五证二书详解

第一篇：五证二书详解

房地产五证二书详解 的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

◆《国有土地使用证》

《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。

《国有土地使用证》正面

◆《建设工程规划许可证》

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进 行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

◆《建设工程施工许可证》

《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。

◆《建设用地规划许可证》

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

◆《商品房销售(预售)许可证》

《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

◆《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》都约定了什么？及保修期限与保修范围是什么？

解答：我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。(北京市英岛律师事务所 邓泽敏)

◆《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；

2、结构类型；

3、装修、装饰注意事项；

4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；

5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

6、门、窗类型，使用注意事项；

7、配电负荷；

8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

9、其他需说明的问题。

住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

第二篇：五证与二书

[精典解析]

根据我国土地管理法和城市房地产管理法的相关规定，房地产开发企业在进行房地产开发项目时，除具有工商行政管理部门的营业执照外，还得具备“五证”、“二书”。“五证”是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工建设许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。如果销售的是期房，开发商至少应具备《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》。“二书”是指房地企业在销售新建的高品房时，应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。购房者在购房前应明确所购房产是否为有关部门审核的合法项目，是否为交易中心认可的房地产项目的房屋。

购房者在购房时，首先要查验开发商是否具有《商品房销售许可证》。其次需注意许可证上的以下事项：

（1）售方单位名称与购房者签订的购房合同的销售方名称是否一致；

（2）购买的商品房是否在销售许可证允许的范围之内，如果不一致，所购房屋无法办理产权；

（3）查验许可证原件，以防开发企业利用复印件欺骗消费者。

第三篇：房产五证二书

房产五证二书:

1、规划局：《建设用地规划许可证》--是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;

2、国土局：《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;

3、规划局：《建设工程规划许可证》--是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;

4、建委：《建设工程施工许可证》

5、房管局：《商品房销售(预售)许可证》。两书是：

1、房管局：《住宅质量保证书》

2、房管局：《住宅使用说明书》。

第四篇：五证二书

房产五证

房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。

其中必须具备的“五证”是指：《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；《建筑工程施工许可证》;《商品房预售许可证》。

其中《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资和房屋管理局核发。

“二书”

买完房以后还要查验或者叫验收“两书。” 什 么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。

住宅质量保证书

住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户商定。

我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品房保修期

从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

住宅使用说明书

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配套的说明，以及门窗类型、使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的现售合同，在什么情况下签订预售合同。现售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的现售合同。如果你购买的房 尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。

第五篇：商品房开发五证二书

商品房开发五证二书

一、“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。

1.《国有土地使用证》

《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土资源管理局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土资源管理局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土资源管理局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土资源管理局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土资源管理局临时土地使用证专用章》。

2.《建设用地规划许可证》

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

3.《建设工程规划许可证》

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

查看建设工程规划许可证，重点要看的是工程规划许可证的附图。看工程规划许可证附图的目的在于：

1)确认建设工程规划许可证附图的范围在开发商印刷或绘制的项目总览图中所处的位置。开发商印刷或绘制的项目总览图往往是建设工程规划许可证附图范围的几倍甚至十几倍，项目总览图中描绘的森林、绿地、小桥流水、健身、娱乐、文化、商业、医疗、幼儿园、学校等等可能远远超出建设工程规划许可证附图的范围。只有建设工程规划许可证附图范围内的才是你将来居住的小区的总体环境；在建设工程规划许可证附图范围之外，只是开发商设想的蓝图，有的甚至连“设想”都不是，纯粹是开发商为了诱惑购房人所做的误导性宣传。

2)确认锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑的所在位置。有些购房人在收房时才发现锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑与其购买的房屋之间的距离令其无法接受。在签署商品房认购书或签订商品房预售合同之前弄清这些公共建筑所处的位置有助于你选择房号。

核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

4.《建设工程施工许可证》

《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。

5.《商品房销售(预售)许可证》

《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。证书由市建委统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

二、“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

1.《住宅质量保证书》

是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。

2.《住宅使用说明书》

是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。

三、取得五证的程序

1.立项批准。一般是由开发商向城市计划委员会提出申请报告，说要在某地建设住宅一处；或者说与某某公司合作，利用原来的职工宿舍修建住宅一处，其中多少分给职工，多少进行销售。根据当地的城市发展情况，一般情况这些申请大部分都可获得批准。

2.建设用地许可证。开发商拿着立项证明到规划局，说我的这块地已经批了可以建设某个项目了，你看从城市规划角度行不行？规划局根据各地的城市发展规划，说可以，那么就再发一个《建设用地规划许可证》，证明此宗土地可以用于住宅建设。

3.土地使用权证。开发商凭着《建设用地规划许可证》到国土资源管理局，问是否可以将此宗土地的使用权出售给我？国土资源管理局一般也会说可以，你交了土地出让金后，我给你一个《国有土地使用权证》。其实，这是一开始就说好了的，如果此时不批准，那前面的工作不全白费了！

4.建设工程规划许可证。开发商得到了地，然后就要进行住宅设计，将这个设计的内容再交给规划局，说你看我的这个工程项目符合规划要求吗？规划局经过审核，认为符合规划要求的，就再发一个《建设工程规划许可证》。注意此证与上面所讲的《建设用地规划许可证》是不一样的！《建设用地规划许可证》是证明此宗土地可以进行住宅建设；《建设工程规划许可证》是证明这项工程的设计内容符合规划要求。

5.《建设工程施工许可证》。开发商拿着上述几个证件以及与建筑商签订的合同，到建设委员会进行登记，取得《建设工程施工许可证》。

6.《商品房预售许可证》。根据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第２４８号）第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”第二十四条规定：“房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。”第二十五条规定：“房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起１０日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。”

四、审查五证需要注意的相关法律问题

1.必须查看房屋五证的原件，五证的复印件只能作为一种参考。由于商品房预售五证问题涉及到商品房买卖合同的基础，特别是其中的《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》尤为重要。因为《国有土地使用权证》直接影响到购房者将来是否可以拿到房屋所有权证的问题；而《房屋的预售许可证》将直接影响到商品房买卖合同的法律效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”所以一旦商品房买卖合同被认定为无效后，购房者请求开发商返还已交付的购房款将存在着一定的风险，如开发商已经资不抵债！

2.必须仔细地审核项目建设依据和商品房销售依据所记载的内容与开发商提供的相应证件的记载是否一致。谨防有些开发商用此证代替彼证、“挂羊头卖狗肉”。因为在实践中有些开发商为了尽快筹集建设资金，常常利用一期房屋的五证手续来预售二期的房屋，或用甲地的五证手续来预售乙地的房屋。这些都为购房者以后办理产权证埋下重大的隐患。

3.《临时国有土地使用权证》并不等于《国有土地使用权证》。由于《临时国有土地使用权证》只能用于办理《商品房预售许可证》和《建设工程施工许可证》，并不代表开发商取得最终的土地使用权。若开发商将来不能取得正式的《国有土地使用权证》，则购房者将来根本就拿不到房屋所有权证。若没有房产证，购买的房子的所有权从法律意义上讲就不属于购房者！购买的房子的所有权仍然属于开发商，购房者仅仅是商品房开发商的债权人！

而且，购房者将来就不能用所购买的房屋来进行出售、抵押、赠与、继承等民事活动。

4.出卖人未取得《商品房预售许可证》与买受人签订的商品房预售合同原则无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

5.在农村集体所有的土地上建设的房屋的买卖合同不适用《解释》第十八条、第十九条之规定。因为《解释》的适用范围是仅仅包括在国有土地上开发建设的商品房。

6.城镇居民购买在农村集体所有的土地上建设的房屋的买卖合同无效。

从总体上讲，我国对农村房屋占用的集体土地使用权是严格禁止进入房地产市场的。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《城市房地产管理法》第八条规定：“城市规划内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发［１９９９］３９号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”这里的有关部门当然是指土地和房产登记发证部门。

由此可见，国家法律明确规定，集体土地上的房地产不得进入交易市场。农房的买卖，只能在本农村集体内部进行，否则，买卖行为违法，合同无效。因此，城镇居民购买在农村集体所有的土地上建设的房屋将无法办理房屋所有权证。

五、查清《国有土地使用权证》上注明的土地使用权人行使土地使用权的年限

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地70年；

（二）工业用地50年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（四）商业、旅

游、娱乐用地40年；

（五）综合或者其他用地50年。”实践中，开发商往往误导消费者，说土地使用权的年限是70年！实际上，开发商购买的土地使用权年限往往是65年、60年、50年甚至更短！而且，从开发商取得土地使用权到实际建成房屋还要占用几年，这些年限也是要从土地使用权年限中扣除的。

六、商品房所属的国有土地使用权期限届满以后怎么办

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。“

注释：

 《中华人民共和国房地产管理法》第七条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

 《城市房屋权属登记管理办法》第五条：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”

 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。