第一篇：房地产经纪案例集
《房地产经纪》案例集
案例1 据调查，在美国的二手房交易中，约82%的买主利用了经纪人提供的服务，85%的卖方通过经纪人帮助他们实现销售，只有15%的卖方没有雇佣经纪人。实际上，即使没有雇用经纪人，也有人在扮演着类似于经纪人的角色。经纪人成为美国人居家理财不可缺少的好帮手。举例来说，如果委托人希望出售其房产，他的单方经纪人就会凭借丰富的房地产专业知识、从业经验和市场信息，详细地为委托人规划一下，欲出售的房产有多少价值?有多少的投资回报?怎样操作最划算?需要交哪些费用?有什么具体手续?如果委托人下一步需要购置新房，应该选哪儿的房子?多大的户型适合?什么房屋适合委托人需要?怎样从大量的供应体系中选中最理想的房屋?选中的房屋合理价位是多少?需要考虑哪些实际问题?要交多少钱?怎样办理等。所有这些繁琐又专业的环节都由经纪人全权负责落实打理，委托人可以节省大量的时间和精力，并且避免了相当大的房产投资风险。从某种角度上来看，经纪人的定位实际上是类似于私人律师性质的房地产私人顾问，担负着真正的代理责任。经纪人由于其高水平的执业能力和专业水准，赢得了广泛的社会尊重与信赖。
在当今的西方发达国家，经纪业相当发达，经纪机构林立，业务范围十分广泛，他们涉足的领域包括商品和证券买卖、劳动雇佣、房地产交易、融资借款、保险，甚至体育比赛、文艺演出、图书出版等各个领域。在西方相当多的国家，生产厂家的对外销售都是通过经纪人来完成的，经纪人在制造商与消费者之间建立了买卖关系。这些国家的国际分销系统机制发育完善，制造商可以通过委托代理方式与国际贸易中间人及他国进口中间人签定销售合同。这种业务一般都是通过本国出口商和他国进口商达成商品所有权交割协议的。在现代市场经济条件下，经纪业已经发展到了相当高的水平。
【思考与讨论】
1、经纪有哪些作用?你如何认识房地产经纪的作用?
2、经纪有哪些特点?
案例2 香港的房地产热最早可以追溯到20世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨头纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而人。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。1984，一1997年，香港房价年平均增长超过20。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机,许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么，你要考虑一两天?当然不行!有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了!”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998-2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的每平方英尺1.3万港元下跌到四五千元。据专家计算，从1997-2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
【思考与讨论】
1、房地产投资有哪些风险?
2、房地产经纪人在房屋交易中扮演了怎么的角色?
案例3 孙小姐，杭州市一名房地产经纪人员，从业两年后，与朋友李某共同出资100万，准备开一家的房地产经纪公司。首先是办理营业执照，公司名称要预先核准，为了避免重名，准备了3个公司名字，分别为杭州A房地产代理有限公司、杭州B房地产代理有限公司、杭州C房地产代理有限公司，最后核准的名字为杭州A房地产代理有限公司。后制订了公司章程和组织机构，申报各项村料后在银行开户打入100万资金，并办理了验资证明，之前，两人在杭州某街租下一商铺作为经营场所，签了租期3年的租赁合同。两人准备了相关村料，到所在区域的工商登记机关进行设立登记，领取了营业执照。领取了营业执照后，进行房地产经纪机构备案初始登记。持有申请表、申请报告，企业营业执照(复印件核对原件)、营业场所的自有房屋产权证或租赁证(复印件核对原件)、法定代表人任命书及身份证明(复印件核对原件)、公司章程(加盖公章并核对原件)、公司管理制度原件(必须包括99和46号文件)、验资报告副本原件、专职经纪人《杭州市房地产经纪人资格证书》(原件及复印件，不少于3名人员)、经纪人劳动合同原件、经纪人“三金”缴纳证明材料原件、原单位解聘证明(调令函)原件、经纪人工作简历等所需要的有关资料和证件，进行了备案登记，完成了公司的设立。
【思考与讨论】
1、杭州A房地产代理有限公司属于哪种企业性质的房地产经纪机构?这类机构设立要符合什么条件?
2、办理营业执照要准备那些材料?申请设立房地产经纪机构的程序是什么?
案例4 20世纪60年代是美国房地产中介业发展的萌芽期，这一时期中介市场混乱，经纪人素质和服务水平参差不齐，公司没有针对从业人员的职业培训，更没有颇具影响力的品牌让消费者选择，尽快成业最重要的目标。那时中介单店数量高速扩张，但尚未形成特许经营体系，仍以“各自为政、形式经营。随着整个房地产中介市场的发展，行业内竞争加剧以及买方市场的逐步形成，顾客对中介服务提出了更高的要求。在这种情况下，一些中介公司不得不开始考虑从降低经营成本、提高服务质量以及依靠可信赖的大品牌吸引顾客来增强自身的市场竞争力。20世纪70年代的美国以特许经营的形式崛起了一大批房地产中介品牌。其中就有通过特许经营模式发展至今已经成为全球最大的房地产中介机构一21世纪不动产，另外还有一些小规模的中介公司，也开始尝试转向特许经营。中介交易模式开始进入系统化，拥有多家单店的中介公司开始发展起来。20世纪80年代，传统的特许经营持续成长，与此同时，由于一些金融服务公司如西尔斯、美林证券、大都会保险公司等介入房地产中介行业，促成了现代房地产中介特许经营模式的初步规模化和体系化。中介经营模式面临着深刻的变革。而特许经营模式自身特点和双赢的独特魅力得以成为那些励精图治的中介公司的首要选择，同时特许经营模式的应用也极大地推进了房地产中介业的迅速发展。进入20世纪90年代后，房地产中介特许经营模式迅猛发展并逐步走向成熟。此时行业内边际利润降低、经纪人数量减少、同时中介还要面临科技手段的冲击。
【思考与讨论】
1、你了解当前国内房地产中介经营模式发展演变情况吗?什么是特许经营?特许经营模式的优势是什么
2、结合你所在城市房地产经纪机构的实际情况，举特许经营模式的实例? 3,目前经纪行业面临着什么样的科技手段的冲击?
案例5 21世纪不动产采取特许经营模式，杭州区域分部成立于2002年9月2日，致力于21世纪不动产体系在杭州地区的推广和发展，使全球最优秀的房地产中介系统和服务理念顺利进入杭州房地产市场。加盟条件:有志在不动产中介行业长远发展，渴望获得成功;接受特许经营模式，理念和使命;加盟的目的是为了不断地扩中介业务的不断增长并获利;有团队合作加盟成员友好合作;有(希望有)专业的产中介服务:一般要求50平方米以上的营经纪人，具各专职管理人员(店长或店主);力;·持有中介商营业执照和相关的资质加盟利益:著名品牌，使用全球著名以为你创建更好的客户识别和创造客户线助你快速打造专业的销售队伍和管理团认可二十一世纪的大市场份额，促进精神，能够与其他形象和优质的不动业面积，5名以上的具备一定的资金能证书。的品牌和商标，可索;止队:们的管理顾问团队将及时帮助你解决经营中的问题;专业化的营销工具，可以指导你更加有效地创建公司的形象，并帮助你及你的销售团队更为有效的开拓市场;联合广告，有效降低你的广告成本，并获得最佳的广告效果;衍生服务，战略联盟，我们的战略联盟系统能为你的公司提供更多的服务产品以建立你的差异化竞争优势;通过总部建立的衍生服务，可以使你为客户提供他人所不能提供的更多的服务，创造更大的客户价值以吸引和保留你的客户;VIP客户推荐及异地安家，利用体系在全球和国内的经营网络，你可以更好的服务你的企业客户并创造更多的业务机会;经授权的供应商系统，集中采购可以有效降低你的经营成本，提高利润率;电子商务系统，基于网络的电子商务系统可以使你的房源和客户信息最大程度的进行流通并创造与他人的合作机会，加速交易，提高交易的成功率。目前已有93家加盟店。
【思考与讨论】
1, 21世纪不动产经纪有限公司采用的是哪种经营模式?
2, 21世纪不动产经纪有限公司采用的经营模式有哪些优缺点?
案例6 2001年2月，某房屋公司开发了一栋写字楼，想卖出一部分。但由于该公司不是房地产开发企业，而且
该房产还没有最后建成，甚至连建设施工许可证都还没有一取得，所以担心无人问津。于是房屋公司做广告称: 欲采用以租代售的方法销售房地产，即买家先与之签定所谓以租代售合同，付几年租金后，即取得房屋所有
权。
一家贸易公司觉得房产不错，就在2001年4月与房屋公司签订了合同，购买部分房间，并分几次交付了
款项，房屋公司在发票上均明确注明“预付购房款”。2001年7月，房屋公司才取得建设施工许可证，到年
底，该房产建成，贸易公司搬入。2002年10月，房屋公司取得了房产权证。但上述情况，贸易公司完全不
知。房屋公司在广告中宣传其房产权证齐全。
贸易公司搬入该房屋后，发现房屋状况与广告宣传所称完全不符，情况较差。后来还得知，房屋公司早
在签约前，就将该房地产抵押给了银行，抵押期限一直持续到以租代售合同中约定的贸易公司取得房产权证
之日止。
【思考与讨论】
1,贸易会司购买房屋后，为什么会出现这么多的麻烦事，分析一下其主要原因出在哪里?
2、为了避免买房出现类似贸易公司碰到的这些事情，购房者应该如何办理购房手续?
3、为减少房屋买卖纠纷，可以从哪些方面和环节对房屋开发商的出售行为进行规范?
4、结合本案例谈谈如何规范房屋买卖的操作程序。案例7
张挺，杭州市一家公司的普通职员，属于工薪阶层，尚无自己的住房。经过多年的工作，自己积累了一
笔15万元的购房存款，并能够从家里亲属处借到5万元。于是，打算2005年在这个城市买一套属于自己的安家
房。
2005年8月，从没有过买房经历的张挺，开始了他的购房行动。他估计，自己手头总共能筹20万元，可以
支付的最大贷款额是20万元，所以他在自己最大承受的房屋总价范围40万元以内进行了大量房源寻找。由于
新商品房都是期房，而且位置不佳，于是张挺将购房的目标放在了二手房上。通过报纸房源信息，他看中了
位于城西，面积56平米，环境及配套很好的房子，房东挂出的净价为40万元整。张挺想，该房屋在区位上、价位上比较符合自己的要求。于是与发布信息的中介公司进行了联系。
经过现场看房，张挺觉得该房很好，并与房东商谈能否给予一定优惠，结果房东没有任何让步，张挺还
是决定咬牙把这套房子买下。当场签订了购房意向，并支付了5000元缔约保证金。
然而，明目很多，就在与中介公司签订委托代理协议的时候，张挺傻眼了，除了40万元的房款之外，各种交易税费
而且总额要达到5-6万元，大大超出了自己的预算，己来说，目前是无力承受的。所以最终，因自己预算的不准确，多出来的上万元的税费钱，对于工薪收入的自 终止这套房子的交易。
【思考与讨论】
1、你了解购房要缴哪些税费吗，谈谈本案例给你的启发?
2、联系当前新的房地产税收政策，谈谈其实施的目的、将起什么作用和对房地产交易活动产生什么样的
影响? 案例8
去年12月，钟小姐在杭州江滨花园购买了一套120多平方米的二手房，总价为108万元。她仔细算了算已
经缴纳的印花税、契税、个人所得税、营业税等税费，“前前后后一共交了7.5万元的税。听说很快又要征收保
有税了，贷款还没还清，如果每年又要征保有税，真是有点吃不消。”
钟小姐口中所说的“保有税”并非空穴来风。据建设部近日透露，为扭转当前住宅建设和消费中的“贪大求
阔”现象，有关部门有意通过保有环节征税等多项税收、金融和土地政策等，提高大户型住宅的购买使用成本。
此后又有消息称，目前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提
上了议事日程，可能在今年4月以后出台。
房产“保有税”已经不是这段时间我们听到的新税名了，营业税、个人所得税、土地增值税„„大多数购
房者都是初次买房，他们中有多少人真正能把这些交易过程中的种种税费搞得明明白白呢?记jx-,rf} }-} }n 场小调查。
七八种税费，多数购房者两眼一抹黑。
在我爱我家文晖店，记者看到了正与店员一起拿着地图研究的滕先生。“请问您了解在二手房交易中需要
交多少税吗?”面对记者的提问，滕先生努力想了下，不好意思地笑了:“说实在的，一样都说不全。’，滕先生
告诉记者，他是第一次买房，“我只知道税很多，但到底是怎样的，就不知道了。”当记者告诉他二手房交易
中所需缴纳的税种后，滕先生第一反应是:“这么多啊，那我更搞不清楚了。”
店经理吴荣花告诉记者，以她平时接触到的客户，像滕先生这样一无所知的还真不少，几乎占到了所有
顾客中的一半。
相比滕先生，王先生就非常“老道”。面对记者对于税种的提问，王先生回答得头头是道，“我已经是第三
次买房了，但说实话虽然说得出来，但还不太算得清。“21世纪不动产杭州华明加盟店店长姜继红表示，像王
先生这样的客户一般都有过几次买房的经验，对税率也有一定了解了。“不过，要计算清楚还是很难，因为计
算方法分普通住宅和非普通住宅，5年内和5年以上又有区别，不是专业人员，很难算得清楚。’，张先生和老伴是到中介公司挂牌卖房的，对于二手房交易中所涉及的税种，他只能说得上个所税。旁边 的老伴接过了话头:“现在的税种太多了，能简化些就好了。像我们老年人记性本来就不好，这么多税怎么记
得住!
记者算了算，包括去年新增的税费在内，房产流通环节需要缴纳的税和费包括:契税、评估费、产权登
记费、交易手续费、印花税、营业税、个人所得税，如果是房改房还要交土地出让金。算下来有一七八种，这
还不算没有正式开征的土地增值税和计划开征的保有税。这别说第一次买房的消费者搞不懂，就是业内人也
难免被绕昏头。
【思考与讨论】
1、你或你的家人是否有过购房经历，若有话，购房时缴纳了什么税，缴纳了多少税?
2、本案例说明了什么，作为经纪人你打算怎样做? 案例9
客户甲因为新购买位于天河区某花园的复式商品房住宅。为支付购房首付款和装修费，于2005年3月委托 某房地产置换公司A店出售其位于东山区的物业，该物业为20世纪80年代末建造的多层住宅楼(共9层)的6 楼，房型为一室一厅，建筑面积为49平方米，朝向东南，三年前装修，权属为个人产权，该物业以22万元在“xx 置换网”挂牌出售。
客户乙因为工作调动和子女读书的关系，于2005年5月委托该房地产置换公司B店为其置换房屋，欲将其
在海珠区的住宅置换到东山区或越秀区附近一房一厅或两房一厅的产权房，价格在25万元以下。其委托出售 的房屋位于天河区20世纪70年代末建造的G层新村住宅的一楼，户型为一室户，居住面积18平方米，朝向南，权属为个人产权，上网出售价格为9万元。
客户丙是初来广州工作的技术人员，他希望在天河区交通较为方便的区域购买一处面积不-限定在10万元以下的房屋。
A店和B店的业务员接到上述委托后马上在电脑上完成了初步配对，希望通过经纪业务活动，使客户丙购
买客户乙的住宅，客户乙购买客户甲的住宅，以完成三笔委托。
业务员首先与客户丙联系，向其推荐了客户乙的住宅，实地看房后客户丙相当满意，对价格也没有太多
异议;业务员趁热打铁马上告诉客户乙，他的住房有下家看中，同时为其介绍了客户甲位于东山区的一室一
厅，客户乙前往看房也比较满意，看来这个三连环马上就可以解套。
然而进入实质性谈判阶段时，三客户都提出了特殊要求:客户甲要求客户乙补贴其房屋2万一3万元的装修
费;客户乙要求办理抵押贷款来支付部分房款，同时希望房价再降一点;客户丙要求签约后延期一个月交款。
这些条件的提出使得谈判陷入僵局。
有关业务员没有气馁，一起对三客户的要求进行了认真的分析，分别找到了每位客户需求的关键所在的
突破点，分别是:客户丙肯定是要购买客户乙的房屋了，突破点是房款付款时间;客户乙愿意将住房卖给丙，但希望其尽快付清房款，因为他要用这笔房款支付购买客户甲住房的首付款，另外他同意补贴一部分装修费，但坚持只补贴1万元;客户甲对客户乙的付款方式没有意见，但对装修费的要求比较高。
分析清楚上述事实后，业务员们准备对每位客户实行各个击破，业务员A负责做甲的工作，给他分析装修
价格的补贴计算方法，并站在其立场上分析应尽快出售房屋防止老房型再跌，说服他将装修费再做一些让步，尽快地促进交易;业务员B负责做丙的工作，经过多次协商，丙答应看到预定合同即付款;业务员C负责做乙 的工作，为其查询公积金账户，审核其贷款资格，并也力图说服他将装修费再抬高一点。
通过业务员们分头做工作，又经过近一个月的谈判，在三方分别让步后终于在2005年6月初步达成协议，签订了有关交易合同，完成了这笔三连环业务，并为经纪机构获得了可观的佣金。
【思考与讨论】
1、上述这笔三连环业务是属于何种房地产经纪业务?
2、上述经纪业务的操作流程如何?
3、经纪公司的佣金如何计算?
4、在业务员们促成交易过程中对你有哪些启发? 案例10
针对大多数购房者来说，购房是一件消耗时间、精力和感情的事情，与其自己去消耗时间，不如花一平
方米的价钱请房地产经纪人来帮忙完成购房计划。北京正则律师事务所推出的“一平方米购房服务计划”就是 针对购房者的这种需求而开办的经纪服务。这一计划是指房地产专业律师为购房人提供从审查
房的全过程服务，而消费者只需支付它所买房子一平方米的价款作为服务费。律师提供的经纪
在以下三个环节:
1.替买房人选择房源，签订认购书。在这一环节，律师要确保买房人所买房屋的合法性及认购定金的安
全，为买房人提供购房可行性分析，并出具法律意见书。
2.替买房人与开发商就《商品房买卖合同》及补充条款进行谈判。这个环节有两部分服务，一是协助买
房人签订“主合同”，即标准样式的购房合同;二是协助买房人签订补充协议。
3.替买房人进行入住验收，“一平方米购房服务计划”’旨在通过专业服务，解决买卖双方在商品房买卖过程
中出现的各种问题，替购房者把好购房关，避免纠纷。
【思考与讨论】
1.北京正则律师事务所的房地产专业律师在该购房服务中充当的角色是什么? 2.房地产专业律师能为购房者提供哪些便捷? 案例n
位于顺德市的一座物资大楼，由于产权所有人欠债，由债权人向广州市中级人民法院起诉，胜诉后由法院
委托广东某拍卖行对该幢大楼进行拍卖。
物资大楼占地面积四下多平方米，楼高7层，总建筑面积9600多平方米。拍卖时评估价20s3万元，拍卖保
留价1643万元，该楼前曾2次拍卖，均无人参加竞买而元成交。
2000年s月19日上午10时正，某拍卖行对该幢大楼再行拍卖。参加竞买有2家，分别持10号牌和36号牌，除
竞买人外，参加拍卖会还有该幢大楼产权人、债权人、法官。拍卖会准时开始，拍卖师会前宣读了拍卖规则 及注意事项，经过询问，确认在场竞买人没有异议和疑问后，拍卖开始。
由于前7项标的均采用增价拍卖方式，所以轮到第8项拍卖该幢大楼时，拍卖师向场上竞买人宣布了另一
种竞买方式:按委托方要求，本标的以20ss万元起价，如有应价则按增价拍卖:如无应价则采用设有保留价 的减价方式拍卖，第一个举牌应价，且高于保留价者作标的成交。在场竞买人无异议的情况下，叫价开始，20ss万元起叫价无人应价。
于是拍卖师开始以每次递减so万元逐次减价拍卖，当口}I价1700万元时，10号举起号牌，拍卖师即时见到，于是拍卖师敲褪成交。但就在此时，36号也举起号牌，拍卖师指出举牌晚了一步，标的由10号成交。拍卖会
后，36号竞买人提出异议，要求以原成交价重新拍卖，产权代理律师更提出几大疑点，一场纠纷由此而起。
二、产权人提出五大疑点
其一:标的产权所有人和房产地点都在顺德，但拍卖公告只在广州日报刊登，而不在顺德媒介刊登。
其二:委托人曾告诉拍卖行拍卖时通知产权所有人，但产权所有人一直没有收到任何书面或口头通知，他们是通过其他途径得知自己的房产被拍卖的。
其三:程序有问题。采用荷兰拍卖法的前提是开价拍卖，没有人竞投后才宣布采用荷兰拍三
宣布采用荷兰拍卖法引起竞买人消极等待。
其四:如何认定举牌在先，没有客观依据。拍卖会场没有录像机，只凭拍卖师主观臆断。
其五:拍卖时，每次应叫价三次，每次应有停顿，而不应“连珠炮“似往下叫，当减至1700万元价格时，有-2人应价，按规定应采用开价方式继续拍卖，拍卖师无视现实，判定10号牌所得，并宣布拍卖结束，侵犯了 其他竞买人合法权益。
三、拍卖行释疑
1、关于标的在顺德，为何不在顺德报刊登公告。《拍卖法》第四十七条规定，拍卖公告应当通过报纸或
者其他新闻媒介公布。那么，在广州日报刊登拍卖公告完全合法，拍卖人、委托人、债权申请人均在广州，拍
卖行的潜在客户在全省，广州日报发行比顺德报覆盖面大得多。
2、关于拍卖行为何不通知执行人。《拍卖法》第三章关于拍卖当事人共分四节，分别为拍卖人、委托人、竞买人、买受人，产权所有人作为法院被执行人，并不是其中任何一方，拍卖行未与其发生任何法律关系，拍卖行按时向委托方发了《拍卖通知》，并无通知被执行人的义务。
3、关于为何提前宣布采用“荷兰式”叫价方式。首先，减价拍卖的方式是应委托人要求早就确定的，拍
卖人有权且必须在拍卖前向竟买人说明竞价方式和竟买规则，其次，拍卖是在起叫价无人应价的情况下转入
减价拍卖方式的，这也是应委托人的要求进行的。
4、对于认定谁先举牌没有客观依据(指没有录像)，只是凭拍卖师主观臆断的说法。拍卖行认为，减价拍
卖中第一个举牌成交者由拍卖师认定，现场还有场上记录员协助，其记录的《拍卖会笔录》具有法律效力，另外，拍卖会场上还有60余人目睹，可以证明。《拍卖法》规定了拍卖师的权力和作用，但没有规定必须录像。
5、对“有两个人对1700万元的价位应价，按规定应采用增价方式继续拍，但拍卖师却判10号成交，有失
公允”的质疑。拍卖行认为在减价拍卖的规则下，拍卖师不确认首先举牌的竞买人的权益，那才真是违约违
法，损害了10号竞买人的应有权益，而这次拍卖，拍卖师是以固定的降价幅度，逐次减价拍卖的，每次报价 之后均有停顿，有足够的间隔时间给竞买人决策举牌应价。【思考与讨论】
1、你认为此宗房地产拍卖过程中，产生纠纷的原因是什么?应该如何处理这样的纠纷?
2、在代理房地产拍卖的过程中，作为房地产拍卖中介的经纪机构应该做好哪些工作? 案例12
今年上半年房地产投资特点:(一)房地产投资总量和规模继续增加，投资绝对量历史最高。2005年上
半年我国房地产投资规模和总量达到6153亿元，投资总量相当于2004年1-7月份投资总量。其中一季度投资总
额为2324亿元，二季度投资总额为3829亿元，二季度比一季度投资增加1505亿元，增长了64.76%，投资总量
和规模呈现扩大之势。
(二)房地产投资同比增长幅度由高到低梯度回落。2004年房地产投资确实是过高、过快-观调控措施及时出台，那么，2005年我国经济将会是一种极其紧张的运行状态。今年上半年，由于投资增长
惯性所致，我国房地产投资规模和总量稳定持续增加和扩大，但房地产投资增长幅度却呈现由高到低逐月回
落态势，说明房地产投资过快增长势头出现了实质性转变。尽管如此，由于目前较低的增速是在原有较大基
数上的增幅，所以，房地产投资绝对量和绝对增量仍然是很大的。
(三)房地产投资增速高于同期全社会固定投资增速现象从5月份开始出现逆转。目前出现的房地产投资
增速低于固定资产投资增长速度，原因之一是房地产投资商针对国家近一段时间实施的稳定房地产价格的政
策而采取了暂时性的投资调整策略，长期性战略投资调整则取决于未来房地产市场价格变化和政策变化;另 外，也说明了固定资产投资增长进入逐步上升轨道。因此，担心我国投资不足可能引起经济紧缩的顾虑是没
有必要的。
(四)房地产投资占固定投资的比例呈现逐月下降趋势。2005年以来，我国固定资产投资增长中，房地
产投资增长的带动作用正逐步减弱，促进投资增长的因素已发生了新变化。
(五)房地产综合景气指数继续呈现回落态势。根据国家统计局公布的房地产景气指数，2005年以来，我国房地产投资景气指数从年初的102.18，逐月下降到5月份的101.83 6月份进一步下降，已处于近几年来最
低状态。如果将2005年中国房地产景气指数与2004年和2003年同期相比较，则可以看出，2005年是我国房地
产景气指数下降最为猛烈的时期。
(六)房地产市场价格上涨速度减缓，但价格仍处高位。在经历了2004年抑制投资过快增长和2005年3 月份开始进行抑制房地产价格过快上涨的各项宏观调控政策之后，人们期望着今年二季度房地产价格会有一
个明显的回落。但与人们的期望不同，二季度房地产价格仍呈现继续上涨之势，涨幅仍达10.1%，仅比2005 年一季度12.5%的涨幅回落了2.4个百分点。虽说2005年以来，我国房地产价格增长速度有所回落，但价格回
落的幅度却很小，回落的速度仍然很慢，房地产价格依然在高位上波动。在我国全方位加大各项宏观调控力
度的情况下，房地产价格仍保持10.1%的涨幅，一方面说明我国控制房地产价格上涨的难度很大，遇到的阻力
很强，影响房地产价格的因素很复杂，另一方面说明当前我国实行的各项宏观调控政策尚未起到抑制房地产
价格上涨的明显效果。当前，上海、北京、厦门每平方米房价仍在8355元、7036元和6990元，深圳、宁波、杭州和广州房屋销售均价在6000元以上，说明抑制房地产价格上涨的任务依然很艰巨。
影响我国房地产投资及价格变化的因素分析:
纵观2005年上半年我国房地产投资和价格变化新特征，可以看出，无论是房地产投资还是价格都呈现出
了与以前有所不同的新变化，首先是房地产投资增速在2004年下半年基本稳定在28%左右，2005年一季度下
降到了26.7%-27%之间，二季度进一步下降到25%-23%之间，呈现梯度下降之态势。这反映出我国房地产投
资已进入了正常的增长轨道，房地产投资占固定资产投资比重也处于较合理范围。但不可忽视的是，投资总
量已经很大，投资增长惯性依然在延续;房地产价格上涨速度有所减慢，但上涨幅度还远未降下来，房地产
价格依然在高位运行，影响房地产价格的各种因素还在进行着激烈的博弈。
(一)“双稳健”宏观经济政策及抑制房地产投资增长的资金信贷税收等政策共同作用，j 起的经济紧运行状态基本得到改观，房地产投资增速也因此而梯度回落。从2004开始，积极的财政政策开始
淡出，到2005年，我国全面实施“双稳健”的财政和信贷政策。“双稳健”实质上就是不以拉动社会投资、刺激消费为核心，相反，是以协调经济发展、调整经济结构，适当控制和调节投资与消费过快增长为中心，通过减少政府投资，影响全社会投资过快增长，使全社会投资增长保持在适度、合理和稳定的范围内，防止
投资过快、过热引起泡沫经济产生。“双稳健”宏观经济政策的实施使得房地产投资过快增长失去政策支撑，同时，加大了对银行金融、税收、土地市场等的监管力度。这一系列措施都对房地产投资过热现象起到了抑
制作用。
(二)抑制房地产投资增长的资金信贷税收等政策共同作用，使得推动房地产价格上涨的资金推动力有
所减弱，房地产价格涨幅有所回落。我国房地产投资高涨和价格上涨迅速的重要原因是近几年大量资金涌入
房地产业。
其一，房地产超额利润成为推动社会资金大量涌入房地产市场的巨大推动力。在2000年我国上市公司平
均毛利润率只有27%的情况下，房地产上市公司的毛利润率却高达33%;在此后的2000年到2004年5年间，我
国上市公司毛利润率下降了近4个百分点，房地产上市公司毛利润率却提升了1.3个百分点。
其二，房地产投资性需求资金的推动。近几年，房地产投资性需求成为人们热衷的最佳选择。因为，股
票市场市值从2001年到 2005年缩水至少一半以上，投资股市，必然亏损;汽车和房地产开发投资的资金需求
量过大，也不适合个人投资;而购买房地产作为投资最合适，且利润率最高。这样，社会上大量闲散资金涌
入房地产中，从而推动了住宅价格的快速上涨。但2005年以来，尤其是3月份以来，国家政策导向从抑制投资
转向投资和消费双重抑制，从金融信贷转向金融信贷与税收相结合，即在提高住房贷款利率的同时，还提高
了首付款比例。与此同时，从 2005年4月5月份开始，国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》，要求各
地方高度重视房价，实行政府负责制。5月11日，国务院办公厅转发了建设部、国土资源部等一七部委《关于做
好稳定住房价格工作的意见》。5月30日，国家税务总局、财政部、建设部联合出台了《关于加强房地产税收
管理的通知》，明确了具体的税收、土地、金融政策。这样，抑制房地产价格就从单一的投资领域转向消费 领域和投资领域相结合的双重抑制，从单纯的金融手段转向金融信贷和税收、房地产管理等综合治理轨道上
来。2005年5月、6月份以来，用于购买房地产的资金大幅度减少，房地产成交额减少了40%以上，房地产价
格上涨缺少了资金支撑，因此，今年二季度的房地产价格上涨幅度比一季度就有所降低。
(三)地方政府非主动性干预及政策执行发生偏移，造成了实际执行力度大大减弱，效果甚微，促使房
地产价格在增长通道上继续延仲。房地产价格上涨，从表象上看，对地方政府是有好处的，价格上涨不仅可
以提高财政税收、而且可以增加土地出让金额。事实上，好多城市正是通过利用土地上涨获得了政府开发启
动资金，并因此建立起了地方经济发展资金循环体系，一旦房地产价格下降，那么，城市建设改造资金、税
收、出让金将会减少，甚至会影响到已经制定的发展规划。因此，在国家发出了《关于切实稳定住房价格的
通知》之后，地方政府对房地产税收征收范围、时间界定、税率等适度放宽，这就使得政策力)如此一来，房地产价格降幅也相应就大打折扣。
(四)出于对未来经济增长的担忧，中央和地方政府在执行抑制房地产投资和价格上涨政策时有所放松，这也是房地产价格上涨幅度回落较小、下降速度较慢的重要原因之一。由于2005年以来推动我国宏观经济发
展的出口贸易同比增长分别为42.2%, 30.8%, 32.8%, 31.9%, 30.3%和23.2%，逐月下降，2005年上半年比去
年同期减慢15.9个百分点。今年1-5月份新批设立外商投资企业数量同比下降4.75%;1-6月份实际使用外资金
额286亿美元，同比下降3.2%.加上2005年以来影响世界经济增长的主要力量即美国经济增长速度减速，欧洲 经济增长迟缓，日本通货紧缩压力挥之不去，新兴市场经济发展面临的不确定性增强，从而使得未来世界经
济增长回落的预期增大。
【思考与讨论】
1,案例当中主要讨论了哪些因素对房地产价格走势的影响?影响房地产价格的因素还有哪些?
2、作为一名房地产咨询人员，如何才能准确地帮助顾客评估特定房地产的价格?进行房地产价格评估时
应该注意哪些问题? 案例13
在上海房地产流通服务市场领域中，“上房置换”模式(连锁经营模式)和“21世纪不动产”(特许经营
模式)模式都是具有代表性的、有较大影响的、发展前景广阔的企业经营模式。
从20世纪90年代以来，上海房地产流通服务行业从无到有一，从小到大，得到了快速的发展。从增量房
和存量房成交量上来看，1997年上海存量房交易量为162万平方米，而在2003年达到2306.3万平方米，增
加了十几倍!房地产流通服务企业数量也发展到近万家。这一方面为流通服务企业的发展提供了市场空间，但同时也意味着市场竞争加剧。在长期的市场竞争中，上海房地产流通服务企业出现了两极分化，一方面，以“上房置换”股份有限公司和“智衡不动产”等为代表的连锁企业崭露头角，以其规模化、连锁化、先进 的管理、完善的网络在市场上占据了先机。另一方面，为数更多的是小规模的、单打独斗型的小流通服务企
业仍然是上海房地产流通服务市场的主体，由于管理和网络方面的原因，其竞争力远远不如前者，而在中国
加入WTO后，外资行业巨头的进入进一步压缩了他们的生存空间和发展能力。在这样的背景下，它们需要抱
成团，以集合的力量在市场上占据自己的一席之地，”21世纪不动产”特许经营模式正是适合这一需求的企
业经营模式。通过“21世纪不动产”中国总部和区域分布在品牌、培训、网络技术等方面的支持，各个小的
流通企业实现了房产信息的共享，企业从业人员和管理人员经过培训后专业素质也进一步提高，有能力提供
更为专业、附加值更高的服务，企业的管理水平也因此更上一层楼。总之，众多的小企业通过加入到“21世
纪不动产”体系中，企业竞争力得到了显著提高。
【思考与讨论】
1、连锁经营模式和特许经营模式有哪些主要的差异?各有什么优缺点?
2、为什么在我国加入WTO后，上海很多小规模企业选择了“21世纪模式”?思考房地产
择经营模式时主要考虑哪些因素? 案例14
截至'?008年1月15号，原来拥有1600多家分公司、20000多名员工，中国规模最大、网点最多的中介
公司创辉租售在珠三角7个主要城市的门店纷纷关门:广州、佛山、中山、东莞4个城市的分店全部关门，珠海绝大部分门店关门，惠州仅剩约20家门店，总部所在地深圳只剩1/3门店。
林凤辉，作为创辉租售的创始人、集团董事长，在2008年1月17日接受一家网站采访时公开承认，当
初过分高估资金实力和管理驾驭能力、扩张太快是导致公司发生危机的根本原因。
林凤辉表示，公司拓展速度、扩张规模去年(2007年)确实有点过快、过大，也导致在宏观调控影响下
资金出现了周转紧张。但他强调面对这个危机，在11月份时股东层已决定“瘦身”，将1800家门店砍到1000 家左右。截至目前，上海仍有一数十家门店在经营，最早从上海开始“瘦身”时，由于当时有一不少员工对于200 家门店只保留50家的做法不满，出现了抗拒裁员并在撤资过程中对营业网点抢夺公司资产的行为，于是在华
南其他城市如广州，为了正常地运作及完成瘦身计划，临时对大部分网点进行暂停营业以保护资产。广州仍
有部分网点在营业，深圳总部还有300家门店营业，实际上只关闭了200家门店，惠州、长沙、重庆、武汉、青岛多个城市都在正常营业。
为解决目前创辉租售的资金链问题，林凤辉表示，他个人已在不断盘活个人固定资产为公司注入现金。
且创辉租售目前已确定产权的商铺市场价格约 5000万元，担保公司还有1800万元的保证金在账上，现在公
司的短期应付账款为1000万元左右，只要恢复正常营业将目前无法收回的应收账款收回，资金链将恢复正常。
至于解决方式，林凤辉表示，首先将面对各方质疑作出明确回应并稳定员工人心恢复正常工作;其次是
积极拓展融资渠道;其三是继续进行内部的瘦身及资源整合，包括股权由高度集中到部分城市的网点进行股
权出让，引入新股东多头监控拓展进程等。“广州、长沙等城市，都在进行股权独立，品牌挂靠的尝试。”未
来将有21个城市采用这样的模式，而且将根据新股东注入资金的情况来决定“瘦身”规模的大小。对于应付
账款，将采用分批支付方式。而员工的工资则将在部分物业变现及佣金回收后再进行发放。
【思考与讨论】
1、讨论创辉关闭门店的原因，由此及其应对危机的方式可以看出，房地产经纪企业在运营管理中哪些方 面非常重要?
2、从案例中也可以看出房地产经纪企业与房地产经纪人员是什么样的关系? 案例15
在搜房网举办的一次经验交流论坛上，主持人提出企业的内功是一个企业能够应对外部环境的变幻而稳
坐钓鱼台的非常重要的因素。有关企业内部的建设、人才培养还有培训几个方面，北京信义房地产经纪公司
老总王庆瑞表述了如下观点: 王庆瑞:首先我刚刚表达过，人才的培养是一种创新，创造新的人才思维在我们公司创新
直都在一个重要的地位，不是说经营的模式，服务的有型化的产品的创新，我们有没有办法让进了我们公司，五年十年，我有一个学长进信义17年，他五年十年下来，他服务的方式有没有不断的创新，这样可以带来他
经营上的一个成就，所以这种挑战其实我认为是事业中最大的挑战，大家都在定明年经营策略的时候，很多
创新会被提出来，我们会强调原先就在职的员工，他们怎么样总结经验，他们怎么样对明年，我们提出来房
地产交易的安全，迅速、合理，这些都做得到，就讲到更精致、更细致，更贴心，他自己有没有准备创新的
想法，很多想法，他们在第一线，我相信我们跟他们的互动，把很多同行业很好的做法引导回来，所以我觉
得这个经营模式在创新上的连接，他是可以提供创新的一个思维，我们接纳了这些综合的讨论，我觉得这个
创新会很丰富，人才也创新了，脑袋也创新了，整个公司的经营模式也创新了。
关于企业人才流动的问题，王庆瑞表达了如下观点:
王庆瑞:任何一种模式经营这个行业，我相信很少没有碰到人才上的流动，这个行业有行业上的特质，比如比较辛苦等等，有了这个启动的念头之后，如果这个时候适时的，刚好其他的同业也仲出手，他出去了，也不是不可能，我们总结经验，最后我们公司有什么，其实我们公司的人力结构，我相信你真的用心，你会
很羡慕我们，我们有上百位优秀的人才，我们把一下多人的员工划一个三角形，我们十年以上的，五到八年
那是很强健的一个结构，如果我们很用心的对待他们，真的也许没有办法避免一定程度的流失，可是我觉得
总结下来，我们现在拥有的还蛮富足的，这中间我们也因为人才的移动，他们提出一些想法，比如年度绩效 的奖金，他们发展的方式，还有一三年教育的辅助支持上面，我们倒是有这个信心，我们提供给同仁薪奖等等
都是越来越多，没有越来越少，我们公司薪水从而没有迟延过，我们现在留下来的人组织结构是很扎实的，我们不是说上面资深的都不见了，每年训练新兵，不是这样的，所以从训练的结果还是很好的。
【思考与讨论】
1、从案例中，可以看到一个房地产经纪企业“内功”的重要方面之一是什么?
2、房地产经纪企业人力资源管理的内容包括哪些?
第二篇：房地产经纪范文
1、一房二卖：指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。
2、交易日期调整的关键：交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。
3、等额本金和本息的内涵和区别：等额本息法的特点是：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。
等额本金法的特点是：每月的还款额不同，它是将贷款本金按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
4、路线价估价法的内涵：路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出邻接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。它与市场比较法类似，基本原理是替代原理和区位论（可及性）的具体运用。
5、建筑物在估价中的折旧基数：估价时点该建筑物的重置价格或者重建价格。
6、高开低走和低开高走的内涵：在房地产项目综合素质高，而市场状况不好，竞争又较为激烈的情况下，房地产项目往往采取突出房地产项目优秀品质，高报价树立房地产项目形象和知名度，而实际以较低成交价格争客户和市场份额的“高开低走”的策略。
在房地产项目综合素质较高，但初期优势不明显，而市场状况不好或市场发展趋向不明朗的情况下，为取得市场认同，房地产项目应采取低价入市，根据销售工作的开展，视具体情况适时调价的“低开高走”策略，根据销售进展的好坏，决定价格的提升。当然，如果项目的确综合素质较低，市场认同感差，且市场状况不好竞争较为激烈的情况下，房地产项目一般只能采取低报价，低价成交，以价格取胜的“低开低走”策略。
7、房地产置业顾问的职业道德：以公司整体利益为重，不因个人目的而损害公司的利益和形象；遵守公司各项规章制。
8、施工许可证向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。
9、房地产供给曲线的内涵：生产者在特定的时间内，在各种可能的价格下对某种产品愿意并且能够出售的数量，表示房地产的供给量与其价格之间的关系的曲线。
10、房地产贷款信用保险是贷款人以借款人的信用向保险人投保，当借款人不为清偿或不能清偿债务时，由保险人代为补偿。
11财产损失保险：
12、根据刑法···，如何处罚？严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
13、喜封金顶：“喜封金顶”是时下一个热门的说法,在建筑业界庆祝某一建筑总体结构建造完成的仪式上常被人使用。
14、三通一平：指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。
15、七通一平：指通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地。
16、小产权与大产权的内涵和区别：大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权。
17、五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售（预售）许可证。两书：是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。
18、建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
19、楼间距：两相邻楼的外墙面距离，同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。房屋前后间距：普通小区居住用房可以用：楼高：楼间距=1：1.2比值计算。按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)a-各地在冬至日正午时的太阳高度角。房屋左右间距：多层（4-6层及以下）与多层建筑间距为6米，多层与高层（12层及以上）为9米，高层与高层之间为13米。
20、房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。共有产权指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。
21、过户：指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。
22、建筑面积指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。套内使用面积指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。
23、板楼一般指建筑层数不超过12层的“东西长、南北短”的建筑结构的构筑物。优点：南北通透，便于采光通风；均好性强；管理成本不高；住户使用率很高。缺点：建筑密度低，房价高；户型格局不宜改造。
24、房地产价格构成：土地价格或使用费；前期开发工程费；建筑安装工程费；开发管理费；房地产开发企业的利润和税金。影响因素：自身因素；环境因素；人口因素；经济因素；社会因素；行政因素；国际因素；心理因素；其他因素。
25、房地产开发经营资金的特点：
26、区位：区位一方面指该事物的位置，另一方面指该事物与其他事物的空间的联系。
27、房地产住宅项目的开发特点：市场潜力巨大；开发投资风险相对较小；多元化的市场需求；对开发商投资能力要求较低。
28、新房与二手房的交易流程：
29、买新房、买方承担的税费：交易手续费；合同印花税；契税；权证印花税；转移登记费；勘测费及工本费。
30、物业管理的内涵及地位：是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护、修缮和整洁。
31、物业代理的作用：(1)通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。(2)通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。(3)从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。(4)按照置业人士提出的有关要求(位置、价格、面积大小、建筑特点等)，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。(5)帮助买卖双方进行有关融资安排(6)提高市场运行效率。因为很少有集中、固定的房地产市场，房地产又是一种特殊的商品，常常需要代理人的服务来寻找买卖双方，使潜在的买家和卖家均能迅速地完成交易，从而提高了房地产市场运行的效率。
32、房地产开发项目租售方案的基本内容：(1)项目出租、出售，还是租售并举，出租面积和出售面积比例；(2)可出租面积、可出售面积、可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置；
(3)出租和出售的时间进度安排及各时间段内租售面积数量的确定；(4)租金和售价水平的确定。(5)收款计划的确定。
33、案场布置设计需要注意：
34、房地产开发的主要程序：（1）选址：市场条件判断、项目位置选择（2）立项：确定开发方案、编制可行性研究报告（3）取得土地：办理《建设用规划许可证》、领取《国有土地使用证》（4）规划设计：领取《建设工程规划许可证》（5）开工建设：招标：寻找施工单位、领取《建设工程施工许可证》、开工建设（6）竣工验收：领取《商品房销售许可证》 36住宅产业是国民经济的新增长点：
1.建筑业一般都是国家的支柱产业,而住宅建筑又是建筑产业的主干,在国民经济中具有重要的地位和作用.2.住宅作为生活必须品,没有任何家庭可以离开它.一国经济增长有许多拉动因素,住宅业以其使用的广泛性和产品的普及性,从多方面拉动经济增长.3.住宅的质量和新颖性是公民经常追求的目标,而住宅业的发展对水泥钢铁玻璃家具等上百种产品的发展具有决定性的意义。
第三篇：经纪案例
案例一：客户董某通过某房地产经纪公司贷款购买朝阳区一套二手房。董某、赵某（售房人）、房地产经纪公司及贷款担保公司四方签订了贷款购房的居间中保合同，合同中有一条明确约定“本合同自四方签字或盖章之日起生效”，但因该公司工作失误，居间中保合同上贷款担保公司未盖章。合同签订后两个月，董某贷款即将放款时，售房人赵某以四方合同中贷款担保公司未盖章、合同不生效为由拒绝过户。后董某投诉至我局市场管理科，经调解，该房地产经纪公司与董某解除了购房合同，退还董某所有款项，并做出了相应赔偿。
••••案例成因分析：造成投诉案例发生的原因，是由于该公司工作失误所至，即居间中
保合同上贷款担保公司一方没有盖章。
案例二：客户李某通过某房地产经纪公司承租一套楼房。在签订租赁居间合同时，出租人未到场。签约后，李某将合同放在该经纪公司等待出租人签字。出租人签字后，经纪公司将合同送达李某时发现，原合同中应由出租方承担的供暖费一栏，已被涂•改，“供暖费”三字已被用刀片涂掉，并有明显涂改痕迹。李某无奈承担了供暖费。后李某投诉至我局市场管理科，由于该经纪公司无法证明合同的涂改是经签约人同意后修改的，经调解，该经纪公司退还了
李某所交的供暖费。
案例成因分析：造成投诉案例发生的主要原因，是该经纪公司无法证明合同的涂改是经签约人同意后修改的，为该公司工作失误造成。
案例三：客户徐某通过某房地产经纪公司购买昌平区一套二手房。徐某、段某（售房人）、房地产经纪公司三方签订了房屋买卖居间合同，合同中特别标注了该套房产的成交价格及相关税费。后在执行过户手续过程中发现，由于当初该公司计算有误，合同中标注的价格少于税务机关制定的最低计税价格，致使税费少计9000余元，所以无法按照合同约定的价格办理过户手续。后徐某投诉至我局市场管理科，现双方正在协商解决过程中。
案例成因分析：造成投诉案例发生的主要原因，是该公司在工作程序中存在着脱节及缺少监管。经纪人负责签订房屋买卖居间合同，但经纪人并不熟悉过户的相关要求，因为过户手续是由公司的其他部门负责，而且合同在生效之前缺少该公司相关部门的审核。
案例四：客户马某通过某房地产经纪公司出售一套二手房。与经纪公司签订了委托代理合同，出售总价为37万元，并做出公证委托书。后该经纪公司将此房以39万元出售。马某得知后，以该公司违规赚取差价为由，投诉至我局市场管理科。经调查，该公司在两万元的差价中包
2100万，准备开一家的房地产经纪公司。首先是办理营业执照，公司名称要预先核准，为了避免重名，准备了3个公司名字，分别为杭州A房地产代理有限公司、杭州B房地产代理有限公司、杭州C房地产代理有限公司，最后核准的名字为杭州A房地产代理有限公司。后制订了公司章程和组织机构，申报各项材料后在银行开户打入100万资金，并办理了验资证明，之前，两人在杭州某街租下一商铺作为经营场所，签了租期3年的租赁合同。两人准备了相关材料，到所在区域的工商登记机关进行设立登记，领取了营业执照。领取了营业执照后，进行房地产经纪机构备案初始登记。持有申请表、申请报告，企业营业执照（复印件核对原件）、营业场所的自有房屋产权证或租赁证（复印件核对原件）、法定代表人任命书及身份证明（复印件核对原件）、公司章程（加盖公章并核对原件）、公司管理制度原件（必须包括99和46号文件）、验资报告副本原件、专职经纪人《杭州市房地产经纪人资格证书》（原件及复印件，不少于3名人员）、经纪人劳动合同原件、经纪人“三金”缴纳证明材料原件、原单位解聘证明（调令函）原件、经纪人工作简历等所需要的有关资料和证件，进行了备案登记，完成了公司的设立。
【思考与讨论】
1、杭州A房地产代理有限公司属于哪种企业性质的房地产经纪机构？这类机构设立要符合什么条件？
2、办理营业执照要准备那些材料？申请设立房地产经纪机构的程序是什么？
案例4 20世纪60年代是美国房地产中介业发展的萌芽期，这一时期中介市场混乱，经纪人素质和服务水平参差不齐，公司没有针对从业人员的职业培训，更没有颇具影响力的品牌让消费者选择，尽快成交成为中介行业最重要的目标。那时中介单店数量高速扩张，但尚未形成特许经营体系，仍以“各自为政、互不行来”的形式经营。
随着整个房地产中介市场的发展，行业内竞争加剧以及买方市场的逐步形成，顾客对中介服务提出了更高的要求。在这种情况下，一些中介公司不得不开
能够与其他加盟成员友好合作；有（希望有）专业的形象和优质的不动产中介服务；一般要求50平方米以上的营业面积，5名以上的经纪人，具备专职管理人员（店长或店主）；具备一定的资金能力；·持有中介商营业执照和相关的资质证书。
加盟利益：著名品牌，使用全球著名的品牌和商标，可以为你创建更好的客户识别和创造客户线索；系统培训，帮助你快速打造专业的销售队伍和管理团队；顾问支持，我们的管理顾问团队将及时帮助你解决经营中的问题；专业化的营销工具，可以指导你更加有效地创建公司的形象，并帮助你及你的销售团队更为有效的开拓市场；联合广告，有效降低你的广告成本，并获得最佳的广告效果；战略联盟，我们的战略联盟系统能为你的公司提供更多的服务产品以建立你的差异化竞争优势；衍生服务，通过总部建立的衍生服务，可以使你为客户提供他人所不能提供的更多的服务，创造更大的客户价值以吸引和保留你的客户；VIP客户推荐及异地安家，利用体系在全球和国内的经营网络，你可以更好的服务你的企业客户并创造更多的业务机会；经授权的供应商系统，集中采购可以有效降低你的经营成本，提高利润率；电子商务系统，基于网络的电子商务系统可以使你的房源和客户信息最大程度的进行流通并创造与他人的合作机会，加速交易，提高交易的成功率。目前已有93家加盟店。
【思考与讨论】 1、21世纪不动产经纪有限公司采用的是哪种经营模式？ 2、21世纪不动产经纪有限公司采用的经营模式有哪些优缺点？
案例6
2001年2月，某房屋公司开发了一栋写字楼，想卖出一部分。但由于该公司不是房地产开发企业，而且该房产还没有最后建成，甚至连建设施工许可证都还没有取得，所以担心无人问津。于是房屋公司做广告称：欲采用以租代售的方法销售房地产，即买家先与之签定所谓以租代售合同，付几年租金后，即取得房屋所有权。
一家贸易公司觉得房产不错，就在2001年4月与房屋公司签订了合同，购买部分房间，并分几次交付了款项，房屋公司在发票上均明确注明“预付购房款”。
然而，就在与中介公司签订委托代理协议的时候，张挺傻眼了，除了40万元的房款之外，各种交易税费明目很多，而且总额要达到5-6万元，大大超出了自己的预算，多出来的上万元的税费钱，对于工薪收入的自己来说，目前是无力承受的。所以最终，因自己预算的不准确，终止这套房子的交易。
【思考与讨论】
1、你了解购房要缴哪些税费吗，谈谈本案例给你的启发？
2、联系当前新的房地产税收政策，谈谈其实施的目的、将起什么作用和对房地产交易活动产生什么样的影响？
案例8 去年12月，钟小姐在杭州江滨花园购买了一套120多平方米的二手房，总价为108万元。她仔细算了算已经缴纳的印花税、契税、个人所得税、营业税等税费，“前前后后一共交了7.5万元的税。听说很快又要征收保有税了，贷款还没还清，如果每年又要征保有税，真是有点吃不消。”
钟小姐口中所说的“保有税”并非空穴来风。据建设部近日透露，为扭转当前住宅建设和消费中的“贪大求阔”现象，有关部门有意通过保有环节征税等多项税收、金融和土地政策等，提高大户型住宅的购买使用成本。此后又有消息称，目前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在今年4月以后出台。
房产“保有税”已经不是这段时间我们听到的新税名了，营业税、个人所得税、土地增值税……大多数购房者都是初次买房，他们中有多少人真正能把这些交易过程中的种种税费搞得明明白白呢？记者做了一个现场小调查。
七八种税费，多数购房者两眼一抹黑。
在我爱我家文晖店，记者看到了正与店员一起拿着地图研究的滕先生。“请问您了解在二手房交易中需要交多少税吗？”面对记者的提问，滕先生努力想了下，不好意思地笑了：“说实在的，一样都说不全。”滕先生告诉记者，他是第一次买房，“我只知道税很多，但到底是怎样的，就不知道了。”当记者告诉他二手房交易中所需缴纳的税种后，滕先生第一反应是：“这么多啊，那我更搞不清楚了。”
厅或两房一厅的产权房，价格在25万元以下。其委托出售的房屋位于天河区20世纪70年代末建造的6层新村住宅的一楼，户型为一室户，居住面积18平方米，朝向南，权属为个人产权，上网出售价格为9万元。
客户丙是初来广州工作的技术人员，他希望在天河区交通较为方便的区域购买一处面积不一定大，价格限定在10万元以下的房屋。
A店和B店的业务员接到上述委托后马上在电脑上完成了初步配对，希望通过经纪业务活动，使客户丙购买客户乙的住宅，客户乙购买客户甲的住宅，以完成三笔委托。
业务员首先与客户丙联系，向其推荐了客户乙的住宅，实地看房后客户丙相当满意，对价格也没有太多异议；业务员趁热打铁马上告诉客户乙，他的住房有下家看中，同时为其介绍了客户甲位于东山区的一室一厅，客户乙前往看房也比较满意，看来这个三连环马上就可以解套。
然而进入实质性谈判阶段时，三客户都提出了特殊要求：客户甲要求客户乙补贴其房屋2万~3万元的装修费；客户乙要求办理抵押贷款来支付部分房款，同时希望房价再降一点；客户丙要求签约后延期一个月交款。这些条件的提出使得谈判陷入僵局。
有关业务员没有气馁，一起对三客户的要求进行了认真的分析，分别找到了每位客户需求的关键所在的突破点，分别是：客户丙肯定是要购买客户乙的房屋了，突破点是房款付款时间；客户乙愿意将住房卖给丙，但希望其尽快付清房款，因为他要用这笔房款支付购买客户甲住房的首付款，另外他同意补贴一部分装修费，但坚持只补贴1万元；客户甲对客户乙的付款方式没有意见，但对装修费的要求比较高。
分析清楚上述事实后，业务员们准备对每位客户实行各个击破，业务员A负责做甲的工作，给他分析装修价格的补贴计算方法，并站在其立场上分析应尽快出售房屋防止老房型再跌，说服他将装修费再做一些让步，尽快地促进交易；业务员B负责做丙的工作，经过多次协商，丙答应看到预定合同即付款；业务员C负责做乙的工作，为其查询公积金账户，审核其贷款资格，并也力图说服他将装修费再抬高一点。
通过业务员们分头做工作，又经过近一个月的谈判，在三方分别让步后终于在2005年6月初步达成协议，签订了有关交易合同，完成了这笔三连环业务，并为经纪机构获得了可观的佣金。
【思考与讨论】
1、上述这笔三连环业务是属于何种房地产经纪业务？
2、上述经纪业务的操作流程如何？
3、经纪公司的佣金如何计算？
4、在业务员们促成交易过程中对你有哪些启发？
案例10 针对大多数购房者来说，购房是一件消耗时间、精力和感情的事情，与其自己去消耗时间，不如花一平方米的价钱请房地产经纪人来帮忙完成购房计划。北京正则律师事务所推出的“一平方米购房服务计划”就是针对购房者的这种需求而开办的经纪服务。这一计划是指房地产专业律师为购房人提供从审查房源到入住购房的全过程服务，而消费者只需支付它所买房子一平方米的价款作为服务费。律师提供的经纪业务主要体现在以下三个环节：
1.替买房人选择房源，签订认购书。在这一环节，律师要确保买房人所买房屋的合法性及认购定金的安全，为买房人提供购房可行性分析，并出具法律意见书。
2.替买房人与开发商就《商品房买卖合同》及补充条款进行谈判。这个环节有两部分服务，一是协助买房人签订“主合同”，即标准样式的购房合同；二是协助买房人签订补充协议。
3.替买房人进行入住验收，“一平方米购房服务计划”旨在通过专业服务，解决买卖双方在商品房买卖过程中出现的各种问题，替购房者把好购房关，避免纠纷。
【思考与讨论】
1.北京正则律师事务所的房地产专业律师在该购房服务中充当的角色是什么？
2.房地产专业律师能为购房者提供哪些便捷？
1其五：拍卖时，每次应叫价三次，每次应有停顿，而不应“连珠炮“似往下叫，当减至1700万元价格时，有2人应价，按规定应采用开价方式继续拍卖，拍卖师无视现实，判定10号牌所得，并宣布拍卖结束，侵犯了其他竞买人合法权益。
三、拍卖行释疑
1、关于标的在顺德，为何不在顺德报刊登公告。《拍卖法》第四十七条规定，拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介公布。那么, 在广州日报刊登拍卖公告完全合法，拍卖人、委托人、债权申请人均在广州,拍卖行的潜在客户在全省，广州日报发行比顺德报覆盖面大得多。
2、关于拍卖行为何不通知执行人。《拍卖法》第三章关于拍卖当事人共分四节，分别为拍卖人、委托人、竞买人、买受人，产权所有人作为法院被执行人，并不是其中任何一方，拍卖行未与其发生任何法律关系，拍卖行按时向委托方发了《拍卖通知》，并无通知被执行人的义务。
3、关于为何提前宣布采用“荷兰式”叫价方式。首先，减价拍卖的方式是应委托人要求早就确定的，拍卖人有权且必须在拍卖前向竞买人说明竞价方式和竞买规则，其次，拍卖是在起叫价无人应价的情况下转入减价拍卖方式的，这也是应委托人的要求进行的。
4、对于认定谁先举牌没有客观依据(指没有录像)，只是凭拍卖师主观臆断的说法。拍卖行认为，减价拍卖中第一个举牌成交者由拍卖师认定，现场还有场上记录员协助，其记录的《拍卖会笔录》具有法律效力，另外，拍卖会场上还有60余人目睹，可以证明。《拍卖法》规定了拍卖师的权力和作用,但没有规定必须录像。
5、对“有两个人对1700万元的价位应价，按规定应采用增价方式继续拍，但拍卖师却判10号成交，有失公允”的质疑。拍卖行认为在减价拍卖的规则下，拍卖师不确认首先举牌的竞买人的权益，那才真是违约违法，损害了10号竞买人的应有权益，而这次拍卖，拍卖师是以固定的降价幅度，逐次减价拍卖的，每次报价之后均有停顿，有足够的间隔时间给竞买人决策举牌应价。
【思考与讨论】
1、你认为此宗房地产拍卖过程中，产生纠纷的原因是什么？应该如何处理这样的纠纷？
（六）房地产市场价格上涨速度减缓，但价格仍处高位。在经历了2004年抑制投资过快增长和2005年3月份开始进行抑制房地产价格过快上涨的各项宏观调控政策之后，人们期望着今年二季度房地产价格会有一个明显的回落。但与人们的期望不同，二季度房地产价格仍呈现继续上涨之势，涨幅仍达10.1%，仅比2005年一季度12.5%的涨幅回落了2.4个百分点。虽说2005年以来，我国房地产价格增长速度有所回落，但价格回落的幅度却很小，回落的速度仍然很慢，房地产价格依然在高位上波动。在我国全方位加大各项宏观调控力度的情况下，房地产价格仍保持10.1%的涨幅，一方面说明我国控制房地产价格上涨的难度很大，遇到的阻力很强，影响房地产价格的因素很复杂，另一方面说明当前我国实行的各项宏观调控政策尚未起到抑制房地产价格上涨的明显效果。当前，上海、北京、厦门每平方米房价仍在8355元、7036元和6990元，深圳、宁波、杭州和广州房屋销售均价在6000元以上，说明抑制房地产价格上涨的任务依然很艰巨。
影响我国房地产投资及价格变化的因素分析：
纵观2005年上半年我国房地产投资和价格变化新特征，可以看出，无论是房地产投资还是价格都呈现出了与以前有所不同的新变化，首先是房地产投资增速在2004年下半年基本稳定在28%左右，2005年一季度下降到了26.7%-27%之间，二季度进一步下降到25%-23%之间，呈现梯度下降之态势。这反映出我国房地产投资已进入了正常的增长轨道，房地产投资占固定资产投资比重也处于较合理范围。但不可忽视的是，投资总量已经很大，投资增长惯性依然在延续；房地产价格上涨速度有所减慢，但上涨幅度还远未降下来，房地产价格依然在高位运行，影响房地产价格的各种因素还在进行着激烈的博弈。
（一）“双稳健”宏观经济政策及抑制房地产投资增长的资金信贷税收等政策共同作用，使投资过热引起的经济紧运行状态基本得到改观，房地产投资增速也因此而梯度回落。从2004开始，积极的财政政策开始淡出，到2005年，我国全面实施“双稳健”的财政和信贷政策。“双稳健”实质上就是不以拉动社会投资、刺激消费为核心，相反，是以协调经济发展、调整经济结构，适当控制和调节投资与消费过快增长为中心，通过减少政府投资，影响全社会投资过快增长，使全社会投资增长保持在适度、合理和稳定的范围内，防止投资过快、过热引起泡沫经济产生。“双稳健”宏观经济政策的实施使得房地产投资过快增长失去政策支撑，同时，加大了对银行金融、税收、土地市场等的监管力度。这一系列措施都
5展规划。因此，在国家发出了《关于切实稳定住房价格的通知》之后，地方政府对房地产税收征收范围、时间界定、税率等适度放宽，这就使得政策力度大大减弱。如此一来，房地产价格降幅也相应就大打折扣。
（四）出于对未来经济增长的担忧，中央和地方政府在执行抑制房地产投资和价格上涨政策时有所放松，这也是房地产价格上涨幅度回落较小、下降速度较慢的重要原因之一。由于2005年以来推动我国宏观经济发展的出口贸易同比增长分别为42.2%、30.8%、32.8%、31.9%、30.3%和23.2%，逐月下降，2005年上半年比去年同期减慢15.9个百分点。今年1-5月份新批设立外商投资企业数量同比下降4.75%；1-6月份实际使用外资金额286亿美元，同比下降3.2%.加上2005年以来影响世界经济增长的主要力量即美国经济增长速度减速，欧洲经济增长迟缓，日本通货紧缩压力挥之不去，新兴市场经济发展面临的不确定性增强，从而使得未来世界经济增长回落的预期增大。
【思考与讨论】
1、案例当中主要讨论了哪些因素对房地产价格走势的影响？影响房地产价格的因素还有哪些？
2、作为一名房地产咨询人员，如何才能准确地帮助顾客评估特定房地产的价格？进行房地产价格评估时应该注意哪些问题？
案例13 在上海房地产流通服务市场领域中，“上房置换”模式（连锁经营模式）和“21世纪不动产”（特许经营模式）模式都是具有代表性的、有较大影响的、发展前景广阔的企业经营模式。
从20世纪90年代以来，上海房地产流通服务行业从无到有，从小到大，得到了快速的发展。从增量房和存量房成交量上来看，1997年上海存量房交易量为162万平方米，而在2003年达到2306.3万平方米，增加了十几倍！房地产流通服务企业数量也发展到近万家。这一方面为流通服务企业的发展提供了市场空间，但同时也意味着市场竞争加剧。在长期的市场竞争中，上海房地产流通服务企业出现了两极分化，一方面，以“上房置换”股份有限公司和“智衡不动产”等为代表的连锁企业崭露头角，以其规模化、连锁化、先进的管理、完善的网络在市场上占据了先机。另一方面，为数更多的是小规模的、单打独斗型的小流通
7重庆、武汉、青岛多个城市都在正常营业。
为解决目前创辉租售的资金链问题，林凤辉表示，他个人已在不断盘活个人固定资产为公司注入现金。且创辉租售目前已确定产权的商铺市场价格约5000万元，担保公司还有1800万元的保证金在账上，现在公司的短期应付账款为1000万元左右，只要恢复正常营业将目前无法收回的应收账款收回，资金链将恢复正常。
至于解决方式，林凤辉表示，首先将面对各方质疑作出明确回应并稳定员工人心恢复正常工作；其次是积极拓展融资渠道；其三是继续进行内部的瘦身及资源整合，包括股权由高度集中到部分城市的网点进行股权出让，引入新股东多头监控拓展进程等。“广州、长沙等城市，都在进行股权独立，品牌挂靠的尝试。”未来将有21个城市采用这样的模式，而且将根据新股东注入资金的情况来决定“瘦身”规模的大小。对于应付账款，将采用分批支付方式。而员工的工资则将在部分物业变现及佣金回收后再进行发放。
【思考与讨论】
1、讨论创辉关闭门店的原因，由此及其应对危机的方式可以看出，房地产经纪企业在运营管理中哪些方面非常重要？
2、从案例中也可以看出房地产经纪企业与房地产经纪人员是什么样的关系？
案例15 在搜房网举办的一次经验交流论坛上，主持人提出企业的内功是一个企业能够应对外部环境的变幻而稳坐钓鱼台的非常重要的因素。有关企业内部的建设、人才培养还有培训几个方面，北京信义房地产经纪公司老总王庆瑞表述了如下观点：
王庆瑞：首先我刚刚表达过，人才的培养是一种创新，创造新的人才思维在我们公司创新的研讨里头一直都在一个重要的地位，不是说经营的模式，服务的有型化的产品的创新，我们有没有办法让进了我们公司，五年十年，我有一个学长进信义17年，他五年十年下来，他服务的方式有没有不断的创新，这样可以带来他经营上的一个成就，所以这种挑战其实我认为是事业中最大的挑战，大家都在定明年经营策略的时候，很多创新会被提出来，我们会强调原先就在职的员
920-
第四篇：房地产经纪合同文本
房地产经纪合同范本
合同编号：_________
卖方(以下简称甲方)：_________
身份证号码：_________
卖方代理人：_________
身份证号码：_________
买方(以下简称乙方)：_________
身份证号码：_________
买方代理人：_________
身份证号码：_________
中介服务方(以下简称丙方)：_________
工商注册号：_________
备案证号码：_________
根据《中华人民共和国合同法》、房地产交易有关法律法规及福州市有关规定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和诚实信用原则，经协商一致签订本合同，以资共同遵守。
第一条 本宗买卖房产状况：
1、房屋座落：甲方房产座落于 市_________区_________。
2、建筑面积：_________平方米(其中：私有面积：_________平方米、共有面积_________平方米、附属间面积_________平方米)。(详见榕房权证_________字第_________号)(土地使用证_________字第_________号)
3、成交价格：甲、乙双方议定该房产(含装修及附属配套设施)的买卖价格为
_________(币种)(大写)：_________元整(￥_________)。[其中：房产买卖价为_________(币种)(大写)：_________元整(￥_________);装修及附属配套设施转让价为_________(币种)(大写)：_________元整(￥_________)]。
4、成交细目：
(1)配套：_________
(2)家电：_________
(3)家具： _________
(4)其他：_________
(5)固定装修：甲方明确固定装修指构成该房屋装修之固定部分包括但不限于地板面、墙体、壁橱、铁门、门、门把、门窗、防盗网、水龙头、嵌入式排气扇、灯具、发光体、厨卫设施等，此等固定装修经拆除将破坏设施的完整性，所以，甲方应保持其完整交付。
第二条 中介服务方承诺：
1、丙方的服务行为符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》和《城市房地产中介服务管理规定》等法律、法规及规章;
2、丙方已取得工商局营业执照等合法的经营资格;
3、保证诚信服务，不收取合同外的任何费用(不包含其他服务)。
第三条 委托中介服务事项：
1、丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙双方买卖房产一事，提供中介服务;
2、丙方应甲、乙双方的要求，为其提供房产成交后代理服务。
第四条 中介服务范围：选择下列服务。
1、为甲、乙双方提供房产政策及法律咨询服务;
2、向甲、乙双方提供交易机会，协助双方签订本合同及房产转让协议并促成交易成功;
3、房产行销推介;
4、为当事人代办房产评估手续;
5、代办权属过户手续;
6、为乙方办理商业银行按揭贷款手续;
7、代办房地产公证、见证手续;
8、协助甲、乙双方收集过户资料和为其房地产买卖契约代书;
9、协助办理相关配套事宜，如水、电、管道煤气、有线电视、电话、宽带及物业交接过户手续;
10、协助甲、乙双方完成房屋及房产配套设施的移交;
第五条 中介服务段落：
1、丙方提供的中介服务自接受甲、乙双方委托时起到甲、乙双方达成本协议之日起结束;
2、丙方提供的相关房产成交后的代理服务至甲、乙双方办结各项交易、过户、交房、放款之日止。第六条 中介服务费(包含中介服务佣金和相关代理服务费)：
1、中介服务佣金：自甲、乙双方签订本合同后_________日内，丙方按政府有关规定向甲、乙双方收取中介服务佣金。
(1)丙方向甲方收取中介服务佣金为_________(币种)(大写)_________元
(￥_________)。
(2)丙方向乙方收取中介服务佣金为_________(币种)(大写)_________元
(￥_________)。
2、交易服务费：根据本合同第三条有关款项约定，本合同成立后，丙方为甲、乙双方提供成交后代理服务手续。
(1)丙方收取甲方交易服务费_________(币种)(大写)_________元(￥_________)。
(2)丙方收取乙方交易服务费_________(币种)(大写)_________元(￥_________)。
3、按揭服务费：根据本合同第四条第六款约定，本合同成立后，丙方为乙方提供按揭服务。
丙方收取乙方按揭服务费_________(币种)(大写)_________元(￥_________)。
第七条 当事人配合与保密：
1、丙方承诺按交易程序(另定补充协议)规定的工作日为甲、乙双方妥善办理有关事项。甲、乙双方须保证所提供的交易资料完整、真实、合法、有效，并按时向丙方交付有关资料，配合丙方共同完成有关事宜。若因甲、乙双方提供的资料原因造成手续办理的延误或无法办理，丙方无过错的，由资料提供的延误方承担责任，丙方的工作日相应顺延;
2、对交易过程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事务承担保密义务，未经甲方或乙方的书面同意不得向第三人披露。同时，甲、乙双方对丙方所提供的信息、成交机会等商业秘密也负有保密义务，未经丙方书面同意不得擅自披露。
第八条 中介权益说明：
甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错，甲、乙双方仍应全额支付丙方的中介服务佣金。
第九条 丙方的权利义务：
1、丙方在从事房地产经纪活动时，应出示工商局营业执照、《备案证》等，房地产经纪人应出示《经纪人资格证》、《房地产经纪人资格证》;
2、丙方应按照甲、乙双方的委托，据实介绍房地产信息及房地产交易价格;
3、丙方对甲、乙双方提交的文件资料进行核实并出具收件清单，对甲方提供的信息进行现场勘察
和积极配合乙方到相关部门查验;
4、丙方应配合乙方到现场勘察房地产状况，并如实告知房屋以配套设施等存在的瑕疵和房地产权利受限制等情况;
5、丙方应告知甲、乙双方进行房地产交易涉及的税费及其他当事人应承担的费用;
6、丙方应配合甲、乙双方签订房地产转让合同及办理房地产转让的相关手续;
7、在合同履行期间，丙方应当积极告知督促相关当事人履行合同并提醒应注意的事项及瑕疵。
第十条 甲方的权利义务：
1、甲方提供真实、合法、准确的房地产转让信息;
2、甲方在签订合同时向丙方提供下列资料：
(1)身份证复印件;
(2)房屋权属证书;
(3)土地使用权证;
(4)其它相关资料：_________。
3、甲方应配合丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并告知房屋及其配套设施所存在的瑕疵和房地产权利受限制等情况;
4、甲方应配合乙、丙方签订房地产转让合同及提供办理房地产转让过户的相关手续。第十一条 乙方的权利义务：
1、乙方有权与丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并对上述房产现状作充分了解，愿意购买上述房产;
2、乙方应在签订本合同后_________日内向丙方提供办理房地产转让的相关材料;
3、乙方应配合丙方签订房地产转让合同及提供办理房地产转让过户的相关手续。第十二条 定金：
签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金_________(币种)(大写)：_________元整(￥_________)给甲方(定金可抵作购房款)。
如果甲、乙双方同意，可以选择下列[_________]种方式确保交易安全：
1、暂时将全部定金在交易过程中交丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据;
2、暂时将部分定金_________(币种)(大写)_________元整元在交易过程中交丙方代管，其余定金直接交与甲方，丙甲两方分别按照收取定金数额出具收据;
3、_________。
第十三条 费用承担方式：
1、交易税费由_________方承担;
2、土地证费：办理甲方名下的土地证费用由_________承担;过户至乙方名下的土地证费用由_________承担;
3、配套设施过户费：配套设施的相关证件过户费用由_________承担;
4、原始费用的结清：甲方应结清移交前的水、电、物业管理、_________等的费用。乙方在接收该房产时须验收上述约定的各项交付细目，交接确认后甲方不再负责;
5、_________。
第十四条 购房款及其他费用支付方式：按交易程序(另订补充协议)规定的方式支付。第十五条 违约责任
1、依照《中华人民共和国合同法》的规定，本合同签订后，甲、乙、丙三方应按照约定履行，否则属违约行为，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金。丙方违约的应当退还当事人已交的服务费用并支付违约金给甲、乙双方违约金数额_________;
2、甲方保证上述房产产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责，如果丙方有过错的，由此而造成乙方经济损失由甲、丙承担连带赔偿责任;
3、除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按本合同及房屋转让协议补充所约定的交易程序规定的期限将该房产交付乙方使用，乙方可以选择本条第一款的定金罚则或要求甲方支付违约金(按日万分之_________);乙方如未能按照交易程序(另订补充协议)规定的时间付款，甲方可以选择本条第1款的定金罚则或要求乙方支付违约金(按日万分之_________);
4、丙方作为居间及代理服务方应以国家法律法规政策及行业协会行规为准则为甲、乙双方提供诚信服务的义务，若因丙方服务不当行为造成甲、乙双方损失的，丙方退还全部服务费并承担损害赔偿责任;
5、丙方作为甲、乙双方授权的代管方，对所代管的资金及权属资料的安全负责，若因丙方责任造成资金损失或资料遗失、损毁的，丙方退还全部服务费并承担损害赔偿责任;
6、在甲、乙双方未改变上述交易条件，交易程序正常执行的情况下，丙方保证甲方如期收到上述全部房款，乙方如期接收该房产。因丙方工作不尽责，致使甲方不能如期收到房款或乙方不能如期接收房产过户的丙方承担违约责任。
第十六条 违约处理时限：
自发生违约行为之日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理。
第十七条 本合同解除条件：
出现下列情况的，当事人可以单方依法解除合同，并书面告知相关当事人(本合同解除时，房屋转让补充协议同时解除)：
1、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
2、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
3、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
4、_________。
第十八条 因不可抗力或国家政策的改变因素导致本合同无法履行的，甲、乙、丙三方免责。在三方具结后，丙方将监管的房产权属资料交还甲方，将监管的定金及购房款交还乙方，交易过程中产生的费用由甲、乙双方各自承担。
第十九条 合同争议解决方式：
本合同在履行中发生争议，由甲、乙、丙三方协商解决，协商不成的，可以选择下列解决：
1、向_________仲裁委员会提请仲裁。
2、依法向人民法院起诉。
第二十条 生效条款：
本合同及补充协议经甲、乙、丙三方签字盖章后生效。本合同未尽事宜当事人可以达成补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。本合同和补充协议未规定的事项，均遵守国家有关法律、法规、政策执行。
本合同及补充协议共_________页，一式_________，甲、乙双方各执一份，丙方_________份，具有同等法律效力。
甲方(签章)：_________乙方(签章)：_________
联系电话：_________联系电话：_________
联系地址：_________联系地址：_________
_________年____月____日_________年____月____日
丙方(签章)：_________
经纪人资格证号码：_________
房地产经纪人资格证号码：_________
_________年____月____日
第五篇：房地产经纪考试题
(1)下列关于经纪的表述中，不正确的是（）。答案（）A.经纪活动是社会经济活动中的一种中介服务行为 B.经纪活动主要是通过提供信息和专业服务来促成交易 C.经纪机构提供中介服务是通过佣金方式取得其服务的报酬 D.经纪机构与委托人之间有长期固定的合作关系
(2)房地产经纪人或房地产经纪机构向委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取佣金的行为，称为（）行为。答案（）A.代理B.行纪C.居间D.代办 甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)在新城市中心区开辟了第一间门店，并举行了隆重的开业仪式。在开业第一个月内，甲公司集中精力在新门店所在区域拓展了500多条房源，虽然新门店的经营业绩(成交量)并不高，但却为甲公司的其他门店带来了大量成交。(1)门店选址需考虑的外部因素包括()。
A.业主状况 B.客流量 C.繁华程度 D.商业气氛
(2)门店开业是门店走向真正营业的第一步，其重要性体现在()。
A.可振奋士气，提高凝聚力 B.可传播开业信息，吸引客源和房源
C.可吸引竞争对手的关注 D.可充分展示企业形象 3.(1)在对房地产市场环境调查时，着重对购物条件、居民素质、交通便捷程度、安全保障程度等的调查属于（）的内容。
A．政治法律环境调查 B．社区环境调查 C．社区文化环境调查 D．经济环境调查
标准答案：b
(2)（）在很大程度上决定着人们的价值观念和购买行为。
A．政治法律环境调查 B．社区环境调查 C．社会文化环境调查 D．经济环境调查
标准答案：c
(3)房地产消费行为调查的内容不包括（）。
A．消费者对房地产价格的要求 B．消费者对房地产设计的要求
C．消费者的数量及其构成 D．购买行为主要决策者的情况
标准答案：c
(4)对于房地产广告的时空分布及广告效果测定应属于（）。
A．房地产价格调查 B．房地产市场竞争情况调查 C．房地产营销渠道调查
D．房地产促销调查
标准答案：d
(5)随机抽样与非随机抽样的错误表述是（）。
A．非随机抽样中，可以根据调查的样本空间的结果来推断母体的情况
B．随机抽样最主要的特征是从母体中任意抽取样本，每一样本有相等的机会
C．非随机抽样是指市场调查人员在选取样本时先确定某个标准，然后再选取样本数
D．非随机抽样中，每个样本被选中的机会不是相等的 标准答案：a
(6)（）运用范围较为广泛，是研究因果关系的一种重要diaoyan方法。
A．观察法 B．访问法 C．实验法 D．统计分析法
标准答案：c
(7)在房地产营销中，房地产经纪人对（）分析是开展营销计划的基础。
A．人文社会经济资料 B．商圈资料 C．交通流量资料 D．公共设施资料
标准答案：b
解析：在房地产营销中，房地产经纪人对商圈的分析是开展营销计划的基础。
(8)根据调查内容的深入程度，可将商圈调查分为初步调查、深入调查和（）。
A．全面调查 B．抽样调查 C．跟踪调查 D．个案调查
标准答案：d
4、客户信息管理 房源信息管理
(1)客户信息管理的内容有（）。
A．客户基础资料 B．物业需求状况 C．交易记录 D．业主概况 E．房屋状况
标准答案：a, b, c
(2)一个有效的房源信息应包括（）。
A．业主资料 B．物业状况 C．市场行情 D．收购条件 E．放盘要求
标准答案：a, b, e
(3)房源信息公盘制的优点主要有（）。
A．促进了机构所有房源信息完全共享 B．不利于房地产经纪人收集房源信息的积极性
C．促进了房地产经纪人工作效率 D．会出现“留盘”行为 E．防止了房源信息外泄
标准答案：a, c
(4)房源的放盘要求基本要素是指业主所确定的（）。
A．出售或出租价格 B．交楼日期 C．税费支付方式 D．物业管理费交费标准
E．物业地址
标准答案：a, b, c
(5)二手房销售的特点有（）。
A．产权关系复杂 B．标的物相对集中 C．房源差异性小 D．价格浮动空间大
E．侧重服务
标准答案：a, d, e
(6)对房源信息的更新要注意（）。
A．周期性访问 B．访问信息的累积 C．房源的循环利用 D．进一步挖掘新房源
E．保留成交信息
标准答案：a, b, c
(7)房源外部营销通常采取的方式为（）。
A．在店门口的精品房源信息栏展示 B．通过网络发布 C．专业网络渠道发布
D．户外广告 E．同业合作推荐
标准答案：b, c, d, e
(8)客源管理是从搜集信息、整理信息和（）开始的。
A．分析信息 B．应用信息 C．反馈信息 D．存档
标准答案：d
(9)下列关于客源必须具备的构成要素中说法错误的是（）。
A．自然人包括姓名、性别、年龄、职业和联系方式等
B．法人主体包括企业或其他单位、组织等，包括公司名称、性质、法定代表人、法人授权委托人及联系方式等
C．需求意向，包括需求类型、物业地段、户型、面积、朝向、价格、产权和购买方式等
D．供给意向包括供给类型、物业地段、户型、面积、朝向、价格、产权等
标准答案：d
(10)（）是指房地产经纪人利用房地产经纪机构沿街开设的店面，通过客户上门咨询而得到客户的方式。
A．门店接待法 B．广告法 C．人际关系法 D．会员揽客法 E．客户介绍法
标准答案：a
(11)下列关于客源的说法中，正确的有（）。
A．客源是对买房或租房有现实需求的客户
B．客源包括人及其需求意向或信息
C．是已经成交的或已经承租的群体
D．客户的需求是有时间要求的 E．客户的需求意向是清晰的 标准答案：a, b, d, e
(1)如果客户来电话要找的人不在，最合适的礼貌应答是（）。答案（）A.请问上次是哪位业务员接待您的
B.您好！××公司，请问有什么需要我为您服务 C.对不起！他（她）出去了，您需要留言吗
D.对不起！他（她）出去了，请您打他（她）手机(2)6.房地产经纪人员与客户交谈时，应注意（）。答案（）A.自我感受B.自我发挥C.与客户目光交流D.自我评价 6 下列关于房地产抵押
(1)下列说法中，不正确的是（）。答案（）
A.预购商品房抵押，抵押人提供的商品房预售合同必须是经房地产管理部门登记备案的 B.现房抵押，抵押权人保管房地产他项权证书，登记机关保管房地产权利证书 C.处分抵押物可选择拍卖。变卖或者折价方式 D.房地产抵押合同自登记之日起生效
(2)下列关于房地产抵押贷款的表述中，正确的是（）。答案（）
A.抵押权人只能是房地产所有权人B.抵押权人不一定是债权人 C.预售商品房合同登记备案后，该房地产可以抵押贷款D.抵押登记不能由房地产经纪人代办 7.房地产代理合同
(1)在房地产代理合同中，当事人未明确选择解决合同纠纷的具体途径，合同产生纠纷后又未达成一致意见的，则应通过（）解决合同纠纷。答案（）A.协商 B.调解C.仲裁D.诉讼
(2)下列关于房地产代理合同的说法中，不正确的是（）。答案（）
A.无民事行为能力的房地产权利人应经其法定监护人或法定代理人代理才能与房地产经纪机构签订房地产代 代理合同
B.在房地产代理合同中要明示劳务报酬或酬金 C.在房地产代理合同中不用明示合同当事人与标的的关系
D.违约方未依法被免除责任的，守约方仍然可以依法追究其违约责任(3)房地产经纪合同的内容由（）。答案（）A.合同当事人约定B.房地产经纪人独自确定
C.工商行政主管部门统一规定D.房地产行政主管部门统一规定(4)房屋买卖代理收费，应（）答案（）
A.按成交价格总额的35%收费B.按成交价格总额的4.0%收费 C.严格按照国家规定的标准收费D.采用差额定率累进计费 8 商品房买卖 房屋转租
(1)房屋转租的基本流程包括：①原承租人与新承租人签订房屋转租合同;②到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案;③领取经注记盖章的房屋转租合同，缴纳有关税费;④原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部出租。其合理顺序是（）。答案（）A.②④③①B.④②①③C.④①②③D.④③②①(2)《商品房买卖合同示范文本》中未列出的附件是（）。答案（）A.房屋平面图B.装饰。设备标准C.合同补充协议D.产权登记的约定(3)目前个人住房贷款的形式主要有（）。答案（）
A.住房公积金贷款B.抵押贷款C.商业贷款D.组合贷款E.质押贷款(4)商品房买卖合同示范文本的主要条款包括（）。答案（）A.计价方式及价款B.面积差异处理办法C.规划。设计变更的约定 D.商品房价格鉴定E.争议处理办法
(5)下列房地产转让流程中，属于商品房销售基本流程的有（）。答案（）A.购房人查询楼盘的基本情况B.购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同 C.办理预售合同文本登记备案D.商品房竣工后，开发商办理初始登记交付房屋 E.办理交易过户登记手续
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