石家庄住宅市场调查报告1

第一篇：石家庄住宅市场调查报告1

石家庄住宅市场调查报告

一、3、4月份石家庄商品住宅成交备案情况

根据石家庄市住房保障与房产管理局公布的数据显示，2011年3月，石家庄商品住宅共成交备案1533套。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，60㎡至80㎡商品住宅以589套居首位；其后依次为120㎡至150㎡为271套、100㎡至120㎡为207套、150㎡以上为201套、80㎡至100㎡为159套、60㎡以下商品住宅为106套。2011年3月，石家庄商品住宅成交备案15.5167万平方米。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，面积在60㎡至80㎡商品住宅以4.2781万平方米居首位，其后依次为120㎡至150㎡商品住宅为3.6358万平方米、150㎡以上商品住宅3.4378万平方米、100㎡至120㎡商品住宅为2.3009万平方米、80㎡至100㎡商品住宅为1.4691万平方米、60㎡以下商品住宅为0.3950万平方米。

2011年4月，石家庄商品住宅共成交备案2302套。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，60㎡至80㎡商品住宅以785套居首位；其后依次为100㎡至120㎡为433套、150㎡以上为374套、80㎡至100㎡为332套、120㎡至150㎡为249套、60㎡以下商品住宅为129套。

2011年4月，石家庄商品住宅成交备案25.2489万平方米。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，面积在150㎡以上商品住宅以7.8437万平方米居首位，其后依次为80㎡至100㎡商品住宅为5.6640万平方米、100㎡至120㎡商品住宅为4.7215万平方米、120㎡至150㎡商品住宅为3.3985万平方米、80㎡至100㎡商品住宅3.0287万平方米、60㎡以下商品住宅为0.5925万平方米。

二、3、4月房地产调控政策解读

根据新“国八条”的要求，石家庄在3月31日正式公布2011年新建商品住房价格控制目标，提出今年新建商品住房年度价格涨幅度要低于全市城市居民人均可支配收入增长幅度，并力争将涨幅控制在10%以内。综合比较我们发现，各地限价令呈现出三种动向：以沪穗深为代表的一线楼市明确表示新建住房价格涨幅要低于全市本年度GDP；而以石家庄、太原、济南为代表的省会及二三线城市将新建住房价格涨幅要控制在10%左右；只有北京特立独行，提出新建住房价格

“稳中有降”。

此外，3月国家发改委公布了《商品房销售明码标价规定》，明确指出5月1日起商品房销售需“一房一标价”，涨价必须重新申报备案。而在2010年12月21日，石家庄就出台了《关于促进全市房地产市场健康平稳发展的实施意见》，明确提出取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。但与房价调控目标一样，这项调控政策也没有相关的细则出台，能否落实还要等待政府下一步的动作。

全国“两会”期间，住房和城乡建设部明确表示，目前限购令没有明确的“退市”时间表，楼市调控也将向租房市场扩展。温家宝总理在记者会上也明确表示，接下来房价调控将“三管齐下”，即控制货币流动性、加强财税金融调控力度和地方政府问责机制。决策层的上述表态为今年的楼市调控定下了基调，即从限购、限贷等着力市场终端行为向全面调控房地产市场发展。4月份在接连迎来限购、限价和限贷之后，房地产调控逐步稳定，决策层的注意力已经从政策的制定向贯彻和落实转移。从目前来看，各项调控政策的“组合拳”已经对整个房地产市场产生影响，并对购房者的购房热情和开发商的推盘心态产生了延滞和冻结作用。接下来左右房地产市场走向的将是各项调控政策能否得到彻底的贯彻和落实，政策细节能否落到实处。国务院派出多路督察组下沉各地进行调研，势必影响决策层后的调控力度和走向，因此值得关注。

与宏观调控政策保持稳定相比，在一些调控的“细枝末节”，包括石家庄在内的各地都在进行着积极的探索和调整。石家庄在出台新建商品住宅需配建10%的保障房新政之后，随即便在4月推出的9宗挂牌出让地块上得到了落实。在超过4万套，规模远超去年的保障房建设压力下，石家庄有关部门正在积极寻求“突破口”。虽然这些土地形成有效的楼市供应尚需时日，但已经对省会开发商提出了新的课题，即在限价令高压下，房价的“风吹草动”显得不合时宜；而配建10%的保障房无疑也将增大开发商的成本。如何在这其中寻求微妙的平衡，已经摆在了觊觎省会楼市“大蛋糕”的开发商面前。

三．商品住宅市场消费者调查分析 1.消费者置业目的分析

提要：刚性需求旺盛是石家庄商品住宅市场的一大特点，但是在石家庄出台调控细则后，石家庄首次置业人群比例下降8个百分点；同时，消费者改善居住条件的需求依然保持旺盛的状态。政策有效的抑制了投机投资性购房行为，但是消费者投资不动产的欲望还没有完全消失。

刚性需求仍然旺盛 不动产是消费者重要投资渠道

自住型购房依旧占据了石家庄楼市的主导地位，具体来看48%的受访者者表示购房主要是用于解决基本居住，35%的受访者是为了改善居住条件，12%的受访者表示购房用于保值投资，5%的受访者的目的是短期改善长期投资。

该数据显示了在石家庄调控细则出台前，消费者置业目的基本分布，整体来看，自住需求以84%的比例占据着石家庄商品住宅消费群体的主流；带有投资或者投机性质的购房需求约占17%的比例。从这一数据可以发现，普通消费者利用不动产进行投资保值心态依然很旺盛。

调控政策深度冲击楼市 首次置业需求比例下降

是石家庄出台限购细则后消费者置业目的从数据来看，40%的受访者表示购房主要为解决基本居住需求，38%的受访者为改善居住条件，22%的受访者为投资保值增值。与调控前数据对比，首次置业者的比例下降8个百分点，改善型需

求比例和投资性需求比例有所上升。

针对上述变化我们认为，在石家庄严格执行限贷政策之后，首先对主要依靠贷款购房的初次置业者产生了比较大的冲击，住房贷款申请难度的增加，导致了部分首次置业者选择其他方式解决居住问题，同时受到市场观望情绪的影响，也是首次置业者比例下降的原因；限购政策对于改善型需求人群的影响更多表现在市场预期方面，不受限购细则影响的消费者可能会在房源相对充裕的阶段选择出手，以获得更优质的房源和更大幅度优惠；由于本次调查中包含对于商业物业的调查，因此投资性需求比例的上浮属于正常现象，由此也可以发现，在国内投资渠道并不广泛的背景下，不动产对于投资者的吸引力依然存在。

2.消费者购房倾向分析

提要：调查显示，80-100平方米户型区间最受消费者青睐；新华区、长安区和正定新区等房地产新兴区域的关注度呈现持续上升的态势；在购买实力的调查中，石家庄85%的购房者最高可以承受60万元的总价；同时，消费者也暴露

出品牌意识不足的问题。

80-100平方米户型区间最受青睐 小户型关注度降低

在消费者倾向的户型区间方面，40%的受访者在购房时首选80-100平方米户型区间，23%的受访者首选100-120平方米户型区间，17%的消费者选择60-80平方米户型区间，13%的受访者选择120-140平方米户型区间，而选择140平方米以上和60平方米以下的受访者比例分别只占4%和3%。

以上数据表明，80-100平方米的户型最受消费者的青睐，以2010年石家庄商品住宅平均销售价格来计算，每套房屋在40万元左右，基本符合石家庄消费者购买实力，该户型区间也是多数首次置业者的首选；100-140平方米的户型多数为改善型需求人群的首选，首选该面积区间的受访者占36%，为石家庄商品住

宅市场另一大主力产品。

新华区与长安区关注度上升 正定新区受消费者青睐

在购房区域选择上，裕华区依然最受到消费者青睐，29%的受访者表示在购房时首选裕华区，桥西区、新华区、长安区和桥东区分别占17%、15%、13%和11%；在五大行政区之外，选择高新区的受访者占5%，正定新区占4%，西部山

前区域占3%。

受地段论和居住习惯的影响，消费者在购房时具有明显的区域目标性，裕华区作为房地产开发最为成熟的区域，一直备受消费者的青睐，但是随着供应量的下降，关注度呈现下降的趋势；新华区和长安区作为房地产开发的后起之秀，关注度持续上升，随着这两大区域商品住宅上市量的增加，我们判断消费者对两区域的关注度仍将上升；桥西区的关注人群一直保持较为稳定的比例，这与该区域稳定而持续的供应量有很大的关系，桥东区作为石家庄的核心区域，受城市规模的影响，供应量一直保持较低的态势，因此关注度也出现下降的趋势。石家庄购房者单套房屋购买力普遍低于60万

在消费者能够承受的房屋总价调查中，56%的受访者表示承受能力在40万元以下，29%的受访者经济承受能力在40万元-60万元之间，9%的受访者经济承受能力在60万元-80万元之间，4%的受访者经济承受能力在80万元-100万元之间，仅有2%的受访者经济承受能力在100万元以上。

以上数据表明多数石家庄消费者房屋总价承受能力在60万元以下，单套房屋总价承受能力在60万元以上的仅占15%，由此可以判断总价60万元为石家庄商

品住宅市场的一个消费分界点。

消费者对于楼盘周边环境关注度提高

在影响消费者选房的要素指数方面，价格要素以71.6点居第一位，其它要素依次为周边环境、区位地段、交通、户型、配套、物业和开发商，分别为57.1、55.1、51.1、45.9、40.7、31.6、和18.2。与2010年相比，我们发现影响消费者选房要素出现了一些变化，周边环境上升至第二位，表明消费者对楼盘的社区环

境的关注度开始上升。

与此同时，消费者对物业要素和开发商要素的关注度持续走弱，也在一定程度上表明石家庄消费者在购房时不理性的一面，过于关注楼盘前期的价格和区位，而忽视了物业和品牌对于生活品质和房屋保值的促进作用。特别是开发商要素仅有18.2点，表明石家庄商品住宅市场的品牌环境有待提升，消费者在选房时品牌意识较弱。随着包括万达、恒大等一线品牌房企进驻石家庄，相信消费者在购

房时的品牌意识会增强。

同时，我们也建议石家庄本土房地产开发企业要树立和培养企业和楼盘的品牌与形象，将营造品牌环境和品牌价值放在更为突出的位置。

四、3、4月石家庄商品住宅市场走势分析

1.商品住宅供应量大幅下滑 市场观望情绪浓厚

从消费者调查数据来看，将近60%的消费者选择观望一段再出手购房，反映出目前观望气氛非常浓郁。同样，商品住宅供应面积在限购细则公布之后也开始呈现下降的趋势，表明开发商的市场预期趋于谨慎。

我们认为市场供需双方围绕新一轮的调控政策正在展开一场心理博弈，主要表现为商品住宅供求比的变化。从数据来看，3、4月分住宅供求比波动非常严重，比较清晰地反映出在政策影响下，石家庄商品住宅市场供求关系的变化。基于上述分析，我们判断在调控收紧预期下，石家庄商品住宅市场的观望情绪短时间内难以消散，供需双方围绕价格的心理博弈也会进一步加剧，因此我们提醒开发商在制定价格和优惠时须关注消费者心理变化，通过引导消费者置业理念来降

低市场的观望情绪。

面对销售压力，我们判断部分开发商在保持谨慎心态的同时，可能会采取试探性的促销措施来促进销售的增长，因此同区域或地段楼盘间的竞争将会进一步加剧，此时开发企业需要防范优惠大战演变为价格大战的风险，避免市场进入恶

性竞争状态。

未来一段时间内，市场供需双方围绕价格的争夺进一步加剧，同时楼盘间的竞争也在加剧。因此我们建议房地产开发企业在保持价格稳定的同时，更多关注消费者的具体需求，通过提高产品性价比、合理搭配新推房源户型配比等措施促进销售量的增长，以良性竞争促进市场的健康发展。

2.商品住宅市场出现“量价齐跌” 刚性需求比例首次下降 石家庄商品住宅市场出现了“量价齐跌”的一幕，但是我们认为这种现象不具备持续性。

分析产生“量价齐跌”现象的原因，我们认为主要是在限购政策影响下出现的阶段性数据现象，并不能代表市场的整体运行状况。限购细则公布之后，在抑制投机投资性购房需求的同时，也使得部分改善型需求受到影响，这就直接导致价位相对较高楼盘的销售量下滑；与此同时，不受影响的首次置业者多数以解决基本需求为主，选择的楼盘价位相对较低，最终从数据上拉低了商品住宅的成交均价，实际上石家庄多数在售项目并未出现下调价格的现象。

而成交量的下降则是在限购政策、观望情绪和当期供应量下降三种因素共同作用的结果。在三种因素中，观望情绪的影响最为严重，国内购房者普遍都有从众心理，因此一旦观望情绪扩散之后，就会对市场成交量产生直接的影响。这也是未来一个阶段，房地产开发企业必须重点关注的要素。如果政策预期进一步收紧，消费者观望情绪可能会进一步增强。此时，假如优惠措施使用不当的话，反

而有加重观望的风险。

综合上述分析，我们认为在商品住宅市场出现“量价齐跌”的现象后，可能对消费者造成房价下行的假象，市场观望情绪也会随之加重，我们在此提醒开发企业做好应对准备。在影响消费者购房要素指数中，价格要素以71.6居首位,可见消费者关注度主要集中在项目销售价格上，并且在观望情绪下，单纯的优惠促销不一定能够打动消费者，因此我们建议项目在进行推广的时候，应有意识的将消费者的关注点从单纯的价格引导至产品性价比方面，通过营造品牌环境来吸引消

费者。

持续的销售滞涨将直接影响开发企业资金的回笼，严重的可能导致资金链的断裂。为了防范市场风险，我们建议开发企业在保证合理利润的前提下，采取适当的优惠吸引消费者全款购房，以降低资金回笼压力。但在制定优惠措施时，应避免价格战的出现，共同维护市场的良性发展。

3.限购政策下郊县住宅与高端楼盘升温 自住需求为市场主力

石家庄限购范围主要为主城区和东开发区，因此在限购细则公布之后，部分消费者开始转向郊县置业，实际上在2010年石家庄楼市就已经出现双向置业的现象，限购政策进一步助推了这一现象。调查显示，在五大行政区之外，正定新区最受消费者关注。在非限购区域住宅受消费者关注的同时，石家庄同时出现了“豪宅热”的现象，在万达、恒大等一线房企相继在石家庄推出高端物业之后，消费者对于高端楼盘的关注度迅速上升。

在消费者置业目的方面，48%为首次置业，35%为改善需求，12%为投资需求，5%为短期改善长期投资，由此可见自住型购房依旧占据了石家庄楼市的主导地位。但是值得注意的是，在限购细则公布之后，石家庄投资需求比例并未出现下降，这表明限购细则虽然限制了投资行为，但是并没有消灭消费者投资欲望。

而在消费者购买力方面，我们发现多数消费者的承受能力在60万元以下，可以承受100万元以上高端住宅的消费者比例仅占2%。在户型选择方面，80至100平方米的户型最受消费者的青睐，由此可以判断，石家庄普通消费者对于住宅单价的最高承受力在6000元左右，对于开发商制定价格策略具有一定的参考

意义。

基于上述分析，我们认为2011年石家庄商品住宅市场仍将以自主需求为主，但是消费者投资不动产的欲望并未降低，这主要表现为郊县置业的升温。同时随着主城商品住宅价格的攀升，越来越多的消费者开始选择新上市楼盘或者二环之外的偏远项目，因此未来一段时间内期房仍将是石家庄商品住宅供应和成交的主体，现房的稀缺性将会更加凸显。高端住宅走热作为石家庄商品住宅市场发展的特定阶段仍将会持续，消费者的关注度将继续走高。

消费者的置业倾向对于房地产开发企业来说具有极其重要的参考意义，结合上文得出的结论，我们建议房地产开发企业重点关注消费者的经济承受能力及关注区域和户型面积。在“三限”政策影响下，市场必然会进入一个销售滞涨期，产品规划设计与消费者实际需求的契合度成为决定楼盘销售量的一个重要因素，这就要求开发企业在进行项目规划设计以及推广时更加突出与消费者实际需求相关的方面，以更加实用的角度去吸引消费者的关注。

4.限购、限贷、限价政策影响下 商品住宅市场面临震荡调整

综合商品住宅成交供应数据及消费者调查分析，同时结合石家庄一季度商品住宅市场热点事件和现象，我们针对市场走势作出基本判断：消费者购房需求依然存在，但观望情绪短时间内难以消散；商品住宅供应量与成交量将出现新一轮的波动调整；限购与限贷政策加大房地产开发企业资金链风险；价格调整与优惠

将成为楼盘销售核心策略。

针对消费者市场预期的调查显示，四成以上的受访者认为石家庄房屋销售价格将呈现上行态势，三成左右消费者认为石家庄房价将进入下行渠道。这一结果表明消费者对于石家庄房价走势的分歧较大，也从侧面证明了目前购房者市场预期的复杂性和不明朗性。根据上述结论，我们认为消费者的观望情绪有进一步扩大的风险，同时，单纯的价格调整并不能有效的控制市场的观望情绪。

在消费者政策预期方面，近一半的受访者表示表示购房计划并未受到调控政策影响，明确表示因调控政策而放弃购房计划的受访者仅占18%。这一结果表明石家庄商品住宅市场蕴含着较大的需求，并且多数是以自住为购房目的。在市场大环境影响下，这部分需求只是被压制，并没有被消灭，在市场预期和调控政策信号明朗之后，上述需求将会迅速释放。

在限购和限贷政策的双重影响下，石家庄多数房地产开发企业表现出谨慎的心态，主要表现为商品住宅供应量的降低，以及保守的价格和优惠调整。面对资金回笼压力，不少企业采取了试探性措施来应对市场变化，主要表现为小批量推盘、内部咨询或其它非销售性质活动来吸引消费者关注，这些措施有助于企业掌握市场最新信息或积攒人气。我们认为实施这些措施的基础应该是建立在产品品质和性价比上，最终以产品的综合实力来促进销售增长。

面对市场的变化，我们建议房地产开发企业不要过分恐慌，从企业资金情况和产品本身出发制定价格和优惠政策，引导消费者理性购房，应极力避免价格战

等恶性竞争的出现。

五、数据上分析3、4月份房地产走势

从数据上分析，3月，石家庄商品住宅成交备案呈现出前所未有的低迷，商品住宅成交备案1533套，约15.52万平方米，环比下跌78.82%和 79.29%，比2月份下跌78.17%和79.28%，比1月份下跌50.09%和45.68%。楼市历来有“金三银四”之说，尤其是3月一度被认为是开发商推盘的“小阳春”，但在今年新一轮调控政策下，石家庄楼市不仅没有出现“小阳春”，反而比作为传统销售淡季的一

至二月份的成交量还要低很多。

据统计，3月份商品住宅每日备案量一般都在100套以下，平均数据不足限购前的一半。从3月1日至26日，石家庄平均每日的成交量只有32套。但值得注意的是，从3月27日到30日，石市商品住宅成交备案出现了一波小高峰，4天的平均成交备案量为143套；而3月27日恒大华府盛大开盘，我们估计，知名楼盘的开盘暂时带动了商品住宅销售量的猛升。据业内人士预计，仅恒大华府开

盘当日销售额就接近7亿元。

60㎡至80㎡的商品住宅一直是购房者关注的热点，印证了石家庄购房者多为刚性需求这一说法。但2、3月份以来，150㎡以上的商品住宅成交量都在200套以上，这透露出一个非常重要的信息：石家庄或将迎来“豪宅时代”。反观市场动态，3月份以来各路豪宅产品也是动作连连，石家庄裕华万达广场万达公馆举行了样板间开放仪式；德鸿地产也宣布将联手香港顶级设计团队打造智能型豪宅中央悦城；此外，确定在今年面世的豪宅项目还有凡尔赛私邸、天阳·御珑湾、棕榈湾、西美五洲天地等。豪宅产品的竞相亮相，填补了去年以来高端住宅市场的“多个空白”，也给省会高端购房人群提供了更多选择。

3月的低谷之后，商品住宅市场在4月有所反弹，成交备案量也收复了部分“失地”，共成交备案2302套，约25.25万平方米，环比上涨59.30%和78.02%。然而，与去年相比，在限购、限贷和限价三重考验之下的石家庄商品住宅市场，还是受到了较为明显的冲击，同比下跌39.86%和21.30%。从成交备案数据来看，4月的反弹应该是3月深跌之后的报复性动作，但从购房者和开发商的普遍反映来看，浓厚的观望氛围和谨慎乐观的态度依然是市场的主流。因此我们认为，5月石家庄商品住宅成交备案量很难出现动力较为充足的回暖，市场将维持目前的低位震荡格局；在不排除出台调控新政风险的前提下，成交备案量甚至有可能再

度探底。

深度分析各面积段商品住宅的成交备案数据，我们发现，面积在150㎡以上的商品住宅成交量在4月回暖最为迅猛，环比上涨了176.87%。与其他面积段商品住宅相比，150㎡以上商品住宅也以约7.84万平方米的成交备案量独占鳌头。在限购令的压力之下，不少购房者修正了置业计划，希望一步到位解决置业问题。而居住更为舒适的大户型商品住宅显然是最佳的选择。3月掀起的豪宅热与4月以美达·西山御园为首的别墅项目纷纷亮相，都与此有着密切的关系。我们认为，距离限购令退市尚有大半年时间，在限购令下尚有购房空间的刚性需求和改善性需求势必将兵分两路，分别瞄准总价适中、户型紧凑的刚需楼盘，以及总价较高、户型较大、居住感更为舒适的豪宅和别墅产品，石家庄楼市的两极分化格局一时

将很难改变。

第二篇：石家庄鞋业市场调查报告

石家庄鞋业市场调查报告

石家庄市是河北省省会，地处华北平原中南部，北靠北京和天津，东临渤海和华北油田，西依太行山脉并与山西省毗邻，总面积1.58万平方公里，总人口920万，其中，市区面积455.8平方公里，人口210万。

该市城乡居民收入增长加快，居民购买力进一步增强，消费市场活跃。石家庄的商业中心集中于中山路一带。北国商城天下广场、东方城市购物中心、新百广场、建华、蓝天、天元名品、南三条市场、图书大厦等都集中在此地，其中北国和东购圈定的商圈能量巨大，车流、人流、资金流统统汇聚于此。北国东购商圈又可以分为几个小的商圈：以北国为中心的北国商圈，包括北国商城、三利国际彩虹名品、中心路两侧的肯德基、欧贵客、图书大厦等；东购、新百商圈：包括东购、新百、天元名品、大中电器、国美及周边的太和电子城、新华集贸市场、湾里庙市场等；建华蓝天商圈：周边小店林立，而两个商场毗邻而居，隔路相望。鞋业渠道分析

1、批发市场华北鞋城

华北鞋城是石家庄市规模最大，品牌入驻最齐全的鞋城，也是各大商场鞋类商品的货源地。华北鞋城坐落在石家庄市北环外一公里处，107国道路段石正路24号，紧邻石太、石黄、京深高速公路入口，交通便利。鞋城规划总占地面积286亩，建筑面积15.2万平方米，鞋城集商品展示、批发、网上交易、进出口、物流、仓储等于一体，鞋城内分布有温州、广东、江苏、重庆、成都、福建、温岭等鞋区，又有国内名牌、国际名牌区，还有运动、休闲鞋区和童鞋区。目前，华北鞋城内入驻商户达2500多家，商品涵盖了皮鞋、运动鞋、休闲鞋、布鞋、胶鞋、拖鞋等各个品类，且款式齐全。

南三条市场南三条市场位于石家庄市火车站的东北面，这里是服饰批发与小商品零售的集散地。其中，南三条的大经街是鞋类批发的场所，街边有各类鞋的批发闹市。在“中华鞋业城”，一楼批发中、低档鞋类，二层以上则是各体经营者，由于这里的鞋牌子杂、数量多、价格合理，也便成为了石家庄周边城市鞋城的进货源。

2、零售市场

石家庄的鞋业零售渠道主要以商场和鞋城为主，专卖店比较少。商场主要集中在中山西路，如新百广场、东方城市购物中心、天元名品、百姓鞋业、富新阁地下鞋城、北国商城天下广场，由于各类品牌主要以商场专柜的形式入驻石家庄，因此商场内入驻品牌相差不大。

商场和鞋城的定位截然不同。东购和北国商城定位于高档消费；新百广场、天元名品、百姓鞋业城则定位于中档消费群，在销售全国知名品牌皮鞋的同时，也经营各种运动鞋。天元名品内主要是个体的店面，所经营的鞋并非品牌鞋。福新阁地下商城主要经营低档男女皮鞋、运动鞋，面对的是基层大众的消费者，来这里的消费者多以打工一族为主，他们并不追求品牌，只为买双穿的舒适的鞋子，对款式的要求并不是很高；目前，百姓鞋城的开业，又为中山路带来新鲜的血液，其购物环境和服务态度较好，这必将吸引更多的消费者。

三、鞋类零售市场分析

1、商场东方购物广场中心

东方购物广场中心简称东购，位于市中心、火车站对面，是石家庄市商品最集中、布局最清晰、设施最完善、管理最严格的大型商场之一。鞋类专柜区在东购的地理位置非常吸引人：首先，东购的构造是圆形设计，所以消费者想去三楼或者更高楼层消费，必定先过二楼的鞋类专柜区；其次，珠宝区与鞋类专柜区毗邻，紧紧相依。故而，各大品牌在此地都纷纷加强了陈列上的竞争。北国商城：

北国商城位于石家庄主干道中山东路和建设大街相交的黄金角。商城定位于高档消费，各类品牌鞋专柜设立在商城一楼右转处，入驻品牌与东购大致相同。同时，七楼也有部分个体经营的鞋类经销商，但并没有经营品牌鞋。

先天下广场：

先天下广场坐落于中山东路，北国商城的东面。这里购物环境宽敞、幽雅，一楼大厅的完美设计，处处体现着购物与休闲娱乐的独特魅力，内置4处出口、六个扶梯、同时还有观光梯，创造了良好的购物环境。先天下广场汇集了众多品牌。

新百广场

新百广场位于中华东大街和中山西路的交叉口，定位高档。一楼设有各品牌男女鞋。

和先天下广场一样，新百广场的五楼也是运动世界，但是与其他商场不同的是，此地各运动品牌鞋的货架与其运动服饰交错摆放，而不是单一摆放。据介绍，这样目的有二：一是给消费者以赏心悦目的感觉，二是从侧面促进品牌运动鞋的销售，因为消费者在购买运动装时可能会考虑到买一双舒适的运动鞋来搭配。

2、鞋城百顺鞋城

百顺鞋城原名百姓鞋城，位于中山西路，在新百广场的东面。百姓鞋城在这里家喻户晓，定位于大众消费（中、低档）。在地下一层，各类品牌以专柜的形式陈列，对于过季或过时的鞋子则有专门的货架摆放，以最低廉的价格来吸引消费者。

天元名品

位于中山西路，以服饰为主打商品，因此，鞋类在这里起着重要的装饰与搭配作用。这里的商品新鲜前卫，消费对象主要是学生和工薪一族。在天元的三楼，设有多家经营运动鞋、皮鞋的店铺，这里虽然没有品牌鞋，但是以其对质量的高要求，多牌子，多层次的经营模式，也受到了越来越多的消费者的青睐。

福兴阁地下鞋城

货源主要来源于广东，消费群体是打工一族和部分学生等大众消费对象，所以此地追求的是“薄利多销”。福兴阁地下鞋城内运动鞋和皮鞋兼而有之。

第三篇：全国大城市住宅装修市场调查报告

住宅装修市场调查报告

随着我国住房政策的变化，住房商品化步伐的加快，住房装修的费用逐年提高，据统计全国住宅室内装修费用，每年至少在500亿人民币以上，大中城市新、旧住宅平均约有3/5搞过装修，而最近几年新出售的商品住宅，几乎百分之百进行了室内装修。

为了一个美丽的家百姓的房屋装修进行的如此如火如荼，那么是什么原因使得大家的装修热情空前的高涨呢？景元花园是台州唯一的国家级康居示范工程，从2004年2月28日交房以后，住房装修率比较高。笔者以椒江区景元花园为点，作了一个简单的调查。平均有93.3%的被访者认为促使他们装修的最主要的原因是自己买了的房子，所以无论如何都要装修；其次是为提高居住质量和居住环境（74.5%）。值得一提的是，有19%的被调查住户装修过两次，其中有0.9%的家庭一共进行了三次装修，多次装修的原因何在？研究人员发现，主要原因：一是家庭生活水平高，有能力多次装修（34%）；二是原来装修的质量太差，已经破绽百出，必须重新再装修（46%）。

既然选择了装修，那么人们在装修档次上的选择又是什么样的？从我们这次的调查数据可以看出：对于居室装修的档次，平均有19.5%的被访者赞成简单装修，其主要原因是个人经济承受能力有限（48%）；不想在装修上投资过多（26%）；还要搬家、换房、买房（14%）；目前所住房为公而租赁他人房屋，自己没有买（12%）。23.25%的被访者表示自己会选择中档装修。28%的被访者表示自己会选择中高档装修。此外，还有29.25%的被访者则表示自己会选择高档装修。这部分人的想法又是怎样的呢？调查显示：有51%的被访者认为自己有这样的经济实力；有8%被访者表示装修要一步到位，以免重复浪费；有23%的被访者认为高档装修足可以体现自己不同于别人的身份、地位；有8%的被访者表示一定要让自己能够充分的享受生活。调查显示，问及装修时，59%的住户选择了“实用”，25%的住户选择“观赏”，16%的人认为两者兼而有之，不好确定主次。专业人员认为家庭装修首先应该考虑安全实用，舒适，有利于身心健康、节约空间等因素，而盲目追求观赏效果，与人攀比、照搬别人设计和材料，是一种认识上的误区。每户人家想装修时，都希望自己未来的家是非常漂亮和温馨的，在家装过程中，设计的作用非常重要。在装修中最为关键的是装修费用。这既反映百 1 姓的消费能力，又体现出他们的承受能力。

装修的档次确定了，材料选准了，费用也落实了，接下来就是对于装修队的选择了：是找正规装饰公司，还是找“装修游击队”或是还有其他的途径呢？让我们看看被访者的回答。平均有29%的被访者表示会选择正规家装公司，其原因是正规装修公司质量和信誉有保障，如果有纠纷容易解决；有56.7%的被访者选择给亲朋好友装修过的装修队，这些装修队都是正规的吗？调查人员在询问后，发现有相当一部分是杂牌军，这也就是选择马路边装修游击队的比例远远要高于此次调查所得出的数字（11.2%）。主要因为“装修游击队”的价格便宜，迎合工薪阶层的口味（77%）；有相当一部分正规的装修公司装修合同不符合标准，有名无实，装修质量粗糙，与“装修游击队”无多大差异（25%）；“装修游击队”经营方式灵活，能满足住户提出的任何标准，不受规章制度的约束（17%）；许多正规装修公司没有自己的工程施工队，具体工程还是转包给“装修游击队”（22%）。

装修所用材料的如何选择？有29%的被访者表示自己会根据广告来选择；有47%的被访者认为自己会从已装修过的亲戚、朋友购买的地方购买；有24%的被访者则更理智，表示自己会综合上述两种意见之后再做决定。59%的用户在装修时会有自己的主意，绝大多住户会确定装修的总费用，有超过八成的住户在意装修材料的质量，有七成的住户坚持自己购买装修材料，在装材料选用时，有33%的住户认为自己会向自己的朋友看齐。有67%的住户表示，会根据自己的需要和喜好选择。包装方式上12.5%的消费者找的熟人、朋友来装修的，选择了工料全包，87.5%的消费者则选择保洁工，其主要原因是不相信装修队所报价格、怕受骗、所以只出手工费。

对家装监理87.4%的消费者感到很陌生。只有12.6%的消费者表示知道这个行业，5.8%的消费者表示很了解，消费者对于家装监理公司还处于较为陌生的认识过程中。

被调查者对于装修感慨万千，提出了许多建议，主要有：

一、装修之前必须仔细考察，并学习有关装修的知识（54%）；

二、在开工之前要同装修队讲明施工的各项要求（67%）；

三、装修时一定要亲自监督，绝对不能放松（40%）；

四、谨防装修队消极怠工，延误工期35%）；

五、装修保质期、如出现问题如何处理要有书面材料（21%）。

第四篇：石家庄玩具市场报告

玩具谷中国行：石家庄玩具市场

——大型批发市场具备发展潜力 产品种类齐全

摘要：石家庄作为河北省的省会城市，是河北省最大的城市，交通便利，与北京、天津、济南、太原、郑州等地几近等距相望。目前石家庄玩具批发市场主要是集中在桥东区南三条金正玩具批发市场，市场较为集中，各类玩具产品齐全，形成了一定的区域特色，完善的玩具批发市场环境具备了一定的发展潜力，同时市场内产品种类齐全，不仅仅供货于本地，同时亦有部分产品转销至内蒙山西等地，形成了一点的影响力。

完善市场条件具备发展潜力 产品结构层次完善

金正玩具市场位于石家庄市桥东区南三条批发市场，是石家庄玩具批发最为集中的一个地点，市内最大的玩具批发市场，产品种类齐全，具备了一个完善市场应有的外部环境和内部环境。金正批发市场内部约有玩具批发零售商家90余家，主要以销售各类遥控玩具。电动玩具为主，产品档次各异。

金正玩具批发市场主要批发零售遥控玩具、电动玩具、益智玩具、智能娃娃、毛绒玩具均有着各自的产品架构，因此产品结构层次基本较为全面，市场产品组成情况基本饱和。市场总体仍具备了一点的发展潜力。

市场玩具产品主要产自广东 远销至内蒙等地

金正玩具批发市场内部玩具产品种类齐全，大部分产品仍产自广东省汕头市澄海区这一传统玩具生产基地，其他较少的产品构成则是由山东、浙江等地构成，市场上玩具产品主要是在满足本地需求的同时，销往石家庄周边各个城市，最远销至内蒙等地。作为一个成熟完善的批发市场，金正玩具批发市场在配备了成熟完善的市场条件的同时，在市场中逐渐形成了一定的影响力。

金正玩具批发市场地处交通便利之地，周边配套成熟，因为地区优势，金正玩具批发市场具备了较好的发展空间。通过较好的产品辨识性，提升市场的影响力。

商家重视玩具质量 看好行业发展前景

金正玩具批发市场目前内部有玩具批发零售商户约90家，不少商家选择跟生产厂家进行代理，在保证货源稳定的同时，也可以保证产品的质量，据相关前往进行玩具采购的零售商表示，玩具采购在对产品的销量进行考量的同时，也看重产品的生产是否合格，选择有保证的产品进行采购。

石家庄玩具批发市场内部不少批发商对市场环境及行业发展均表示了看好的观点，成熟完善的市场环境对于行业发展具备了良好的促成因素。

第五篇：中小型住宅调查报告

中小型住宅调查报告

通过几周来对住宅户型的调查和学习，我认识到了一些问题，现在与大家一起分享。购房者长久以来对我国单套住宅面积存在着很多误区：

例如有的购房者认为面积越大档次越高，舒适度越高。事实上，房屋合理的平面布局、房屋的档次、舒适度还表现在其房屋的内部装修、装饰、灯光、空调、气味、低噪声和器物的使用上。并且，当住宅的面积无限扩大，而居住人口很少是，许多面积都经常不使用时，居住者反而会感到空洞寂寥，减少了居住的舒适度。

有人认为大中户型的市场接受程度高，人们对大面积的住房一定比小面积的住房购买欲望强，但当购房者的购买欲望与购买能力发生矛盾时，大部分人往往以购买能力来考虑所购买的面积，只有少部分的人会采用借贷或低首期高月供的方式来满足其购房欲望。

在我国人口众多，土地资源有限，房价高涨的今天，小户型成为许多人第一次置业的选择对象是转型期现象。

据伟业顾问调查显示，对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，但北京业内人士比较认可的一种说法是，一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下。小户型由于面积小，空间安排得相对紧凑，厅的面积在20平方米以内，卧室的面积在15平方米以内，无论一居室、两居室还是三居室，一般都只有一个卫生间。其特点是每个空间面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求

小户型的分布规律小户型的住户年龄两极分化的特点—年轻人和老年人，由于这两类人对于城市公共交通的依赖性比较大，所以小户型对地带的分布，又会明显地表现出聚居性小户型多聚居在以下三类地区：一是闹市中心，包括CBD区域和市中心。第二类小户型集中的地方则是城市轻轨交通的车站附近。第三类小户型聚居地则是以工作为导向的。

2006年7月中旬，建设部为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［2006］37号），调整新建住房结构比例要求发布165号文件。文件指出：

十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

小户型的出现是住宅市场的丰富、完善和补充，并且受人们需要独立生活空间倾向和国家的高度重视，小户型得到了热销。

但是小户型的开发中仍存在问题。

1、成本高。城市土地资源的紧缺造成土地价格偏高，使小户型的成本高。据不完全统计，小户型的成本比大户型要高出四分之一。

2、受二手房的冲击。

3、后期的物业管理及服务问题，包括停车位、治安、环境维护等。

4、由于设计方面的难度较大，造成产品本身存在许多局限性。5转手率高。

时下,由于小户型颇为热销,于是市场一哄而上，小户型项目盲目追风。只求户型小，却没有保障产品的质量，这时不对的。户型设计应该科学合理，避免小户型住宅内出现既影响“交通”又影响美观的“灰色空间”。“筒子楼”、“标房式”格局更是不合时宜的设计理念的体现。尽管缩小面积与增加功能通常相矛盾，但在功能的设计上须讲求科学与合理，务必满足人体工程学的基本空间尺度（例如卧室不能少于10平米，客厅不能少于12平米，卫生间不能少于4平米），应走出以往设计中“暗厨暗卫”带给业主通风采光困难等诸多不便。对于日常生活中一些不可或缺的功能区的设计和配备不应予以忽视，例如：洗衣机、冰柜的放置等，要以“麻雀虽小，五脏俱全”的设计思想为指导。在产品品质上务必走出功能不完善、采光不充分，布局不合理，使用率过低等误区。而且，不少小户型项目应该在居住品质上应

走出忽视周边环境和小区内部配套设施致使很多小户性价比不合理的误区。

开发商可以通过合理布局，减少套内建筑面积浪费，减少公共分摊面积并且增加套内可用空间（例如：多设计飘窗，底层和顶层送露台，建高为2.2米以下的地下室或半地下室，设置入户花园，将空调机安放处变生活阳台，设置空中连廊，顶屋设置坡屋顶阁楼，加大层高以扩大使用空间设置空中花园等）来增加自己项目的卖点。

在小户型建设的过程中，考虑到小户型的发展，开发商可以采用一种建筑技术，即小户型的面积设计可以无限地变为大户型，把三套并在一起就可以变成大户型。

总而言之，开发商不应因小户乃过渡性产品、长期回报率低以及利润空间较大户小而忽视其作为耐用消费品所必须具备的产品品质这一基本属性，也只有这样，开发商才能避免走入误区而被淘汰。

在购买小户型住宅时，要注意一些问题：

以发达国家和广东地区人均住房面积较高的城市的经验来看，小户型住宅的典型特征是：买的不住，住的不买。换句话说，小户型是典型的投资型产品。所以对于单个购买者必定是过渡性的。

对于消费者来说，牢记小户型是投资型产品，可以更多考虑性价比和实用率加权值，同时考虑几年后换房时旧房的市值。如果是投资性能差的小户型，即使现在离上班的地方很近，租比买明智。

专家分析，小户型要小而得当，不能太小，以保证足够的舒适度。首先是价格：中低收入家庭能接受的房价大都在30~40万元。有的小户型虽然单价不低，但由于通过降低面积从而很好控制了总价，赢得了中低收入家庭的青睐。其次是地段：根据调查，目前最适合开发小户型的地段，主要是让小户型的业主感觉上下班方便的地区。第三是交通配套：年轻的上班一族正处于创业阶段，对公共交通的依赖性比较大，所以距离公共汽车站、地铁站和城市轻轨站近（步行时间在10分钟之内）的小户型项目比较受欢迎。第四是投资回报率：小户型客户可以分为投资型与自住型两类。对于投资型客户来说，最关心的就是投资回报率；对于自住型客户来说，小户型是一个过渡性产品，若干年后小户型也会或租或售。

购买把握以下几项原则：购买小户型最终的用途在于投资升值，毕竟小户型是一种过渡性居住产品，购买者在将来都会进行二次置业，那么这个时候，手中的小户型是否易租好卖就是很关键的。因此，有关房地产市场部研究人士建议，消费者在购买小户型时不妨遵循以下几项原则：

1.考虑购买的户型是否具有升值潜力。购买中小户型的大多数是工薪阶层，属于首次置业，以后可能再次置业。所以在购买时应该考虑该地段的交通、物业水平等多方面因素，将来是否有很大的升值空间。

2.周边交通、配套要齐全。北京城市版图广阔，在巨大的出租市场上，交通、配套这两大因素在其租价中起着至关重要的作用，因此，在选择时关注这两点，是保证投资收益较高的重要因素。

3.户型格局合理，有效使用面积较高。户型格局合理与否，对于出租市场的租金高低有一定影响，但对于自住需求的影响无疑是最大的。小户型由于其面积小，如果设计不合理，就会造成有局促的感觉，其居住舒适性大打折扣。

一、最好有一个朝南的阳台。七八十平方米的户型，室内空间不够宽敞，有一个阳台自然可以延伸一下室内空间，同时在南面就能保证可以在阳台上晒晒太阳，而且晒衣也方便。

二、卫生间是否采光。因为是小户型，开发商做户型设计受制的因素较多，在小户型中，经常出现黑卫的设计，购房者最好买那种明卫设计的卫生间。

三、户型设计是否紧凑实用。七八十平方米的面积如果再出现浪费的面积，使用起来空间就更有限，所以选房时，一定要看设计是否实用，最好选进深短、开间大一些的房间。

四、餐厅客厅是否实用，切勿贪大。最好餐厅客厅二合为一。中小户型面积狭小，关键要看是否实用。

4.最好选大社区的小户型，慎买纯小户型社区的房子。因为在大社区中，同样能够享受高品质的配套和环境，这样的小户型性价比很合算。

5.临街慎选。中小户型一般都处于较差的地理位置，在挑选时一定要注意远离街道，以免遭受噪音干扰。

6.找良好的物业公司。看物业公司的配套是否完善，能不能提供优质的服务，这样房价比较划算。

通过这次调查,我很好地认识到了中小户型在我国的现况,开阔了眼界,增长了知识。