关于执行《天津市前期物业管理服务合同》的通知

第一篇：关于执行《天津市前期物业管理服务合同》的通知

关于执行《天津市前期物业管理服务合同》的通知

关于执行《天津市前期物业管理服务合同》的通知

津房物[2003]26号

各区县房地产管理局、各工商行政管理分局、各有关单位：

为了规范物业管理服务合同管理，根据《天津市物业管理条例》规定，市房地产管理局和市工商行政管理局制定了《天津市前期物业管理服务合同》（JF－2002—018），现印发给你们，此合同文本自发布之日起施行。

特此通知

天津市房地产管理局 天津市工商行政管理局

二〇〇三年二月十日

附件:《天津市前期物业管理服务合同》

天津市前期物业管理服务合同

（JF—2002—018）

委托方（开发建设单位以下简称甲方）：

法定代表人： 联系电话： 住所： 邮政编码： 营业执照号码：

受托方（物业管理服务企业以下简称乙方）：

法定代表人： 联系电话： 住所： 邮政编码： 营业执照号码： 企业资质证号： 资质等级：

根据忡华人民共和国合同法》八天津市物业管理条例恃有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，甲方将（物业项目名称）委托乙方进行前期物业管理服务，订立本合同。

第一条 委托物业的基本情况

物业类型： 座落位置： 市 区(县)道(路、街)号

四至：东 南 西 北

占地面积： 万平方米 建筑面积： 万平方米

委托管理的物业构成细目见附表一、二、三、四。

第二条 物业管理服务事项

㈠房屋共用部位的维修、养护和管理，包括：主体结构（包括基础、墙体、柱、粱、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面、。

㈡房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备、。

㈢物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、自行车棚、停车场、。

㈣共用绿地、水面、花木、建筑小品、的养护管理。

㈤公共环境卫生，包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运、。

㈥车辆行驶与停放秩序的管理服务。

㈦维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视、。

㈧物业管理有关的文件、资料和业主情况的管理。

㈨乙方应当公示物约服务的内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，乙方应当提供．服务，业主应按规定付费。

㈩其它委托事项1、2、3、第三条 前用物业管理服务合同期限

本合同自 年 月 日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。

第四条 甲方权利义务

㈠维护全体业主的合法权益，拟定并遵守业主公约； ㈡在销售商品房时，应当赂购房人明示本合同的内容，并由购房人对本合同的内容和业主公约予以书面确认；

㈢审定乙方提交的物业管理服务方案及管理制度；

㈣审定乙方提出的物业管理服务年度计划和财务预算及财务报告；

㈤监督并配合乙方管理服务工作的实施及制度的执行；

㈥按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担物业保修责任。保修期内出现问题，按以下项处理：

1、负责返修、完善；

2、委托乙方返修、完善，支付全部费用；

3、㈦当本物业项目的商品房出售建筑面积达百分之五十以上时，应当及时告知乙方； ㈧负责处理本合同生效前发生的遗留问题：1、2、3、㈨其他

第五条 乙方权利义务

㈠依照有关规定和本合同约定，制定物业管理服务制度，对物业及其环境、秩序进行管理；

㈡依照本合同约定向业主收取物业管理服务费；

㈢建立物业项目的管理档案；

㈣规业主违反国家和本市有关法律、法规和规章及业主公约的行为，进行劝阻、制止，并向甲方和有关部门报告；

㈤对造成物业共用部位、共用设施设备损失的，代表业主要求责任人停止侵害、恢复原状。赔偿损失；

㈥厂得将物业项目整体转让给其他物业管理服务企业管理，但可以将专项服务委托专业公司承担；

㈦顾责编制物业的年度维修养护计划，并组织实施；

㈧提前将装饰修房屋的规定书面告知业主,当业主装饰修房屋时,与其签订房屋装饰装修管理协议,并负责监督,对不符合安全要求和影响公共利益的,进行劝阻制止,责令改正；

㈨负责编制物业管理服务年度计划、财务预算及财务报告；

㈩每 个月向全体业主公布一次物业管理服务费收支帐目；

(十一)本物业交付使用后有下列情形之一的，负责召集首次业主会会议：

1、出售建筑面积达百分之五十以上；

人业主入住率达百分之五十以上；

3、首位业主实际入住达二年以上。

(十二)对本物业的共用部位、设施及场地不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，经甲方和相关业主同意后报有关部门批准方可实施；(十三)本合同终止乙方不再管理本物业时,必须向甲方或业主委员会办理下列移交事项：

1、物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用部位共用设 施所得收益等余额和财务账册；

2、物业及业主的有关情况资料；

3、物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其他财物。

(十四)协助公安部门维护本物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在本物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。

(十五)接受全体业主的监督；

(十六)接受物业管理行政主管部门的监督指导；

(十七)其他：

第六条 物业管理服务标准

㈠房屋外观：

㈡设备运行：

㈢房屋共用部位及共用设备的维修、养护：

㈣物业管理区域内共用设施、场地的维修、养护：

㈤环境卫生：

㈥绿化养护：

㈦车辆行驶与停放秩序管理：

㈧公共秩序管理：

㈨急修： 小修： ㈩业主对乙方的满意率达到：

(十一)其他：

第七条 物业管理服务费用

㈠物业管理服务费

1、竣工验收合格交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由甲方承担。

2、竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费,住宅房屋按建筑面积每月每平方米 元由业主交纳；非住宅房屋按建筑面积每月每平方米 元由业主交纳；

配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米 元由业主交纳；

3、甲方与业主约定由甲方承担物业管理服务费的，由甲方交纳。

4、未出售的空置房屋的物业管理服务费由甲方交纳。

5、业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。6．交纳费用时间：

⑴甲方于每 个月的 日前交纳； ⑵业主每月 日前交纳。

7、甲方或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之 交纳滞纳金；

㈡车位使用费

车位使用费由车位使用人按下列标准交纳：

1、机动车辆：

⑴

⑵

2、非机动车辆： ㈢代办服务费

乙方可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、等有关部门或甲方委托，提供代办服务，代办服务费由委托方收取：

1、甲方与相关部门办理移交手续前，代办服务费由甲方交纳；

2、甲方与相关部门办理移交手续后，代办服务费由委托方交纳。

第八条 物业管理服务用房

在物业竣工验收合格后三十日内，甲方向乙方无偿提供并移交不少于本项目总建筑面积的千分之三至千分之四（平方米建筑面积）的物业管理服务用房，乙方负责维修、养护、不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。

第九条 物业及物业管理交接

㈠甲方在竣工验收合格后交付业主使用前 日内，应与乙方办理接管验收手续，委托乙方管理的房屋、设施、设备等物业，如存在问题，按以下 项处理：

1、负责返修、完善；

2、委托乙方返修、完善，支付全部费用；

3、㈡在物业竣工验收合格后六十日内，甲方应向乙方移交下列文件和资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

2．物业竣工验收资料；

3、共用的设施、设备安装使用和维护保养技术资料；

4、物业质量保证文件和使用说明文件；

5、物业管理需要的其他资料。

㈢其他：

第十条 违约责任

㈠甲方违反合同第四条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

㈡乙方违反本合同第五、六条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方在 日内整改，逾期来整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。㈢乙方违反本合同第七条约定，擅自提高收费标准的，甲方有权代表业主要求乙方清退；造成业主经济损失的，乙方应给予业主经济赔偿。

㈣甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付 元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

㈤其他：

第十一条 质量纠纷的约定

因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以有资质的鉴定部门的鉴

第十二条 不可抗力的约定

本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第十三条 争议处理

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，按下列第 种方式处理：

1、向 仲裁委员会申请仲裁；

2、向人民法院提起诉讼。

第十四条 合同附件

㈠双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

㈡本合同附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中末规定的事宜，均遵照国家和本市有关法律、法规和规章执行。

第十五条 合同备案

㈠本合同正本连同补充协议及附件共 页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

㈡本合同签订之日起十五日内，乙方持本合同到项目所属的区县物业管理行政主管部门办理备案。

第十六条 其他约定事项

㈠ ㈡ ㈢ ㈣

第十七条 合同续约及生效

㈠乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主，本物业的全体业主应对履行本合同承担相应的责任。

㈡本合同自签订之日起生效＿

㈢本合同经业主签订前期物业管理确认书后对其具有约束力。委托方（开发建设单位）： 受托方（物业管理服务企业）：

住所： 住所：

业主委员会主任： 法定代表人：

委托代理人： 委托代理人：

邮政编码： 邮政编码：

电话： 电话：

传真： 传真：

年 月 日 年 月 日

附表一

物业构成细目

一、房屋建筑钢目

楼号 建筑面积(平方米)

结构

总层数

备注

附表二

二、设备纲目

项目内容

总计：楼 幢 门 个

型号 单位 数量 备注

附表三

三、设施细目

项目内容

标准 单位 数量 备注

附表四

四、其地

填写说明 l、本合同适用于本市行政区域内的物业管理及其相关活动。

2．订立本合同前，当事人双方须认真协商各项条款，合同一经签字或盖章即生效（当事人另有约定的除外），本合同任何条款的变更须经双方协商一致后，签字或盖章确认。

3、合同应当用钢笔、毛笔、签字笔及打印填写，空格部分若不填写内容，应用“／’切掉。涂改之处，须经合同当事人签字或盖章确认。

4、合同发生重大变更、解除及合同文本遗失的，应及时到原备案机关办理相关手续。

5、本合同不得翻印。

第二篇：天津市前期物业管理服务合同

天津市前期物业管理服务合同

（JF—2002—018）

委托方（开发建设单位以下简称甲方）：

法定代表人：联系电话：住所：邮政编码：

营业执照号码：

受托方（物业管理服务企业以下简称乙方）：

法定代表人：联系电话：住所：邮政编码：

营业执照号码：企业资质证号：资质等级：

根据忡华人民共和国合同法》八天津市物业管理条例恃有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，甲方将（物业项目名称）委托乙方进行前期物业管理服务，订立本合同。

第一条委托物业的基本情况

物业类型：市(县道(路、街

四至：东南

占地面积：建筑面积：万平方米

委托管理的物业构成细目见附表一、二、三、四。

第二条物业管理服务事项

㈠房屋共用部位的维修、养护和管理，包括：主体结构（包括基础、墙体、柱、粱、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面、。

㈡房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备、。

㈢物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、自行车棚、停车场、。

㈣共用绿地、水面、花木、建筑小品、㈤公共环境卫生，包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、。㈥车辆行驶与停放秩序的管理服务。

㈦维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视、㈧物业管理有关的文件、资料和业主情况的管理。

㈨乙方应当公示物约服务的内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，乙方应当提供．服务，业主应按规定付费。

㈩其它委托事项1、2、3、第三条前用物业管理服务合同期限

本合同自月务合同》之日终止。

第四条甲方权利义务

㈠维护全体业主的合法权益，拟定并遵守业主公约；

㈡在销售商品房时，应当赂购房人明示本合同的内容，并由购房人对本合同的内容和业主公约予以书面确认；

㈢审定乙方提交的物业管理服务方案及管理制度；

㈣审定乙方提出的物业管理服务计划和财务预算及财务报告；㈤监督并配合乙方管理服务工作的实施及制度的执行；

㈥按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担物业保修责任。保修期内出现问题，按以下项处理：

1、负责返修、完善；

2、委托乙方返修、完善，支付全部费用；

3、㈦当本物业项目的商品房出售建筑面积达百分之五十以上时，应当及时告知乙方；㈧负责处理本合同生效前发生的遗留问题：1、2、3、㈨其他

第五条乙方权利义务

㈠依照有关规定和本合同约定，制定物业管理服务制度，对物业及其环境、秩序进行管理；㈡依照本合同约定向业主收取物业管理服务费；㈢建立物业项目的管理档案；

㈣规业主违反国家和本市有关法律、法规和规章及业主公约的行为，进行劝阻、制止，并向甲方和有关部门报告；

㈤对造成物业共用部位、共用设施设备损失的，代表业主要求责任人停止侵害、恢复原状。赔偿损失；

㈥厂得将物业项目整体转让给其他物业管理服务企业管理，但可以将专项服务委托专业公司承担；

㈦顾责编制物业的维修养护计划，并组织实施；

㈧提前将装饰修房屋的规定书面告知业主,当业主装饰修房屋时,与其签订房屋装饰装修管理协议,并负责监督,对不符合安全要求和影响公共利益的,进行劝阻制止,责令改正；㈨负责编制物业管理服务计划、财务预算及财务报告；㈩每个月向全体业主公布一次物业管理服务费收支帐目；

(十一)本物业交付使用后有下列情形之一的，负责召集首次业主会会议：

1、出售建筑面积达百分之五十以上；人业主入住率达百分之五十以上；

3、首位业主实际入住达二年以上。

(十二)对本物业的共用部位、设施及场地不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，经甲方和相关业主同意后报有关部门批准方可实施；

(十三)本合同终止乙方不再管理本物业时,必须向甲方或业主委员会办理下列移交事项：

1、物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用部位共用设 施所得收益等余额和财务账册；

2、物业及业主的有关情况资料；

3、物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其他财物。

(十四)协助公安部门维护本物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在本物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。(十五)接受全体业主的监督；

(十六)接受物业管理行政主管部门的监督指导；(十七)其他：第六条物业管理服务标准㈠房屋外观：

㈡设备运行：

㈢房屋共用部位及共用设备的维修、养护：㈣物业管理区域内共用设施、场地的维修、养护：㈤环境卫生：

㈥绿化养护：

㈦车辆行驶与停放秩序管理：

㈧公共秩序管理：

㈨急修：小修：㈩业主对乙方的满意率达到：(十一)其他：第七条物业管理服务费用㈠物业管理服务费

1、竣工验收合格交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由甲方承担。

2、竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费,住宅房屋按建筑面积每月每平方米元由业主交纳；非住宅房屋按建筑面积每月每平方米元由业主交纳；

配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米元由业主交纳；

3、甲方与业主约定由甲方承担物业管理服务费的，由甲方交纳。

4、未出售的空置房屋的物业管理服务费由甲方交纳。

5、业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。6．交纳费用时间：

⑴甲方于每日前交纳；⑵业主每月

7、甲方或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之交纳滞纳金；㈡车位使用费

车位使用费由车位使用人按下列标准交纳：

1、机动车辆：

⑴⑵

2、非机动车辆：㈢代办服务费

乙方可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、办服务，代办服务费由委托方收取：

1、甲方与相关部门办理移交手续前，代办服务费由甲方交纳；

2、甲方与相关部门办理移交手续后，代办服务费由委托方交纳。第八条物业管理服务用房

在物业竣工验收合格后三十日内，甲方向乙方无偿提供并移交不少于本项目总建筑面积的千分之三至千分之四（平方米建筑面积）的物业管理服务用房，乙方负责维修、养护、不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。第九条物业及物业管理交接

㈠甲方在竣工验收合格后交付业主使用前的房屋、设施、设备等物业，如存在问题，按以下项处理：

1、负责返修、完善；

2、委托乙方返修、完善，支付全部费用；

3、㈡在物业竣工验收合格后六十日内，甲方应向乙方移交下列文件和资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

2．物业竣工验收资料；

3、共用的设施、设备安装使用和维护保养技术资料；

4、物业质量保证文件和使用说明文件；

5、物业管理需要的其他资料。㈢其他：

第十条违约责任

㈠甲方违反合同第四条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

㈡乙方违反本合同第五、六条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方在日内整改，逾期来整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。㈢乙方违反本合同第七条约定，擅自提高收费标准的，甲方有权代表业主要求乙方清退；造成业主经济损失的，乙方应给予业主经济赔偿。

㈣甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。㈤其他：

第十一条质量纠纷的约定

因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以有资质的鉴定部门的鉴第十二条不可抗力的约定

本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第十三条争议处理

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，按下列第种方式处理：

1、向仲裁委员会申请仲裁；

2、向人民法院提起诉讼。第十四条合同附件

㈠双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。㈡本合同附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中末规定的事宜，均遵照国家和本市有关法律、法规和规章执行。第十五条合同备案

㈠本合同正本连同补充协议及附件共一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

㈡本合同签订之日起十五日内，乙方持本合同到项目所属的区县物业管理行政主管部门办理备案。

第十六条其他约定事项

㈠㈡㈢㈣第十七条合同续约及生效

㈠乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主，本物业的全体业主应对履行本合同承担相应的责任。

㈡本合同自签订之日起生效＿

㈢本合同经业主签订前期物业管理确认书后对其具有约束力。

委托方（开发建设单位）：受托方（物业管理服务企业）：住所：住所：

业主委员会主任：法定代表人：委托代理人：委托代理人：邮政编码：邮政编码：电话：电话：传真：传真：

年月日年月日附表一

物业构成细目

一、房屋建筑钢目 楼号

建筑面积(平方米)

结构

总层数

备注

总计：楼幢门个 附表二

二、设备纲目 项目内容

型号

单位

数量

备注

附表三

三、设施细目 项目内容

标准

单位

数量

备注

附表四

四、其地

填写说明

l、本合同适用于本市行政区域内的物业管理及其相关活动。

2．订立本合同前，当事人双方须认真协商各项条款，合同一经签字或盖章即生效（当事人另有约定的除外），本合同任何条款的变更须经双方协商一致后，签字或盖章确认。

3、合同应当用钢笔、毛笔、签字笔及打印填写，空格部分若不填写内容，应用“／’切掉。涂改之处，须经合同当事人签字或盖章确认。

4、合同发生重大变更、解除及合同文本遗失的，应及时到原备案机关办理相关手续。

5、本合同不得翻印。

第三篇：前期物业管理服务合同

合同编号：_________

甲方（房地产开发企业或其委托的物业管理企业）：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

职务：_________

委托代理人：_________

身份证号码：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系人：_________

电话：_________

传真：_________

帐号：_________

电子信箱：_________

乙方（购房人、业主）：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

职务：_________

委托代理人：_________

身份证号码：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系人：_________

电话：_________

传真：_________

帐号：_________

电子信箱：_________

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在甲乙双方签订《房屋买卖（预售）合同》或《房屋租赁合同》的同时，就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条　概述

前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

第二条　物业基本状况

1、本物业名称：_________

2、乙方所购房屋销售（预售）合同编号：_________

3、乙方所购房屋基本情况：

（1）类型：_________

（2）座落位置：_________

（3）四至：_________

（4）建筑面积：_________平方米

第三条　共用部位及共用设施设备的定义

1、所谓共用部位是指，房屋主体承重结构部位（包括基础、门内承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、户外墙面、厅门、楼梯间、抗震结构部位、走廊通道等。

2、共用设施设备是指，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条　甲方的物业管理职责

1、甲方应当根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方

2、甲方应当建立健全本物业的物业管理档案资料；

3、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

4、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

5、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

6、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。

第五条　乙方的监督与保证

1、有权参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、有权监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

3、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

4、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；

5、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任。

6、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

第六条　甲方对共用设备的管理

1、设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。

2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。

3、设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。

4、小区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。

5、电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好。

6、电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。

7、负责锅炉供暖的，严格遵守锅炉供暖各项规章制度，运行正常，并有运行记录。供暖期间，居室内温度应为18℃，不低于16℃。

第七条　甲方对共用设施的管理

1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。

2、公共照明设施设备齐全，运行正常。

3、道路畅通，路面平坦无损坏。

4、污水排放畅通，沟道无积水。

5、危险部位标志明显，有防范措施。

第八条　甲方对绿化及养护的管理

1、公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。

2、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。

第九条　甲方对环境卫生的管理

1、由甲方组织清洁队伍对小区内公共环境卫生及楼层公共部位卫生进行保洁；

2、公共部位清洁设施摆放整洁，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施，垃圾日产日清；

3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好；

4、雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪；雨后及时清理污水；

5、小区内马路无摊点、市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序；

6、小区内无违章临时建筑；

7、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象；

8、定期消杀“四害”。

第十条　甲方应采取的保安措施

1、协助公安部门维护本物业区域内的治安和公共秩序，为小区业主（住户）创造一个安全、有序的生活、工作环境；

2、小区内实行24小时值班巡逻制度，杜绝因管理责任造成的重大刑事案件；

3、值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施落实；

4、甲方应禁止散发广告、推销产品和无身份证明等人员进入小区，对因管理责任造成的事故和损失应当负责。

第十一条　交通秩序与车辆停放

1、甲方应对车辆进出实行验证、登记制度；

2、乙方的车辆需按规定线路行驶，进场后需按指定位置停放；

3、甲方派出的巡逻协防队员负责疏通和维护区内交通秩序；

4、甲方应禁止载有有毒、有害物品的车辆进入小区；

4、协助维护公共秩序

（1）小区24小时值勤。

（2）对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

（3）车辆停放有序。

（4）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

5、保洁服务

（1）小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

（2）小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。

（3）区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

（4）二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

6、绿化养护管理

（1）对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

（2）定期清除绿地杂草、杂物。

（3）预防花草、树木病虫害。

第十四条　费用标准

自乙方办理入住手续当月起，物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳。

1、乙方交纳费用时间：从开发公司通知的业主入住之日起，开始向甲方缴纳管理费。

2、管理费标准：

住宅：_________元/㎡/月；

商场（商铺）：_________元/㎡/月；

办公写字楼：_________元/㎡/月；

其它：_________。

3、乙方出租物业的，需到甲方登记备案，否则物业管理服务费用仍由乙方交纳；

4、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；

5、物业管理服务费用标准按照市物价部门的有关规定调整；

6、交纳费用时间：每月_________日前交付。

第十五条　其他有偿服务费用

车位使用管理服务费用及其它有偿服务费：按物价局审批标准或者双方协商标准执行。

第十六条　收支的公布

甲方委托的物业管理企业每半年向业主、使用人公布_________次物业管理服务费收支情况，每年_________月份向业主公布全年维修基金利息收支情况。

第十七条　代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。

第十八条　保险

1、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊；

2、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理；

3、_________。

第十九条　突发事件的处理

为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第二十条　违约责任

1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；

4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天_________交纳违约金，或_________；

第二十一条　保密

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

第二十二条　通知

1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2、各方通讯地址如下：_________。

3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

第二十三条　合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第二十四条　合同的转让

除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第二十五条　争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

（1）提交_________仲裁委员会仲裁；

（2）依法向人民法院起诉。

第二十六条　不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、**、罢工，政府行为或法律规定等。

第二十七条　合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

第二十八条　补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第二十九条　合同的效力

1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。

2、有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

3、本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。

甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________

法定代表人（签字）：_________法定代表人（签字）：_________

委托代理人（签字）：_________委托代理人（签字）：_________

开户银行：_________ 开户银行：_________

账号：_________ 账号：_________

签订地点：_________ 签订地点：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

第四篇：前期物业管理服务合同文档

前期物业管理服务合同

本合同当事人

委托方东方臵地房地产实业有限公司（以下简称甲方）：

受托方南 京 万 科 臵 业 有 限 公 司（以下简称乙方）：

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方将东方熙龙山院（物业

名称）委托给乙方实行物业管理。

第一章物业基本情况

物业基本情况:

物业名称东方熙龙山院；

物业类型 独栋，联排；

座落位臵 南京浦口区；

四至_西至海院路，东至花卉大道，北至沿山大道，南至规划道路_；

建筑面积304805.58平米；

容积率：1.0；

绿地率：40%；

物业管理用房面积： 6731平方米

第二章权利与义务

一、甲方的权利义务

1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2.监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；

3.遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》；

4.依据本协议向乙方交纳物业管理费用；

5.装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；

6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装

修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，并在约定的期限内恢

复原状，造成损失的，给予赔偿；

7.转让房屋时，事先通知乙方，告知受让方与乙方签订本协协义；

8.对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任；

9.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

二、乙方的权利义务

1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知甲方；

3.建立健全本物业的物业管理档案资料；

4.制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；

5.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

6.依据本协议向甲方收取物业管理费用；

7.编制物业管理服务及财务计划；

8.每_____3____月向甲方公布物业管理费用收支帐目；

9.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方订立《房屋装饰装修管理协议》；

10.不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

11.向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

12.自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；

第三章物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、环境卫生

1._____绿化带、花草盆：无垃圾、无脏杂物，花草叶无枯萎和明显积尘，花草盆侧面及槽边无污迹、无积尘、无积水和异味，花草修剪整齐，摆放美观。__________

2.__所管区域道路和地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无表苔。__

3.__垃圾房 无堆积垃圾。垃圾做到日产日清。做好垃圾袋装化，将所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散放垃圾。可做废品回收的垃圾，要另行放置。垃圾间保持清洁、无异味，经常喷洒药水，防止发生虫害。___

四、保安

1.内容

（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；

（2）统一着装上岗，仪容严整，精神饱满；坚守岗位，服从指挥；文明服务，礼貌待人；认真做好记录。

（3）熟悉本岗位任务和工作要求，严格遵守纪律，按规定交接班，不迟到早退。

2.责任

（1）有效制止辖区内各种违反消防、装修、卫生、绿化等管理规定的行为，有效制止违反各类公约、公众制度和干扰、妨碍管理工作的现象。

（2）掌握火警、匪警发生时的应急措施及普通救护常识。上岗时要认真检查设备设施，保安防火、防盗、防抢劫发生紧急事态时，采取应急处理措施，万一发生火警或匪警等情况，必须以最快的速度到达现场，不允许以任何借口推脱。

（3）学习治安法规，刻苦训练，有一定搏击、对抗素质，对违反治安条例的人和事及时有效制止。

五、交通秩序与车辆停放

内容

（1）维护物业管理区域内正常的工作和生活秩序

（2）车辆摆放整齐有序

见附件：《房屋装饰装修管理协议》

第四章物业管理服务质量

一、房屋外观：

1.按照装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，与业主在装修前签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

2.每年 3 次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会（业主大会）的决定组织维修。

二、设备运行：

1._设施设备运行、巡查、维修、保养等记录准确、完整，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准。

2.设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：

1._对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，巡查、维修、保养记录完整准确。

2._每 3 日 1 次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门、窗开闭灵活，无异常声响；门窗玻璃无破碎。每年 3 次以上(雨季前须安排 1 次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；雨季前 1 个月要对屋顶进行检查，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划，与委托方或业主委员会协商安排专项维修。

3.属于小修范围的共用设施设备，应及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备，及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会(业主大会)的决定，组织维修或者更新改造。

四、环境卫生：

1.保持路面、绿地目视干净,地面垃圾滞留时间不能超过 1 小时；明沟无杂物，无积水；宣传栏、标识牌、小品、健身娱乐设施每日擦拭 1 次，目视无灰尘、明亮清洁；水景保持水体清洁，水面无漂浮物，定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。及时清除道路积雪。2.根据物业情况设置垃圾桶，有专人管理，垃圾封闭存放,每日清理 2 次；保持垃圾桶及周围清洁、无异味；垃圾箱、房整洁、干净、无异味；消毒灭害措施完善。

五、绿化：

1.___绿化布局合理，绿地无杂物，无侵占现象。____

2.花草树木定期修剪，目视外观长势良好，无杂草，无病虫害，每年打药不少于 2 次。死亡树木应在植树季节及时补栽，无黄土裸露。绿地植物存活率 98%。

3.绿地设施及硬质景观保持长年基本完好

六、交通秩序与车辆停放：

1.__物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标识。物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识，并在主要通道设置安全疏散指示标识；每月检查 1 次，保证标识清晰完整。

2._物业区域地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序；有专职人员巡视和协助停车事宜。收取车辆看管费的车库 24 小时有专人管理，车库内配置道闸和监视系统，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车辆停放有序；车库场地每日清洁 1 次，无渗漏、无积水，通风良好；无易燃、易爆等物品存放。

七、保安；

1.__根据物业特点，制定详细的巡逻方案，原则上每 2 小时巡查一次，重点部位增加巡逻频次，有巡逻记录；在遇到异常情况或住户紧急求助时，巡逻人员 5 分钟内赶到现场，并采取相应措施。__

2._物业区域各出入口 24 小时值班，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00 设立岗，并有详细交接班记录；对不熟悉人员进入，可通过对讲系统联系业主，决定是否放行；对装修人员实行临时出入证管理，对其他劳务人员实行登记；对进出车辆实行证、卡管理；保持出入口环境整洁、有序，道路畅通；对大型物件搬出进行记录。

八、消防：

1.消防泵每月启动 1 次并作记录，每年保养 1 次，保证其运行正常；消防栓每月巡查 1 次，保持消防栓箱内各种配件完好；每月检查报警功能是否正常；按照消防部门的要求对火灾探测器进行检测；每年 1 次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油并作 1 次放水检查；每月检查 1 次灭火器，临近失效立即更新或充压；消防通道畅通。

2.有火、水、警应急预案，每年应组织不少于 1 次的应急预案演习。

第五章物业管理服务费用

第一条 一般费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）

一、甲方交纳费用时间：＿＿＿＿＿每年的一月一号＿＿＿＿＿＿＿；

二、住宅按建筑面积每月每平方米＿＿＿＿1.5＿＿＿＿＿元；

三、非住宅按建筑面积每月每平方米＿＿＿＿1＿＿＿＿元；

四、因甲方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米＿0.8＿元；

五、甲方出租物业的，物业管理服务费用由甲方交纳；

六、甲方出售物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；

七、物业管理服务费用标准按＿＿物业管理合同管理费缴纳标准＿＿调整；

第三条代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。

第四条维修基金的管理与使用

一、维修基金的使用由甲方提出使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

二、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按甲方占有的房屋建筑面积比例续筹。

三、甲方出售转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第六章违约责任

一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

三、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金；

四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天＿＿＿10元＿＿交纳违约金；

五、其它

第一条

为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第二条

在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第三条

本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第四条

本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向＿＿南京浦口区＿＿＿＿仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。

第五条

本协议正本连同附件共＿＿6＿＿页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第六条

在签订本协议前，甲方已将协议样本送＿南京房管局＿（物业管理行政主管部门）备案。

第七条

本协议自签字之日起生效。

甲方签章：＿＿＿＿＿＿＿乙方签章：＿＿＿＿＿＿＿＿

代 表 人：＿＿＿＿＿＿＿代 表 人：＿＿＿＿＿＿＿＿

年月日

第五篇：浅析《前期物业管理服务合同》

山东豪才律师事务所房地产类

浅析《前期物业管理服务合同》山东豪才律师事务所于德华1

浅析《前期物业管理服务合同》

内容摘要：物业管理在我国，是跟随着房地产行业的兴起而产生的新兴行业务，从深圳开始到目前，只有20年左右的时间。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质文化需求相适应。实践证明，物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时，这一新兴产业因我国的房地产行业的现状和法律的构架，以及这一新兴产业的良莠不齐，导致现实生活中矛盾纠纷不断，前期物业管理更是处于比较混乱的状态，本文主要是讲述因《前期物业管理服务合同》产生纠纷需要解决的问题。

关键词：前期物业管理主体法律关系司法实践中法律责任.一、前期物业管理的概念、法律关系的主体。

因《前期物业管理服务合同》产生的纠纷，首先必须弄清楚《前期物业管理服务合同》的实质与合同的当事人。前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业，进行物业管理。

根据相关的法律、法规的规定，《前期物业管理服务合同》的主体是：建设单位与物业公司。但是实践过程中，建设单位所聘用的物业公司与每个业主也会签订一个《前期物业管理服务合同》，那么就会存在一个问题，在物业公司与与业主签订的前期物业服务管理合同的主体是什么？是物业公司受建设单位的委托与业主签订的合同，还是物业公司作为主体与业主签订的另一独立的合同？有一种观点是认为，物业公司与建设单位签订的“《前期物业管理服务合同》”是委托合同，物业公司与业主签订的“《前期物业管理服务合同》”是受建设单位的委托签订的，主体应该是建设单位与业主。但是笔者认为，建设单位与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》与物业公司与业主签订的《前期物业管理服务合同》是两个独立的法律关系。建设单位与物业公司之间不是委托关系，而是聘用关

系。

因为建设单位与物业公司签订的“《前期物业管理服务合同》”，是建设单位根据相关的法规、规章行使在业主委员大会未成立之前选聘物业公司的权利。对物业服务方面的约定也只是要求物业公司要达到的服务标准的限制，实质是一个聘用合同并不是委托关系。因为根据《合同法》的规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。而建设单位与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》处理的是业主的事务而不是建设单位的事务，不符合合同法中关于委托合同的规定，因此不是委托关系，而是聘用的关系，而物业公司与业主签订的前期物业服务合同不是物业公司受建设单位的委托而签订，其主体就是物业公司与业主。

二、《前期物业管理服务合同》产生纠纷，业主维权主要存在的问题。

当前出现物业管理问题的原因十分复杂，涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面。特别是法治建设严重滞后于物业管理行业的发展，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方面主体的权利、义务不清，合法权益得不到保护，政府的监督管理缺乏法律依据，大量矛盾纠纷得不到解决。

现在业主维权主要存在以下几种误区：

A、业主常常混淆建设单位与物业公司之间的法律关系。

1、物业公司的设立的方式使业主混淆了《前期物业管理服务合同》的主体。

2003年9月1日国务院颁布的《物业管理条例》中约定了住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。前期物业管理公司，是在业主委员会成立之前，主要由建设单位进行招投标选聘，而且现实中，建设单位往往是自己成立物业公司，对自己的小区进行管理，不进行招投标，致使业主往往分不清真正的法律主体，以为物业公司是建设单位设立的，是同一法

人代表就是同一公司，会把对建设单位的矛盾转嫁到物业公司的身上。比如：小区的配套设施不健全、迟延房屋权属证书的办理、房屋的质量暇疵等，以此拒绝交纳物业服务费。

2、法律关系主体的混乱使业主混淆了《前期物业管理服务合同》的主体。

如本文关于《前期物业管理服务合同》主体的阐述，因为法律关系主体的不明确，导致业主认为物业公司是建设单位委托进行管理，其与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》的主体应当是建设单位，多因为建设单位在《商品房买卖合同》中的违约行为拒绝交纳物业费。

B、已经出台的法规政策没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差，可操作性不强、致使业主维权的法律法规依据错误。

现在业主与物业公司大部分的矛盾还是集中在物业管理费用收费的内容与服务上，但是现行的法律、法规、政策之间就前期物业管理收费问题存在矛盾。根据国务院《物业管理条例》的规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

根据这条的规定，在没有其它约定的情况下，业主从房屋交付之日开始交纳物业服务费，没有交付之前由建设单位承担。但是，山东省政府颁布的《山东省城市住宅小区物业管理办法》规定：住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。此条规定明显的与国务院《物业管理条例》相抵触，虽然，根据宪法的相关规定，国务院的《物业管理条例》是上位法，当下位法与上位法相抵触时，以上位法为准。但是，大多数的业主只关注与自己有利的规定，忽略了宪法的有关规定，以此为理由拒不交纳物业管理费。这两种是现在普遍存在的两种错误的理解。

根据《前期物业管理服务合同》，业主能够追究物业公司责任的应该是主要是服务的质量、内容是否与合同约定的一

致。现在大部分的业主在拒绝交纳物业管理费的主要原因还是物业公司的服务质量达不到合同的约定。但是，在司法实践中这一理由存在举证难的现象。因为物业服务是长期的、连续性的行为，可能物业公司的确在服务的过程中存在达不到与《前期物业管理服务合同》约定的服务标准的行为，但是，这个证据即使固定下来也只能证明物业公司在短期内的确存在违约的行为，不能证明在整个物业管理服务期间这一违约事实一直存在。比如，司法实践中有的业主在维权的诉讼过程中提供物业公司服务不到位的照片或者录像，像卫生打扫的不干净，绿地没有很好的维护等，但是往往司法机关不会采纳，因为这些行为只是暂时的、短暂的行为，有可能存在刚将这些景象固定下来之后，物业就将卫生打扫了，绿地也维护了。

三、物业公司的困境。

本文以上的观点，反映现在的物业公司存在一种现象，就是物业费收取困难。正是因为业主对《前期物业管理服务合同》的各种法律关系、主体的错误理解及现在维权的困难性，业主往往以拒绝交纳物业管理费消极对待。而物业公司收取不上物业费就没有办法支撑公司的运转，往往也会出现物业服务质量的下降的情形，而前期物业管理是在没有成立业主委员会之前的一种物业服务，这种情况产生就缺少了像业主委员会这种组织在业主与物业公司之间进行沟通。如此恶性循环，势必造成两者之间的矛盾激化。使得整个市场更加混乱。

三、物业管理制度立法完善。

鉴于现在物业管理制度、市场、法制等方面存在的问题，业主与物业公司矛盾的激化，及业主在维权过程中存在的问题，笔者认为：第一，加强《物业管理条例》的贯彻落实；第二，各个具有立法权的省市可以结合本地区实际、因地制宜，制定相应的具体的细则或实施办法。对于中央与地方立法冲突问题，坚持根据法律的效力层级理论。尽量做到与上位法的统一；第三，加强对物业公司的管理制度，相关部门应出具基本的服务标准，可以作为服务质量的参考。

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