合金电解电容器项目可行性研究报

第一篇：合金电解电容器项目可行性研究报

北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com

合金电解电容器项目可行性研

究报告

本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。

可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。

可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性报告的说服力。

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，报告用途：发改委立项、申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com

技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

另：提供国家发改委甲、乙、丙级工程咨询资质 北京智博睿信息咨询有限公司

www.xiexiebang.com

可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 合金电解电容器项目总论 1.1合金电解电容器项目概况

1.1.1合金电解电容器项目名称

1.1.2合金电解电容器项目建设单位

报告用途：发改委立项、申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com

1.1.3合金电解电容器项目拟建设地点

1.1.4合金电解电容器项目建设内容与规模

1.1.5合金电解电容器项目性质

1.1.6合金电解电容器项目总投资及资金筹措

1.1.7合金电解电容器项目建设期 1.2合金电解电容器项目编制依据和原则 1.2.1合金电解电容器项目编辑依据

1.2.2合金电解电容器项目编制原则

1.3合金电解电容器项目主要技术经济指标

1.4合金电解电容器项目可行性研究结论

第二章 合金电解电容器项目背景及必要性分析 2.1合金电解电容器项目背景

2.1.1合金电解电容器项目产品背景

2.1.2合金电解电容器项目提出理由

2.2合金电解电容器项目必要性

2.2.1合金电解电容器项目是国家战略意义的需要

2.2.2合金电解电容器项目是企业获得可持续发展、增强市场竞争力的需要

2.2.3合金电解电容器项目是当地人民脱贫致富和增加就业的需要

报告用途：发改委立项、申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com

第三章 合金电解电容器项目市场分析与预测

3.1产品市场现状

3.3市场形势分析预测

3.4行业未来发展前景分析

第四章 合金电解电容器项目建设规模与产品方案

4.1合金电解电容器项目建设规模 4.2合金电解电容器项目产品方案

4.3合金电解电容器项目设计产能及产值预测

第五章 合金电解电容器项目选址及建设条件

5.1合金电解电容器项目选址

5.1.1合金电解电容器项目建设地点

5.1.2合金电解电容器项目用地性质及权属

5.1.3土地现状

5.1.4合金电解电容器项目选址意见

5.2合金电解电容器项目建设条件分析

5.2.1交通、能源供应条件 5.2.2政策及用工条件

5.2.3施工条件

报告用途：发改委立项、申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com

5.2.4公用设施条件 5.3原材料及燃动力供应

5.3.1原材料 5.3.2燃动力供应

第六章 技术方案、设备方案与工程方案 6.1项目技术方案

6.1.1项目工艺设计原则

6.1.2生产工艺

6.2设备方案

6.2.1主要设备选型的原则 6.2.2主要生产设备 6.2.3设备配置方案 6.2.4设备采购方式 6.3工程方案

6.3.1工程设计原则

6.3.2合金电解电容器项目主要建、构筑物工程方案

6.3.3建筑功能布局 6.3.4建筑结构

第七章 总图运输与公用辅助工程

报告用途：发改委立项、申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com

7.1总图布置

7.1.1总平面布置原则

7.1.2总平面布置

7.1.3竖向布置

7.1.4规划用地规模与建设指标

7.2给排水系统

7.2.1给水情况

7.2.2排水情况

7.3供电系统 7.4空调采暖

7.5通风采光系统

7.6总图运输

第八章 资源利用与节能措施

8.1资源利用分析

8.1.1土地资源利用分析

8.1.2水资源利用分析

8.1.3电能源利用分析

8.2能耗指标及分析 8.3节能措施分析

8.3.1土地资源节约措施

报告用途：发改委立项、申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com

8.3.2水资源节约措施

8.3.3电能源节约措施

第九章 生态与环境影响分析

9.1项目自然环境

9.1.1基本概况

9.1.2气候特点

9.1.3矿产资源

9.2社会环境现状

9.2.1行政划区及人口构成 9.2.2经济建设

9.3项目主要污染物及污染源分析 9.3.1施工期 9.3.2使用期

9.4拟采取的环境保护标准 9.4.1国家环保法律法规

9.4.2地方环保法律法规

9.4.3技术规范

9.5环境保护措施

9.5.1施工期污染减缓措施 9.5.2使用期污染减缓措施

报告用途：发改委立项、申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com

9.5.3其它污染控制和环境管理措施

9.6环境影响结论

第十章 合金电解电容器项目劳动安全卫生及消防

10.1劳动保护与安全卫生

10.1.1安全防护 10.1.2劳动保护 10.1.3安全卫生 10.2消防

10.2.1建筑防火设计依据

10.2.2总面积布置与建筑消防设计

10.2.3消防给水及灭火设备

10.2.4消防电气 10.3地震安全

第十一章 组织机构与人力资源配置

11.1组织机构

11.1.1组织机构设置因素分析 11.1.2项目组织管理模式

11.1.3组织机构图

11.2人员配置

报告用途：发改委立项、申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com

11.2.1人力资源配置因素分析 11.2.2生产班制 11.2.3劳动定员

表11-1劳动定员一览表

11.2.4职工工资及福利成本分析

表11-2工资及福利估算表 11.3人员来源与培训

第十二章 合金电解电容器项目招投标方式及内容

第十三章 合金电解电容器项目实施进度方案

13.1合金电解电容器项目工程总进度 13.2合金电解电容器项目实施进度表

第十四章 投资估算与资金筹措

14.1投资估算依据

14.2合金电解电容器项目总投资估算

表14-1合金电解电容器项目总投资估算表单位：万元 14.3建设投资估算

表14-2建设投资估算表单位：万元

14.4基础建设投资估算

报告用途：发改委立项、申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com

表14-3基建总投资估算表单位：万元

14.5设备投资估算

表14-4设备总投资估算单位：万元

14.6流动资金估算

表14-5计算期内流动资金估算表单位：万元

14.7资金筹措

14.8资产形成第十五章 财务分析

15.1基础数据与参数选取

15.2营业收入、经营税金及附加估算

表15-1营业收入、营业税金及附加估算表单位：万元 15.3总成本费用估算

表15-2总成本费用估算表单位：万元

15.4利润、利润分配及纳税总额预测

表15-3利润、利润分配及纳税总额估算表单位：万元 15.5现金流量预测

表15-4现金流量表单位:万元

15.6赢利能力分析

15.6.1动态盈利能力分析

16.6.2静态盈利能力分析

报告用途：发改委立项、申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com

15.7盈亏平衡分析

15.8财务评价

表15-5财务指标汇总表

第十六章 合金电解电容器项目风险分析 16.1风险影响因素

16.1.1可能面临的风险因素

16.1.2主要风险因素识别

16.2风险影响程度及规避措施 16.2.1风险影响程度评价

16.2.2风险规避措施

第十七章 结论与建议 17.1合金电解电容器项目结论 17.2合金电解电容器项目建议

报告用途：发改委立项、申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等

第二篇：新农业服务站项目建设可行性研究报

乐清市新农农业综合服务站项目建设可行性

报告

一、项目背景

石帆镇是乐清市农业生产重镇，东与虹桥镇接壤，西与乐清市区毗邻，104国道和高速铁路纵贯南北，交通便利，总人口35452人，辖 29个行政村，耕地1.7万亩，农业总收入3800万元。常年粮食种植面积2.3万亩，粮食总产1000万公斤，2009年国家定购粮食储备入库460多万斤，约占全市粮食储备入库总量的1/4，占虹桥片区总量 960万斤的约1/2，早稻播种面积占全市1/11，并建有国家粮仓2个（竹屿仓容300万斤，后屿仓容200万斤），市粮食部门曾多次到镇协商再建一个仓储，这说明石帆镇在全市粮食生产的重要地位。郭路红柿、大界东魁杨梅、河淇草莓、顺民瓜蔬等瓜蔬果，瓜蔬果年产量不少于500万斤，在全市亨有威望；朴湖粉干历史悠久，远销北京、石家庄、天津等地，粉干加工每年在150万斤以上；前林的农业示范观光园区；青屿石棉瓦生产基地，一村－品优势突出。

发展现代农业是贯彻落实科学发展观的基本要求。可持续发展对农业来说，就要实现农业的资源节约、环境保护，也就是说我们要发展资源节约、环境保护型的循环农业，这就是发展现代农业。发展现代农业是建设新农村建设的着力点，是今后农业经济工作的主体。但从目前来看石帆镇的农业还不是现代农业，是传统农业，从种植规模上小、散，土地流转缓慢、无序；从种植技术上粗、放；从经济效益上低；从种植结构上单一；从机械化程度上偏低。种植大户、农机大户受土地的制约，粮食、农业机械无处堆放。郭路红柿、朴湖粉干、果瓜蔬莱等特色产业提升及深加工附加值低，技术指导受行政的制约，造成农业发展缓慢，为了解决石帆镇农业的现状，使土地、技术资源得到共享，本着节约土地，使生产技术得到最大化，决定建立新农农业综合服务站。

二、项目宗旨

为深入贯彻科学发展观，进一步推进党的十七届三中全会的战略部署，以提高农民素质、推广先进适用技术、增加农民收入为目标，以促进产业发展和区域经济发展、推动社会主义新农村建设为出发点。遵循“政府引导，聘用专家，社会参股、技术服务”的建站方针，坚持以“三农” 服务，以技术指导、技术培训、技术服务 “三位一体”的农业服务为特色，坚持“机构小，服务全、技术精”的灵活制度。建成集生产资料供应、购销、土地流转、中介信息、农机具维修、农副产品加工、销售等功能的综合服务站，为广大农民提供服务。

三、项目建设的必要性和可行性

建设新农农业综合服务站是政策的需要。农业是我国国民经济的基础，《农业法》、《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》等一系列政策的颁布实施，体现新时期农业综合工作的重要性和必要性。《农业法》、《关于基层农技推广体系改革与建设示范县项目实施指导意见的通知》的颁布实施，将有力推动农业综合服务机构的标准化、规范化、制度化建设，进一步加强农业综合技术服务工作的管理，为农业综合服务机构增添新的活力。“手中有粮, 心中不慌，保障公民生存的权利”是坚持以人为本、统筹解决粮食问题的体现；“普及科学知识,科技创新”则是技术服务的重点。

建设新农农业综合服务站是农业工作制度创新的需求。我们采取以企业、种植大户、合作社员参股股份投资建设，聘请专家，中、高级技术人员为技术指导，经营方式灵活，解决现有农技推广资金投入和技术服务上的不足。在生产各个环节，采用先进生产技术为广大农民服务，开展分阶段、分季节、分种类的技术服务。在农产品加工上，通过深加工，提高一村一品的农产品附加值，增加农民的收入。

建设新农农业综合服务站是充分利用石帆的农田基础设施建设优势，整合提升农业产业的需要。石帆镇是全市耕地连片万亩以上为数不多的镇。2001年起，通过各级政府的大力支持，投资3000万元，对1.7万亩农田进行农业示范园区、吨粮工程、土地整理、粮食产量提升工程建设，现己形成“田成方、渠成网、路成框、树成荫”的现代农业园区。设施的完善及提升，将直接受益于农业工作，但技术配套跟不上，农业生产的装备较滞后，农业机械化程度不高，土地规模种植小、散，部分农民还存在着小农意识，土地流转无序，技术服务不到位等问题的存在，整体优势得不到有效发挥，严重制约农业可持性发展。

建设新农农业综合服务站非常必要。石帆镇是乐清市农业大镇，这里的农民农本意识较强，种粮积极性高，珍惜耕地，热衷粮食生产，为整合农民的从事农业的意识，提升石帆农业工作。石帆地处乐清市城乡结合部，根据《乐清市农业功能区》划分，石帆的区域为粮、果、蔬功能区，为市区及周边地区提供充足粮食与果蔬，稳定粮、果蔬市场起到一定作用。农业工作的好坏，直接影响着乐清市形象。

虽然农业基础设施有所改善，但农业生产的装备较滞后，技术配套有待提高，农业机械化程度不高，土地规模种植少散，部分农民还存在着小农意识，土地流转无序，技术服务不到位，农业结构不尽合理，土地产出能力低，农产品加工粗放、附加值低。由于缺乏统一的农业综合开发，村与村之间、户与户之间各自为战，人为造成耕作零碎，不便于农业机械使用，农业科技在农业增收中所占的比重较低，农民文化水平普遍较低，思想观念陈旧保守，掌握和运用现代科学技术的能力差，农业高新技术、优良品种的引进和推广步伐慢，农业科技含量低，对农业增收的贡献不佳等问题的存在，严重制约农业可持性发展。为此，为改变这种状况，建立服务站的建设项目势在必行，已是刻不容缓的事。

四、项目建设地点

计划在青屿村建占地13.5亩集办公、农械维修、烘干、育秧流水线、农产品加工生产基地。服务站现经工商部门核发营业执照，现能在执业许可的范围内开展各项农业技术服务工作。

五、项目建设规模

坚持实用适度原则，结合本镇实际，根据《乐清市农业功能区》、《农村农业综合服务机构基础设施建设标准》，总投资1681.95万元

（具见项目预算表）。项目分二期进行，具体如下：

1、建 3层共 5间办公楼，总建筑面积 680平方米，总投资

71.4万元，解决办公用房的问题，投资810万元。争取在二期时签订13.5亩的用地协议，建5000平方米农产品加工区，投资400万元。

2、添置办公、经营、培训设备8.05万元。

3、购置插秧机10台，投资26.5万元，己购置8台，基本能解决晚稻机插的需要，明年（二期）准备再添置15台，投资39.75万元，解决10000亩插秧任务。

4、建一条育秧流水线，配备育秧设备，己购秧盘3.3万盘，投资22.44万元，明年（二期）准备再添置6万盘，投资40.8万元解决10000亩育秧任务。

5、建日烘干10吨的设施5台，分别在朴湖三建3台，解决原朴湖乡15个村的烘干需要，在青屿建2台，解决原西联14个村的烘千需要，总投资100万元，解决稻、麦烘干难问题。

建设新农农业综合服务站不仅非常必要，而且迫在眉睫。但由于缺乏建设资金，我们采用农业企业、农业大户、科技示范户股份投资建设办法解决资金不足，但我们要求上级政府，要从政策、资金、技术、设备等方面予以大力支持，建设计划被批准立项后，新农农业综合服务站将组建精干人员组建基建办公室，制定工作计划，该项目顺利实施。

六、投资概算与资金来源

经测算建设服务站共需资金 1681.95万元，现己自筹881.95 万元，要求上级补助800万元。

七、项目实施进度

若项目计划批准后，马上开展图纸设计、手续相关办理等工作，开工建设。

八、项目效益分析

新农农业综合服务站建成投入使用后，常年早稻种植1.1万亩，据去年百亩种粮食大户育插秧成本核算：秧苗培育+手插工资每亩成本为225元，如果采用机械插秧，每亩140元，农户可每亩节省生产成本85元，全镇单早稻一季可节省成本93.5万元，服务站收入可达55万元。如按二季机插率65%计算，全镇约机插面积1.5万亩，可节省成本近127.5万元，服务站收入可达75万元。推行机械化收割，按全镇机割率80%计算，全镇约机插面积1.84万亩，可节省成本128万元，服务站收入可达75万元。统一防治病虫，按80%田块进行统计，为农民节省成本150万元，增加粮食100万斤，增加收入115万元。单机插、机割、统一治虫，可节省成本405.5多万元。占全镇农业总收入的10.7%。服务站收入可达150万元，用8—10年时间，能收回投资成本。进行农机服务后，既解

决用工贵、用工难的问题，又解决农机大户用地难的问题，节约了耕地、节省了投资，提高了农业机械率，使广大农民“脸朝黄土，背朝天”的劳作，使多余的劳动力，充实到第二、三产业中去，增加了农民的收入。

开展农产品加工，提高农产品附加值。烘干服务，准备建设5台，日烘干10万公斤，解决因收割时遇到晒谷难，为农户减少不必要的损失。耕地进行有序流转，减少耕地抛荒，有利于规模经营种植，总之建设农业服务站，既使农民节省成本、增加收入，服务站得到较好的效益；能不断提高农业生产水平，满足广大农民在农业政策宣传教育、技术服务、培训指导、生产服务、信息咨询等全程服务的需要，将收到显著的社会效益和经济效益，有力的推动农业工作的向前发展。

九、结论

新农农业综合服务站建设项目有国家支持、市农业局的高度重视、上级有关部门的大力支持，一定能够顺利实施。项目建成后，必

将稳定农业生产，提高农民素质，增加农民收入，促进农村经济快速持续发展，农业的前景必将更辉煌。

乐清市新农农业综合服务站

2010年3月8日

第三篇：合金项目实施方案

合金项目

实施方案

泓域咨询机构

合金项目实施方案说明

钛及钛合金性能优异，应用广泛，我国是少数掌握完整钛工业生产技术的国家之一。钛及钛合金具有密度小、比强度高、导热系数低、耐高温低温性能好，耐腐蚀能力强、生物相容性好等突出特点，被广泛应用于航空、航天、舰船、兵器、生物医疗、化工冶金、海洋工程、体育休闲等领域，被誉为“太空金属”和“战略金属”。钛工业发展水平是一个国家综合实力的重要标志，由于钛熔炼技术复杂、加工难度大，被归类为“稀有”金属，目前世界上仅美国、俄罗斯、日本、中国四个国家掌握完整的钛工业生产技术。

该钛铁合金项目计划总投资 15787.95 万元，其中：固定资产投资12538.53 万元，占项目总投资的 79.42%；流动资金 3249.42 万元，占项目总投资的 20.58%。

达产年营业收入 23141.00 万元，总成本费用 17790.76 万元，税金及附加 258.43 万元，利润总额 5350.24 万元，利税总额 6346.63 万元，税后净利润 4012.68 万元，达产年纳税总额 2333.95 万元；达产年投资利润率33.89%，投资利税率 40.20%，投资回报率 25.42%，全部投资回收期 5.43年，提供就业职位 352 个。

项目报告所承载的文本、数据、资料及相关图片等，均出自于为潜在投资者或审批部门披露可信的项目建设信息之目的，报告客观公正地展现建设项目的现状市场及发展趋势，不含任何明示性或暗示性的条件，也不构成决策时的主导和倾向性意见。经项目承办单位法定代表人审查并提供给报告编制人员的项目基本情况、初步设计规划及基础数据等技术资料和财务资料，不存在任何虚假记载、误导性陈述，公司法定代表人已经郑重承诺：对其内容的真实性、准确性、完整性和合法性负责，并愿意承担由此引致的全部法律责任。

......报告主要内容：概论、项目建设背景分析、市场调研预测、投资建设方案、项目选址研究、土建方案、工艺分析、环境影响说明、企业卫生、项目风险说明、节能分析、项目实施安排、投资方案分析、项目经济评价分析、综合评价等。

我国钛材消费结构中化工占比 40%以上，航空航天占比仅 16.3%，未来仍有较大提升空间。中国钛材销量 5.5 万吨，净出口量 8385 吨；国内销售量 4.7 万吨，同比增长 28.4%。中国钛材消费结构与全球相比最主要的差别在航空航天领域，全球范围内航空航天用钛材始终占据钛材总需求的 50%左右，而国内航空航天用钛材的比例仅为 16.3%，航空航天用钛材市场还存在较大潜力，随着国内军用飞机的升级换代和新增型号列装，以及商用飞机通过适航认证后的产能释放，未来高端钛合金材料市场空间广阔。

第一章

概论

一、项目概况

（一）项目名称

合金项目

钛合金是以钛为基加入适量其他元素，调整基体相组成和综合物理化学性能而形成的合金。钛工业产业链有两条不同的分支，第一条是钛白粉工业，即钛铁矿→钛白粉，用于涂料、塑料和造纸等行业；第二条是钛材工业，即钛铁矿→海绵钛→钛锭→钛材，用于航空航天等领域。

钛是一种银白色的的过渡金属，是地壳中分布最广和储量最为丰富的元素之一。钛元素有许多重要的特性，如密度低、比强度高、耐腐蚀、导热率低、生理相容性好、无磁性，具有储氢、超导、形状记忆、超弹等特殊功能。钛最为突出的两大优点是比强度高和耐腐蚀性强，从而决定了钛在空中、陆地、海洋和外层空间都有广泛的用途：包括航空航天、常规兵器、舰艇及海洋工程、核电及火力发电、化工与石油化工、冶金、建筑、交通、体育与生活用品等。

（二）项目选址

xxx 新兴产业示范区

（三）项目用地规模

项目总用地面积 42467.89平方米（折合约 63.67 亩）。

（四）项目用地控制指标

该工程规划建筑系数 54.45%，建筑容积率 1.37，建设区域绿化覆盖率5.09%，固定资产投资强度 196.93 万元/亩。

（五）土建工程指标

项目净用地面积 42467.89平方米，建筑物基底占地面积 23123.77平方米，总建筑面积 58181.01平方米，其中：规划建设主体工程 41586.68平方米，项目规划绿化面积 2961.66平方米。

（六）设备选型方案

项目计划购置设备共计 143 台（套），设备购置费 4702.07 万元。

（七）节能分析

1、项目年用电量 560123.54 千瓦时，折合 68.84 吨标准煤。

2、项目年总用水量 14645.73 立方米，折合 1.25 吨标准煤。

3、“合金项目投资建设项目”，年用电量 560123.54 千瓦时，年总用水量 14645.73 立方米，项目年综合总耗能量（当量值）70.09 吨标准煤/年。达产年综合节能量 27.26 吨标准煤/年，项目总节能率 29.46%，能源利用效果良好。

（八）环境保护

项目符合 xxx 新兴产业示范区发展规划，符合 xxx 新兴产业示范区产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切

实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。

（九）项目总投资及资金构成

项目预计总投资 15787.95 万元，其中：固定资产投资 12538.53 万元，占项目总投资的 79.42%；流动资金 3249.42 万元，占项目总投资的 20.58%。

（十）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标

预期达产年营业收入 23141.00 万元，总成本费用 17790.76 万元，税金及附加 258.43 万元，利润总额 5350.24 万元，利税总额 6346.63 万元，税后净利润 4012.68 万元，达产年纳税总额 2333.95 万元；达产年投资利润率 33.89%，投资利税率 40.20%，投资回报率 25.42%，全部投资回收期5.43 年，提供就业职位 352 个。

（十二）进度规划

本期工程项目建设期限规划 12 个月。

对于难以预见的因素导致施工进度赶不上计划要求时及时研究，项目建设单位要认真制定和安排赶工计划并及时付诸实施。项目承办单位要合理安排设计、采购和设备安装的时间，在工作上交叉进行，最大限度缩短建设周期。将投资密度比较大的部分工程尽量押后施工，诸如其他配套工程等。

二、报告说明

报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

三、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合 xxx 新兴产业示范区及 xxx 新兴产业示范区钛铁合金行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进 xxx 新兴产业示范区钛铁合金产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx 有限责任公司为适应国内外市场需求，拟建“合金项目”，本期工程项目的建设能够有力促进 xxx 新兴产业示范区经济发展，为社会提供就业职位 352 个，达产年纳税总额 2333.95 万元，可以促进 xxx 新兴产业示范区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率 33.89%，投资利税率 40.20%，全部投资回报率 25.42%，全部投资回收期 5.43 年，固定资产投资回收期 5.43 年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、发挥民间投资在制造业发展中的作用，关键是要为广大民营企业创造一个平等参与市场竞争的制度和政策环境。国务院把简政放权、放管结合、优化服务作为全面深化改革特别是供给侧结构性改革的重要内容，作为推动大众创业万众创新和培育发展新动能的重要抓手，为推动经济转型升级、扩大就业、保持经济平稳运行发挥了重要作用。改革开放 40 年来，民间投资和民营经济由小到大、由弱变强，已日渐成为推动我国经济发展、优化产业结构、繁荣城乡市场、扩大社会就业的重要力量。从投资总量占比看，2012 年以来，民间投资占全国固定资产投资比重已连续 5 年超过60%，最高时候达到 65.4%；尤其是在制造业领域，目前民间投资的比重已经超过八成，民间投资已经成为投资的主力军。

综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。

四、主要经济指标

主要经济指标一览表

序号 项目 单位 指标 备注 1

占地面积

平方米

42467.89

63.67 亩

1.1

容积率

1.37

1.2

建筑系数

54.45%

1.3

投资强度

万元/亩

196.93

1.4

基底面积

平方米

23123.77

1.5

总建筑面积

平方米

58181.01

1.6

绿化面积

平方米

2961.66

绿化率 5.09%

总投资

万元

15787.95

2.1

固定资产投资

万元

12538.53

2.1.1

土建工程投资

万元

4259.73

2.1.1.1

土建工程投资占比

万元

26.98%

2.1.2

设备投资

万元

4702.07

2.1.2.1

设备投资占比

29.78%

2.1.3

其它投资

万元

3576.73

2.1.3.1

其它投资占比

22.65%

2.1.4

固定资产投资占比

79.42%

2.2

流动资金

万元

3249.42

2.2.1

流动资金占比

20.58%

收入

万元

23141.00

总成本

万元

17790.76

利润总额

万元

5350.24

净利润

万元

4012.68

所得税

万元

1.37

增值税

万元

737.96

税金及附加

万元

258.43

纳税总额

万元

2333.95

利税总额

万元

6346.63

投资利润率

33.89%

投资利税率

40.20%

投资回报率

25.42%

回收期

年

5.43

设备数量

台（套）

143

年用电量

千瓦时

560123.54

年用水量

立方米

14645.73

总能耗

吨标准煤

70.09

节能率

29.46%

节能量

吨标准煤

27.26

员工数量

人

352

第二章

项目建设背景分析

一、钛铁合金项目背景分析

钛是一种银白色的的过渡金属，是地壳中分布最广和储量最为丰富的元素之一。钛元素有许多重要的特性，如密度低、比强度高、耐腐蚀、导热率低、生理相容性好、无磁性，具有储氢、超导、形状记忆、超弹等特殊功能。钛最为突出的两大优点是比强度高和耐腐蚀性强，从而决定了钛在空中、陆地、海洋和外层空间都有广泛的用途：包括航空航天、常规兵器、舰艇及海洋工程、核电及火力发电、化工与石油化工、冶金、建筑、交通、体育与生活用品等。

在钛产业链的上游矿石到下游成品中，钛精矿、钛白粉、海绵钛和钛材是最为重要的四个中间品或产成品。其中钛精矿采选主要来自钛铁矿以及钛磁铁矿，据中国钛锆铪协会，二氧化钛品位在 46%~50%左右。以钛精矿、富集后的高钛渣、金红石等为主要原料，通过氯化法和硫酸法得到两个很重要中间品：钛白粉和海绵钛。

钛白粉被用来制作化工领域的涂料，塑料等；颗粒状的金属海绵钛则被铸造为钛锭并被进一步锻造成各类钛合金材料。因此，钛的下游由于钛白粉和海绵钛的化学物理性质区别，分成非金属和金属两条应用路线。

钛资源“不稀有”，中国储量居前钛在地球上的储量较为丰富，地壳丰度为 0.61%，高于铜、铅、锌等常见金属。钛矿种类超过 140 种，但真正具有工业开发价值的主要是钛铁矿（储量最大）和金红石（品位最高，二氧化钛占比 95%以上）两类。据 USGS，全球钛资源主要分布在澳大利亚、南非、加拿大、中国和印度等国家。

全球钛铁矿储量约为 7.2 亿吨，占全球钛矿的 92%，金红石储量约为 4700 万吨，二者合计储量约 7.67 亿吨。其中中国钛铁矿储量占比为 29%，排名世界第一；金红石总量有限，澳大利亚则占全球储量的46%。

从历史发展来看，钛行业的发展与经济发展环境紧密相连，呈周期性波动。具体来说，自 20 世纪 60 年代以来，全球钛行业发展经历了两轮较长的发展周期。第一轮周期开始于 20 世纪 60 年代，这段时期由于美国民用航空工业的复苏和日本化学、发电工业市场开始活跃而带来了国际钛加工业市场的相对活跃的阶段；到 20 世纪 80-90 年代初，美国经济衰退和日本经济泡沫的崩溃，加上前苏联囤积的大量库存，导致钛行业陷入低迷；此轮发展周期历时 30 年左右。

第二轮周期开始于 20 世纪 90 年代中期，这段时间钛行业基本面得到较大幅度的改善，行业重拾繁荣发展局面。从供给方面来看，到

2004 年全球海绵钛产能较 1997 年的峰值减少了 22%，美国的海绵钛产能较 1997 年大幅减少 70%，生产厂商由于多年的行业低迷缺乏投资动力，因此美国海绵钛和钛锭的生产厂商从 11 家降至 5 家；从需求方面来看，由于日本经济复苏且由于国际经济形势普遍看好，国际航空业呈现飞速发展的势头，尤其是空客 A380 和波音 787 用钛量占机体总重量的比例增加到 10%以上，而日本民用钛工业的发展也异常迅猛；因此据 USGS,在供需双轮驱动下，这段时期高钛渣和海绵钛的价格分别上涨71%和 49%。到 2008 年全球海绵钛产能逐步增加 15%，叠加金融危机引发的国际经济形势动荡导致钛行业发展再次陷入低迷。此轮发展周期历时 10 年左右。

总的来看，钛行业的发展与全球经济形势密切相关，体现出较强的周期性，究其原因，是因为钛行业重要的下游应用领域多体现为强周期性行业，而从当前时点来看，目前处于在经历行业低谷后新一轮发展周期的起步阶段，随着行业去产能和下游需求向好，在未来 3-5年钛行业产业格局将发生较大变化，具备较好的发展机遇。

二、钛铁合 金项目建设必要性分析

我国钛材消费结构中化工占比 40%以上，航空航天占比仅 16.3%，未来仍有较大提升空间。中国钛材销量 5.5 万吨，净出口量 8385 吨；

国内销售量 4.7 万吨，同比增长 28.4%。中国钛材消费结构与全球相比最主要的差别在航空航天领域，全球范围内航空航天用钛材始终占据钛材总需求的 50%左右，而国内航空航天用钛材的比例仅为 16.3%，航空航天用钛材市场还存在较大潜力，随着国内军用飞机的升级换代和新增型号列装，以及商用飞机通过适航认证后的产能释放，未来高端钛合金材料市场空间广阔。

军品市场壁垒高，目前可以批量生产军用钛合金棒丝材的企业主要有宝钛股份、西部超导以及金天钛业。目前国内能够批量生产军用航空钛合金棒丝材的企业除了西部超导以外主要是宝钛股份、湖南金天钛业科技有限公司（以下简称“金天钛业”）。宝钛股份是中国钛行业的龙头企业，其拥有完善的钛材生产体系，建立了“海绵钛、熔铸、锻造、板材、带材、无缝管、焊管、棒丝材、铸造、原料处理”十大生产系统，形成 30000 吨钛铸锭和 20000 吨钛加工材生产能力，产品广泛应用于航空、航天、舰船等高精尖领域和氯碱化工、电力、冶金、医药及海洋工程等国民经济重要领域。金天钛业是湖南湘投金天科技集团有限责任公司下属子公司，主要致力于高质量铸锭和钛带卷板坯、大型锻件、高精度棒线材等钛及钛合金加工材系列产品的研发、生产和经营，生产的钛加工材系列产品可广泛应用于航空、航天、舰船、兵器等国防工业以及石油、化工、冶金、电力、交通、海洋、医疗、环保、建筑、体育休闲等民用工业。

我国高温合金经过 60 多年发展，已经形成了比较先进、具有一定规模的生产基地，包括抚顺特殊钢股份有限公司、北京钢研高纳科技股份有限公司、宝钢特钢有限公司、攀钢集团江油长城特殊钢有限公司和中国航发北京航空材料研究院等。目前，在航空航天产业中，用量最大的变型高温合金，主要由抚顺特钢、宝钢特钢等公司提供。

航天航空装备在现代战争中对制空权的争夺至关重要，根据形势需要，中国近5 年陆续制造了国产战斗机、歼击机、武装直升机、大型运输机、预警机等新型武器装备。新形势下，我国未来军机增量前景仍十分广阔。

第三章

投资单位说明

一、项目承办单位基本情况

（一）公司名称

xxx 有限公司

（二）公司简介

公司满怀信心，发扬“正直、诚信、务实、创新”的企业精神和“追求卓越，回报社会” 的企业宗旨，以优良的产品、可靠的质量、一流的服务为客户提供更多更好的优质产品。公司自成立以来，坚持“品牌化、规模化、专业化”的发展道路。以人为本，强调服务，一直秉承“追求客户最大满意度”的原则。多年来公司坚持不懈推进战略转型和管理变革，实现了企业持续、健康、快速发展。未来我司将继续以“客户第一，质量第一，信誉第一”为原则，在产品质量上精益求精，追求完美，对客户以诚相待，互动双赢。我们将不断超越自我，继续为广大客户提供功能齐全，质优价廉的产品和服务，打造一个让客户满意，对员工关爱，对社会负责的创新型企业形象！

公司依托集团公司整体优势、发展自身专业化咨询能力，以助力产业提高运营效率为使命，提供全方面的业务咨询服务。公司经过多年的不懈努力，产品销售网络遍布全国各省、市、自治区；完整的产品系列和精益求精的品质使企业的市场占有率不断提高，除国内市场外，公司还具有强

大稳固的国外市场网络；项目承办单位一贯遵循“以质量求生存，以科技求发展，以管理求效率，以服务求信誉”的质量方针，努力生产高质量的产品，以优质的服务奉献社会。公司秉承以市场的为导向，坚持自主创新、合作共赢。同时，以产业经营为主体，以技术研究和资本经营为两翼，形成“产业+技术+资本”相生互动、良性循环的业务生态效应。

二、公司经济效益分析

上一，xxx 有限责任公司实现营业收入 16239.33 万元，同比增长22.70%（3003.81 万元）。其中，主营业业务钛铁合金生产及销售收入为13118.67 万元，占营业总收入的 80.78%。

上营收情况一览表

序号 项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合计 1

营业收入

3410.26

4547.01

4222.23

4059.83

16239.33

主营业务收入

2754.92

3673.23

3410.85

3279.67

13118.67

2.1

钛铁合金(A)

909.12

1212.17

1125.58

1082.29

4329.16

2.2

钛铁合金(B)

633.63

844.84

784.50

754.32

3017.29

2.3

钛铁合金(C)

468.34

624.45

579.85

557.54

2230.17

2.4

钛铁合金(D)

330.59

440.79

409.30

393.56

1574.24

2.5

钛铁合金(E)

220.39

293.86

272.87

262.37

1049.49

2.6

钛铁合金(F)

137.75

183.66

170.54

163.98

655.93

2.7

钛铁合金(...)

55.10

73.46

68.22

65.59

262.37

其他业务收入

655.34

873.78

811.37

780.16

3120.66

根据初步统计测算，公司实现利润总额 3531.16 万元，较去年同期相比增长 516.90 万元，增长率 17.15%；实现净利润 2648.37 万元，较去年同期相比增长 350.13 万元，增长率 15.23%。

上主要经济指标

项目 单位 指标 完成营业收入

万元

16239.33

完成主营业务收入

万元

13118.67

主营业务收入占比

80.78%

营业收入增长率（同比）

22.70%

营业收入增长量（同比）

万元

3003.81

利润总额

万元

3531.16

利润总额增长率

17.15%

利润总额增长量

万元

516.90

净利润

万元

2648.37

净利润增长率

15.23%

净利润增长量

万元

350.13

投资利润率

37.28%

投资回报率

27.96%

财务内部收益率

24.91%

企业总资产

万元

27327.67

流动资产总额占比

万元

39.06%

流动资产总额

万元

10674.63

资产负债率

35.82%

第四章

市场调研预测

一、钛铁合金行业分析

钛及钛合金性能优异，应用广泛，我国是少数掌握完整钛工业生产技术的国家之一。钛及钛合金具有密度小、比强度高、导热系数低、耐高温低温性能好，耐腐蚀能力强、生物相容性好等突出特点，被广泛应用于航空、航天、舰船、兵器、生物医疗、化工冶金、海洋工程、体育休闲等领域，被誉为“太空金属”和“战略金属”。钛工业发展水平是一个国家综合实力的重要标志，由于钛熔炼技术复杂、加工难度大，被归类为“稀有”金属，目前世界上仅美国、俄罗斯、日本、中国四个国家掌握完整的钛工业生产技术。

我国钛工业产能产量居世界前列，高端钛材需求旺盛，中低端钛材产能过剩。我国钛工业始于上世纪 50 年代，目前我国海绵钛和钛加工材产量均位居世界第一。近十年，在国民经济高速增长的拉动下，中国钛工业整体呈增长趋势。2017 年中国海绵钛产量达到 7.2 万吨，中国钛材产量达到 5.54 万吨。2008 年以来，中国钛材的需求总体上呈上升趋势，2011 年钛材市场达到阶段性高点，其后国内钛材需求开始下滑，中国钛工业出现结构性产能过剩，航空用高端钛材供不应求，民用中低端钛材产能严重过剩。2017 年，在高端化工、航空航天、船舶和电力等行业需求带动下，我国钛加工材需求创历史新高。

钛合金在航空领域优势明显，是飞机结构件及发动机关键材料。钛合金是飞机和发动机的主要结构材料之一，主要用于飞机的起落架部件、机身的梁、框和紧固件等，发动机风扇、压气机、叶片、鼓筒、机匣、轴等，以及直升机桨毂、连接件。钛合金在航空航天应用优势主要有以下几点：减轻结构重量、提高结构效率；耐高温；符合与复合材料结构相匹配的要求；符合高抗蚀性和长寿命的要求。

我国军用飞机需求大，未来军机建造数量存在较大增长潜力。我国面临的安全形势仍然严峻，特别是近年来我国周边海域纷争不断，积极推进国防和军队的现代化建设意义重大，近十年国家对于军费支出持续增长，2008 年中国军费预算支出为 4178 亿元，2019 年增至11899 亿元，年均复合增长率为 9.98%，高于同期 GDP 的增长速度。且当前我国军机数量与军事强国还存在较大差距，根据 Flightglobal 发布的《Worldairforces2019》，截至 2018 年末，全球现役军用飞机总计 53953 架，其中，美国排名居前，拥有军用飞机 13398 架，我国拥有的各类军用飞机 3187 架，目前中美空军战机数量差距较大，未来几

年中国军用飞机数目存在较大增长潜力，将带动军用高端钛合金材料的需求。

新型军机钛合金用量比例不断提升，军用钛合金市场需求有望不断增长。钛合金对于减轻结构重量、提高结构效率、改善结构可靠性、提高机体寿命、满足高温及腐蚀环境等方面具有其他金属不可替代的作用，新型战斗机用钛量不断提升，当前欧美设计的各种先进战斗机和轰炸机中钛合金用量已经稳定在 20%以上，美国 F-22 战斗机用钛量高达 41%，伴随单架军机钛合金用量的提升将推动对高端钛合金的需求逐步稳定增长。

民用飞机用钛量不断提升，伴随亚太民航市场需求增加及我国民用飞机关键材料逐渐国产。化，将带动民用高端钛合金材料需求。民航飞机钛用量占比在过去半个多世纪里逐步提高，近年来亚洲地区航运需求增长快速，亚洲的航空公司盈利水平目前位居全球领先地位，提升了亚洲地区对飞机数量的需求。根据 2018 年波音发布的《2018-2037 中国民用航空市场展望》中预测，亚太地区需求占到未来 20 年全球新增飞机数量的 39.62%，稳居世界第一大民用飞机需求市场。根据中国商用飞机有限责任公司发布的《中国商飞公司市场预测年报（2018-2037）》，未来 20 年中国将交付 9008 架客机，价值约 1.3 万

亿美元（约 8.7 万亿人民币）。同时，我国飞机自主研制能力取得重大突破，自主研制的大型客机 C919 首飞完成和 ARJ21-700 首航完成，截至 2019 年 3 月，C919 订单量已经达到 815 架，截至 2019 年 2 月，ARJ21-700 订单量已经达到 592 架。其中 C919 的钛合金用料比例达到了 9.3%。截至 2019 年 3 月，C919 已获得的订单超过 850 架，对应3332 吨的机身钛含量，假设损耗率为 80%，C919 目前的订单量将带来超过 16660 吨的钛合金需求（不含发动机）。

二、钛铁合金市场分析预测

钛合金是以钛为基加入适量其他元素，调整基体相组成和综合物理化学性能而形成的合金。钛工业产业链有两条不同的分支，第一条是钛白粉工业，即钛铁矿→钛白粉，用于涂料、塑料和造纸等行业；第二条是钛材工业，即钛铁矿→海绵钛→钛锭→钛材，用于航空航天等领域。

钛合金主要应用于飞机的起落架部件、机身的梁、框和紧固件等，发动机风扇、压气机、叶片、鼓筒、机匣、轴等，以及直升机桨毂、连接件。钛合金具有耐腐蚀、质量轻、比强度高等特性，对于减轻结构重量、提高结构效率、改善结构可靠性、提高机体寿命、满足高温及腐蚀环境等方面具有其他金属不可替代的作用。

钛主要存在于锐钛矿、板钛矿、钛铁矿、白辉石、钙钛矿、金红石和榍石中，其中只有钛铁矿和金红石具有显著的经济性。从全球钛矿储量分布情况来看，2018 年全球钛矿储量为 9.4 亿吨，其中钛铁矿8.8 亿吨，金红石储量 6197 万吨。澳大利亚在全球钛铁矿和金红石储量分布中占比均居首位，中国钛铁矿多，金红石矿少，其中钛铁矿储量占比为 26%。

2018 年中国钛加工材产量为 6.34 万吨，同比增长 14.4%，其中钛及钛合金板材产量 3.57 万吨，同比增长 17.0%，占比 56.3%；棒材产量 1.03 万吨，同比增长 4.9%，占比 16.3%；管材产量 0.75 万吨，同比下降 13%，占比 11.8%。

钛合金材料及其铸造技术最开始是为适应航空航天工业的的需要而发展起来的，在全球钛合金消费结构中，航天和工业领域合计占比高达 90%，而在国内钛合金消费结构中，化工行业占比最大，为 45%，航空航天领域消费占比第二，仅为 18%，可见，我国航空用钛材市场仍存在较大的消费潜力。

在高端化工、航空航天、船舶和电力等行业需求带动下，近年来我国钛行业需求总体呈现上升趋势，高端钛需求不断增加，2018 年中国钛加工材消费量为 5.74 万吨，同比增长 4.2%。

钛合金的应用水平是衡量飞机结构选材先进程度的重要指标，钛合金在单架军用飞机上的用量不断提升，目前欧美设计的各种先进军用飞机中钛合金用量已经稳定在 20%以上，其中美国 F-22 战斗机用钛量高达 41%。

近年来我国军用航空钛材和民用航空钛材需求量不断增长，2012-2018 年中国航空航天用钛材需求量从 3656 吨增长至 8824 吨，随着我国新型军机的不断列装，新型战斗机用钛合金、碳纤维复材等新材料的比例将不断提升。

近年来，随着航空航天事业的迅猛发展，特别是航空发动机的发展，对钛合金材料的需求量也在急剧增加。为了提高航空发动机的推重比，钛合金被越来越多地应用到压气机部件的制造中，对于一台先进的发动机，高温钛合金和钛合金的用量已分别占发动机总结构质量的 55%-65%和 25%-40%，航空发动机性能的不断提升对高温钛合金的使用温度提出了更高的要求。

钛及钛合金由于具有比强度高、生物相容性好、弹性模量较低、耐蚀性好等特点，成为理想的外科植入物金属材料，随着临床医学的进步，外科植入物用钛急剧攀升，国内很多医疗生产厂家已将钛合金材料植入物作为产品开发的重点。作为外科植入物使用的主要金属材

料之一，钛及钛合金已经得到了广泛认可。随着我国医疗改革的深入，外科植入物用钛合金材料的使用也会逐年增加。

钛合金铸造技术本身就是一种提高钛合金材料利用率、控制生产成本的生产工艺技术，近年来，为了满足大型复杂薄壁钛合金精密铸件的研制需求，石墨型、金属型、陶瓷型等精密铸造工艺得到了不断改进与发展，这也为低成本高效钛合金铸造工艺的进步提供了发展基础和空间。随着新兴技术的不断创新，钛合金先进焊接技术以其低成本、低污染、高效率和高质量的优越特性，未来发展空间必然非常广阔。

第五章

土建方案

一、建筑工程设计原 则

建筑物平面设计以满足生产工艺要求为前提，力求生产流程布置合理，尽量做到人货分流，功能分区明确，符合《建筑设计防火规范》（GB50016）要求。项目承办单位本着“适用、安全、经济、美观”的原则并遵照国家建筑设计规范进行项目建筑工程设计；在满足投资项目生产工艺设备要求的前提下，力求布局合理、造型美观、色彩协调、施工方便，努力建设既有时代感又有地方特色的工业建筑群的新形象。

二、项目总平面设计要求

本次设计融入了全新的设计理念，以建设和谐企业为前提条件，以建筑“功能、美观、经济”三要素前提为出发点，全盘考虑场区可持续发展、建筑节能等各方面要素，极力打造一个功能先进、生产高效的现代化企业。本次设计充分考虑现有设施布局及周边现状，力求设施联系密切浑然一体，总体上达到功能分区明确、布局合理、联系方便、互不干扰的效果。针对项目承办单位提出的“高标准、高质量、快进度”的要求，为了达到这一共同的目标，投资项目在整个设计过程中，始终贯彻这一原则，以“尊重自然、享受自然、爱护自然”为基点，全力提高员工的“学习力、创造力和凝聚力”，实现项目承办单位经济快速发展的奋斗目标。

三、土建工程设计年限及安全等级

根据《建筑抗震设计规范》（GB50011）的规定，投资项目建筑物结构设计符合根据《建筑抗震设计规范》（GB50011）的规定，投资项目建筑物结构设计符合Ⅷ度抗震设防的要求，基本地震加速度值为 0.20g，设计地震分组为第一组，抗震设防类别为乙类，各建筑物均采取相应抗震构造设计。砌体结构应按规范设置地圈梁及构造柱，建筑物耐火等级为Ⅱ级。

四、建筑工程设计总体要求

项目承办单位的建筑设计应遵守国家现行技术规范、规定，特殊建筑物按专门的技术规范、标准执行。

五、土建工程建设指标

本期工程项目预计总建筑面积 58181.01平方米，其中：计容建筑面积58181.01平方米，计划建筑工程投资 4259.73 万元，占项目总投资的26.98%。

第六章

项目选址研究

一、项目选址原则

项目建设方案力求在满足项目产品生产工艺、消防安全、环境保护卫生等要求的前提下尽量合并建筑；充分利用自然空间，坚决贯彻执行“十分珍惜和合理利用土地”的基本国策，因地制宜合理布置。对各种设施用地进行统筹安排，提高土地综合利用效率，同时，采用先进的工艺技术和设备，达到“节约能源、节约土地资源”的目的。

二、项目选址

该项目选址位于 xxx 新兴产业示范区。

园区是省政府于 1998 年批准成立。坚定制造业强市发展方向，加快推进制造业转型升级步伐，推进信息技术与制造技术深度融合。到 2020 年，制造业转型升级取得明显成效，先进制造业发展体系更加完善，成为国内知名的制造业大市。全市规模以上制造业增加值达到 1450 亿元，年均增长6.2%左右，拥有 18 家以上主营收入超百亿元企业和 3 个 500 亿产业集群。通过几年发展，我市装备制造业规模不断扩大、产品种类逐步增多、产品档次不断提升，初步形成了以乘用车、重型汽车、专用车及零部件为主的汽车制造，以煤炭综采设备为主的煤矿及矿用设备制造，以风机整机组装

及叶片、塔筒等零部件制造为主的风力发电设备制造和以压力容器为主的化工设备制造的装备制造产业体系。

三、建设条件分析

随着世界经济一体化的发展，项目产品及相关行业在国际市场竞争中已具有龙头地位，同时，xx 省又是相关行业在国内的生产基地，这就使本行业在国际市场有不可估量的发展空间；项目承办单位通过参加国外会展和网络销售，可以使公司项目产品在国际市场中占有更大的市场份额。完善的国内销售网络，项目承办单位经过多年来的经营，不仅有长期稳定客户和潜在客户，而且有非常完善的销售体系；企业的销售激励制度大大提高了员工的工作积极性，再加上平时公司领导对员工的感情投资，使销售员工对公司有很强的向心力；正是具备稳定有激情的销售团队，才保证了企业的销售政策很好的贯彻执行下去，也使企业的销售业绩有很大的提高；企业的销售团队将在有项目产品销售市场的区域，根据当地实际情况，销售适合当地加工企业需要的项目产品。随着互联网的发展网上交易给项目承办单位搭建了很好的发展平台，目前，很多公司都已经不是以前传统销售方式，仅仅依靠一家供应商供货，而是充分加强网络在市场营销的应用，这就给公司创造了新的发展空间；凭着公司产品良好的性价比和稳定的质量，通过开展网上销售，完善电子商务会进一步增加企业的市场份额。

四、用地控制指标

投资项目土地综合利用率 100.00%，完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24 号）中规定的产品制造行业土地综合利用率≥90.00%的规定；同时，满足项目建设地确定的“土地综合利用率≥95.00%”的具体要求。根据测算，投资项目建筑容积率符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的产品制造行业建筑容积率≥0.80 的规定；同时，满足项目建设地确定的“建筑容积率≥1.50”的具体要求。undefined

五、地总体要求

本期工程项目建设规划建筑系数 54.45%，建筑容积率 1.37，建设区域绿化覆盖率 5.09%，固定资产投资强度 196.93 万元/亩。

土建工程投资一览表

序号 项目 单位 指标 备注 1

占地面积

平方米

42467.89

63.67 亩

基底面积

平方米

23123.77

建筑面积

平方米

58181.01

4259.73 万元

容积率

1.37

建筑系数

54.45%

主体工程

平方米

41586.68

绿化面积

平方米

2961.66

绿化率

5.09%

投资强度

万元/亩

196.93

六、节约用地措施

在项目建设过程中，项目承办单位根据项目建设地的总体规划以及项目建设地对投资项目地块的控制性指标，本着“经济适宜、综合利用”的原则进行科学规划、合理布局，最大限度地提高土地综合利用率。土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件，因此，项目承办单位在利用土地资源时，严格执行国家有关行业规定的用地指标，根据建设内容、规模和建设方案，按照国家有关节约土地资源要求，合理利用土地。投资项目建设认真贯彻执行专业化生产的原则，除了主要生产过程和关键工序由项目承办单位实施外，其他附属商品采取外协（外购）的方式，从而减少重复建设，节约了资金、能源和土地资源。

七、总图布置方案

（一）平面布置总体设计原则

同时考虑用地少、施工费用节约等要求，沿围墙、路边和可利用场地种植花卉、树木、草坪及常绿植物，改善和美化生产环境。根据项目承办单位发展趋势，综合考虑工艺、土建、公用等各种技术因素，做到总图合理布置，达到“规划投资省、建设工期短、生产成本低、土地综合利用率高”的效果。

（二）主要工程布置设计要求

项目承办单位项目建设场区主干道宽度 6.00 米，次干道宽度 3.00 米，人行道宽度采用 1.20 米。道路路缘石转弯半径，一般需通行消防车的为

12.00 米，通行其它车辆的为 9.00 米、6.00 米。道路均采用砼路面，道路类型为城市型。道路在项目建设场区内呈环状布置，拟采用城市型水泥混凝土路面结构形式，可以满足不同运输车辆行驶的功能要求。undefined

（三）绿化设计

场区绿化设计要达到“营造严谨开放的交流环境，催人奋进的工作环境，舒适宜人的休闲环境，和谐统一的生态环境”之目的。

（四）辅助工程设计

1、投资项目用水由项目建设地给水管网统一供给，规划在场区内建设完善的给水管网，接入场区外部现有给水管网，即可保证项目的正常用水。投资项目用水由项目建设地给水管网统一供给，规划在场区内建设完善的给水管网，接入场区外部现有给水管网，即可保证项目的正常用水。

2、项目拟安装使用节水型设施或器具，定期对供水、用水设施、设备、器具进行维修、保养；对泵房、水池、水箱安装液位控制系统，以防溢水、跑水，从而造成水资源的浪费。

3、按国家有关规范进行防雷接地系统设计，并尽量利用建筑物屋面、柱内、圈梁及基础内主钢筋做防雷与接地设施；生产线接地保护采用 TN-C-S 接地系统；场区按Ⅲ类建筑物考虑防雷设施，采用沿四周山墙设置避雷带，变压器中性点接地，接地电阻小于 4.00 欧姆。车间电缆进户处要做重复接地，接地电阻小于 10.00 欧姆，其他特殊设备的工作接地电阻应按满足相应设备的接地电阻要求。

4、

5、项目承办单位设计提供监控系统的基本要求和配置；选用系统设备时，各配套设备的性能及技术要求应协调一致，系统配置的详细清单及安装、辅助材料待确定系统成套供货商后，按技术要求由成套厂商提供；系统应由资信地位可靠、具有相关资质、有一定业绩、服务良好、具有现场安装调试、开车运行经验、能做到“交钥匙”工程的成套厂商配套供货，并应对项目承办单位操作人员进行相关的技术培训。话音通信部分：根据场区通信业务需求及场区周围情况，行政调度电话均为安装市话，其中综合值班室安装调度电话和行政电话。

八、选址综合评价

项目建设地工业园着力打造创新型、服务型开发区，致力于投资创业软硬环境建设，出台优惠政策，对入驻建设区的企业在立项审批、工商税务登记、土地办证以及招工等方面提供“全方位、一条龙”的联动服务，积极围绕增强综合服务能力，以扩大开放和体制创新为动力，全力推动经济聚集区建设务实高效运转，力争成为辐射能力强、政府效能高、商业机会多、交易成本低、生态环境美、社会文明程度高的现代化绿色经济新区。

第七章

工艺分析

一、原辅材料采购及管理

所需原料应经济易得，就不同原料的投资、成本、生产效率进行比较，选择最为适合、最经济的原料。

二、技术管理特点

项目产品制造执行系统（MES）：制造执行系统的作用是在项目承办单位信息系统中承上启下，在生产过程与管理之间架起了一座信息沟通的桥梁，对生产过程进行及时响应，使用准确的数据对生产过程进行控制和调整。投资项目项目产品制造质量控制将按 ISO9000 体系标准组织生产，从业务流程与组织结构等方面来确保产品各环节处于受控状态，同时，项目承办单位推行精益生产（JIT、LEAN）、供应商库存管理（VMI）、全面质量管理（TQM）等先进的管理手段和管理技术。

三、项目工艺技术设计方案

（一）工艺技术方案要求

工艺技术节能环境保护与安全生产原则：项目建设中所采用的工艺技术必须体现“以人为本”的原则，确保安全生产和清洁生产的需要；项目产品生产工艺技术要有利于环境保护，不会对生产区域内外环境质量构成危险性或威胁性影响；尽量采用节能、污染少的生产工艺和技术装备，从源头上消除和控制污染源，严格贯彻“三同时”原则，搞好“三废”治理；

项目承办单位要大力采用现代化的生态技术、节能技术、节水技术、循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡。工艺技术先进性与适用性相结合的原则：项目产品生产技术含量较高而产品质量的稳定性、可靠性却取决于其生产技术及采用工艺是否先进；为适应市场竞争要求，根据项目项目产品生产纲领、生产特性并结合项目承办单位的自身条件，本着高起点、高效率的设计原则，采用先进、可靠、适用技术，制订合理、简捷、科学先进的生产工艺，确保产品质量稳定可靠。以生产项目产品为基础，以提高质量为前提，在充分考虑经济条件以及生产过程中人流、物流、信息流合理顺畅的基础上，优先选用安全可靠、技术先进、工艺成熟、投资省、占地少、运行费用低、操作管理方便的生产技术工艺。

（二）项目技术优势分析

投资项目采用国内先进的产品技术，该技术具有资金占用少、生产效率高、资源消耗低、劳动强度小的特点，其技术特性属于技术密集型，该技术具备以下优势：投资项目采用国内先进的产品技术，该技术具有资金占用少、生产效率高、资源消耗低、劳动强度小的特点，其技术特性属于技术密集型，该技术具备以下优势：投资项目采用的技术与国内资源条件适应，具有良好的技术适应性；该技术工艺路线可以适应国内主要原材料特性，技术工艺路线简洁，有利于流程控制和设备操作，工艺技术已经被

国内生产实践检验，证明技术成熟，技术支援条件良好，具有较强的可靠性。

四、设备选型方案

根据项目的建设规模和项目承办单位生产经验以及对国内外设备性能的了解，投资项目工艺设备及检测设备选用原则是以国产设备为主，关键设备拟从国外进口，国内采购以人民币支付。

项目拟选购国内先进的关键工艺设备和国内外先进的检测设备，预计购置安装主要设备共计 143 台（套），设备购置费 4702.07 万元。

第八章

环境影响说明

推进绿色发展，真抓实干才能见效。进一步提高绿色指标在“十三五”规划全部指标中的权重，把保障人民健康和改善环境质量作为更具约束性的硬指标，是推动绿色发展的政策制度保证。无论是实行最严格的环境保护制度和水资源管理制度，实行省以下环保机构监测监察执法垂直管理制度，还是深入实施大气、水、土壤污染防治行动计划，实施山水林田湖生态保护和修复工程，都是为了尽快遏止生态环境恶化的势头，筑牢绿色发展的底线。推进绿色发展、建设美丽城市，要着力实施污染防治“三大战役”，打造美丽环境。要打好大气污染防治攻坚战，着力实施减少工业污染物排放工程、抑制城市扬尘工程、压减煤炭消费总量工程、治理机动车船污染工程；要打好水污染防治攻坚战，着力实施严重污染水体整治工程、良好水体保护工程、水污染防治设施建设工程、饮用水环境安全保障工程；要打好土壤污染防治攻坚战，着力实施土壤环境监测预警基础工程、土壤污染分类管控工程、土壤污染治理与修复工程。

一、建设区域环境质量现状

根据环境质量监测部门最近监测数据显示，项目建设地声环境功能区划为Ⅱ类区，声环境质量标准执行《声环境质量标准》（GB3096-2008）中Ⅱ类区标准：昼间 60.00dB（A）、夜间 50.00dB（A）。投资项目建设地点―项目建设地主要大气污染物为二氧化硫、二氧化碳和 PM10，根据当地

环境监测部门连续 5.00 天监测数据显示，项目建设区域监测到的二氧化硫、PM10 和二氧化碳浓度较低，达到《环境空气质量标准》Ⅱ级标准要求，未出现超标现象，环境空气质量本底值较好。

二、建设期环境保护

（一）建设期大气环境影响防治对策

土建建筑施工应首选使用商品混凝土，因需要必须进行现场搅拌砂浆、混凝土时，应在临时工棚内进行，加水泥时尽量靠近搅拌机料口，加料速度宜缓慢，应尽量做到不洒、不漏、不剩不倒，搅拌时要有喷雾降尘措施。在施工过程中用到的施工机械主要包括搅拌机、推土机、挖掘机等，它们都是以柴油为燃料，因此，施工过程中会产生一定量的废气，主要包括一氧化碳、一氧化氮、二氧化硫等，施工机械产生的燃油废气均为不定时无组织排放，排放量随设备性能而异；由于产生量不大，且施工场地空旷，废气易扩散，废气经自然扩散稀释后对周围空气质量影响较小。

（二）建设期噪声环境影响防治对策

尽量采用低噪声的施工设备，如以液压工具代替气压工具，同时，尽可能采用噪声低的施工方法，施工机械应尽可能放置于对周围敏感点造成影响最小的地点。施工过程中各种运输车辆的运行还将会引起敏感点噪声级的增加，因此，应加强对运输车辆的管理，尽量压缩建设区域汽车数量和行车密度，同时，加强控制汽车鸣笛等措施。

（三）建设期水环境影响防治对策

施工单位应设置临时厕所等生活设施；施工人员生活所产生的少量生活废水，主要污染物是：COD、氨氮、SS 等，生活废水经临时化粪池处理，达到《污水综合排放标准》（GB8978）Ⅱ级标准后排入附近的水体，对受纳水体的水质影响较小。

（四）建设期固体废弃物环境影响防治对策

由于建筑垃圾是土建工程中不可避免的，因此，要求项...

第四篇：房地产项目可行性研究

房地产项目可行性研究

1.可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。

我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。但是，在改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商并没有重视可行性研究的作用，这是因为在当时的环境条件下，开发商没有意识到房地产的风险，靠“投机”获取收益。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。因此，项目可行性非常重要，其作用如下：

(1)可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。

(2)可行性研究是项目审批的依据。在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。

(3)可行性研究是项目资金筹措的依据。根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。

(4)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。

(5)可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。2．可行性研究的步骤和内容

(1)可行性研究的步骤。1)组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员应包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。

2)现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的目然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非居民产生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。

3)开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。

4)详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。

5)编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同，且全面、翔实。

(2)房地产可行性研究的内容。

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：

1)项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

2)市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3)规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。4)开发进度安排。对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

5)项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费；用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费等。估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。

6)资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投。资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。

7)财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

8)风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

9)国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。

财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。10)结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。2.4.2房地产项目开发方案的选择

房地产市场状况不仅与国民经济发展状况、人口规模与结构、居民收入、社会政治稳定性、政策法规完善性和连续性、产业结构、通货膨胀率和国家金融政策等方面存在较强的关联性，而且对城市的经济、社会、资源、环境等方面有巨大的影响。因此，在房地产项目开发方案选择时，应按一定的操作程序，对房地产市场进行详细的调研和分析。

1.项目开发方案的操作程序

房地产项目开发方案是指在城市总体规划和控制性详细规划的指导下，开发商为满足居民或厂商的需要所做的开发地块的详细布置和规划以及建设总体安排。在进行开发方案选择时，要按照如下程序：

(1)市场调研。市场调研的目的是要发现市场机会，寻找投资空间，预测市场需求和分析判断投资成本等，为进行投资可行性研究提供基础信息。

(2)开发方案的设计。由专业人员设计开发方案，包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排等。

(3)技术经济指标的计算。根据专业人员设计的不同开发方案，计算其对应的技术经济指标，包括建筑密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标，若是住宅区开发，还应包括住宅建筑密度、平均层数、住宅建筑面积净密度以及人口密度指标。

(4)技术经济指标的比较、评价。根据计算得到的技术经济指标，采用适宜的科学方法，对项目方案进行评价比较，分析不同方案的优缺点，提出改进意见建议。

(5)最优开发方案的选择。在对方案的技术经济指标进行评价的基础上，针对存在的问题进行改进，形成最终实施的开发方案。

2．居住区开发方案技术经济指标的选择与确定

城市居民点的规划一般分为居住区、居住小区和住宅组团三级。对居住区规划方案进行技术经济分析的目的是在保证居住区的交通、消防、日照、绿化、通风等必备功能条件下能满足居民的需要，提高土地的利用效率，提高投资的经济效果。

(1)用地平衡表。用地平衡表是用地面积指标分析表，它既可以用于对土地利用现状进行分析，作为调整用地和制定规划的依据，也可以进行方案比较，分析方案的经济性和合理性，还可以作为居住区规划方案的审批依据。用地平衡表的形式见表2-1。(2)技术经济指标。技术经济指标主要包括建筑密度、建筑面积密度、容积率、平均层数等。

(3)工程造价指标。工程造价指标主要包括开发总投资、单方造价、每公顷居住用地造价等。

3．开发方案的综合评价

房地产开发项目内容繁杂，涉及因素多，仅依靠个别指标来衡量

第五篇：房地产项目可行性研究

房地产项目可行性研究

张世超

关键词：房地产 可行性 步骤 内容 影响因素

摘要：决定房地产投资之前有很多因素要注意，这就体现了房地产项目可行性研究的必要性，首先要明确房地产投资可行性研究的意义，再就是可行性研究的步骤包括组织准备，现场调查与资料收集，开发方案的设计、评价和选择等。明确要研究的内容还有要周全的考虑到影响房地产投资的各种因素以及对投资商自身条件的考察都是决定一次投资成功还是失败的关键。可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。

我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。因此，项目可行性非常重要，其作用如下：

1.1 可行性研究是投资决策的重要依据。

项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。

1.2 可行性研究是项目审批的依据。

在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。

1.3 可行性研究是项目资金筹措的依据。

根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。

1.4 可行性研究是编制设计任务书的依据。

可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。

1.5 可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。可行性研究的步骤。

2.1 组织准备。

进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员应包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。

2.2 现场调查与资料收集。

现场实际调查主要包括投资现场的目然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非居民产生产经营状况调查等。收集的资料

主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。

2.3 开发方案的设计、评价和选择。

这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。

2.4 详细研究。

采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。

2.5 编写研究报告书。

可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同，且全面、翔实。房地产可行性研究的内容。

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：

3.1 项目概况。

项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

3.2 市场分析和需求预测。

在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3.3 规划方案的优选。

在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

3.4 开发进度安排。

对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

3.5 项目投资估算。

项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费；用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费等。估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。

3.6 资金的筹集方案和筹资成本估算。

根据项目的投资估算和投。资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。

3.7 财务评价。

财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

3.8 风险分析。

风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

3.9 国民经济评价。

国民经济评价是按照资源合理配臵的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配臵的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配臵的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。房地产投资需要注意的影响因素

4.1 社会经济环免对房地产市场的影响

房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位臵所带来的后果。

4.2 当地政府行政行为对市场的影响

一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。

4.3 街区环境对房地产营销的影响

古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。投资商自身条件考察

5.1 考察你的经验

隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。

5.2 考察你的投资方式

由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

5.3 考察你的融资能力

每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。从全局出发进行可行性研究

事实上，一个好的市场营销者才是一个最好的利润创造者和挖掘者，他们致力于分析各种营销机会的利润潜力，捕捉赢利机会。这样的房屋是有目的、有针对性地建造的。优秀的房地产公司应从机构内外来纵观其业务，监视变化中的环境并抓住最佳的机会。公司营销人员的主要职责是辨别外界环境中的主要变化，通过设立早期预警系统，及肘改变营销策略，去迎接营销环境中的新挑战和新机会。消费者市场分析与营销环境分析同等重要。消费者市场包括个人和家庭、消费者在年龄、收入、教育程度、迁移状态及兴趣等方面差异极大，营销者区分不同消费者群体和细小的市场，并按照他们的需要来开发产品和服务是非常有用处的。我们应在分析消费者行为的基础上，从消费者购买心理入手，分析营销策划人员如何制定营销计划。具体来讲就是要研究如下问题：购买什么？为什么购买？购买者是谁？如何购买？何地购买？何处购买？结论。

运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

参考文献：

[1] 王勉，唐啸峰。我国经济周期与房地产投资波动的关系[J].西南金融。1999

[2] 黄正军，赵冬。中国房地产投资周期波动实证分析及预测[J].重庆建筑大学学报。2006

[3] 梁云芳，高铁梅，贺书平。房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学。2006

[4] 岳朝龙，孙翠平。我国房地产投资与GDP 关系的协整分析[J].统计教育。2006

[5] 李聪明。我国房地产周期波动与宏观经济关系分析[J].特区经济。2005

[6] 曲波，谢经荣，王玮。中国房地产周期波动的评介与探析[J].中国房地产金融。2003