广州首次制定集体土地房屋拆迁补偿标准

第一篇：广州首次制定集体土地房屋拆迁补偿标准

广州首次制定集体土地房屋拆迁补偿标准

2008年01月02日 15:53:26 稿源: 信息时报 发表评论 订阅新疆手机报

广州市首次出台《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》(以下简称《规定》)。《规定》将集体土地房屋分为住宅房屋与非住宅房屋两类进行补偿补偿安置，并对住宅房屋确定了货币补偿、产权调换、农民自建的3种具体标准。

其中住宅货币补偿标准，分成132个区片执行，同一区片分拆迁最低补偿单价和宅基地使用权区位补偿单价，两者相差600元/平方米。拆迁最低补偿单价最高的是东山湖区片，为4800元/平方米。货币补偿有两个计算公式，每套房子都可套入两公式进行计算，再按照算出的最高金额进行补偿。此外，每户至少可按50平方米核准补偿。

非住宅房屋评估确定补偿价

据了解，此前广州市没有统一的集体土地房屋拆迁补偿标准的问题，由各区不同项目征地时按照各自情况进行评估定价。市国土房管局和市建委经过两年多时间的调查、研究，经过广泛征求意见后，形成了《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》(以下简称《规定》)，现已报市政府同意，开始实施。

《规定》共25条，从技术层面上确定广州市拆迁集体土地房屋的补偿标准。《规定》优先保护被征地农民的基本居住权利，充分考虑征地拆迁需要面对的复杂情况，区分不同情形灵活采取了多种措施进行补偿安置。《规定》将集体土地上经依法批准建设的房屋分为住宅房屋、非住宅房屋两类进行补偿。

对于非住宅房屋，由于涉及到工业、商业、办公用房等多种类型，情况复杂，无法硬性确定补偿的标准，因此规定通过评估来确定其补偿价格，主要采取货币补偿方式。其中，对于公益事业房屋，允许在符合规划的条件下复建。

住宅房屋按3种方式补偿

而对于住宅房屋，《规定》确定了货币补偿、产权调换、农民自建3种补偿方式。市国土房管局方面表示，这3种补偿方式是在充分吸收现有的各种模式合理性的基础上形成的，在最终的补偿结果上趋向一致，避免出现因选用不同拆迁补偿方式而产生结果不一致的不公平现象。可适用于不同类型的征地拆迁项目，各种补偿方式可以互相衔接。

两个计算公式按高的算

被拆迁住宅房屋由于面积小、年代久远等原因导致所得的补偿较低，低于所设定的广州市集体土地住宅房屋的拆迁最低补偿标准时，按最低补偿标准和最小面积进行补偿。

市国土房管局有关人士介绍，货币补偿有两个计算公式，每处住宅都可套入两个公式计算，最终按照金额高的进行补偿。比如，一个房子货币补偿金额是100万元，而最低补偿金额算出来是120万元，那么便按照120万元进行补偿。对被拆迁人给予货币补偿的，不再提供安置房或另行安排宅基地。

拆迁人提供的安置房有两种来源：一是拆迁人根据规划要求，统一申请建设用地，统一出资建设安置房；二是拆迁人提供自有产权的房屋(包括统一购买新社区安置房)。产权调换方式和货币补偿方式都涉及面积核定问题。

每户最少按50m2补偿

被拆迁人只有一处集体土地住宅房屋且人均建筑面积不足25平方米的，按人均25平方米的标准予以补偿。如果实行产权调换的，被拆迁人的安置面积按照以下标准核定：被拆除房屋的批准建筑面积低于25平方米/人的按25平方米/人核定，超过40平方米/人的按40平方米/人核定，在25～40平方米/人之间的按批准的建筑面积核定；2人以下(含2人)的户，按2人核定。也就是说，农民每户最少可按50平方米核定面积进行补偿。值得注意的还有，已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。

关于农民自建方式的具体规定为，若本村集体经济组织尚有农用地，可转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅，由拆迁人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用，对村集体经济组织按照被拆迁集体土地住宅房屋重置成新价给予补偿。

配合拆迁可奖励补偿金额5%

拆迁集体土地住宅房屋，拆迁人还应当给予被拆迁人搬迁补助费、过渡期内的临时安置补助费。被拆迁人在规定期限内自行搬迁的，拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的5%内给予奖励。

拆迁人应当将被拆迁人房屋、人口、安置面积等情况在拆迁地块现场公示，公示期为15日。公示期间有异议的，可以向拆迁人反映，拆迁人应当在15个工作日内进行核实，并答复异议人。

被拆迁人对居住房屋补偿价格有异议的，可以与拆迁人共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或者对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由房地产行政部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。

-名词解释 货币补偿

货币补偿是指拆迁人向被拆迁人支付补偿款，补偿款按照“被拆迁房屋的重置价结合成新”以及“宅基地土地使用权区位补偿价”(以下简称“区位补偿价”)等确定，在城中集体土地、近郊集体土地住宅补偿中较多采用。

《规定》除了明确对房屋通过重置价进行补偿，还新增了对宅基地土地使用权通过区位补偿价进行补偿。宅基地土地使用权区位补偿单价、集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价由市国土房管局根据广州市国民经济发展水平、广州市国有土地使用权基准地价、房地产市场变化情况，经市政府批准后定期公布。

产权调换

产权调换是指拆迁人提供安置房屋，与被拆迁人房屋进行产权调换。即被拆迁人房屋按照货币补偿方式规定的计算公式确定补偿金额，并与拆迁人提供的安置房价款结算差额。这种方式多用于成片的拆迁。

农民自建

农民自建方式是指在符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划的情况下，对于满足一定条件的征地项目和被征地村，安排宅基地给被拆迁人(村集体和本村的村民户)，由其自建住宅安置，多适用于较偏远地区或者远郊的拆迁项目。

货币补偿计算公式 计算公式

以重置成新价和宅基地土地使用权区位补偿单价进行计算

货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区位补偿单价×核定的补偿面积。

计算公式

以重置成新价和集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价进行计算

最低补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×（被拆迁居住房屋建筑面积-核定的补偿面积)+集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价×核定的补偿面积。

(注：被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价，是指根据评估在原地上再建一样的房子所需的市场价，是评估价。如被拆迁居住房屋建筑面积小于宅基地用地面积，按宅基地用地面积确定货币补偿金额。未超过批准使用期限的临时建设房屋，按照重置成新价和剩余使用期限予以补偿，不给予宅基地土地使用权区位补偿价。)部分区片集体土地 住宅补偿价

区域 最低补偿单价 宅基地使用权 区位补偿单价 东山湖 4800元/平方米 4200元/平方米 瑶台-三元里 3200元/平方米 2600元/平方米 龙口-石牌 4500元/平方米 3900元/平方米 天河北-天河南 4800元/平方米 4200元/平方米 拆迁集体土地房屋 下列情形予以补偿 ●未超过批准使用期限的临时建设房屋，但因城市规划、建设和管理需要城市规划部门已作出提前拆除决定而未按期拆除的除外。

●已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的已建部分。拆迁集体土地房屋 下列情形不予补偿

●属于《广州市城市规划条例》第六十三条规定的违法建设房屋。但本规定第二十条第(一)第2点规定情形除外；

●超过批准使用期限的临时建设房屋； ●新房建成后应当拆除的旧房；

●地方政府建设通告或征收土地预公告发布后的抢建部分。首次修订城市住宅房屋拆迁最低补偿标准 全市划分132区片 补偿4000～6000元/m2 ●比此前标准高1/3～1倍 ●二沙岛最高达1.2万元/m2 ●最低可按40m2进行补偿 ●新增“提前搬迁奖励金”

继2004年之后，广州市首次修订城市住宅房屋拆迁最低补偿标准，《关于修订广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知》(以下简称《通知》)已正式出台。

《通知》改变了此前全市按区分4个层次、“一刀切”的城市住宅房屋拆迁补偿方式，将十区细化为132个区片，每个区片的补偿标准几乎都有所提高,达到4000～6000元/平方米，与此前制定的最高3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。

《通知》自12月16日起施行，此前已签订拆迁补偿安置协议的，按原协议约定执行。由4个层次细化为132区片标准

●2004年标准将全市划分为4个层次，最高补偿3000元/平方米 ●新标准按132个区片确定不同拆迁补偿，最高1.2万元/平方米

据了解，广州市2004年制定的房屋拆迁最低补偿标准，是按行政区域将全市划分为4个层次，实行几个行政区“一刀切”的最低补偿价格。最低补偿标准最高的是东山区、越秀区、荔湾区、海珠区、天河区所在的层次，为3000元/平方米。而此次《通知》将全市10区细化为132个区片：每个区片都有自己的最低补偿标准。多数区片调高1/3～1倍

《通知》参考近年来广州市经济发展状况以及近两年来房地产市场价格的上涨幅度，整体提高了国有土地上住宅房屋最低补偿标准。其中，全市最高标准为二沙岛1.2万元/平方米。

对大众较有影响的条文，当属多数片区的补偿价都调整为4000～6000元/平方米，与此前最高标准3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。

每户至少按40m2补偿

据悉，广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准实行动态更新机制，由市国土房管局定期公布。

据介绍，此次拆迁最低补偿标准除了从单价上有所提高，还首次规定城市每户至少可按40平方米进行补偿。被拆除的房屋属于中低收入家庭的被拆迁人及其配偶唯一的一套产权住宅，且该住宅房屋建筑面积小于40平方米的，按40平方米予以补偿。被拆迁人选择产权调换方式的，40平方米以内部分不结算差价，超出10平方米以内部分按建筑成本价结算差价，超出10平方米以外部分按市场价结算差价。

据介绍，不少老城居民居住的面积都在40平方米以下，此次设定最低补偿面积线40平方米可以保障其居住权益。

最高奖励补偿金额5%

为鼓励被拆迁人配合拆迁工作，《通知》还增加了“提前搬迁奖励金”，对被拆迁人在规定的期限内签定拆迁补偿安置协议并迁出原址房屋的给予适当奖励，最高奖励补偿金额的5%。

此外，本次城市住宅房屋只调整拆迁最低补偿标准，搬迁补助费标准和临时安置补助费标准仍按照2004年标准实施。

□专题撰文 时报记者 田桂丹 孙婷婷 通讯员 穗房宣

第二篇：广州出台集体土地房屋拆迁补偿标准1710438513

广州出台集体土地房屋拆迁补偿标准

以后，广州市城中村房屋拆迁将有统一的拆迁补偿标准。昨日，市建委、市国土房管局联合出台《集体土地房屋拆迁补偿标准规定》(以下简称《规定》)，对集体土地上的住宅进行货币补偿、产权调换和农民自建三种方式进行拆迁补偿，并确定广州132片区的最低补偿标准，最高的沙面片区最低补偿单价达到 4900元/平方米;对商铺等经营性房屋采取货币补偿。而违法建设的集体土地住房不予拆迁补偿。

四种情况不予补偿

《规定》明确四种情况不予拆迁补偿。

一是属于《广州市城市规划条例》第六十三条规定的违法建设房屋。当中包括六种情况：未取得建设用地规划许可证进行建设的;未取得建设工程规划许可证或违 反建设工程规划许可证的规定进行建设的;临时建设工程的使用期已满，或使用期未满但因城市规划、建设和管理需要，城市规划部门已作出提前拆除决定而未按期 拆除的;擅自改变建(构)筑物使用性质的;越权审批和其他违法审批建设的;其他违反法律、法规规定进行建设的。

二是超过批准使用期限的临时建设房屋;

三是新房建成后应当拆除的旧房;

四是地方政府建设通告或征收土地预公告发布后的抢建部分。

住宅拆迁补偿分三种

据了解，集体土地住宅拆迁有三种补偿方式：一是货币补偿。补偿价计算公式：货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区委补偿单价×核定的补偿面积。

二是产权调换方式，由拆迁人提供安置房屋，与被迁拆人进行产权调换。其安置房有两种来源：一是拆迁人同意申请建设用地，统一出资建设安置房;二是拆迁人提供自由产权房屋(包括统一购买新社区安置房)。

三是有条件的农民自建房。如果本村尚有宅基地的，可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或村统一建设。如是被拆迁人自建的，被拆迁人可获住宅房屋重置价的补 偿，村集体经济组织按宅基地土地使用权区位补偿价获得补偿。如果由村统一建设的，则村集体经济组织可以获上述两部分的补偿，再由村分房子给被拆迁人。

经营用房主要货币补偿

拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁人给予货币补偿，该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿。

其中经规划部门批准的生产经营房屋，按规划部门批准时所核定的具体使用功能、性质按重置成新评估给予补偿。未经规划部门批准擅自改变使用功能用于生产经 营的房屋，按照集体土地住宅房屋重置价结合成新评估给予补偿。属于未超过批准使用期限用于生产经营的临时建设房屋，按照重置成新价、剩余使用期限评估确 定。

补偿金额考虑房价地价

据了解，《规定》规定了对拆迁集体土地住宅房屋实行货币补偿的，拆迁补偿金额将全面包涵“房价”和“地价”两个部分，即根据“被拆迁集体住宅的重置成新价”和“宅基地土地使用权区位补偿价”确定。

具体计算公式为：货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区位补偿单价×核定的补偿面积。其中“ 被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价”是由专业评估公司根据房屋装修等造价以及楼龄等折旧确定评估价，此是“房价”的补偿。

而“宅基地 土地使用权区位补偿单价”则是反映了宅基土地不同地段的价值，可算是“地价”的补偿。“宅基地土地使用权区位补偿单价”也是把广州分132个片区，定出每 区标准。其中价格最高的东山湖、珠江新城、天河北和天河南、滨江东四个片区，达到4200元/平方米。最低的是花都梯面镇片区，为500元/平方米。

温馨提醒

集体土地住宅拆迁设有最低补偿金额、面积

按期拆迁奖励补偿金5%

与城市住宅的拆迁补偿一样，集体土地住宅拆迁也设最低补偿金额，以便更好地保障拆迁户的利益。如果上述公式计算出的货币补偿金额低于最低补偿金额的，按最低补偿金额补偿。

最低补偿金额计算公式：最低补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×(被拆迁居住房屋建筑面积-核定的补偿面积)+集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价×核定的补偿面积。

其中“集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价”也是分132个片区来确定，最低补偿单价最高的区域是东山湖、珠江新城、天河北和天河南、滨江东，为4800元/平方米，最低是花都梯面镇与南沙区南沙街和黄阁以外的区域，为800元/平方米。

值得关注的是，核定的补偿面积并不一定等于拆迁房屋建筑面积。该核定补偿面积确定标准是：被拆除房屋的批准建筑面积低于25平方米/人的按人均25平方 米核定，超过40平方米/人的按人均40平方米核定，在25-40平方米/人之间的按批准的建筑面积核定;2人以下(含2人)的户，按2人核定;已婚并达 到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。

为了改善被拆迁人的居住条件，《规定》也设了集体土地住宅的最低补偿面积。规定被拆迁人只有 一处集体土地住宅房屋且人均建筑面积不足25平方米的，按人均25平方米的标准予以补偿。打个比方，城中村某一家三口居民其房屋建筑面积只有60平方米，而且只有这套住房的，那么他的最低补偿标准可以达到75平方米，而不是60平方米。

为了鼓励城中村居民能按期完成拆迁，《规定》被拆迁人在规定期限内自行搬迁的，拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的5%以内给予奖励。而搬迁也有补助费。

城中村住房拆迁案例分析

珠江新城某集体土地住房的拆迁，罗先生夫妇加上儿子三口人，被拆迁住房建筑面积为90平方米，则该户享有人均建筑面积30平方米/人，其核定补偿面积为90平方米，如果评估房屋重置成新单价为1000元/平方米。由此计算：

货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁户居住房屋建筑面积+宅基地区位补偿单价×核定补偿面 积=1000×90+4200×90=46.8(万元);最低补偿金额=房屋重置成新单价×(被拆迁建筑面积-核定补偿面积)+集体土地拆迁补偿单价×核 定补偿面积=1000×(90-90)+4800×90=43.2(万元)。所以罗先生一家住房拆迁应得实际补偿金额为46.8万元。

同样是珠江新城的集体土地住房的拆迁，洪先生一家三口，被拆迁住房建筑面积为150平方米，按人均最高标准核定补偿面积为120平方米。如果评估其房屋重置成新单价为1000元/平方米，则由此计算：

货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁户居住房屋建筑面积+宅基地区位补偿单价×核定补偿面积=1000×150+4200×120=65.4(万元);

最低补偿金额=房屋重置成新单价×(被拆迁建筑面积-核定补偿面积)+集体土地拆迁补偿单价×核定补偿面积=1000×(150-120)+4800×120=60.6(万元)。所以洪先生一家住房拆迁应得实际补偿金额为65.4万元。

亚运村拆迁户 都按旧《标准》赔偿

2008-01-09 18:21:26 来源: 金羊网(广州)网友评论 0 条 点击查看

新闻继续追

番禺区建设局表示，亚运村拆迁户都按旧《标准》赔偿

“钉子户”空高兴

本报讯记者吴彤报道：本报1月5日刊登了《亚运村拆迁户感困惑，按照新规老实人会吃亏》的报道，反映拆迁户对广州市新出台补偿标准的疑问。记者昨天从番禺区建设局最新获悉，无论拆迁个体住户签约与否，都按旧《标准》进行赔偿。

连日来，番禺石楼镇裕丰村村民谈论最多的是，广州上月27日最新出台的《集体土地房屋拆迁补偿标准规定》以下称（《标准》）提高了拆迁补偿标 准，差额是否能到手？据了解，裕丰村共有300多户拆迁户，日前仅剩三五户未签订协议，直到上个月新《标准》出台。新《规定》明确，番禺裕丰村拆迁最低补 偿标准是1700元/平方米，对照此前拆迁补偿安置办法，拆迁补偿费提高了约300－1000元/平方米，几位“钉子户”乐坏了。已经签订合约的村民纷纷 要求按新标准补回差价。

番禺区建设局有关负责人表示，新补偿标准不适用于裕丰村个别没有签约的住户。原因是亚运村拆迁属于集体房屋拆迁，在集体协议下发时间已经生效，无论在拆迁公告、政策实施、办理相关手续等工作都在广州新《标准》出台之前开展。

广州城市住宅房屋拆迁最低补偿标准整体提高

2008年01月02日

来源：新华网

新华网广州１２月３０日电（记者郭莹玉）广州市国土资源和房屋管理局日前出台《关于修订广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知》并开始施行。广州全市１０区城市住宅房屋拆迁最低补偿标准整体提高。

按照新政策，过去划分为四大片区、六个等级的补偿标准细化为１３２个片区，其中，二沙岛既是最低补偿标准最高的，也是提高幅度最大的，从过去３０ 4 ００元／平方米提高到１２０００元／平方米。此外，标准施行前已签订了拆迁补偿安置协议的，按照原协议约定执行。

通知结合《广州市城市建设拆迁安置新社区住宅管理办法》的有关规定，确定住宅补偿安置最低面积为４０平方米。广州市拆迁办主任刘志伟说：“４０平方米相当于‘最低消费’，这是为了实现‘居者有其屋’，保障人民群众的居住权。”

此次，广州市还新增了“提前搬迁奖励金”，鼓励被拆迁人配合拆迁工作。通知规定，在规定期限内，被拆迁人积极配合拆迁工作的，拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的５％以内给予奖励。

广州市房管局和市建委还公布了《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》，有效期５年，适用于１０区。同时，该规定与城市房屋拆迁补偿安置办法相衔接。

广州市拆迁城镇侨房补偿有新标准

广州市国土房管局和市侨办2006年联合发出《关于公布广州市拆迁城镇华侨房屋补偿标准的通知》，通知制定了广州市拆迁城镇华侨房屋补偿的标准。有关内容如下：

一、增加了拆迁补偿比例的华侨房屋范围。属落实侨房政策发还产权的华侨房屋和中华人民共和国成立之日起至1994年12月31日止用侨汇购建的华侨房屋。其中落实侨房政策发还产权的包括两类：社会主义改造期间纳入私改（经租）的；解放初期由于未能在规定期限内登记而由政府代管的。以上房屋因依法继承外的其 它原因发生产权转移的，不属于本通知规定的增加拆迁补偿比例的华侨房屋。二是按《规定》第十二条所指，属落实侨房政策而未发还产权的华侨房屋。

二、拆迁城镇华侨房屋补偿标准的增幅比例。在广州市市辖区范围内国有土地实施华侨房屋拆迁，对华侨房屋的拆迁补偿比例按不同地区予以划分：

（一）广州市历 史旧城区范围内拆迁属于住宅的华侨房屋，补偿金额按照房地产市场价格增加25%确定（含按《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十五条第二款规定增加的 20%），历史旧城区范围按《广州市城市房屋拆迁管理办法》确定的范围为准。

（二）广州市历史旧城区范围内拆迁属于非住宅的华侨房屋及广州市历史旧城区范 围外拆迁华侨房屋的，补偿金额按照房地产市场价格增加10%确定。

广州拟定旧城改造拆迁补偿标准 40m2是“最低消费” 2008年08月06日10:16 点击： 来源：不详

广州旧城改造如火如荼，不少市民关注城市住宅房屋拆迁补偿问题。昨日，广州市国土房管局就广州城市住宅房屋拆迁最低补偿标准举办了网上咨询交流。

尽管去年12月16日出台实施的修订后的广州市城市住宅房屋拆迁新的最低补偿标准比以前有大幅提高，但不少市民的期望值仍远远高于这一标准，只是部分中低收入家庭被拆迁人比较满意。

对此，记者了解到，目前广州市正在酝酿制定旧城改造中住宅房屋拆迁补偿标准，以尽量满足市民需求。

40m2是“最低消费”

背景：为了加强对弱势群体的保护，修订后的广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准新增加了一个最低补偿面积的条件。如果被拆除的房屋属于中低收入 家庭的被拆迁人及其配偶唯一的一套产权住宅，且该住宅房屋建筑面积小于40平方米的，按40平方米予以补偿。被拆迁人选择产权调换方式的，40平方米以内 部分不结算差价，超出10平方米以内部分按建筑成本价结算差价，超出10平方米以外部分按市场价结算差价，40平方米相当于“最低消费”，目的是为实现“ 居者有其屋”。

问题一：“我兄弟两人共同继承了我父亲在德政路的一套50.08平方米的房子，并且已办理了继承公证和析产，现在我们兄弟两家人都住在这里，如果拆迁的话，我们都能按40平方米的最低标准补偿吗？”

答：若这兄弟两家符合中低收入家庭条件，且该房屋是他们及其配偶唯一的一套产权住宅的，就可以分别按40平方米的最低补偿标准予以补偿。

问题二：“我房屋产权登记是36㎡，1998年我自己在阁楼搭建了一间30㎡的房间，我们一家五口一直住在这里，现在要拆迁了，是不是可以按66㎡来补偿呢？”

答：“房屋拆迁补偿以房地产权证所列登记事项为依据，若你符合中低收入家庭条件，且该房屋是你与配偶的唯一产权房屋，则你可以按40㎡来补偿。”

另外，记者了解到，搭建阁楼一般很难计入房产面积，因为根据国家规定，必须层高达到一定要求才能计算房产面积。

问题三：“我是中山四路长塘街被拆迁户，房子面积是25.5平方米，现在还没有签拆迁补偿协议，如果我选择弃产的话，那弃产补偿怎么算？”

答：如果选择弃产，弃产补偿款是按40平方米以内同地段同类房屋的市场评估价计算，具体价格由拆迁人和被拆迁人协商确定，拆迁人和被拆迁人协商不能达成协议的，可以共同委托具备拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。

二沙岛1m2补偿超万元

背景：相比中低收入群体，昨日不少在线交流的老城区市民对于拆迁补偿的期望值远远高于目前的最低补偿标准，主要是出于对老城区的留恋。

问题一：“我家住在长堤单边巷6号，我们那边什么都方便，我们实在不愿意搬出，我们要求11000元/平方米，这个价格我个人觉得很合理。”“越秀区惠福东路大佛寺拆迁项目给拆迁户弃产补偿人民币7500元是否合符市场价格。”

答：长堤单边巷地段拆迁最低补偿标准为5700元/平方米，惠福东路大佛寺地段拆迁最低补偿标准为5900元/平方米。而被拆迁房屋和补偿安置 用房的价格，由拆迁人和被拆迁人协商确定；不能达成协议的，可以共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。

问题二：“我在芳村大道东有一处临时商铺，尚未过使用期限，而且所占用的土地有权属书，该如何拆迁补偿？”

答：拆除未超过批准使用期限的临时建筑，按重置成本结合重新予以补偿。

新补偿标准或有三种形式

近日，不仅广州市国土房管局局长透露旧城改造拆迁补偿标准正在酝酿制定中，而且近日公布的广州市五年住宅建设规划也明确，要制定完善旧城更新改造和城中村改造的配套政策，“建立公平、合理的旧城更新改造和城中村改造拆迁补偿办法。”

补偿比现在更人性化

据介绍，目前有关旧城改造住宅拆迁补偿方式已有思路，其宗旨就是“要尽量满足市民的居住需求，包括就近安置的需求，总之，补偿要比现在的更加人 性化。”补偿金额将在原有按市场评估价计算的拆迁费之上再增加拆迁补贴一项费用和按期拆迁奖励一项奖金，或采取3种灵活形式，包括：或者拿钱，或者换房，其补偿金额将更加人性化，有可能补偿同地段一手楼价或二手楼价与被拆迁房屋评估价之间的差价。还可以“既拿钱又拿房”，也是其中较新颖的方式，即：给钱租 房暂住，待回迁房建好后再就近回迁。

第三篇：广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定

关于印发《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》的通知

穗国房字〔2007〕955号

各区、县级市人民政府，市府直属各单位：

为规范我市集体土地房屋拆迁补偿活动，维护拆迁当事人合法权益，保障我市集体土地房屋拆迁工作有序进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际情况，经市政府同意，现将《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》印发给你们，请遵照执行。执行过程中遇到的相关问题，请向广州市国土资源和房屋管理局、广州市建设委员会反映。

广州市国土资源和房屋管理局 广州市建设委员会 二○○七年十二月十九日

广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定

第一章

总则

第一条

为规范我市集体土地房屋拆迁补偿活动，维护拆迁当事人合法权益，保障我市集体土地房屋拆迁工作有序进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际情况，制定本规定。

第二条

在市辖区范围内拆迁集体土地房屋，适用本规定。

第三条

本规定所称被拆迁人是指被拆迁集体土地房屋的所有权人。

本规定所称本村村民是指农村（居委）现有集体经济组织成员以及经县级人民政府批准回本村定居的原本村村民。

本规定所称的“户”是指：安置被拆迁房屋的本村村民时，按如下规定分为“一户”：

（一）已婚夫妇及其未满法定婚龄子女。

（二）地方政府建设通告或征收土地预公告公布之日，已满法定婚龄的未婚村民。

（三）地方政府建设通告或征收土地预公告公布之日前，已离异或丧偶后未再婚的。

第四条

拆迁集体土地房屋以农村集体房地产证或宅基地证作为补偿依据。

被拆迁人提供其它产权证明文件，经国土房管部门确认可以作为权属证明的，作为补偿依据。

第五条

拆迁集体土地房屋以地方政府建设通告或征收土地预公告发布之日作为拆迁补偿的估价时点。

地方政府建设通告或征收土地预公告发布后，被拆迁人应当立即停止建房、迁户、装修等相关活动。

应予补偿安置的被拆迁人数以地方政府建设通告或征收土地预公告发布之日时被拆迁人的户籍人口数确定。

第六条

拆迁集体土地房屋，下列情形也应当予以补偿：

（一）未超过批准使用期限的临时建设房屋，但因城市规划、建设和管理需要城市规划部门已作出提前拆除决定而未按期拆除的除外。

（二）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的已建部分。

第七条

拆迁集体土地房屋，下列情形不予补偿：

（一）属于《广州市城市规划条例》第六十三条规定的违法建设房屋。但本规定第二十条第（一）第2点规定情形除外；

（二）超过批准使用期限的临时建设房屋；

（三）新房建成后应当拆除的旧房；

（四）地方政府建设通告或征收土地预公告发布后的抢建部分。

第二章

集体土地住宅房屋拆迁

第八条

拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换和农民自建3种方式。

实行农民自建的，应符合本规定第十七条的有关规定。

第九条

实行货币补偿的，货币补偿金额根据被拆迁集体土地住宅房屋的重置成新价和宅基地土地使用权区位补偿价确定。计算公式：货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区位补偿单价×核定的补偿面积。

核定的补偿面积依据本《规定》第十四条第二款计算。

如被拆迁居住房屋建筑面积小于宅基地用地面积，按宅基地用地面积确定货币补偿金额。

被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价由评估确定。

未超过批准使用期限的临时建设房屋，按照重置成新价和剩余使用期限予以补偿，不给予宅基地土地使用权区位补偿价。

按照前款规定对被拆迁人给予货币补偿的，不再提供安置房或者另行安排宅基地。

第十条

根据本规定第九条第一款确定的补偿金额低于最低补偿金额的，按最低补偿金额予以补偿。最低补偿金额计算公式：最低补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×（被拆迁居住房屋建筑面积―核定的补偿面积）+集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价×核定的补偿面积

集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价参考被拆迁房屋同区域城市房屋拆迁最低补偿标准、国有土地有偿使用费、征地综合区片价、相关税费等因素确定。

第十一条

宅基地土地使用权区位补偿单价、集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价由市国土房管局根据广州市国民经济发展水平、广州市国有土地使用权基准地价、房地产市场变化情况，经市人民政府批准后定期公布。

第十二条

被拆迁人只有一处集体土地住宅房屋且人均建筑面积不足25平方米的，按人均25平方米的标准予以补偿。

第十三条

实行产权调换的，拆迁人可以根据规划要求统一申请安置房建设用地，支付申请安置房用地的所有费用，并出资统一建设安置房；或者由拆迁人提供自有产权房屋安置被拆迁人。

第十四条

实行产权调换的，被拆迁人的安置面积按照以下标准核定：

被拆除房屋的批准建筑面积低于25平方米/人的按人均25平方米核定，超过40平方米/人的按人均40平方米核定，在25～40平方米/人之间的按批准的建筑面积核定；2人以下（含2人）的户，按2人核定；已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。

第十五条

实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本规定第九条第一款、第十条、第十二条的规定确定拆迁补偿金额，并与安置房的市场价格结算差额。

第十六条

以下情形，被拆迁集体土地住宅房屋按重置成新价给予补偿，不再提供安置房或者另行安排宅基地：

（一）被拆迁人除被拆除的集体土地住宅房屋外，尚有其他集体土地住宅房屋，且其他集体土地住宅房屋达到人均建筑面积40平方米的。

（二）拆迁非本村村民居住房屋。

第十七条

实行农民自建，应符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划，并按相关规定进行建设。

（一）本村集体经济组织尚有宅基地，可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或由村集体经济组织统一建设住宅。

1．如由被拆迁人自建，拆迁人对被拆迁人按照被拆迁集体土地住宅房屋重置价给予补偿，对集体经济组织按照宅基地土地使用权区位补偿价给予补偿。

2．如由村集体经济组织统一建设住宅，拆迁人按本规定第九条第一款给予村集体经济组织补偿，由村集体经济组织将建成的安置房分配给被拆迁人。

（二）本村集体经济组织尚有农用地，可转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅的，由拆迁人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用，对村集体经济组织按照被拆迁集体土地住宅房屋重置成新价给予补偿。

第十八条

拆迁集体土地住宅房屋，拆迁人还应当给予被拆迁人搬迁补助费、过渡期内的临时安置补助费。

（一）搬迁补助费标准、支付方式。

拆迁人一次性给予被拆迁人每户500元的搬迁补助费，电话、有线电视迁移费、管道煤气安装费等，具体补偿标准按照物价部门的规定执行；

（二）临时安置补助费标准、支付方式。

1．被拆迁人自行安排住处的：

（1）实行产权调换的，拆迁人按核定的安置面积，自被拆迁人交付被拆迁房屋之日起，给予3个月临时安置补助费。

（2）被拆迁人或村集体经济组织自行建设的，拆迁人按核定的安置面积，自被拆迁人交付被拆迁房屋之日起至安置房竣工之日止，按月支付临时安置补助费。如无不可抗力的原因，安置房建设应于取得建设用地批准书之日起2年内完成。

2．被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费，过渡期内的水电费由被拆迁人支付。但水电费超过被拆迁房屋所在地段单价标准的，超出部分由拆迁人支付。

本条所称的临时安置补助费按被拆迁地段同类房屋的市场租赁价格确定。

第十九条

拆迁集体土地住宅房屋，被拆迁人在规定期限内自行搬迁的，拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的5%以内给予奖励。

第三章

非住宅房屋拆迁

第二十条

拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁人给予货币补偿，该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿。

（一）房屋补偿。

1．经规划部门批准的生产经营房屋，按规划部门批准时所核定的具体使用功能、性质按重置成新评估给予补偿。

2．未经规划部门批准擅自改变使用功能用于生产经营的房屋，按照集体土地住宅房屋重置价结合成新评估给予补偿。

3．属于未超过批准使用期限用于生产经营的临时建设房屋，按照重置成新价、剩余使用期限评估确定。

（二）停产停业损失的补偿标准。

1．符合重建条件的企业，按评估机构评估确定的重建期核定停产、停业补偿时间。不符合重建条件企业的停产、停业损失补偿时间依据法定清算所需时间确定。

2．对符合重建条件的企业，停产、停业损失补偿标准可参照企业上月平均生产（经营）成本以及重置固定资产、技术改造和安置职工等费用支出情况确定；对不符合重建条件的企业停产、停业损失补偿标准，按企业因停产、停业导致的实际损失（包括安置职工所涉及的费用等）情况确定。

（三）其它补偿。

1．被拆迁人设备搬迁和安装、调试的费用，按评估额给予补偿；

2．被拆迁人的无法恢复使用的设备，按重置价格结合成新评估给予补偿。

第二十一条

拆迁用于教育、科学、文化、卫生、体育等公益事业的房屋，拆迁人应当按照规划要求及原面积予以复建。按照规划要求无法复建的，按照重置价予以补偿。

第四章

附则

第二十二条

拆迁人应当将被拆迁人房屋、人口、安置面积等情况在拆迁地块现场公示，公示期为15日。公示期间有异议的，可以向拆迁人反映，拆迁人应当在15个工作日内进行核实，并答复异议人。

第二十三条

被拆迁人对居住房屋补偿价格有异议的，可以与拆迁人共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或者对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由房地产行政部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。

第二十四条

县级市参照本规定实施。

第二十五条

本规定自颁布之日起实施，有效期五年。

第四篇：上海农村集体土地房屋拆迁安置补偿标准

上海农村集体土地房屋拆迁安置补偿标准

上 海 市 物 价 局

上海市房屋土地资源管理局

沪价商[2002]024号

关于发布本市征用集体所有土地居住房屋拆迁补助费标准的通知

各区县物价局、房地局及有关单位：

根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》的规定，现将本市征用集体所有土地居住房屋拆迁补助费费用标准通知如下：

一、临时安置补助费

1、拆迁征用集体所有土地居住房屋以期房调换的，拆迁人与被拆迁人应当在拆迁安置补偿协议中约定临时安置过渡期。在约定的临时安置过渡期内，拆迁人应按本通知的规定发放给被拆迁人临时安置补助费，发放标准按被拆除房屋的每平方米建筑面积每月8元计算。每户每月低于600元的，按600元发放。

2、超过约定临时安置过渡期的，拆迁人应在原有基础上增发临时安置补助费，凡超过期限3个月以内（含3个月）的，增发50%；超过期限3个以上的，增发100%；

二、搬家补助费

拆迁人应当向房屋的被拆迁人发放搬家补助费。发放标准按被拆除房屋的每平方米建筑面积10元计算，每户低于500元的，按500元发放。以期房调换的，应增加一倍计费，并一次付清。

对强制执行的被拆迁人，不发给搬家补助费。

三、家用设施移装费

1、电话移装费，按现行有关规定。

2、煤气拆装费，按现行有关规定。

3、有线电视移装费，按现行有关规定。

4、空调拆装费，每台400元。

5、热水器拆装费，每台300元。

由供电部门批准安装并由被拆迁人出资的10安培以上电表移装费，按现行有关规定；其他家用设施移装费标准，由各区县物价局会同房地局核定。

四、对违反本通知规定的收费行为，由本市价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》进行行政处罚。

五、2002年4月10日以后核发房屋拆迁许可证的基地，适用本通知。

第五篇：集体土地征收涉及的房屋拆迁补偿标准

集体土地征收涉及的房屋拆迁补偿标准

作者:贾国昌来源:

随着城市旧城改造步伐的加快和城市化范畴的不断拓展，城市可用的建设用地越来越少和城市的房屋拆迁所造成的高昂成本代价使征收城市中心和其边缘的集体土地成了城市用地发展的一个渠道。但是集体土地上的房屋拆迁补偿和国有土地上的房屋拆迁补偿二者之间的补偿标准却大不一样，同在一个地块，补偿标准却有天壤之别。对于在市中心集体土地上的房屋和市中心周边的集体土地房屋进行拆迁补偿时，给予的补偿标准，令被拆迁人很难在原居住地附近购买住房，使其生活水平严重下降，甚至直接流落街头，成了无家可归之人，也导致了由拆迁引起的纠纷不断发生。其中近一段时间以来，频频出现野蛮拆迁和暴力抵抗拆迁的事件，典型的如成都唐福珍事件、自制火炮对抗拆迁的湖北农民杨友德事件。在现在的一个和谐社会中发生这样的事情无不令人痛心！

根据国家法律规定可知，对于国有土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据是现有的《城市房屋拆迁管理条例》，对于补偿的标准是根据市场价对房屋进行评估。而对于集体土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据是《土地管理法》，是依据征收法律来制定的补偿标准，有的地方是县或者市制定的一个集体土地上房屋的补偿标准，甚至是2000年以前制定的，例如安徽阜阳市人民政府2000年制定的《阜阳市非农业建设征地拆迁实施办法》，直到现在阜阳市的房屋拆迁补偿仍以此为补偿标准。由于最近几年来，房地产市场价格的突飞猛进，一年一个价格的变化，早年的房屋价格至今早应不该适用。如果按照2000年左右的市场房屋重置价进行补偿，再结合当今周圈国有土地高高在上的市场价格，差额低则十多倍，高则相差三四十倍。这其中的矛盾可想而知。

有的地方是先征地，没有在征地的同时给予房屋拆迁补偿，等过了1年或者几年后再给予拆迁补偿，类似这样的情况应该适用城市房屋拆迁补偿标准。2005年10月12日，最高人民法院行政审判庭就此问题作出了《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》的司法解释，明确指出了行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。在没有明确的法律规定的情况下，最高人民法院的司法解释，就是应该予以适用的。

2010年5月25日，国务院下发了《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，对于尚未按照有关规定公布实施新的征地朴偿标准的省、自治区、直辖市，必须于20lO年6月底前公布实施，那么在对于集体土地上的房屋拆迁补偿标准上，将会依据新的征地朴偿标准来实施，这大大的提高了集体土地上的房屋拆迁补偿补偿标准。

另外对于征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。这表明，在以后的集体土地上的房屋拆迁补偿将进一步的保护了老百姓的合法权益。

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