第一篇：租赁期间房屋买卖 拆迁及续租专题：租房买房谁优先 买卖不颇租赁
案例传真：
2005年4月的一天，林森在嘈杂的街头接了个电话后一蹦三尺高，这个25岁的男孩没有理由不跳这么高，来到这座陌生的城市，奔波了两个月，面试了若干家公司，终于有一家不错的公司通知自己被录用了，下周一就去上班。
正逢周六，林森有充足的时间做好上班前的准备。他脑子飞快地一转，当务之急是换房子，现在租住的房子里这家公司太远，每天坐公交实在经不起折腾。好事成双，当他赶到这家公司附近的小区，刚好看到一张房屋租赁的广告，很快地看了房子，很快谈妥了月租，两个小时后，林森和房东赵雷已经签好了合同，租期两年，月租500元。
林森从此开始了上班族的生活，繁忙，充实，有时候很累。周末偶尔逛街买东西，大部分时间是在房间里睡大觉。三个月过去了，2005年8月的一个周末，天气闷热，林森开大了风扇在床上呼呼大睡，听到敲门声时他吃了一惊，这个城市他基本没有熟到可以登门造访的朋友，可能是房东赵雷来收房租吧。他打开门，看到一张陌生的脸，并且那张脸上写满疑惑。这张脸的主人叫邓超。
2005年7月，40岁的邓超省吃俭用了几十年，省下了一大笔钱准备买一套舒适一点的房子，恰好听朋友说某法院正在拍卖一套相当不错的房子，他历尽艰辛、狠下决心终于使这套房子落到了自己名下，在拍卖会上成交后，邓超马上就办理了房子的产权过户手续。在邓超和法院签字画押时，租住这套房子的林森，正骑着车奔驰在上下班的路上，憧憬着未来美好的生活。
现在，门外邓超疑惑的表情惹恼了门内的林森，这个素不相识的肥胖的男人，不但打扰了自己的好梦，还用这样的眼神看着自己，难道我是贼吗？林森的脸色不好看起来，他等了三秒钟，这位不速之客还没说话，他恼羞成怒准备关了房门继续睡觉。没想到那人一只有力的胳膊阻止了他，另一只手举起了一张纸，“这套房子的产权证。不管你是谁，为什么住在这里，请你马上搬走！”
这无疑是火上加油，林森气不打一处来，他控制了自己的怒气，转身翻出那张和房东赵雷签订的租赁合同，说道：“这是我和房东签订的合同，租期两年，我才住了4个月。我不管你是谁，你从哪里拿来的产权证，你现在马上从我门前消失！”
都是成熟理性的人，两人的火气消了之后，经过半个小时的谈话，他们发现问题不在彼此身上，这件奇怪的事情背后，一定有一些事情弄错了。或者，有一些他们不知道的隐情。
这就引出了另外两个人的故事。这套房子原来的主人赵雷，即现在林森的房东，在2005年3月不得不宣告自己经营的公司破产，他在公司困难时期以个人名义借了一个朋友的朋友王大峰2000元的债务没有归还，不知道是没有能力还是想耍赖。无奈之下，债主王大峰把赵雷告上了法庭，2005年4月1日，应王大峰申请，法院依法裁定查封赵雷所有的房产，并到当地房地产管理部门办理了查封登记手续，通知该机关不要办理该房产的过户手续。
赵雷不能忍受自己突然一贫如洗的生活，于是，2005年4月，他把这套本来已经被查封的房子租给了急着租房的林森，并且和他签订了租赁合同。5月14日，法院判令赵雷归还王大峰2000元和利息3000元，共计5000元。判决生效后，在贫困线上挣扎的赵雷没有在指定日期内归还借款。2005年7月19日，由王大峰申请，法院在没有通知林森的情况下强制拍卖了赵雷所有的房产给急着买房的邓超，并且办理了产权过户手续。
所以，2005年的8月，当邓超和林森流着大汗终于搞清楚站在自己面前的人也是这套房子的主人时，两个人都愣了。那么，往下，谁应该在这所房子里住下去？林森应该搬出去吗？ 徐滔说法：
这个故事如此具有戏剧性，让我们觉得再加些情节都可以拍部电影了。可是，一屋终究不能有二主，在善良的人看来，林森有在这所房子里住下去的必要和权利，孤身一人来到陌生的城市里打拼，怎么可以交了房租、押金，签了合同，然后再被赶出去？可是，邓超好像也不能就这样把房子让给林森，辛苦了这么多年，花光了积蓄买来的房子，怎么可以让别人住呢？何况，他手里还有房子的产权证呢。
我们让法律来决定一下。虽然法院在4月初查封了赵雷的房屋，但是这在法律上只能算是房产的转移过户，没有涉及到房屋的拍卖、房产过户手续等等，不能算房产的真正过户。真正的过户是在4月中旬，就是从找到工作后的林森兴奋不已地和赵雷签下房屋租赁合同的那一刻起，这所房子才真正过户。按照法律上的“买卖不破租赁”原则，即“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 这样做更加有利于保护承租人的利益，维护租赁关系的稳定。所以，年轻的林森可以主张继续拥有承租权，也就是说，按照法律规定，他可以在这所房子里继续住下去。相关法律答问：
1、房屋租赁合同中应当包括哪些内容？
房屋租赁合同由租赁双方协商议定，一般包括以下主要内容：
租赁当事人姓名或名称、住所；房屋的坐落、面积、结构、附属设施和设备状况；房屋用途；房屋交付日期；租赁期限；租金数额、支付方式和期限；房屋使用要求和维修责任；房屋返还时的状态；违约责任；发生争议的解决方式；租赁当事人约定的其他事项。参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第九条。
2、房屋租赁双方当事人如何在合同中详细约定出租物的状况？
承租人应和出租人列明配套设施的名称，折旧和损耗等内容，并将之作为房屋租赁合同的附件。否则一旦产生纠纷，就很难确定是谁的责任了。
承租人租用这套房屋就是为了满足一定的需求，因此房屋的位置、面积、性能、结构、装修和设施等基本状况都应在房屋租赁合同中详细约定。
此外，双方还应在合同中约定房屋交接的具体时间、验收程序，并签收物业交验单，确认房屋使用状态是否完好。
3、房屋租赁合同中可以订立免责条款吗？
可以订立免责条款。合同双方可以自行约定免除合同一方的某些责任，这是法律赋予合同当事人的自由，对方有义务遵守法律认可的免责条款。
格式条款就是合同一方为了重复使用而预先订好的条款，而且该条款在订立合同时没有和对方协商。拟定格式条款的出租人有义务以一种合理的方式提示承租人注意免除或者限制他的责任条款，例如，应当在合同中用不同颜色或者黑体字来打印免责条款，或者在订约的时候向承租人说明存在这个免责条款。如果承租人要求出租人解释，出租人也有义务解释，否则该免责条款很有可能无效。参考法条：《合同法》第三十九条第一款、第二款。
4、什么样的免责条款无效？
对于一般的合同，如果免除了承租人应承担的责任，或者免除了出租人因为自己故意或者重大过失而给承租人造成的财产损失应承担的责任，那么这样的免责条款就无效了。
对于格式条款，除了以上的两种情况以外，如果出租人免除了自己的责任，加重了承租人的责任，排除了承租人的主要权利，那么这个免责条款就无效。
保证房屋不会危及承租人的安全是出租人的基本义务，如果出租人却在合同中免除自己的责任，这个免责条款就是无效的。参考法条：《合同法》第四十条、第五十三条。
5、免责条款，承租人可以采取什么措施避免损失？
对于无效的免责条款，并不影响合同其他条款的效力，所以，承租人可以向出租人说明该条款无效，要求出租人予以赔偿。如果出租人拒不赔偿，承租人有权向法院提起诉讼，或者向合同中选定的仲裁机构提起仲裁确认该条款的效力。
参考法条：《合同法》第五十六条。
6、出租人准备出租住房时可以采取什么预防措施？
在准备出租时，出租人应当核实承租人的身份，仔细查验承租人的有关证件，并留下他的身份证复印件，给屋内家具设备等列出清单，并要求承租人签字。此外，一定要订立书面合同，还可以要求承租人交付押金。因为房屋租赁合同登记备案时，主管机关会核实双方的身份，对承租人的行为有威慑作用，因此登记备案也是预防这种事件发生的好办法。租房以后，出租人还要勤于联系承租人，了解承租人的情况，以防发生意外。
7、带家电出租，应当注意什么？
在签订租赁合同的时候，一定要进行物业交验，详细列出屋内所有设施和家具及其使用状况，水电气费等结算情况，最后由承租人亲笔签名。
8、房屋租赁有期限吗？
房屋租赁是有期限的，一般房屋租赁期限是由租赁当事人协商确定，最高不得超过20年。房屋租赁期届满，租赁当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。租赁期限同时不得超过土地使用权出让合同，土地租赁合同约定的土地使用年限。
9、出租人有权提前收回房屋吗？
对于有固定期限的房屋租赁，出租人是否有权提前收回房屋，首先要看合同是怎么规定的。如果合同中没有规定，出租人就必须事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好继续履行合同了。但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动；擅自转租、转借、转让租赁的房屋；擅自破坏租赁的房屋、改变结构、改变用途，或者拖欠房租达6个月之久，出租人就可以提前收回房屋，终止合同了。
参考法条：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四条。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。
10、如果双方没有约定租赁期限，出租人可以随时收回房屋吗？
如果双方没有约定房屋租赁的期限，就是不定期租赁了，双方可以随时解除租赁合同，但出租人也应提前通知承租人。
参考法条：《合同法》第二百三十二条。
11、什么是不定期租赁？
租赁当事人对房屋租赁期限没有约定，依照法律规定仍不能明确的，视为不定期租赁。租赁时间届满，承租人继续使用承租房屋，出租人没有提出异议的，租赁期限为不定期。
不定期租赁的当事人可以随时解除租赁合同，但出租人解除租赁合同应当在合理期限前通知承租人。公有居住房屋出租不属于不定期租赁。
12、租赁合同中未明确约定租赁期限，出租人需要收回房屋应如何处理？
租赁合同中未约定租赁期限的，且出租人确因住房困难要求收回房屋自住的，应当准许。但出租人应当给予承租人另行租房的准备时间。如果承租人有条件搬迁而不腾房，则应限期搬迁。如出租人不急需收回全部出租房屋，可以让承租人腾出部分房屋，或另行签订租赁合同。
13、如果租赁期满承租人拒不搬出，承租人应承担什么责任？出租人可以采取什么措施？ 承租人有义务按照合同的规定按期搬出出租房屋。如果承租人没有及时提出继续承租的要求，又拒不搬出，出租人可以要求承租人承担违约责任，支付逾期期间的房租，如果产生了损失，还可以要求承租人赔偿。如果承租人有条件搬出，而到期后拒不搬出，出租人可以要求他腾房。拒不搬出的，出租人可以申请法院强制执行，并要求其承担租期届满后的租金及违约金。如承租人确有困难，出租人可以适当延长租赁期限或减小承租人的承租面积。
14、如果租赁期满承租人未搬出，出租人也没有提出异议，会产生什么后果？
如果租赁期满，承租人没有搬出出租房屋，而出租人也没有提出异议，原合同继续有效，但租赁期限为不定期。如果订立合同的时候办理了房屋租赁登记备案手续，合同双方还应当到同一机构登记备案。参考法条：《合同法》第二百三十六条。
15、租赁期满后，是否可以叫承租人立即搬出？承租人可以要求延长租期吗？
租赁期满，出租人有权要求房客按照合同的规定搬出房屋，承租人必须积极履行合同。但如果承租人需要继续使用该房屋，已提前提出，并经过出租人同意，重新签订了新的租赁合同，那么出租人就应履行新的合同，不能要求承租人搬出了。如果承租人在合同到期时确实无法找到房屋，可以向出租人提出延长租期的请求，而出租人应当酌情延迟期限。
参考法条：国务院《城市私有房屋管理条例》第二十条。建设部《城市房屋租赁管理办法》第十条。
16、承租人能提前退租吗？如果提前退租，应当提前多长时间通知出租人？
如果合同中规定了租赁期限，同时没有对提前退租问题作出特别规定的话，承租人提前退租就是一种违约行为，需要承担违约责任。承租人提前退租，应当在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多长，法律上没有规定，要根据具体情况和合同的约定来定，通常是一个月。
17、出租人能扣留保证金和预付的房租吗？
保证金就是为了保证承租人履行合同，所以，承租人违反合同提前退租，出租人有权按照约定扣留部分或全部保证金，但是出租人无权扣留承租人预付的房租。参考法条：《合同法》第一百一十四条。
18、提前退租需要办什么手续？
承租人提前退租，首先应当和出租人达成解除租赁合同的协议，然后和出租人约定时间检查出租房屋。如果承租人对房屋有所损坏，应当进行赔偿。如果租房的时候进行了房屋租赁登记备案，那么退房的时候也要到同一机构办理登记备案手续。
19、出租人必须续租吗？续租手续如何办理？
出租人没有义务续租。租赁期满，该租赁合同就终止了。续租则是订立新的合同，双方都有权利选择是否续租。所以出租人可以将房屋留作自用，或者高价租给别人。
如果承租人要继续租用该房屋，就应在租赁期限届满前3个月提出，经过出租人同意后重新签订租赁合同，并和原租赁合同一样，按照规定办理租赁合同备案等手续。
承租人享有优先承租权，也就是说，租赁期满，出租人需要继续出租的，在同等条件下，出租人应当将房屋租给承租人，而不能租给第三人，除非第三人的条件更加优厚。参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第十条。20、租房期满未签订新的租房合同会导致什么结果？
租赁期满双方未签新的合同，出租人有权要求承租人搬出。如果承租人继续住在租赁房屋里，而出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但此后的租赁期间为不定期，也就是双方当事人可以随时解除租赁合同，但出租人解除合同时，应在合理期限前通知承租人。参考法条：《合同法》第二百三十六条。
21、承租人在什么情况下可以解除合同？
在房屋租赁期间，如果存在以下情况，承租人就可以单方面解除合同：（1）出租人未按时交付房屋，经承租人催告后在合理期限内仍未交付。
（2）出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的。（3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。（4）出租人不履行检查、维修义务，以致危及承租人安全或健康的。参考法条：《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三条。
22、承租人有哪些行为，出租人将会终止房屋租赁合同？
承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿。将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；拖欠租金累计6个月以上的；公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；利用承租房屋进行违法活动的；故意损坏承租房屋的；法律、法规规定其他可以收回的。参考法条：《城市私有房屋管理条例》第二十一条。
23、出现哪些情形，房屋租赁双方当事人可以变更或者解除租赁合同？
有以下情形时，双方当事人可以变更或者解除租赁合同：符合法律规定或者合同约定可以变更或者解除租赁合同；因不可抗力致使合同不能继续履行的；双方当事人协商一致的。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第十二条。
24、房屋租赁双方应如何解除合同？解除合同后会有什么后果？
如果承租人要求解除合同，就应通知对方。自通知到达之时起，租赁合同解除。出租人如果有异议，可以请求法院或者仲裁机构确认承租人解除合同的效力。如果订立合同时办理了房屋租赁登记备案，还应到同一机构办理登记备案手续。
解除租赁合同后，合同双方的权利义务即终止，出租人应退回承租人交付的租金，但可以从中扣除居住期间的租金。同时，双方应根据各自的过错承担责任。
参考法条：《合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十三条。
25、房屋拆迁后，原来的租赁合同还有效吗？
房屋拆迁后，房屋租赁关系仍然有效，双方应当按照租赁合同继续履行，出租人不能以此为理由终止租赁合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在补偿安置的房屋里。
如果补偿安置的房屋和以前的房屋条件不一样，双方还可以根据实际情况调整租金。如果不符合原来的用途，承租人也可以解除合同。
参考法条：国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条。
26、承租人可以获得拆迁补偿吗？
承租人是否可以获得拆迁补偿这一规定，我国各地的情况都不太一样。在北京，拆迁人必须对被拆迁人予以补偿，这个被拆迁人就包括承租人，但是承租人必须具有北京市常住户口，按照国家规定的租金正式承租房屋，而且必须是长期居住才能获得拆迁补偿。
参考法条：北京市政府《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十七条。
27、承租人可以购买承租的房子吗？
如果出租人要卖掉房子，应当首先通知承租人。如果想购买房子的人给出的条件和承租人的条件相同，那么出租人应当把房子卖给承租人，这就叫作“优先购买权”。当然，如果承租人出的价格比别人低，出租人就可以把房子卖给别人了。参考法条：《合同法》第二百三十条。
28、承租人还能继续承租已被转让的房屋吗？应当向谁支付租金呢？
如果承租人不想买下这套房子，那么承租人在原租赁合同规定的时间内，还是可以按照原合同的条款继续租用这套房子，新出租人没有权利让承租人搬走。这就是所谓的“买卖不破租赁”。
因为最初的房屋租赁合同是承租人与老房东签订的，承租人应向老房东履行合同义务，所以在老房东提供证据证明新房东已享有产权，通知承租人向新房东支付租金，并由新房东与承租人签订租赁主体变更合同之前，承租人仍应按原合同履行，将租金交给老房东。参考法条：《合同法》第八十条、第二百二十九条。
29、什么是转租？
转租就是指承租人在租赁期间将承租的部分或者全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付他人使用并获得租金性质的保底收益的，均为房屋转租。188、哪些房屋不能转租？
以下房屋是不能转租的：承租人拖欠租金的、承租人在承租房屋内擅自搭建的、预租的商品房。
此外，租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人也不得擅自转租。承租人擅自转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。
参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。30、承租人能把房子租给别人吗？
如果合同中规定，承租人有权在租赁期间内转租，承租人就可以自行将房子租给别人了。如果合同中对这个问题没有任何规定，承租人必须事先得到出租人的同意才可转租，否则就是违约，是要承担责任的。参考法条：《合同法》第二百二十四条。
31、房屋租赁合同的变更会影响房屋转租合同吗？
房屋租赁合同的变更是会影响房屋转租合同的，承租人经出租人同意转租房屋的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更。房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同也应当随之解除。
房屋转租期间，承租人应当继续履行租赁合同，转租人对承租房屋造成损失的，承租人应当赔偿损失，但出租人与转租当事人另有约定的除外。
32、转租就是承租权的转让吗？
转租不是承租权的转让，两者有着根本的区别：转租是将承租的房屋再出租的行为，而承租权的转让则是一种“权利”的转让，针对的是房屋的“租赁权”；转租是转租人在租赁物上再度设定的一个新租赁权，而房屋租赁权转让是将原房屋租赁权让与给受让人，并没有设立一个新的租赁权，转让人与受让人之间成立的是一个转让契约而非租赁契约；转租一般可以分期支付租金，后者一般是一次性给付；转租房屋的租赁权仍属于原来的承租人即转租人，而转让承租权后的房屋，其租赁权仍属于受让人。
由于房屋转租并没有消灭原租赁合同，所以转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。而对于房屋租赁权转让，原承租人承担的原租赁合同规定的承租人的义务则随着其租赁权的消灭而消灭。
参考法条：《城市房屋租赁管理办法》第二十六条、第二十七条、第三十条。
33、如果被转租人没有付租金，承租人也可以不向出租人付钱吗？
不能。尽管房屋已经被转租出去了，但是，承租人和出租人之间的房屋租赁合同继续有效，承租人必须向出租人支付租金。如果被转租人没有付房租，承租人可以向被转租人追究违约责任。参考法条：《合同法》第二百二十四条。
34、如果被转租人损坏了房屋，应当由谁来承担责任？
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。所以，尽管是被转租人损坏了房屋，仍然要由承租人直接向出租人承担责任，赔偿损失。然后再由承租人向被转租的人索赔。参考法条：《合同法》第二百二十四条。
35、房屋转租后增加的租金应当归谁所有？
如果承租人转租的租金高于原来的房租，转租就可以多获得一部分收益。除非双方在合同中约定这部分收益或者其中一部分收益归出租人所有，否则承租人就可以独享转租带来的收益了。参考法条：《合同法》第二百二十五条，建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十七条。
36、出租人依法终止合同，被转租人应当怎么办？
如果出租人依法终止房屋租赁合同，那么承租人和被转租人签订的转租合同也随之终止。
被转租人可以要求承租人承担转租合同的违约责任，如果出租人也参与了增值租金的分成，那么出租人也应当承担一部分责任。
参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十一条。
37、转租期限可以比原租期长吗？
转租期限一般不能超过原租赁期。但是，如果出租人同意，并且和承租人签订了相应的补充协议，那么转租期限就可以比原租期长。
参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十九条。
38、什么叫作承租权转让？怎样办理承租权转让？
承租权转让就是在租赁期限内，承租人将房屋租赁合同中的权利义务全部转让给第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人继续履行该房屋租赁合同，这个第三人就叫作承租权的受让人。
承租人首先要征得出租人的书面同意，然后和受让人签订“房屋承租权转让合同”，最后由承租人和受让人签订“租赁主体变更合同”，变更承租人，由受让人继续履行合同。如果原租赁合同进行了房屋租赁登记备案，那么还要到同一机构办理登记备案手续。参考法条：《合同法》第八十八条。
39、承租权转让以后，承租人和出租人是什么关系？
承租权转让后，双方没有关系了，承租人转让承租权后，就和出租人解除了合同关系，而受让人则变成了新的承租人。
40、受让人没有履行合同，承租人应当承担什么责任？
受让人不履行合同，承租人不承担任何责任。因为承租权转让后，受让人和出租人有直接的合同关系，出租人应当向受让人追究违约责任，要求受让人赔偿损失。
41、出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋吗？卖掉房屋需要通知承租人吗？
出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋。虽然出租人将房屋出租出去，但是房屋的所有权还是属于出租人的，他有权按照自己的需要处置自己的房屋。
出租人卖掉房屋需要通知承租人。在卖出房屋之前，出租人应当在合理的时间范围内通知承租人，因为在同等条件下，承租人有权优先购买承租的房屋。参考法条：《合同法》第二百三十条。
42、出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效吗？
有效。抵押行为不影响原合同的效力。在租赁期间内，承租人可以继续住在那里，出租人也可以继续收取租金。一旦出租人不能偿还债务，而将房屋变卖或者拍卖了，承租人仍然可以按照原来的租赁合同继续住在房子里。
参考法条：《担保法》第四十八条。
43、房屋租赁期间承租人死亡，合同还有效吗？
有效。在本情景中，虽然承租人是以一个人的名义租赁的房屋，但是因为承租人是与家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居住的人有权要求继续履行原合同。参考法条：《合同法》第二百三十四条。
44、承租人死亡，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋吗？
承租人死亡，如果该承租人的家人并没有和他共同居住，原租赁合同就失效了。在没有经过出租人同意的情况下，未在一起居住的家人无权擅自搬入出租房屋。
45、如果是出租人死亡，合同还有效吗？出租人的家人可以收回房屋吗？
在租赁期间，出租人死亡并不影响原租赁合同的效力。当出租人的继承人继承房屋时，继承人就自动成为新的产权人，双方应当继续履行合同，出租人的家人无权收回房屋。
46、承租人未经出租人同意转租房屋是否违约？出租人可以采取什么措施？
如果合同中规定承租人可以转租，承租人就可以不经出租人同意转租该房屋。如果合同中没有承租人可以转租的规定，而承租人擅自将房屋转租给别人，则是违约行为，出租人有权单方收回房屋，终止合同，追究其违约责任。除了违约责任，承租人还应承担行政责任，由房屋所在地的房地产行政主管部门予以罚款，没收非法所得。
参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条、第三十二条第三款。
47、对于未经出租人同意的转租，出租人可以采取什么措施？
承租人没有经过出租人的同意就擅自转租，被转租人与出租人之间就不存在合同关系，出租人有权要求被转租人搬出出租房屋，或者与被转租人另行签订房屋租赁合同，要求他向出租人缴纳房租。
第二篇：买卖不破租赁之三方协议
三 方 协 议
甲方：
住所地：
乙方：
住所地：
丙方：
住所地：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规的规定，甲、乙、丙三方本着平等、自愿、诚实信用的原则，在协商一致的基础上签订本合同。
一、目标房屋基本情况：
1.房屋坐落：沈阳市（包括房间号）
2.建筑面积平方米，用途
3.房屋所有权证号码：
4.房屋归属：甲方个人所有
二、2009年 月 日甲方与乙方签订《房屋租赁合同》，将上述目标房屋出租给乙方用于办公，租赁期限为 年 月 日至 年 月 日，该租赁合同合法有效。
三、2013年 月 日甲方与丙方签订《房屋买卖合同》，将上述目标房屋出售给丙方，丙方已将购房款全部支付完毕，该房屋买卖合同合法有效。
四、因在乙方租赁期限内，目标房屋将发生所有权变动，三方特作如下约定：
1.甲、丙双方签订的《房屋买卖合同》生效后不影响甲、乙双方在先的《房屋租赁合同》之效力，丙方应继续履行与乙方的《房屋租赁合同》直至该合同期限届满日 年 月日；
2.甲方确认自2014年 月 日起至年 月日止，乙方应依照《房屋租赁合同》之规定向丙方履行租金支付义务，并有权要求丙方履行作为出租人的相应义务；
3.甲方应协助丙方与乙方办理后续交接手续。
4.因目标房屋暂时无法办理所有权转移登记手续，丙方尚未取得《房屋所有权证》和《契证》，待丙方办理完转移登记后再与乙方重新签订《房屋租赁合同》。
五、本合同在履行过程中发生争议，由三方当事人协商解决，协商不成的依法向不动产所在地法院起诉。
六、本合同未尽事宜，可由三方当事人签订补充协议，与本合同具有同等效力。
七、本合同一式叁份，三方各执壹份。
八、本合同自三方签字盖章之日起生效。
附件：
1.甲方与乙方签订的《房屋租赁合同》原件一份；
2.所转让目标房屋的购房合同原件及对应付款收据一份。
甲方：（签字）
年 月 日
乙方：（签章）
年 月 日
丙方：（签字）
年 月 日
第三篇：房屋租赁合同到期,不通知不续租,不作为默示
房屋租赁合同到期,不通知不续租,不作
为默示
篇一：房屋租赁合同期满不再续租通知书
房屋租赁合同期满不再续租通知书 致 ：
您好！
贵方与（以下简称“我方”），于 年 月签订《房屋租房合同》，约定贵方租赁我方位于的房屋，面积 ㎡，租期年，从 年 月 日至 年 月 日，租金每月 元。现因我方经营需要，拟合同期满终止后，不再与贵方续租。根据我国《合同法》相关规定，我方作为出租方现依法通知贵方如下事项：
一、自 年 月 日，贵方与我方之间签订的《房屋租赁合同》因合同期满自行终止。根据《房屋租赁合同》第 条约定，请贵方在合同期满（即XX年2月28日前）搬出位于的房屋。
二、根据《房屋租赁合同》第 条规定，如贵方逾期不搬出上述房屋，我方有权自行收回房屋，并进行强制清场。
二、若贵方与我方因合同终止事宜发生纠纷，我方将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求贵方承担相应的损失。
三、本通知一式两份，一份送达贵方，一份我单位存留。
特此通知！
通知方：
XX年1月1日
篇二：房屋租赁合同期满不再续租通知书
房屋租赁合同期满不再续租通知书 致 ：
您好！
贵方与武汉南国置业有限公司（以下简称“我方”），于 年 月签订《房屋租房合同》，并于 年 月 日与 年 月 日先后与我方签订 份《房屋租赁补充协议》，约定您租赁我方位于 的上述房屋，租期年，从年 月 日至 年 月日，租金每月 元。根据《房屋租赁合同》第56条规定：“双方应在合同到期前一年就续约问题进行谈判。”现因我方经营需要，拟合同期满终止后，不再与贵方续租。根据我国合同法相关规定，我方作为出租人现依法通知您：
一、自 年 月 日，贵方与我方之间签订的《房屋租赁合同》及 份《房屋租赁补充协议》因合同期满自行终止。根据《房屋租赁合同》
第54条约定，请贵方在合同期满终止后 日内（最迟在 年 月日前）搬出位于的房屋。此期限内我方不收取贵方租赁费用。
二、根据《房屋租赁合同》第54条规定，如贵方逾期不搬出上述房屋，在我方向贵方发出正式的书面通知后 天之内，贵方仍不搬出，贵方应按《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》约定的日租赁费用的两倍向我方支付逾期费用，且我方有权进行强制清场。
二、若贵方与我方因合同终止事宜发生纠纷，本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失。
特此通知！
本通知函一式两份，快递邮寄一份给您，另一份本人留存，内容相同。
此致
通知人：
年月 日
篇三：房屋租赁合同期满不再续租通知书
房屋租赁合同期满不再续租通知书
致 ：
你好！
你与我在 年月 日签订《房屋租房合同》（下称《合同》）已经于 年月 日到期，因房屋陈旧需要加固维修，你所使用的房屋不再出租，因此《合同》期满后，不再与你续约。根据《合同法》相关规定，现向你通知以下事项：
一、请你在《合同》期满（年月 日）前搬出房屋，如期交还房屋
二、我已经先后2次口头要求你在合同期满后全部搬离，我要收回房屋进行施工维修。请你在接到《房屋租赁合同期满不再续租通知书》后立即搬离，否则，在此期间所发生的一切不安全事故责任自负。
特此通知！
本通知书一式三份，一份送达于你，一份贴于租赁房屋大门处，另一份我留存。
此致
通知发放人：
通知接收人：
XX年日
篇四：房屋租赁合同期满不再续租通知书
房屋租赁合同期满不再续租通知书
致 ：
贵方与（以下简称我方）约定贵方租赁我方位于的房屋，面积 ㎡，租期年，从 年 月 日至 年 月 日，租金每月 元。现因我方经营需要，拟合同期满终止后，不再与贵方续租。根据我国《合同法》相关规定，我方作为出租方现依法通知贵方如下事项：
一、自 年 月 日，贵方与我方之间签订的《房屋租赁合同》因合同期满自行终止。根据《房屋租赁合同》第 条约定，请贵方在合同期满（即 年 月 日前）搬出位于的房屋。并在期满日或期满日前交还钥匙等物品给我司指定人员，联系电话：
二、如逾期未搬离或未全部搬离，则我方默认房屋内剩余物品为遗弃物品，我方有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管任何剩余物品，所有物品将作废品处理。
三、因我方收回房屋并清理过程中所造成的任何财产损失，我方不予赔偿。
四、若因合同终止事宜发生纠纷，我方将通过法律途径解决，要求贵方承担相应的损失。
本通知函一式 份，一份送达于贵方，一份，另一份我方留存。
通知人：
年 月 日
篇五：房屋租赁合同期满不再续租通知书
房屋租赁合同期满不再续租通知书 致：
您好！
贵方与我司于（下称《协议》）即将到期，我司因经营需要，贵方所使用的厂房不再出租，因此《协议》期满后，不再与贵方续租。我司现向贵方通知以下事项：
一、请贵方在《协议》期满（年月日）前搬出厂房，如期交还厂房。
二、贵方在搬出过程中应保护好我司厂房及水、电、暖等设备设施，确保我司厂房及水、电、暖等设备设施的完好性。如我司厂房及水、电、暖等设备设施出现损坏，贵方应给予赔偿或维修。
三、如贵方逾期未搬离或未全部搬离，视为贵方遗弃剩余物品，我司有权自行收回厂房并清理，清理时，不会保管贵方的任何剩余物品，所有物品将做废品处理。本通知一式两份，一份送达于贵方，一份我司留存。
特此通知！
接收人：
通知人：
年月日
篇六：房屋租赁合同期满不再续租通知书1
房屋租赁合同期满不再续租通知书
致：
你好！
你与我司于XX年2月28日签订《房屋租房合同》（下称《合同》）即将到期，因我司经营需要，你所使用的房屋不再出租，因此《合同》期满后，不再与你续约。根据《合同法》相关规定，我司现向你通知以下事项：
一、请你在《合同》期满（XX年2月27日）前搬出位房屋，如期交还房屋。
二、如你逾期未搬离或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我司有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管你的任何剩余物品，所有物品将作废品处理。
三、若你与我司因合同终止事宜发生纠纷，我司将通过法律途径解决，并要求你承担相应的损失。
本通知函一式三份，一份送达于你，一份贴于租赁房屋大门处，另一份我司留存。
特此通知！
通知人：
XX年2月1日
篇七：房屋租赁合同期满不再续租通知书
房屋租赁合同期满不再续租通知书
致：
你好！
你与我司于201年 月 日签订《房屋租房合同》（下称《合同》）即将到期，因我司经营需要，你所使用的房屋不再出租，因此《合同》期满后，不再与你续约。根据《合同法》相关规定，我司现向你通知以下事项：
一、请你在《合同》期满（XX年2月27日）前搬出位房屋，如期交还房屋。
二、如你逾期未搬离或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我司有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管你的任何剩余物品，所有物品将作废品处理。
三、若你与我司因合同终止事宜发生纠纷，我司将通过法律途径解决，并要求你承担相应的损失。
本通知函一式三份，一份送达于你，一份贴于租赁房屋大门处，另一份我司留存。特此通知！
通知人： XX年2月1日
终止合同协议
甲方：
乙方：
双方协商达成一致同意于XX年10月31日提前终止其承租首层81#商铺的租赁合同。根据合同的条款约定，经双方友好协商，就终止该租赁合同事宜达成以下协议：
一、乙方须在XX年10月31日搬离完毕。按照合同约定，乙方应做好商铺的工程恢复工作。工程恢复项目，由乙方负责恢复，甲方负责验收；除乙方自装的空调等相关设备外，保留原有装饰、照明设施、照明线路；商铺清空后需打扫干净及保持正常使用的现状。
二、乙方承诺于XX年10月31日可搬离，如乙方逾期未搬离的，甲方可自行打开租赁物的门锁，进入收楼。其逾期未搬离物视为乙方抛弃其所有权及相关权益，甲方有权自行处置，处置收入不足抵付处置费用的部分由乙方承担；甲方留用的，无偿归出租方所有。如乙方归还租赁物时不清理杂物，由甲方自行或聘请他人清理，乙方须承担清理该杂物所需的一切费用。
三、乙方声明和保证逾期未撤离而抛弃的设施物品不含、也不涉及任何他人设施、物品或权益。如有，由乙方承担全部责任。
四、乙方须在XX年11月5日前结清商铺产生的水电费。
五、乙方搬离后须经甲方验收确认，确保乙方履行完成租赁合同和本协议的全部约定和应尽义务。
六、未尽事宜，由双方协商解决。
七、本协议一式贰份，双方各持壹份。本协议作为租赁合同的补充协议，与双方签订的租赁合同具有同等法律效力，自双方签订日起生效。
甲方： 乙方：
签订时间： 年月日 签订地点： 深圳市罗湖区
篇八：房屋租赁合同期满不再续租通知书1
房屋租赁合同期满不再续租通知书
致：黄和明、沈咏声租先生/小姐。
你好！
你租赁我司坐落于遂昌县公园路100号房屋，根据市分公司通知，因经营需要，你所使用的房屋不再出租，根据《合同法》相关规定，我司现向你通知以下事项：
一、请你在《合同》期满（XX年4月10日）前搬出位房屋，如期交还房屋。
二、如你逾期未搬离或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我司有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管你的任何剩余物品，所有物品将作废品处理。
三、若你与我司因合同终止事宜发生纠纷，我司将通过法律途径解决，并要求你承担相应的损失。
本通知函一式三份，一份送达于你，一份贴于租赁房屋大门处，另一份我司留存。
特此通知！
通知人：中国人民财产保险股份有限公司遂昌支公司
XX年3月6日
篇九：房屋租赁期满不再续签告知函
房屋不再续租赁告知函
致您承租的位于张家港市号的房产，租期为：月 月
由于政府收回该房屋管理权，因不可抗拒因素，本人决定不再与您续租，根据《合同法》的相关规定，我现提前告知您以下事项：
一、请您在租期满（月
二、若您逾期未搬离或未全部搬离，视为您遗弃剩余物品，我有权收回房屋自行清理。
三、房屋于
以上给您带来不便，深感抱谦，谢谢配合。
本告知函一式三份，一份送达于您，一份贴于租赁房屋门处，一份我方留存。
此致
告知人：
告知日期：
点击咨询 