2017年四川省房地产估价师《制度与政策》：申请用地考试试卷

第一篇：2017年四川省房地产估价师《制度与政策》：申请用地考试试卷

2017年四川省房地产估价师《制度与政策》：申请用地考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。

A．均衡价格上升 B．均衡价格下降 C．均衡价格不变

D．取决于供给和需求变动的程序

2、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率6％的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7％的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式．该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了元。A：137.5 B：410.2 C：432.2 D：452.2 E：借款合同

3、下列股东权利中，属于自益权的是__。

A．出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权 B．股票过户的权利、股息红利分配的请求权

C．表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利 D．股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权

4、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。A．5％ B．10％ C．15％ D．20％

5、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。A．替代效应＝收入效应+价格效应 B．价格效应＝替代效应+收入效应 C．收入效应＝替代效应+价格效应 D．价格效应＝替代效应/收入效应

6、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A．10 B．15 C．20 D．30

7、某宗工业用地面积为5000㎡，容积率为1．0，楼面地价为800元／㎡，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．0，其中商业用途建筑面积占40％，楼面地价为3000元／㎡，居住用途建筑面积占60％，楼面地价为1000元／㎡。该宗地块上理论上应补交的地价为万元。A：4000 B：5900 C：6800 D：7200 E：工业用地的监测点评估价格

8、市场趋势的分析方法中，__就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。A．购买者意图调查法 B．销售人员意见综合法 C．专家意见法

D．时间序列分析法

9、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的（）。A．基准价格 B．平均价格 C．正常价格 D．市场价格

10、甲的房屋由哥哥乙借用。甲出国前欲将其房屋赠与好友丙，仅将其房屋所有权证交给了丙。乙得知后，提出该房屋未办理转移的有关手续，所以房屋所有权应归其所有。现该房屋所有权依法应归__。A．甲 B．乙 C．丙

D．甲、乙共有

11、建设用地规模在__万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。A．1 B．2 C．3 D．5

12、规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经__批准。A．政府

B．城市规划行政主管部门 C．城市建设行政主管部门 D．城市土地主管部门

13、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为__预算价格。A．单项工程 B．单位工程 C．分部工程 D．分项工程

14、按，绝对指标可以分为时期指标和时点指标。A：反映的先后顺序不同 B：反映的实质内容不同 C：反映的时间状态不同 D：反映的形式状态不同 E：执行层的组织协调

15、税收区别于其他财政收入形式的重要特征是__。A．强制性 B．无偿性 C．自觉性 D．固定性

16、按照规定，商品房预售合同签约后，要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。A：购房人 B：中间人

C：中介代理商

D：房地产开发企业 E：执行层的组织协调

17、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。A：收益法 B：市场法 C：成本法

D：假设开发法

E：工业用地的监测点评估价格

18、城市居住区的规模通常以__作为主要标志。A．居住人口规模 B．居住户数规模 C．用地规模 D．建筑规模

19、估价报告有效期应从起计。A：估价时点 B：估价作业期

C：出具估价报告之日

D：签订估价委托合同之日 E：工业用地的监测点评估价格

20、某商品房售价为每平方米建筑面积5000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为104，合同约定的建筑面积为100。该商品房的成交价格为元。A：500000 B：5 15000 C：520000 D：530000 E：执行层的组织协调

21、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

22、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和__。A．目标 B．途径 C．市场化 D．商品化

23、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是__万元。

单位：万元 A．年份 B．0 C．1 D．2 E．3 F．4 G．5 H．现金流入 I． J．200 K．200 L．200 M．200 N．200 O．现金流出 P．800 Q． R． S． T． U．

V．净现金流量 W．-800 X．200 Y．200 Z．200 Z．200 Z．200

24、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括__。A．开发商违法预售 B．借款人赖账不还 C．借款人拖延还款

D．房地产市场供需失衡

25、作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是。A：宗地图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列不属于房地产拍卖特征的是__。A．房地产拍卖数量多，价值高 B．房地产拍卖的时间短 C．房地产拍卖法律性强 D．拍卖结束后续工作多

2、下列关于宏观经济政策中的财政政策，表述正确的是。A：财政政策是国家干预经济的主要政策之一

B：财政政策的主要内容包括政府支出(政府购买、举办公共工程与转移支付)和税收

C：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，减少政府支出可以缩小总需求，减少国民收入

D：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，增加政府支出可以扩大总需求，减少国民收入

E：财政政策是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出、税收和借债水平进行的选择，或是对政府收入和支出水平作出的决策

3、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是。

A：专业性 B：各异性

C：不可移动性 D：适应性 E：借款合同

4、在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是__。A．随行就市定价法 B．认知价值定价法 C．领导定价法 D．挑战定价法 E．目标定价法

5、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。A．330 B．450 C．650 D．700

6、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提

7、房地产的供给弹性主要有__。A．供给的社会弹性 B．供给的人口弹性 C．供给的价格弹性 D．供给的要素弹性 E．供给的经济弹性

8、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为__万元。A．400 B．628 C．656 D．700

9、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。A．投资利润率 B．资本金利润率 C．财务内部收益率 D．成本利润率

10、下列关于地租理论，表述正确的是。

A：地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格

B：土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租 C：地租由土地的需求与供给所决定

D：土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量 E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势

11、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有__。A．随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化 B．反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标 C．调查对象就是被调查和访问的具体单位

D．调查单位与报告单位可以一致也可以不一致

E．相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比

12、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。A．公告不是房屋权属登记的必经程序

B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注销即可，无须重新办理房产抵押登记

C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书

D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记

13、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8％，则。

A：该房地产的收益价格为136.73万元 B：该房地产的收益价格为143.89万元

C：以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D：该房地产的合理经营期限为15年 E：该房地产的合理经营期限为20年

14、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向提交申请材料。A：人力资源和社会保障部 B：住房和城乡建设部

C：所在地省级人事行政主管部门 D：所在地省级房地产行政主管部门 E：执行层的组织协调

15、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。A．造船业 B．服务业 C．建筑业 D．航空业

16、不属于反映和描述房地产市场状况的指标是。A：供给指标 B：需求指标 C：使用指标

D：市场交易指标 E：借款合同

17、选择最佳的开发利用方式包括__等的确定。A．结构 B．构造 C．用途 D．规模 E．档次

18、房地产市场结构包括以下的结构__。A．供求结构 B．投资结构 C．产品结构 D．产业结构 E．利润结构

19、复式记账法包括。A：收付记账法 B：借贷记账法 C：支出记账法 D：收入记账法 E：信贷记账法

20、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80％，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元。A：22.0 B：24.0 C：25.6 D：26.0 E：借款合同

21、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以__进行估价。A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提

22、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。A．服务市场 B．合格有效市场 C．有效市场 D．潜在市场

23、业主大会会议决定改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经__以上的业主同意。

A．专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2 B．专有部分占建筑物总面积1/3以上的业主且占总人数1/3 C．专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3 D．专有部分占建筑物总面积3/4以上的业主且占总人数3/4

24、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。A．有租约限制下的价值 B．共有房地产的价值 C．无租约限制下的价值 D．承租人权益的价值

25、根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有__。A．为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积 B．建在幢内且为本幢服务的配电房 C．为多幢综合楼服务的物业管理用房 D．人防用的地下室

E．用作公共休息场所的架空层

第二篇：云南省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：申请用地考试试题

云南省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：申请用地考试试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在__。A．3个以上 B．5～10个 C．5个以上 D．3～10个

2、关于任意拍卖，下列说法错误的是__。A．以生效的法律文书为依据 B．属于民事行为

C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提 D．目的在于将物品换价兑现

3、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为__亿元。A．4000 B．5000 C．7000 D．7500

4、在房地产权利中，属于用益物权的是。A：自物权

B：划拨土地使用权 C：抵押权 D：租赁权

E：工业用地的监测点评估价格

5、下列关于路线价法的表述中，不正确的是．【2005年考题】

A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格

E：工业用地的监测点评估价格

6、以下不属于房地产转让方式的是__。A．以房地产作价入股 B．以房地产抵债 C．互换 D．典当

7、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为__。A．36% B．62.07% C．73．47% D．80%

8、某宗面积为5 000㎡的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。A：824 B：864 C：882 D：904 E：工业用地的监测点评估价格

9、下列关于路线价法中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求基平均价格

10、张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10％，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为万元。A：17．46 B：100．00 C：117．46 D：672．75 E：借款合同

11、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。A：合法原則

B：最高最佳使用原則 C：替代原則 D：公平原則

E：工业用地的监测点评估价格

12、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量

B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C：存量+新开发量+空置房量一拆毁量 D：存量+新增竣工量一拆毁量 E：工业用地的监测点评估价格

13、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。A．依法登记的房地产权利受国家法律保护

B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记 C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力

D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记

14、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和__。A．区位 B．面积 C．价值 D．经营人

15、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是。A：拍卖实践 B：拍卖过程 C：拍卖实务 D：拍卖行为

E：执行层的组织协调

16、经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（）方式供地。A．协议出让 B．招标兼出让 C．行政划拨

D．行政划拨兼协议出让

17、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地产增值20％，报酬率为6％，偿债基金系数为7．59％。该房地产的价格为万元。A：313 B：329 C：417 D：446 E：工业用地的监测点评估价格

18、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。A：成交价≥最高价≥最低价 B：成交价≥最低价≥最高价 C：最高价≥成交价≥最低价 D：最高价≥最低价≥成交价 E：工业用地的监测点评估价格

19、影响房地产价格的环境因素不包括__。A．大气环境 B．声觉环境 C．卫生环境 D．治安环境

20、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

21、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。A．单因素敏感性分析方法 B．多因素敏感性分析方法 C．概率分析方法

D．盈亏平衡分析方法

22、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元／k㎡。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60％和40％。银行贷款年利息为8％，该土地的投资利息为元／㎡。A：55.20 B：103.22 C：109.63 D：114.82 E：工业用地的监测点评估价格

23、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值

24、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。A．开发商 B．监理单位 C．分包单位 D．总承包单位

25、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为__。A．产权调换 B．货币补偿

C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价__的佣金。A．1%～3% B．0.5%～0.9% C．3.5% D．4%

2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于__供求状况。A．本地区房地产的 B．全国房地产的

C．本地区本类房地产的 D．本类房地产的

3、下列关于定额和工程建设定额的概念，表述正确的是。A：定额是一种规定的额度

B：工程建设定额，是指在工程建设中所有产品上人工、材料、机械、资金消耗的规定的额度

C：在现代社会经济生活中，定额是企业管理的重要基础 D：工程建设领域的定额是工程造价计价的重要依据

E：工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律

4、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法不正确的是__。

A．拍卖标的范围不同，依法可以处分的物品或财产权利都可以成为拍卖标的，但不一定是必须依法进行招标的项目

B．实施机构上的区别表现在：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业。招标人可以委托代理机构招标；招标人也可以自行办理招标事宜

C．行为目的上的区别表现在：拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是委托人向买受人转让财产或财产权利的关系；而招标投标则不同

D．是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志，拍卖成交后，不需支付佣金；而招标投标则需支付佣金或酬劳

5、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定应办理备案的情形有。A：设立房地产开发企业 B：签订商品房预售合同 C：签订房屋租赁合同

D：签订土地使用权出让合同 E：签订房屋拆迁补偿安置协议

6、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或．(2008年试题)A：土地开发贷款 B：房地产抵押贷款 C：土地转让收入 D：流动资金贷款 E：借款合同

7、房地产的供给曲线表示__。

A．房地产的出售量与其价格之间的关系 B．房地产的出售量与购买者能力的关系 C．房地产的供给量与其价格之间的关系 D．房地产的供给量与购买者能力的关系

8、会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有__。A．谨慎原则 B．重要性原则

C．实质重于形式原则 D．权责发生制原则 E．配比原则

9、下列关于收益率指标的表述中，错误的是。(2008年试题)A：基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率

B：财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C：常规项目的财务内部收益率是唯一的

D：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 E：借款合同

10、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于最低保修项目和保修期限，说法正确的是。A：管道渗漏为1年 B：五金件损坏为2年 C：管道堵塞为6个月

D：电器开关损坏为6个月 E：供冷系统损坏为1个供冷期

11、某家拟购买一套住宅，单价为3 000元／㎡，该家庭的月收入为6 000元，其中30％可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6％，抵押贷款价值比例最大为80％，则根据该家庭的支付能力最多可以购买平方米的住宅。A：36．72 B：45．32 C：88．88 D：97．86 E：借款合同

12、某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至。(2007年试题)A：2006年8月 B：2007年8月 C：2008年2月 D：2009年2月

E：执行层的组织协调

13、房地产权益融资的方式有。A：上市 B：增发新股

C：发行企业债券 D：住房抵押贷款 E：合作开发

14、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。

A：房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为

15、房地产转让最主要的特征是__。A．房地产转让需要资金投入 B．房地产转让实施申报制度 C．房地产发生权属转移 D．只有符合条件的房地产才能转让

16、按照评估价值的本质来划分的房地产价值中，通常比市场价值低的有（）。A．快速变现价值 B．谨慎价值 C．清算价值 D．投资价值 E．原始价值

17、城市规划管理系统由组成。A：城市规划发展系统 B：城市规划执行系统 C：城市规划反馈系统 D：城市规划保障系统 E：城市规划决策系统

18、假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即__。A．估价时点

B．待开发项目开工之日

C．待开发项目取得土地使用权之日 D．该开发项目开始销售之日

19、应当与城市规划一起报批的是__。A．城市黄线 B．城市蓝线 C．城市红线 D．城市绿线

20、下列关于内部收益率的表述中，正确的有__。A．内部收益率总是大于目标收益率

B．内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率 C．同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率 D．内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率 E．内部收益率越高，投资风险就越小

21、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。A．强迫出售或强迫购买的交易

B．交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解 C．急于出售或急于购买的交易 D．受债权债务关系影响的交易

22、下列关于监护人，表述正确的是。

A：父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的祖父母担任监护人

B：未成年人的监护人是其父母

C：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人

D：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人 E：对无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，其关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人

23、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有。A：标准厂房

B：房地产开发用地 C：行政办公楼 D：写字楼 E：在建工程

24、以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有。A：城市基础设施用地 B：公益事业项目用地 C：重要旅游项目用地 D：经济适用房用地

E：国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

25、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

C：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率 D：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案 E：采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案

第三篇：山西省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：申请考试试卷

山西省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：申请考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为元／㎡。A：3473 B：4365 C：4500 D：4635 E：工业用地的监测点评估价格

2、竣工验收费，属于房地产价格的。A：开发成本 B：销售费用 C：管理费用 D：投资利息

E：工业用地的监测点评估价格

3、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

4、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是__。A．围墙工程费 B．电力设施工程费 C．居委会用房建设费 D．人防工程费

5、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权。(2008年试题)A：属于房地产开发企业 B：属于业主共有

C：属于物业服务企业

D：归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定 E：执行层的组织协调

6、韩某在向张某催要赌债无果的情况下，纠集好友把张某挟持至韩家，并给张家打电话，声称如果再不还钱，就砍掉张某一只手。韩某的作为__。A．构成非法拘禁罪 B．构成绑架罪

C．构成非法拘禁罪和绑架罪的想象竞合犯 D．构成敲诈勒索罪

7、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。

A．吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

8、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。A．1200 B．120 C．3333 D．333.3

9、设临街深度价格修正率如下表：另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为元／㎡。(更正：路线价：4000元/㎡)A：6400 B：6800 C：6960 D：7600 E：工业用地的监测点评估价格

10、公房出售以后，维修资金由售房单位和购房人双向缴纳，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的。A：3％ B：10％ C：15％ D：20％

E：执行层的组织协调

11、下列属于间接融资方式的是__。A．政府发行债券 B．股票融资 C．银行借款

D．签署商业票据

12、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期__。A．小于5年

B．在4～5年之间 C．在5～6年之间 D．在3～4年之间

13、某套200㎡、单价4000元／㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5％，则该套住宅的实际价格为万元。A：71.84 B：74.47 C：75.23 D：80.00 E：工业用地的监测点评估价格

14、某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为（）元/m2。A．50.6 B．60.6 C．34.8 D．44.6

15、一个估价项目中的价值类型，本质上是由决定的。A：估价委托人 B：估价师 C：估价目的 D：估价对象

E：工业用地的监测点评估价格

16、商业信用和国家信用等形式的发展往往依赖的支持。A：商业信用 B：银行信用 C：消费信用 D：民间信用

E：执行层的组织协调

17、必须经承兑才能生效的金融工具是__。A．本票 B．商业汇票 C．银行券 D．支票

18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是，交易目期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元／㎡，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6％和3％。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3％，则该可比实例修正调整后的价格为元／㎡。

A：3673.20 B：3673.68 C：3790.43 D：3792.93 E：工业用地的监测点评估价格

19、估价报告书中说明的__限定了其用途。A．估价原则 B．估价方法 C．估价目的

D．估价对象状况

20、是由银行发行的一种票据，俗称钞票。A：本票 B：汇票 C：支票 D：银行券 E：执行层的组织协调

21、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取__。A．佣金 B．手续费 C．咨询费 D．保证金

22、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是。(2007年试题)A：图纸幅面内应有标题栏和会签栏

B：结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例

C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号 D：标高的单位用毫米计 E：执行层的组织协调

23、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。A：毛租金乘数法 B：潜在毛收入乘数法 C：有效毛收入乘数法 D：净收益乘数法

E：工业用地的监测点评估价格

24、根据《物权法》规定，业主大会决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经的业主同意。

A：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数

B：专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一 C：专有部分占建筑物总面积四分之一以上的业主且占总人数四分之一 D：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二 E：执行层的组织协调

25、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为元／㎡。A：2025 B：2250 C：2700 D：3000 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、1.《房地产估价规范》的内容包括．【2003年考题】 A：评估制度 B：估价原则 C：估价程序 D：估价报告 E：职业道德

2、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含。A：开发商的直接损失

B：开发商的精神损失等间接性损失 C：购房人的精神损失等间接性损失 D：商品房销售代理商的直接损失 E：购房人的直接损失

3、下列不属于建设用地使用权出让特点的是__。A．平等 B．自愿 C．有偿 D．无限期

4、房地产估价原则可分为三个层次，即__。A．基本原则 B．客观原则 C．特殊性原则 D．普适性原则 E．适宜性原则

5、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门终结裁决情形的有。A：申请人撤回裁决申请的

B：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的 C：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的

D：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的 E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的

6、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有．【2006年考题】

A：对当前的价值进行评估，一般以实地查看估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点

B：城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日 C：分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点 D：房地产估价人员可以假定估价时点

E：对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点

7、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。A．意外破坏的损毁 B．市场供给的过量 C．建筑设计的缺陷

D．人们消费观念的改变 E．周围环境条件的恶化

8、目前在我国停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要包括等。A：养老保险 B：职工工资 C：住房公积金 D：个人住房贷款

E：由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴

9、下列关于《物业服务合同》，说法正确的是__。A．《物业服务合同》属于我国合同分类中的委托合同 B．《物业服务合同》只可以发生在法人之间，不可发生在公民与法人之间 C．业主大会成立以后，一般要签订《前期物业服务合同》；业主大会成立以前，一般要签订《物业服务合同》

D．业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》一经签订，原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的《物业服务合同》即自行失效

10、下列关于维修基金管理的表述中，错误的是__。

A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管 B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管

C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用 D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还

E．因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主

11、下列关于估价报告的说法中，不正确的有__。

A．估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告 B．估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品” C．估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要

D．估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响

E．估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件

12、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23

13、下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是__。

A．购房人只能要求退房，不能要求换房 B．购房人只能要求换房，不能要求退房 C．购房人有权选择退房或换房

D．商品住房买卖双方协商选择退房或换房

14、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行登记。A：转移登记 B：变更登记

C：先进行变更登记再进行转移登记 D：先进行转移登记再进行变更登记 E：执行层的组织协调

15、标底是招标工程的预期价格，是（）的重要依据之一。A．审核投标报价 B．评标 C．议标 D．决标

16、对同一宗房地产而言，__。

A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧 B．建筑物价格=房地价格-土地价格

C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧 D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧

17、下列应免征房产税的有。A：职工自用住房 B：军队自用的房产

C：产权不确定及有纠纷的房产 D：名胜古迹自用的房产

E：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产

18、消费者的评价行为一般涉及__等问题。A．产品属性、品牌信念 B．效用函数、属性权重 C．内部刺激 D．外部刺激 E．评价模型

19、保险的基本原则有__。A．最大利益原则 B．权责一致原则 C．保险利益原则 D．近因原则 E．损失补偿原则 20、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为__万元。A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58

21、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由认定。A：拆迁人

B：拆迁主管部门

C：房地产权属登记部门 D：规划行政主管部门 E：执行层的组织协调

22、某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费万元。A：20 B：30 C：50 D：80 E：100

23、下列对核算内容说法正确的是__。A．管理费用支出核算 B．住房公积金的缴存核算 C．业务收入核算 D．业务支出核算

24、下列关于公共物品，表述正确的是。

A：公共物品是指那些在消费上具有竞争性和排他性的物品 B：公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品

C：当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增加成本

D：私人物品的特征显然不同于公共物品 E：公共物品的提供对社会福利是十分重要的

25、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况 C．权利、租金、利率

D．价值、使用价值、供求

第四篇：2015年上半年湖北省房地产估价师《制度与政策》：临时用地补偿考试试卷

2015年上半年湖北省房地产估价师《制度与政策》：临时用地补偿考

试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、以下项目中不属于期间费用的为__。

A．管理费用

B．开发成本

C．财务费用

D．销售费用

2、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A．政府部门

B．建设部门

C．房管部门

D．开发企业

3、参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人，是指民事法律关系的。

A：主体

B：客体

C：内容

D：形式

E：执行层的组织协调

4、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。

A．领导定价法

B．挑战定价法

C．随行就市定价法

D．价值定价法

5、下列关于热水供应系统，说法不正确的是。

A：热水供应系统按竖向分区

B：热水供应系统按横向分区

C：若建筑高度较高，分区数量较多，为防止加热器负担过大压力，可将各分区的加热器和循环水泵设在该区的设备层中，分别供应本区热水

D：热水的加热器和水泵均集中于地下的设备间

E：执行层的组织协调

6、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为__万元。

A．323 B．275 C．273 D．258

7、某类房地产2000-2008年的价格如上题表所示，描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为．

A：Y=4 855．33+265X B：Y=3 522．22-385X C：Y=4 978．32+433X D：Y=3 522．22+385．00X E：工业用地的监测点评估价格

8、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。

A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D．开发完成后的房地产价值

9、决定房地产市场是地区性市场的是房地产的特性。

A：不可移动性

B：异质性

C：用途多样性

D：相互影响性

E：工业用地的监测点评估价格

10、可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为__元/m2。

A．3290 B．3302 C．3500 D．3710

11、土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用20年后转让，受让人的使用年限只有__年。

A．20 B．30 C．40 D．70

12、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110，售价4000元／，张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元。(2008年试题)A：40000 B：53600 C：66800 D：80000 E：执行层的组织协调

13、设立房地产中介服务机构，应当向当地申请设立登记。

A：行政管理部门 B：房产管理部门

C：工商行政管理部门

D：中介管理部门

E：执行层的组织协调

14、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。

A．房地产开发投资

B．房地产置业投资

C．房地产间接投资

D．投资于房地产投资信托基金 15、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。这时土地出让者。

A：可以无偿收回土地使用权

B：可以征收200万元以下的土地闲置费

C：可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20％的罚款

D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款

E：房地产估价机构必须加盖公章

16、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。

A．137.5 B．410.2 C．432.2 D．452.2

17、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为。(2008年试题)A：7.50% B：7.56% C：7.71% D：7.76% E：借款合同

18、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

19、住房公积金管理工作的法律依据是__。

A．《中华人民共和国公积金管理条例》

B．《住房公积金管理条例》

C．《住房公积金管理规定》

D．《公积金使用规定》 20、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为。

A：76％

B：80％

C：81％

D：84％

E：工业用地的监测点评估价格

21、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。

A：14 B：15 C：20 D：28 E：执行层的组织协调

22、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是。

A：容积率

B：空置率

C：利息备付率

D：成本利润率

E：借款合同

23、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于__。

A．交通的通达程度

B．物业的规模大小

C．人口的分布密度

D．居民的购买能力

24、在房地产测绘中，通过测定房屋四至归属及丈量房屋外墙边长绘制的房产图是。

A：房产分幅图

B：房产分丘图

C：房产分户图

D：房产宗地图

E：执行层的组织协调

25、土地增值税以为计税依据。

A：纳税人继承房地产所取得的土地增值额

B：纳税人出租房地产所取得的土地增值额

C：纳税人转让房地产所取得的土地增值额

D：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在房地产市场的分类中，一级市场是指__。

A．土地使用权转让市场

B．新建商品房租售市场

C．土地使用权出让市场 D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

2、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。

A．均衡原理

B．预期原理

C．竞争原

D．替代原理

3、房屋登记机构应进行实地查看的情形有。

A：房屋所有权初始登记

B：房屋所有权转移登记

C：最高额抵押登记

D：在建工程抵押权登记

E：地役权登记

4、下列关于等产量曲线与消费者均衡分析中的无差异曲线的不同之处，在于。

A：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的主观评价

B：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的客观评价

C：等产量曲线表达的是要素投入组合与产出量之间的纯技术关系

D：每条等产量曲线代表一定数量的产品

E：等产量曲线上每一点所代表的两种要素数量组合都是有效率的

5、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以。

A：提高投资收益

B：降低系统风险

C：降低个别风险

D：使投资毫无风险

E：借款合同

6、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。

A：建设地区的土地使用性质的控制指标

B：建设地区的土地使用强度的控制指标

C：道路和工程管线控制性位置

D：空间环境控制的规划要求

E：指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计

7、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于__方面的制约。

A．建筑技术

B．土地权利设置

C．相邻关系

D．土地使用管制

8、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竟买价进行评估，所得出的评估价值是（）。

A．交换价值

B．公开市场价值

C．投资价值

D．理论价格

E．标定地价

9、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。

A：要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置

B：被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效

C：及时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行

D：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可

E：不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿

10、设计阶段影响工程造价的因素中，总平面设计中影响工程造价的因素包括。

A：平面形状

B：占地面积

C：建筑结构

D：功能分区

E：运输方式

11、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。

A．5.00% B．5.25% C．5.42% D．5.75%

12、通过资产负债表可以了解。

A：企业的经济实力

B：企业的偿债能力

C：企业的经营能力

D：企业获得的利润总额和分配情况

E：企业未来的财务趋向

13、某类房地产2007~2011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。

A：房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的B：各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同

C：2010年的价格趋势值为6900元／㎡

D：2011年的价格趋势值为7283元／㎡

E：2012年的价格趋势值为7634元／㎡

14、房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是__。

A．投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬

B．等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=P·i+P·i/[(1+n-1)，其中P·i就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而P·i/[(1+n-1)就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法

C．投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率

D．就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润

15、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。

A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值

B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值

C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值

16、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。

A．销售利润率=销售利润/销售收入

B．销售利润率=销售利润/总开发价值

C．销售利润率=销售利润/总开发成本

D．销售利润率=销售利润/项目总投资

17、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，脚手架费属于。

A：直接费

B：间接费

C：直接工程费

D：措施费

E：企业管理费

18、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。

A．12% B．19.27% C．17.18% D．27.10%

19、政府对房地产的限制一般是通过管制权、__来实现的。

A．征税权

B．征收权

C．征用权

D．充公权

E．规章制度

20、建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括的结算方式等。

A：按日结算

B：按月计算

C：竣工后一次结算

D：分段结算

E：其他双方约定

21、某房地产开发项目的占地面积为10000m2，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。

A．10.42% B．11.57% C．31.25% D．34.72%

22、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用求取。

A：市场比较法

B：基准地价修正法

C：假设开发法

D：成本法

E：路线价法

23、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。

A：财产

B：信用

C：货币资金

D：货币

E：实物

24、组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。

A．30 B．50 C．100 D．200

25、不属于保险合同辅助人的是__。

A．保险受益人

B．保险代理人

C．保险公估人

D．保险经纪人

第五篇：2016年上半年贵州房地产估价师《制度与政策》：申请用地试题

2016年上半年贵州房地产估价师《制度与政策》：申请用地试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的__都来自该区域。A．60%～70% B．60%～75% C．70%～80% D．80%～90%

2、收入效应是指。

A：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象

B：在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释

C：其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情况下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象

D：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象

E：执行层的组织协调

3、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2 500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元／㎡。A：2 020．80 B：2 214．29 C：2 336．45 D：2 447．37 E：工业用地的监测点评估价格

4、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。

A．时间类参数 B．融资相关参数 C．收益相关指标 D．评价标准类指标

5、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是__。A．资本金现金流量表 B．资金来源与运用表 C．损益表

D．投资计划与资金筹措表

6、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。A：5 B：10 C：15 D：30 E：房地产估价机构必须加盖公章

7、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2006年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让(均发生在年末)．该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。

A：3173．45万元 B：3205．26万元 C：4971．37万元 D：7602．76万元

E：工业用地的监测点评估价格

8、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于__。A．国内外市场环境调查 B．技术发展调查

C．市场需求容量调查 D．竞争情况调查

9、世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式是。A：中央银行 B：政策性银行 C：商业银行

D：非银行金融机构 E：执行层的组织协调

10、综合报酬率是求取房地价值时应采用的报酬率，此时所对应的净收益应该是__。

A．土地产生的净收益 B．建筑物产生的净收益 C．全部投资产生的净收益

D．土地与建筑物共同产生的净收益

11、对于一股的房地产投资项目，指标值应该大于2。A：利息备付率 B：偿债备付率 C：流动比率 D：速动比率 E：借款合同

12、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是__。A．县级以上地方人民政府

B．县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

C．县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门 D．市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

13、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于导向定价法。A：成本 B：购买者 C：竞争 D：市场 E：借款合同

14、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。

(2003年试题)李某实际应支付的房价为万元。A：28．50 B：30．00 C：30．90 D：32．76 E：执行层的组织协调

15、预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A．312.5 B．250 C．562.5 D．812.5

16、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％．某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为．【2003年考题】 A：1.9％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格

17、下列关于需求规律的表述中，正确的是__。

A．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈正方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少

B．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加

C．需求规律在理论上可用价格效应和收入效应的综合作用——替代效应来解释 D．“吉芬商品”和“炫耀效应”都是满足需求规律的

18、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始开发期为2年．根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为2850元／㎡，若折现率15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为．[2006年考题] A：766万元 B：791万元 C：913万元 D：1046万元

E：工业用地的监测点评估价格

19、按国家规定，征收10hm2基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元/亩，征收该耕地的土地补偿费最低为__万元。A．50 B．90 C．100 D．150 20、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。A：6．0％ B：6．9％ C：8．8％ D：9．0％

E：工业用地的监测点评估价格

21、地租=市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是提出的。A：亚当·斯密 B：威廉·配第 C：大卫·李嘉图 D：马尔萨斯

E：工业用地的监测点评估价格

22、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__ A．净收益包括有形收益和无形收益

B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C．通常只有客观收益才能作为估价依据

D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

23、下列不属于物业服务企业的权利的是。

A：依照物业管理服务合同和有关规定收取物业管理服务费 B：履行物业服务合同，提供物业管理服务 C：制止、纠正违反物业管理制度的行为

D：选聘专业公司承担专项经营服务管理业务 E：执行层的组织协调

24、土地使用税不在__征收。A．城市 B．县城 C．建制镇 D．农村

25、房地产估价的最高最佳使用原则必须同时符合的标准中，并不包括__。A．价值最大化 B．双方都认可 C．经济上可行 D．技术上可能

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、住房公积金的本质属性是__。A．补助 B．工资 C．公积金

D．个人专用基金

2、下图表示的是（）。A．富有弹性 B．缺乏弹性 C．单一弹性 D．完全弹性

3、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。A．投资利润率 B．资本金利润率 C．财务内部收益率 D．成本利润率

4、人民法院委托的拍卖估价，评估的应当是__。A．市场价值 B．保留价 C．清算价值 D．谨慎价值

5、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是__。A．项目投资资本金可以用货币出资 B．项目投资资本金也可以用实物出资

C．项目投资资本金不可用建设用地使用权作价出资

D．项目投资资本金也可以用非专利技术，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估

6、零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有几种。A：租户交纳固定的租金

B：租户仅按比例分摊与物业有关的税项

C：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 D：租户按比例分摊与物业有关的保险费

E：所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用

7、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有。A：更长的经济寿命 B：更显著的各异性 C：更强的适应性 D：更专业的物业管理 E：借款合同

8、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。如果报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．209.94 B．176.26 C．180.56 D．204.34

9、我国房屋权属登记。A：具有公信力 B：公告是必经程序 C：是一项法定制度 D：为权利动态登记

E：可以制作颁发统一的房地产权证书

10、房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含__。A．与原估价机构有利害关系 B．本人就是当事人

C．由拆迁当事人亲自委托 D．与拆迁当事人有利害关系

11、房地产间接投资的形式主要有。(2005年试题)A：投资房地产信托基金 B：购买住房抵押支持证券 C：购买房地产企业债券 D：购买物业用于出租经营 E：购买土地进行开发

12、价值工程中，提高价值的方法包括等。A：功能提高，费用不变 B：功能不变，费用降低 C：功能提高，费用下降 D：功能提高小于费用提高 E：功能下降小于费用下降

13、房产图按房产管理的需要分为。A：地籍图

B：房产分幅平面图 C：房产分丘平面图 D：房产分户平面图 E：宗地图

14、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。(2008年试题)A：资产报酬率 B：销售净利率 C：资产负债率 D：存货周转率 E：股东权益报酬率

15、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。A：产品的成本状况

B：商品的替代品数目和可替代程度

C：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例 D：商品本身用途的多样性 E：商品本身用途的单一性

16、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。A：财产 B：信用 C：货币资金 D：货币 E：实物

17、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在__监督下现场取样，并具有相应资质等级的单位检测。A．建设单位或工程监理单位 B．建设单位

C．工程监理单位

D．建设单位和工程监理单位

18、不属于土地取得成本构成的有。A：可行性研究费用 B：拆迁安置补偿费用 C：土地使用权出让金 D：基础设施配套费用 E：勘察设计工程费

19、下列应免征房产税的有。A：职工自用住房 B：军队自用的房产

C：产权不确定及有纠纷的房产 D：名胜古迹自用的房产

E：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产

20、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括__。A．未知、需要求取的待开发房地产的价值 B．取得待开发房地产的价值 C．开发成本和管理费用

D．开发成本、管理费用和销售费用

E．开发成本、管理费用、销售费用和销售税费

21、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有__。A．导致房地产实际价值下降 B．导致房地产实际价值上升 C．加大投资者债务负担 D．抑制房地产市场需求 E．增加房地产市场需求

22、由城市规划管理部门核发的，主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数。

A：选址规划意见通知书 B：规划设计条件通知书 C：建设用地规划许可证 D：建设工程规划许可证 E：借款合同

23、在建设用地使用权出让时，必须符合。A：城乡发展规划 B：国土规划

C：土地利用总体规划 D：建设用地计划 E：城市规划

24、采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按计算。

A：工程进度

B：当期开发建设实际投入

C：当期销售面积占全部销售面积的比率

D：当期开发建设实际投入与项目总投资的比例 E：借款合同

25、以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是__开发商。A．经济适用房 B．自建住宅 C．高档别墅 D．联建住宅