2013年度第十一期 热点分析——房毁债存,震后房贷怎么办？

第一篇：2013年度第十一期 热点分析——房毁债存,震后房贷怎么办？

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2013年度第十一期热点分析 房毁债存，震后房贷怎么办？

众合总部专业辅导中心 廖萍君

【背景材料】2013年4月20日，四川雅安芦山发生7.0地震，大量房屋倒塌损坏，在这些房屋中有很多是通过银行按揭贷款方式购买的。“按揭”一词源自英语“Mortgage”，意为“抵押贷款”，包括房地产抵押及分期还款两层含义。具体来说，指购房者以所购的房屋作为抵押到银行申请贷款，购房者按照约定的归还方式和期限分期还款给银行;银行按一定的利率收取利息。如果贷款者违约或者不能还款付息，银行有权处理抵押的房屋以所得价款优先偿还贷款。那么，地震毁损的按揭贷款房屋，银行、开发商、买受人在其中分别有哪些法律责任和债务风险承担呢? 在灾难中痛失亲人和家园的贷款人是否仍然要承担还贷义务? 另外，2013年4月27日四川省政府办公厅发布了《四川省人民政府关于对“4•20”芦山7.0级地震灾区受灾群众过渡安置期实施生活救助有关问题的通知》(下称《通知》)，决定对因灾房屋倒塌和严重毁损无房可住的农户，给予每户2000元的自建过渡房补助。市县政府根据实际情况，可再增加每户1000元的补助。该补助是否可以作为抵押权物代位物呢？

【视角一】不动产风险负担的交付主义规则

风险是指非由于任何一方当事人的过错而导致的标的物的毁损灭失。这一定义的要点有二：一是确实发生了标的物的毁损灭失之事实；二是发生的原因非基于当事人的过错，否则就不是风险，而属于过错导致的损失。

本次地震构成不可抗力，具备不可抗力所有的特征。这就是：第一，不可预见，本次地震确实为不可预见，直至发生地震之后才知道地震发生，事先地震局没有预报。第二，不可避免并且不可克服。本次地震的震级之高、烈度之大，都是罕见的，属于不可避免并且不可克服。第三，独立于人的意志之外，确实属于人的意志以外的客观情况。

因此此次地震所发生的损害承担情况，即属风险负担问题。根据《合同法》第142条的规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。可见不动产风险负担的基本规则采交付主义。（值得注意的一点是，交付在司考中有重要意义，一般来说：“动产一交付三转”，所有权、孳息和风险发生移转；“不动产一交付二转”，风险和孳息发生转移）那么，如何判断不动产的交付呢？根据《商品房买卖合同解释》第11条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。”在实际生活中，卖方将房屋钥匙交给买方即可视为房屋已移转占有。

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因此，在此次地震中，存在如下几种法律情形：（1）房屋未交付，因地震导致房屋买卖合同未能订立

如果出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，根据《担保法解释》第122的规定：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。” 因此，此时买受人可以依据不当得利要求开发商返还定金，房屋毁损的损失由开发商承担。

（2）房屋未交付，买卖双方存在房屋买卖合同

房屋此时未交付，房屋的风险不发生转移，仍由开发商承担。此时买受人与开发商的买卖合同由于发生不可抗力，已无法实际履行。根据《合同法》第94条第1款的规定可知，因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，此时房屋因地震毁损，开发商无法交付房屋，买受人可以向法院请求解除合同，出卖人应当返还买房人的定金及其利息，买卖双方互不负违约责任。

（3）房屋已交付，买受人与银行之间存在按揭贷款合同

房屋已交付，此时房屋的风险转移到买受人处。如上分析可知，因不可抗力解除合同的，必须符合因不可抗力致使合同目的不能实现的条件。买卖合同中，买受人的目的是卖方提供符合条件的房屋供买方进行居住使用。此时房屋已交付，买受人已实际占有并使用了房屋，合同的目的已经实现。因此，买受人不能据此要求解除合同，买卖双方之间仍然存在买卖合同，房屋毁损的风险由买受人承担，买受人如果没有缴付完购房款的话，应当继续缴付。

另外，房屋买卖中一般存在着按揭贷款合同，买受人与银行之间存在着抵押担保合同，买受人以房屋作为抵押物，获得贷款。据《物权法》第174条的规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”。此即民法所称的担保物权的物上代位性。地震作为特殊自然灾害，一般不在保险范围之内，所以，在地震中毁损的房子很难得到保险公司的赔偿，保险金很难成为“替代物”。（根据我国保险业通行的《个人贷款抵押房屋保险条款》，由于“地震或地震次生原因”所造成“保险财产的损失，保险公司不承担赔偿责任”。）就赔偿金来说，因为地震属于不可抗力，除了政府公益性补偿和社会救助外，并不存在其他对房屋毁损赔偿的主体。须强调的是，国家给予灾民的抚恤金，性质上是抚恤，法律上具有强烈的“人身性”，就不属于“替代物”，不能被银行作为抵押物。同样，国家和社会援建的公益性住房，也不能成为按揭贷款的“替代物”。因此，四川省人民政府给予因灾房屋倒塌和严重毁损无房可住的农户，2000元的自建过渡房补助不能认为是抵押物的替代物。综上，买受人与银行之间的担保关系因为担保物的灭失无相应的赔偿金、地址：北京市海淀区中关村南大街乙12号1号楼B座1101室电话：010-82168889

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保险金而消灭，但两者之间依然存在借贷关系，买受人对银行仍然需要偿还借款。

当然，我们必须要明白，法律条款之制定或执行，皆是常识常理的一种集中反映或再现，违背常识与常理的法律条款不具有社会生命力与存活力。面对灾民房屋财产的损毁灭失，在灾难中痛失亲人和家园的贷款人依照法律条文仍然需要偿还贷款，与人类的常识和常理相悖，对于地震中的受害人甚至是残忍而无情的。五年前汶川地震时，银监会根据《认真做好汶川大地震造成的银行业呆账核销工作努力减轻受灾地区人民群众的债务负担》的精神，让各银行对借款人因地震造成巨大损失，且不能获得保险补偿，或以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，认定为呆账，并及时予以核销，简单地说，就是以国家行政手段，福利性豁免部分或全部地震损毁商品房的房贷。这对于地震中受害的灾民无疑具有重要意义。当然，这种由商业银行“替政府受过”的做法损害了商业银行投资人的权益，也可能因为大包大揽的模式给某些人钻空子、骗福利，和某些“话事人”权力寻租、上下其手提供方便。

唯今之计，政府应该推出救急的临时性方法，由国家减灾委、民政部等对口机构出面，设立专门针对此次地震灾区的一次性房贷补助基金，对有实际困难的毁房按揭者提供必要的救济，简单说，就是“国家为按揭者还银行的贷”，如此，则灾民获得必要救济，商业银行也不会因此“替政府受过”。【视角二】《个人破产法》离我们还有多远

我国目前并没有建立个人破产制度，目前的破产程序仅限于企业。此次地震中，灾民损失惨重，要求其继续偿还房贷，无疑会严重打击灾民震后重建的信心。一方面，地震险目前还不是我国保险制度的险种，未来是否建立并非本文讨论的重点，因此对四川雅安的灾民来说，讨论地震险对其已没有适用意义；另一方面，一味的要求商业银行承担灾后贷款的责任，“替政府受过”，损害了商业银行的利益，也不利于商业银行的长足发展。因此针对个人建立破产制度，在作为债务人的自然人的全部资产不能清偿其到期债务时，由法院依法宣告其破产并对其财产进行清算和分配，对其债务进行豁免，是十分有必要且具有重要意义的。否则真正无力偿还债务的人，得不到适当的免责，他可能一辈子都翻不了身，没有重整家业的机会。这对于震后灾民更为重要，天灾使其一无所有，人还在，却要在余生中为了一堆残垣断壁继续偿还数额不菲的房贷。如此，灾民又怎能真正的开始一段新的生活呢？在突发性灾难事故中建立个人破产制度具有一定的重要性。首先，个人破产制度是消解个人债权债务的扩张与突发性灾难事故的频发两者冲突的有效法律制度；其次，允许突发性灾难事故的受害者个人破产，不太容易诱发隐匿财产逃避债务的道德危机，对金融机构不至于造成严重灾难。在建立突发灾难事故个人破产制度过程中要注意以下方面：严格限制突发性灾难事故的范围，防止滥用权利；只由债务人申请，给债务人足够选择权；制定完善的个人破产犯罪制度作为配套措施。当然《个人破产法》实施的前提，是国家有比较完备的个人财产登记制度，如果缺乏一整套申报、监督的法律法规，可能地址：北京市海淀区中关村南大街乙12号1号楼B座1101室电话：010-82168889

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会成为某些人逃债的避风港，从而与立法初衷背道而驰。另一方面，应当积极推进社会保障制度，由于破产人破产后人格受到限制，仅依其有限的自由财产，有的难以走出困境，获得重生。这就需要国家发挥社会保障功能，对其基本生活予以保证。

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