保障性住房共有产权与贴息贷款对比分析[合集五篇]

第一篇：保障性住房共有产权与贴息贷款对比分析

保障性住房共有产权与贴息贷款对比分析

 2012-11-16 10:41:38

来源：《中国房地产金融》2012年第09期

摘要：保障性住房共有产权和贴息贷款两种住房保障方式，都是针对有一定经济基础但仅依靠市场无法实现居者有其屋目标的人群，通过分析要素对应关系、产权关系明晰各自的利弊，便于各地因地制宜选择。

关键词：住房保障，共有产权，贴息贷款 引言

住房保障日益引起社会各界的广泛关注，国家确立了廉租住房、经济适用住房和公积金三大制度，但存在建立健全、规范和改进甚至创新的问题。对此，政府、企业乃至学术界纷纷提出各自的见解，各地也在实践中不断探索。例如，针对经济适用住房制度的缺陷，陆玉龙提出了共有产权的设想，江苏部分城市进行了试点：为帮助更多的公积金客户实现“居者有其屋”的之梦，北京等地探索贴息贷款方式。本文拟通过对共有产权和贴息贷款两种方式的比较分析，对创新住房保障方式探讨。理论探讨

陆玉龙提出的共有产权改革思路是：“坚持公共财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立‘政府与个人共有产权房’制度”，即：凡由政府提供补贴的住房，均由政府和购房人按出资比例共同拥有住房产权，在《房屋所有权证》上标明房屋所有人为政府或其授权的住房保障机构和购买人以及两者的产权比例。朱宪辰、周彩霞认为，在市场化住宅中的共有产权国有份额与社会保障功能关系不大，并且是一项成本极高的制度安排，而作为经营城市中的措施之一，则是一项可以考虑的创新。其实，英国就曾采用过类似形式的政策——产权分享政策，也称半租半买政策。这种政策的享受对象是低收入家庭。由于低收入家庭的购房能力有限，在无力一次性支付全部房款、购买全部产权时，可以先购买部分产权，其余部分可以继续租用，待经济能力提高后，再买下全部产权。在没有交足全部房款前，这种房屋的所有权归属居民和房主共同所有。这是一种过渡形式，其目的是为了让低收入家庭最终买断全部住房的产权。这种优惠购买权，规定期限为3年，即3年之内购房的房价及其有关条件均不变。由此可见，并非对于新增住房资源，而是因为低租金状态下财政支出不堪重负，为减少负担并增加住房保障投入而将公共住房推向市场化的一种努力。

产权问题是经济学的最基本的问题，是所有制的核心和主要内容。从产权的起源上看，产权最初表现为人们在经济交往中形成的习惯或普遍接受的规则和行为方式。而后，这些习惯或规则的受益者为强化和保护由此而来的既得利益，要求以法律形式进行硬性约束，形成法权。对此，恩格斯指出：“在社会发展某个很早的阶段，产生了这样的一种需要：把每天重复着的生产、分配和交换产品的行为用一个共同规则概括起来，设法使个人服从生产和交换的一般条件。这个规则首先表现为习惯，后来便成了法律。”。按照现代产权理论，可分私有产权、共有产权和国有产权三种。其中共有产权是指财产在法律上为公共所有，共同体内的每一个成员都分享这些权利，它排除了共同体外部其他主体对共同体内权利的分享。但对共同体内部来说，每个个体成员不能拥有对财产的所有权，公共财产设有排他性使用权，即对共同体内部个人使用公共财产是没有界限的I任何个人都无法排斥他人使用它，大家都可为使用公共财产而竞争；共同体中任何一个成员都无权擅自转让公共产权。共有产权在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。

法律上，根据物权法、民法“一物一权”的原则，一处房产法律只承认一个所有权，但一个所有权可由一个民事主体所独有，也可以由两个或两个以上的民事主体所共有。《中华人民共和国物权法》第八章“共有”规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”《中华人民共和国民法通则》也有相关规定。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三十二条规定“共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份”，“房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力”。这些规定表明，政府作为法人成为房屋权利人，按投资额成为经济适用房的按份共有人之一领取《房屋共有权证》从现行法律制度上说是可行的。

贴息贷款，则是政府帮助有一定收入的群体解决拥有一套住房问题的方式之一。鼓励一切有能力的人买房是美国住房政策的基石。对于有固定收入的中低收入家庭（家庭收入为当地家庭平均收入60%以下者），政府提供贴息担保。例如，个人只付房价5%的首款，并承担利息的一部分（付每月利息的50%），政府则承担还款风险及补足其余利息。美国政府的这项政策，希望把中低收入者“向上”拉进有房户，而防止其“向下”滑入租房户，目的在于解决住房问题，拉动经济发展，建立稳定的社区这三重考虑。

国内目前开展的“政策性贴息贷款业务”是指政府与有关商业银行合作，购房者按照商业贷款的利率申请贷款，然后由政府根据贷款人可申请的贴息额度，给购房者补贴利息。贴息贷款业务由三个单位联合办理：（1）银行——负责发放贷款：（2）住房资金管理中心——提供贴息；（3）住房贷款担保中心——提供担保。实际上，这项贷款的利率是跟商业贷款的利率完全一样的，但是客户交存的利息中，有一部分是客户自己交，另外一部分是由住房资金管理中心替客户交。

由此可见，个人住房担保贴息贷款，虽然名义上是银行发放的商业贷款，但借款人可以获得由政府住房基金提供的利息返还，从而补平商业贷款和公积金贷款之间的利差。相对于公积金贷款、商业贷款和组合贷款，利率低，手续简便。案例

江苏省如皋、姜堰等市自2006年进行了保障性住房共有产权试点，其中331户已经实施。如皋市出台了《共有产权保障性住房试点办法》，在主城区拆迁改造中开展试点。该办法规定，共有产权面积标准目前控制在建筑面积为70m2户，指定房源，并由开发企业组织提供；购房家庭所购面积不得低于40m2，其余面积由政府从住房保障基金中出资购买，为国有产权，国有产权部分由购房户租赁使用，困难家庭经济条件允许后，可一次性购买所住房国有产权部分：共有产权保障性住房每户限购一套，实行准入、年审、退出动态管理机制。目前已在两项重大拆迁工程中试行，该地段正常的市场价（2600元m2左右）。姜堰用于共有产权改革试点的是解困定销房，不管过多少年买房子仍以建房初期价格计算，实行经济适用房租售并举，以“爬楼梯”的方式，让低收入边缘群体逐步实现“居者有其屋”的梦想。

个人住房担保贷款政策性贴息业务，以北京市为例，其最大特点是节省利息：假如某人办理贷款金额为30万元、贷款期限为30年的个人住房担保贴息贷款，那么每年可获得贴息70.8元，相对于普通个人住房商业贷款，30年可节省利息63720元：70.8（元）×30（年）×30（万元）=63720元。

为便于分析，参照上述试点情形，举一典型例子如下：

某户参与购共有产权房70m2，其中个人40m2，政府30m2。按当地市场房价2600元m2计算，政府出资：2600元m2×30m2=78000元。为享有政府产权部分的使用权，个人须支付租金。租金价格暂定1.5元m2，低于当地市场租金（2.4元m2）0.9元m2，意味着政府每月还少收租金：0.9元m2×30m2=27元。

而如果申请贴息贷款，则上述政府出资部分78000元则须通过申请贷款形式解决。商业贷款，假设20年，年利率按2007年3月18日后下限6.04%计算，等额本息法，利息总额为56548.24元，每月平均需还款560.62元。而公积金贷款的利息总额为43177.63元，如果贴补与商业贷款相比的利息差额，那么需贴息13370.61元；如果贴补商业贷款利息的一半，那么需贴息28274.12元。对比分析

从以上案例可以看出，保障性住房共有产权、政策性贴息贷款既有共同点，又有差异。尽管在具体对象上有所差异，姜堰是针对既无资格享受廉租房又无能力购买经济适用住房的城镇拆迁户或低保户，如皋则是暂时没有经济承受能力购买拆迁安置房的低收入住房困难拆迁户，北京则是针对公积金客户。但他们存在共同的方面，即都是在帮助有一定经济基础但仅通过市场无法解决住房问题的人群，保障对象、保障条件、保障标准除可能因各地情况不同而有所不同外并没有本质上的区别。因此，不妨把这两种方式放在一起进行对比分析。

4.1 要素对应分析

保障性住房共有产权，个人与政府共同出资购买住房。所购置的住房产权相应包括个人和国家两部分，对于国家（地方政府代表）持有部分，个人需支付租金以获得其使用权。只是租金，相对于正常的市场租金要低，一般介于廉租住房租金和市场住房租金之间，将来根据市场情况由政府不定期调整，以体现保障功能。如果从融资角度来看共有产权方式，政府出资参与购房，类似提供贴息贷款给购房户。只是除个人付款部分外的不是部分，可申请由政府或银行以贷款形式补足。政府提供的保障部分，前者体现为国有产权部分及其租金减免部分，后者体现为政府（银行）提供贷款部分以及政府贴息部分。仅从形式上，两者存在以下类似的对应关系（见图1）。

4.2 产权关系分析

保障性住房共有产权方式中，产权证均是政府和个人按出资额分割形成按份共有的共有产权证，即个人与政府之间形成共有产权关系。只是，所有权权能的划分方面，政府向共有产权购房户让渡占用权和使用权，并放弃收益权。共有产权试点均对租赁、抵押、出售等方面作了不同程度的限制。

政策性贴息贷款方式中，个人住房产权证上须注明已抵押，提供贷款方持有抵押权证。个人与提供贷款方（政府或银行）之间形成抵押人与抵押权人关系。虽然抵押人仍享有对抵押物的使用、收益和处分权，但在行使时有所限制，例如需经抵押权人同意等。（见表1）

这里需指出的是，无论是共有产权方式还是贴息贷款方式，可以购置不同形式的住房，商品住房、拆迁安置房、经济适用住房等等，相应地发放不同的产权证，例如商品住房产权证、经济适用住房产权证等。

4.3 利弊分析

相对于传统的廉租住房、经济适用住房等住房保障方式，共有产权方式、贴息贷款方式体现出其更有利的一面：

有利于政府（银行）投资的回收，形成良好的资金循环。共有产权方式将政府的投入明确为产权，当房屋发生处置行为时，政府通过产权比例行使收益权，可将投入收回，甚至可享受到房产增值的部分收益。贴息贷款方式，通过回收贷款保证资金的回笼。相对于传统的经济适用住房上市交易时补缴土地收益的做法，更具操作性。退出机制更为灵活。

有利于鼓励购房户积极解决自身住房问题。低收入家庭可在支付能力不是的情况下获得房屋的占有权和使用权，提升归属感和人生目标，鼓励其不断努力为社会创造财富，实现脱贫致富，包括在支付能力上升且有意愿的情况下，可通过逐渐购买更多的产权分额甚至完全拥有，在一定程度上推动了社会的进步。

有利于房地产市场的健康发展。共有产权方式、贴息贷款方式，均是到市场上购房，避免了传统经济适用住房模式造成的土地出让双轨制，避免了廉租住房模式政府因直接提供房屋而形成的干扰。

但是，要实现上述有利的一面，还需具备以下前提条件：

一是购房者须具有一定的经济基础。共有产权方式中，购房者最好有能力持有一半以上的产权分额，否则政府将持有绝大部分产权又不具有任何收益能力，若不能及时转为民间资本持有，占用大量资金，导致政府的房屋供应能力和保障覆盖能力受限。贴息贷款方式，购房者除了支付首付款外，还需稳定的收入，以便有持续能力还贷，否则将影响拥有一套住房目标的最终实现。

二是市场上需有足够的能满足基本居住条件的住房供应。无论是共有产权方式，还是贴息贷款方式，购房者首先需到市场上找到符合其要求的住房，否则仍是空中楼阁。

此外，由于信息不对称，对使用人私下转租等其他行为政府基本上无法行使权利，无法获取收益分额。这也是它们的不足或困难之处。结论与讨论

结论：保障性住房共有产权与政策性贴息贷款，都属于住房保障方式，只不过，前者更多地体现为实物形式，后者纯粹为货币形式，两者各有利弊。各地应因地制宜选择适合的方式。

需进一步探讨的问题：两种方式，虽说在理论上可行，在实践中也有案例，但在毕竟属于初创阶段，不少方面还需要不断完善。例如：保障性住房共有产权方式，目前的试点虽对政府和个人在权能分配方面有所规定，但并不十分清晰。产权在理论上、法律上都不是单一的，而是权能束。特别是这次试点，不仅仅是相对单一的私有产权、国有产权，还涉及到两者如何以共有产权形式结合在一起，以及产权进入市场交易的问题，贴息贷款方面，目前仅停留在对符合公积金贷款的对象贴补商业贷款和公积金贷款之间的利差上，离帮助所有具备一定收入基础但仅通过市场途径无法解决住房问题的家庭这一目标相差甚远。探索多样的保障性住房供应方式等，这些都有待于进一步深入研究。

参考文献：

[1] 陆玉龙：《关于共有产权房制度和经济适用房制度创新研究》，《中国建设报》，2005年5月26日.[2] 黄罗维：《北京贴息贷款效果好》，《理财周刊》，2006年第3期.[3] 朱宪辰、周彩霞：《经济适用房的“共有产权制度”的制度缺陷分析》，《中国房地信息》，2005年第3期.[4] V.George & S.Miller.Social Policy towards 2000.London，Routledge，1994.[5] 马克思、恩格斯：《马克思恩格斯全集》，人民出版社1975年版.[6] 张庭伟：《实现小康后的住宅发展问题——从美国60年来住房政策的演变看中国的住房发展》，《城市规划》，2001年第4期.[7] John Landien，Richard Le Gates.Housing Planning and Policy.In Hoch And So（eds.）The Practice of Local Government Planning，5rd.edition.IOMA，2000.（作者：江苏省建设厅城市发展研究所 吴立群 南京大学地理与海洋科学学院 宗跃光）

第二篇：淮安模式：共有产权住房保障新探索

淮安模式：共有产权住房保障新探索

淮安模式，指江苏省淮安市在全国首创的共有产权住房保障模式，即以出让土地的共有产权房替代划拨土地的经济适用房，有效解决了中低收入家庭住房问题，从制度层面上堵塞了原来经济适用房的牟利空间。“共有产权”的基本方法是，购房家庭和政府共同持有保障房产权。前者若干年后可以以初始价格收购政

府手中的产权；若业主出售，则相关溢价政府也有份。

2007年淮安在江苏多个城市试行“划拨土地经适房共有产权”的基础上，为解决经适房“有限产权”界限不清，退出机制难以操作的问题及带来的弊端，推出了共有产权房，并于当年3月正式发文实施了购房家庭与政府7∶3和5∶5的两种产权比例，9月份向第一批拆迁安置家庭供应并颁发产权证。2008年开始向非拆迁安置家庭供应共有产权房，并建立了“住房保障基金”，专项用于回购

及承担政府产权部分。

经过3年实践，淮安对开始时的“5年内可原价回购政府产权部分”延伸为“5～8年只增加同期银行利息”；强化了政府产权部分对倒卖牟利的制约作用，让渡政府相关权利即明确购房家庭拥有全部使用权，在符合保障条件时，政府产权部分免收租金，不符合时则收取市场租金促其退出保障；目前正在努力探索通过政府引导的国有及公益性担保公司，帮助购房家庭贷款解决一次性支付个人产

权部分的压力。

2010年，江苏省淮安市预计在城区推出共有产权房2000余套。2～3年内，这一数目会增长到7000套左右，约50万平方米。

有关专家对这一模式给予充分肯定，认为淮安模式从制度层面上堵塞了原来经适房的牟利空间。淮安对廉租房保障范围外的困难家庭，实施了既有安定民心，又有激励作用的产权保障模式：虽然只购买了有限的个人产权，但8年内存钱买房不受房价上涨的影响，而购买全产权又具有很强的吸引力。这种保障不仅“不养懒汉”，而且有利于退出（购买全产权），实现住房保障基金的良性循环。

针对有些专家对购买共有产权房的困难家庭担保贷款等担心的问题，淮安市房管局负责人表示，由于有原价购买全产权的吸引力，还贷便成了前提条件，确因实际困难无力还贷时，则由政府基金为其还贷并取得相应的产权，让其回到低

比例的共有产权甚至是廉租房，因此不会产生美国“穷人买房”的“次贷危机”。

（选自：半月谈系列刊物——《时事资料手册》）

第三篇：保障性住房

标准预测试卷七（保障性住房）

一、注意事项

1．申论考试是对应试者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力及文字表达能力进行考查的考试。

2．作答参考时限：阅读材料40分钟，答卷110分钟。

3．仔细阅读给定资料，按照后面提出的申论要求依次作答。

4．考生可以在本试卷的空白位置或草稿纸上打草稿，但所有题目都要在答题纸的指定位置作答，作答在其他位置一律无效！

二、给定资料

1．国务院总理温家宝日前在上海考察保障性住房工程进展情况时说，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让广大城市中低收入居民安居乐业。总理此言，道出了众多城市中低收入居民的心声。

当前，在许多地方商品房开发红红火火之时，群众关心的保障性住房建设却进展缓慢。前不久，全国人大常委会的一份调研报告显示，按照国家下达的保障性住房建设计划，2009年全国需投入资金1676亿元，但截至8月底仅完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。

从记者在各地调研的情况来看，保障性住房建设进展缓慢，资金配套困难、用地审批周期长是反映最为集中的两大难题。但从多数地区实际情况看，资金、土地并非是最大的问题，部分地方政府以怎样的政绩观、发展观来推进保障性住房建设，才是问题的关键所在。

据《工人日报》报道，湖南省建设部门年中对全省廉租住房资金到位、工程进度进行检查时发现，全省廉租住房开工率较低的有5个市（州），此外还有4个市（州）没有遵守国家规定，市（州）财政、住房公积金增值净收益、土地出让净收益均没有安排廉租住房资金。

而记者在内蒙古调研时发现，部分地方政府重视不够，工作上无积极性、主动性，原本应该用于保障性住房建设的资金没有到位，已经下发的资金中途被截留、挤占甚至挪用。

在用地问题上，近年来，各地为调控商品房市场都储备了一批土地，一旦房价看涨，地方政府都能很快拿出一批土地投放市场，以获取高额的土地出让收益，而一旦保障性住房需要用地，审批的难题就来了。

如期完成保障性住房建设规划，既是促进房地产市场健康发展的调控措施，同时也是中央政府对城市广大中低收入居民作出的郑重承诺，关系国计民生，也关系到政府的公信力，不可轻视。各地政府要从执政为民、民生优先的高度，切实把这件大事抓紧抓实。

该材料主要内容：____ 2．广西壮族自治区人民政府办公厅2009年7月下发《关于大力促进房地产市场健康发展的指导意见》（以下简称《指导意见》），进一步加大保障性住房的建设力度，争取用3年的时间基本解决城市低收入家庭住房困难问题。《指导意见》提出：加大廉租住房建设；加大实施城市危旧房、筒子楼改造力度，加快实施国有农林场、垦区、矿山棚户区和采矿沉陷区民房搬迁维修改造工程；加快经济适用住房建设，增加经济适用住房供给。

《指导意见》强化政府稳定房地产市场的职责，认为要稳定房地产市场，必须实行自治区、市、县人民政府责任制，各级人民政府要认真履行稳定本地房地产市场的职责，充分发挥对房地产市场的宏观调控和统筹协调作用。

同时要求建立健全工作机制。自治区成立促进房地产健康发展工作领导小组，由自治区 人民政府领导任组长，领导小组办公室设在自治区建设厅。各市、县也要成立促进房地产市场健康发展工作领导小组。领导小组要建立房地产联席会议制度和工作推进例会制度，分析、协调和解决当地房地产市场的重大问题，组织制定本区房地产市场发展政策，促进房地产市场平稳较快发展。

《指导意见》要求加强对房地产市场的监督管理。建立由自治区统计局牵头，自治区发展改革委、建设厅等相关部门参加的全区房地产市场信息协调、发布工作机制，加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，采取各种形式定期或不定期地向社会发布有关全区房地产市场信息。另外，还要加强房地产市场监测分析，以准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

营造良好的房地产业发展环境也是必不可少的，《指导意见》要求各级政府和相关部门加强与房地产企业的联系，帮助企业解决经营活动中遇到的困难；要加强服务、提高效率，优先审批、办证程序，合理缩短审批、办证时限。

2009年，广西共供应保障性住房用地312.64公顷，同比增长1.48倍。其中廉租住房用地供应95.06公顷，经济适用住房用地供应102.70公顷，棚户区改造用地供应45.44公顷，农村危房改造用地供应69.44公顷。

2009年，广西国土资源厅把优先保证保障性住房用地供应作为保民生的重点工作，采取多项措施为解决城市低收入家庭住房困难，促进社会和谐发展作贡献。

该材料主要内容____ 3．保障性安居工程建设既是党中央、国务院扩大内需的重要举措之一，也是解决低收入家庭住房问题的主要渠道。但是，“保障性安居工程建设”这一利国利民的好“经”，却在有的地方被“歪嘴和尚”念歪念坏了。一些权力部门利用党的这项惠民、助民政策，偷梁换柱、欺上瞒下，在经济适用房的建设、审批以及分配等各个环节上大搞权力寻租、权力自肥，而一些开发商则打着经济适用房的名义，做着商品房的生意。经济适用房违规转让、租赁者有之，将经济适用房魔术般地变成商品房甚至变成豪华别墅的有之，经济适用房不经济不合算而大量遭弃购的有之，“保障性安居工程建设”这盘好棋就这样被活生生地搅得一塌糊涂。

保障性安居工程出现了这一系列的问题，说明我们政策出台的相关配套措施没有跟上，让别有用心的人钻了空子。好比吃鱼让鱼刺刺着了咽喉，却不能因此否认鱼肉的味美营养价值而从此禁食鱼肉一样，保障性安居工程的政策也决不能因噎废食。因为事实上包括经济适用房建设在内的保障性安居工程，在很多地方实施得很好，出现问题的毕竟只是一部分。

辩证地看，出现的问题为我们继续实施好保障性安居工程积累了经验。针对进一步完善经济适用房管理实施办法，不少有识之士提出了很多很有见地的建议，如禁止经济适用房转让，变经济适用房转让为政府回购，卖给需要这种房子的家庭；严惩利用经济适用房运作腐败，以儆效尤；建立公开、公平、公正的审议程序，健全供应对象的准人审核工作机制。要使经济适用房真正成为中低收入者的保障性住房，重在把好入口出口两道关，即经济适用房的申购关和所有权、使用权的转让（包括禁止租赁）关，而要把好这两道关，一条不可或缺的办法就是公开透明，阳光操作。广大群众的监督才是最有效、最敏锐的监督。

该材料主要内容：____ 4．“只要出2万到8万元中介费，你是不是低保户，是不是本城区人，都无所谓．”2009年7月7日，武汉市一位大型连锁房产经纪公司负责人告诉记者。这是隐没在武汉街巷，关于经济适用房申购一条龙服务的黑市价格。所谓“一条龙”式购房服务，就是从购房资格申请材料办理，一直到最终摇号，中介全程“包办”到底。2009年6月12日发生的“六连号”事件仅仅揭开了武汉市经济适用房黑市链条的冰山一角。当天，武汉市余家头小区经济适用房在申购摇号时，摇出了六个连在一起的购房资格证明编号，这在申购高达40比1的情况下，极不寻常，引发强烈质疑。

事后查明，这六个编号均是中介机构勾结摇号官员作弊摇出的“关系号”，申请材料全系造假；2009年6月22日，武汉市政府新闻办召开了一次仅55秒的新闻发布会，宣布了相关中介和涉案政府官员受到处理的结果。

“六连号”事件虽然结束，但是隐身在经济适用房背后的制度漏洞，以及由此引致的一连串黑色利益链仍可能吞噬这一公共善政的普惠。

该材料主要内容：____ 5．与一般商品房一样，对于保障性住房而言，充足的土地供应是其开发建设的基础性条件。然而由于近年来中心城区地价飞涨，经济适用房越建越远，多个城市经济适用房项目出现被老百姓“弃买”的尴尬情况。

在长春市，2008年这里重启经济适用房建设，全年共建设22.7万平方米共3780套，前两批共发售1900多套。至年底剩下1400多套没有售出。在此期间，长春市两次放宽申请家庭的准入标准，将月人均收入标准由500元以下放宽到800元，并允许优抚对象、复转军人、残疾人等6类特殊人群购房，但是并没有出现人们想象中的踊跃争购场面。

在广州，2008年底推出的2145套经济适用房，只有975套房屋被中低收入家庭认购，余下1170套房遭弃购。这意味着时隔10年广州市推出的首批经济适用房超过一半被弃购。据记者了解，这些城市经济适用房“遇冷”的原因是，不少地方兴建的经济适用房离中心城区太远，生活配套设施不足，而中低收入者大都依赖公共交通，他们如果住在偏远的郊区，就医、上学、出行都非常不便，再加上与周边商品房相比，价格也没有吸引力，所以弃购现象比较突出。

以武汉城开青菱城市花园经济适用房项目为例，该项目已经接近武汉三环线，当地物价局核定其基准价格核定为2699元／平方米，比同地段的一些商品房均价还高。而且，在2008年底申购时，该项目道路还未修通，低收人群体只能“望而却步”，第一轮摇号后遭遇弃买，415套住房只卖了—百多套。

有关业内人士分析，由于中心城区近年来地价飙升，土地供应也越来越少，未来经济适用房越建越远将成为常态。据经济适用房“黄埔人家”开发商武汉江岸房地产公司有关负责人介绍，在政府对经济适用房销售限价的情况下，开发商主要靠降低土地的购价来节约成本。该公司建设的“黄埔人家”经济适用房小区位于中心城区，当时的土．地价格约100万元／亩，均价2600元，利润率控制在国家规定的3%。

但现在市区内的土地价格已经翻了几倍，再加上劳动力价格、材料成本的上涨，在政府2900元限价下销售经济适用房，肯定亏本。

该材料主要内容：____ 6.2009年8月份，经济适用房再次成为人们关注的热点。先是月初传出石家庄市上千套经济适用房由于定价过高遭弃购的消息，紧接着又爆出了南阳套用经济适用房指标开发商品房的新闻。在国家不断加大力度，推动保障性住房建设的时刻，经济适用房政策在执行过程中遇到的问题开始受到人们的质疑。一些专家和业内人士表示，经济适用房不仅有社会保障性特点，与廉租房相比，它又具有鲜明的市场化特征。推动经济适用房建设有可能会影响完全市场化的商品住宅市场，而且在巨大利益的诱惑之下，容易出现有违社会公平的现象。

20世纪70年代以前，由于两次世界大战和1929年一1933年的经济危机，严重的住宅短缺成为困扰西方国家的主要问题。在这种情况下，主要依靠市场化手段解决居民住房问题的西方国家遭遇了困境。

“市场机制条件下，由于劳动能力的差别存在，一部分阶层的收入是无法承受其住宅支出的，这就在客观上需要政府提供住宅消费保障。”杨红旭说。

为解决这一问题，美国于1968年进行相关立法，政府保证10年内资助低收入家庭600万套住房。战后的英国，政府同样在金融和住宅供应上进行了大规模的国家干预，直接投资或补贴建设公共住宅成为解决住房问题的主要手段。

20世纪70年代以来，随着西方国家全国性住宅短缺的缓解以至消失，再加上福利开支出现紧缩趋势，大规模国家干预的方式开始捉襟见肘，代之而起的是发挥市场机制的弹性和选择性，鼓励运用市场机制解决住宅供应。20世纪80年代撒切尔夫人执政时期的英国表现得尤其明显。

在我国，自从1998年住房体制改革以来，市场在房地产资源配置中的基础作用越来越显著，在此基础上，房地产业迅速发展起来。但是，在市场化进程日益加快的情况下，我国住房保障体系建设却处于缓慢甚至是局部停顿的状态，随着各地房价的飞涨，中低收人家庭买房难、租房难的问题越来越突出。

为了解决这一矛盾，2007年国务院出台了文件，加强廉租房和经济适用房建设；在住房和城乡建设部的要求下，2008年6月前后各地出台了 《2008--2012年住房建设规划》，其中都明确了住房保障产品的建设规模,2008年11月，住房和城乡建设部出台了9000亿元安居工程投资计划，再次加大了保障性住房的投入和建设力度。

上海易居房地产研究院综合研究部在一份研究报告中指出，给低收入阶层提供住宅消费保障，是西方国家普遍的做法；尽管在住宅资源配置中，市场经济国家依赖市场发挥基础性的作用，但是从各国完善的住宅消费保障制度的建立、发展和完善过程看，政府在住宅消费保障制度上起了决定性的作用。德国、法国的住宅法律都明确规定，居住权是公民权利的重要组成部分。因此，各国中央政府和地方政府都设立了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。如美国的住房和都市发展部、新加坡的建屋发展局等。

杨红旭表示，政府保障公民的居住权，是文明社会的必然选择。我国住宅产业的发展将并存市场化和保障化两条轨道，二者如何协调发展，是需要着重关注的问题。

该材料主要内容：____ 7.2009年8月17日，住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉接受新华社记者专访，围绕社会关注的热点问题，一一作答。

如何看待经济适用住房寻租、牟利现象？

问：近期一些城市相继出现违规摇号，出租、弃购经济适用住房等现象，您怎么看待这些现象？

侯渐珉：对于目前反映的经济适用住房寻租、牟利现象，要做深入全面客观的分析。在此基础上，通过健全制度，加强监管，促进经济适用住房健康发展，充分发挥这项制度对解决城市低收入家庭住房困难的作用。

武汉出现的“六连号”事件，是典型的内外勾结行为，既有道德范畴的问题，也有主管部门内部管理问题，以及资格审查机制问题。这不是经济适用住房制度本身的问题，对欺诈问题，需要从法律法规上加大违规处罚力度。同时要加强内部管理、廉政建设，提高人员素质。要进一步完善经济适用住房供应对象的审核机制，主要是保证收入、财产和住房状况审查的真实性。

对于部分地区出现的出租问题，要结合购房当时的政策规定加以处理。2004年规定，经济适用住房在未缴政府土地收益的情况下，不得用于出租。按照2007年规定，经济适用房5年后才能上市交易，并有收益分成制度等限制条件。对于在这之前取得经济适用房的住户，要按各个城市出台的具体规定来处理。

违规出租问题的出现，反映出部分主管部门对保障性住房的后续管理不重视、不到位。同时，这与各地住房保障机构不健全、人员严重不足密切相关。

对于一些城市出现的弃购现象，原因是多方面的。一种是买不起，一些地区简单以当地统计部门公布的低收入线作为经济适用住房对象准入线，部分符合规定条件的家庭没有支付能力；另外，从风险考虑，商业银行也不会给这些家庭提供贷款支持。另一种是现行的以成本为基础的定价机制存在一些缺陷。如相邻地段，因为拆迁成本不同，价格差异较大。此外，也有区位选择不符合保障对象的生活工作需要。再者，中小城市经济适用房价格和商品房价格差距不明显等。这就需要各地科学界定供应对象，合理确定项目选址和建设规模，同时要进一步完善经济适用住房的定价机制。

如何对待经济适用住房制度的不同看法？ 问：经济适用房存在的违规现象，使得社会上出现取消经济适用房的声音，您怎么看待？ 侯浙珉：对经济适用住房制度进行广泛深入的讨论，有利于集中各方智慧，完善经济适用住房制度，促进这项制度健康发展。

我们注意到了取消经济适用住房制度的议论，并进行了认真研究。归纳起来，取消经济适用住房的观点有两个主要依据：一是从当前存在的问题出发，进而要否定这项制度，这有些简单化了；另一种是认为不应当给被保障对象以住房产权，认为保障就是救济，给产权影响资源分配效率。

另外，我国的快速工业化、城镇化仍将持续相当长一段时间，住房供求关系紧张、房价上涨较快的特点短期内难以改变，大中城市里多数新产生的城市家庭需要政府的帮助，才能实现住有所居。如果完全实行政府财政投资建设廉租房，财力难以承受。而经济适用住房政策，政府以土地、税费优惠补贴一部分，让有支付能力的家庭承担一部分，共同解决住房问题，具有现实可行性。

如何确保经济适用住房政策不变昧不走样？ 问：既然经济适用住房制度仍有存在的必要，那么如何确保经济适用住房政策不变味不 走样？

侯淅珉：各地区要健全相关制度，加强准入、配售和售后各个环节的管理，确保经济适用住房制度惠及被保障群众。

首先，各地要加快建设城市家庭住房、收入（财产）管理的动态信息系统，减少人工审核过程中的漏洞。目前，各市县基本建立了多级审核、公示制度，重点是要完善审核手段。

如上海市建立了家庭收入核对中心，探索公安、金融、证券、工商、税务、保险、住房公积金、住房产权管理等信息资源共享，通过相关政务信息比对的方式，建立了高效快速的核查机制。深圳市要求各相关部门对申请住房保障家庭的户籍、车辆、住房、保险、个税、存贷款、证券、残疾等级及优抚对象等9个方面进行严格审查。

各地要借鉴上海、深圳的做法，地方政府要加大协调力度，部门要通力配合，各地民政部门要根据2007年国务院规定的分工要求，抓紧建立住房保障对象和收入（财产）核对工作机制。住房保障主管部门要积极配合。

其次，要加强销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制。这方面，各地已经做了大量工作，现在看来，还要完善定价机制。比如，上海市出台的经济适用住房管理办法，把政府暗补的土地税费等量化成政府的产权比例，个人出资部分量化成个人的产权比例，既保证了个人投资权益，又保证了政府权益，压缩了经济适用住房的寻租空间，有利于保证经济适用住房主要用于自住，这是一种积极的探索。

最后，要加强售后使用的监督管理。目前，对经济适用住房售后使用情况的监管，还十分薄弱。要把好事办好，各地区应健全机构，充实工作人员，建立售后房屋档案和定期监督检查制度。同时，严格中介机构管理，加大对空置、未缴纳政府收益前出租、拥有其他住房未主动退出等违规行为的处罚力度。

该材料主要内容：____

三、申论要求

1．仔细阅读材料，概括所给材料反映的主要问题。（20分）

要求：概括全面，语言精练，200字以内。

2．针对材料中提到的经济适用房存在的问题，谈谈你的解决方案。(30分)要求：所提方案具有条理性和可操作性，字数不超过400字。

3．就材料中涉及的我国住房建设市场化和保障性的问题，自选角度，自拟

题目，写一篇文章。(50分)要求：中心明确，内容充实，论述深刻，有说服力，字数在1000字左右。

标准预测试卷七

一、材料内容概括

材料1：保障性住房建设进度缓慢的原因。

材料2：广西出台《指导意见》，加大保障性住房建设。材料3：保障性安居工程出现了一系列问题。

材料4：武汉经适房“六连号”事件暴露经适房操作中的黑市交易。材料5：经适房遭“冷遇”，多个地区出现弃购现象。

材料6：经济适用房的“保障性”与“市场化”间存在的问题。

材料7：住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉接受新华社记者专访，回答社会关注的热点问题。

二、参考答案 1．答案提示

保障性住房是国家为解决低收入困难家庭的住房问题而采取的根本措施，对改善广大低收入群体的生活条件、扩大内需、拉动经济增长都具有重大意义。在大力建设保障性住房的过程中，也出现了不少问题，如经适房价格过高，出租、弃购现象普遍，房号买卖、黑市交易等，亟待解决和规范。有关部门应该加大对保障性住房的监督管理力度，完善相关制度，严格准入制度，切实让保障性住房惠及被保障群体。2．答案提示

针对我国经济适用房政策实施过程中存在的问题，可以采取以下措施：

(1)系统规划经适房的选址、建设，科学定价，避免经适房向商品房的大户型、高价格趋势发展。

(2)建立动态的经适房申请者的收入财产信息，对经适房申请者进行严格审核，全面审核申请者的家庭收入、财产状况，杜绝瞒报、漏报个人财产的情况发生。

(3)要加强经适房销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制。对经适房摇号轮号过程加强监管，对买卖房号、黑市交易以及有关部门的行贿受贿行为，加大打击 力度。

(4)做好经适房售后的使用监督，建立售后房屋档案和定期监督检查制度，定期审查经适房的使用情况。发现出租、出卖或炒作经适房的行为立即进行严厉处罚，甚至取消其经适房的使用资格。

3．答案提示

保障性住房的保障性不容忽视

当人们迈过吃饱穿暖、衣食无忧的生存线，下一个提高生活质量的目标就是——安居、住好。一个相对宽松和舒适的居住环境，对大多数中低收入家庭来说，是心有余而力不足的事情。国家出台保障性住房政策，其目的就在于让广大住房困难家庭买得起房，住得起房，具有不容质疑的保障功能，可以说保障性是保障性住房的根本属性和题中应有之义。

然而，在保障性住房尤其是经济适用房的建设过程中，却出现了一些市场化的倾向。例 如，2009年8月初，石家庄市上千套经济适用房由于定价过高而遭弃购，紧接着又爆出了南阳套用经济适用房指标开发商品房的新闻。还有武汉某经济适用房项目，已经接近武汉三环线，当地物价局核定其基准价格为2699元／平方米，比同地段的一些商品房均价还南。此外，有些经适房越造越大，出现90平、100平甚至是120平的大户型，不仅加大了购房的难度，而且一定程度上也造成了住房的浪费，偏离了保障性的宗旨。

保障性住房建设本是一项惠民、利民的德政工程，却为何出现了上述种种市场化的趋向呢？原因是多方面的。一是百姓买不起，一些地区简单以当地统计部门公布的低收入线作为经济适用住房对象准入线，部分符合规定条件的家庭没有支付能力，导致了大量的弃购现象；二是现行的以成本为基础的定价机制存在一些缺陷。如相邻地段，因为拆迁成本不同，价格差异较大，导致一些经适房价格高于商品房；三是有些经适房的区位选择不符合保障对象的生活工作需要，也导致弃购现象发生；最后，一些开发商利用政府资金建大户型的经适房，从中牟取暴利。

我们并不能因为保障性住房建设过程中出现的种种问题而断然否定它的保障性功能，而 应该在分析问题的基础上，在今后的工作中采取各种措施，充分发挥保障性住房的保障功能。

一是要健全相关制度，加强保障性住房的准入、配售和售后各个环节的管理，并确保经济适用住房制度惠及被保障群众。二是要建立多级审核、公示制度，重点是要完善审核手段，严把保障性住房审核申请关。三是各个相关部门要协调配合，建立住房保障对象以及申请者的收入（财产）核对工作机制。四是要加强对保障性住房特别是经适房销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制，还要完善定价机制，可以把政府暗补的土地税费等量化成政府的产权比例，压缩经济适用住房的寻租空间。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这是古往今来一个受人关注的问题。在当今社会，保障性住房建设是实现“居者有其屋”的重要举措。能让老百姓买得起房、住得起房，是政府的重要职责之一。在大力推进保障性住房建设的同时，政府也应该承担起维护保障性住房的保障性功能的责任，有效处理建设过程中出现的种种问题，纠正不当市场化的倾向。

第四篇：保障性住房

保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

着重分析上海市的经济适用房和廉租房

经济适用房

经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。

经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。上海市申请购买经济适用住房条件

（一）申请家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满7年，且在提出申请所在地的区（县）城镇常住户口连续满5年。

（二）申请家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。

（三）3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于39600元（含39600元）、人均财产低于120000元（含120000元）；2人及以下申请家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮10，即人均年可支配收入低于43560元（含43560元）、人均财产低于132000元（含132000元）。

（四）申请家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但申请家庭成员之间住房赠与行为除外。

同时符合上述标准，具有完全民事行为能力、年满30周岁的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满三年的人士），可单独申请购买经济适用住房。

经济适用房弊端

经济适用房已经在风风雨雨中走过了十多个春秋，政府推出经济适用房的初衷是为了帮助中低收入家庭解决住房问题。国家为了支持经济适用房的建设，对经济适用房项目规定，免收土地出让金，减免多项税费，同时各地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。这就降低了开发商的建设成本。由于经济适用房的价格通常要比商品房低10％－20％，因此，在当今商品房价格高不可攀的情况下，经济适用房便成了市场中的香饽饽。

但从现实情况看，经济适用房的种种弊端越来越引起人们的关注：

一经济适用房并不经济。经济适用房搞价格双轨制的基础是存在一个收入准入线，然后把人群一分为二，非此即彼。这条线定低了，买得起没资格，有资格买不起，经适房销售不出去；定高了，供应不起。以上海当前经济适用房的价格为例，上海划线在人均年收入27600元，居然比上海平均收入还高，哪里可能一半的人都可以去住经济适用房。而且会引发的另一个问题就是摇号，不够分，那就只能摇号，摇号其实是很荒谬的事情。人均年收入27599元的人和收入为0元的人一样的机会，还不荒谬么。任何时候，只要比收入准入线低一元就有机会中大奖，多一元则毫无机会，要去忍受高市场房价。

二房屋质量得不到有效的保证。由于开发商、监理部门和买房者存在着严重的信息不对称，偷工减料现象时有发生，被揭发后还时常以建造经济适用房利润低为由替自己的违规行为开脱。有些开发商为了压缩建设成本，通常要提高住宅的容积率，这就使得经济适用房大多呈现三大弊端：楼间距太窄、见阳光不多、人多电梯少。而且在部分保障房建设部门官员看来，你本来没钱买房，政府花大价钱帮你建保障房，已经是莫大的恩赐了，你还有什么理由挑三拣四的？正是因为有这种观点，经济适用房才成为劣质房。如果这些房子问题成堆，改善

低收入人群居住条件只能是一句空话。

三市场上不断传出部分住房宽裕的官员和高收入者通过各种渠道取得一套甚至多套经济适用房进行投资或者出租。这样不仅使政府的补贴以及公众资源流向了非目标对象，而且给政府权力的寻租提供了机会。经适房价格是周边商品房一半还不到，每平方米差价5000-7000元，每套住房就可套利30-40万，即使是有限产权（个人与政府7：3分享），买者也能套利大部分。事实上，当前中国社会，只要有“利差”，得益最多的一定不是普通老百姓，肯定公务员等体制内人士优先，这些人开低收入证明太容易了，就算假证明被查出来了，能有任何惩罚么？在寻租成本非常低、寻租收益非常大的背景下，寻租根本无法控制。保障住房一定要从消除谋利空间入手，让收益与成本基本匹配。否则打着民生旗号的住房保障，只会加剧社会不公正，败坏政府声誉。

在经济适用房各种弊端日渐暴露的情况下，一些专家和学者认为经济适用房已经走进死胡同，强烈呼吁取消经济适用房制度。

笔者认为，废除经济适用房制度不可行，一方面因为经济适用房确实是解决中低收入阶层住房问题的一个有效途径，另一方面由于经济适用房有利于抑制房价的快速上扬。

针对种种弊端，我们需要不断完善经济适用房制度。（这个我感觉太理论太官方了，但是也实在不知道该怎么提出不错并能得到执行的建议）

首先要严格审核购房者的资格，避免申请者以伪造的个人信息进行骗购。我们要严厉追究骗购经济适用房的业主责任，并对出具虚假证明的单位进行大力度的惩罚以及曝光，对揭发骗购经济适用房的个人进行奖励。

其次要对地方政府机关进行严格监督，发现违规购房行为，决不手软，对违规单位的主要负责人进行严肃处理，从而约束地方政府不去滥用职权，使更多的经济适用房能够为中低收入阶层所购买。

第三有很多人质疑开发商在放号的过程中存在着猫儿腻。为了使放号过程更加公平合理，必须把住房分配与开发商严格分开。政府应与开发商各司其职，开发商专心建房，而住房分配则要由政府指定的机构专门负责，并要加强对此类机构行为的监督。

第四建设更多的经济适用房用以销售。倒卖房号现象之所以会普遍出现，还因为物以稀为贵。提高经济适用房项目的建设比例，使更多的中低收入者能够通过正规渠道买到经济适用房。这样可以有效地抑制房价快速上涨，降低资金追逐房地产的热情，对防止国外热钱流入、抑制流动性过剩也有一定的积极意义。

最后要大力发展廉租房。它可以用来满足中低收入者的不同需求。购买经济适用房需要一定的购买力，而对于那些处于生活最低保障线左右的人群，拥有一套经济适用房对于他们来说简直是天方夜谭。政府给予一定补贴的廉租房正好可以满足这部分人群对住房的需求。经适房处境尴尬，“只租不售”的廉租房成为取代经济适用房，解决困难户安居问题的众望所归，然而最近一些地区却在酝酿推出廉租房产权“私有化”，成为争议的焦点。廉租房

廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。

廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。上海市廉租住房保障申请条件、保障标准，同时符合下列条件的本市城镇居民家庭，可以申请廉租住房：

（一）申请家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系，且共同生活；

（二）申请家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口满3年，且具有申请所在地城镇常住户口满1年；

（三）申请家庭人均居住面积低于7平方米（含7平方米）；3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于19200元（含19200元）、人均财产低于50000元（含50000元），2人及以下申请家庭人均年可支配收入低于21120元（含21120元）、人均财产低于55000元（含55000元）；

（四）申请家庭成员在申请前5年内未发生过出售或赠与住房而造成住房困难的行为。《通知》规定，同时符合上述条件，且具有完全民事行为能力、年满35周岁的单身人士（包括未婚、丧偶，或者离婚满3年的人士），可以单独申请廉租住房。

今年全国1000万套的保障性住房建设任务给各地财政带来不小压力，为尽快回笼资金，一些地方开始尝试廉租房“共有产权”或直接出售廉租房的方式来缓解资金压力，廉租房开始出现不同程度的“私有化”，由租房转化为变相购买廉价房。

8月16日，上海市房管局透露本市部分区下半年将会试点廉租房先租后售的政策，并于明年在全市推开。房管局表示此举目的在于让困难群众有希望逐步改善住房条件。（这边其实有一个平原县的案例，但因为不是上海的，所以不确定要不要放上来）

然而同策咨询研究部总监张宏伟表示，虽然在当前的保障性住房融资较难的市场背景下，此举对于缓和地方政府财政压力具有一定的作用。出售可让保障性住房客群享受部分或全部产权，对于保障对象来说，有了一定的产权保障。但廉租房一旦采取先租后售的方式，长远来看将导致未来可供租赁的用房逐渐减少。市场受惠覆盖面，尤其是对于需要租房生活的人群来说会越来越小，廉租房也就起不到对于这类人群的市场保障作用。

而克而瑞分析师杨晨青在接受记者采访时更是直言，这么做实质上就是将廉租房的租赁性质变为了产权性质，不利于保障房为更多的用户服务。“我认为，理想的保障房体系应当是以租赁为主，这样的做法与此无疑是背道而驰的。”他认为，廉租房是用来保障最底层的居住需要，与其让它先租后售，不如设立更好的退出机制。即当保障对象的经济实力有所上升后，转由公租房、经适房进行保障，而退出的廉租房可以转而提供给需要的人群。

廉租房和经济适用房有较大区别，廉租房“私有化”或将损害真正的低收入群体利益，容易造成社会不公，对于各种形式的保障房建设“压力转移”方式政府需谨慎对待。

（由于这一事件发生不久，所以好像网上没有很多不同意见的评论）（冯海宁）其实，廉租房出现“共有产权”并不是因为1000万套保障房任务，而是早在两年前就出现了，有地方政府称此做法为“创新”，笔者曾公开撰文指出这是“危险的创新”，很多有识之士也公开反对这种做法，然而，今天廉租房产权私有化非但没有收敛，反而愈演愈烈，参与这种模式的地方政府越来越多，呈现扩大化、复杂化、失范化趋势。

保障房管理并不是不能创新，但创新要有边界，比如，在融资、分配、退出等方面都可以创新，不过创新要坚持基本原则：一是不能背离国家对每一类保障房的角色定位；二是要遵守国家相关法规。从这两个原则来审视，无论是廉租房“产权共有”，还是“租售并举”，显然都越位了。

从九部委2007年联合发布的《廉租住房保障办法》来看，并没有允许地方政府搞“共有产权”。对于地方公权力来说，“法无授权即禁止”是基本常识，地方政府岂能自作主张搞创新？在笔者看来，“共有产权”并不是什么“创新”，而是地方政府在玩转嫁融资、投资责任的把戏。廉租房之所以出现“共有产权”，目的是通过保障对象购买廉租房来缓解地方政府资金压力。在中央不断强化政府住房保障责任的今天，廉租房“共有产权”显然是政府责任担当倒退的体现。这是一个危险的信号，是最值得警示的问题。也就是说，廉租房本该政府来投入，但地方政府却让低收入群体来“买单”。

《廉租住房保障办法》第三章对廉租房保障资金的五种来源规定很清楚，地方政府为何不依法筹集资金，却要让低收入群体来“买单”？笔者以为，要么是地方政府“懒政”，要么是保障房资金挪作他用，要么是地方政府财政投入不积极。当然，这也与中央部门对经济欠发达地区财政转移支付力度不够有关。

其次，警示低收入群体利益受损。一方面，对购买廉租房“共有产权”的低收入群体来说，本没有购房能力，却被迫拿出一笔资金来购买廉租房，增加了债务负担。另一方面，对于等待分房的低收入群体来说，由于本该流动的廉租房固定化了，那么，可用于安排他们居住的廉租房房源就不足，不能满足需求。

再者，警示产权式保障房弊端多多。比如，有产权性质的经济适用房、限价房在不少地方变成了公务人员的“权力房”；再如，“共有产权”的廉租房转嫁了政府的责任、增加了低收入者负担、违反了国家廉租房制度等等。因此，笔者建议理应早日终结产权式保障房，进入无产权的住房保障时代。

另外，还警示保障房制度不完善，监管责任没有落实。如果《廉租住房保障办法》对产权问题进行明确规定，对违规者有相应罚则，如果《住宅保障法》早日出台，对廉租房进行规范化约束，或许就不会出现廉租房产权私有化问题了。如果监管部门在廉租房“产权共有”现象刚露出苗头时就叫停，也不会愈演愈烈。

毫无疑问，廉租房产权私有化是制度不健全、监管不到位酿出的恶果，对此，必须要早日纠错。此外，该纠错的还有变味的公租房。据报道，广州市有关部门日前表态，广州公租房将实行通过用人单位筹建公租房为主、政府提供公租房为辅的方式。建设公租房本该政府来担责，竟转嫁给用人单位。这同样需要纠错。

第五篇：保障性住房

保障房，安广厦

――2011年保障性住房建设综述

（中国经济导报网转载）

保障房建设作为当前中国社会经济生活中的一件大事，已成为社会各界关注的焦点。住房和城乡建设部发布数据显示，截至10月底，全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前１个月完成目标任务。

硬任务完成，欢喜之余，既要“抬头拉车”，又要“低头看路”。“十二五”开局之年将尽，在此时点，再次梳理保障房建设的意义，总结经验，解决问题，很有必要。

中国改革开放30多年，在解决温饱之后如何进一步实现百姓安居，已成为当政者必须面对的一个重要民生课题。保障房建设不仅能解决低收入家庭住房困难，满足“衣食住行”的基本需求，而且还肩负着缓解房地产市场供求矛盾、抑制房价过快上涨的重要使命，对于调节收入分配、遏制投机性财富转移，促进资源合理配置、经济平稳运行发挥重要作用。

多方融资，破解土地难题

在大规模建设保障性住房过程中，资金和土地始终是难点所在，也是各地工作的着力之处。一个“钱”，一个“地”，值得深入分析。

9月底，国务院办公厅出台关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，要求地方各级人民政府要在财政预算安排中将保障性安居工程放在优先位置，加大财政性资金投入力度。

财政部的消息显示，今年以来，中央财政预算安排资金1030亿元，加上执行中追加395亿元以及通过使用以前结转结余资金安排的280亿元，大力支持保障性安居工程建设，目前已全部下达。从中长期看，“十二五”期间保障性住房建设的资金需求将维持在较高水平。

按照住建部的估算，今年建设1000万套保障房共需资金规模接近1.4万亿元。官方数据显示，今年中央政府和各级地方政府要投入的4000多亿元资金中，已有90%到位，好于历年的水平。但金融机构、公司等社会机构的投入仍然不足，并可能成为制约保障房建设的最大“短板”。

与此同时，房地产调控带来的土地财政缩水也将给地方政府带来较大的资金压力。因此，创新融资机制、多渠道筹集建设资金，是加快保障房建设并进一步完善相关制度的当务之急。

为解决公租房投融资难题，上海采取多种渠道，拓宽资金渠道。一是由政府财政出资，向公共租赁住房运营机构提供资本金和贷款贴息；二是利用住房公积金增值收益直接投资公共租赁住房；三是利用保险资金为公共租赁住房项目提供融资。太平洋保险公司会同其他保险机构，以十年期债权投资计划的方式，向上海市地产集团提供融资40亿元，用于公共租赁住房建设；利率按商业银行长期贷款利率下浮约12%执行，按年调整。

河北安排38.7亿元资金提高省级资金补助标准，以各地开工套数为基数，采取以奖代补方式分配。与此同时，有关部门和地区加大土地政策支持，提高审批效率，坚持民生优先，把宝贵的资源用在刀刃上，优先用在公租房等保障性安居工程建设上。

国土资源部门积极配合保障房建设，将保障性安居工程建设用地在土地利用计划中单列指标，优先供应并及时下达。各地通过采取强化配建制度、计划单列并优先安排等积极措施，提高了保障性住房建设用地的供应时效。

上海、广西、陕西等地明确了新建商品住房项目中配建保障性住房的比例；广州市建立了“市区联动、以区为主”的住房保障土地储备机制和目标责任考核制，充分发挥区县政

府在土地和房屋征收过程中的积极作用。江苏、安徽、海南等省建立了保障性住房建设用地审批绿色通道。

1000万套的目标虽已基本实现，但有不少的保障房项目却仅仅是“挖坑待建”，甚至还有个别地方存在着保障房建设资金被挪用、被侵占等违规乱象。表面上看，是保障房工程仍难以从资金缺口大和建设用地紧的“泥潭”中自拔，实则保障房的“被挖坑”折射出的是一些地方政府消极应付的态度。

从地方列出的保障性安居工程清单可见，真正需要地方财政“贴钱”的项目仅占1/3左右，而棚户区改造住房、经适房等带有商业开发性质的项目占了大头。另外，各大中城市的城区规模急速膨胀，年均城建用地动辄数千亩，地方政府坐地收钱，而保障房建设用地却一再捉襟见肘。

究其根源，在于保障房建设的顶层制度设计中，缺乏一套针对地方政府行之有效的考核监督与激励机制，而地方政府现仍被“唯GDP”的短视政绩观所左右。

紧抓质量，确保公平分配

一方面要如期完成保障房建设任务，另一方面要确保分配公平、运营顺畅，解决这个问题，有关地区和部门想出不少好办法，但仍面临一些难题。

提升进度与数量的同时，如何保障质量？住建部副部长郭允冲就指出，目前住建系统质量安全水平总体受控，但质量安全形势仍比较严峻。

最近几年，屡有问题保障房被曝光：海口海甸溪北岸最大的回迁安置小区之一的水岸听涛小区，93户住宅出现渗水；内蒙古包头市最大的棚户区改造项目“民馨家园”500多户住宅遭遇墙皮鼓包脱落；北京大兴区明悦湾保障房项目被查出结构混凝土未达到设计要求，６栋楼被勒令拆除重建„„

与商品房相比，保障房短期内利润回报不显著，有的开发商为短期利润便在建设中偷工减料、压低成本，直接导致保障房出现质量问题。“问题关键在于，地方政府对保障房质量的认识高度和重视程度。”一位地方官员直言不讳。

因此，推进保障房“加速快跑”，当务之急是要从政绩考核、财税体制改革和发展方式转变等入手，建立和实施符合科学发展观的地方政府政绩考核评价体系，还需切实落实工程质量责任，严格履行法定的项目建设程序，广泛接受社会监督。

国务院副总理李克强在加强保障性安居工程质量和分配管理工作座谈会上强调，要把确保质量和公平分配作为保障性安居工程的生命线，建设质量优良、分配阳光的工程，使之经得起历史和人民的检验。

调查发现，各地在保障房分配准入、公示、管理、退出等四大环节都面临难题，分配机制建设步伐缓慢。公正、公平地切分“蛋糕”，不仅关系千家万户“住有所居”梦想的实现，更考验政府的公信力及社会管理能力。

由此，坚持增加投入与创新机制并重，从准入标准、审核程序、动态管理、退出执行等方面制定一整套制度，实行保障房源、分配过程、分配结果“三公开”，强化监督管理，确保分配公平公正，方能使低收入和中等偏下收入住房困难群众真正受益。

科学规划，引导合理布局

根据“十二五”规划纲要，未来5年3600万套保障性住房建设任务的完成，将使我国城镇居民住房保障覆盖率达到20%左右。不过，也有一些全国人大代表提出，“文件出的不少，但有些零敲碎打。”“3600万套建设目标是否可以调整？”„„如何通过编制好“十二

五”住房保障规划，回应上述问题？

2010年6月，住建部、国家发展改革委等6部门共同发布了《关于做好住房保障规划编制工作的通知》，指导各地做好“十二五”住房保障规划编制工作。

此前，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》等文件密集出台，而各地“十二五”住房保障规划编制则与上述文件密不可分。

通知中明确提出，“十二五”住房保障规划重点和基本目标是：着力解决低收入家庭住房困难问题。努力解决中等偏下收入家庭住房困难。推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。

与“十一五”住房规划强调总量调控、鼓励梯级消费相比，“十二五”住房规划纲要全力围绕提高住房保障水平进行，并提出“坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居”的目标。

在此基础上，各地“十二五”住房建设规划纷纷出炉，以期未来城镇住房困难户的住房问题能得到进一步的改善，保障房政策进一步惠及城镇中等偏下收入家庭、新就业职工以及在城镇稳定就业的外来务工人员。

安徽省的城镇住房保障“十二五”规划提出，“十二五”期间，该省将建设城镇保障性安居工程173.55万套(户)，公租房的建设任务量在保障性安居工程项目中，仅次于棚户区改造房，成为“十二五”期间保障性安居工程的重点建设内容。

天津市编制了2008~2012年住房保障五年发展规划、“十二五”住房保障规划，明确了保障性住房的空间布局、土地供应、建设要求等。规划期内，天津将新建保障性住房5205万平方米，达各类住房建筑面积的一半。“科学规划布局”是天津市住房规划编制的重要指导思想之一。

有专家指出，在实践中，保障房的运营管理、可持续发展的机制尚不完善，对建成后的公有住房管理，在制度、原则、程序、人员、资金保障等方面也没有明确的制度安排。另外，保障房建设任务区域分配结构不合理，也值得关注。目前，保障房建设西部地区约占44%，东部地区占30%，中部占25.7%。西部地区保障面大、保障任务重，但是其财力偿还能力弱。即便中央政府给西部的倾斜相对比较大，也远远不够。

调控不松，优化住房体系

应该看到，大规模建设保障性住房的背后，是我国住房体系的优化进程。如何构建符合国情的住房政策，形成保障房、商品房多层次的住房供应模式，针对不同的收入群体提供多渠道、多层次的选择，是需要长久思考的问题。

今年以来，在持续发力的调控政策下，我国房地产市场发生了新的变化：交易量萎缩，土地流拍增多，居高不下的房价开始松动。总体来看，目前房地产调控已取得积极成效，正朝着预期方向发展。

在房地产调控成效初显的同时，也必须看到，目前调控正处在关键时期，成果仍不稳固。12月9日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。“这体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期、明显的效果。”中国人民大学经济学院副院长王晋斌说。

房地产市场健康发展，一方面要继续坚持调控挤压泡沫，通过调控改善住房市场的供求关系，从而进一步促使房价调整到合理水平，另一方面要加快保障房建设。这次会议还强调，要扎实推进保障性安居工程建设。住房城乡建设部有关负责人近日已表示，明年新开工的保障房项目虽然不会有今年1000万套这么多，但也要比去年的590万套有大幅度的增长。值得思考的是，事实上，房地产调控不是最终目的。在坚持房地产调控的同时，还应着手建立房地产市场健康运行的长效机制，建立商品房和保障房双轨制度，以多元的供给满足多元的需求。人们有理由期待，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”