第一篇：盐城市香苑东园小区农贸市场 租赁经营项目
盐城市香苑东园小区农贸市场
租赁经营项目
招 租 文 件
招 标 人：盐城市城南房地产开发有限责任公司
招标代理机构：江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司城南分公司
二Ｏ一四 年 四 月
第一章 投标须知
1． 项目概况
1.1项目地点: 盐城市香苑东园小区农贸市场位于盐城市戴庄路西、纬九路北交汇处东北侧。
1.2项目规模: 规划建筑面积约3544.71m2,扣除后增加建筑物占用面积，实际可利用建筑面积约2550 m2,具体以实际现状和平面图为准，现状为毛坯、地上二层框架结构（其中北侧三跨为地上一层框架结构）。
1.3租赁经营期限：暂定10年（其中含租赁经营前5年的本项目免租期）。1.4装修工期要求：自中标通知书发出之日起50日历天内完成盐城市香苑东园小区农贸市场装修施工。
1.5经营时间要求：确保在2014年9月18日前自行完成农贸市场经营户招租并正式营业。
1.6装修质量要求：投标人中标后须严格按“盐经贸商建〔2007〕326号”文件要求委托装饰装修施工单位进行施工，并严格按《市区农贸市场建设改造实施意见》（盐政办发【2008】107号）、《盐城市区菜市场建设规范标准》（盐政办发【2011】44号）等文件要求执行，并确保一次性通过市、区相关主管部门验收。
1.7本招标项目为一个标段，主要招标内容为盐城市香苑东园小区农贸市场的租赁经营，并且投标人须自行负责香苑东园小区农贸市场室内装修、电梯采购安装、外墙门窗装修改造、农贸市场外部改造（包括围墙拆除、门前设停车场地、与南北侧住宅小区隔离等费用）等，上述工作及费用全部由投标人自行承担，具体以招标文件中的约定为准。
1.8本项目招标文件由投标须知、通用条款、专用条款以及答疑文件或补充通知等组成。
2． 投标人须具备的资格条件
2.1凡具有完全民事行为能力和一定经济实力，无不良记录的境内企业法人或自然人（法律另有规定除外）均可参与。
2.2投标人必须具有一定的农贸市场租赁经营能力和类似项目经营业绩，投标时须提供农贸市场经营合同或超市农副产品经营合同业绩材料原件，投标人中标后必须在签订合同后30日内在盐城市城南新区行政区域内经工商注册成立香苑东园小区农贸市场经营公司。
3． 对投标人的要求
3.1投标人中标后必须严格按“盐经贸商建〔2007〕326号”文件要求实施，上述文件规定农贸市场设计单位为“上海艾尚设计有限公司”、装修施工单位为“江苏新纪元装饰工程有限公司和江苏中厦集团有限公司（施工单位必须在2个公司中选择1个）”、审计单位为“江苏全盛工程造价事务所有限公司”，“盐经贸商建〔2007〕326号”文件详见附件。投标人中标后须委托上述施工单位对香苑东园小区农贸市场进行装修，但装修不得改动或者破坏建筑物的结构及其他设施，所有施工费用均由投标人按上述文件付款方式向施工单位支付。投标人自行负责现场装修施工管理，如有损坏或擅自改动，投标人应立即负责恢复原状，如给招标人或第三人造成安全隐患或损失，均由投标人承担赔偿责任。投标人可以根据经营情况对装修方案提出合理化建议，但方案合理化建议须经招标人书面同意后方可实施，香苑东园小区农贸市场装修工作及全部费用（含设计费、审计费）均由投标人自行承担。招标人对投标人的装修部分不负有修缮义务，由投标人自行负责租赁期内修缮并承担相关费用。
3.2租赁期内，盐城市香苑东园小区农贸市场发生的所有水、电、燃气、通讯、垃圾清运、物业管理、卫生等费用以及其他相关费用，均由投标人自行承担。
3.3租赁期内，香苑东园小区农贸市场的日常维护、维修、安全管理等工作及产生的费用均由投标人自行承担。
3.4租赁期内，投标人不得以任何理由要求减免租金。3.5租赁期内，投标人不得以任何理由将农贸市场转让经营。3.6租赁期满或合同终止时，盐城市香苑东园小区农贸市场必须保
标人中标后其投标保证金将转为承租保证金的一部分，同时中标人在接到招标人通知后7日内须向招标人交纳全部承租保证金（即补足承租保证金的差额部分）。若投标人在中标后无正当理由拒绝签订承租合同，则招标人将没收其投标保证金，投标人中标后有其他违约或不正当行为，招标人将视情况没收承租保证金，并勒令其退场、相关费用不予补偿。
5.3本项目承租保证金为人民币叁拾万元整，中标人只有先向招标人交纳全额承租保证金后，招标人才向中标人发出本招标项目的中标通知书，本项目承租保证金在中标人无违约情况下抵充租赁期内承租人最后一年的部分租金（承租保证金不计利息）。
6． 现场踏勘
6.1现场踏勘时间：本项目开标前由投标人自行踏勘。
6.2地点：盐城市香苑东园小区农贸市场位于盐城市戴庄路西、纬九路北交汇处东北侧。
6.3现场踏勘的要求：参加投标的投标人均应自行到项目实施现场进行踏勘，并根据现场的实际情况将本项目所有可能发生的相关费用自行考虑到投标报价中。
7． 房屋租赁用途
7.1投标人装修和经营盐城市香苑东园小区农贸市场，必须符合规划用途及《盐城市相关环境保护管理办法》等相关法律法规要求，盐城市香苑东园小区农贸市场装修必须严格按《市区农贸市场建设改造实施意见》（盐政办发【2008】107号）、《盐城市区菜市场建设规范标准》（盐政办发【2011】44号）和盐政发【2013】27号等文件执行，农贸市场装修时须内置面积8平方米以上的食品安全检测室，并安排专人负责食品安全检测。本项目装修完成并通过招标人、工商及卫生等部门验收，投标人可根据上述文件规定向政府申请对农贸市场建设的补偿。如投标人未按投标人要求使用房屋并导致租赁合同不能履约的，责任由投标人承担。
10.1本项目评标办法采用“经评审的最高投标价法”（详见第三章）。
11． 定标办法
11.1本项目由招标人依照国家有关规定定标，详见通用条款13条。
12． 投标文件份数
12.1 投标文件为正本1份，副本2份。
13． 投标文件递交
13.1截止时间：2014年5月 6 日 15:00 时（以中华人民共和国北京时间为准）。
13.2地点：盐城市城南新区行政服务中心二楼会议室（地址：人民南路33号，盐塘河公园南侧路西；涵邦国际对面。请走南门进。）。
13.3招标人联系人：辅工，电话：05***。
招标代理联系人：顾祥军、高斌，电话：05***、68868368。
14． 开标时间及地点
14.1时间：2014年5月 6 日 15:00 时。
14.2地点：盐城市城南新区行政服务中心二楼会议室（地址：人民南路33号，盐塘河公园南侧路西；涵邦国际对面。请走南门进。）。
14.3参加开标投标人的法定代表人或授权代理人（如为自然人投标，则其本人必须亲自参加开标）须携带本人身份证原件参加开标，每个投标单位仅限一人参加开标会议，开标前由工作人员核实其身份。
第二章 通用条款
1． 工程现场条件
1.1招标人要求各参加投标的投标人在投标截止期前应到本项目拟实施现场进行踏勘。2． 报价费用
2.1参加投标的投标人应承担其编制投标文件以及递交报价投标文件所涉及的一切费用。无论报价结果如何，招标人对上述费用不负任何责任。3． 招标文件的澄清
3.1投标人应认真检查招标文件的内容是否齐全，如有遗漏，请在领取招标文件后一日内向代理机构索取，否则责任自负。
3.2投标人在收到招标文件后，如有疑问需要澄清，应将投标疑问及时提交招标人及代理机构，如未送疑问的，则视为该参加投标的投标人无疑问。3.3招标人将书面答疑文件盖章后，应通知投标人领取，未收到答疑文件的投标人，请在当日内向代理机构书面查询，逾期责任自负。
3.4投标人对招标人提供的招标文件所做出的推论、解释和结论，招标人概不负责。投标人由于对招标文件的任何推论和误解以及招标人对有关问题的口头解释所造成的后果，均由投标人自负。
4． 招标文件的修改
4.1投标截止时间前，招标人可能会以答疑文件或补充通知的方式澄清或修改招标文件，答疑文件或补充通知将作为招标文件的组成部分，具有与招标文件同等法律效力。
4.2为使投标人在编制投标文件时将答疑文件或补充通知的内容考虑进去，招标人可以延长投标截止时间（延长时间在答疑文件或补充通知中明确）。
4.3招标澄清或答疑文件或补充通知公布网站：江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司网站（网址：http://www.xiexiebang.com），投标人须每天自行到网站查询。招标文件的澄清答疑文件或补充通知将在上述网站上向所有投标人公示，但不指明来源；招标文件发布后，在投标截止时间三天前的
9． 现场踏勘
9.1投标人应按投标须知的要求自行对项目现场和周围环境进行踏勘，投标人踏勘项目现场所发生的费用，由投标人自行负责。
9.2现场踏勘的要求：投标人应到项目实施现场进行踏勘，根据现场的实际情况并结合本项目的特点将本项目地质勘察实施过程中可预见的相关费用自行考虑到投标报价中。
10．投标文件的密封与标志
10.1投标人的投标文件封面和投标承诺书等投标文件中的实质性内容均须加盖单位公章、法定代表人或委托代理人章印（或签署）；如为自然人、则投标文件须由其本人签字。其标书的封袋大小根据需要自行制作，并在封袋上正确标明项目名称、招标人名称、投标人名称。
10.2所有投标文件装入封袋后都必须在封口处密封并加盖单位公章（如为自然人、则由其本人签字）。
10.3投标文件应标明正、副本，正、副本不一致时，以正本为准。如投标文件中出现大写与小写不一致情况，则以大写为准。
11． 投标截止时间
11.1参加投标的投标人须在规定的投标文件递交截止时间前将投标文件递交至招标文件的投标须知指定地点。
11.2 投标文件不予受理的情形
逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。未按招标文件要求递交投标保证金的各投标人的投标文件不予接受。未按照招标文件的要求予以密封的投标文件不予接受。12． 投标文件的修改与撤回
12.1投标截止时间之前，投标人可对所递交的投标文件进行修改或撤回，但所递交的修改或撤回通知必须按招标文件的规定进行编制、密封、标志（在包封上标明“修改”或“撤回”字样，并注明修改或撤回的时间）和递交。投标截止时间之后，参加投标的投标人不得修改或撤回招标文件。13． 开标、评标、定标
13.1开标必须出席的人员为投标人的法定代表人或其授权委托代理人
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14.5未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的。14.6投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效。
14.7投标人名称与资格审查时不一致的。
14.8投标人资格条件不符合国家有关规定或招标文件要求的。14.9投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限。14.10明显不符合技术规格、技术标准的要求。
14.11投标人之间的报价投标文件出现了评标委员会认为不应当雷同的情况。
14.12报价投标文件载明的货物包装方式、检验标准和方法等不符合招标文件的要求。
14.13以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的。
14.14法律、法规规定的其他废标情形或本招标文件使用的有关文件中约定的其他废标情形。
15.投标文件的澄清
15.1在评审过程中，评标委员会认为需要，可要求参加投标的投标人对投标文件中的有关问题进行澄清或提供补充说明及有关资料，参加投标的投标人应做出书面答复。书面答复中不得变更价格、完成时间、自报投标承诺等实质性内容。
15.2书面答复须经参加投标的投标人法定代表人或其代理人（如为自然人由其本人签字）的签署或加盖印章，签署或加盖印章的书面答复将视为投标文件的组成部分。投标截止时间后，参加投标的投标人对投标报价或其他实质性内容修正的函件和增加的任何优惠条件，一律不作为评审、定标的依据。
16． 授予合同
16.1招标人和中标人在定标之日起30日内，按照国家有关规定和招标文件及中标人的投标文件订立书面合同。不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
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上述1至2项按顺序进行评审，前一项未通过的不参与下一项的评审，不符合上述1至2任意一项要求的，不予通过商务性评审，未通过商务性评审的投标人不作为中标候选人。
二、其它
1、本办法未述及的事宜，由评标委员会依据法律法规处置。
2、不符合法律、法规规定，出现《盐城市廉政准入规定》限制情形的，按照规定予以废标处置。
第四章 合同格式
盐城市香苑东园小区农贸市场
租赁经营合同
中华人民共和国建设部 国家工商行政管理局
质量要求：乙方须严格按“盐经贸商建〔2007〕326号”文件要求委托装饰装修施工单位进行施工，并严格按《市区农贸市场建设改造实施意见》（盐政办发【2008】107号）、《盐城市区菜市场建设规范标准》（盐政办发【2011】44号）等文件要求执行，并确保一次性通过市、区相关主管部门验收。
五、合同价款
合同价款为租赁经营期限内总租金，合同价款为人民币大写：，小写￥： 元。
六、本协议书中有关词语含义与本合同第二部分《合同条款》中分别赋予它们的定义相同。
七、合同生效
合同订立时间： 二○一四 年 月 日
合同订立地点： 盐城市城南房地产开发有限责任公司 本合同双方约定： 经双方签字并盖章 后生效。
甲方：（盖章）乙方：（盖章）住所： 住所：
法定代表人： 法定代表人： 委托代理人： 委托代理人： 电 话： 电 话： 传 真： 传 真： 开户银行： 开户银行： 帐户名称： 帐户名称： 帐 号： 帐 号： 邮政编码： 邮政编码：
第二部分 合同条款
工作及产生的费用均由乙方自行承担。
(4)租赁期内，乙方不得以任何理由要求减免租金。(5)租赁期内，乙方不得以任何理由将农贸市场转让经营。
(6)租赁期满或合同终止时，盐城市香苑东园小区农贸市场必须保持日常经营时现状不得损毁，并完整无条件将盐城市香苑东园小区农贸市场在20日内交还甲方，且不得向甲方提出任何补偿要求，即盐城市香苑东园小区农贸市场装修后的所有产权及装修成果不论在合同是否完全履行结束的情况下均无条件归甲方所有。
(7)乙方与农贸市场经营户签订的合同经营期限不得超过本项目合同签订的经营期限，且乙方与农贸市场经营户签订的合同均须到甲方履行备案手续。
(8)租赁期满，如甲方继续对外租赁，乙方可参加竞租，同等条件下，享有优先续租权。
3、房屋租赁用途
(1)乙方装修和经营盐城市香苑东园小区农贸市场，必须符合规划用途及《盐城市相关环境保护管理办法》等相关法律法规要求，盐城市香苑东园小区农贸市场装修必须严格按《市区农贸市场建设改造实施意见》（盐政办发【2008】107号）、《盐城市区菜市场建设规范标准》（盐政办发【2011】44号）和盐政发【2013】27号等文件执行，农贸市场装修时须内置面积8平方米以上的食品安全检测室，并安排专人负责食品安全检测。本项目装修完成并通过招标人、工商及卫生等部门验收，乙方可根据上述文件规定向政府申请对农贸市场建设的补偿。如乙方未按甲方要求使用房屋并导致租赁合同不能履约的，责任由乙方承担。
4、装修工期及经营时间要求：
(1)自中标通知书发出之日起50日历天内完成盐城市香苑东园小区农贸市场装修施工，未在规定期限内完成装修施工的，乙方须向甲方支付违约金，违约金按每天2000元进行计算）。
(2)经营时间要求：乙方确保在2014年9月18日前自行完成农贸市场经营户招租并正式营业，未在规定期限内完成招租并正式营业的，乙方须向
09、承租保证金
本项目承租保证金为人民币叁拾万元整，本项目承租保证金在中标人无违约情况下抵充租赁期内承租人最后一年的部分租金（承租保证金不计利息）。
10、违约责任
10.1如果乙方未按招标文件及合同约定对农贸市场进行装修的，则乙方须向甲方支付违约赔偿费，装修工期延误的每延误一日按人民币2000元计算；如果乙方未按招标文件及合同要求对农贸市场进行经营的，则乙方须向甲方支付违约赔偿费，每发生一次按人民币5000元计收。如乙方拒交违约赔偿费或在规定期限内未向甲方交纳租金的，则乙方须无条件退场且盐城市香苑东园小区农贸市场装修后的所有产权及装修成果均无条件归甲方所有，由此产生的违约责任和费用均由乙方承担。
11、仲裁
11.1甲乙双方应通过友好协商，解决在执行本合同中所发生的或与本合同有关的一切争端，如果协商仍得不到解决，任何一方均可按“中华人民共和国合同法”规定提交调解、仲裁或直接向项目所在地人民法院提起诉讼。
11.2仲裁机构为盐城仲裁委员会，仲裁裁决应为终局裁决，对双方均具有约束力。
11.3仲裁费除仲裁机构另有裁决外应由败诉方负担。
11.4 在仲裁期间，除正在进行仲裁的部分外，本合同其它部分应继续执行。
12、合同修改
欲对合同条款进行任何改动，均须由甲乙双方签署书面的合同修改书。
13、合同生效及其它
13.1本合同一式七份，以中文书写，双方各执三份，招标代理机构存档一份。
13.2如需补充合同内容，经协商，双方应签署书面补充合同协议，该协议将作为本合同的一个组成部分。
13.3未尽事宜按照国家有关法律、法规等的规定执行或者在双方签订合
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授权委托书
本授权委托书声明：我（姓名）系（投标人名称）的法定代表人，现授权委托（单位名称）的（姓名）为我公司的代理人，以本公司的名义参加 项目的投标活动。代理人在开标、评标、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。
代理人： 性别： 年龄： 单 位： 部门： 职务：
代理人无转委托权。特此委托。
注：授权委托人须将本人身份证复印件贴于此。
投标人（盖章）:
法定代表人（签字或盖章）:
日期： 年 月 日
投标承诺书
盐城市城南房地产开发有限责任公司：：
1、根据已收到的盐城市香苑东园小区农贸市场租赁经营项目招标文件，我方经考察现场和研究贵方的招标文件后，决定无保留地接受招标文件所有条款，我方愿以租赁经营期限内总租金（租赁经营期限按10年计算）合计为人民币 元，承租本项目招标范围内的全部内容并承担相应责任。
2、如果我方中标，我方将严格按招标人的装修工期、经营时间和装修质量要求抓紧实施。如果违约，贵单位有权没收我方承租保证金，我方将无条件承担相关违约责任，中止我方中标并选择其它承租人。
3、如果我方中标，我方承诺免租期满后第6年至第10年的年租金占总租金比例分别为19%、19.5%、20%、20.5%、21%。免租期满后的每一年租金须在前一年的10月1日之前向招标人交纳(即第6年的租金交纳截止时间为:2018年10月1日,依次类推)，如我方未在规定期限内未向招标人交纳租金，则我方无条件退场且盐城市香苑东园小区农贸市场装修后的所有产权及装修成果均无条件归招标人所有，并无条件接受招标人没收我方的承租保证金，由此产生的违约责任和费用均由我方承担。我方所报租金为招标人净得价，所涉及所有水、电、税费、物管等所有相关费用均由我方承担（向招标人支付的租金由招标人负责开具税票）。
4、保证忠实地执行甲乙双方所签的承租合同，并承担合同规定的责任义务。
5、你单位的中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。
6、本投标文件自投标文件递交之日起 60日历天内有效。
投标人：（盖章）法定代表人
或委托代理人：（签字或盖章）日 期 ： 年 月 日
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投标人为自然人的投标书封面及封袋式样。
副本
盐城市香苑东园小区农贸市场租赁经营项目
投 标 文 件
投 标 人（签字）：
日 期： 年 月 日
第二篇：苏州沧浪区姑香苑,南环桥农贸市场调查报告
农贸市场在满足人民群众日常生活需要、活跃地方经济、促进社会发展中具有不可替代的作用，农贸市场建设要坚持与城市建设同步规划，同步建设；农贸市场的改造提升要和旧城改造相结合；农贸市场的管理要与推进文明城市创建工作同步。科学规划新市场，有计划分步骤地推进旧市场的标准化改造，完善市场功能，多渠道筹集资金，各部门齐抓共管，突出制度创新，促进市场繁荣。
在经济飞速发展人民生活水平快速提高的今天，农贸市场也应该跟上经济发展的水平。苏州市经济发展较快人民生活水平有了很大的提高，但农贸市场的发展却没有跟上人民生活水平的发展。在这种条件下投资者的挑战与机遇同时存在。
一、调查目的及所要解决的问题
目的：通过问卷调查的形式，了解农贸市场的经营环境，摊主的经营效益和经营预期为了方便广大市民，让市民吃上放心、舒心的农副产品，在市民方便区建立一个各方面都较优越（环境好、农副产品新鲜、价格公道等）的大型农贸市场。
所要解决的问题：目前苏州农贸市场太过分散，而且市场脏、乱、差。通过对苏州沧浪区农贸市场情况的具体调查与分析，改善农贸市场的现状，从而增加摊主收益。
1、设施简陋，发展严重滞后。城区农贸市场大多建于八、九十年代初，市场先天基础条件较差，普遍存在建设起点低，交易大棚简陋，光照、通风、供电线路、消防设施、地面硬化、交易摊位、停车、排水及排污、垃圾处理等市场基础设施多年没有得到很好的改造；交易大棚采用的是钢架棚结构建造，由于年久失修，钢架已经腐锈，随时都有可能发生垮塌事故，已经到了非改不可的地步。
2、投入不足，改造缺乏资金。农贸市场的经营属于薄利多销、微利经营，因其投入多，租金高，经营较为困难，效益一般。
3、职责不清，缺乏有效管理。市场业主履行市场经营管理第一责任人职责不到位，管理缺位。
4、监管不力，食品安全堪忧。农贸市场一方面是生鲜食品和日常生活用品的重要销售渠道，与老百姓的生活密切相关，直接关系到人民群众的身体健康和 1 消费安全；同时，农贸市场也是假冒伪劣商品和不健康食品的最集中的销售场所，多数市场还不具备食品、蔬菜检验检测条件，存在着极大的消费风险。
5、有场无市。由于市场建设前期缺乏科学论证，选址不当，管理和服务跟不上等多种因素影响，部分商户和群众不愿进入市场经营和消费，虽然建成了市场，但市场出现空置现象，形同摆设。蔬菜、肉食、百货、水果等摊点依然占据公路两侧，导致有场无市的尴尬局面，如保义、双桥、等乡镇市场均不同情况的存在此种情况。
二、调查对象背景资料
南环桥果品批发市场苏州市南环桥农副产品批发市场是苏州市政府“菜篮子”重点工程。市场占地面积120亩,营业面积8万多平方米，是苏州市最大的综合性农产品集散中心。市场被授予国家农业部定点市场、省级重点农副产品批发市场市场主营：蔬菜、干鲜果品、肉禽蛋、水产品、南北货、冷冻食品、海鲜及特种水产品等。苏州市南环桥农副产品批发市场移扩建工程投资3亿元，占地340亩。新市场建设严格按照国家绿色市场要求和农业部、商务部颁发的标准化农产品批发市场规范要求实施，建成后将形成一个集蔬菜、水产、果品、鲜肉、家禽、豆制品、水发食品、粮油食品、南北干货和冷冻食品等10大类的批发、加工、仓储、配供、集散为一体的农产品批发现代物流园。新市场经营面积15万平方米、道路6万平方米、停车场3万平方米、绿化3万平方米，环场通畅、水陆两全、交通便利。
三、调查分析方法
本研究以实地调查为主，根据统计研究的目的、任务和研究对象的特征选取了禽畜、蔬果、农副产品市场等几个调查点，调查点的选取均根据统计研究需要先进行统计分组，然后采取分层随机抽样确定每一组的具体调查点。其中南环桥农贸市场集中了许多调查点。本调查有项目组四位成员于2011年6月28日至30日完成，项目组采取对调查点摊位经营者的随机调查方式共调查了40份问卷。调查数据资料均运用统计软件处理，本文主要应用了柱状图、饼图和表格对统计调查数据进行分析研究，主要从客观的角度描述了农贸市场摊位的经营现状和摊 2 主的认知状况。
四、对调研数据的分析
（一）、样本特征分析
摊位是农贸市场的基本单位，摊主经营是农贸市场的个体。
大部分摊主在农贸市场经营的时间不同，超过十年的占8%，在十年到三年之间占80%。，在三年以下的占12%, 农贸市场摊主在户籍上多表现为外来人口，当地居民仅占4%。
随着经济的高速发展，人民对居住环境，生活水平的要求的也随之提高；而农贸市场的摊主基本不是本地人，对本地人的生活习惯没什么深入了解，想要提高自身经营状况必须从根本上进行改变。
（二）、农贸市场摊位经营状况
本次调查就农贸市场摊位的盈利状况做了了解。首先对不同农产品的种类经营摊位盈利情况用了五个程度（很好，较好，一般，较差，很差）做了总体上的调查分析。其中蔬菜摊位经营较好的占37%，一般的占58%，较差的占7%.水果摊位经营一般的占了调查总体的100%。水产品摊位经营较好的占33.3%，一般的占66.7%；而畜禽产品摊位经营较好的占调查总体的28.6%，一般的占71.4%。因而农贸市场摊位经营状况总体上表现为一般，而蔬菜，水产品和畜禽产品在经营上具有一定的优势和利润空间。
摊主日销售额情况对照图
日销售额***010000鲜肉类水产类蔬菜类干杂类水果类日销售额
（三）、经营优势和劣势
通过对农贸市场摊位经营者的调查发现，摊主认为农贸市场经营农产品的优势主 要是新鲜度高，占占了总体的84%；价格便宜，实惠，占了总体的78%；方便便利占了总数的68%；农产品种类繁多，占了总体的40%。而在劣势方面，农贸市场摊位经营者则普遍认为是购物环境较差和卫生，安全难以保障，分别占了总体的64%和54%，其余就是摊位服务，信誉较差，占了总体的26%。因而整体而言，农贸市场摊位经营者都能够正确认识到自身经营的优势和劣势，但由于每个摊位都追求自身利益最大化，从而牺牲农贸市场的整体形象也是一种必然，农贸市场在软件方面的缺陷也是某个摊位经营者力所不及的。这从本次调查中的摊位经营利润影响因素的数据显示是一样的，既摊位经营者认为最能够影响其摊位经营利润的原因是市场管理服务和同行之间的竞争，分别占了总体的56%和50%。因而农贸市场在今后需要加强管理力度和规范措施，真正的从软件方面提高自身形象，使农贸市场摊位经营整体利润达到最大化。
（四）、图表分析
摊主对现阶段经营状况的满意程度很满意 一般不满意
由此得出：很多买主都反映自己想去改变经营状况，却不是他们自己所能控制，这是由市场决定的。
五、建议方案和步骤
在现阶段，稳步进行市场开发，可以从以下几方面着手：
1、在市场的管理模式上不断创新，充分利用中心的现有资源，要不断探索新的服务项目，新的服务内容，新的服务方向，新的服务目标，不断改进市场环境，提高服务水平，吸引商户入市、消费者购物，以达到商户队伍不断扩大，购物人 4 群不断增加的目的。
2、随着城区经济的发展，人口也在不断的增加，城区的日渐发展无疑为新的市场开发奠定了基础，从现在起就应统筹规划，从长计议，把握机遇，筹备建设几个新的市场，既满足人们的生活需求，又为目前的市场建设打开新的局面。
3、对现有农贸市场的硬件设施进行改造升级，使其经营环境更整洁、卫生，市场的管理、服务也要不断的提升品质，更加的规范化和具有服务意识。关于对农贸市场建设改造的建议和对策：
农贸市场在满足人民群众日常生活需要、活跃地方经济、促进社会发展中具有不可替代的作用，与其他商业设施的功能相比，农贸市场不仅具有一定的社会性，更具有很强的公益性。因此，农贸市场建设要坚持与城市建设同步规划，同步建设；农贸市场的改造提升要和旧城改造相结合；农贸市场的管理要与推进文明城市创建同步。
为此，提出以下建议和对策：
（一）、网点布局要科学规划。科学规划，新建一批农贸市场和大型农产品批发市场，一方面根据城市发展需要和新建社区商业配套设施建设，结合交通条件和周边市场等因素，综合考虑，注重大中小结合，合理规划和布局农贸市场。另一方面，农贸市场建设要注重科学性和前瞻性，要借鉴外地成功经验，将它作为提升城市品位、完善城市功能、创建优秀旅游城市和文明城市的形象工程来建设，农贸市场建设，要把握高起点、高标准和功能全、设施好、环境优的原则，确保新建的农贸市场在经历若干年后不落后。
（二）、功能提升要有序推进。完善功能，改造提升一批农贸市场，有效改善交易环境，解决农贸市场脏乱问题。农贸市场是城市发展的重要组成部分，也是城市商业网点建设的重要内容。商务部门要加强与工商、规划、城建、城管等部门配合，有计划地对城区现有农贸市场按标准化改建和升级达标改造两种方式进行改造，利用3年左右时间分期分批对城区2个大型农贸市场（菜市场）和12个社区农贸市场进行整治和改造。按照《农产品批发市场改造建设规范》和《农贸市场改造建设标准》，重点开展对地面污水处理系统改造、水电系统改造、交易大厅维修以及产品加工分选包装设施、综合服务设施、市场信息采集发布系统、市场监控系统、农产品质量安全检测系统和卫生保洁辅助设施等十个方面的改 5 造。
坚持先易后难，分步实施原则，先改造涉及人口多、覆盖面广、产权明晰、业主积极性高的农贸市场，扎实做好升级改造计划，认真制定升级改造方案。
（三）、改造资金要多方筹措。农贸市场改造的首要难题是资金，为加快市场改造提升步伐，有必要由政府牵头，采取政府补一点，业主出一点，探索农贸市场改造资金多渠道筹措办法，进一步探索由政府引导、市场运作、政策推动的市场建设和改造新模式，把集贸市场建设和改造纳入政府为民办实事的民生工程；进一步探索企业投资、社会投资与个人参股投资和申请财政补贴相结合的投融资模式，有计划分步骤地对集贸市场进行标准化升级改造,从根本上来解决市场问题。一是建议政府在每年的民生工程建设经费中，拿出部分资金作为农贸市场改造的专项资金，用于对新建或标准化改造验收合格的农贸市场按投资比例进行配套补贴，专款专用；二是要求市场产权单位必须定期进行场内设施及设备的维护。要求开办单位每年从总收入中提取10%以上的资金，用于场内设施的维护和维修，保持良好的市场环境；三是制定优惠政策，鼓励社会资金投入。对农贸市场要采取减免税费等措施，吸引开发商和社会资金。
（四）、市场监管要各司其职。按照谁投资，谁受益，谁开办、谁管理的原则，明确市场主办单位就是市场管理第一责任人，进一步探索农贸市场的市场化管理新模式，引进和培育专业化的市场管理服务公司。发挥商务主管部门在市场改造、建设中的积极作用，依靠工商部门对市场准入和商品流通环境食品安全的监管，加强与城管部门的密切合作，要采取“一场一策”的办法，拿出有针对性、可操作的举措。对现有市场加强分类指导，合理进行交易场所布局规划，适当设置摊位摊点，合理确定收费标准，维护市场公平竞争。各职能部门各司其职、各负其责，严把市场食品进货查验关、经营关、退出关，把不符合质量标准、卫生标准和安全标准的食品拒于市场之外，实现食品市场秩序明显好转，食品消费达到健康、卫生、安全的要求。
（五）、繁荣市场要制度创新。一是建立管理目标考核责任制，花大力气解决市场脏乱差等问题，达到硬件设施改善、市场繁荣活跃、卫生制度落实、商品质量放心和文明服务优良的目标。二是积极开展达标评比竞赛。诚信经营户不仅能获荣誉牌匾，还可得到市场物业方面的优惠待遇，激发市场经营户参与标准化管理 6 的积极性。三是探索建立新的运行机制和管理模式，进一步推进农贸市场的设施改进和管理创新，努力营造一个环境整洁、服务周到、功能完善、市场繁荣的良好局面。
六、观点和看法
（一）、蒋梦嘉同学：经过这次市场调查和报告整理过程，做市场调查真的不是一件容易的事。同样天气也很糟糕。幸好店主们大部分都很和善友好，这给我们带来了不少的成就感和欢乐。不过有个问题也引起了我们的注意，农贸市场的硬件条件和政策不怎么完善。在经济飞速发展的今天，人们的生活水平不断提高，对生活水平和条件的要求也随之提高。换者说：如今超市内也附带蔬菜摊，鲜肉摊等。如农贸市场不进行改进，势必会受到超市销售的影响，从而影响菜农的收益，使他们入不敷出。还有一方面必须提的就是：很多菜农提到，一旦市场进行改革装璜，菜价会有一定的上涨，也会受到同类农贸市场的影响。由此可以得出结论：农贸市场的改革是整个社会的事，而并非单单是菜农本身的事，给大众带来更多的便利和福利。
（二）、周亚男同学：通过今天的市场调查，我了解了那些农贸市场的摊主经营生意的不易。他们所在的农贸市场卫生环境远不如我想像中的好，地理位置也很偏，交通也不够便利。因为这些因素，买菜和卖菜都不是很方便，所以这样多少会影响到摊主的收益。那些经营禽蛋类的店铺也许会好一点，但是那些经营蔬果类的店铺却很不易。虽然新鲜度是一切食品的必备条件之一，但是相比而言，蔬果类的新鲜度是最难保持的。这样的话，摊主们的收益就会大打折扣，只有对市场进行改造才能解决这一问题。摊主们也希望市场能够进行改造，但是不是因为改造费用大就是因为自己的想法无法传达给相关人员而作罢。所以，我希望摊主们可以早日实现自己的理想，政府也能对市场进行适当干预，以尽快解决这些问题，使摊主们的经营状况得以改善。
（三）、徐娜同学：从今天的市场调查中我得到的感触很深，我了解到虽然很多人都认为在农贸市场做生意会比较的赚钱，但是从今天的调查中才知道他们并没 7 有我们想的那么幸运，当我们在床上睡着懒觉的时候，有谁会想到他们都已经奔波在批发农产品的路上，所以说风光的背后总是令人心酸的。踏进农贸市场的第一步，扑鼻而来的就是一股恶臭味，这在将来就是阻碍人们去农贸市场消费的因素，还有就是他们之间同行的竞争很激烈，两家的价格只相差几毛，再加上市场不完善的管理制度，让他们还怎么赚取利润！所以完善市场管理制度是很必须的，并且营造一个良好的销售环境对他们是否盈利起着关键性的作用。
（四）、陈玉清同学：每次市场调查的感悟都有所不同，这和我们去的店家不同有直接关系，还有我们的心情也有间接的关系，你是什么样的心情做的这次市场调查。是把他当成任务去完成，还是另有其他的目的呢。在进每一家店之前，首先给自己一个微笑，希望店家也会以同样的表情回复我，当然很顺利，10家店2个小时就走完了。去之前本以为会碰壁，谁知道完成的挺顺利的，有点小开心。此次市场调查使我体会到了商贩的辛酸和劳累，起早贪黑但是盈利不大。在调查中获知他们中的大多数是外地人，最初他们开始来到这片陌生的城市，摸爬滚打来之不易，和他们相比，我们自惭形秽，幸福的生活需要我们自己去创造。社会竞争激烈，在小小的农贸市场都体现的淋漓尽致，小商贩想尽办法拉拢顾客，委屈了自己，只为赚取薄利，他们一向变强，但是无能为力，这是多么的悲哀。合理的市场机制或许可以改变他们的现状，希望在未来农贸市场能更加人性化，更贴近农场主。
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