《京坤以案说法话拆迁》第十一期：房屋被强拆,能依据强拆前的评估报告进行赔偿吗？

第一篇：《京坤以案说法话拆迁》第十一期：房屋被强拆,能依据强拆前的评估报告进行赔偿吗？

《京坤以案说法话拆迁》第十一期：房屋被强拆，能依据强拆前的评估报告进行赔偿吗？

在房屋征收拆迁过程，房屋被非法强拆时有发生，强拆后如何进行赔偿？应按照何时价值进行赔偿？强拆前的评估报告能够作为依据吗？在赔偿案件中，能否重新委托评估机构重新进行评估？今天我们就为大家聊一聊。我们来看一个案例：

郑某在福州市有合法房屋，2008年某棚户区改造涉及拆迁，郑某的房屋在拆迁范围内。2009年5月，拆迁人委托福建某评估咨询有限公司对郑某的房屋进行评估，作出了《房地产估价报告》，评估价值为60余万元。2009年8月，福州市某征地拆迁安置指挥部发布了《关于8月10日起对某项目未拆迁户实施证据保全后予以拆除的通告》。2009年8月11日，郑某的房屋被强制拆除。2011年12月，福建省高级人民法院作出行政判决，确认“某区政府、某镇政府2009年8月11日对郑某房屋实施行政强制拆除的行为违法”。郑某2013年12月20日，依法提起行政赔偿诉讼。在诉讼中被告某区政府提出依据2009年的评估报告为依据进行赔偿，原告认为应当按照现行的房屋市场价值进行评估，一审法院委托评估公司进行评估，评估价值为180余万元。该案经过一审二审再审，最终法院认定应当按照现行的市场价值进行赔偿。

本案具有典型性，是历时较长的房屋拆迁项目。在2009年评估报告作出后房屋被强拆，强拆数年后才进入国家赔偿案件的审理。那么，09年的评估报告能否作为赔偿的依据呢？

国家赔偿法虽没有明确规定财产损失的估价时点，从立法本意上讲，应为实施行政行为侵权的时间。但房地产作为一个特殊的财产，近年来其价值持续攀升且幅度较高，如果评估作出后，行政诉讼时已不足以购买与被拆除房屋同等地段、同等面积、不低于但近似于原建筑结构质式的房屋。如果以旧的评估报告作为赔偿标准，对于被征收拆迁一方来说具有明显不合理性。故出于对合法利益的保护，法院可以委托评估公司对房屋重新进行评估，即按照房屋现行价值进行赔偿

【律师支招】

实践中，可能被征收人房屋被强拆后提起行政诉讼，而诉讼前后可能时间跨度较大，等到审理国家赔偿案件时，房屋的价格早已发生变化。所以如果评估报告因时间久远价格发生较大波动，法院在审理过程中可以重新进行评估。因此被征收人可以向法院提出重新评估的申请，按照双方指定或者摇号的形式重新选取有资质的评估公司。只有选取合理的评估方法进行评估，才可以争取到合理的国家赔偿。

第二篇：《京坤以案说法话拆迁》第九期：没有注册评估师签字的评估报告不能作为补偿的依据

《京坤以案说法话拆迁》第九期：没有注册评估师签字的评

估报告不能作为补偿的依据

评估报告作为房屋征收补偿的重要依据，其仅仅有注册评估师盖章而没有签字合法吗？如何通过法律程序对其合法性审查，从而获取高额补偿呢？我们从一个案例讲起，该案件通过两次复议程序，补偿决定补偿数额翻番仍被撤销，后双方通过协商最重达成协议，获得了满意补偿。

2008年1月，某县某房地产开发公司为了商业开发向某县房产管理局申请拆迁，某县房产管理局于2008年01月31日发布拆迁公告，对拆迁许可范围内的房屋实施拆迁。田先生（化名）的房屋在拆迁范围内。田先生的房屋一直是自己开饭店在使用并办有工商登记、税务登记等执照，依法缴纳各种税费。双方就房屋补偿问题没有达成一致意见，拆迁人向某县房产管理局申请拆迁裁决。县房产管理局向田先生下达了房屋拆迁裁决书，该拆迁裁决并未实际执行。田先生想不通的是，自己临街一直经营的房屋，怎么就简单的按照住宅给予补偿呢？

2013年8月份该片区再次启动拆迁程序，某县政府对田先生作出了房屋征收补偿决定，田先生收到房屋征收补偿决定后，我们团队指导其以没有收到评估报告为由向某市人民政府申请行政复议。某市人民政府作出复议决定撤销了该征收补偿决定。某县政府在收到某市人民政府的行政复议决定后，某县政府又委托某评估公司对委托人房屋进行评估，并于2014年1月再次作出征收补偿决定，将第一次补偿决定52万元提高到104万。田某仍不服该房屋征收补偿决定，我们又指导田先生向某市人民政府申请行政复议。复议机关以评估报告仅有估价师的盖章并无签字，评估报告不合法，遂作出行政复议决定：撤销某县人民政府作出的房屋征收补偿决定。某县政府作出的两次补偿决定，两次均被撤销，后双方多次协商最终达成了协议。

我们来分析下上面案例，为什么两次补偿决定均被撤销，两次撤销的原因均是评估报告出了问题，第一次是没有依法送达被征收人，第二次是评估报告不符合法定形式。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款第规定，评估报告是应当由两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字。

律师支招：在现实的拆迁过程中，评估报告上注册评估师用印章代替签字的还是比较多的，大家拿到评估报告后一定要对其形式是否合法进行审查，如果形式上就不合法，应当及时提出异议，依法救济。