第一篇：国有建设用地使用权出让地价评估技术规范
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国有建设用地使用权出让地价评估技术规范
前言
为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本规范由国土资源部负责解释。1适用范围
在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。
2引用的标准
下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》 GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》 GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》 GB/T 28406-2012《农用地估价规程》 TD/T 1052-2017《标定地价规程》
TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》 3依据
（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（4）《中华人民共和国资产评估法》
（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）
（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）
（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）
（8）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）
（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）
（10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）
4总则
4.1出让地价评估定义
本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
4.2出让地价评估目的
开展土地使用权出让地价评估，目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价，或核定应该补缴的地价款提供参考依据。
4.3评估原则
除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外，土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则：
价值主导原则：土地综合质量优劣是对地价产生影响的主要因素。
审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。
公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的土地市
场上可实现。
4.4评估方法（1）收益还原法（2）市场比较法（3）剩余法（4）成本逼近法
（5）公示地价系数修正法
出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。
4.5评估程序
（1）土地估价机构接受国土资源主管部门（或出让方）委托，明确估价目的等基本事项；
（2）拟订估价工作方案，收集所需背景资料；
（3）实地查勘；
（4）选定估价方法进行评估；
（5）确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定，给出底价决策建议；
（6）撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师签署，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号；
（7）提交估价报告；
（8）估价资料归档。
5评估方法的运用
5.1收益还原法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：
（1）确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比较实例。用于测算收益水平的比较实例应不少于3个。
（2）确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。
（3）确定还原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。
5.2市场比较法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：
（1）在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市场环境下的交易实例。原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例；不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。近三年内所在或相似区域的交易实例不足3个的，原则上不应选用市场比较法。
（2）比较实例的修正幅度不能超过30％，即：（实例修正后的比准价格-实例价格）／实例价格≤30％。
（3）各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过40％。即（高比准价格-低比准价格）／低比准价格≤40％，对超过40％的，应另选实例予以替换。实例不足无法替换的，应对各实例进行可比性分析，并作为确定取值权重考虑因素之一。
5.3剩余法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：
（1）在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规划建设指标是区间值的，在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估。
（2）假设的项目开发周期一般不超过3年。
（3）对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。
（4）开发完成后用于出租或自营的项目，按照本规范收益还原法的有关技术要求评估。
（5）利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。利润率的取值应有客观、明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。
5.4成本逼近法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：
（1）国家或地方拟从土地出让收入或土地出让收益中计提(安排)的各类专项资金，包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工
程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用，不得计入土地成本，也不得计入出让底价。
（2）土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋征收和安置补偿等标准的差异。
（3）土地开发成本应通过调查所在区域开发同类土地的客观费用水平确定。对拟出让宗地超出所在区域开发同类土地客观费用水平的个例性实际支出，不能纳入成本。
（4）评估工业用地出让地价时，不得以当地工业用地出让最低价标准为基础，推算各项参数和取值后，评估出地价。
5.5公示地价系数修正法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：
（1）采用的基准地价，应当已向社会公布。采用已完成更新但尚未向社会公布的基准地价，需经市、县国土资源主管部门书面同意。
（2）在已经开展标定地价公示的城市，可运用标定地价系数修正法进行评估。
6特定情况评估要点 6.1场地未通平或通平不完全
（1）土地开发程度不足。土地开发程度未达到当地正常水平的，先评估当地正常开发程序下的熟地地价，再根据当
地各项通平开发所需的客观费用水平，逐项减价修正。
（2）有地上建筑物的土地出让评估。对土地连同建筑物或构筑物整体一并出让的，出让评估按出让时的规划建设条件进行。
当出让时以及出让后不改变现状、不重新设定规划建设条件的，评估结果等于净地价加地上建筑物重置价减去折旧；当出让时重新设定规划建设条件的，评估结果等于新设定规划建设条件下的净地价减去场内拆平工作费用。
作为整体出让的土地连同地上建筑物或构筑物，权属应为国有且无争议。
6.2特定条件的招拍挂出让方式
（1）限地价、竞配建（或竞房价、竞自持面积等）。采用“限地价、竞房价（或竞自持面积）”方式出让的，在评估时应按本规范，评估出正常市场条件下的土地价格。
采用“限地价、竞配建”方式的，土地估价报告中应评估出正常市场条件下的土地价格，给出底价建议，以及根据市场情况建议采用的地价上限，并提出建议的起始价或起拍价，一般情况下应符合：起始价≤出让底价≤地价上限。当起始价≤地价上限≤出让底价时，地价上限与出让底价之间的差额，应按配建方式和配建成本，折算最低应配建的建筑面积，并在土地估价报告中明示。
（2）限房价、竞地价。采用“限房价、竞地价”方式出让 的土地，在出让评估时，应充分考虑建成房屋首次售出后是否可上市流转。对不能上市流转，或只能由政府定价回购，或上市前需补缴土地收益的限价房开发项目，在采用剩余法评估时，按限定的房价取值。
（3）出让时约定租赁住宅面积比例。约定一定比例的，采用剩余法时，以市场正常租金水平为依据测算相应比例的不动产价值。纯租赁住宅用地出让，有租赁住宅用地可比实例的，优先采用市场比较法，实例不足的，应采用收益还原法。
6.3 协议出让
（1）对应当实行有偿使用，且可以不采用招标拍卖挂牌方式出让的。应按本规范评估其在设定开发建设条件下的正常市场价格，并提出建议的出让底价。同时，还应在土地估价报告中测算并对比说明该建议出让底价是否符合当地的协议出让最低价标准。
当地未公布协议出让最低价标准的，按拟出让土地所在级别基准地价的70％测算对比；拟出让土地在基准地价覆盖范围外的，按照本规范成本法的要求，与土地取得的各项成本费用之和进行对比。
评估结果低于协议出让最低价标准的，应在土地估价报告中有明确提示。
（2）划拨土地办理协议出让。使用权人申请以协议出让
方式办理出让，出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的，应按本规范评估在现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议。出让时重新设定规划建设条件的，应按本规范评估在新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议。
当地对划拨土地使用权补办出让手续应缴土地收益有明确规定的，应与评估结果进行对比，在土地估价报告中明确提示对比结果，合理确定应缴土地收益。
6.4 已出让土地补缴地价款
（1）估价期日的确定。土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。
（2）调整容积率补缴地价。调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。
核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。
因调低容积率造成地价增值的，补缴地价款可按估价期
日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。
容积率调整前后均低于1的，按容积率为1核算楼面地价。
（3）调整用途补缴地价。调整用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格。
用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。
工业用地调整用途的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积，减去现状工业用地价格。
（4）多项条件同时调整。多项用地条件同时调整的，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。
用途与容积率同时调整的。需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定，旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。
因其他土地利用条件调整需补缴地价款的，参照上述技术思路评估。
核定需补缴地价款时，不能以土地出让金、土地增值收
益或土地纯收益代替。
7估价报告内容
除需符合《城镇土地估价规程》规定的报告内容和格式外，出让地价的土地估价报告还应符合下列要求：
7.1估价结果。涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最低价标准等最低限价的，在土地估价报告的“估价结果”部分，应同时列出评估结果，以及相应最低限价标准。
在土地估价报告的“估价结果”部分，应有明确的底价决策建议及理由。
7.2报告组成要件。除《城镇土地估价规程》规定的附件内容外(机构依法备案的有关证明为必备要件)，应视委托方提供材料情况，在土地估价报告后附具：
（1）涉及土地取得成本的相关文件、标准，以及委托方提供的征地拆迁补偿和安置协议等资料；
（2）已形成土地出让方案的，应附方案；
（3）报告中采用的相关实例的详细资料（包括照片）；（4）设定规划建设条件的相关文件依据。
第二篇：《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》2018
附件
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范
前言
为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本规范由国土资源部负责解释。1适用范围
在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。
2引用的标准
下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》 GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》 GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》 GB/T 28406-2012《农用地估价规程》 TD/T 1052-2017《标定地价规程》
TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》 3依据
（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（4）《中华人民共和国资产评估法》
（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）
（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）
（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）
（8《）节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国
发„2001‟15号）
（10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发„2004‟28号）
4总则
4.1出让地价评估定义
本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
4.2出让地价评估目的
开展土地使用权出让地价评估，目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价，或核定应该补缴的地价款提供参考依据。
4.3评估原则
除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外，土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则：
价值主导原则：土地综合质量优劣是对地价产生影响的主要因素。
审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。
公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。
4.4评估方法（1）收益还原法（2）市场比较法（3）剩余法（4）成本逼近法
（5）公示地价系数修正法
出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。
4.5评估程序
（1）土地估价机构接受国土资源主管部门（或出让方）委托，明确估价目的等基本事项；
（2）拟订估价工作方案，收集所需背景资料；（3）实地查勘；
（4）选定估价方法进行评估；
（5）确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定，给出底价决策建议；
（6）撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师签署，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号；（7）提交估价报告；（8）估价资料归档。5评估方法的运用
5.1收益还原法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：
（1）确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比较实例。用于测算收益水平的比较实例应不少于3个。
（2）确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。（3）确定还原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。
5.2市场比较法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：
（1）在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市场环境下的交易实例。原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例；不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。近三年内所在或相似区域的交易实例不足3个的，原则上不应选用市场比较法。
（2）比较实例的修正幅度不能超过30％，即：（实例修正后的比准价格-实例价格）／实例价格≤30％。
（3）各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过40％。即（高比准价格-低比准价格）／低比准价格≤40％，对超过40％的，应另选实例予以替换。实例不足无法替换的，应对各实例进行可比性分析，并作为确定取值权重考虑因素之一。
5.3剩余法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：
（1）在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规划建设指标是区间值的，在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估。（2）假设的项目开发周期一般不超过3年。
（3）对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。（4）开发完成后用于出租或自营的项目，按照本规范收益还原法的有关技术要求评估。
（5）利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。利润率的取值应有客观、明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。
5.4成本逼近法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：
（1）国家或地方拟从土地出让收入或土地出让收益中计提(安排)的各类专项资金，包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用，不得计
入土地成本，也不得计入出让底价。
（2）土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋征收和安置补偿等标准的差异。
（3）土地开发成本应通过调查所在区域开发同类土地的客观费用水平确定。对拟出让宗地超出所在区域开发同类土地客观费用水平的个例性实际支出，不能纳入成本。（4）评估工业用地出让地价时，不得以当地工业用地出让最低价标准为基础，推算各项参数和取值后，评估出地价。5.5公示地价系数修正法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：
（1）采用的基准地价，应当已向社会公布。采用已完成更新但尚未向社会公布的基准地价，需经市、县国土资源主管部门书面同意。
（2）在已经开展标定地价公示的城市，可运用标定地价系数修正法进行评估。
6特定情况评估要点
6.1场地未通平或通平不完全
（1）土地开发程度不足。土地开发程度未达到当地正常水平的，先评估当地正常开发程序下的熟地地价，再根据当地各项通平开发所需的客观费用水平，逐项减价修正。
（2）有地上建筑物的土地出让评估。对土地连同建筑物
或构筑物整体一并出让的，出让评估按出让时的规划建设条件进行。
当出让时以及出让后不改变现状、不重新设定规划建设条件的，评估结果等于净地价加地上建筑物重置价减去折旧；当出让时重新设定规划建设条件的，评估结果等于新设定规划建设条件下的净地价减去场内拆平工作费用。
作为整体出让的土地连同地上建筑物或构筑物，权属应为国有且无争议。
6.2特定条件的招拍挂出让方式
（1）限地价、竞配建（或竞房价、竞自持面积等）。采用“限地价、竞房价（或竞自持面积）”方式出让的，在评估时应按本规范，评估出正常市场条件下的土地价格。
采用“限地价、竞配建”方式的，土地估价报告中应评估出正常市场条件下的土地价格，给出底价建议，以及根据市场情况建议采用的地价上限，并提出建议的起始价或起拍价，一般情况下应符合：起始价≤出让底价≤地价上限。当起始价≤地价上限≤出让底价时，地价上限与出让底价之间的差额，应按配建方式和配建成本，折算最低应配建的建筑面积，并在土地估价报告中明示。
（2）限房价、竞地价。采用“限房价、竞地价”方式出让的土地，在出让评估时，应充分考虑建成房屋首次售出后是否可上市流转。对不能上市流转，或只能由政府定价回购，或上市前需补缴土地收益的限价房开发项目，在采用剩余法评估时，按限定的房价取值。
（3）出让时约定租赁住宅面积比例。约定一定比例的，采用剩余法时，以市场正常租金水平为依据测算相应比例的不动产价值。纯租赁住宅用地出让，有租赁住宅用地可比实例的，优先采用市场比较法，实例不足的，应采用收益还原法。
6.3 协议出让
（1）对应当实行有偿使用，且可以不采用招标拍卖挂牌方式出让的。应按本规范评估其在设定开发建设条件下的正常市场价格，并提出建议的出让底价。同时，还应在土地估价报告中测算并对比说明该建议出让底价是否符合当地的协议出让最低价标准。
当地未公布协议出让最低价标准的，按拟出让土地所在级别基准地价的70％测算对比；拟出让土地在基准地价覆盖范围外的，按照本规范成本法的要求，与土地取得的各项成本费用之和进行对比。
评估结果低于协议出让最低价标准的，应在土地估价报告中有明确提示。
（2）划拨土地办理协议出让。使用权人申请以协议出让方式办理出让，出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的，应按本规范评估在现状使用条件下的出让土地使用权正常
市场价格，减去划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议。出让时重新设定规划建设条件的，应按本规范评估在新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议。
当地对划拨土地使用权补办出让手续应缴土地收益有明确规定的，应与评估结果进行对比，在土地估价报告中明确提示对比结果，合理确定应缴土地收益。
6.4 已出让土地补缴地价款
（1）估价期日的确定。土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。
（2）调整容积率补缴地价。调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。
核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。
因调低容积率造成地价增值的，补缴地价款可按估价期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。
容积率调整前后均低于1的，按容积率为1核算楼面地
价。
（3）调整用途补缴地价。调整用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格。
用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。
工业用地调整用途的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积，减去现状工业用地价格。
（4）多项条件同时调整。多项用地条件同时调整的，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。
用途与容积率同时调整的。需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定，旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。
因其他土地利用条件调整需补缴地价款的，参照上述技术思路评估。
核定需补缴地价款时，不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。
7估价报告内容
除需符合《城镇土地估价规程》规定的报告内容和格式外，出让地价的土地估价报告还应符合下列要求：
7.1估价结果。涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最低价标准等最低限价的，在土地估价报告的“估价结果”部分，应同时列出评估结果，以及相应最低限价标准。
在土地估价报告的“估价结果”部分，应有明确的底价决策建议及理由。
7.2报告组成要件。除《城镇土地估价规程》规定的附件内容外(机构依法备案的有关证明为必备要件)，应视委托方提供材料情况，在土地估价报告后附具：
（1）涉及土地取得成本的相关文件、标准，以及委托方提供的征地拆迁补偿和安置协议等资料；
（2）已形成土地出让方案的，应附方案；
（3）报告中采用的相关实例的详细资料（包括照片）；（4）设定规划建设条件的相关文件依据。
第三篇：《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》出台 2018年4月9日起正式施行（模版）
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》出台 2018年
4月9日起正式施行
3月9日国土资源部办公厅印发通知要求，自4月9日起施行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(以下简称《规范》)。《规范》从2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估价报告的，可适用《规范》。已出具土地估价报告的，不再调整。是否出具了土地估价报告，可通过机构档案、行政部门档案和土地估价报告备案系统综合判断。
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》
前言
为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本规范由国土资源部负责解释。
1适用范围
在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范;国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。
2引用的标准
下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》
GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》
GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》
GB/T 28406-2012《农用地估价规程》
TD/T 1052-2017《标定地价规程》
TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》
3依据
(1)《中华人民共和国物权法》
(2)《中华人民共和国土地管理法》
(3)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(4)《中华人民共和国资产评估法》
(5)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)
(6)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)
(7)《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)
(8)《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61号)
(9)《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)
(10)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)
4总则
4.1出让地价评估定义
本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
4.2出让地价评估目的
开展土地使用权出让地价评估，目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价，或核定应该补缴的地价款提供参考依据。
4.3评估原则
除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外，土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则：
价值主导原则：土地综合质量优劣是对地价产生影响的主要因素。
审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。
公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。
4.4评估方法
(1)收益还原法
(2)市场比较法
(3)剩余法
(4)成本逼近法
(5)公示地价系数修正法
出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括(1)、(2)、(3)之一，以及(4)或(5)。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。
4.5评估程序
(1)土地估价机构接受国土资源主管部门(或出让方)委托，明确估价目的等基本事项;
(2)拟订估价工作方案，收集所需背景资料;
(3)实地查勘;
(4)选定估价方法进行评估;
(5)确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定，给出底价决策建议;
(6)撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师签署，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号;
(7)提交估价报告;
(8)估价资料归档。
5评估方法的运用
5.1收益还原法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：
(1)确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比较实例。用于测算收益水平的比较实例应不少于3个。
(2)确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。
(3)确定还原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。
5.2市场比较法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：
(1)在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市场环境下的交易实例。原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例;不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。近三年内所在或相似区域的交易实例不足3个的，原则上不应选用市场比较法。
(2)比较实例的修正幅度不能超过30%，即：(实例修正后的比准价格-实例价格)/实例价格≤30%。
(3)各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过40%。即(高比准价格-低比准价格)/低比准价格≤40%，对超过40%的，应另选实例予以替换。实例不足无法替换的，应对各实例进行可比性分析，并作为确定取值权重考虑因素之一。
5.3剩余法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：
(1)在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估;容积率、绿地率等规划建设指标是区间值的，在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估。
(2)假设的项目开发周期一般不超过3年。
(3)对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。
(4)开发完成后用于出租或自营的项目，按照本规范收益还原法的有关技术要求评估。
(5)利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。利润率的取值应有客观、明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。
5.4成本逼近法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：
(1)国家或地方拟从土地出让收入或土地出让收益中计提(安排)的各类专项资金，包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用，不得计入土地成本，也不得计入出让底价。
(2)土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋征收和安置补偿等标准的差异。
(3)土地开发成本应通过调查所在区域开发同类土地的客观费用水平确定。对拟出让宗地超出所在区域开发同类土地客观费用水平的个例性实际支出，不能纳入成本。
(4)评估工业用地出让地价时，不得以当地工业用地出让最低价标准为基础，推算各项参数和取值后，评估出地价。
5.5公示地价系数修正法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：
(1)采用的基准地价，应当已向社会公布。采用已完成更新但尚未向社会公布的基准地价，需经市、县国土资源主管部门书面同意。
(2)在已经开展标定地价公示的城市，可运用标定地价系数修正法进行评估。
6特定情况评估要点
6.1场地未通平或通平不完全
(1)土地开发程度不足。土地开发程度未达到当地正常水平的，先评估当地正常开发程序下的熟地地价，再根据当地各项通平开发所需的客观费用水平，逐项减价修正。
(2)有地上建筑物的土地出让评估。对土地连同建筑物或构筑物整体一并出让的，出让评估按出让时的规划建设条件进行。
当出让时以及出让后不改变现状、不重新设定规划建设条件的，评估结果等于净地价加地上建筑物重置价减去折旧;当出让时重新设定规划建设条件的，评估结果等于新设定规划建设条件下的净地价减去场内拆平工作费用。
作为整体出让的土地连同地上建筑物或构筑物，权属应为国有且无争议。
6.2特定条件的招拍挂出让方式
(1)限地价、竞配建(或竞房价、竞自持面积等)。采用“限地价、竞房价(或竞自持面积)”方式出让的，在评估时应按本规范，评估出正常市场条件下的土地价格。
采用“限地价、竞配建”方式的，土地估价报告中应评估出正常市场条件下的土地价格，给出底价建议，以及根据市场情况建议采用的地价上限，并提出建议的起始价或起拍价，一般情况下应符合：起始价≤出让底价≤地价上限。当起始价≤地价上限≤出让底价时，地价上限与出让底价之间的差额，应按配建方式和配建成本，折算最低应配建的建筑面积，并在土地估价报告中明示。
(2)限房价、竞地价。采用“限房价、竞地价”方式出让的土地，在出让评估时，应充分考虑建成房屋首次售出后是否可上市流转。对不能上市流转，或只能由政府定价回购，或上市前需补缴土地收益的限价房开发项目，在采用剩余法评估时，按限定的房价取值。
(3)出让时约定租赁住宅面积比例。约定一定比例的，采用剩余法时，以市场正常租金水平为依据测算相应比例的不动产价值。纯租赁住宅用地出让，有租赁住宅用地可比实例的，优先采用市场比较法，实例不足的，应采用收益还原法。
6.3 协议出让
(1)对应当实行有偿使用，且可以不采用招标拍卖挂牌方式出让的。应按本规范评估其在设定开发建设条件下的正常市场价格，并提出建议的出让底价。同时，还应在土地估价报告中测算并对比说明该建议出让底价是否符合当地的协议出让最低价标准。
当地未公布协议出让最低价标准的，按拟出让土地所在级别基准地价的70%测算对比;拟出让土地在基准地价覆盖范围外的，按照本规范成本法的要求，与土地取得的各项成本费用之和进行对比。
评估结果低于协议出让最低价标准的，应在土地估价报告中有明确提示。
(2)划拨土地办理协议出让。使用权人申请以协议出让方式办理出让，出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的，应按本规范评估在现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议。出让时重新设定规划建设条件的，应按本规范评估在新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议。
当地对划拨土地使用权补办出让手续应缴土地收益有明确规定的，应与评估结果进行对比，在土地估价报告中明确提示对比结果，合理确定应缴土地收益。
6.4 已出让土地补缴地价款
(1)估价期日的确定。土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。
(2)调整容积率补缴地价。调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。
核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。
因调低容积率造成地价增值的，补缴地价款可按估价期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。
容积率调整前后均低于1的，按容积率为1核算楼面地价。
(3)调整用途补缴地价。调整用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格。
用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。
工业用地调整用途的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积，减去现状工业用地价格。
(4)多项条件同时调整。多项用地条件同时调整的，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。
用途与容积率同时调整的。需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定，旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。
因其他土地利用条件调整需补缴地价款的，参照上述技术思路评估。
核定需补缴地价款时，不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。
7估价报告内容
除需符合《城镇土地估价规程》规定的报告内容和格式外，出让地价的土地估价报告还应符合下列要求：
7.1估价结果。涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最低价标准等最低限价的，在土地估价报告的“估价结果”部分，应同时列出评估结果，以及相应最低限价标准。
在土地估价报告的“估价结果”部分，应有明确的底价决策建议及理由。
7.2报告组成要件。除《城镇土地估价规程》规定的附件内容外(机构依法备案的有关证明为必备要件)，应视委托方提供材料情况，在土地估价报告后附具：
(1)涉及土地取得成本的相关文件、标准，以及委托方提供的征地拆迁补偿和安置协议等资料;
(2)已形成土地出让方案的，应附方案;
(3)报告中采用的相关实例的详细资料(包括照片);
(4)设定规划建设条件的相关文件依据。
第四篇：协议出让国有建设用地使用权
协议出让国有建设用地使用权
协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
一、协议出让国有土地使用权范围
出让国有土地使用权，依照法律、法规和规章的规定采用招标、拍卖或挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：
1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地及工业用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律法规行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》，法律法规行政规定等明确应当收回国有土地使用权重新公开出让的除外；
4、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采取协议方式；
5、法律法规行政规定明确可以协议出让的其他情形。
二、新增建设用地供地环节的协议出让
1、公开出让信息，接受用地申请，确定工地方式；
市、县国土资源管理部门将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布（同时必须报省厅备案，在中国土地市场网上公布）,公开接受申请。根据申请人的数量和需求，确定工地方式。
2、编制协议出让方案
市、县国土资源管理部门会同规划等部门，依据国有土地使用权出让计划，城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权协议出让方案。
3、地价评估，确定底价。
4、协议出让方案，底价报批。
5、协商，签订意向书。
根据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格进行协商谈判，达成一致且出让价格不低于底价的，签订《国有土地使用权出让意向书》。
6、公示
《国有土地使用权出让意向书》签订后，市、县国土资源管理部门将出让地块的具体信息，在当地土地有形市场等指定场所及中国土地市场网进行公示，公示时间不得少于5日。
7、签订出让合同，公布出让结果。
公示期满，按照约定与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。签订后7日内，将协议出让结果通过中国土地市场网及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。
8、核发《建设用地批准书》，交付土地。
9、办理土地登记。
三、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让。
1、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形办理：
（1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可采取协议出让手续；
（2）经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件的，报经市、县人民政府批准后，可办理协议出让手续；但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律法规行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。
2、申请与受理。
原划拨、承租土地使用权人持相关资料，向市、县国土资源部门提出申请。市、县国土资源管理部门接到申请后，进行初审，决定是否受理。
3、审查，确定协议出让方案。
经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，经地价评估后，根据土地估价结果、产业政策和土地市场等情况，会同规划等部门拟定出让方案，集体决策出让金额。
出让金缴纳按下列公式核定：
不改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格—拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。
改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格—拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。
4、出让方案报批。
5、签订出让合同，按规定公布出让结果。
6、办理土地登记。
四、划拨土地使用权转让中的协议出让
划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以有受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律法规行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。
1、申请与受理。
2、审查，确定协议出让方案。
应缴纳土地使用权出让金应当按下式核定：
转让后不改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格—拟出让时的划拨土地使用权权益价格 转让后改变土地用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格—拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格
3、出让方案报批。
4、公开交易。
5、签订出让合同，按规定公布出让结果。
6、办理土地登记。
五、出让土地改变用途等土地使用条件的处理
出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可与市、县国土资源部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但规定应当收回重新进行公开出让的除外。
调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：
应补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格—批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。
第五篇：国有建设用地使用权出让合同
本合同双方当事人：
出让人：中华人民共和国 省（自治区、直辖市）市（县）局；
通讯地址：
邮政编码：
电话：
传真：
开户银行：
账号：
受 让 人：
通讯地址：
邮政编码：
电话：
传真：
开户银行：
账号：
第一章总则
第一条根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、有关行政法规及土地供应政策规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。
第二条出让土地的所有权属中华人民共和国，出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权，地下资源、埋藏物不属于国有建设用地使用权出让范围。
第三条受让人对依法取得的国有建设用地，在出让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。
第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳
第四条本合同项下出让宗地编号为宗地总面积 大写平方米（小写平方米）其中出让宗地面积为 大写平方米（小写平方米）。
本合同项下的出让宗地坐落于。
本合同项下出让宗地的平面界址为；
出让宗地的平面界址图见附件1。
本合同项下出让宗地的竖向界限以 为上界限，以 为下界限，高差为 米。出让宗地竖向界限见附件2。出让宗地空间范围是以上述界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。
第五条本合同项下出让宗地的用途为。
第六条出让人同意在 年 月日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第 项规定的土地条件：
（一）场地平整达到 ；周围基础设施达到 ；
（二）现状土地条件。
第七条 本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为年，按本合同第六条约定的交付土地之日起算；原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。
第八条 本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币 大写元（小写元），每平方米人民币 大写元（小写 元）。
第九条本合同项下宗地的定金为人民币 大写元（小写元）。定金抵作土地出让价款。
第十条受让人同意按照本条第一款第项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：
（一）本合同签订之日起 日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款；
（二）按以下时间和金额分 期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。
第一期人民币大写元（小写 元），付款时间：年月日之前。
第二期人民币大写元（小写 元），付款时间：年月日之前。
第 期人民币大写 元（小写 元），付款时间：年月日之前。
第 期人民币大写 元（小写 元），付款时间：年月日之前。
分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。
第十一条受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。
第三章土地开发建设与利用
第十二条受让人同意本合同项下宗地开发投资强度按本条第项规定执行：
（一）本合同项下宗地用于工业项目建设，受让人同意本合同项下宗地的项目固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额人民币大写 万元（小写万元），投资强度不低于每平方米人民币大写元（小写元）。本合同项下宗地建设项目的固定资产总投资包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和出让价款等。
（二）本合同项下宗地用于非工业项目建设，受让人承诺本合同项下宗地的开发投资总额不低于人民币大写万元（小写万元）。
第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。其中：
主体建筑物性质 ；
附属建筑物性质 ；
建筑总面积平方米 ；
建筑容积率不高于 不低于 ；
建筑限高 ；
建筑密度不高于 不低于 ；
绿地率不高于 不低于 ；
其他土地利用要求。
第十四条受让人同意本合同项下宗地建设配套按本条 第 项规定执行：
（一）本合同项下宗地用于工业项目建设，根据规划部门确定的规划设计条件，本合同受让宗地范围内用于企业内部行政办公及生活服务设施的占地面积不超过受让宗地面积的 %，即不超过平方米，建筑面积不超过平方米。受让人同意不在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施；
（二）本合同项下宗地用于住宅项目建设，根据规划建设管理部门确定的规划建设条件，本合同受让宗地范围内住宅建设总套数不少于 套。其中，套型建筑面积90平方米以下住房套数不少于套，住宅建设套型要求为。本合同项下宗地范围内套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例不低于%。本合同项下宗地范围内配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房，受让人同意建成后按本项下第种方式履行：
1.移交给政府；
2.由政府回购；
3.按政府经济适用住房建设和销售管理的有关规定执行；
4.；
5.。
第十五条受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府：
（—），（二），（三）。
第十六条受让人同意本合同项下宗地建设项目在年月
日之前开工，在年月日之前竣工。
受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。
第十七条受让人在本合同项下宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施与宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程，应按有关规定办理。
受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地，但由此影响受让宗地使用功能的，政府或公用事业营建主体应当给予合理补偿。
第十八条受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让期限内，需要改变本合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第项规定办理：
（一）由出让人有偿收回建设用地使用权；
（二）依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款，办理土地变更登记。
第十九条本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对本合同项下宗地的规划调整权，原规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。
第二十条对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。
第四章国有建设用地使用权转让、出租、抵押
第二十一条受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当符合本条第项规定的条件：
（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；
（二）按照本合同约定进行投资开发，已形成工业用地或其他建设用地条件。
第二十二条国有建设用地使用权的转让、出租及抵押合同，不得违背国家法律、法规规定和本合同约定。
第二十三条国有建设用地使用权全部或部分转让后，本合同和土地登记文件中载明的权利、义务随之转移，国有建设用地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权出租后，本合同和土地登记文件中载明的权利、义务仍由受让人承担。
第二十四条国有建设用地使用权转让、抵押的，转让、抵押双方应持本合同和相应的转让、抵押合同及国有土地使用证，到国土资源管理部门申请办理土地变更登记。
第五章期限届满
第二十五条本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。
住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。
出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。
第二十六条土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第项约定履行：
（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；
（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
第二十七条土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。
第六章不可抗力
第二十八条合同双方当事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行，可以免除责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行期间发生的不可抗力，不具有免责效力。
第二十九条遇有不可抗力的一方，应在7日内将不可抗力情况以信函、电报、传真等书面形式通知另一方，并在不可抗力发生后15日内，向另一方提交本合同部分或全部不能履行或需要延期履行的报告及证明。
第七章违约责任
第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60 日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。
第三十一条受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人提出终止履行本合同并请求退还土地的，出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下约定，退还除本合同约定的定金以外的全部或部分国有建设用地使用权出让价款（不计利息），收回国有建设用地使用权，该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整；但出让人愿意继续利用该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的，应给予受让人一定补偿：
（一）受让人在本合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款；
（二）受让人在本合同约定的开工建设日期超过一年但未满二年，并在届满二年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人应在扣除本合同约定的定金，并按照规定征收土地闲置费后，将剩余的已付国有建设用地使用权出让价款退还受让人。
第三十二条受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。
第三十三条受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额‰，的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额‰的违约金。
第三十四条项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额未达到本合同约定标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并可要求受让人继续履约。
第三十五条本合同项下宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。
第三十六条工业建设项目的绿地率、企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例、企业内部行政办公及生活服务设施建筑面积等任何一项指标超过本合同约定标准的，受让人应当向出让人支付相当于宗地出让价款‰的违约金，并自行拆除相应的绿化和建筑设施。
第三十七条受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。
第三十八条出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。
第八章适用法律及争议解决
第三十九条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律。
第四十条因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按本条第项约定的方式解决：
（一）提交仲裁委员会仲裁；
（二）依法向人民法院起诉。
第九章附则
第四十一条本合同项下宗地出让方案业经人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。
第四十二条本合同双方当事人均保证本合同中所填写的姓名、通讯地址、电话、传真、开户银行、代理人等内容的真实有效，一方的信息如有变更，应于变更之日起15日内以 书面形式告知对方，否则由此引起的无法及时告知的责任由信息变更方承担。
第四十三条本合同和附件共页，以中文书写为准。
第四十四条本合同的价款、金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。
第四十五条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。
第四十六条本合同一式份，出让人、受让人各执份，具有同等法律效力。
出让人（章）： 受让人（章）：
法定代表人（委托代理人）法定代表人（委托代理人）：
（签字）：(签字）：
年 月 日
国有建设用地使用权出让合同使用说明
一、《国有建设用地使用权出让合同》包括合同正文、附件1（出让宗地平面界址图）、附件2（出让宗地竖向界限）和附件3（市、县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件）。
二、本合同中的出让人为有权出让国有建设用地使用权的市、县人民政府国土资源行政主管部门。
三、出让人出让的土地必须是国有建设用地。本合同以宗地为单位进行填写。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。
四、本合同第四条中，出让宗地空间范围是以平面界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写；出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。如：出让宗地的竖向界限以标高+60米（1985年国家高程系统）为上界限，以标高—10米（1985年国家高程系统）为下界限，高差为70米。
五、本合同第五条中，宗地用途按《土地利用现状分类》（中华人民共和国国家标准gb／t21010-XX）规定的土地二级类填写。依据规划用途可以划分为不同宗地的，应先行分割成不同的宗地，再按宗地出让。属于同一宗地中包含两种或两种以上不同用途的，应当写明各类具体土地用途的出让年期及各类具体用途土地占宗地的面积比例和空间范围。
六、本合同第六条中，土地条件按照双方实际约定选择和填写。属于待开发建设的用地，选择第一项；属于原划拨（承租）建设用地使用权补办出让手续的，选择第二项。
七、本合同第十条中，建设用地使用权出让价款支付方式按双方实际约定选择和填写。双方约定建设用地使用权出让价款一次性付清的，选择第一款第一项；分期支付的，选择第一款第二项。
八、本合同第十二条中，宗地开发投资强度根据建设项目的性质选择和填写。属于工业项目建设的，选择第一项；不属于工业项目建设的，选择第二项。
九、本合同第十三条中，受让宗地用于工业项目建设的，应当按照国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》（国土资发（2012）24号）要求，建筑容积率、建筑密度只填写最低限指标，即“不低于 ”。新出台的法律政策对工业项目建筑容积率、建筑密度等有规定的，签订出让合同时，应当按照最新政策规定填写。
十、本合同第十四条中，宗地建设配套情况根据建设项目的性质选择和填写。宗地用于工业项目建设的，选择第一项；宗地用于住宅项目建设的，选择第二项。选择第一项的，宗地范围内用于企业行政办公及生活服务设施的占地面积占受让宗地面积的比例，按照国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》（国土资发（2012）24号）的有关规定填写，原则上不得超过7%；选择第二项的，按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发（2012）3号）、国土资源部《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发[XX] 236号）的有关规定填写。新出台的法律政策对工业项目用地中企业行政办公及生活服务设施的用地面积比例、套型建筑面积90平方米以下住房套数及面积比例、商品住宅项目中配建经济适用住房和廉租住房等有规定的，签订出让合同时，应当按照最新政策规定填写。
十一、本合同第十六条中，受让宗地用于商品住宅项目建设的，出让宗地的开工时间和竣工时间，按照国土资源部《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发[XX]236号）的有关规定填写，原则上开发时间最长不得超过三年。国家新出台的法律政策对出让宗地开工时间和竣工时间有规定的，签订出让合同时，应当按照最新规定填写。
十二、本合同第十八条中，在土地出让期限内，非经营性用地改变为经营性用地的，应当按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2012]3号）的规定执行。国家新出台的法律政策对改变土地用途有规定的，签订出让合同时，应当按照最新规定填写。
十三、本合同第二十一条中，属于房屋开发的，选择第一项；属于土地综合开发的，选择第二项。
十四、本合同第三十条和第三十七条中，受让人不能按合同约定及时支付国有建设用地使用权出让价款，出让人不能按合同约定及时提供出让土地的，应当根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[XX]）100号）的有关规定和双方当事人权利义务对等原则，违约金比例按l‰填写。国家新出台的法律政策对受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的违约金比例有规定的，签订出让合同时，应当按照最新规定填写。
十五、本合同由省、自治区、直辖市国土资源管理部门统一编号。
十六、本合同由国土资源部和国家工商行政管理总局负责解释。
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