《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》政策解读

第一篇：《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》政策解读

《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》政策解读

一、政策修订背景

2010年，为加快推进我市城市更新工作，保障城市化过程中原农村集体经济组织的土地权益，根据《深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（深府〔2006〕257号）和《深圳市城市更新办法》，我委制定了《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）》（深规土〔2010〕439号，以下简称原《认定办法》），明确了旧屋村范围的认定标准和程序，推进了我市城市更新工作，成效显著。为进一步规范管理，结合当前城市更新事权下放，保障旧屋村认定工作的规范、有序，我委对原《认定办法》进行了修订，形成了《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》（以下简称《认定办法》（修订））。

二、主要修订内容

《认定办法》（修订）主要在原《认定办法》的基础上扩大了政策适用范围、细化了可纳入与不可纳入旧屋村范围的建（构）筑物与公共服务设施情形、明确了旧屋村范围的边界划定原则、完善了认定程序。

（一）关于旧屋村的概念范畴 1.关于适用范围

原《认定办法》对拆除重建类城市更新单元内旧屋村范围的认定主要限于原特区外。为进一步推动城市更新工作，促进城市更新项目实施，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）提出，“扩大旧屋村政策适用范围，福田、罗湖、盐田、南山等区在1992年6月18日市政府《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》实施前已经形成的原农村旧（祖）屋的集中分布区域，适用城市更新旧屋村有关政策”。

因此，《认定办法》（修订）在原《认定办法》的基础上，调整政策适用范围为原特区内在《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》实施前（1992年6月18日，以下简称《规定》）、原特区外在《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前（1993年7月14日，以下简称《办法》）正在建设或者已经形成的、且现状主要为原农村旧（祖）屋等建（构）筑物的集中分布区域。

2.关于建设形态

《认定办法》（修订）将原《认定办法》中实施前“已经形成”调整为实施前“正在建设或者已经形成（以下简称已经建设）”。建（构）筑物“正在建设”的情形根据地形图测绘相关规范，在地形图中以标注“建”字表示，具体认定中以测绘成果的标识为准。

（二）关于可纳入旧屋村范围的建（构）筑物、公共服务设施的情形

1.关于纳入旧屋村范围的公共服务设施情形

为提高可操作性，《认定办法》（修订）对可纳入旧屋村范围的公共服务设施，通过归纳式与列举式结合的方法做出了更细致、明确的规定。具体结合旧屋村实际建设情况，参考《深圳市城市规划标准与准则》等相关规范，调整为“为旧屋村生活服务的教育（幼儿园、托儿所、村小学等）、医疗卫生（卫生所、公厕等）、交通（村道、街巷、胡同等）、民俗活动（礼堂、祠堂等）、行政管理与社区服务（村委会、农贸市场等）等公共服务设施”。

2.关于纳入旧屋村范围的公共空间及其他零散用地情形

关于旧屋村范围内的风水塘、球场、活动广场、晒谷场等公共空间及其他零散用地的认定。旧屋村范围主要为对现状建筑区域的认定，但考虑到此类公共空间确属“为旧屋村生活服务的”必需空间，为进一步保障原农村权益，《认定办法》（修订）与城市更新现行政策相衔接，参照零星用地的规定，对纳入旧屋村范围的公共空间及其他零散用地限定“原则上总量不得超过旧屋村范围总用地面积的10%且总面积不得大于3000平方米”。

3.关于建（构）筑物发生重建、加建、改建、扩建的处置

对于现实中存在部分旧（祖）屋、公共服务设施发生重建、加建、改建、扩建的情形，本着尊重历史、面对事实的原则，《认定办法》（修订）在衔接已有政策的基础上，对发生重建、加建、改建、扩建的情形综合考虑建设时点与建设体量，酌情予以纳入旧屋村范围。

（1）2009年6月2日之后建设的不予纳入旧屋村范围 依据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》），对《决定》实施后（即2009年6月2日之后）发生重建、加建、改建、扩建的旧（祖）屋、公共服务设施不予纳入旧屋村范围。

（2）2009年6月2日前建设的旧（祖）屋可纳入旧屋村范围的情形

根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）等相关规定，在2009年6月2日之前进行重建、加建、改建、扩建后不涉及扩大建筑基底范围，且建筑面积未超过480平方米的，《认定办法》（修订）规定可以纳入旧屋村范围；对于《办法》实施前已经建成、建筑面积超过480平方米，在《办法》实施后未进行重建、加建、改建、扩建的旧（祖）屋，也属于纳入旧屋村范围的情形。

（3）2009年6月2日前建设的公共服务设施可纳入旧屋村范围的情形

考虑到原农村建成区域公共基础设施严重匮乏且建筑体量不大，为支持社区发展，不对其重建、加建、改建、扩建的体量予以限制，仅限定其须不改变其公共服务功能。即原为公共服务设施，现状仍用于公共服务功能，且未在2009年6月2日之后进行重建、加建、改建、扩建的，可纳入旧屋村范围。

4.其他情形

（1）旧（祖）屋由于年代久远、长期失修、原建筑质量不好等原因，坍塌或者废弃但墙基尚存的情形。此类情形属于旧（祖）屋的自然变化，旧（祖）屋相关权益不改变，为保障原村民的合理权益，此类情形可纳入旧屋村范围。

（2）《规定》或者《办法》实施前已经建设的，依照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》等规定已办理房产证的私房，可纳入旧屋村范围。

（三）关于不可纳入旧屋村范围的建（构）筑物、公共服务设施的情形

旧屋村范围的认定主要为合理保障原农村基本权益，以下情形与旧屋村认定的相关条件不符，不予纳入旧屋村范围：

1.厂房及其它生产经营性用房；

2.《规定》或者《办法》实施前已经建设的旧（祖）屋，实施后进行重建、加建、改建、扩建导致扩大建筑基底范围的，实施后进行重建、加建、改建、扩建导致建筑面积超过480平方米的，以及在2009年6月2日之后进行重建、加建、改建、扩建的；

3.《规定》或者《办法》实施前已经建设的公共服务设施，现状不再用于公共服务功能的，以及在2009年6月2日之后进行重建、加建、改建、扩建的；

4.《规定》或者《办法》实施后空地上新建设的私房、各类公共服务设施；

5.除《认定办法》（修订）第三条第五项规定的情形外，已出让、已纳入国有土地储备的国有土地及其地上建（构）筑物，以及原特区内已完成土地及地上建（构）筑物征转及补偿手续的，原特区外已征转的国有土地。

（四）关于旧屋村范围的边界划定原则

《认定办法》（修订）对旧屋村范围边界确定的原则予以了明确。但由于旧屋村的现实情形各异，其范围边界的划定难以确定一致性标准，在实际划定中需根据所述原则结合实际地形、建设等情况确定具体边界。

（五）关于旧屋村认定工作主体的调整

根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）对城市更新工作职权调整的相关规定，旧屋村范围认定的工作主体调整为“区城市更新机构”。

（六）关于旧屋村范围的认定程序

1.认定申请应提交的材料，需至少包含以下几项：（1）原农村集体经济组织继受单位（股份合作公司）的书面申请书。申请书应说明旧屋村相关基本信息与概况，包括占地面积、建成时间、使用情况、居住人口、相关私房的产权登记情况、有无《规定》或者《办法》实施后建设的私房等情况。

（2）按规定制作的旧屋村范围报审图。报审图应在现状实测地形图上制作，标注旧屋村的区位、范围、面积、坐标并附相关电子文件。

旧屋村范围的界定需以《规定》或者《办法》实施前市规划国土部门委托的具有测绘资质的单位提供的实测地形图或者航空影像图等测绘成果为依据。《规定》或者《办法》实施前没有上述测绘成果的，可参照《规定》或者《办法》实施后最早的测绘成果提出范围。拟纳入旧屋村范围、涉及在《规定》或者《办法》实施后重建、加建、改建、扩建的旧（祖）屋，应提供建筑物现状测绘报告。建筑物现状测绘报告由申请主体委托具有测绘资质的单位提供。

（3）街道办对旧屋村范围报审图的书面意见。2.增加更新单元纳入计划前对旧屋村范围初步核查的程序

包含旧屋村的更新单元在城市更新单元计划申报前应申请旧屋村范围初步核查，以初步核算旧屋村范围认定可计入的合法用地指标。待城市更新单元列入城市更新单元计划后，再依据初步核查成果进行复核确认，完成旧屋村范围的认定。

3.意见征求与公示

旧屋村范围的初步认定成果需征求文物保护部门的意见，予以处理后再组织公示。公示范围在原《认定办法》的基础上进一步扩大为“公示应醒目，地点及方式包括但不限于旧屋村现场、旧屋村所在街道办、区更新机构部门网站”。

（七）关于政策有效期

政策有效期为5年，自发布实施之日起施行，原《认定办法》同时废止。

第二篇：深圳市罗湖区拆除重建类城市更新实施办法(试行)

深圳市罗湖区拆除重建类城市更新实施办法（试行）

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为稳步推进本区城市更新工作，明确各职能部门工作分工，规范和简化工作流程，提高工作效率，根据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（以下简称《申报指引》）、《深圳市城市更新提速专项行动计划》并结合本区工作实际，制定本实施办法，用以指导本区拆除重建类项目城市更新工作。

第二条 区政府成立罗湖区城市更新工作协调小组（以下简称区协调小组）负责领导全区城市更新工作，对涉及全区城市更新工作的重大事项进行决策。

区协调小组由区政府各有关职能部门和各街道办事处组成，协调小组办公室设在区城市更新职能部门，各职能部门和各街道办事处应当根据本办法履行职责。

第三条 区政府成立老旧住宅区城市更新办公室，负责协调老旧住宅区更新改造工作。

第四条 城市更新工作应坚持产业第一原则，对符合本区产业发展要求的更新单元予以重点扶持。

第二章 计划申报与规划编制

第五条 城市更新单元计划申报分为三类

（一）区政府相关部门作为申报主体的，应按《实施细则》和

《申报指引》的要求直接将申报材料报送市规划国土委进行审查。

（二）以旧住宅区为主的城市更新单元，由区老旧住宅区城市更新办公室以区城市更新职能部门名义申报。

老旧住宅区更新改造，由各街道办事处组织现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析等工作。对《实施细则》出台前，市场主体向区城市更新职能部门申报的老旧住宅区项目，各街道办事处可通过公示的方式对原市场主体征集的意愿进行核查确认，但此意愿公示不作为确定实施主体的依据。

《实施细则》出台后，区城市更新职能部门不再受理老旧住宅区城市更新项目的申报。区政府认为确需拆除重建的老旧住宅区，由老旧住宅区城市更新办公室提出改造意向，经区协调小组议定后，由街道办事处开展现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析等前期工作。

（三）除

（一）、（二）以外的更新单元计划申报，申报主体应向区城市更新职能部门提交申报材料，按照《实施细则》和《申报指引》的要求准备申报材料，所有材料一式三份并附电子文件。

申报更新单元涉及产业的，还需提交产业规划研究证明文件。第六条 申报主体应符合《实施细则》的相关要求，并必须对申报材料的真实性、合法性负责，并承担由此引起的法律责任。

第七条 区城市更新职能部门收到申报材料后，根据《实施细则》和《申报指引》的要求对申报材料进行核对，申报材料不符合相关要求的，5个工作日内书面答复申请人并说明理由。

第八条 区城市更新职能部门初审认为申报材料符合相关要求的，将相关申报材料转以下单位征求意见，各单位分别就各自职责内容，在5个工作日内提出书面意见回复区城市更新职能部门：

区发改部门负责对申报更新单元现有土地用途、建筑物使用功能或者资源能源利用是否明显不符合我区社会经济发展要求，能耗、水耗、污染物排放是否严重超出国家、省和市相关标准，或者是否存在土地利用效益低下以及其他严重影响城市近期建设规划实施的情形；更新单元范围内近5年实施综合整治的情况提供意见。

区经济促进部门负责对申报更新单元现有土地用途、建筑物使用功能或者资源能源利用是否存在属于本市禁止类和淘汰类产业，影响城市产业规划实施并且可以进行产业升级的情形，是否符合全区产业发展整体布局情况提供意见。

区建设（住宅）部门负责对申报更新单元内现状建筑物是否存在根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房的房屋集中，或者建筑质量有其他严重安全隐患的情形；更新单元范围内近5年实施综合整治的情况；更新单元范围内涉及保障性住房建设以及需求的情况提供意见。

区环保水务部门负责对申报更新单元内现状环境和建筑物是否存在环境污染，包括现状建筑物是否存在经常性水浸等其他情形必须进行环境影响评估，提供意见。

区城管部门负责对更新单元范围内近5年实施综合整治的情况提供意见，其中更新单元范围涉及城中村的，应同时说明是否已列入全市城中村综合整治二类项目。

区公安机关消防机构负责对申报更新单元内现状建筑物是否存在消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患的情形提供意见。

更新单元所在街道办事处负责对进行城市更新的必要性；更新单元范围和拟拆除范围的合理性；更新单元社会治安现状管理情况，是否存在信访投诉量大、内部矛盾大等不利于维稳的因素；更新单元范围内近5年实施综合整治的情况提供意见。

区城市更新职能部门可根据实际情况进一步征求其它相关职能部门意见。

第九条 区城市更新职能部门在职能范围内对更新单元的审查，包括如下内容：

（一）所在片区规划功能定位是否发生重大调整，现有土地用途、土地利用是否与规划功能不符影响城市规划实施；

（二）申报更新单元是否存在城市基础设施、公共服务设施严重不足的问题，按照规划是否需要落实独立占地用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目；

（三）更新单元内现状建设情况进行核查；

（四）更新单元规划符合性审查；

（五）更新单元改造时序合理性审查。

（六）更新单元范围涉及城中村的，对整村申报情况进行说明。第十条 区城市更新职能部门应就更新单元范围内土地、房产权属、土地利用及规划情况等征求市规划国土委派出机构意见，由市规

划国土委派出机构就相关情况出具书面意见及提供相关资料（主要包括片区法定图则和上层次规划情况等），以便审核更新单元是否符合申报要求。

第十一条 更新单元所在街道办事处应根据市规划国土委派出机构和申报主体提供的相关材料，按照《实施细则》和《申报指引》的要求，对地块编号、房屋编号、权利主体、更新意愿等内容进行核查，对更新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定。

更新单元所在街道办事处应对改造意愿达成情况进行为期7个自然日的公示，公示材料应包括更新单元改造意愿公告、更新意愿汇总表、更新单元范围图、现状权属图、建筑信息图，公示地点包括项目现场和辖区街道办，同时在深圳商报或深圳特区报、罗湖电子政务网上进行公示。

更新单元所在街道办事处应做好公示期间的咨询解释工作。公示完毕，更新单元所在街道办事处应对公示意见进行书面汇总并就更新意愿达成情况向区城市更新职能部门做出书面说明。

第十二条 区城市更新职能部门根据各职能部门意见和改造意愿达成情况，按照《实施细则》和《申报指引》的要求对申报更新单元材料进行审核。审核后不同意申报的更新单元，区城市更新职能部门应当书面答复申请人并说明理由；同意申报的更新单元，由区城市更新职能部门形成书面意见报送市规划国土委审批。

第十三条 更新单元计划经市政府批准后，在编制更新单元规划之前需完成更新单元范围内土地及建筑物信息的核查、汇总工作。

区城市更新职能部门应组织计划申报主体委托具有相应资质的机构按照有关规定编制城市更新单元规划；同时，将申报主体提供的产业规划，转区经济促进部门审批。

城市更新单元规划编制完成，由组织编制单位报市规划国土委派出机构审批。

土地及建筑物信息的核查、汇总工作和城市更新单元规划的报批应当在更新单元计划公告之日起一年内完成。

第三章 项目实施主体确定程序

第十四条 项目实施主体核准前，对于拆除范围内存在多个权利主体的，依照《实施细则》的规定，须将房地产的全部相关权益转移到同一单位后，形成单一主体，并报区城市更新职能部门审查备案。

第十五条 项目实施主体核准前，须完成更新单元规划审批工作。同时，如拆除范围内土地和建筑物存在查封情况，应完成解封手续；如拆迁范围内土地和建筑物存在抵押情况，应解除抵押或取得抵押权人书面同意。

第十六条 城市更新项目确定项目实施主体，应当按照以下程序进行：

（一）申请单位向区城市更新职能部门提出申请，按照《实施细则》的要求准备申请材料（申请书需各相关街道办事处及社区工作站对项目现状房屋、土地权属及信访情况进行核查确认，并在签署意见后加盖公章）。区城市更新职能部门收齐城市更新项目改造主体确定

申请材料后，依照《实施细则》的规定，10个工作日内完成对相关申请材料的核查。

（二）区城市更新职能部门根据《实施细则》第五十条相关规定，对申请人符合实施主体确认条件的城市更新项目，组织进行为期7个自然日的公示，公示费用由申请人承担。区城市更新职能部门在公示期结束后5个工作日内完成公示意见的处理。对公示内容有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当给予申请人书面答复并说明理由；对公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，存在以下情况的，上报区协调小组：

1、属市区重大（点）城市更新项目；

2、需多部门协调研究的城市更新项目；

3、其他情况比较复杂的城市更新项目。

（三）需上报区协调小组的城市更新项目，由区协调小组审议后确定项目实施主体；其他城市更新项目，由区城市更新主管部门根据相关城市更新政策确定项目实施主体。申请单位缴纳监管资金并取得区财政部门的《付清监管资金证明》后，由区城市更新职能部门在5个工作日内与申请人签订项目实施监管协议，向申请人核发实施主体确认文件，并抄送市规划国土委。

第十七条 项目实施主体核准后，两年内未签订《土地使用权出让合同书》的，须重新办理项目实施主体确定手续及项目实施监管协议手续，并且该开发主体五年内不能参与我区城市更新项目；已签订《土地使用权出让合同书》的，须按《土地使用权出让合同书》的具

体约定执行。

第十八条 对于拆除范围内存在多个权利主体，并且权利主体包含自然人的城市更新项目，采取设立资金监管账户的措施对其进行监管。

项目实施主体向区财政主管部门设立的城市更新监管资金专用账户缴纳监管资金，由区财政主管部门出具《付清监管资金证明》。

监管资金按照拆迁范围内的现状建筑物总建筑面积（扣除实施主体自有房产的建筑面积）×3000元（人民币）/平方米标准收取。现状建筑物总建筑面积以单元规划文本（报市规划国土委送审稿）列明建筑面积为准。

监管资金分两次返还实施主体。项目实施范围内所建回迁楼主体封顶后，区财政主管部门按相关规定，退还实施主体已缴纳监管资金的60%款项；项目全部通过建设主管部门竣工验收备案审核及回迁入伙后，区财政主管部门按相关规定，退还实施主体监管资金的所有余款。

第四章 项目实施后期的监督措施

第十九条 项目申请房地产预售前，实施主体应向区城市更新职能部门申请核实监管协议的履行情况、项目拆除范围内的建筑物拆除情况及回迁安置责任的履行情况。

第二十条 监管协议履行情况，依以下程序核实：

（一）实施主体向区城市更新职能部门提出申请，并提交以下资料（均需加盖实施主体单位公章）：

1、申报核实监管协议履行情况的申请书及相关证明材料（内容应包含监管协议的履行情况说明）；

2、实施主体申请人身份文件，含营业执照、组织代码证、法定代表人证明书、法定代表人证明文件、委托书等；

3、城市基础设施和公共服务设施用地移交部门的确认意见。

4、其他相关文件资料。

（二）区城市更新职能部门收齐申请材料后20个工作日内完成对相关申请材料的核查。

（三）经区协调小组研究，并核实监管协议内容的完成情况后，由区城市更新职能部门在10个工作日内向申请人核发监管协议履行情况文件，并抄送市规划国土委。

第二十一条 项目搬迁范围内建筑物回迁安置责任等履行情况，依以下程序核实：

（一）实施主体提交如下资料（均需加盖实施主体单位公章）：

1、实施主体申请人身份文件，含营业执照、组织代码证、法定代表人证明书、法定代表人证明文件、委托书等；

2、搬迁档案备案文件；

3、房屋回迁接受安置协议书；

4、付清临时安置补助费证明；

5、回迁安置总表；

6、其他相关文件资料。

（二）区城市更新职能部门收到资料后20个工作日内完成核查，并向市规划国土部门出具《搬迁补偿安置履行情况意见书》。

第五章 附 则

第二十二条 各街道办事处负责城市更新相关问题的咨询与投诉，确保受城市更新项目影响的居民能够通过合法渠道表达城市更新过程中的意见，并作好相关信访维稳工作。

第二十三条 本实施办法由罗湖区人民政府负责解释。第二十四条 本实施办法自二零一二年 月 日起施行。

第三篇：深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序

拆除重建类城市更新项目操作基本程序

根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。

第一部分：涉及政府部门的工作程序

一、计划申报

城市更新计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：

（一）城市更新单元规划制定计划申报

1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。

2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘 ,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。

3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。

（二）城市更新项目实施计划申报

已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目实施计划。区城改办 审核后，向市规划国土委进行申报。

二、土地及房屋确权、登记

纳入城市更新计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。

三、城市更新单元规划组织编制及申报

（一）城市更新单元规划编制

1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。

2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。

3.区城改办组织规划编制单位依据协调会意见,对城市更新单元规划草案进行修改、完善。

（二）城市更新单元规划申报

1.城市更新单元规划草案经区政府同意后，由区城改办组织向市规划国土管理局申报。

2.更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的，由管理局更新科组织召开联席会议，通过审议后，区城改办组织公示（公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见。管理局完成公示意见处理后，核发批复，并向市城市更新办备案。

3.更新单元规划涉及改变法定图则强制性内容的，由管理局提出初 审意见后，报市城市更新办。市城市更新办在征求相关部门意见后形成审定的规划草案，报请市规划国土委技术委员会审议。审议通过后由规划组织编制主体组织进行公示（公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见。市规划国土委在公示结束并完成公示意见处理后，将审定的规划草案和公示处理意见报请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议，审议通过后由市规划国土委向申报单位核发规划批复。

四、改造实施主体确认

区城改办负责确认改造实施主体资格，包括单一权利主体项目和多个权利主体项目。

（一）确认条件：

1.项目城市更新单元规划已批准；

2.多个权利主体项目的申请确认范围内收购补偿安置协议已全部签订；

3.房屋和其它地上附着物已清拆完毕（申请前暂不能清拆的，应提供相关证明材料）

（二）申请材料：

1.改造实施主体确认申请书；

2.申请确认范围内土地、房屋和其它地上附着物测绘报告； 3.申请确认范围界址点测绘放桩报告； 4.申请确认范围内收购补偿安置完成证明材料：（1）收购补偿安置完成情况汇总表；（2）异地安置情况和回迁安置表；（3）收购补偿安置协议（含被收购人身份证、联系方式等）；（4）付款凭证；

（5）自有物业的，权属证明文件；

（6）未征转用地的，原村股份公司出具的权属证明文件；（7）涉及城中村、旧屋村的，原农村集体经济组织继受单位股东大会表决文件。

5.申请确认主体身份文件；（1）营业执照；（2）组织代码证；（3）法定代表人证明书；（4）法人委托书；

（5）法定代表人、受托人身份证明； 6.其它相关文件。

（三）工作程序：

1.区城改办收到申请并核查相关资料文件齐全后，在10个工作日（单一权利主体项目5个工作日）内把申请确认范围内物业权属、收购补偿安置情况等在改造项目现场、有关媒体和区城改办网站上予以公示，公示期15个自然日。

2.公示期内无任何第三人提出异议或异议不成立的，区城改办在10个工作日（单一权利主体项目5个工作日）内与改造实施主体签订改造监管协议，并核发《改造实施主体确认书》。确认结果在区城改办网站予以公告。

监管协议应包含公共设施用地移交、回迁安置责任等监管事项、措 施及双方权利义务等内容。

不涉及公共设施用地移交且无回迁安置房的，不签订监管协议直接核发《改造实施主体确认书》。

（四）其它：

1.改造实施主体凭《改造实施主体确认书》向规划国土等职能部门申办相关行政许可手续。

2.规划国土部门签订出让合同时，应按照《改造实施主体确认书》的要求，将监管协议回迁安置等重要事项和监管措施在出让合同中予以明确。

五、其它行政许可、非行政许可及行政服务事项

（一）申请办理房地产证注销

改造主体凭与权利主体签订的有效拆迁安置协议及有关资料向市房地产登记主管部门申请办理房地产证注销。

（二）建设用地报备

改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体确认文件及其它有关资料向市规划国土委管理局申请建设用地报备。

（三）申请办理建设用地方案图和建设用地规划许可证

改造实施主体获确认后，持相关材料向市规划国土委管理局申请办理建设用地方案图和建设用地规划许可证。

（四）申请制作宗地图

改造实施主体在取得项目建设用地方案图和建设用地规划许可证后，向市规划国土委管理局申请制作宗地图。

（五）申请签订土地使用权出让合同 改造实施主体在取得项目建设用地方案图和建设用地规划许可证后，向市规划国土委管理局申请签订土地使用权出让合同。由管理局依据《深圳市城市更新办法》有关规定测算地价、依据更新单元规划批复确定有关捆绑拆迁责任、义务及约定，与改造主体签订土地使用权出让合同。

（六）办理其它行政许可、非行政许可和行政服务事项参照新建建筑工程报建程序及流程。

第二部分：收购补偿安置

一、基本做法

《深圳市城市更新办法》将收购补偿安置工作，主要交由市场运作，按照“谁完成收购，谁有权改造”的原则，收购补偿安置工作主要由收购人和业主共同完成。

二、收购补偿安置工作时段

原则上，只要被收购物业被划入城市更新单元内，双方即可开始协商签订收购补偿安置协议。但必须在收购人申请确认改造实施主体前完成协议签订。

三、收购补偿安置协议的主要内容

一般应包括双方信息、被收购物业位置面积结构等、补偿方式（房屋损失补偿、搬迁费、临时安置费等）、补偿款支付约定、房屋交付、房屋产权注销等；以安置方式补偿的，还应约定安置房位置、楼层、户型、面积、装修标准和交付时间等。

四、房屋及其它地上附着物拆除时机

按照现行操作程序，在确认改造实施主体前，范围内房屋和其它地 上附着物应予以清拆，即拆除时间应在申请确认改造实施主体以前。

需要注意的是，拆除前，建筑物应已测绘，且涉及移交的公共设施用地的，已完成证据保全等工作，为后续的公共设施用地移交补偿工作提供依据。

第四篇：深圳市拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则(试行)

拆除重建类城市更新项目房地产证注销操

作规则（试行）

一、工作依据

（一）《房屋登记办法》（建设部令第168号）；

（二）《广东省城镇房地产权登记条例》；

（三）《深圳经济特区房地产登记条例》；

（四）其他相关的法律、法规、规章及规范性文件。

二、适用范围

满足下列条件的城市更新项目可按照本规则，由房地产权利人或其授权的申请人申请办理房地产证注销登记：

（一）已列入全市城市更新或改造计划；

（二）改造专项规划或城市更新单元规划已经审批通过并取得规划批复；

（三）对于非由权利人实施的项目，项目实施主体已与权利人签订拆迁补偿安置协议；

（四）项目实施主体已经区政府（管委会）城市更新主管部门确认并核发实施主体确认文件。

三、申请材料

（一）《深圳市房地产变更登记及其他登记申请表》（房地产权利人签名或盖章）；

（二）申请人身份证明（核原件收复印件，权利人无法

亲自到场的，应提交经公证的授权委托书）；

（三）房地产证或其他权利证书（原件）；

（四）含项目改造范围图的改造专项规划或城市更新单元规划批复文件（核原件收复印件）；

（五）项目实施主体确认文件（核原件收复印件）；

（六）与申请注销房地产证的房地产对应的拆迁补偿安置协议书（核原件收复印件）；

（七）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

四、审核时限

自受理之日起三十个工作日内（不含公告期）。

五、其他事项

（一）已取得拆迁许可证的城市更新项目办理房地产证注销参照本规则执行，申请人在申请时提交拆迁许可证。

（二）房屋已实际拆除的城市更新项目办理房地产证注销参照本规则执行。

（三）项目实施主体已与权利人签订拆迁补偿安置协议且房屋已实际拆除完毕，但确实无法联系权利人亲自到场或进行授权委托，不能提供第三条第（一）、（二）项材料的，在符合下列条件时，可由项目实施主体参照本规则申请办理房地产证注销：

1.区政府（管委会）城市更新主管部门对拆迁补偿安置协议书的真实性以及房屋拆除情况进行确认，并出具同意由

项目实施主体申请注销房地产证的意见；

2.管理局就项目实施主体、项目改造范围及房屋拆除情况等出具意见；

3.项目实施主体对无法联系权利人的情况进行书面说明。

房地产登记机构在办理房地产证注销之前应在《深圳特区报》或《深圳商报》和房屋现场进行公告，公告期为十天。公告期间无异议或异议不成立的，可办理注销。

（四）对于遗失房地产证、房屋所有权证书等权利证书，不能提供第三条第（三）项材料的，在符合下列条件时，可参照本规则办理房地产证注销：

1.区政府（管委会）城市更新主管部门对房屋拆除情况进行确认，并出具同意申请注销房地产证的意见；

2.经房地产登记机构核查，拆迁补偿安置协议载明的房产证号、房屋位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况与房地产登记簿所记载的内容一致。

房地产登记机构在办理房地产证注销之前应在《深圳特区报》或《深圳商报》和房屋现场进行公告，公告期为十天。公告期间无异议或异议不成立的，可办理注销。

第五篇：深圳市关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的通知(【2010】207号)

关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的通知

深规土〔2010〕207号

各区人民政府（新区管委会）、各有关单位：

按照市政府相关会议精神，为抢抓机遇推进城市更新工作，现就拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的相关事项通知如下：

一、改造专项规划或城市更新单元规划已获批准的拆除重建类城市更新项目的权利人按照《深圳市城市更新办法》第三十二条、第三十三条的规定形成或作为单一主体实施城市更新的，由各区政府（含新区管委会，下同）城市更新主管部门负责对其实施主体资格进行确认。

二、各区政府城市更新主管部门要切实提高工作效率，对于权利人单一的项目，应在收到申请之日起十个工作日之内作出是否确认的答复；对于权利人非单一的项目，应在收到申请之日起二十个工作日之内作出是否确认的答复。

三、各区政府城市更新主管部门对项目实施主体进行确认之前应组织开展公示，公示时间不少于七天，实施主体确认文件应抄送市规划国土委及相关单位。

四、在《深圳市城市更新办法》相关实施细则颁布实施之前，实施主体确认的具体程序由各区结合实际情况自行确定。

特此通知。

二○一○年四月一日