物业公司代收水电费问题

第一篇：物业公司代收水电费问题

物业公司代收水电费如何处理? 李志远 / 2016-08-13 927 0

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水电费 

物业公司 

生活服务业营改增 

声明：本文由会说作者撰写，观点仅代表个人，不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络，感谢原作者。导读：分两种情况：一是转售，一是代收

问：物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策，如何掌握？

答：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，物业公司收取水电费，可视以下两种情况处理：

一是物业管理公司销售水、电行为。供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取水、电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向住户销售水、电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售水、电行为。物业管理公司发生上述销售水、电行为的，应向当地主管国税机关领取货物销售发票开具给用户，并按销售货物计算缴纳增值税。

二是物业管理公司代收水、电费行为。物业管理公司受供水、供电公司委托代收水、电费，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

1、持有相关代收协议；

2、物业公司不垫付资金；

3、代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户；

4、物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款。如果物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款的同时，另外收取手续费，那么手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税。

第二篇：物业公司代收水电费的法律分析

物业公司代收水电费的罪与罚——法律分析及对策

近年来，因物业服务企业代收水电费而导致捆绑收费，强制业主缴纳物业费、停车费；收费后不向电力公司、自来水公司缴纳，致使断水断电；在政府定价基础上上浮收取水电费等损害业主权利的事情层出不穷；物业公司代收水电费造成的纠纷已经成为政府投诉最多的问题之一。

笔者自己就层因物业公司捆绑收费而被强制收取路面停车场停车费，其中的维权路有多艰难，也只有作为律师的业主们心里最清楚。对于物业捆绑式地收取物业费与水电费，笔者曾致电自来水公司与供电公司以及12315热线、价格投诉电话等，但得到的答复：“小区属于“二次供水”与“二次供电”的情况。小区内的供水与供电设备以及管道线路都由开发商投资建设，产权归属开发商或者物业，其所有的管理也由物业负责，所以收费也由他们收取。”供电公司的投诉电话甚至告诉笔者：“我们电力公司的用户是物业公司，不是业主，因此我们只对物业公司收费，不针对业主收费”。也就是说，每一位业主并不是供水或者供电公司的直接客户，他们只是将水或者电送到小区的总线路表之前，进入小区后则由物业来负责了。所以，业主也就不能直接将水电费交给水电供应单位了。

笔者可以明确的告诉各位业主，电力公司、自来水公司、物业公司的做法统统都是违法的。拿供电来说：《中华人民共和国电力法》、《中华人民共和国电力供应与使用条例》、《供电营业规则》均有明确规定，电力供应企业只能向电力使用者（用户）直接提供电力。例如：《电力供应与使用条例》第十三条规定“供电企业一般不采用趸售方式供电，以减少中间环节。特殊情况需开放趸售供电时，应由省级电网经营企业报国务院电力管理部门批准。趸购转售电单位应服从电网的统一调度，按国家规定的电价向用户售电，不得再向乡、村层层趸售。电网经营企业与趸购转售电单位应就趸购转售事宜签订供用电合同，明确双方的权和义务。趸购转售电单位需新装或增加趸购容量时，应按本规则的规定办理新装增容手续。”

“第十四条 用户不得自行转供电。在公用供电设施尚未到达的地区，供电企业征得该地区有供电能力的直供用户同意，可采用委托方式向其附近的用户转供电力，但不得委托重要的国防军工用户转供电。”

所谓趸售根据百度百科的解释为：

《电力法》第二十五条 供电企业在批准的供电营业区内向用户供电。供电营业区的划分，应当考虑电网的结构和供电合理性等因素。一个供电营业区内只设立一个供电营业机构。

也就是说，电力公司只能向用户直供电。如果按照电力公司与物业公司的理解，物业公司系电力公司的用户，那么业主即系向物业公司购电，物业公司将电力转售给业主。依据2005年12月1日起施行的《电力业务许可证管理规定》（电监会9号令）第四条，“在中华人民共和国境内从事电力业务，应当按照本规定取得电力业务许可证。除电监会规定的特殊情况外，任何单位或者个人未取得电力业务许可证，不得从事电力业务。本规定所称电力业务，是指发电、输电、供电业务。其中，供电业务包括配电业务和售电业务。”所以物业公司若向社区业主收取电费，就应当具备相应的资质并取得电力业务许可证。鉴于此转供电受到严格限制，且供电企业必须具有售电资质。在此行为中，物业公司超经营范围经营，应当受到相应的行政处罚，电力公司明知物业公司转售行为而将电力供应给物业公司同样具有不当的行为，违反相关电力管理法律法规，应当受到相应的行政处罚。

同时，根据国务院发布的《物业管理条例》第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

根据上述条例规定，物业公司若向业主收取电费、水费，必须是经过供水、供电企业的委托。

基于以上分析，笔者向业主提示如下解决方案，供业主在受到权利侵害时使用：

1、向电力企业的行政主管部门投诉。

根据《电力业务许可证管理规定》第四十条 未依法取得电力业务许可证非法从事电力业务的，应当责令改正，没收违法所得，可以并处以违法所得5倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

根据《电力供应与使用条例》第三十八条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由电力管理部门责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款：

（一）未按照规定取得《供电营业许可证》，从事电力供应业务的；

（二）擅自伸入或者跨越供电营业区供电的；

（三）擅自向外转供电的。

2、向电力企业申请开办居民用电户。电力部门公示的申办程序为：

3、起诉物业公司、供电公司，要求向业主直接供电，并直接向业主收取费用。

第三篇：物业公司代收水电费暖气费交纳增值税

物业公司代收水电费暖气费交纳增值税 物业管理公司，代收水电费暖气费问题如何交纳增值税？

物业公司代收水电费暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：

1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；

2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：（1）物业公司不垫付资金；

（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。

第四篇：营改增后物业公司代收水电费

营改增后物业公司代收水电费、暖气费问题

导读：物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。„„

山东国税：关于物业公司代收水电费、暖气费问题

物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。

对此问题，国家税务总局正在研究解决。在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：

1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；

2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

（1）物业公司不垫付资金；

（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；

（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。

小陈税务理解和建议：

财税（2016）36号文件《附件1.营业税改征增值税试点实施办法》第四十条规定：

一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。

也就是说：物业公司在提供物业服务的同时，销售水电，是否属于“销售水电”和“提供物业”的混合销售，应该根据物业公司的“性质”判断缴纳增值税，一般情况下物业公司属于非“从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户”，也就是说按照提供物业服务开具包含水电费的物业服务发票；同时物业公司公司取得水电费的进项税额也可以正常抵扣。

这样也解决了，实务中由于物业公司无开具水电费发票的“资质”，商户无法取得水电费发票进项税额抵扣，及企业所得税税前扣除的潜在风险问题。

第五篇：物业公司代收水电费必须开服务业通用发票

物业公司代收水电费必须开服务业通用发票

根据《中华人民共和国发票管理办法》和《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》的有关规定，山东省地税局和国税局的通知明确规定，物业管理企业收取代业主支付的水、电、暖、燃气、有线电视、互联网使用等费用时，使用税控收款机或计算机开具省地税局监制的《山东省××市服务业、娱乐业、文化体育业通用发票》，开具时应当分项列明代收款项的名称及金额。

物业管理企业向业主开具代收费用发票后，水、电、暖、燃气、有线电视、互联网运营等部门不得再向业主开具发票。业主直接向上述部门缴纳费用的，应当取得上述部门开具的发票。