第一篇：2009年中国房地产资金及行业运行预测报告-中科院-36DOC
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0755-83513598 QQ:69031789 中国房地产资金及行业运行预测报告
(中科院).我们估计，2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元，较2007年负的资金缺口有明显的改变，房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现。但是资金供求存在缺口，不意味着对行业进行注资就能够解决行业内存在的问题，房地产行业遭遇调整的关键在于需求出现观望和萎缩。
2.我们对2009年的房地产市场有两种预测，中期调整和短暂调整。如果2009年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。如果2009年房地产遭遇短暂调整，那么资金缺口将达到4925亿元，短暂调整意味着房地产市场在2009年末有可能出现明显复苏，中期调整意味着2009年仅仅是行业调整的第二年，调整仍将延续更长时间。如果没有重大的调控政策来应对中国宏观经济下行态势，那么房地产行业陷入中期调整的可能性更大。
3.我们认为2008年下半年将是地价和房价均面临显性化下行压力的初始期，销售放缓和销售利润下滑不可避免。考虑到行业调整的主要压力来自需求空缺，然后才是资金紧缺，因此我们对以单纯注资的“救市”方式持否定态度，注资无法解决需求观望和行业调整的根本问题
宏观经济减速 2008年GDP预计增长10% 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
0755-83513598 QQ:69031789 一.房地产行业概况
2008年的中国宏观经济开始走向调整，CPI的居高不下和经济增长速度的放慢成为国家宏观经济的主题。房地产行业在宏观经济整体下行的背景下，也将走向一个相对较长的调整期，市场观望气氛浓厚，销售节奏明显放缓，是导致开发企业资金紧张的重要根源。
（一）宏观经济形势
从2007年5月开始，CPI指数开始显著上升，到2008年上半年CPI长期居于8%的高位。对此，央行从2007年下半年开始就采取了紧缩的货币政策，到2008年7月，CPI情况开始好转，预期2008年下半年CPI为6%，全年CPI为7%，2009年CPI将在5%－6%之间，通货膨胀洪峰已过。但与此同时，GDP增速也出现了明显滑坡。预计2008年全年在10%左右，如果没有较为明显的调控措施，那么2009年GDP增速在9%左右。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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图一：2003年至今宏观经济走势
资料来源：国家统计局
经济的减速主要来自于两个方面：投资的减弱和出口的减少。从影响GDP的“三驾马车”的情况来看，扣除掉物价因素后，消费保持在12年以来的最高增速上，但居民实际收入增长放缓，以及房市和股市的严重低靡，使得消费难以继续告诉增长。投资实际增速已处于10年平均水平之下，外贸实际增速则处于10年来相当糟糕的状况。2008年下半年开始，经济下行压力明显增加。另外，美国的次贷危机所引发的全球性的经济衰退已经开始显现，2009年，欧洲和日本经济有可能增速低于1%甚至陷入衰退，中国经济在创下2003－2007年持续五年平均10%以上的高速增长后，可能步入一个较长周期的景气下行通道。
房地产业需求微缩 资金链紧绷 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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（二）房地产行业供给面形势
2008年的房地产行业可以用三个特点来概括：市场交易量萎缩，价格增幅放缓，资金链条偏紧。
从2007年10月开始，房地产行业已连续三个季度行业景气指数下降。消费观望情绪从珠江三角洲开始向全国蔓延。目前房地产开发企业自筹资金增速上升较快，银行开发贷款增速略有收紧，但是销售预收款和按揭贷款增速大幅下降。以按揭贷款为例，贷款增速的下降并不在于“二套房贷”政策的收紧、按揭申请拒绝率的上升或按揭贷款利率的上行，而在于银行受理的按揭申请宗数明显下降。加之货币政策的收紧和资本市场的股灾，更令房地产商的多融资渠道举步唯艰。需求萎缩和资金绷紧预示着房地产商开始进入了行业的调整期，这个过程那能比一般预想的更为漫长。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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图二：房地产行业景气指数
资料来源：Wind咨询
从土地购置和储备情况来看，在《土地为祸、资金为王：中国房地产土地囤积和资金沉淀报告》中，我们估测截至到2007年末房地产行业土地储备规模大致为10亿平米，沉淀的资金接近2万亿元。从截止到2008年第二季度的数据来看，尽管土地购置和完成开发面积的增速在放缓，但土地购置价格和面积仍然处于缓慢上涨的阶段。其中，2008年一季度的土地购置面积增长率达到29.7%，而第二季度环比迅速下跌到了-4.5%的水平，随着房地产企业资金链的抽紧，预计未来土地购置面积继续上涨的势头会有所抑制，2008年全年开发商土地储备仍会在原有基础之上，增加0.6-0.8亿平米，土地储备总量仍持续多于10亿平米。而土地购置成本也始终处于较高水平。2008《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
0755-83513598 QQ:69031789 年1、2季度，尽管土地“招拍挂”的流拍流标现象日益严重，土地交易价格同比却分别上升16.5%和10.1%，土地储备成本持续增加。
从开发面积的情况来看，2008年第一季度开发面积较去年同期大幅上升，进入2008年第二季度之后，开发面积同比增速逐月下降，但仍在高速增长的惯性轨道上。
图三：房地产土地购置面积和开发面积走势
资料来源：国家统计局
从房地产投资的情况来看，房地产的投资增速依然迅猛。投资增幅居高不下，在固定资产投资的带动下，2008年房地产投资规模将继续突破2万亿元，投资增幅依然可能维持在28%-30%左右的高位，比同期固定资产投资增速高出约5个百分点，2008年房地产投资增幅比05-07年并无明显回落。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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图四：固定资产投资和房地产投资情况
资料来源：国家统计局
房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示，2008年第一季度，三者的同比增幅达到25.9%、26.9%和27.5%。较去年同期增幅都有显著上升。到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工、竣工和施工面积的同比增幅下降到了14.1%、4.4%和15.0%，增幅的下降正是房地产投资减缓的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计后两季度房地产新开工和施工面积还将继续下跌。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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图五：全国新开工、竣工和施工情况
资料来源：国家统计局
可以看出，2008年上半年，房地产市场的供给面依然活跃。土地市场交易依旧较为活跃，房地产开发投资高位运行。然而，这种情况从二季度和一季度的对比来看已经发生了明显的变化。二季度的供给面较一季度出现明显的弱化，而且这种趋势并不是短期的，在房地产商资金链趋紧的情况下，供给面的减少才刚刚开始，预计三季度和四季度将能够进一步看到房地产供给面的下降。
（三）房地产行业需求面形势
从需求面的情况来看，房地产需求已经明显陷入观望，这个过程先于供给面的收缩而出现。2008年以来，房地产销售面积逐月下滑，一季度和二季度房地产销售面积出现了不同程度的下降。7月份的统《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
0755-83513598 QQ:69031789 计数字更加显示了这种趋势，7月房地产销售面积同比下降26.8%，环比下降27.1%，呈现出2008年以来最大的跌幅。
图六：房地产销售面积情况
资料来源：国家统计局
目前房地产销售面积的急剧下滑是由多方面的原因造成的：
首先，2006年下半年之后，商品房价格和土地价格上涨过快，行业销售利润率的上升和商品房品质的上升开始脱节，这种涸泽而渔的发展方式使得消费者的消费预期发生根本转折。其次，2007年下半年开始，经济景气下滑，通胀阴影未去，使得房地产行业的运行背景发生根本转折。再者，房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建新面积较大，现金流平衡压力发生根本转折。最后，宏观经济基本面的下行，使得房地产行业的调整周期比预想的更长，股市《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
0755-83513598 QQ:69031789 和房市的低靡使消费者购买力至少折损3万亿元以上。需求空缺的情况有可能随着宏观经济形势的恶化进一步蔓延。
（四）房地产市场价格走势
房地产销售面积和销售金额的双双下降，从需求端给了房地产行业以沉重压力。调整迟缓的土地价格和商品房价格使得销售节奏更为迟缓。目前价格调整仍不充分，市场仍在等待房价和地价的公开下跌，而不是遮遮掩掩的变相下跌方式。
从调整的进程看，2007年12月深圳的房地产销售价格环比出现下滑，到2008年8月同比也出现下滑。深圳是当前国内房地产销售价格跌幅最大的城市。上海的情况略好于深圳，供求的双向下降支撑了上海房价，2008年2月起，但上海房价上涨的势头已经停止，7月，房地产销售价格开始出现下滑。北京地区的房价略显坚挺，但是到2008年6、7月，京城房价环比上涨停止。从以上迹象看，房价的调整似乎刚刚拉开序幕，而不是接近尾声。
全国主要城市房价上涨势头出现明显的停滞，关键因素仍然是销售量需求的萎缩。在供给面平稳增长的背景下，需求面迅速下滑，决定了价格趋势必然出现逆转。
放松银根的救市措施不可取
二.房地产资金供求缺口分析 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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（一）房地产资金来源分析
从资金来源来看，房地产商的资金主要来自于几个方面：开发贷款、外资、自筹资金、定金和预付款、按揭和土地转让收益。
从统计的数字来看，2008年以来，开发商自筹资金和开发贷款同比仍有较快增长，其余类型的资金来源增幅停滞不前。到2008年第二季度，原本一季度增长迅速的国内贷款也急剧萎缩，同比增幅0.5%，与前期30%-40%的增幅相去甚远。定金及预付款增幅6.6%，其他资金增幅1.3%，也和前期差距很大。
目前房地产开发企业的资金来源中，除自筹资金意外，开发贷款增速不断下降，其余资金来源方式则已明显萎缩，可见房地产资金供给的情况已经不容乐观。
图八：房地产资金来源分类 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
0755-83513598 QQ:69031789 资料来源：国家统计局
从资金供给总量的角度我们也可以发现，房地产资金在2007年第四季度达到一个顶峰，2008年较2007环比开始出现下降。同时，资金供给的增长率从2007年第四季度已经开始大幅向下，这种趋势从7－8月的数据来看还将持续，预计三季度房地产资金供给增幅会接近0甚至达到负水平。
房地产资金来源的趋紧主要来自于几个方面：首先是银行贷款的减少。紧缩的货币政策和银行对房地产行业波动性的忧虑，给房地产商向银行申请贷款带来了困难。同时，当房地产市场开始走向调整，银行方面也进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是销售的下降。销售的下降必然带来预付款和定金数量的减少，同时按揭部分也进一步减少，这一部分资金来源的减少完全是由需求下降所带来的。
我们认为，先有需求空缺，然后有房地产行业的资金短缺，因此单纯放松银根的“救市”措施是不可取的。增加行业资金供给，除了能够增加土地储备和商品房空置规模，减轻开发商队伍的洗牌力度之外，无法扭转宏观经济的颓势，也无法扭转处于观望和萎缩的需求，市场调整有其内在节奏和周期。因此房地产市场资金供给仍会进一步收紧。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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图九：房地产资金来源总计和增长率
资料来源：国家统计局
（二）房地产资金支出分析
开发投资是房地产资金支出的主要部分，大概占房地产商总支出的70%-80%。从房地产开发投资的数字来看，2008年1、2季度开发投资依然呈现较快的增长，增幅达到30%以上，较去年同期增速更快。7月份的数据显示房地产开发投资的资金投入速度并没有明显的放慢迹象。这一部分资金的大量投入，也是造成房地产商资金紧缺的主要原因。
房地产开发投资从分类的情况看，住宅投资依旧是主导，始终占据70%以上的投资比例。这个比例和去年同期基本持平。住宅类投资的增幅基本和房地产开发投资同步，2007-2008始终保持着30%以上的增长幅度。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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图十：房地产开发投资和投资增长率
料来源：国家统计局
房地产商的第二大资金支出是土地购置，2003年以来，国内土地的供给量基本稳定，在每年4亿平方米的水平波动，差距不是太大。然而，土地价格却是年年上涨，哪怕是根据官方数据简单推算，到2008年上半年，土地储备规模也已超过3.2亿平米，楼面地价的购置价格也已上升到1100元/平方米以上。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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图十一：土地交易量和土地价格指数
资料来源：国家统计局
2007年，房地产商购买土地的投入已经超过4000亿元，2008年上半年则超过了2100亿元。
另外，商业银行贷款的本金支出和利息支出也是房地产商的重要成本之一。从房地产商的资金结构来看，有75%的资产来自于负债，每年偿还银行的本息是房地产商重要的资金支出项。下表显示了开发商的贷款本息偿还压力。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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图十二：房地产商贷款应付本金和利息
资料来源：国家统计局 注释：房地产商应付本金计算方法为当期前3-5年贷款的三年平均值；房地产商应付利息为当年开发贷款存量和当年人民银行3-5年贷款的乘积。
最后，房地产商在经营中的税收支出也是一部分重要的支出，在房地产企业经营业务不断扩大的背景下，税收支出的金额也越来越大，到2007年税收支出已经接近2500亿元。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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图十三：房地产企业税费
资料来源：国家统计局
综上所述，房地产的资金支出主要包括房地产投资、购置土地、应付本金和利息以及应付税费等几个方面。2007年，房地产商的支出达到一个顶峰，从2008年上半年的情况来看，增速有所放缓，但支出还在继续增加之中。
（三）房地产资金缺口历史分析
从房地产资金流出的情况看，从宏观统计数据可得，2003-2007年，开发投资占房地产企业资金流出的比例最高，5年基本稳定在68%-69%，贷款本金偿还所占比例一般在16%-18%，购买土地资金占比约11%-13.5%，税收所占比重较小。但这并不一定符合房地产企业的实际情况，至少从微观上运用上市公司的样本试算时并非如此。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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从房地产资金流入的情况看，2003-2007年，开发贷款的占比一般在20%左右，而自筹资金的占比在30%-33%，最大的部分是其他资金，其中包括了定金和预付款，个人按揭贷款和土地转让收益，占比达到46%-50%，其中的定金和预付款占比达到30%-40%，这三部分资金基本上涵盖了房地产企业的资金流入情况。外资所占的比重一直都比较小。
2003-2007年房地产行业的资金缺口情况尚不明显，2007在房地产市场景气度极好的年度房地产企业的资金供给甚至大于需求，2006年资金基本处于平衡状态，而2003-2005年的资金略有供给缺口，全行业的资金供求局面一直偏紧。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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图十四：房地产商资金缺口情况
资料来源：国家统计局
从2003-2007年的情况来看，2007年是房地产企业资金最充裕的一年，虽然支出得到了大幅度的提升，但是，在房地产市场极度繁荣的条件下，房价上涨带来的销售收入的大幅度增加，为房地产商带来了大量的资金流入，2007年也是房地产行业少有的出现较为明显的正现金流的年份。
图七：房地产销售价格指数 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
0755-83513598 QQ:69031789 资料来源：国家统计局
需求面的打击是房价增速减缓的主要原因，到2008年上半年为止，全国范围的房价还没有出现大幅度下跌的情况。然而，随着需求的继续减弱，房地产市场观望情绪会进一步加剧，同时中国经济的增长也相对趋缓，房地产市场正在缓慢而不可避免地步入调整阶段，房价也将面临十年来从长期持续上涨走向在中期内公开下跌的转折点。三.房地产资金缺口预测及分析
（一）2008年上半年房地产市场评价和资金缺口计算
2007年对于中国经济来说是非常特殊的一年，中国经济继1992到1996年之后，经历了第二次连续五年GDP增速超过10%的高速增长周期，并达到了经济景气的颠峰。2007年10月16日，上证指数达到6100点以上的历史新高。房地产市场则在稍早于此也达到了景气顶点，需求膨胀的同时伴随房价高涨，房地产商更是以一种前所未有的乐观情绪囤积土地，以求未来更加迅速地扩张和发展。
此后，市场迅速陷入调整并且调整的幅度和周期超出了事先最悲观的估计。首先是股票市场开始大幅度下跌，从6000点跌至4000点，又从4000点向2000点而去。全国性的房地产市场调整也大体从2008年开始了，市场观望气氛日益浓厚，房地产商的存货量开始提高，房价也明显松动。景气下行、信贷紧缩、销售迟缓、土地储备规模和在建设规模的庞大，都决定了房地产行业资金缺口的逐步凸现。但是在《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
0755-83513598 QQ:69031789 刚刚过去的2006年上半年，资金缺口实际上并不十分严重，仅约528亿左右，问题刚刚浮现。
料来源：国家统计局
注释：税收支出一项为根据2007年数据估计所得
我们计算2008年上半年的资金缺口在528.48亿元，缺口较小。真正的情况远远没有上半年的数据显示的那样乐观，原因在于2008年第一第二季度，房价尚能处于上涨的时期，销售虽然有回落但销售利润率的回落还不是特别显著。上半年国内贷款的投放额也已经达到了去年全年贷款数的将近60%。这种情况在今年下半年将出现明显的变化。下半年房价的下跌和销售量的继续萎缩是可以预期的.（二）2008年房地产资金缺口计算
2008年，我们对房地产市场的预期主要在以下几个方面：（1）销售量额下降，如此强烈的观望情绪必然造成2008年的销售量较2007年《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
0755-83513598 QQ:69031789 有所下降；（2）是房价的下降，房价撑不过第三季度，2008年房价的调整势在必行；（3）疯狂的购地行为停止，购地支出将出现下降；（4）开发商将减缓投资开发增速；（5）紧缩的货币政策在2008年不会出现反转。尽管近期出现了降息和降低法定准备金率的变化，这种调整主要是针对通货膨胀的回落、对经济增速滑坡的忧虑、以及美国次贷危机不断蔓延着三大因素作出的调整，我们并不认为房地产信贷会有明显松动。
在以上预期之下，我们对2008年的资金缺口情况进行预测，结果如下：
表三：2008年房地产行业资金缺口情况预测（单位：亿元 假设条件：
（1）08年开发投资额增速0%（08年上半年增速33%，全年将进行全面下调）； 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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（2）08年土地出让金同比下降10%（08年上半年购买土地增速明显减缓，上半年同比增长7.6%，但下半年资金链趋紧给予同比下降10%的评定）；
（3）所有新增房地产贷款为3-5 年期，08年偿还03-05年贷款；
（4）税收支出同比下降10%；
（5）企业纯自筹资金占投资额30%（参考历史值）；
（6）国内贷款全年同比持平（货币政策要求）；
（7）08年商品房销售面积下降20%（一季度商品房销售额面积同比略有上升，但二季度同比下跌了10%左右，7月更是下跌了27%，预计三四季度这种下跌情况还将持续，给予全年20%下降的预计）；
（8）08年房价下跌10%（一二季度房价暂时没有出现下跌，但7月市场价格已经出现下跌，08年出现10%的房价下跌是可以预期的）。
（9）利用外资情况上下半年持平。
（10）央行中长期贷款利率保持不变 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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如此看来，在进入今年第四季度之后，房地产景气将继续下滑，资金压力的不断增加和销售节奏难有起色将迫使越来越多的开发商加入到公开降价的行列中来。
（三）2008年房地产资金缺口敏感性分析
一、资金缺口对自筹资金占投资额比重的敏感性分析（单位：亿元）
资金缺口对自筹资金占投资额比重的敏感性分析 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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结论：房地产资金缺口对自有资金具有较强的敏感性，我们认为，房地产商提高资筹资金的比例有助于缓解资金缺口，是房地产企业解决资金缺口问题的重要方法。
二、资金缺口对2008年开发投资额增幅的敏感性（单位：亿元）
资金缺口对2008年开发投资额增幅的敏感性
结论：资金缺口对开发投资额增幅的敏感性较高，开发投资额决定了房地产企业支出的绝大部分，如果未来房地产企业要应对资金紧缺的现象，减少开发投资是最直接的减少资金缺口的方法。
三、资金缺口对国内贷款增速的敏感性分析（单位：亿元）
资金缺口对国内贷款增速的敏感性分析
结论： 从上表我们可以看出，资金缺口对新增国内贷款增速的敏感性相对较弱。但是，如果央行放松银根，还是在一定程度上可以缓解房地产企业资金紧张的情况，但无助于行业景气的恢复。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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四、资金缺口对拿地支出的敏感性分析（单位：亿元）
资金缺口对拿地支出的敏感性分析
结论：资金缺口对拿地支出的增速不太敏感。主要原因是，虽然地价近年来上涨及其迅猛，但地价占房地产总成本的比例11%左右，因此地价的变化敏感性相对较弱。
（四）2009年房地产资金缺口计算
对于2009年的房地产市场，我们认为有两种可能的调整轨迹：其一是中期调整，房地产市场进一步走向萧条，进入一个长期的深度调整期，在2009年全年行业没有复苏势头；其二是短期调整，在经历一年多时间的调整以后，到2009年底出现较为明显的复苏势头，房地产市场重新走上较为强劲的发展轨道。我们目前认为，房地产行业陷入中期调整的可能性明显大于短期调整的可能性。
决定2009年房地产市场走势的关键因素有两个方面：宏观经济因素和政策因素。如果宏观经济继续走弱，同时紧缩的政策不变，房地产行业极有可能进入一个长达几年的调整阶段，行业衰退在所难免；如果宏观经济能够迅速走强，国家同时放松银根，房地产市场将可能经历一个较短的调整过程，2009年中期有望走出低谷。在这种《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
0755-83513598 QQ:69031789 预期之下，我们对2009年房地产市场资金缺口分两种情况进行预测：长期调整情况和短暂调整情况。
可能性1：中期调整、资金缺口近万亿。
如果2009年房地产市场出现中期期调整的情况，我们对市场的预测如下：销售量进一步萎缩，房价继续下跌，房地产投资迅速减弱，购买土地持续减少。整个房地产市场将进入衰退阶段。
表五：2009年房地产行业长期调整情况资金缺口情况预测（单位：
亿元）
假设条件：
（1）09年开发投资额增速下降20%；
（2）09年土地出让金同比下降20%；
（3）所有新增房地产贷款为3-5 年期，09年偿还04-06年贷款； 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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（4）税收支出同比下降10%；
（5）企业纯自筹资金占投资额30%（参考历史值）；
（6）国内贷款全年同比下降20%；
（7）09年商品房销售面积下降20%，；
（8）09年房价下跌20%。
（9）利用外资情况和08年持平。
（10）央行中长期贷款利率保持不变
可能性2：短期调整，资金缺口近5千亿
如果2009年房地产市场出现短期调整的情况，我们对市场的预测如下：销售量萎缩后年底出现反弹，房价小幅下跌后反弹，房地产投资反弹，购买土地持平。整个房地产市场将在09年的短期调整后，在第三季度开始出现明显复苏的势头。
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0755-83513598 QQ:69031789 表六：2009年房地产行业短期调整情况资金缺口情况预测（单位：
亿元）
假设条件：
（1）09年开发投资额增速和08年持平；
（2）09年土地出让金同比下降10%；
（3）所有新增房地产贷款为3-5 年期，09年偿还04-06年贷款；
（4）税收支出同比下降5%；
（5）企业纯自筹资金占投资额30%（参考历史值）；
（6）国内贷款和上一年保持一致；
（7）09年商品房销售面积上升5%，；
（8）09年房价上升5%。
（9）利用外资情况和08年持平。
（10）央行中长期贷款利率保持不变
我们倾向于认为，在短期调整和中期调整两种可能性当中，出现中期调整的可能性更大。理由如下： 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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1、宏观景气下行不支持行业快速复苏，目前景气下行具有国内和国际经济周期的“双重叠加效应”。从国内经济周期来看，2003－2007年间，我国连续5年GDP增速高于10%，并且通货膨胀情况大致良好，这是中国改革开放以来最好的增长周期，2008年仅仅是景气下行的第一年，这次下行经济下行周期可能较之1992－1996年之后的调整过程更为漫长。从国际经济周期来看，以美国次贷危机为特征的全球金融动荡，较之1997年的东亚区域金融危机的广度，深度要严重得多，对中国经济的冲击也比东亚危机更为严峻，这种内外部景气周期的双双下行，导致房地产行业不太可能在2009年领先于其他行业出现明显复苏。
2、目前房地产行业遭遇并不单纯是资金供求缺口问题，而是预期变坏。在这种预期变坏产生了“三重紧缩”效应，第一重紧缩是消费延迟，无论是投资型还是自用型购房者均持货币待购，这种观望本身就是一个不断恶化预期的自我循环。今年年初以来按贷款拒绝率没有上升，但申请件数的停滞就充分反应了这种观望情绪。第二重紧缩是，即便商业银行意识到对房地产行业过度收紧贷款可能会使得行业调整更加雪上加霜，从银行整体决策来看，适当维持对房地产行业的信贷支持是必要和理性的，但从单个银行的决策来看，率先收紧开发贷款就成为“囚徒困境”式的必然选择，哪家银行率先收紧了开发贷款，就把房地产行业景气下行带来的风险转嫁给了尚未收紧房贷的银行。第三重紧缩是，我国房地产开发模式很大程度上是快速拿地、快速开发、快速销售的模式，这种模式不能保证房地产企业获得最好的项目《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
0755-83513598 QQ:69031789 利润率，但有助于其规避市场风险，在销售节奏放慢的情况下，房地产开发企业面临在建项目资金压力、建造成本上升压力、土地储备资金压力、资金成本压力等几乎全方位的压力，市场观望几乎等同于开发商失去了规避市场风险和项目风险的最主要的手段。上述三重紧缩，均不是通过简单放松房地产行业的信贷可以解决的。
3、房地产行业的中期调整，反过来又可能加深了宏观经济的景气下行，并使银行业资产不良率面临反弹压力。此外，房地产行业的调整也可能严重恶化我国中低收入阶层的就业状况。下表给出了目前商业银行贷款的行业分布情况。
表七：主要商业银行的贷款行业结构
资料来源：作者自行整理。
从总体而言，房地产行业陷入中期调整，可能给我国商业银行带来的不良贷款是万亿级的，但是现在尚难以判定贷款损失的严重程度。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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4、外资难以充当房地产行业的主要资金供给者，主要的理由如下：第一，迄今为止外资在中国房地产行业始终不是主角，在我们2006年所做的《外资进入中国房地产行业的渠道及规模估测报告》中，指出外资在房地产开发、购买和租赁市场上，除高端写字楼租赁市场之外，外资的份额估计未超过20%，在央行和外汇管理部门收紧外资进入房地产行业的渠道之后，目前外资进入该行业更为困难。第二，次贷危机在美国国内和全球范围内的蔓延远未结束，全球金融动荡百年一遇，在这样的背景下，欧美大型金融机构迅速从流动性过剩转向流动性紧缩，目前已经出现从新兴市场撤资的初步迹象，估计未来两年内，中国的外贸顺差以及利用外资FDI均将呈现较为明显的下滑。因此这轮房地产行业调整不太可能伴随外资蜂拥而入“抄底”的现象。
5、针对宏观经济的扩张性调控政策，例如增值税转型、温和放松信贷、积极灵活的财政政策等等均不足以使得房地产行业景气回升。相对而言，地方政府在地价款支付、地方税费征收方面可能对房地产行业相对较为宽容，即便如此，行业调整仍然难以避免。
上市房企净利润将有所下滑 净现金流为负
四.房地产上市公司分析
（一）上市企业总体净利润分析 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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2003-2007年，房地产上市企业的营业总收入以及营业总成本都逐年递增，其中收入的增长幅度大于成本的增长幅度，尤其在06和07年两年上市企业净利润的大幅增长。然而，情况从2008年开始有所改变，随着房地产企业营业收入的下降，净利润也在被压薄。从上市公司的数据来看，2008年难以实现像2007年一样的净利润高速增长的局面。
图十五：房地产上市企业营业总收入和总成本情况
2008年第一和第二季度净利润之和只占2007年净利润的43%，即使下半年净利润的增长速度与上半年持平，那么08年净利润也要比2007年要低40.3亿，况且房地产企业2008年下半年所面临的形势更加严峻，净利润可能在下半年较下半年有所下滑。总体而言，房地产上市公司2008的盈利情势并不容乐观。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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图十六：房地产上市企业净利润情况和增长率
二）房地产上市企业总体现金流分析
从上市企业的现金流情况来看，净现金流与07年相比已经明显减少。在08年第二季度比第一季度下降80亿元，而且可以看出，第二季度的净现金流已经为负。经营活动、投资活动和筹资活动的情况如下图所示：
图十七：房地产上市企业经营活动、投资活动和筹资活动现金流情况 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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资料来源：国家统计局
净现金流的是由经营活动现金流与融资及投资活动现金流相加总得到的。净现金流为负，也是由这几方面原因造成的：
第一，企业经营活动的现金流情况，许多购房者由于房价过高而无力购买，企业销售情况严重受阻，经营现金流在08年1、2季度出现了明显减少的现象。
第二，企业的投资活动在2008年仍然高速攀升，2008年一季度的投资活动现金流就已经超过了2006年全年的投资活动现金流。投资活动的活跃，以及资金成本的上升给现金流状况带来了较大的负面影响。
第三，上市企业的融资活动所带来现金流与股市状况高度相关。我们可以看出，在市场高涨的2007年，企业融资活动所带来的现金流高达1064亿元，而现在我们面临着资本市场低迷，因此融资比较困难，第一季度融资活动的现金流为349.46亿元，第二季度比第一季度融资减少254.8亿元，为94.66亿元，还不到07年融资现金流的10%。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
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图十八：房地产上市企业总体现金流情况
资料来源：国家统计局
从净现金流的情况看，2003-2005年，房地产上市企业的净现金流相对平衡，而2006年和2007年房地产企业在房价上涨的强烈推动下，现金流情况良好，出现了较大规模的正现金流，特别是2007年，这种情况到达了一个顶峰。到了2008年第二季度，房地产企业的净现金流出现反转，在下半年经营现金流负值会继续增大，而筹资活动依旧不活跃的情况下，预计2008年全年房地产上市企业的净现金流为负，随着时间的推移，2008年下半年资金紧张状况比上半年严峻，而2009年则比2008年严峻。
第二篇：2018-2022年中国漱口水行业运行模式及发展前景预测报告
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2018-2024年中国漱口水行业运行模式及发展前景预测报告
2018-2024年中国漱口水行业运行模式及发展前景预测报告
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第1章
中国漱口水行业宏观环境分析 第一节漱口水行业定义分析
一、行业定义
二、行业分类
第二节漱口水行业宏观环境分析
一、政策环境
二、经济环境
三、技术环境
四、社会环境
第2章
全球漱口水行业现状及发展预测分析 第一节全球漱口水行业概述 第二节全球漱口水行业市场格局分析 第三节全球漱口水产业主要国家运行形势分析
一、美国
二、欧洲
三、日本
第四节 2018-2024年全球漱口水产业市场走势预测分析
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第3章 2013-2018年中国漱口水行业经济指标分析 第一节 2013-2018年漱口水行业发展概述 第二节 2013-2018年漱口水行业经济运行状况
一、漱口水行业企业数量分析
二、漱口水行业资产规模分析
三、漱口水行业销售收入分析
四、漱口水行业利润总额分析
第三节 2013-2018年漱口水行业成本费用分析
一、漱口水行业销售成本分析
二、漱口水行业销售费用分析
三、漱口水行业管理费用分析
四、漱口水行业财务费用分析
第四节 2013-2018年漱口水行业运营效益分析
一、漱口水行业盈利能力分析
二、漱口水行业运营能力分析
三、漱口水行业偿债能力分析
四、漱口水行业成长能力分析
第4章
中国漱口水行业市场竞争分析 第一节漱口水行业上下游市场分析
一、漱口水行业产业链简介
二、上游市场供给分析
三、下游市场需求分析
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第二节漱口水行业市场供需分析
一、市场需求总量
二、各市场容量及变化
三、漱口水行业总体价格分析 第三节漱口水行业竞争力分析
一、上游议价能力分析
二、下游议价能力分析
三、替代品威胁分析
四、新进入者威胁分析
五、行业竞争现状分析
第四节漱口水行业市场集中度分析
一、行业市场集中度分析
二、行业主要竞争者分析
第5章
中国漱口水行业传统商业模式分析 第一节漱口水行业经营模式 第二节漱口水行业盈利模式
第6章
中国漱口水行业商业模式构建与实施策略 第一节漱口水行业商业模式要素与特征
一、商业模式的构成要素
二、商业模式的模式要素
1、价值模式
2、战略模式
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3、市场模式
4、营销模式
5、管理模式
6、资源整合模式
7、资本运作模式
8、成本模式
9、营收模式
三、成功商业模式的特征
第二节漱口水行业企业商业模式构建步骤
一、挖掘客户价值需求
1、转变商业思维
2、客户隐性需求
3、客户价值主张
二、产业价值链再定位
1、客户价值公式
2、产业价值定位
3、商业形态定位
三、寻找利益相关者
四、构建盈利模式
第三节漱口水行业商业模式的实施策略
一、企业价值链管理的目标
1、高效率
2、高品质
3、持续创新
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4、快速客户响应
二、企业价值链管理系统建设
1、组织结构系统
2、企业控制系统
三、企业文化建设
第7章
中国漱口水行业商业模式创新转型分析 第一节互联网思维对行业的影响
一、互联网思维三大特征
二、基于互联网思维的行业发展 第二节互联网时代七大商业模式
一、平台模式
1、构成平台模式的6个条件
2、平台模式的战略定位
3、平台模式成功的四大要素
4、平台模式案例
二、免费模式
1、免费商业模式解析
2、免费战略的实施条件
3、免费战略的类型（1）产品模式创新型（2）伙伴模式创新型（3）族群模式创新型（4）渠道模式创新型
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（5）沟通模式创新型（6）客户模式创新型（7）成本模式创新型（8）壁垒模式创新型
三、软硬一体化模式
1、软硬一体化商业模式案例
2、软硬一体化模式受到市场追捧
3、软硬一体化模式是一项系统工程
4、成功打造软硬一体化商业模式的关键举措
四、O2O模式
1、O2O模式爆发巨大力量
2、O2O模式分类
3、O2O模式的盈利点分析
4、O2O模式的思考
五、品牌模式
1、品牌模式的内涵及本质
2、成功的移动互联网品牌
3、如何推进品牌经营
六、双模模式
1、双模模式概述
2、移动互联网：用户规模是关键
3、双模模式案例
七、速度模式
1、什么是速度模式
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2、速度模式的主要表现
3、速度模式应注意的几个问题
第三节互联网背景下漱口水行业商业模式选择
一、漱口水行业与互联网思维的结合
二、互联网背景下漱口水行业商业模式选择
第8章 2018年漱口水行业企业经营情况与商业模式分析 第一节企业一
一、企业发展基本情况
二、企业经营情况分析
三、企业销售渠道网络
四、企业经营模式分析
五、企业发展战略规划 第二节企业二
一、企业发展基本情况
二、企业经营情况分析
三、企业销售渠道网络
四、企业经营模式分析
五、企业发展战略规划 第三节企业三
一、企业发展基本情况
二、企业经营情况分析
三、企业销售渠道网络
四、企业经营模式分析
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五、企业发展战略规划 第四节企业四
一、企业发展基本情况
二、企业经营情况分析
三、企业销售渠道网络
四、企业经营模式分析
五、企业发展战略规划 第五节企业五
一、企业发展基本情况
二、企业经营情况分析
三、企业销售渠道网络
四、企业经营模式分析
五、企业发展战略规划 第六节企业六
一、企业发展基本情况
二、企业经营情况分析
三、企业销售渠道网络
四、企业经营模式分析
五、企业发展战略规划 第七节企业七
一、企业发展基本情况
二、企业经营情况分析
三、企业销售渠道网络
四、企业经营模式分析
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五、企业发展战略规划 第八节企业八
一、企业发展基本情况
二、企业经营情况分析
三、企业销售渠道网络
四、企业经营模式分析
五、企业发展战略规划
第9章 2018-2024年中国漱口水行业发展前景预测分析 第一节 2018-2024年漱口水行业发展前景及趋势预测分析 第二节 2018-2024年漱口水行业发展前景预测
一、2018-2024年漱口水行业市场规模预测
二、2018-2024年漱口水行业盈利前景预测
第10章
漱口水行业投资分析与预测 第一节行业投资特性分析
一、行业进入壁垒分析
二、盈利模式分析
三、盈利因素分析 第二节行业投资风险分析
一、投资政策风险分析
二、投资技术风险分析
三、投资供求风险分析
四、宏观经济波动风险
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第三节博·研·咨·询：专家行业投资机会与建议
一、行业投资机会分析
二、行业主要投资建议 第四节行业发展趋势与预测分析
一、发展趋势分析
二、发展前景预测
第11章 2018-2024年中国漱口水行业投融资战略规划分析 第一节漱口水行业关键成功要素分析 第二节漱口水行业投资壁垒分析
一、漱口水行业进入壁垒
二、漱口水行业退出壁垒 第三节漱口水行业投资风险与规避
一、宏观经济风险与规避
二、行业政策风险与规避
三、原料市场风险与规避
四、市场竞争风险与规避
五、技术风险分析与规避
六、下游需求风险与规避 第四节漱口水行业融资渠道与策略
一、漱口水行业融资渠道分析
二、漱口水行业融资策略分析 图表目录（部分）
图表：2013-2018年漱口水行业企业数量分析
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图表：2013-2018年漱口水行业资产规模分析 图表：2013-2018年漱口水行业销售收入分析 图表：2013-2018年漱口水行业利润总额分析 图表：漱口水行业“波特五力”分析 图表：生命周期各发展阶段的影响 图表：2018-2024年漱口水市场规模预测 图表：2018-2024年漱口水行业销售收入预测 图表：2018-2024年漱口水行业总资产预测 图表：2018-2024年中国漱口水供给预测 图表：2018-2024年中国漱口水需求量预测 图表：2018-2024年中国漱口水供需平衡预测 图表：2018-2024年影响漱口水行业运行的有利因素 图表：2018-2024年影响漱口水行业运行的稳定因素 图表：2018-2024年影响漱口水行业运行的不利因素 图表：2018-2024年我国漱口水行业发展面临的挑战 图表：2018-2024年我国漱口水行业发展面临机遇 图表：2018-2024年漱口水行业经营风险及控制策略 图表：2018-2024年漱口水行业同业竞争风险及控制策略
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第三篇：2008年房地产行业资金情况报告
2008年中国房地产行业资金报告
内容提要：
1.我们估计，2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元，较2007年负的资金缺口有明显的改变，房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现。但是资金供求存在缺口，不意味着对行业进行注资就能够解决行业内存在的问题，房地产行业遭遇调整的关键在于需求出现观望和萎缩。
2.我们对2009年的房地产市场有两种预测，中期调整和短暂调整。如果2009年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。如果2009年房地产遭遇短暂调整，那么资金缺口将达到4925亿元，短暂调整意味着房地产市场在2009年末有可能出现明显复苏，中期调整意味着2009年仅仅是行业调整的第二年，调整仍将延续更长时间。如果没有重大的调控政策来应对中国宏观经济下行态势，那么房地产行业陷入中期调整的可能性更大。
3.我们认为2008年下半年将是地价和房价均面临显性化下行压力的初始期，销售放缓和销售利润下滑不可避免。考虑到行业调整的主要压力来自需求空缺，然后才是资金紧缺，因此我们对以单纯注资的“救市”方式持否定态度，注资无法解决需求观望和行业调整的根本问题。
宏观经济减速 2008年GDP预计增长10%
一.房地产行业概况
2008年的中国宏观经济开始走向调整，CPI的居高不下和经济增长速度的放慢成为国家宏观经济的主题。房地产行业在宏观经济整体下行的背景下，也将走向一个相对较长的调整期，市场观望气氛浓厚，销售节奏明显放缓，是导致开发企业资金紧张的重要根源。
（一）宏观经济形势
从2007年5月开始，CPI指数开始显著上升，到2008年上半年CPI长期居于8%的高位。对此，央行从2007年下半年开始就采取了紧缩的货币政策，到2008年7月，CPI情况开始好转，预期2008年下半年CPI为6%，全年CPI为7%，2009年CPI将在5%－6%之间，通货膨胀洪峰已过。但与此同时，GDP增速也出现了明显滑坡。预计2008年全年在10%左右，如果没有较为明显的调控措施，那么2009年GDP增速在9%左右。
图一：2003年至今宏观经济走势
资料来源：国家统计局
经济的减速主要来自于两个方面：投资的减弱和出口的减少。从影响GDP的“三驾马车”的情况来看，扣除掉物价因素后，消费保持在12年以来的最高增速上，但居民实际收入增长放缓，以及房市和股市的严重低靡，使得消费难以继续告诉增长。投资实际增速已处于10年平均水平之下，外贸实际增速则处于10年来相当糟糕的状况。2008年下半年开始，经济下行压力明显增加。另外，美国的次贷危机所引发的全球性的经济衰退已经开始显现，2009年，欧洲和日本经济有可能增速低于1%甚至陷入衰退，中国经济在创下2003－2007年持续五年平均10%以上的高速增长后，可能步入一个较长周期的景气下行通道。
房地产业需求微缩 资金链紧绷
（二）房地产行业供给面形势
2008年的房地产行业可以用三个特点来概括：市场交易量萎缩，价格增幅放缓，资金链条偏紧。
从2007年10月开始，房地产行业已连续三个季度行业景气指数下降。消费观望情绪从珠江三角洲开始向全国蔓延。目前房地产开发企业自筹资金增速上升较快，银行开发贷款增速略有收紧，但是销售预收款和按揭贷款增速大幅下降。以按揭贷款为例，贷款增速的下降并不在于“二套房贷”政策的收紧、按揭申请拒绝率的上升或按揭贷款利率的上行，而在于银行受理的按揭申请宗数明显下降。加之货币政策的收紧和资本市场的股灾，更令房地产商的多融资渠道举步唯艰。需求萎缩和资金绷紧预示着房地产商开始进入了行业的调整期，这个过程那能比一般预想的更为漫长。
图二：房地产行业景气指数
资料来源：Wind咨询
从土地购置和储备情况来看，在《土地为祸、资金为王：中国房地产土地囤积和资金沉淀报告》中，我们估测截至到2007年末房地产行业土地储备规模大致为10亿平米，沉淀的资金接近2万亿元。从截止到2008年第二季度的数据来看，尽管土地购置和完成开发面积的增速在放缓，但土地购置价格和面积仍然处于缓慢上涨的阶段。其中，2008年一季度的土地购置面积增长率达到29.7%，而第二季度环比迅速下跌到了-4.5%的水平，随着房地产企业资金链的抽紧，预计未来土地购置面积继续上涨的势头会有所抑制，2008年全年开发商土地储备仍会在原有基础之上，增加0.6-0.8亿平米，土地储备总量仍持续多于10亿平米。而土地购置成本也始终处于较高水平。2008年1、2季度，尽管土地“招拍挂”的流拍流标现象日益严重，土地交易价格同比却分别上升16.5%和10.1%，土地储备成本持续增加。
从开发面积的情况来看，2008年第一季度开发面积较去年同期大幅上升，进入2008年第二季度之后，开发面积同比增速逐月下降，但仍在高速增长的惯性轨道上。
图三：房地产土地购置面积和开发面积走势
资料来源：国家统计局
从房地产投资的情况来看，房地产的投资增速依然迅猛。投资增幅居高不下，在固定资产投资的带动下，2008年房地产投资规模将继续突破2万亿元，投资增幅依然可能维持在28%-30%左右的高位，比同期固定资产投资增速高出约5个百分点，2008年房地产投资增幅比05-07年并无明显回落。
图四：固定资产投资和房地产投资情况
资料来源：国家统计局
房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示，2008年第一季度，三者的同比增幅达到25.9%、26.9%和27.5%。较去年同期增幅都有显著上升。到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工、竣工和施工面积的同比增幅下降到了14.1%、4.4%和15.0%，增幅的下降正是房地产投资减缓的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计后两季度房地产新开工和施工面积还将继续下跌。
图五：全国新开工、竣工和施工情况
资料来源：国家统计局
可以看出，2008年上半年，房地产市场的供给面依然活跃。土地市场交易依旧较为活跃，房地产开发投资高位运行。然而，这种情况从二季度和一季度的对比来看已经发生了明显的变化。二季度的供给面较一季度出现明显的弱化，而且这种趋势并不是短期的，在房地产商资金链趋紧的情况下，供给面的减少才刚刚开始，预计三季度和四季度将能够进一步看到房地产供给面的下降。
（三）房地产行业需求面形势
从需求面的情况来看，房地产需求已经明显陷入观望，这个过程先于供给面的收缩而出现。2008年以来，房地产销售面积逐月下滑，一季度和二季度房地产销售面积出现了不同程度的下降。7月份的统计数字更加显示了这种趋势，7月房地产销售面积同比下降26.8%，环比下降27.1%，呈现出2008年以来最大的跌幅。
图六：房地产销售面积情况
资料来源：国家统计局
目前房地产销售面积的急剧下滑是由多方面的原因造成的：
首先，2006年下半年之后，商品房价格和土地价格上涨过快，行业销售利润率的上升和商品房品质的上升开始脱节，这种涸泽而渔的发展方式使得消费者的消费预期发生根本转折。其次，2007年下半年开始，经济景气下滑，通胀阴影未去，使得房地产行业的运行背景发生根本转折。再者，房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建新面积较大，现金流平衡压力发生根本转折。最后，宏观经济基本面的下行，使得房地产行业的调整周期比预想的更长，股市和房市的低靡使消费者购买力至少折损3万亿元以上。需求空缺的情况有可能随着宏观经济形势的恶化进一步蔓延。
（四）房地产市场价格走势
房地产销售面积和销售金额的双双下降，从需求端给了房地产行业以沉重压力。调整迟缓的土地价格和商品房价格使得销售节奏更为迟缓。目前价格调整仍不充分，市场仍在等待房价和地价的公开下跌，而不是遮遮掩掩的变相下跌方式。
从调整的进程看，2007年12月深圳的房地产销售价格环比出现下滑，到2008年8月同比也出现下滑。深圳是当前国内房地产销售价格跌幅最大的城市。上海的情况略好于深圳，供求的双向下降支撑了上海房价，2008年2月起，但上海房价上涨的势头已经停止，7月，房地产销售价格开始出现下滑。北京地区的房价略显坚挺，但是到2008年6、7月，京城房价环比上涨停止。从以上迹象看，房价的调整似乎刚刚拉开序幕，而不是接近尾声。
全国主要城市房价上涨势头出现明显的停滞，关键因素仍然是销售量需求的萎缩。在供给面平稳增长的背景下，需求面迅速下滑，决定了价格趋势必然出现逆转。
图七：房地产销售价格指数
资料来源：国家统计局
需求面的打击是房价增速减缓的主要原因，到2008年上半年为止，全国范围的房价还没有出现大幅度下跌的情况。然而，随着需求的继续减弱，房地产市场观望情绪会进一步加剧，同时中国经济的增长也相对趋缓，房地产市场正在缓慢而不可避免地步入调整阶段，房价也将面临十年来从长期持续上涨走向在中期内公开下跌的转折点。
放松银根的救市措施不可取
二.房地产资金供求缺口分析
（一）房地产资金来源分析
从资金来源来看，房地产商的资金主要来自于几个方面：开发贷款、外资、自筹资金、定金和预付款、按揭和土地转让收益。从统计的数字来看，2008年以来，开发商自筹资金和开发贷款同比仍有较快增长，其余类型的资金来源增幅停滞不前。到2008年第二季度，原本一季度增长迅速的国内贷款也急剧萎缩，同比增幅0.5%，与前期30%-40%的增幅相去甚远。定金及预付款增幅6.6%，其他资金增幅1.3%，也和前期差距很大。
目前房地产开发企业的资金来源中，除自筹资金意外，开发贷款增速不断下降，其余资金来源方式则已明显萎缩，可见房地产资金供给的情况已经不容乐观。
图八：房地产资金来源分类
资料来源：国家统计局
从资金供给总量的角度我们也可以发现，房地产资金在2007年第四季度达到一个顶峰，2008年较2007环比开始出现下降。同时，资金供给的增长率从2007年第四季度已经开始大幅向下，这种趋势从7－8月的数据来看还将持续，预计三季度房地产资金供给增幅会接近0甚至达到负水平。
房地产资金来源的趋紧主要来自于几个方面：首先是银行贷款的减少。紧缩的货币政策和银行对房地产行业波动性的忧虑，给房地产商向银行申请贷款带来了困难。同时，当房地产市场开始走向调整，银行方面也进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是销售的下降。销售的下降必然带来预付款和定金数量的减少，同时按揭部分也进一步减少，这一部分资金来源的减少完全是由需求下降所带来的。
我们认为，先有需求空缺，然后有房地产行业的资金短缺，因此单纯放松银根的“救市”措施是不可取的。增加行业资金供给，除了能够增加土地储备和商品房空置规模，减轻开发商队伍的洗牌力度之外，无法扭转宏观经济的颓势，也无法扭转处于观望和萎缩的需求，市场调整有其内在节奏和周期。因此房地产市场资金供给仍会进一步收紧。
图九：房地产资金来源总计和增长率
资料来源：国家统计局
（二）房地产资金支出分析
开发投资是房地产资金支出的主要部分，大概占房地产商总支出的70%-80%。从房地产开发投资的数字来看，2008年1、2季度开发投资依然呈现较快的增长，增幅达到30%以上，较去年同期增速更快。7月份的数据显示房地产开发投资的资金投入速度并没有明显的放慢迹象。这一部分资金的大量投入，也是造成房地产商资金紧缺的主要原因。
房地产开发投资从分类的情况看，住宅投资依旧是主导，始终占据70%以上的投资比例。这个比例和去年同期基本持平。住宅类投资的增幅基本和房地产开发投资同步，2007-2008始终保持着30%以上的增长幅度。
图十：房地产开发投资和投资增长率
资料来源：国家统计局
房地产商的第二大资金支出是土地购置，2003年以来，国内土地的供给量基本稳定，在每年4亿平方米的水平波动，差距不是太大。然而，土地价格却是年年上涨，哪怕是根据官方数据简单推算，到2008年上半年，土地储备规模也已超过3.2亿平米，楼面地价的购置价格也已上升到1100元/平方米以上。
图十一：土地交易量和土地价格指数
资料来源：国家统计局
2007年，房地产商购买土地的投入已经超过4000亿元，2008年上半年则超过了2100亿元。
另外，商业银行贷款的本金支出和利息支出也是房地产商的重要成本之一。从房地产商的资金结构来看，有75%的资产来自于负债，每年偿还银行的本息是房地产商重要的资金支出项。下表显示了开发商的贷款本息偿还压力。
图十二：房地产商贷款应付本金和利息 资料来源：国家统计局 注释：房地产商应付本金计算方法为当期前3-5年贷款的三年平均值；房地产商应付利息为当年开发贷款存量和当年人民银行3-5年贷款的乘积。
最后，房地产商在经营中的税收支出也是一部分重要的支出，在房地产企业经营业务不断扩大的背景下，税收支出的金额也越来越大，到2007年税收支出已经接近2500亿元。
图十三：房地产企业税费
资料来源：国家统计局
综上所述，房地产的资金支出主要包括房地产投资、购置土地、应付本金和利息以及应付税费等几个方面。2007年，房地产商的支出达到一个顶峰，从2008年上半年的情况来看，增速有所放缓，但支出还在继续增加之中。
（三）房地产资金缺口历史分析
从房地产资金流出的情况看，从宏观统计数据可得，2003-2007年，开发投资占房地产企业资金流出的比例最高，5年基本稳定在68%-69%，贷款本金偿还所占比例一般在16%-18%，购买土地资金占比约11%-13.5%，税收所占比重较小。但这并不一定符合房地产企业的实际情况，至少从微观上运用上市公司的样本试算时并非如此。
从房地产资金流入的情况看，2003-2007年，开发贷款的占比一般在20%左右，而自筹资金的占比在30%-33%，最大的部分是其他资金，其中包括了定金和预付款，个人按揭贷款和土地转让收益，占比达到46%-50%，其中的定金和预付款占比达到30%-40%，这三部分资金基本上涵盖了房地产企业的资金流入情况。外资所占的比重一直都比较小。
表一：房地产企业资金周转情况分析
2003-2007年房地产行业的资金缺口情况尚不明显，2007在房地产市场景气度极好的房地产企业的资金供给甚至大于需求，2006年资金基本处于平衡状态，而2003-2005年的资金略有供给缺口，全行业的资金供求局面一直偏紧。
图十四：房地产商资金缺口情况
资料来源：国家统计局
从2003-2007年的情况来看，2007年是房地产企业资金最充裕的一年，虽然支出得到了大幅度的提升，但是，在房地产市场极度繁荣的条件下，房价上涨带来的销售收入的大幅度增加，为房地产商带来了大量的资金流入，2007年也是房地产行业少有的出现较为明显的正现金流的年份。
2008上半年行业资金缺口528亿 全年预计6730亿
三.房地产资金缺口预测及分析
（一）2008年上半年房地产市场评价和资金缺口计算 2007年对于中国经济来说是非常特殊的一年，中国经济继1992到1996年之后，经历了第二次连续五年GDP增速超过10%的高速增长周期，并达到了经济景气的颠峰。2007年10月16日，上证指数达到6100点以上的历史新高。房地产市场则在稍早于此也达到了景气顶点，需求膨胀的同时伴随房价高涨，房地产商更是以一种前所未有的乐观情绪囤积土地，以求未来更加迅速地扩张和发展。
此后，市场迅速陷入调整并且调整的幅度和周期超出了事先最悲观的估计。首先是股票市场开始大幅度下跌，从6000点跌至4000点，又从4000点向2000点而去。全国性的房地产市场调整也大体从2008年开始了，市场观望气氛日益浓厚，房地产商的存货量开始提高，房价也明显松动。景气下行、信贷紧缩、销售迟缓、土地储备规模和在建设规模的庞大，都决定了房地产行业资金缺口的逐步凸现。但是在刚刚过去的2006年上半年，资金缺口实际上并不十分严重，仅约528亿左右，问题刚刚浮现。
表二：2008年上半年房地产行业资金缺口情况（单位：亿元）
资料来源：国家统计局
注释：税收支出一项为根据2007年数据估计所得
我们计算2008年上半年的资金缺口在528.48亿元，缺口较小。真正的情况远远没有上半年的数据显示的那样乐观，原因在于2008年第一第二季度，房价尚能处于上涨的时期，销售虽然有回落但销售利润率的回落还不是特别显著。上半年国内贷款的投放额也已经达到了去年全年贷款数的将近60%。这种情况在今年下半年将出现明显的变化。下半年房价的下跌和销售量的继续萎缩是可以预期的.（二）2008年房地产资金缺口计算
2008年，我们对房地产市场的预期主要在以下几个方面：（1）销售量额下降，如此强烈的观望情绪必然造成2008年的销售量较2007年有所下降；（2）是房价的下降，房价撑不过第三季度，2008年房价的调整势在必行；（3）疯狂的购地行为停止，购地支出将出现下降；（4）开发商将减缓投资开发增速；（5）紧缩的货币政策在2008年不会出现反转。尽管近期出现了降息和降低法定准备金率的变化，这种调整主要是针对通货膨胀的回落、对经济增速滑坡的忧虑、以及美国次贷危机不断蔓延着三大因素作出的调整，我们并不认为房地产信贷会有明显松动。
在以上预期之下，我们对2008年的资金缺口情况进行预测，结果如下：
表三：2008年房地产行业资金缺口情况预测（单位：亿元）
假设条件：
（1）08年开发投资额增速0%（08年上半年增速33%，全年将进行全面下调）；（2）08年土地出让金同比下降10%（08年上半年购买土地增速明显减缓，上半年同比增长7.6%，但下半年资金链趋紧给予同比下降10%的评定）；
（3）所有新增房地产贷款为3-5 年期，08年偿还03-05年贷款；（4）税收支出同比下降10%；
（5）企业纯自筹资金占投资额30%（参考历史值）；（6）国内贷款全年同比持平（货币政策要求）；
（7）08年商品房销售面积下降20%（一季度商品房销售额面积同比略有上升，但二季度同比下跌了10%左右，7月更是下跌了27%，预计三四季度这种下跌情况还将持续，给予全年20%下降的预计）；
（8）08年房价下跌10%（一二季度房价暂时没有出现下跌，但7月市场价格已经出现下跌，08年出现10%的房价下跌是可以预期的）。
（9）利用外资情况上下半年持平。（10）央行中长期贷款利率保持不变
表四：2007年参考数据（单位：亿元）
如此看来，在进入今年第四季度之后，房地产景气将继续下滑，资金压力的不断增加和销售节奏难有起色将迫使越来越多的开发商加入到公开降价的行列中来。
（三）2008年房地产资金缺口敏感性分析
一、资金缺口对自筹资金占投资额比重的敏感性分析（单位：亿元）
资金缺口对自筹资金占投资额比重的敏感性分析
结论：房地产资金缺口对自有资金具有较强的敏感性，我们认为，房地产商提高资筹资金的比例有助于缓解资金缺口，是房地产企业解决资金缺口问题的重要方法。
二、资金缺口对2008年开发投资额增幅的敏感性（单位：亿元）
资金缺口对2008年开发投资额增幅的敏感性
结论：资金缺口对开发投资额增幅的敏感性较高，开发投资额决定了房地产企业支出的绝大部分，如果未来房地产企业要应对资金紧缺的现象，减少开发投资是最直接的减少资金缺口的方法。
三、资金缺口对国内贷款增速的敏感性分析（单位：亿元）
资金缺口对国内贷款增速的敏感性分析
结论： 从上表我们可以看出，资金缺口对新增国内贷款增速的敏感性相对较弱。但是，如果央行放松银根，还是在一定程度上可以缓解房地产企业资金紧张的情况，但无助于行业景气的恢复。
四、资金缺口对拿地支出的敏感性分析（单位：亿元）
资金缺口对拿地支出的敏感性分析
结论：资金缺口对拿地支出的增速不太敏感。主要原因是，虽然地价近年来上涨及其迅猛，但地价占房地产总成本的比例11%左右，因此地价的变化敏感性相对较弱。
（四）2009年房地产资金缺口计算
对于2009年的房地产市场，我们认为有两种可能的调整轨迹：其一是中期调整，房地产市场进一步走向萧条，进入一个长期的深度调整期，在2009年全年行业没有复苏势头；其二是短期调整，在经历一年多时间的调整以后，到2009年底出现较为明显的复苏势头，房地产市场重新走上较为强劲的发展轨道。我们目前认为，房地产行业陷入中期调整的可能性明显大于短期调整的可能性。
决定2009年房地产市场走势的关键因素有两个方面：宏观经济因素和政策因素。如果宏观经济继续走弱，同时紧缩的政策不变，房地产行业极有可能进入一个长达几年的调整阶段，行业衰退在所难免；如果宏观经济能够迅速走强，国家同时放松银根，房地产市场将可能经历一个较短的调整过程，2009年底有望走出低谷。在这种预期之下，我们对2009年房地产市场资金缺口分两种情况进行预测：长期调整情况和短暂调整情况。
可能性1：中期调整、资金缺口近万亿。
如果2009年房地产市场出现中期期调整的情况，我们对市场的预测如下：销售量进一步萎缩，房价继续下跌，房地产投资迅速减弱，购买土地持续减少。整个房地产市场将进入衰退阶段。
表五：2009年房地产行业长期调整情况资金缺口情况预测（单位：亿元）假设条件：
（1）09年开发投资额增速下降20%；（2）09年土地出让金同比下降20%；
（3）所有新增房地产贷款为3-5 年期，09年偿还04-06年贷款；（4）税收支出同比下降10%；
（5）企业纯自筹资金占投资额30%（参考历史值）；（6）国内贷款全年同比下降20%；（7）09年商品房销售面积下降20%，；（8）09年房价下跌20%。（9）利用外资情况和08年持平。（10）央行中长期贷款利率保持不变 可能性2：短期调整，资金缺口近5千亿
如果2009年房地产市场出现短期调整的情况，我们对市场的预测如下：销售量萎缩后年底出现反弹，房价小幅下跌后反弹，房地产投资反弹，购买土地持平。整个房地产市场将在09年的短期调整后，在第四季度开始出现明显复苏的势头。
表六：2009年房地产行业短期调整情况资金缺口情况预测（单位：亿元）假设条件：
（1）09年开发投资额增速和08年持平；（2）09年土地出让金同比下降10%；
（3）所有新增房地产贷款为3-5 年期，09年偿还04-06年贷款；（4）税收支出同比下降5%；
（5）企业纯自筹资金占投资额30%（参考历史值）；（6）国内贷款和上一年保持一致；（7）09年商品房销售面积上升5%，；（8）09年房价上升5%。
（9）利用外资情况和08年持平。（10）央行中长期贷款利率保持不变
我们倾向于认为，在短期调整和中期调整两种可能性当中，出现中期调整的可能性更大。理由如下：
1、宏观景气下行不支持行业快速复苏，目前景气下行具有国内和国际经济周期的“双重叠加效应”。从国内经济周期来看，2003－2007年间，我国连续5年GDP增速高于10%，并且通货膨胀情况大致良好，这是中国改革开放以来最好的增长周期，2008年仅仅是景气下行的第一年，这次下行经济下行周期可能较之1992－1996年之后的调整过程更为漫长。从国际经济周期来看，以美国次贷危机为特征的全球金融动荡，较之1997年的东亚区域金融危机的广度，深度要严重得多，对中国经济的冲击也比东亚危机更为严峻，这种内外部景气周期的双双下行，导致房地产行业不太可能在2009年领先于其他行业出现明显复苏。
2、目前房地产行业遭遇并不单纯是资金供求缺口问题，而是预期变坏。在这种预期变坏产生了“三重紧缩”效应，第一重紧缩是消费延迟，无论是投资型还是自用型购房者均持货币待购，这种观望本身就是一个不断恶化预期的自我循环。今年年初以来按贷款拒绝率没有上升，但申请件数的停滞就充分反应了这种观望情绪。第二重紧缩是，即便商业银行意识到对房地产行业过度收紧贷款可能会使得行业调整更加雪上加霜，从银行整体决策来看，适当维持对房地产行业的信贷支持是必要和理性的，但从单个银行的决策来看，率先收紧开发贷款就成为“囚徒困境”式的必然选择，哪家银行率先收紧了开发贷款，就把房地产行业景气下行带来的风险转嫁给了尚未收紧房贷的银行。第三重紧缩是，我国房地产开发模式很大程度上是快速拿地、快速开发、快速销售的模式，这种模式不能保证房地产企业获得最好的项目利润率，但有助于其规避市场风险，在销售节奏放慢的情况下，房地产开发企业面临在建项目资金压力、建造成本上升压力、土地储备资金压力、资金成本压力等几乎全方位的压力，市场观望几乎等同于开发商失去了规避市场风险和项目风险的最主要的手段。上述三重紧缩，均不是通过简单放松房地产行业的信贷可以解决的。
3、房地产行业的中期调整，反过来又可能加深了宏观经济的景气下行，并使银行业资产不良率面临反弹压力。此外，房地产行业的调整也可能严重恶化我国中低收入阶层的就业状况。下表给出了目前商业银行贷款的行业分布情况。
表七：主要商业银行的贷款行业结构
资料来源：作者自行整理。
从总体而言，房地产行业陷入中期调整，可能给我国商业银行带来的不良贷款是万亿级的，但是现在尚难以判定贷款损失的严重程度。
4、外资难以充当房地产行业的主要资金供给者，主要的理由如下：第一，迄今为止外资在中国房地产行业始终不是主角，在我们2006年所做的《外资进入中国房地产行业的渠道及规模估测报告》中，指出外资在房地产开发、购买和租赁市场上，除高端写字楼租赁市场之外，外资的份额估计未超过20%，在央行和外汇管理部门收紧外资进入房地产行业的渠道之后，目前外资进入该行业更为困难。第二，次贷危机在美国国内和全球范围内的蔓延远未结束，全球金融动荡百年一遇，在这样的背景下，欧美大型金融机构迅速从流动性过剩转向流动性紧缩，目前已经出现从新兴市场撤资的初步迹象，估计未来两年内，中国的外贸顺差以及利用外资FDI均将呈现较为明显的下滑。因此这轮房地产行业调整不太可能伴随外资蜂拥而入“抄底”的现象。
5、针对宏观经济的扩张性调控政策，例如增值税转型、温和放松信贷、积极灵活的财政政策等等均不足以使得房地产行业景气回升。相对而言，地方政府在地价款支付、地方税费征收方面可能对房地产行业相对较为宽容，即便如此，行业调整仍然难以避免。
上市房企净利润将有所下滑 净现金流为负
四.房地产上市公司分析
（一）上市企业总体净利润分析
2003-2007年，房地产上市企业的营业总收入以及营业总成本都逐年递增，其中收入的增长幅度大于成本的增长幅度，尤其在06和07年两年上市企业净利润的大幅增长。然而，情况从2008年开始有所改变，随着房地产企业营业收入的下降，净利润也在被压薄。从上市公司的数据来看，2008年难以实现像2007年一样的净利润高速增长的局面。
图十五：房地产上市企业营业总收入和总成本情况
资料来源：国家统计局
2008年第一和第二季度净利润之和只占2007年净利润的43%，即使下半年净利润的增长速度与上半年持平，那么08年净利润也要比2007年要低40.3亿，况且房地产企业2008年下半年所面临的形势更加严峻，净利润可能在下半年较下半年有所下滑。总体而言，房地产上市公司2008的盈利情势并不容乐观。
图十六：房地产上市企业净利润情况和增长率
资料来源：国家统计局
（二）房地产上市企业总体现金流分析
从上市企业的现金流情况来看，净现金流与07年相比已经明显减少。在08年第二季度比第一季度下降80亿元，而且可以看出，第二季度的净现金流已经为负。经营活动、投资活动和筹资活动的情况如下图所示：
图十七：房地产上市企业经营活动、投资活动和筹资活动现金流情况 资料来源：国家统计局
净现金流的是由经营活动现金流与融资及投资活动现金流相加总得到的。净现金流为负，也是由这几方面原因造成的：
第一，企业经营活动的现金流情况，许多购房者由于房价过高而无力购买，企业销售情况严重受阻，经营现金流在08年1、2季度出现了明显减少的现象。第二，企业的投资活动在2008年仍然高速攀升，2008年一季度的投资活动现金流就已经超过了2006年全年的投资活动现金流。投资活动的活跃，以及资金成本的上升给现金流状况带来了较大的负面影响。
第三，上市企业的融资活动所带来现金流与股市状况高度相关。我们可以看出，在市场高涨的2007年，企业融资活动所带来的现金流高达1064亿元，而现在我们面临着资本市场低迷，因此融资比较困难，第一季度融资活动的现金流为349.46亿元，第二季度比第一季度融资减少254.8亿元，为94.66亿元，还不到07年融资现金流的10%。
图十八：房地产上市企业总体现金流情况
资料来源：国家统计局
从净现金流的情况看，2003-2005年，房地产上市企业的净现金流相对平衡，而2006年和2007年房地产企业在房价上涨的强烈推动下，现金流情况良好，出现了较大规模的正现金流，特别是2007年，这种情况到达了一个顶峰。到了2008年第二季度，房地产企业的净现金流出现反转，在下半年经营现金流负值会继续增大，而筹资活动依旧不活跃的情况下，预计2008年全年房地产上市企业的净现金流为负，随着时间的推移，2008年下半年资金紧张状况比上半年严峻，而2009年则比2008年严峻。
第四篇：2017-2022年中国柴油行业运行模式及发展前景预测报告(目录)
2017-2022年中国柴油行业运行模式及发展前景预测报告
【报告目录】
第1章：四川柴油行业发展状况分析 1.1 中国柴油行业发展分析 1.1.1 中国柴油行业发展概况 1.1.2 中国柴油行业供需规模（1）行业供给规模（2）行业需求规模
1.1.3 中国柴油行业进出口情况（1）行业出口情况（2）行业进口情况
1.1.4 中国柴油行业市场结构
1.1.5 中国柴油行业细分领域需求结构（1）柴油行业五大领域需求情况
（2）五大细分领域柴油消费量变动情况 1.1.6 中国柴油行业竞争分析（1）行业现有竞争者分析（2）行业潜在进入者威胁（3）行业替代品威胁分析（4）行业上游议价能力分析（5）行业下游议价能力分析（6）行业竞争情况总结
1.1.7 中国柴油行业发展痛点（1）柴油质量问题（2）柴汽比下降
1.2 四川省柴油行业发展分析 1.2.1 四川省柴油行业供需规模（1）行业供给规模（2）行业需求规模
1.2.2 四川省柴油行业市场格局 1.2.3 四川省柴油行业发展前景 1.2.4 四川省柴油行业发展趋势
第2章：四川柴油行业关联市场分析 2.1 中国石油市场发展分析 2.1.1 市场供需规模分析（1）市场供给规模（2）市场需求规模
2.1.2 市场进出口情况分析 2.1.3 市场竞争格局分析（1）石油产品竞争格局（2）市场竞争格局
2.1.4 市场发展前景与趋势（1）市场前景预测（2）市场趋势预测
2.2 四川石油市场发展分析 2.2.1 市场供需规模分析（1）市场供给规模（2）市场需求规模
2.2.2 市场竞争格局分析 2.2.3 市场发展前景与趋势（1）市场前景预测（2）市场趋势预测
第3章：四川柴油行业需求市场分析 3.1 运输市场对柴油的需求分析 3.1.1 四川运输市场发展现状（1）四川运输行业发展现状（2）四川汽车市场发展现状 1）载货汽车市场发展 2）载客汽车市场发展 3）运输船舶市场发展
3.1.2 运输领域柴油需求现状 3.1.3 运输领域柴油需求潜力 3.1.4 运输领域柴油需求趋势
3.2 农业机械市场对柴油的需求分析 3.2.1 四川农业机械市场发展现状（1）农业机械动力情况（2）农业机械市场发展
3.2.2 四川农业机械领域柴油需求现状 3.2.3 四川农业机械领域油需求潜力 3.2.4 四川农业机械领域柴油需求趋势 3.3 建筑业机械市场对柴油的需求分析 3.3.1 四川建筑业发展现状（1）建筑业发展情况（2）建筑业机械设备情况
3.3.2 建筑业机械领域柴油需求现状 3.3.3 建筑业机械领域柴油需求潜力 3.3.4 建筑业机械领域柴油需求趋势 3.4 工业市场对柴油的需求分析 3.4.1 四川工业发展现状
3.4.2 四川工业领域柴油需求现状 3.4.3 四川工业领域柴油需求潜力 3.4.4 四川工业领域柴油需求趋势 3.5 生活消费市场对柴油的需求分析 3.5.1 四川生活消费发展现状（1）居民收入水平（2）乘用车市场发展
3.5.2 乘用车领域柴油需求现状 3.5.3 乘用车领域柴油需求潜力 3.5.4 乘用车领域柴油需求趋势
第4章：柴油行业领先企业案例分析 4.1 柴油行业企业发展总体概况 4.2 柴油领先企业案例分析
4.2.1 中国石油化工股份有限公司（1）企业发展简况分析（2）企业经营情况分析 1）企业主要经济指标 2）企业盈利能力分析 3）企业运营能力分析 4）企业偿债能力分析 5）企业发展能力分析（3）企业资质能力分析（4）企业柴油业务分析（5）企业投资布局
（6）企业发展优劣势分析
4.2.2 中国神华煤制油化工有限公司（1）企业发展简况分析（2）企业经营情况分析（3）企业资质能力分析（4）企业柴油业务分析（5）企业在华投资布局（6）企业发展优劣势分析 4.2.3 中化石油有限公司（1）企业发展简况分析（2）企业经营情况分析（3）企业资质能力分析（4）企业柴油业务分析（5）企业投资布局
（6）企业发展优劣势分析
4.2.4 成都恒润高新科技股份有限公司（1）企业发展简况分析（2）企业经营情况分析（3）企业资质能力分析（4）企业柴油业务分析（5）企业投资布局
（6）企业发展优劣势分析
4.2.5 成都铁路石油化工实业有限公司（1）企业发展简况分析（2）企业经营情况分析（3）企业资质能力分析（4）企业柴油业务分析（5）企业发展优劣势分析 4.2.6 中石化四川石油化工有限公司（1）企业发展简况分析（2）企业下属公司分析（3）企业柴油业务分析（4）企业投资布局
（5）企业发展优劣势分析 4.2.7 中国海洋石油总公司（1）企业发展简况分析（2）企业经营情况分析（3）企业资质能力分析（4）企业柴油业务分析（5）企业投资布局
（6）企业发展优劣势分析
第5章：柴油行业投资潜力与策略规划 5.1 柴油行业发展前景预测 5.1.1 行业影响因素分析（1）政策支持因素（2）技术推动因素（3）环保推动因素（4）市场需求因素
5.1.2 行业发展规模预测（1）总体市场销售规模预测（2）车用柴油市场需求预测 5.2 柴油行业发展趋势分析 5.2.1 行业整体需求趋势分析 5.2.2 产品发展趋势分析 5.3 柴油行业投资特性分析 5.3.1 柴油行业进入壁垒分析（1）规模壁垒
5.3.2 柴油行业盈利模式分析 5.3.3 柴油行业盈利因素分析 5.3.4 行业投资热点分析
图表目录图表1：2008-2016年中国柴油行业供给规模及增速（单位：万吨，%）图表2：2007-2016年中国柴油表观消费量规模及增速情况（单位：万吨，%）图表3：2007-2016年中国柴油实际消费量及增速情况（单位：万吨，%）图表4：2008-2016年中国柴油行业出口规模及增速（单位：万吨，%）图表5：2008-2016年中国柴油行业进口规模及增速（单位：万吨，%）图表6：全国柴油消费量分行业具体情况（单位：万吨）
图表7：我国柴油市场五大领域市场需求占比结构（单位：%）
图表8：截止到2016年末我国柴油市场五大领域需求量情况（单位：万吨）图表9：2012-2016年中国工业领域柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表10：2012-2016年工业领域车用柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表11：2012-2016年中国汽车制造业柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表12：2012-2016年中国汽车制造业车用柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表13：2012-2016年中国煤炭开采和洗涤业柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表14：2012-2016年中国煤炭开采和洗涤业车用柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表15：2012-2016年中国运输业领域柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表16：2012-2016年中国运输业领域车用柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表17：2012-2016年中国客运柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表18：2012-2016年中国客运车用柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表19：2012-2016年中国货运柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表20：2012-2016年中国货运车用柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表21：2012-2016年中国农业领域柴油消费量变动情况（单位：万吨）
图表22：2012-2016年中国农业领域车用柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表23：2012-2016年中国建筑业领域柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表24：2012-2016年中国建筑业领域车用柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表25：2012-2016年中国建筑工程柴油消费量变动情况（单位：万吨）
图表26：2012-2016年中国建筑工程车用柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表27：2012-2016年中国房屋建筑工程柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表28：2012-2016年中国房屋建筑工程车用柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表29：2012-2016年中国生活消费领域柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表30：2012-2016年中国生活消费领域车用柴油消费量变动情况（单位：万吨）图表31：柴油行业五力分析结论
图表32：2008-2016年四川省柴油行业供给规模及增速（单位：万吨，%）图表33：2008-2016年四川省柴油行业需求规模及增速（单位：万吨，%）图表34：2008-2017年中国原油产量情况及增速（单位：万吨，%）图表35：2008-2016年中国石油消费量情况（单位：百万吨，%）
图表36：2016年中国石油和主要石油产品进出口情况（单位：万吨，%）图表37：2016年中国成品油消费格局（单位：%）
图表38：2014年中国炼油主体炼油能力及比例（单位：家，104t/a，%）图表39：截止到2016年末前十炼厂产能分布地区结构（单位：%）图表40：2016年中国炼油主体炼油能力及比例（单位：104t/a）
图表41：2009-2016年四川省原油产量及增速情况（单位：万吨，%）图表42：2009年以来四川省石油消费量情况（单位：万吨，%）图表43：2017-2022年四川省成品油需求规模预测（单位：万吨）
图表44：2016年四川省公路、铁路、航空和水路运输方式完成运输量（单位：亿吨公里，亿人公里，%）
图表45：2010-2016年四川省载货汽车市场情况（单位：万辆，%）图表46：2010-2016年四川省重型载货汽车市场情况（单位：万辆，%）图表47：2010-2016年四川省民用载客汽车市场情况（单位：万辆，%）图表48：2010-2015年四川省运输船舶市场情况（单位：艘，%）
图表49：2010-2016年四川省运输行业柴油需求规模（单位：万吨，%）图表50：2017-2022年四川省运输领域柴油需求潜力预测（单位：万吨）图表51：2010-2016年四川省农业机械总动力情况（单位：万千瓦，%）图表52：2010-2015年四川省农用拖拉机数量情况（单位：万台）图表53：2010-2015年四川省农用排灌柴油机数量情况（单位：台）图表54：2009-2014年四川省联合收割机数量数量情况（单位：台）
图表55：2010-2016年四川省农业机械市场柴油需求规模（单位：万台，%）图表56：2017-2022年四川省农业机械市场柴油需求潜力预测（单位：万吨）图表57：2010-2016年四川省建筑业增加值情况（单位：亿元，%）
图表58：2010-2016年四川省房屋施工面积增长情况（单位：万平方米，%）图表59：2010-2016年四川省房屋竣工面积增长情况（单位：万平方米，%）图表60：2010-2015年四川省建筑业机械设备数量情况（单位：台，%）
图表61：2010-2016年四川省建筑业机械领域柴油需求规模（单位：万吨，%）图表62：2017-2022年四川省建筑业机械领域柴油需求潜力预测（单位：万吨）
图表63：2016年四川省规模以上工业企业主要工业产品产量及其增长速度（单位：万吨，亿立方米，亿千瓦时，亿支，万千升，亿米，万台，万辆，%）
图表64：2010-2016年四川省工业领域柴油需求规模（单位：万吨，%）图表65：2017-2022年四川省工业领域柴油需求潜力预测（单位：万吨）图表66：2010-2016年四川省城镇居民收入水平情况（单位：元，%）图表67：2010-2016年四川省农村居民收入水平情况（单位：元，%）图表68：中国石油化工股份有限公司发展简况表
图表69：2016年中国石油化工股份有限公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图（单位：%）
图表70：2012-2016年中国石油化工股份有限公司主要经济指标分析（单位：亿元）图表71：2012-2016年中国石油化工股份有限公司盈利能力分析（单位：%）图表72：2015-2016年中国石油化工股份有限公司炼油产品销量和平均实现价格情况（单位：千吨，%，人民币元/吨，%）
图表73：2012-2016年中国石油化工股份有限公司运营能力分析（单位：次）图表74：2012-2016年中国石油化工股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）图表75：2012-2016年中国石油化工股份有限公司发展能力分析（单位：%）图表76：中国石油化工股份有限公司优劣势分析 图表77：中国神华煤制油化工有限公司发展简况表 图表78：中国神华煤制油化工有限公司柴油产品分析 图表79：中国神华煤制油化工有限公司优劣势分析 图表80：中化石油有限公司基本信息表 图表81：中化石油有限公司组织架构图 图表82：中化石油有限公司优劣势分析
图表83：成都恒润高新科技股份有限公司基本信息表 图表84：成都恒润高新科技股份有限公司组织架构图
图表85：成都恒润高新科技股份有限公司在华投资布局情况 图表86：成都恒润高新科技股份有限公司优劣势分析 图表87：成都铁路石油化工实业有限公司基本信息简介 图表88：成都铁路石油化工实业有限公司发展优劣势分析 图表89：中石化四川石油化工有限公司基本信息表 图表90：中石化四川石油化工有限公司组织架构图 图表91：中石化四川石油化工有限公司优劣势分析 图表92：中国海洋石油总公司基本信息表 图表93：中国海洋石油总公司销售布局
图表94：中国海洋石油总公司发展优劣势分析
图表95：2017-2022年中国柴油行业销售市场规模预测（单位：万吨）图表96：2017-2022年中国车用柴油行业市场需求规模预测（单位：万吨）图表97：1995-2010年日本第二产业发展与石油消费（单位：万吨，万亿日元）图表98：1970-2010年美国第二产业发展与石油消费（单位：万吨）图表99：车用柴油占柴油消费比例（单位：%）
图表100：英国商用车保有量与柴油消费量（单位：万辆，万吨）
第五篇：十三五(2016-2020年)中国加油站行业运行模式及发展前景预测报告
十三五（2016-2020年）中国加油站行业运行模式及发展前景预测报告
编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司 【报告目录】
第1章：中国加油站行业发展背景分析 1.1 加油站行业概述 1.1.1 加油站的定义 1.1.2 加油站的构成 1.1.3 加油站的社会意义 1.2 加油站行业政策环境分析 1.3 加油站行业经济环境分析 1.3.1 国际宏观经济环境分析
（1）国际宏观经济现状 1）美国宏观经济环境分析 2）欧洲宏观经济环境分析 3）日本宏观经济环境分析
（2）国际宏观经济预测 1.3.2 国内宏观经济环境分析
（1）国内宏观经济现状 1）国内GDP增长分析 2）固定资产投资情况
（2）国内宏观经济预测 1.4 加油站消费环境分析 1.4.1 机动车保有量分析
（1）机动车保有量分析（2）机动车保有量车型结构分析 1.4.2 机动车细分市场分析
（1）汽车市场分析 1）汽车产量分析 2）汽车销量分析 3）汽车产销结构分析 4）汽车产销品牌竞争 5）汽车保有量分析 6）汽车保有量预测 7）汽车耗油量预测
（2）摩托车市场分析 1）摩托车产量分析 2）摩托车销量分析 3）摩托车保有量现状 4）摩托车保有量预测 5）摩托车耗油量预测
（3）拖拉机市场分析 1）拖拉机产量分析 2）拖拉机销量分析 3）拖拉机品牌竞争 4）拖拉机保有量现状 5）拖拉机保有量预测 6）拖拉机耗油量预测
（4）其他机动车市场分析 1）专用车市场现状 2）专用车市场发展前景
第2章：中国成品油流通市场分析 2.1 成品油零售市场分析 2.1.1 汽油市场分析
（1）汽油产量分析
（2）汽油销量分析
（3）汽油进出口分析
（4）汽油价格走势分析
（5）汽油细分产品市场分析
（6）汽油市场前景分析 2.1.2 柴油市场分析
（1）柴油产量分析
（2）柴油销量分析
（3）柴油进出口分析
（4）柴油价格走势分析
（5）柴油细分产品市场分析
（6）柴油市场前景分析 2.2 成品油仓储市场分析 2.2.1 成品油库存分析（1）汽油库存分析
（2）柴油库存分析
（3）煤油库存分析 2.2.2 成品油油库布局分析
（1）油库布局现状
（2）油库容量预测
（3）油库建设动向 2.3 成品油批发市场分析 2.3.1 成品油批发市场格局分析
（1）成品油批发经营权分析
（2）成品油批发市场格局分析 2.3.2 成品油批发市场价格分析
（1）成品油批发定价机制分析
（2）成品油批发价格走势分析
第3章：国外加油站行业发展状况分析 3.1 国外加油站行业发展分析 3.1.1 国外加油站行业发展概况
（1）国外加油站发展特点
（2）国外加油站呈现减少趋势 3.1.2 国外加油站行业发展特点
（1）加油站数量呈减少趋势
（2）自有他营为加油站的主流经营模式（3）自动化、信息化程度高
（4）加油站多功能化
（5）油品销售业务与非油品销售业务并重
（6）重视企业文化建设，以优质服务占领市场
（7）重视品牌形象和品牌管理 3.2 主要国家加油站行业发展分析 3.2.1 美国加油站行业发展分析
（1）美国加油站数量规模
（2）美国加油站种类分析
（3）美国加油站布局分析 1）加油站的布局 2）加油站的外观 3）标志牌和价格牌 4）加油站的建筑
（4）美国加油站技术应用分析
1）自助式加油机应用普遍，付款方式以信 用卡支 付为主 2）加油站大多没有独立的卸油区
3）加油站大多数环节通过电子设备监控或自动完成 4）用技术手段确保HSH（5）美国加油站行业竞争分析
（6）美国加油站便利店经营分析
（7）美国加油站管理特征分析 3.2.2 英国加油站行业发展分析
（1）英国加油站数量规模
（2）英国加油站种类分析
（3）英国加油站经营管理分析
（4）英国加油站营销策略分析
（5）英国加油站管理特征分析 3.2.3 德国加油站行业发展分析
（1）德国加油站数量规模
（2）德国加油站经营形式分析 1）自有自营型 2）自有他营型 3）特许经营型 4）代理经营型 5）他有自营型
（3）德国加油站经营特点分析
（4）德国加油站便利店经营分析 1）经营方式 2）经营特色 3）外部环境
（5）德国加油站管理对我国的指导意义 1）加油站须在数量和质量找好平衡点 2）逐步建立、健全和完善服务体系 3）实现经营方式多样化
4）强强联合，实现整体和规模优势 3.2.4 日本加油站行业发展分析
（1）日本加油站数量规模
（2）日本加油站行业竞争分析 1）严格的市场监管制度 2）抢占高利润市场 3）服务向多元化发展 4）注重销售人员能力提升
（3）日本加油站非油品销售分析 1）日本的国情与美国存在很大的差异 2）遍布全国的加油站TBA销售服务
（4）日本加油站管理特征分析 1）灵活的用工制度
2）时时处处为顾客考虑的企业文化 3）将免费服务与销售业务有机地结合起来 4）认真细致蔚然成风 5）不断总结好经验
3.3 国外加油站行业发展趋势分析 3.3.1 规模大型化＋网络布局合理化
（1）加油站行业发展到特定阶段的必然规律
（2）动力来源于经营主体间的激烈竞争 3.3.2 服务综合化＋品牌多元化
（1）服务综合化是提升加油站盈利能力和抗风险能力的必然选择
（2）品牌多元化是推进加油站服务综合化的重要途径 3.3.3 设备自动化＋服务自助化
（1）外部动力——满足顾客对便利性与快捷性的追求
（2）内在动力——企业对高效率与低成本的追求 3.3.4 更健康＋更安全＋更环保
（1）以法规形式确保加油站的安全和环保
（2）优化加油站设计，推广应用环保型设备，全面提升加油站建设标准
（3）提高油品技术参数，发展油品添加剂，实现高清洁油品的品牌销售
第4章：中国加油站行业经营模式及策略分析 4.1 中国加油站行业发展现状 4.1.1 中国加油站规模分析 4.1.2 中国加油站经营现状分析 4.1.3 中国加油站经营存在的问题
（1）经营规模小
（2）管理水平低
（3）零售业态落后
4.1.4 中国加油站行业竞争分析 4.2 中国加油站建设布局分析 4.2.1 中国加油站布局现状 4.2.2 加油站布局存在的问题
（1）加油站布局结构不合理
（2）缺乏行业统一规划和管理 4.2.3 影响加油站布局的因素
（1）城市规划协调因素
（2）环保监督因素
（3）与区域空间的协调因素 4.2.4 加油站合理布局的原则
（1）合理确定加油站的数量
（2）正确选择加油站的地址 1）市场需求及周边
2）与人 流聚散点和重要设施安全距离要求 3）环境保护要求
4）与道路交叉口的距离要求 5）出入口的行车视距要求 4.2.5 加油站合理布局的策略
（1）优化加油站数量 1）根据燃油日需求量推算 2）按照规范计算 3）采用调查法核算（2）优化地理位置 1）规划重点路段
2）对网点进行优化提高网络的整体功能
3）利用信息技术营造加油站的经营网络，发挥整体布局功能 4.3 中国加油站行业经营模式分析 4.3.1 加油站连锁经营模式分析
（1）加油站连锁经营模式简介
（2）加油站发展连锁经营模式条件 1）直营连锁经营模式 2）特许连锁经营模式
（3）加油站建立连锁经营模式策略 4.3.2 加油站特许经营分析
（1）加油站特许经营的特点
（2）加油站特许经营的作用
（3）加油站特许经营发展现状
（4）加油站特许经营存在的问题
（5）加油站特许经营发展策略 4.4 中国加油站行业营销策略分析 4.4.1 加油站行业营销现状分析
（1）营销策略单一
（2）非油品业务滞后
（3）服务欠缺热情 4.4.2 发达国家加油站营销策略分析（1）美国加油站营销策略分析（2）德国加油站营销策略分析 1）统筹规划，科学选址 2）立站之本，安全为先 3）多种经营，广开财源
（3）韩国加油站营销策略分析
4.4.3 外资企业在华加油站营销策略分析
（1）英国BP公司在华营销策略分析
1）选址卡位——并不是只有车流量大才叫位置优越 2）便利店布网——移植成品油物流经验 3）出色的HSE管理
（2）埃克森美孚石油公司在华营销策略分析 1）经营模式多种化 2）经营商品多元化 3）高度的社会责任意识
（3）荷兰皇家壳牌石油公司在华营销策略分析 1）差异化的产品策略和出色的营销组合 2）公益活动提升品牌形象 3）完备的服务设施和规范的服务 4）高素质的人员结构
4.4.4 加油站营销策略发展趋势分析（1）适度的多种经营是加油站获取差异化竞争优势的必由之路
（2）加油站规模将两极分化
（3）加油站的技术含量不断提高
（4）加油站将实现网络化管理和远程集中管理
第5章：中国主要地区加油站发展分析 5.1 北京市加油站行业发展分析 5.1.1 北京市道路建设现状分析 5.1.2 北京市机动车保有量分析 5.1.3 北京市加油站行业现状分析
（1）北京市加油站数量规模
（2）北京市加油站布局分析
（3）北京市加油站行业发展趋势 5.1.4 北京市加油站行业存在的问题
（1）加油站数量分布不均衡
（2）加油站建设速度缓慢
（3）加油站占地面积较大
（4）加油站建设标准及相关法规仍需完善 5.1.5 北京市加油站行业发展规划 5.1.6 北京市加油站行业发展预测
（1）道路建设规划
（2）机动车保有量预测
（3）成品油需求预测（4）加油站需求预测
5.2 天津市加油站行业发展分析 5.2.1 天津市道路建设现状分析 5.2.2 天津市机动车保有量分析 5.2.3 天津市加油站行业现状分析
（1）天津市加油站数量规模
（2）天津市加油站布局分析
（3）天津市加油站行业经营分析 5.2.4 天津市加油站行业发展规划 5.2.5 天津市加油站行业发展预测
（1）道路建设规划
（2）机动车保有量预测
（3）成品油需求预测
（4）加油站需求预测
5.3 上海市加油站行业发展分析 5.3.1 上海市道路建设现状分析 5.3.2 上海市机动车保有量分析 5.3.3 上海市加油站行业现状分析
（1）上海市加油站数量规模
（2）上海市加油站布局分析 5.3.4 上海市加油站行业发展规划 5.3.5 上海市加油站行业发展预测（1）道路建设规划
（2）机动车保有量预测
（3）成品油需求预测
（4）加油站需求预测
5.4 重庆市加油站行业发展分析 5.4.1 重庆市道路建设现状分析 5.4.2 重庆市机动车保有量分析 5.4.3 重庆市加油站行业现状分析
（1）重庆市加油站数量规模
（2）重庆市加油站布局分析
（3）重庆市加油站行业发展情况 5.4.4 重庆市加油站行业存在的问题
（1）部份加油站存在安全隐患
（2）存在少量违规建设加油站
（3）部份加油站（点）手续不全，建设不规范 5.4.5 重庆市加油站行业发展规划
（1）总体目标
（2）布局原则
5.4.6 重庆市加油站行业发展预测
（1）道路建设规划
（2）机动车保有量预测
（3）成品油需求预测（4）加油站需求预测
5.5 广东省加油站行业发展分析 5.5.1 广东省道路建设现状分析 5.5.2 广东省机动车保有量分析 5.5.3 广东省加油站行业现状分析
（1）广东省加油站数量规模
（2）广东省加油站布局分析 5.5.4 广东省加油站行业发展预测
（1）道路建设规划
（2）机动车保有量预测
（3）成品油需求预测
（4）加油站需求预测
5.6 江苏省加油站行业发展分析 5.6.1 江苏省道路建设现状分析 5.6.2 江苏省机动车保有量分析 5.6.3 江苏省加油站行业现状分析
（1）江苏省加油站数量规模
（2）江苏省加油站布局分析
（3）江苏省加油站行业发展情况 5.6.4 江苏省加油站行业存在的问题 5.6.5 江苏省加油站行业发展预测
（1）道路建设规划（2）机动车保有量预测
（3）成品油需求预测
（4）加油站需求预测
5.7 浙江省加油站行业发展分析 5.7.1 浙江省道路建设现状分析 5.7.2 浙江省机动车保有量分析 5.7.3 浙江省加油站行业现状分析
（1）浙江省加油站数量规模
（2）浙江省加油站布局分析
（3）浙江省加油站行业发展情况 5.7.4 浙江省加油站行业存在的问题 5.7.5 浙江省加油站行业发展规划
（1）规划总目标
（2）加油站布局原则和设置标准 5.7.6 浙江省加油站行业发展预测
（1）道路建设规划
（2）机动车保有量预测
（3）成品油需求预测
（4）加油站需求预测
5.8 山东省加油站行业发展分析 5.8.1 山东省道路建设现状分析 5.8.2 山东省机动车保有量分析 5.8.3 山东省加油站行业现状分析
（1）山东省加油站数量规模
（2）山东省加油站布局分析
（3）山东省加油站行业经营分析 5.8.4 山东省加油站行业发展规划
（1）规划目标
（2）加油站布局及规划要求 5.8.5 山东省加油站行业发展预测
（1）道路建设规划
（2）机动车保有量预测
（3）成品油需求预测
（4）加油站需求预测
5.9 河北省加油站行业发展分析 5.9.1 河北省道路建设现状分析 5.9.2 河北省机动车保有量分析 5.9.3 河北省加油站行业现状分析
（1）河北省加油站数量规模
（2）河北省加油站布局分析
（3）河北省加油站行业存在的问题 5.9.4 河北省加油站行业发展预测
（1）道路建设规划
（2）机动车保有量预测（3）成品油需求预测
（4）加油站需求预测 5.10 川省加油站行业发展分析 5.10.1 川省道路建设现状分析 5.10.2 川省机动车保有量分析 5.10.3 川省加油站行业现状分析
（1）四川省加油站数量规模分析
（2）四川省加油站行业布局分析 5.10.4 川省加油站行业发展预测
（1）道路建设规划
（2）机动车保有量预测
（3）成品油需求预测
（4）加油站需求预测
5.11 贵州省加油站行业发展分析 5.11.1 贵州省道路建设现状分析 5.11.2 贵州省机动车保有量分析 5.11.3 贵州省加油站行业现状分析
（1）贵州省加油站数量规模分析
（2）贵州省加油站行业布局分析
（3）贵州省加油站行业经营分析
（4）贵州省加油站行业存在的问题 5.11.4 贵州省加油站行业发展预测（1）道路建设规划
（2）机动车保有量预测
（3）成品油需求预测
（4）加油站需求预测
5.12 内蒙古加油站行业发展分析 5.12.1 内蒙古道路建设现状分析 5.12.2 内蒙古机动车保有量分析 5.12.3 内蒙古加油站行业现状分析
（1）内蒙古加油站数量规模分析
（2）内蒙古加油站行业布局分析
（3）内蒙古加油站行业经营分析
（4）内蒙古加油站行业存在的问题 5.12.4 内蒙古加油站行业发展预测
（1）道路建设规划
（2）机动车保有量预测
（3）成品油需求预测
（4）加油站需求预测 5.13 广西加油站行业发展分析 5.13.1 广西道路建设现状分析 5.13.2 广西机动车保有量分析 5.13.3 广西加油站行业现状分析
（1）广西加油站数量规模（2）广西加油站布局分析
（3）广西省加油站行业存在的问题 5.13.4 广西省加油站行业发展预测
（1）道路建设规划
（2）机动车保有量预测
（3）成品油需求预测
（4）加油站需求预测
5.14 湖南省加油站行业发展分析 5.14.1 湖南省道路建设现状分析 5.14.2 湖南省机动车保有量分析 5.14.3 湖南省加油站行业现状分析
（1）湖南省加油站数量规模
（2）湖南省加油站布局分析
（3）湖南省加油站行业存在的问题 5.14.4 湖南省加油站行业发展规划 5.14.5 湖南省加油站行业发展预测
（1）道路建设规划
（2）机动车保有量预测
（3）成品油需求预测
（4）加油站需求预测
5.15 湖北省加油站行业发展分析 5.15.1 湖北省道路建设现状分析 5.15.2 湖北省机动车保有量分析 5.15.3 湖北省加油站现状分析
（1）湖北省加油站数量规模
（2）湖北省加油站布局分析
（3）湖北省加油站行业存在的问题 5.15.4 湖北省加油站行业发展规划 5.15.5 湖北省加油站行业发展预测
（1）道路建设规划
（2）成品油需求预测
（3）加油站需求预测
5.16 黑龙江省加油站行业发展分析 5.16.1 黑龙江省道路建设现状分析 5.16.2 黑龙江省机动车保有量分析 5.16.3 黑龙江省加油站行业现状分析
（1）黑龙江省加油站数量规模
（2）黑龙江省加油站布局分析
（3）黑龙江省加油站行业存在的问题 5.16.4 黑龙江省加油站行业发展预测 5.17 河南省加油站行业发展分析 5.17.1 河南省道路建设现状分析 5.17.2 河南省机动车保有量分析 5.17.3 河南省加油站行业现状分析（1）河南省加油站数量规模
（2）河南省加油站布局分析 5.17.4 河南省加油站行业发展规划
（1）新建城区（工业园区、产业聚集区）加油站
（2）公路沿线加油站
（3）乡镇（农村）加油站
（4）加油站的搬迁
（5）整体规划加油站非油品业务 5.17.5 河南省加油站行业发展预测
（1）道路建设规划
（2）机动车保有量预测
（3）成品油需求预测
（4）加油站需求预测
第6章：中国不同性质加油站经营企业分析 6.1 国有加油站经营企业分析 6.1.1 国有加油站发展概况 6.1.2 国有加油站数量规模 6.1.3 国有加油站主要经营企业分析
（1）中国石油天然气股份有限公司经营情况分析
（2）中国石油化工股份有限公司经营情况分析
（3）中国海洋石油总公司经营情况分析
（4）陕西延长石油（集团）有限责任公司经营情况分析（5）深圳市广聚能源股份有限公司经营情况分析
（6）中国石化山东泰山石油股份有限公司经营情况分析
（7）中国航油集团石油有限公司经营情况分析
（8）中化石油有限公司经营情况分析
（9）中国石油天然气股份有限公司上海销售分公司经营情况分析
（10）中国石油西南销售分公司经营情况分析
（11）中国石油天然气股份有限公司四川销售分公司经营情况分析
（12）中国石化销售有限公司经营情况分析
（13）中国石油化工股份有限公司上海石油分公司经营情况分析
（14）中国石油化工股份有限公司广东石油分公司经营情况分析
（15）中国石油化工股份有限公司湖北石油分公司经营情况分析
6.2 民营加油站经营企业分析 6.2.1 民营加油站发展情况 6.2.2 民营加油站数量规模 6.2.3 民营加油站存在的问题 6.2.4 民营加油站发展策略分析 6.2.5 民营加油站重点经营企业分析（1）长联石油控股有限公司经营情况分析
（2）南京蓝燕石化储运实业有限公司经营情况分析（3）冠盛集团公司经营情况分析
（4）深圳市庆鹏实业集团有限公司经营情况分析
（5）山西振东集团经营情况分析
（6）厦门海澳集团有限公司经营情况分析
（7）港丰集团经营情况分析
（8）中球冠集团经营情况分析
（9）南通川东石油公司经营分析
（10）东莞市辉明石化产品有限公司经营分析 6.3 外资加油站经营企业分析 6.3.1 外资加油站发展情况 6.3.2 外资加油站数量规模 6.3.3 外资加油站主要经营企业分析
（1）英国BP公司分析
（2）埃克森美孚石油公司分析
（3）荷兰皇家壳牌石油公司分析
（4）法国道达尔石油公司分析
第7章：加油站非油品业务分析 7.1 加油站非油品业务概述 7.1.1 加油站非油品业务的定义 7.1.2 加油站非油品业务的意义 7.2 国外加油站非油品业务发展分析 7.2.1 国外加油站非油品业务发展历程 7.2.2 国外加油站非油品业务盈利水平分析 7.2.3 主要国家加油站非油品业务发展分析
（1）美国加油站非油品业务发展分析 1）第一阶段（20世纪50-70年代）2）第二阶段（20世纪70-90年代）3）第三阶段（20世纪90年代至今）
（2）日本加油站非油品业务发展分析 1）第一阶段（20世纪60-90年代）2）第二阶段（20世纪90年代至今）
（3）英国加油站非油品业务发展分析 1）第一阶段（20世纪70-80年代）2）第二阶段（20世纪80年代-21世纪）3）第三阶段（21世纪以来）
（4）德国加油站非油品业务发展分析
（5）法国加油站非油品业务发展分析
（6）意大利加油站非油品业务发展分析 7.2.4 国外加油站非油品业务存在的问题
（1）安全问题
（2）决策冲突
7.2.5 国外加油站非油品业务发展趋势分析（1）网络化连锁经营
（2）提供多种能源补给方案
（3）服务更加人性化
7.2.6 国外加油站非油品业务对我国的启示
（1）注重品牌塑造
（2）因地制宜，量体裁衣
（3）科学管理
7.3 中国加油站非油品业务发展分析 7.3.1 中国加油站非油品业务发展概况
（1）中国石化集团加油站非油品业务发展概况
（2）中国石油集团加油站非油品业务发展概况 7.3.2 中国加油站非油品业务销售收入分析 7.3.3 中国加油站非油品业务盈利水平分析 7.3.4 中国加油站非油品业务发展难点 7.3.5 中国加油站发展非油品业务的必要性 7.3.6 中国加油站非油品业务存在的问题
（1）加油站布局不合理，客户进店率偏低
（2）商品管理不到位，物流体系未建立
（3）对非油品业务认识不够，经营意识较差
（4）管理基础薄弱，运营水平较低
（5）激励机制未建立，员工积极性较低
（6）市场环境不成熟，消费习惯有待培养 7.3.7 中国加油站非油品业务发展策略
（1）建立非油品运营和管理体系
（2）准确定位、合理定价
（3）因地制宜，开展特色营销（4）完善考核，充分调动员工的积极性
（5）建立配送物流体系，保障商品供应 7.3.8 中国加油站非油品业务发展趋势分析 7.3.9 中国加油站非油品业务市场前景预测 7.4 加油站便利店发展分析 7.4.1 国外站便利店发展现状分析 7.4.2 中国加油站便利店发展分析
（1）中国加油站便利店发展现状分析
（2）中国加油站便利店典型企业分析
（3）中国加油站便利店发展缓慢的原因 1）现存的管理体制及管理方式的局限 2）收入水平较低的影响 3）生活消费习惯不同
4）加油站管理体制造成“入店率”低 5）司机群体结构的影响
6）便利店规模小，商品种类不合理
（4）中国加油站便利店发展策略分析
（5）中国加油站便利店发展前景分析 第8章：中国加油站行业投资机会分析 8.1 中国加油站行业投资特性 8.1.1 加油站行业进入壁垒分析 8.1.2 加油站行业盈利模式分析 8.1.3 加油站行业盈利因素分析
（1）机动车保有量快速增长
（2）国民经济的持续稳定发展 8.2 中国加油站行业投资风险 8.2.1 加油站行业政策风险 8.2.2 加油站行业安全风险 8.2.3 加油站行业竞争风险 8.2.4 加油站行业关联行业风险 8.2.5 加油站行业其他风险
（1）货款结算过程中的应收账款风险
（2）资金停留期间被攻 击的风险
（3）内部管理风险
8.3 中国加油站行业投资机会 8.3.1 中国公路建设规划分析
（1）高速公路建设规划
（2）等级公路建设规划
（3）农村公路建设规划 8.3.2 中国加油站市场需求预测（1）高速公路加油站需求预测
（2）等级公路加油站需求预测
（3）农村公路加油站需求预测
图表目录
图表1：加油站组成图
图表2：加油机类型及优缺点分析
图表3：固定式加油机和悬挂式加油机示意图
图表4：加油机四大总成及作用
图表5：加油站机器设备种类
图表6：加油站行业主要政策汇总
图表7：2008年以来美国实际GDP环比折年率（单位：%）
图表8：2001年以来欧元区17国GDP季调折年率（单位：%）
图表9：2007年以来度日本GDP环比变化情况（单位：%）
图表10：2016-2021年全球主要经济体经济增速及预测（单位：%）
图表11：2005年以来中国GDP年增长率走势图（单位：%）
图表12：2007年以来中国固定资产投资及同比增速（单位：万亿元，%）
图表13：2007年以来中央经济工作会议主题
图表14：2008年以来中国机动车保有量变化（单位：亿辆，%）
图表15：中国机动车保有量结构图（单位：%）图表16：2008年以来中国汽车产量及增长率统计（单位：万辆，%）
图表17：2008年以来中国汽车销量及增长率统计（单位：万辆，%）
图表18：2007年以来中国汽车产量产品结构图（单位：%）
图表19：2007年以来中国汽车销量产品结构图（单位：%）
图表20：中国汽车整车制造行业销量排名前十企业（单位：万辆，%）
图表21：2007年以来中国民用汽车保有量变化（单位：万辆，%）
图表22：2016-2021年中国汽车保有量规模预测图（单位：亿辆）
图表23：2016-2021年我国汽车保有量、耗油量预测（单位：万辆，万吨）
图表24：2013年以来中国摩托车月度产量（单位：万辆，%）
图表25：2013年以来中国摩托车月度销量（单位：万辆，%）
图表26：2016-2021年中国摩托车保有量及增速预测（单位：亿辆，%）
图表27：2016-2021年中国250cc摩托车耗油量预测（单位：亿升）
图表28：2008年以来我国拖拉机产量及增长（单位：万台，%）
图表29：中国拖拉机十强品牌
图表30：2010年以来中国小型、大中型拖拉机数量（单位：万台）
图表31：2016-2021年中国拖拉机保有量及增速预测（单位：万台，%）
图表32：2008年以来我国汽油产量及同比增长（单位：万吨，%）
图表33：2008年以来我国汽油销量及增长（单位：万吨，%）
图表34：2009年以来我国汽油进口量及增长（单位：万吨，%）
图表35：2009年以来我国汽油进口金额及增长（单位：万美元，%）
图表36：2008年以来我国汽油出口量及增长（单位：万吨，%）
图表37：2008年以来我国汽油出口金额及增长（单位：万美元，%）
图表38：我国汽油价格走势（单位：美元/桶）
图表39：2008年以来我国柴油产量及同比增长（单位：万吨，%）
图表40：2008年以来我国柴油销量及同比增长（单位：万吨，%）
图表41：2009年以来我国柴油进口量及增长（单位：万吨，%）
图表42：2009年以来我国柴油进口金额及增长（单位：万美元，%）
图表43：2009年以来我国柴油出口量及增长（单位：万吨，%）
图表44：2009年以来我国柴油出口金额及增长（单位：万美元，%）
图表45：我国柴油价格走势（单位：美元/桶）
图表46：汽油库存季度变化趋势分析图（单位：万吨，%）图表47：汽油每周库存数量（单位：千桶）
图表48：柴油库存季度变化趋势分析图（单位：万吨，%）
图表49：煤油库存季度变化趋势分析图（单位：万吨，%）
图表50：中国石油主要成品油油库分布图
图表51：中国石油主要成品油油库分布图
图表52：中国航油主要成品油油库分布图
图表53：台湾地区主要成品油油库分布图
图表54：其他主要成品油油库分布图
图表55：2016-2021年我国成品油库库容情况及预测（单位：万立方米，%）
图表56：我国93#汽油及0#柴油批发价格走势（单位：元/吨）
图表57：美国加油站经营方式
图表58：2000年以来我国加油站数量变化趋势（单位：座）
图表59：加油量评价模型
图表60：集合覆盖模型
图表61：2009年以来中石化特许加油站数量（单位：座）
图表62：2007年以来北京市公路里程情况（单位：公里，%）
图表63：2007年以来北京市机动车保有量（单位：万辆）
图表64：北京市不同性质企业加油站数量（单位：座）
图表65：北京市加油站行业发展规划布局原则
图表66：2016-2021年北京市机动车保有量预测（单位：万辆）
图表67：2007年以来天津市公路里程情况（单位：万公里，%）图表68：2005年以来天津市汽车保有量走势图（单位：万辆）
图表69：天津市不同性质企业加油站数量（单位：座）
图表70：2007年以来上海市公路里程情况（单位：万公里，%）
图表71：上海加油站分类民用车辆拥有量比重（单位：%）
图表72：2005年以来上海市民用汽车保有量走势图（单位：万辆）
图表73：上海市不同性质企业加油站数量（单位：座）
图表74：2007年以来重庆市市公路里程情况（单位：万公里，%）
图表75：2005年以来重庆市民用汽车保有量走势图（单位：万辆）
图表76：重庆市不同性质企业加油站数量（单位：座）
图表77：2007年以来广东省公路里程情况（单位：万公里，%）
图表78：2005年以来广东省民用汽车保有量走势图（单位：万辆）
图表79：广东省不同性质企业加油站数量（单位：座）
图表80：2007年以来江苏省公路里程情况（单位：万公里，%）
图表81：2005年以来江苏省民用汽车保有量走势图（单位：万辆）
图表82：江苏省不同性质企业加油站数量（单位：座）
图表83：2007年以来浙江省公路里程情况（单位：万公里，%）
图表84：2005年以来浙江省民用汽车保有量走势图（单位：万辆）图表85：浙江省各企业加油站数量（单位：座）
图表86：2007年以来山东省公路里程情况（单位：万公里，%）
图表87：2005年以来山东省民用汽车保有量走势图（单位：万辆）
图表88：山东省各企业加油站数量（单位：座）
图表89：山东省加油站新增数量及分布规划（单位：个）
图表90：2007年以来河北省公路里程情况（单位：万公里，%）
图表91：2005年以来河北省私人汽车保有量走势图（单位：万辆）
图表92：河北省各企业加油站数量（单位：座）
图表93：2007年以来四川省公路里程情况（单位：万公里，%）
图表94：2005年以来四川省民用汽车保有量走势图（单位：万辆）
图表95：四川省不同性质企业加油站数量（单位：座）
图表96：2007年以来贵州省公路里程情况（单位：万公里，%）
图表97：2005年以来贵州省民用汽车保有量走势图（单位：万辆）
图表98：贵州省不同性质企业加油站数量（单位：座）
图表99：2007年以来内蒙古公路里程情况（单位：万公里，%）
图表100：内蒙古民用汽车保有量及其增长情况（单位：万辆，%）
图表101：内蒙古各企业加油站数量（单位：座）
图表102：2007年以来广西自治区公路里程情况（单位：万公里，%）
图表103：2005年以来广西省民用汽车保有量走势图（单位：万辆）
图表104：广西省不同性质企业加油站数量（单位：座）
图表105：2007年以来湖南省公路里程情况（单位：万公里，%）
图表106：2005年以来湖南省民用汽车保有量走势图（单位：万辆）
图表107：湖南省不同性质企业加油站数量（单位：座）
图表108：2007年以来湖北省公路里程情况（单位：万公里，%）
图表109：2005年以来湖北省民用汽车保有量走势图（单位：万辆）
图表110：湖北省不同性质企业加油站数量（单位：座）
图表111：2007年以来黑龙江公路里程情况（单位：万公里，%）
图表112：2005年以来黑龙江民用汽车保有量走势图（单位：万辆）
图表113：黑龙江省不同性质企业加油站数量（单位：座）
图表114：2007年以来河南省公路里程情况（单位：万公里，%）
图表115：2005年以来河南省民用汽车保有量走势图（单位：万辆）
图表116：河南省不同性质企业加油站的数量（单位：座）
图表117：中国石油天然气股份有限公司基本信息表
图表118：中国石油天然气股份有限公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
图表119：2011年以来中国石油天然气股份有限公司主要经济指标分析（单位：万元）
图表120：2012年以来中国石油天然气股份有限公司主营业务分地区情况表（单位：百万元，%）
注：数据实时更新，报告图表部分（图表个数或多或少），以报告中最新数据为准。
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