第一篇:北京市住宅物业服务四级 标准
北京市住宅物业服务四级标准
客户服务 1.客户服务场所
a.设置客户服务中心,配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。
b.公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片,物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准
c.客户服务中心工作时间,工作日及节假日不少于 8 小时,其他时间设置值班人员。d.设置并公示 24 小时服务电话。2.人员
a.从业人员按照相关规定取得职业资格证书。b.服务人员分岗位统一着装,佩戴标志.c.配备物业服务项目负责人,房屋建筑安全管理员。
d.项目负责人具有 3 年以上物业服务企业同等岗位工作经历,为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。3.制度
a.建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
b.建立突发公共事件的应急预案。c.建立物业服务工作记录。
d.建立培训体系,定期组织培训、考核。4.档案
a.建立物业管理档案。b.配备专职档案管理人员,有档案资料室。
c.应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。5.标志:设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。6.客户服务
a.每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。b.涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。
c.对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告相关行政主管部门。d.水、电急修 20 分钟内、其他报修 30 分钟内到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。
e.业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 2 个工作日内回复。投诉回访率 100%。f.每年至少公开征集 1 次物业服务意见,问卷率 80%以上,公示整改情况。g.设置公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。h.按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。i.每月组织 1 次项目服务质量检查,重要节假日前组织安全检查。j.每年组织业主参观共用设施设备机房。
k.每年至少组织 2 次社区文化活动。
l.有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。m.重要节日进行美化装饰.7.专项委托服务管理
a.签订专项服务委托合同,明确各方权利义务。
b.专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。c.专项服务企业人员统 一着装,佩戴标志。d.对专项服务进行监督及评价。
绿化养护 1.基本要求 a.乔木
植株生长良好,树冠基本完整,植株保存率高于 98%。年成活率高于98%,生长季节叶片保存率高于 90%。
b.灌木
植株生长良好,主枝完整,保存率高于 98%,年成活率高于 98%。
c.绿篱和色块
植株生长良好,轮廓清晰,高度一致,修剪和补种及时,保存率高于98%,年成活率高于 98%。
d.地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于 95%,花坛植物死亡率超过 2%后能及时补栽。e.草坪
草坪整齐,覆盖率高于 95%。2.绿化养护内容 a.灌溉
有计划地进行浇灌,灌溉水下渗充足均匀,采用节水灌溉设备和措施,及时排涝;一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水 1 次,需水量大的植物根据长势和土壤情况合理灌溉。b.施肥
乔木每年施肥 1 次;灌木每年施肥2 次至 3 次;地被和草坪植物每年施肥 3 次至 4 次;花坛植物根据生长情况进行追肥;有条件的,应使用有机肥料。c.病虫害防治
根据病虫害发生规律,植物生长季每月检查 4 次病虫害情况;并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施,严禁高毒农药,无明显病虫害发生。d.整形修剪
乔木每年修剪 1 次至 2 次,部分植物进行生长季修剪;灌木根据需要及时修剪开败的残花果,全年至少修剪 2 次;绿篱和色块生长整齐,每年五一前、七八月份、国庆节前和冬季修剪 1 次;冷季型草坪生长季节平均每月修剪 2 次,全年至少修剪 15 次。e.除草
每年全面除草 4 次,重点绿地增加除草次数;出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的 5%,发现 50 厘
米以上的杂草应及时清除。f.垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 5 次。3.工作检查
a.生长季节每月检查 4 次绿化工作。
b.编制每月绿化养护措施和工作计划。
c.绿化档案齐全。
环境卫生
1.生活垃圾的收集、清运 a.实行生活垃圾分类收集。
b.配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。
c.每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒 1 次杀虫药。
d.每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。
e.垃圾清运车密闭运输、外观整洁。2.物业共用部分清洁 a.楼内
1)大堂、一层候梯厅 每日清扫并清拖 1 次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭 2 次信报箱。每周擦拭 1 次大堂玻璃。每 2 周擦拭 1 次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁 2 次大堂、一层候梯厅。
2)楼道、楼梯楼梯
地面每周擦拭 2 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘 1 次楼内灯具。根据地面材质,定期做地面清洗、养护。每日巡视保洁 2 次楼道、楼梯。b.电梯轿箱
每日擦拭 1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖 1 次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢,每月护理 2 次;石材装饰的电梯轿厢,每季度养护 1 次。每日巡视保洁 3 次电梯轿箱。c.天台、屋面
每季度清扫 1 次天台、屋面;雨季期间,每月清扫 1 次天台、屋面。每 2 周巡查 1 次天台、内天井,有杂物及时清扫。d.楼外道路及设施
每日清扫 1 次、巡视保洁 3 次楼外道路。每 2 周清洁 1 次楼外公共照明及共用设施;每 2 月清洁 1 次雨蓬、门头等。e.水景
根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁 1 次水面;每年清洁 2 次水池池底。f.有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。每日清扫 1 次、每周清拖 2 次楼道.g.雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。夜间降雪的,主要道路的冰雪在次日 10:00 前清扫干净。3.工作检查和记录
a.每日检查 1 次清洁质量,做好记录。
b.每月全面检查 1 次清洁质量,做好记录。
c.清洁档案齐全。
工程设施设备运行、维修养护 1.综合管理
a.建立房屋及共用设施设备的基础档案。
b.运行、检查、维修养护记录应每月归档。
c.组织实施房屋使用安全情况评估检查
d.共用部位检查中发现 的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,应即时组织修复。e.每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
f.特种设备按照有关规 定运行、维修养护和定期检测。
g.雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。h.设备机房
1)每月清洁 1 次,室内无杂物。2)设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3)在明显易取位置配备消防器材,每月检查 1 次消防器材,确保完好有效。4)设施设备标志、标牌齐全。
5)在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6)交接班记录、工作日志等齐全、完整。2.共用部位 a.房屋结构
每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。b.建筑部件
1)每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2)每 2 周巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3)每 2 月检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。c.附属构筑物 1)每 2 周巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2)每 2 月检查 1 次雨、污水管井等。3)每 2 周巡查 1 次大门、围墙、围栏等。
4)每 2 周巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5)每年检测 1 次防雷装置。3.空调系统
a.运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。
b.运行期间每日巡视 1 次空调系统,保证室内温度符合相关规定。
c.每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等;每年清洗消毒 2 次风机盘管滤网;每两年清洗消毒 1 次风管。d.每年对空调系统进行 1 次整体性维修养护。e.制定节能措施,每月对能源消耗进行统计、分析。f.每年检查 1 次管道、阀门并除锈。
g.每年检验 1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。4.二次供水设施
a.按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。
b.每日巡视 2 次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。c.每 2 月切换 1 次备用水泵。
d.每季度检查 1 次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;每年养护1 次水泵。e.每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。f.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。g.排水系统 5.排水系统 a.排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。b.污水泵
汛期每日巡视 2 次,平时每周巡视 1 次,检查设备运行状态;每周进行 1 次手动启动测试;每季度养护 1 次。c.化粪池
每半年检查 1 次化粪池;组织安排清掏。6.照明和电气设备 a.楼内照明
每日巡视 1 次,一般故障 12 小时内修复;其他复杂故障 3 日内修复。b.楼外照明
每周巡视 3 次;一般故障 1 日内修复;其他复杂故障 5 日内修复;每 2 周调整 1 次时间控制器。c.应急照明
每日巡视 1 次,发现故障,即时修复。d.低压柜
每日巡视 2 次设备运行状况;每半年养护 1 次,养护内容包括紧固、检测、清扫;每年检查 1 次电气安全;每半年检测 1 次接地电阻;每年校验 1 次仪表。e.低压配电箱和低压线路
每月巡视 2 次设备运行状况;每年养护 1 次,养护内容包括紧固、检测、清扫;每半年切换 1 次双路互投开关。f.控制柜
每周巡视 1 次设备运行状况;每年养护 2 次,养护内容包括紧固、检测、调试、清扫;每半年校正 1次各种电器元件或控制设备的设定值;每年检查 1 次远控装置。g.发电机
每月试运行 1 次,保证运行正常;每年 1 次带负荷运行;每年活化 2 次蓄电池;每日巡视 1 次充电 机和蓄电池。h.配电室、楼层配电间
防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好;电缆进出线和开关标志清晰、准确。i.检测
每 3 年检验1 次内部核算电能表。7.安全防范系统 a.报警控制管理主机
每日巡查 1 次,检查设备运行状态;每周表面清洁 1 次;每半年内部除尘 1 次。b.对讲门口机
每 2 周检查 1 次按键、显示屏等;每 2 周表面清洁 1 次;每半年内部除尘 1 次。c.网络控制箱
每季度检查 1 次外观、接线;每季度表面清洁 1 次;每半年内部除尘 1 次。d.红外对射探测器
每 2 月检查 1 次接线、探测范围、防水状况等;每 2 月表面清洁1 次;每半年内部除尘 1 次。e.图像采集设备
每周检查 2 次监视画面、录像功能;每 2 周表面清洁 1 次;每半年内部除尘 1 次。f.摄像机
每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调试;每季度镜头表面清洁 1 次;每年防护罩内部除尘 1 次。g.解码器
每季度检查 1 次防雨罩、接线等,进行相应的调试;每季度表面清洁 1 次;每年内部除尘 1 次。h.云台
每季度检查 1 次运转、接线,进行清晰度调校;每季度表面清洁1 次;每年转动部位上润滑油 1 次。i.巡更点
每 2 周检查 1 次外观,发现故障隐患,即时排除;每 2 周表面清洁 1 次;每日存储巡更记录。j.读卡器
每 2 周检查 1 次外观;每 2 周表面清洁 1 次,查看防水状况。k.电磁锁门锁
每月检查 1 次吸力、外观、接线。l.出门按钮
每月检查 1 次开锁功能、接线。8.电梯
a.电梯在投入使用前或者投入使用后 30 日内,应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
b.在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。c.日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
d.应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
e.配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训,保证其具备必要的安全知识。
f.制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场,专业维修人员应在 30分钟内到达现场。9.水景
a.启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。
b.使用期间每日巡查 1 次喷水池、水泵及其附属设施,每 2 周检查 1次防漏电设施。
c.设置必要的安全警示标志。
d.水质符合卫生要求。消防安全防范 1.综合管理
a.建立、落实消防安全责任制,设消防安全负责人,逐级逐岗明确消防安全职责。
b.成立义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织 1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。
c.设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行 2 次消防安全培训。
d.每日防火巡查 1 次,每月防火检查 1 次,按照规定每年检测 1 次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
e.发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机 构报告。
f.消防控制室设专人 24 小时值班,每班 2 人,及时处理各类报警、故障信息。
g.发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。2.消防设施设备维修养护 a.火灾自动报警系统
1)火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查 1 次设备运行情况,保证24 小时连续正常运行;每月检查测试 1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘 1 次。2)火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试 1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行 2 年后每 3 年由专业清洗单位清洗 1 次。3)备用电源每月检测切换 1 次主、备电源
每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘 1 次。b.消防广播系统
每月检查测试 1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能,并测试音量;每年机柜内部除尘 1 次;每年机柜内的设备内部除尘 1 次。c.防排烟系统
每月检查测试 1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能,核对风速;每年养护 1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。d.防火分隔设施
每月抽查测试 1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充 1 次润滑油,电控箱内部除尘 1 次;每年维修养护 2 次防火门附件,在门的转动部位补充 1 次润滑油。
e.水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车 1 次,每季度检查 1 次润滑情况;每年养护1 次室内、外消火栓。
f.应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电 1 次,测量1 次照度和供电时间。
g.消防电梯
每月检查测试 1 次按钮迫降和联动控制功能,轿箱内消防电话。
h.灭火器
每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况,每月检查核对 1 次灭火器选型、压力和有效期,保证处于完好状态 3.公共秩序维护
1.出入口有专人 24 小时值守。
2.制定巡查路线,巡视检查并做好记录。6:00 至 22:00 巡视 3 次、其中楼内巡视 1 次;22:00 至次日6:00 巡视 2 次,夜间巡查 2 人同行。
3.巡视检查停车场,维护道路、场地使用秩序。
4.机动车辆登记出入。
5.安防控制室设专人 24 小时值守;监控影像资料、报警记录应留存 30日备查;管理制度、应急预案张贴在显著位置。
6.对违法行为立即报警,协助相关部门处理。
7.记录与档案
1)各项工作记录完整有效。
2)档案齐全。
8.每年进行 3 次专项应急预案演习,做好记录。
9.备勤人员 24 小时待岗,人数不少于秩序维护专业人员的 20%,配备必要的应急工具。
装修管理
1.建立装饰装修管理服务制度。2.建立装饰装修管理档案。
3.受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。
4.装饰装修期间每日巡查 1 次现场,发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的,应立即劝阻;拒不改正的,报告相关行政主管部门及业主、业主委员会,并在物业管理区域内公示。
5.装饰装修结束后进行检查,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。
6.委托清运装修垃圾的,应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖措施,在 2 日内清运。自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输的方式,在 2 日内清运。
第二篇:7 住宅物业服务四级标准
住宅物业服务四级标准
7.1 基本要求
7.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心,配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片,物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。客户服务中心工作时间,工作日及节假日不少于 8小时,其他时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。
7.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。服务人员分岗位统一着装,佩戴标志。配备物业服务项目负责人,房屋建筑安全管理员。项目负责人具有 3年以上物业服务企业同等岗位工作经历,为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
7.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。建立培训体系,定期组织培训、考核。建立物业服务工作记录
7.1.4 档案 建立物业管理档案,配备专职档案管理人员,有档案资料室。
3应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。
7.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。
7.1.6 客户服务
1每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修 20分钟内、其他报修 30分钟内到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 2个工作日内回复。投诉回访率100%。每年至少公开征集 1次物业服务意见,问卷率 80%以上,公示整改情况。每月组织 1次项目服务质量检查,重要节假日前组织安全检查。每年组织业主参观共用设施设备机房。每年至少组织2次社区文化活动。重要节日进行美化装饰。设置公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。
7.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同,明确各方权利义务。2专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员统一着装,佩戴标志。对专项服务进行监督及评价。
7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护
7.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,应即时组织修复。每年第四季度制定下一维修养护计划。特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。设备机房
1)每月清洁 1次,室内无杂物。
2)设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3)在明显易取位置配备消防器材,每月检查 1次消防器材,确保完好有效。
4)设施设备标志、标牌齐全。
5)在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6)交接班记录、工作日志等齐全、完整。
7.2.2 共用部位房屋结构
每季度检查1次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。建筑部件
1)每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
2)每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。
3)每2月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。
4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。附属构筑物
1)每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2)每2月检查1次雨、污水管井等。
3)每2周巡查1次大门、围墙、围栏等。
4)每 2周巡查 1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5)每年检测1次防雷装置。
7.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。运行期间每日巡视 1次空调系统,保证室内温度符合相关规定。制定节能措施,每月对能源消耗进行统计、分析。每年检查1次管道、阀门并除锈。每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒 1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等;每年清洗消毒2次风机盘管滤网;每两年清洗消毒1次风管。每年对空调系统进行 1次整体性维修养护。
7.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。2 每日巡视2次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。每2月切换1次备用水泵。每季度检查1次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;每年养护1次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
7.2.5 排水系统排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。
每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。污水泵
汛期每日巡视2次,平时每周巡视1次,检查设备运行状态;每周进行 1次手动启动测试;每季度养护1次。化粪池
每半年检查 1次化粪池;组织安排清掏。
7.2.6 照明和电气设备楼内照明
每日巡视 1次,一般故障 12小时内修复;其他复杂故障3日内修复。楼外照明
每周巡视 3次;一般故障 1日内修复;其他复杂故障 5日内修复;每2周调整1次时间控制器。应急照明
每日巡视1次,发现故障,即时修复。低压柜
每日巡视2次设备运行状况;每半年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫;每年检查1次电气安全;每半年检测1次接地电阻;每年校验1次仪表。低压配电箱和低压线路
每月巡视2次设备运行状况;每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫;每半年切换 1次双路互投开关。控制柜
每周巡视1次设备运行状况;每年养护2次,养护内容包括紧固、检测、调试、清扫;每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值;每年检查1次远控装置。发电机每月试运行1次,保证运行正常;每年1次带负荷运行;每年活化 2次蓄电池;每日巡视 1次充电机和蓄电池。检测
每3年检验1次内部核算电能表。配电室、楼层配电间
防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好;电缆进出线和开关标志清晰、准确。
7.2.7 安全防范系统报警控制管理主机
每日巡查 1次,检查设备运行状态;每周表面清洁1次; 每年内部除尘1次。对讲门口机
每2周检查1次按键、显示屏等;每2周表面清洁1次; 每半年内部除尘1次。网络控制箱
每季度检查1次外观、接线;每季度表面清洁 1次;每半年内部除尘1次。红外对射探测器
每2月检查1次接线、探测范围、防水状况等;每2月表面清洁 1次;每半年内部除尘1次。5 图像采集设备
每周检查 2次监视画面、录像功能;每 2周表面清洁 1次;每半年内部除尘1次。摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调试;每季度镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。解码器
每季度检查 1次防雨罩、接线等,进行相应的调试;每季度表面清洁1次;每年内部除尘1次。云台
每季度检查1次运转、接线,进行清晰度调校;每季度表面清洁 1次;每年转动部位上润滑油1次。巡更点每2周检查1次外观;每2周表面清洁1次;每日存储巡更记录。读卡器
每2周检查1次外观;每2周表面清洁1次,查看防水状况。电磁锁门锁
每月检查1次吸力、外观、接线。出门按钮
每月检查1次开锁功能、接线。
7.2.8 电梯
1电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内,应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2在电梯安全检验合格有效期届满前 1个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。
对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训,保证其具备必要的安全知识。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15分钟内到达现场,专业维修人员应在 30分钟内到达现场。
7.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施,每 2周检查1次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。
7.3 消防安全防范
7.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制,设消防安全负责人,逐级逐岗明确消防安全职责。
2成立义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。
3设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行 2次消防安全培训。每日防火巡查 1次,每月防火检查 1次,按照规定每年检测1次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24小时值班,每班2人,及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。7.3.2 消防设施设备维修养护火灾自动报警系统
1)火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查 1次设备运行情况,保证 24小时连续正常运行;每月检查测试 1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1次。
2)火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2年后,每3年由专业清洗单位清洗1次。)备用电源
每月检测切换1次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。消防广播系统
每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能,并测试音量;每年机柜内部除尘1次;每年机柜内的设备内部除尘1次。防排烟系统
每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能,核对风速;每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。防火分隔设施
每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油,电控箱内部除尘1次;每年维修养护2次防火门附件,在门的转动部位补充 1次润滑油。水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1次,每季度检查1次润滑情况;每年养护 1次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1次,测量1次照度和供电时间。消防电梯
每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能,轿箱内消防电话。灭火器
每日巡查 1次灭火器数量、位置情况,每月检查核对 1次灭火器选型、压力和有效期,保证处于完好状态。
7.4 绿化养护
7.4.1 基本要求乔木
植株生长良好,树冠基本完整,植株保存率高于98%。年成活率高于98%,生长季节叶片保存率高于90%。灌木
植株生长良好,主枝完整,保存率高于98%,年成活率高于98%。绿篱和色块
植株生长良好,轮廓清晰,高度一致,修剪和补种及时,保存率高于98%,年成活率高于98%。地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于95%,花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽。草坪
草坪整齐,覆盖率高于95%。
7.4.2 绿化养护内容灌溉
有计划地进行浇灌,灌溉水下渗充足均匀,采用节水灌溉设备和措施,及时排涝;一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次,需水量大的植物根据长势和土壤情况合理灌溉。施肥 乔木每年施肥1次;灌木每年施肥2次至3次;地被和草坪植物每年施肥3次至4次;花坛植物根据生长情况进行追肥;有条件的,应使用有机肥料。病虫害防治
根据病虫害发生规律,植物生长季每月检查4次病虫害情况;并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施,严禁高毒农药,无明显病虫害发生。整形修剪
乔木每年修剪1次至2次,部分植物进行生长季修剪;灌木根据需要及时修剪开败的残花果,全年至少修剪2次;绿篱和色块生长整齐,每年五一前、七八月份、国庆节前和冬季修剪1次;冷季型草坪生长季节平均每月修剪 2次,全年至少修剪15次。除草
每年全面除草4次,重点绿地增加除草次数;出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的5%,发现 50厘米以上的杂草应及时清除。垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 5次。
7.4.3 工作检查 生长季节每月检查4次绿化工作。编制每月绿化养护措施和工作计划。绿化档案齐全。
7.5 环境卫生
7.5.1 生活垃圾的收集、清运实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。每 2周至少清洗 1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。每日清运 1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。垃圾清运车密闭运输、外观整洁。
7.5.2 物业共用部分清洁楼内
1)大堂、一层候梯厅
每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面。
每周擦拭 2次信报箱。
每周擦拭 1次大堂玻璃。
每2周擦拭1次大堂、候梯厅墙面。
每日巡视保洁2次大堂、一层候梯厅。
2)楼道、楼梯
每日清扫1次、每周清拖2次楼道、楼梯地面。
每周擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。
每季度除尘1次楼内灯具。根据地面材质,定期做地面清洗、养护。
每日巡视保洁2次楼道、楼梯。电梯轿箱
每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。
每日清拖 1次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢,每月护理2次;石材装饰的电梯轿厢,每季度养护1次。
每日巡视保洁3次电梯轿箱。天台、屋面
每季度清扫1次天台、屋面;雨季期间,每月清扫1次天台、屋面。
每2周巡查1次天台、内天井,有杂物及时清扫。楼外道路及设施 每日清扫1次、巡视保洁 3次楼外道路。
每 2周清洁1次楼外公共照明及共用设施;每2月清洁1次雨蓬、门头等。水景
根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁1次水面;每年清洁2次水池池底。有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。夜间降雪的,主要道路的冰雪在次日10:00前清扫干净。
7.5.3 工作检查和记录 每日检查 1次清洁质量,做好记录。每月全面检查1次清洁质量,做好记录。清洁档案齐全。
7.6 公共秩序维护
7.6.1 出入口有专人24小时值守。
7.6.2 制定巡查路线,巡视检查并做好记录。6:00至22:00巡视 3次、其中楼内巡视 1次;22:00至次日 6:00巡视2次,夜间巡查2人同行。
7.6.3 巡视检查停车场,维护道路、场地使用秩序。
7.6.4 机动车辆登记出入。
7.6.5 安防控制室设专人24小时值守;监控影像资料、报警记录应留存 30日备查;管理制度、应急预案张贴在显著位置。
7.6.6 对违法行为立即报警,协助相关部门处理。
7.6.7 每年进行3次专项应急预案演习,做好记录。
7.6.8 备勤人员24小时待岗,人数不少于秩序维护专业人员的20%,配备必要的应急工具。
7.6.9 记录与档案 各项工作记录完整有效。档案齐全。
7.7 装饰装修管理
7.7.1 建立装饰装修管理服务制度。
7.7.2 建立装饰装修管理档案。
7.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。
7.7.4 装饰装修期间每日巡查 1次现场,发现业主或使用 人未申报登记或者有违法违规行为的,应立即劝阻;拒不改 正的,报告相关行政主管部门及业主、业主委员会,并在物 业管理区域内公示。
7.7.5 装饰装修结束后进行检查,对违反住宅室内装饰装 修管理服务协议的当事人按照约定处理。
7.7.6 委托清运装修垃圾的,应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖措施,在 2日内清运。
自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输的方式,在2日内清运。
第三篇:山西省住宅物业服务标准四级标准
1、一般规定
1.1物业服务企业承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真检查验收,并办理验收手续。
1.2客户服务场所工作时间每日不少于12小时,其他时间应设置值班人员,设置并公示24小时服务电话。
1.3涉及影响业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、张贴栏或各楼单元内张贴通知,或通过小区广播、有线电视、局域网等渠道通知,履行告知义务。
1.4 24小时受理业主或使用人报修,做到水、电急修20分钟内到场,其他报修30分钟内到场;做好报修、维修记录。1.5对业主或使用人的投诉应在2个工作日内回复。
1.6项目负责人应具有物业管理师或物业管理企业经理资格,且有3年以上物业服务企业同等岗位工作经历。
1.7物业服务费用实行酬金制的,每年至少公布2次物业服务资金的收支情况,第一季度公布上下半年的、第三季度公布本上半年的收支情况。
1.8可提供2种以上便民服务,如代购飞机票、火车票、代收信件、配置服务手推车等。
1.9每年开展1次以上的社区文化活动,节假日的专题活动布置。1.10每年至少公开征询2次业主对物业服务的意见,问卷率应达到80%以上,满意率应达到90%以上,并对物业服务意见制订整改计划,公示整改情况。
1.11每年第四季度应制订下一共用部位及共用设施设备维修养护计划。
2共用部位维修养护
2.1、共用部位维修养护应符合下列规定:
2.1.1根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况,检查中发现的问题,属于小修范围的,及时修复;属于大、中修范围的,在保修期内的,及时编制维修计划报建设单位,按《物业服务合同》约定进行维修,在保修期以外的,及时编制维修计划,报业主大会或业主委员会,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造; 2.1.2对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关部门;
2.1.3小区出入口应设有小区平面示意图,主要路口设有路标,幢、单元、户门标号等标志明显;
2.1.4楼梯、扶手、共用门窗等共用部位牢固、无破损、无明显污渍,使用安全;
2.1.5封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面; 2.1.6不得自行安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等; 2.2巡查应符合下列规定:
2.2.1房屋结构、涉及使用安全的部位应每年检查1次,并做好记录,发现损坏及时告知相关业主、部门并安排专项维修;
2.2.2墙体、封面、顶棚、楼板、地面砖、楼梯、扶手应每半年检查1
次;
2.2.3屋面保温隔热层、防水层、散水坡、雨檐台、连廊等应每半年检查1次;
2.2.4楼内共用部位门、窗、玻璃等应每月巡查2次,保证正常使用; 2.2.5大门、围墙、围栏等应每月巡查2次。2.3室内装饰装修应符合下列规定:
2.3.1受理业主或使用人的装饰装修申报,按照住宅室内装饰装修管理办法与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项;
2.3.2装饰装修期间应每日巡查1次现场,发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修,影响房屋外观、危急房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,应及时劝阻或制止,拒不改正的,报告相关行政主管部门及业主委员会,并在物业管理区域内公示; 2.3.3委托清运装修垃圾的,应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖等措施,在1日内清运,自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输方式,在1日内清运;
2.3.4装饰装修结束后应进行验收,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。
3共用设施设备运行、维修养护
3.1共用设施设备运行、维修养护应符合下列规定: 3.1.1
定期检查共用设施设备,运行中出现的故障及检查中发现的问题,属于小修范围的,及时修复;属于大、中修范围的,在保修期内的,及时编制维修计划报建设单位,按双方《物业服务合同》进行维修;在保修期以外的,及时编制维修计划,报业主大会或业主委员会,根据业主大会的决定,组织维修或更新改造。3.1.2路面、侧石、井盖等应每月巡查2次;
3.1.3雨、污水井、屋面雨水口等应每月检查2次,保持畅通; 3.1.4根据《物业服务合同》的约定,对由物业公司维护的休闲、娱乐、健身设施应每周巡查2次,在正常使用期限内发现问题及时维修养护。
3.2供配电系统(未移交电网企业的)应符合下列规定:
3.2.1设备运行状态应每6小时检查1次,对主要运行参数进行检查记录。具备无人值守条件的配电室每日检查1次,用电高峰时适当增加巡视次数。其他低压配电室每半月巡查1次。
3.2.2高低压配电柜、变压器应每年检修除尘1次,并按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。
3.2.3配电室安全标示和安全防护用品齐全,通风照明良好,能有效防止有效防止蛇鼠等小动物进入;无易燃易爆危险品及杂物存放,环境整洁。
3.3 公共照明应符合下列规定:
3.3.1院落、楼道照明应每周巡查1次,并及里修复损坏的开关、灯具等,保持公共照明灯具清洁,亮灯率应达到95%
以上;院落照明灯按时开启,满足使用要求。
3.3.2未移交电网企业的公共照明系统控制柜、线路应每年综合检修1次,保持控制柜工作正常。3.4电梯应符合下列规定:
3.4.1配备专业安全管理人员,电梯设备运行情况应每周巡查2次,并做好记录;
3.4.2保证电梯正常运行,轿厢内按钮、照明灯具等配件应保持完好,轿厢内整洁明亮。
3.4.3委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养,每年进行安全检测,并在轿厢内张贴有效的《年检合格证》原件及《电梯使用须知》,并对维保单位保养工作进行监督,保存相关记录;
3.4.4电梯发生故障,物业服务人员应及时通知电梯维保单位,并督促维保单位对故障进行修复,一般性换件维修1日内完成,较为复杂的维修3日内完成;需要使用专项维修资金维修的,及时编制维修计划,根据业主大会的决定,组织维修或更新;发生困人或其他重大事故,应立即通知电梯维保单位,并在20分钟内到达现场,开展应急处理,协助专业维修人员进行救助;并保存相关记录。
3.5 二次供水系统(未移交供水企业的)应符合下列规定: 3.5.1 按照国家卫生防疫部门的要求,对小区内二次供水设备定期清洗清毒,并取得相关的合格证书。
3.5.2水箱间、水泵房应每日巡视2次,检查设备运行情况 ; 3.5.3备用水泵应每2月切换1次;
3.5.4水泵润滑情况应每季度检查1次,及时补充或更换润滑剂;水泵应每年养护1次;
3.5.5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理;
3.5.6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。3.6排水系统应符合下列规定:
3.6.1公共污水管道应每季度检查1次,视情况进行清理、疏通;
3.6.2雨水管道、化粪池等部位应每季度检查1次,视情况进行清理、疏通;
3.6.3污水提升泵运行状态应每周检查2次,设备应每半年养护1次;
3.6.4雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通。
3.7供热系统应符合下列规定:
3.7.1采用锅炉供热的住宅小区,其供热设备、设施及供热管道应由供热部门负责日常运行维护,或由其委托专业供暖公司维护、管理;采用集中供热的住宅小区,物业服务企业可根据集中供热部门的委托,承担小区内供热交换站及二次供
热管线等的日常运行维护。
3.7.2每年在供热开始前,接受供热部门委托的,按照约定要求完成供热系统的检修保养工作。
3.7.3供热期间应每日巡视1次小区供热阀门,对发现的问题应及时采取整改措施,暂时不能解决的应及时报告有关部门。
3.7.4业主自用部位供热设施突发跑水事故时,应及时关闭相关的供热阀门,避免造成更大的损失。
3.8物业服务企业应根据小区情况,配备2项以上安全防范设施,并做好下列维护保养工作。
3.8.1监控系统设备设施应24小时运转正常,实现对管理区域的有效监控,画面齐全、清晰;按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养;设备出现故障,能及时修复。
3.8.2门禁系统应每周巡视1次,保证系统工作正常;门锁、对讲主机应每季度检查保养1次,一般性故障2小时内修复,较为复杂的故障2日内修复。
3.8.3电子巡更应每季度调试保养1次,保证正常运行;保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常,巡更违规记录提示功能正常。
3.8.4周界防范系统应主机除尘,压线端子牢固,对射探头牢固性应每年检查1次;报警系统有效性应每周测试1次,中
心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号;系统发生故障,一般性故障1小时内修复,较为复杂的故障24小时内修复。3.9防雷接地系统应符合下列规定:
3.9.1避雷装置应每年检查2次,及时修复锈蚀、变形、断裂部位;
3.9.2每年雨季前对高层建筑避雷系统进行测试,保证其性能符合国家有关规定。
3.10景观配套附属设施设备应符合下列规定:
3.10.1每日按时开启,每2月检查1次,发现损坏及时修复; 3.10.2重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修,保证各项设施运行正常。
4公共秩序维护
4.1 应设专职公共秩序维护人员,其中50周岁以下的人员占总数的60%以上,具有较强的责任心、身体健康,并定期接受专业培训。能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用小区内设置的各类消防、物防、技防器械和设备。配备对讲装置或必要的安全护卫器械。4.2门岗应符合下列规定:
4.2.1建立门卫、值班、巡逻、守护制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位;
4.2.2保障值班电话畅通,接听及时,认真做好记录;
4.2.3各出入口24小时值班,出入高峰时间(7:00—9:00、17:00—19:00)设双人值勤,对进出车辆按照合同约定进行管理;
4.2.4对装修及其他临时施工人员实行出入证管理,加强出入盘查;对外来人员要进行访客登记,阻止小商小贩、可疑人员随意入内;
4.2.5保持出入口环境整洁、有序,道路畅通,对大型物品搬出进行登记。
4.3巡逻应符合下列规定:
4.3.1制订详细的巡查方案,小区围墙、院落、车库、车场等应每年3小时巡检1次,重点部位增加巡查频次,并做好记录;
4.3.2每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域,保持楼梯间畅通,无擅自占用、乱堆乱放现象;
4.3.3巡查中发现各区域内的异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。4.4车辆管理应符合下列规定:
4.4.1按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,禁止在消防通道中停放车辆;
4.4.2按车辆行驶要求设立标示牌和标线,规定车辆行驶路线,指定车辆停放区域,地上车位标志规范;
4.4.3车库道闸系统、车库内照明、消防设备设施应保证正常
使用;
4.4.4建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守,并对设备使用人进行专业培训,按规定对设备进行年检、维保; 4.4.5住宅小区中的车库不应私自改建、改变用途、分隔和拆除;
4.4.6非机动车应定点存放。4.5监控应符合下列规定:
4.5.1设有监控室的应设专人24小时值班,交接班记录应规范、翔实;
4.5.2监控室收到报警信号后,公共秩序维护人员应在10分钟内赶到现场进行处理;
4.5.3监控的录入资料至少保留20日,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。
4.6紧急事故防范应符合下列规定:
4.6.1对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件应启动应急预案,明确应急事件处理责任人,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施;
4.6.2对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时报告有关部门和告知相关业主;
4.6.3每年组织1次以上应急预案演习。
5环境卫生
5.1楼内保洁应符合下列规定:
5.1.1楼层通道和楼梯台阶应每日清扫1次,地面应每周湿拖1次,干净整洁;
5.1.2楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等应每周清洁3次;
5.1.3天花板、公共灯具、墙面、踢脚线应每2月清洁1次; 5.1.4共用门窗玻璃应每2月擦拭1次,目视干净;
5.1.5电梯轿厢地面应每日清扫1次,每日湿拖1次;轿厢门和墙面应每日擦拭1次;灯饰及顶部应每月清洁1次。5.2楼外保洁应符合下列规定:
5.2.1道路应每日清扫1次,保洁时间不少于8小时;雨雪天气24之内清扫完毕主要通行道路;
5.2.2绿化带应每2日清洁1次,秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数;
5.2.3水景在开放期内应每日清洁1次;
5.2.4休闲娱乐、健身设施应每2日擦拭1次,应每2周刷洗消毒1次;
5.2.5 3m以下庭院灯、草坪灯应每2周清洁1次; 5.2.6标志、宣传牌、信报箱、景观小品应每2周清洁1次; 5.2.7天台、明沟、屋面应每季度清洁1次;
5.2.8设有公共卫生间的应每日清洁1次,每月消杀2次。
5.3车库、车棚应符合下列规定:
5.3.1地面应每2日清洁1次,应每月冲刷1次; 5.3.2天花板、墙面应每2月清洁1次;
5.3.3门窗、消防箱、防火门、指示牌、指示灯等公共设施应每2月清洁1次,并保持整洁和正常使用。5.4垃圾收集与处理应符合下列规定:
5.4.1垃圾桶布局合理,单元门外合理设置垃圾桶方便业主使用; 5.4.2垃圾应分类投放,并日产日清,周围地面无散落垃圾,无垃圾外溢、无污水、无明显异味;
5.4.3垃圾桶、果皮箱应每周清洁1次,定期消毒。5.5卫生消杀应符合下列规定:
5.5.1蚊、蝇、蟑螂孳生季节应每月消杀2次,其他根据季节和当地情况制定具体计划;
5.5.2灭鼠应每季度进行1次,无明显鼠迹。
6绿化养护
6.1绿化应符合下列规定:
6.1.1编制每季绿化养护措施和工作计划;
6.1.2对草坪、花卉、绿篱、树木应定期进行修剪、养护,保持观赏效果;
6.1.3定期清除绿地杂草、杂物、杂草面积应小于5%;
6.1.4对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新,缺株率应小于5%,存活率应大于95%,行道树缺株率应小于5%,土地裸露面积应
小于5%;
6.1.5适时防冻保暖,定期喷洒药物,预防病虫害;
6.1.6树木应每年修剪1次以上,树冠整齐,侧枝分布均匀,不影响车辆行人通行,与建筑架空线路无刮擦。6.2环境布置应符合下列规定:
6.2.1绿化总体布局合理,乔、灌、花、草配置得当、层次丰富,视觉效果良好,满足居住环境需要,无侵占现象;
6.2.2绿地设施及硬件质量景观应保持常年完好,无人为破坏现象; 6.2.3开展绿化宣传,对小区内的古树名木,保护措施到位,使其生长正常;对稀有树木应进行挂牌标志,注明其名称、种属、产地、生长习性等。
第四篇:北京市住宅物业服务一级标准
住宅物业服务一级标准
4.1 基本要求
4.1.1 客户服务场所 设置客户服务场所,配置基本办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片,物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。客户服务场所工作时间,工作日不少于 8 小时,其他时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。
4.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。从业人员佩戴标志。配备物业服务项目负责人,房屋建筑安全管理员。项目负责人具有 2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历,为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
4.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件应急预案。建立物业服务工作记录。
4.1.4 档案 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。
4.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。
4.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场;由专项服务企业负责的设备设施应在 30 分钟内告知。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作日内回复。每年公开征集1 次物业服务意见,公示整改情况。配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
4.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同,明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。
4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护
4.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,应即时组织修复。每年第四季度制定下一维修养护计划。特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。设备机房
1)
每月清洁1 次,室内无杂物。
2)
设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3)
在明显易取位置配备消防器材,确保完好有效。
4)
设施设备标志、标牌齐全。
5)
张贴或悬挂相关制度、证书。
4.2.2 共用部位 房屋结构
每半年检查1 次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。建筑部件
1)
每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
2)
每季度巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3)
每年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。
4)
每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
附属构筑物
1)
每季度巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2)
每半年检查1 次雨、污水管井等。
3)
每季度巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4)
每季度巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5)
每年检测1 次防雷装置。
4.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。运行期间每日巡视 1 次空调系统,保证室内温度符合相关规定。每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。
4.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视1次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。
每半年切换1 次备用水泵。每年检查 1 次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
4.2.5 排水系统 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。污水泵
汛期每日巡视1 次,平时每月巡视1次,检查设备运行状态;每月进行1 次手动启动测试;每年养护1 次。化粪池
每半年检查1次化粪池;组织安排清掏。
4.2.6 照明和电气设备 楼内照明
每周巡视1 次,一般故障1 日内修复;复杂故障1 周内修复。楼外照明
每2 周巡视1 次,一般故障3 日内修复;复杂故障2 周内修复。应急照明
每日巡视1 次,发现故障,即时修复。低压柜
每周巡视2 次设备运行状况;每年养护1 次,养护内容包括紧固、检测、清扫。5 低压配电箱和线路
每季度巡视1次设备运行状况;每年养护1 次,养护内容包括紧固、检测、清扫。控制柜
每季度巡视1次设备运行状况;每年养护1 次,养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。发电机
每季度试运行1 次,保证运行正常。配电室、楼层配电间
防小动物措施完备; 穿墙线槽周边封堵严密; 锁具完好。
4.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机
每日巡查1 次,检查设备运行状态; 每月表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。对讲门口机
每季度检查1 次按键、显示屏等; 每季度表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。网络控制箱
每年检查1 次外观、接线;每年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。红外对射探测器
每年检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每半年表面清洁1 次;每年内部除尘1次。图像采集设备
每周检查1 次监视画面、录像功能; 每月表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。6 摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调校;每季度镜头表面清洁1 次;每年防护罩内 部除尘1 次。
解码器
每年检查1 次防雨罩、接线等,进行相应的调试;每年表面清洁1 次;每年内部除尘1 次。
云台
每年检查1 次运转、接线,进行清晰度调校;每年表面清洁1次;每年转动部位上润滑油1 次。巡更点
每半年检查1 次外观,发现故障隐患,即时排除;每半年表面清洁1 次;每日存储巡更记录。读卡器
每季度检查1 次外观;每季度表面清洁1 次,查看防水状况。电磁锁门锁
每季度检查1 次吸力、外观、接线。出门按钮
每季度检查1次开锁功能、接线。
4.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内,应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。
对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训,保证其具备必要的安全知识。
制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场,专业维修人员应在30 分钟内到达现场。
4.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。使用期间每周巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施,每季度检查1 次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。
4.3 消防安全防范
4.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制,明确各级岗位的消防安全职责。成立义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行1 次消防安全培训。每日防火巡查 1 次,每月防火检查 1 次,按照规定每年检测1 次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。6 消防控制室设专人24 小时值班,每班2 人,及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。
4.3.2 消防设施设备维修养护 火灾自动报警系统
1)
火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查 1 次设备运行情况,保证 24 小时连续正常运行;每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1 次。
2)
火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行 2 年后,每隔 3年由专业清洗单位清洗1 次。
3)
备用电源
每月检测切换1 次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。消防广播系统
每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能,并测试音量;每年机柜内部除尘1 次;每2 年机柜 内的设备内部除尘1次。防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能,核对风速;每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油,电控箱内部除尘1 次;每年检查维护1 次防火门附件,在门的转动部位补充1 次润滑油。水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次,每半年检查1 次润滑情况;每年养护1 次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1次,测量1次照度和供电时间。
消防电梯
每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能,轿箱内消防电话。灭火器
每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况,每月检查核对 1次灭火器选型、压力和有效期,保证处于完好状态。
4.4 绿化养护
4.4.1 基本要求 乔木
植株保存率高于 85%,年成活率高于85%。灌木
植株保存率高于 85%,年成活率高于85%。绿篱和色块
植株保存率高于 85%,年成活率高于85%。地被和花坛植物
花坛植物死亡率低于15%。5 草坪
保证基本成活。
4.4.2 绿化养护内容灌溉
根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉,不出现严重旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水1次。施肥
根据植物生长情况施肥,一般乔木每 3 年至 4 年施肥 1次;灌木每1年至2年施肥1 次;地被和草坪植物每年开春后施肥1 次;花坛植物根据生长情况进行追肥;生长不良的植物适当增加施肥频次。病虫害防治
植物生长季每月检查1 次病虫害发生情况并进行防治,不出现严重病虫害现象。整形修剪
一般乔木每3年修剪1 次;灌木每2年修剪1 次;绿篱和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1 次;冷季型草坪生长季节每月修剪1 次,全年至少修剪5次。除草
每年全面除草1 次,重点绿地增加除草次数,出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的30%。垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 1次。
4.4.3 工作检查和记录
生长季节每月检查1 次植物生长情况。
4.5 环境卫生
4.5.1 生活垃圾的收集、清运 按有关规定和标准实行垃圾分类。配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每5 日喷洒1 次杀虫药。每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。
4.5.2 物业共用部分清洁 楼内
1)
大堂、一层候梯厅
每日清扫1 次、每周清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。
2)
楼道、楼梯
每周清扫1 次、每季度清拖1 次楼道、楼梯地面。
每季度擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。
电梯轿箱
每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。
每日清拖1 次轿厢地面。天台、屋面
雨季前清扫1 次天台、屋面。楼外道路及设施
每日清扫1 次楼外道路。水景 根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每周清洁1次水面;每年清洁2次水池池底。有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物的预防和控制。
投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。
4.5.3 工作检查和记录
每日抽查1 次清洁质量,做好记录。
4.6 公共秩序维护
4.6.1 主要出入口有人值守。
4.6.2 制定巡查路线,巡视检查并做好记录。6:00 至22: 00 巡视1 次,22:00 至次日6:00 巡视1 次。
4.6.3 巡视检查停车场,维护道路、场地使用秩序。
4.6.4 机动车辆凭证出入。
4.6.5 安防控制室设专人24 小时值守;监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。
4.6.6 对违法行为立即报警,协助相关部门处理。
4.6.7 记录与档案 各项工作记录完整有效。档案齐全。
4.7 装饰装修管理
4.7.1 建立装饰装修管理服务制度。
4.7.2 建立装饰装修管理档案。
4.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。
4.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场,发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的,应立即劝阻;拒不改正的,报告相关行政主管部门及业主、业主委员会,并在物业管理区域内公示。
4.7.5 装饰装修结束后进行检查,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。
4.7.6 委托清运装修垃圾的,应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖措施,在2 日内清运。
自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输的方式,在2 日内清运。
第五篇:北京市住宅物业服务三级标准
北京市住宅物业服务三级标准
基本要求 1.1 客户服务场所 1 设置客户服务中心,配置办公家具、电话等办公设备。2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片,物业服 务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特 约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3 客户服务中心工作时间,工作日不少于 8 小时,其他时间设置值 班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。1.2 人员 1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。3 配备物业服务项目负责人,房屋建筑安全管理员。4 项目负责人具有 2年以上物业服务企业同等岗位工作经历,为本 市项目负责人信用信息档案登记在册人员。1.3 制度 1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养 护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。2 建立突发公共事件的应急预案。3 建立培训体系,定期组织培训与考核。4 建立物业服务工作记录。1.4 档案 1 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。3 应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。1.5 标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。1.6 客户服务 1 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入 口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻 并报告相关行政主管部门。4 水、电急修20 分钟内,其它报修按双方约定时间到达现场;由专 项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修进行回访。5 业主或使用人提出的意见,建议、投诉在 2个工作日内回复。投 诉进行回访。6 每年公开征集1次物业服务意见,公示整改情况。7 每月组织 1次项目服务质量检查,重要节假日前组织安全检查。8 每年组织业主参观共用设施设备机房。9 每年至少组织1次社区文化活动。10 设置公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。11 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。12 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代 理等特约服务。1.7 专项服务委托管理 1 签订专项服务委托合同,明确各方权利义务。2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持 有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员统一着装,佩戴标志。4 对专项服务进行监督管理及评价。共用部位及共用设施设备运行、维修养护 2.1 综合管理 1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。4 共用部位检查中发现的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按 计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问 题,应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防 范措施。8 设备机房 1)每月清洁 1次,室内无杂物。2)设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3)在明显易取位置配备消防器材,每月检查 1次消防器材,确保完 好有效 4)设施设备标志、标牌齐全。5)在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6)交接班记录、工作日志等齐全、完整。2.2 共用部位 1 房屋结构 每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。按 鉴定结果组织修缮。2 建筑部件 1)每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调 室外机支撑构件等。2)每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。3)每季度检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物 1)每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2)每季度检查 1 次雨、污水管井等。3)每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。4)每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5)每年检测1 次防雷装置。2.3 空调系统 1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理 等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视 1 次空调系统,保证室内温度符合相关规定。3 制定节能措施,每月对能源消耗进行统计、分析。4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。6 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风 机盘管滤网等。7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。2.4 二次供水设施 1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水 质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。2 每日巡视2 次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。3 每季度切换 1 次备用水泵。4 每年检查 2 次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;每年养护 1 次 水泵。5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道 进行防冻处理。6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。2.5 排水系统 1 排水设施 每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵汛期每日巡视2 次,平时每周巡视1 次,检查设备运行状态;每2 周进行1 次手动启动测试;每季度养护1 次。3 化粪池 每半年检查 1 次化粪池;组织安排清掏。2.6 照明和电气设备 1 楼内照明 每周巡视3次,一般故障1日内修复;复杂故障5日内修复。2 楼外照明 每周巡视1 次,一般故障1 日内修复;复杂故障1 周内 修复;每月调整 1 次时间控制器。3 应急照明 每日巡视1 次,发现故障,即时修复。4 低压柜 每日巡视2 次设备运行状况;每年养护1 次,养护内容包 括紧固、检测、清扫;每年检查1 次电气安全。5 低压配电箱和低压线路 每月巡视1 次设备运行状况;每年养护1 次,养护内容包括紧固、检测、清扫。6 控制柜 每2 周巡视1 次设备运行状况;每年养护 1 次,养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机 每月试运行1 次,保证运行正常;每年活化1 次蓄电池;每周巡视 1 次充电机和蓄电池。8 检测 每5 年检验1 次内部核算电能表。9 配电室、楼层配电间 防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好;电缆进出线和开关标志准确。2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机 每日巡查 1 次,检查设备运行状态;每 2 周表 面清洁 1 次;每半年内部除尘1 次。2 对讲门口机 每月检查1 次按键、显示屏等;每月表面清洁1 次;每半年内部除尘 1 次。3 网络控制箱 每半年检查1 次外观、接线;每季度表面清洁 1 次;每半年内部除 尘1 次。4 红外对射探测器 每季度检查1 次接线、探测范围、防水状况等;每季度表面清洁1 次;每半年内部除尘1 次。5 图像采集设备 每周检查 1 次监视画面、录像功能;每 2 周表面清洁 1 次;每半年 内部除尘1 次。6 摄像机 每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调 试;每季度镜头表面清洁1 次;每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器 每半年检查 1 次防雨罩、接线等,进行相应的调试;每半年表面清 洁 1 次;每年内部除尘1 次。8 云台 每半年检查1 次运转、接线,进行清晰度调校;每半年表面清洁 1 次;每年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点 每月检查1 次外观;每月表面清洁1 次;每日存储巡更记录。10 读卡器 每月检查 1 次外观;每月表面清洁1 次,查看防水状况。11 电磁锁门锁 每2 月检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮 每2 月检查1 次开锁功能、接线。2.8 电梯 1 电梯在投入使用前或者投入使用后 30 日内,应向相关行政主管部 门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。2 在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月,应向电梯检验检测机构 提出定期检验申请。3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附 件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校 验、检修。4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责 任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期 检修计划的落实情况进行监督。5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安 全培训,保证其具备必要的安全知识。6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件 时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部 门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场,专业维修人员应在 30 分钟内到达现场。2.9 水景 1 启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。2 使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施,每月检查 1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。3 消防安全防范 3.1 综合管理 1 建立、落实消防安全责任制,设消防安全负责人,逐级逐岗明确消 防安全职责。2 成立义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知 识和技能;每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。3 设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;每 年对员工进行 2 次消防安全培训。4 每日防火巡查 1 次,每月防火检查 1 次,按照规定每年检测1 次 建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。5 发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;无法立即纠 正、排除的,应向公安机关消防机构报告。6 消防控制室设专人24 小时值班,每班2 人,及时处理各类报警、故障信息。7 发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合 公安机关消防机构工作。3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统 1)火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查 1 次设备运行情况,保证 24 小时连续正常运行;每月检查测试 1 次报警控制器、联动控 制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1 次。2)火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火 灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器 投入运行2 年后,每3 年由专业清洗单位清洗1 次。3)备用电源每月检测切换1 次主、备电源;每季度备用电源、蓄 电池充放电试验1 次。2 消防广播系统 每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主 机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能,并测试音量;每年机柜内部除尘1 次;每年机柜内的设备内部除尘1 次。3 防排烟系统 每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能,核 对风速;每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施 每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功 能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿 轮链条传动部位补充1 次润滑油,电控箱内部除尘1 次;每年维修养 护2 次防火门附件,在门的转动部位补充 1 次润滑油。5 水灭火系统 消防泵、喷淋泵每月盘车1 次,每半年检查1 次润滑情况;每年养护 1 次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标志 每月测试切断正常供电1 次,测量1 次照度和供电时间。7 消防电梯 每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能,轿箱内消防电话。8 灭火器 每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况,每月检查核对 1 次灭火器选 型、压力和有效期,保证处于完好状态。4 绿化养护 4.1 基本要求 1 乔木 植株生长正常,主枝基本完整,植株保存率高于95%,年成活率高于 95%,生长季节叶片保存率高于85%。2 灌木 植株生长正常,主枝完整,保存率在95%以上,年成活率高于95%。3 绿篱和色块 植株生长整齐,保存率高于95%,年成活率高于95%。4 地被和花坛植物 地被植物覆盖率高于95%,花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或更 换。5 草坪 草坪基本整齐,覆盖率高于95%。4.2 绿化养护内容 1 灌溉 有计划地进行浇灌,灌溉水下渗充足均匀,无明显旱涝情况发生;一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水1 次,冷季 型草坪根据长势和土壤情况适当增加灌溉次数。2 施肥 根据植物生长情况施肥,乔木每2 年施肥1 次至2 次;灌木每年施肥 1 次至2 次;地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次;花坛植物根据生 长情况进行追肥;尽量减少对化肥的依赖。3 病虫害防治 根据病虫害发生规律,植物生长季每月至少检查3 次病虫害情况;并 根据检查结果防治病虫害,不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。4 整形修剪 乔木每年冬季修剪1次;灌木每年生长季节和冬季修剪1次;绿篱和色 块每年五一前、国庆节前、冬季修剪 1次;冷季型草坪应根据长势生 长季节每月修剪1次至2次,全年至少修剪12次。5 除草 每年全面除草3 次,重点绿地增加除草次数;出现杂草的绿地面积不 超过总绿地面积的10%,季节性杂草能得到有效控制。6 垃圾处理 绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 3 次。4.3 工作检查 1 生长季节每月检查3 次绿化工作。2 编制每季度绿化养护措施和工作计划。3 有绿化档案。5 环境卫生 5.1 生活垃圾的收集、清运 1 实行生活垃圾分类收集。2 配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。3 每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。4 每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。5 垃圾清运车外观整洁。5.2 物业共用部分清洁 1 楼内 1)大堂、一层候梯厅 每日清扫并清拖 1 次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭 1 次信报箱、大堂玻璃。每月擦拭 1 次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁1 次大堂、一层候梯厅。2)楼道、楼梯 每周清扫1次、每2周清拖1次楼道、楼梯地面。每2 周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用 设施。每季度除尘1次楼内灯具。每日巡视保洁1次楼道、楼梯。2 电梯轿箱 每日擦拭 1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢,每月护理1次;石材装饰的电梯 轿厢,每季度养护1次。每日巡视保洁2次电梯轿箱。3 天台、屋面 每季度清扫 1次天台、屋面;雨季期间,每 2月清扫 1次天台、屋面。每月巡查1 次天台、内天井,有杂物及时清扫。4 楼外道路及设施 每日清扫1 次、巡视保洁 2 次楼外道路。每月清洁 1次楼外公共照明及共用设施;每季度清洁 1次雨蓬、门头 等。5 水景 根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁2 次水面;每年 清洁2 次水池池底。6 有害生物预防和控制 配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知,投 药位置有明显标志。7 雨雪天气清洁 雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。夜间降雪的,主要道路的冰雪在次日10:00 前清扫干净。5.3 工作检查和记录 1 每日检查 1 次清洁质量,做好记录。2 每季度全面检查1 次清洁质量,做好记录。3 清洁档案齐全。6 公共秩序维护 6.1 主要出入口有专人24 小时值守。6.2 制定巡查路线,巡视检查并做好记录。6:00 至22:00 巡视 2 次、22:00 至次日 6:00 巡视1 次。6.3 巡视检查停车场,维护道路、场地使用秩序。6.4 机动车辆凭证出入。6.5 安防控制室设专人24 小时值守;监控影像资料、报警记录,应 留存 30 日备查;管理制度、应急预案张贴在显著位置。6.6 对违法行为立即报警,协助相关部门处理。6.7 每年进行2 次专项应急预案演习,做好记录。6.8 备勤人员24 小时待岗。6.9 记录与档案 1 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。7 装饰装修管理 7.1 建立装饰装修管理服务制度。7.2 建立装饰装修管理档案。7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、装饰 装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人在 装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场,发现业主或使用人未申报登 记或者有违法违规行为的,应立即劝阻;拒不改正的,报告相关行政 主管部门及业主、业主委员会,并在物业管理区域内公示。7.5 装饰装修结束后进行检查,对违反住宅室内装饰装修管理服务协 议的当事人按照约定处理。7.6 委托清运装修垃圾的,应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖 措施,在 2 日内清运。自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输的方式,在2 日内清运。