信报箱 a 房屋是否按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合有关规定(7 标识系统 a 楼宇标识、门牌标识、层位标识、房屋标识是否与实际相符 小区环境(9 停车场(10 保安系统

4、小区内(1 凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前 6 米、楼后 3 米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。(2 检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；

5、物 业 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一 个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司 的资质，是否具备您要求的管理标准。

三、后记 在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理： 1 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固 补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。2 对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采 取费用补偿的办法，由接管单位处理。3 如果发现问题至少要在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

四、参考资料 1 空鼓：局部面层材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如 瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。2 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。3 《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中 的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

五、收房签字时的注意事项

1.一定要加上如下几句： “若房屋不符合有关国家强制标准或行业标准、且并未明确告知并得到本人书面确认，本人 将保留退房或索赔的权利，按未完成交房论处；由此而导致本人的损失（包括装修），本人 有权提出进一步赔偿的要求。” 2.一定要加上如下几句（关于变更设计保留权利）： “若房屋有变更设计，且并未明确告知并得到本人书面确认，本人将保留退房或索赔的权利，按未完成交房论处； 由此而导致本人的损失（包括装修）本人有权提出进一步赔偿的要求。，”