第一篇：北京小清河养老中心项目可研报告
北京小清河养老中心
可行性研究报告
北京市海淀区东升乡人民政府 北京华川卓越投资有限公司 深圳中成天鸿投资发展有限公司
二零一一年七月
北京小清河养老中心项目可行性研究报告
一、项目背景及建设条件
一）、项目背景
1、我国老龄化现状及趋势
当我们正为经济高速发展而欢欣鼓舞的时候，当我们正为20年来成功控制了近3亿人口增长而津津乐道的时候，中国人口老年化问题已悄然来临。按照联合国国际人口学会的定义，当一个国家或地区60岁以上人口所占比例达到或超过总人口数的10%，或者65岁以上人口达到或超过总人口数的7%时，就进入了老龄社会。而我国早在1999年就达到了这一标准。
这源于作为国策的计划生育在过去30年里对人口增长的严格控制。2010年是全球的“普查年”。我国也进行了每十年一次的第六次全国人口普查。从国家统计局公布的资料来综合分析，这次人口普查的结果反映了三个意想不到的趋势：
第一个是，人口总量没有想象的那么多。我国作为世界人口第一大国，人口总量从2000年的12.7亿，仅仅增加到了现在的13.4亿人。在过去的十年间，中国年均人口增长0.57%，比上世纪90年代年均1.07%的增长率，小了一半。根据联合国预测，中国将在2050年达到人口总数的顶峰，现在来看，这个峰值将有可能在2033年提前到来。通过计划生育政策控制人口总量的目的，总的看来是成功的。但因此就带来了又一个重要的问题。
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也就是第二个意外，老龄化的问题比想象中要严重得多。普查资料显示，60岁以上的人口占比达到了13.3%。而刚刚进入老龄化社会的1999年，这个比例只有10.3%。2010年，中国60岁及以上老年人口将达到1.78亿，其中80岁以上高龄老年人达到4000多万。预计到2050年，中国老龄人口将达到4.37亿，80岁及以上高龄老人将超过1亿人。届时，我国老年人口总量将超过世界第三人口大国美国的总人口（3.95亿）。更加雪上加霜的是，在未来几年中，老年人口增加的速度，将远快于劳动力人口增长的速度。从而使得中国的老龄化出现加速的局面。例如，这次普查发现，14岁以下的人口所占的比例由2000年的23%，下降到了现在的16.6%。在短短十年之内，下降了6.4个百分点。这说明，青少年人口正在加速的减少。原来预计2015年出现的劳动力人口总数峰值，可能提前到2013年。也就是未来两年，中国处于15至65岁之间的劳动力人口的总数将稳定在9亿之后，在2020年左右加速减少。我想大家可能已经感受到了这样的压力。从2004年开始的民工荒，以及最近感受颇为强烈的工资普遍上涨。甚至，中国的高考人数都出现了大幅下降。从历史最高的2008年的1050万开始，以每年50万人的速度在下降。现在，高等学校的录取率已经从1998年的34%，飙升到现在的69%。全国已经有8个省市的录取率超过了80%，黑龙江甚至达到了90%。
显然，随着60后这一代中国的婴儿潮逐渐走入老年，中国的老龄化问题将会全面显现。现在中国全社会平均大概是每十个劳动力人口供养
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一个老龄人口，而二三十年之后，有可能转变为每三个劳动力供养一个老年人，比现在日本的情况还要恶化的多。
第三个重要的趋势，则是城市化的水平快于正常的估计。现在，居住在城镇的人口已经占总人口的49.68%，比十年前上升了13.46个百分点。如果乘上现在的人口总数，则说明十年内有接近两亿人涌入城市定居。北京，上海等大城市，已经出现了不堪重负的局面。北京市原来的总体规划是到2020年时，人口总量达到1800万，而现在的总量就已经达到了1961.2万。如果考虑到流动人口，北京市的瞬间人口峰值，基本上应该在2500万人以上。大城市病，不仅带来了交通、污染的问题，甚至电力供应、水资源等基本生活保障也捉襟见肘。而且，大大增加了老年人口的绝对数量，给城市养老问题的解决又增加了难度。
综合来看，未来我国的老龄化问题，将是对我党我国政府的最大挑战。它将影响我们社会生活的所有方面。而目前的情况，我们党和政府虽然也很重视解决老年社会带来的一系列问题，但对由于实行严格计划生育国策的国家，老年社会将出现许许多多始料未及的严重问题并没有足够的思想准备和政策措施。如在传统养老模式的转变、养老产业的培育和拓展、动员社会力量办养老机构等方面就需要得到更加足够的重视！
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2、解决老龄化问题的现况
随着我国老龄化特征日渐明显，国家亦相继采取了许多措施，但由于社会转型及政府职能转换，以及家庭养老功能日益弱化，社会为老龄人的服务业，无论是现有规模或是发展速度仍严重滞后老龄化进程。以社会养老机构的床位为例，全国现在共有为老年人服务的各类福利机构3.8万个，养老床位120.5万张，平均每千人仅拥有8.6张，与发达国家每千人平均拥有50—70张比例相比差距甚大。其次，在解决老龄化问题上各地区发展状况亦不尽一致，其中上海市通过整合社会资源与多元化发展的方式，使老龄化服务走在了全国的前列，如市政府制定了大力“扶持和优惠养老机构的政策，包括在建设养老机构的用地、贷款、财政补贴等优惠政策，并把每年建立25家养老机构列入每年“为民办实事”的计划内。2009年全年新增养老床位10084张，其中政府办养老机构新增3855张，社会办养老机构新增6229张。截至2009年底，全市共拥有养老床位89859张，占本市户籍老年人口的2.8％。全市新建老年人日间照料中心54家，新设立社区老年人助餐服务点119个。完成农村地区养老服务设施“上海霞光计划”项目37家，另有5家农村地区养老服务设施列入了国家民政部“霞光计划”项目。现上海市已形成较为完善的养老政策体系和激励机制，有效地促进了地区养老服务事业的发展。
3、在北京市建设新型养老中心的探讨
1）、北京市机构养老床位供应严重不足。
老龄化问题在北京市尤其突出。北京市从1990年开始进入老龄化社会以来，老龄化趋势越来越明显，2009年已经进入中度老龄化阶段，户籍老年人口占比达18.2%，高于全国近5个百分点。据北京市民政局预测，“十二五”期间，北京市老年人口增速将达到历史峰值，年复合增
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长率高达9.1%，到2015年老年人口将达到360万。到2020年老年人口将达到450万（如附件1）。
面对如此严峻的养老形势，北京市政府提出了“9064”养老服务模式，老龄人中将有4%的老年人在养老机构养老。然而从机构养老床位的供需情况来看，2006-2010年供给一直不能满足需求，在北京市政府的不断努力下，供需缺口从4.6万个缩小至2.1万个。根据北京市民政局预测，在加大养老机构建设力度的情况下，2015年和2020年北京市机构养老床位的供需缺口仍有2.4万个和2万个（如附件2）。据冶金老干部局资料，现在该局老干部申请到养老机构养老的床位，已经排到了2020年，即差不多10年后才能去养老机构养老，而申请的老年人大多数已经7、80岁了，等到有床位时可能已经都不需要了。
2）、传统养老模式和现行政策，很难从根本上解决北京市机构养老床位供应严重不足问题。
传统养老模式是家庭养老和政府民政部门举办的福利养老机构养老模式，近几年虽然社会资金也在举办养老院、养老公寓等，但由于政策、社会环境等问题，发展缓慢、问题多多。因此，急需探索新的养老模式，寻求新的解决老龄化社会问题的新路子！
3）、“政府出地、企业出资、民政监管”建设养老中心模式和“品牌化运营、亲情化服务”的管理模式，是破解目前主要靠北京市机构养老、养老床位缺口巨大的难题，也是动员社会资金、社会力量办养老机构的新路子。
老年公寓的建设是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的
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浩大工程。第一、老年公寓项目是公益性项目，不能作为住宅出售，项目建设企业资金压力较大；第二、老年公寓项目一般容积率低，需要占用大量土地；第三、老年公寓设施的建设也将增大建设成本；第四、老年公寓项目床位收费一般较低、实现利润的方式较窄，经营压力较大。因此，北京市海淀区东升乡政府联合北京华川卓越投资有限公司和深圳中成天鸿投资发展有限公司，经过长时间的市场调查与可行性研究，提出“政府出地、企业出资、民政监管”建设养老中心模式和“品牌化运营、亲情化服务”的管理模式，是破解目前主要靠北京市机构养老、致使养老床位缺口巨大的难题，也是动员社会资金、社会力量办养老机构的新路子。该模式的具体特点是：
A、能够解决新建养老机构的占地问题
今后几年，北京市每年需要解决的养老床位都在10多万个。新建养老机构需要占用大量土地。一方面，利用商业用地建设老年公寓已不可行：2010年，北京市土地市场成交的平均价格近8000元/平方米。如此高的土地成本，加上高昂的建设成本，将导致老年公寓床位费很高，致使多数老年人无力支付，最终降低项目的社会效益。另一方面，可用建设用地越来越少，而占用耕地建设老年公寓更不可行。
北京市目前有大量的绿化隔离带。海淀区东升乡绿化隔离带总面积就有5800亩。按照北京市《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》（京政办发[2000]20号）文件规定，绿化隔离带可按总面积的3-5%用作文化体育产业园、都市农业观光园、特色林、圃地等绿色产业项目开发。海淀区东升乡经批准已将其中的3%用作“天地邻枫”休闲公园等绿色产
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业项目开发，还有2%即约120亩绿化隔离带土地可用于养老中心项目的建设开发。东升乡与有关单位达成共识：在该乡马坊村划拨全乡2%的绿化土地（即约120亩）用作养老中心的开发建设试点，以实现北京市政府制定的“绿化达标、环境优美、秩序良好、经济繁荣、农民致富”的总体目标。
B、在绿化隔离带内建设开发老年公寓的优势
在绿化隔离带内建设开发老年公寓具有明显的优势。一是利用绿化隔离带已经形成的优美环境开发老年公寓，可以做到土地资源利用最大化，生态成果合理化；二是可以减少建设成本，最终降低床位费用，让大多数老年人可以接受并入住，最大化实现养老机构的社会效益。三是老年公寓等养老机构绿化率都在60%以上，且对绿化植被的日常维护更加重视，这对实行隔离带绿化指标的贡献也较大。
按照初步设想，该项目总投资约5亿元，全部由有关企业投入；建设用地总面积约80000㎡，全部由东升乡提供，绿化率60%，总建筑面积约64000㎡，容积率0.8，建筑物高度全部控制在两层以下。项目包括：老年活动中心，医疗康复中心，文化娱乐中心，老年健身中心，养老服务从业培训中心，餐饮、购物、办公服务中心，老年大学、老年艺术团、图书室及学习中心，并配套提供餐厅、煎药房，室外广场、绿地、廊亭、门球场、种植场等。本项目完成后，可解决1600个养老床位，人均居住面积约40㎡，可以为东升乡增加400-600个就业岗位。
C、建设老年公寓的新模式
如果上级政府能够批准，本项目拟采用“政府以土地入股，企业以
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资金入股，共同建设开发，共同经营管理”的股份制方式进行项目建设和运营，打造一个北京市乃至全国有名的老年公寓项目。股份制经营方式可以发挥企业的积极性，并引进先进的经营管理理念，创造一个舒适祥和的居住环境，也为北京市养老机构乃至全国提升层次提供样板示范工程，为破解北京市机构养老难题提供经验。同时可以为所属地区提供大量的就业岗位，可谓一举多得。
项目运营之后，其全部服务要努力营造充满着家庭亲情、邻里亲情、物业服务亲情三位一体的氛围，用亲情化的服务做到让老年人满意、使子女放心。在经营管理上，实行“股份化、市场化、专业化、社会化”的“四化”运作模式，同时自觉接受北京市民政局或海淀区民政局的行业管理及监督与指导。
D、这种模式亟需得到党和政府高层领导的支持！
解决老龄化社会问题，需要得到全社会的支持，更需要得到党和政府高层领导的重视和支持！如利用绿化隔离带的绿地，按一定比例来建设老年公寓项目，虽然符合国家和北京市有关政策和规定，有明显的社会效益，但由于牵扯方方面面的利益，实施起来困难重重，如果没有高层领导的重视和支持，很难能够实施！
二）建设条件
1、项目前期选址
北京市是我国首都，世界著名的历史文化古城。而海淀区，科技实力强，高等教育发达，是北京市也是全国科研教育和高新技术产业的重要基地和龙头地区。海淀区聚集了高等教育和科研机构超过300家，拥有院士、教授等老年高级知识分子超过10万人，他们迫切希望能住进适
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合他们的“环境优美、服务贴心、老有所为”的老年公寓。又由于他们的支付能力较强，对养老中心的需求更加强烈。因此，按照市场化的模式，由东升乡政府牵头，组织企业（目前已有北京华川卓越投资有限公司、深圳中成天鸿投资发展有限公司愿意并有投资实力）投入资金，在东升乡建设小清河养老中心项目，重点为海淀区及其周边的老年知识分子服务，同时面向全社会、为所有能力入住的老年人群服务。
2、拟建项目环境条件
项目建设地为北京市海淀区东升乡马坊村，位于北京市北部的五环外，南临小清河及奥林匹克森林公园，北、东依清水湾高尔夫球场，西靠黑泉路。离北京市急救中心不到3公里。由于植被良好，项目区内的空气清新和含氧度高，属于天然的“氧吧”地。另外，项目建设地内，拥有一条天然河流—小清河，常年流水不断，为建设人工湖和人工池塘提供了用之不尽的水资源。
正是在上列历史背景和优良的自然环境条件下，我们拟以专家、学者、高级知识分子老龄人为服务对象，以满足老龄人吃、住、娱乐、锻炼“四位一体”为建设内容，建立一座服务门类齐全、新型、绿色的现代养老中心。
二、基本理念及实现方式
我国是一个历史悠久和拥有现代文明的社会主义大家庭式国家，中华民族几千年来一直传承着尊老、爱老、助老、养老的社会道德观，这也成为建立养老中心的宗旨。为此，本项目建设遵循高定位、高标准的要求，以实现“家庭化、宾馆化、人性化、专业化、系统化、现代化"为建设目标，不断提高入住老人的生存质量、生活质量、生命质量和养老服务四项标准，真正做到七老: 老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐,老有所终;同时树立和实现“老人满意、亲属
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满意、服务人员满意、政府满意”的全新服务理念。其具体方式有：
1、规划设计理念--共融相生
项目园林景观和建筑体布局，本着养老中心与绿化隔离带共融相生的宗旨，注重景观环境空间的协调与建筑群体合理分布。各分区环境独自构建自身特色及相应主题，项目建设地丰富的水资源系最为优良的自然环境，拟用带状湖泊与弧形林荫道串联及融为一体，并将自然河水引入各居住地，建造起小型荷塘、喷泉、瀑布等一系列水景观及与之配套的花木植物，以形成临水而居和一步一景的良好氛围。同时注意整体空间连贯性，营造出功能性与多样性兼备的景观特色和人工雕塑与自然野趣并蓄兼收的景观效果。其次，建筑体采用仿古风格，材料以天然木材和石材为主，使建筑物与园林景观融合一体，与周边绿化隔离带合而为一，以达到物景合一、共融相生的效果。
本项目的建设，由于容积率低，绿化率高达60%，项目建成后，树木长大，树冠将遮蔽大部分建筑物，绿化率将超过80%。这样，不但不会减少绿化隔离带的面积，破坏绿化隔离带的整体功能，反之能与绿化隔离带共生共景，相互辉映，成为绿隔中的明珠与亮丽景观。
2、项目建设--高定位
养老中心系以海淀区、中央部委、科研院所、院校系统退休或退而不休的高级知识分子及老龄企业家为目标客户，为达到和满足该层次人员养老生活标准，本养老中心建设，拟依托奥林匹克森林公园及清水湾高尔夫球场茂密的森林植被和流量较大及常流不断的小清河水，再造湖光山色、相互辉映的绿色景观，各建筑物以简洁优雅为基调，分布于湖边四周并与周边景观融为一体，据以达到高起点、高规格、高标准之协调和谐的建设目标。
3、项目功能--全方位服务
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根据高层次退休老人的消费需求特点，拟建养老中心系以多功能全方位服务为着眼点，切实抓好六大功能区的建设：
⑴ 养老公寓和康复公寓区：力求舒适宽敞档次高。建筑物以两层连体小公寓为主体，其中小公寓人均面积为30-50平方米，以建设成为舒适宽敞的良好居家地。
(2)餐饮区：突出绿色食品与便捷。项目建设区内，拟建立老年人喜好的绿色蔬菜和果树的种植基地，专供入驻者日常种植、观赏和食用。其次，建设公共食堂，以满足老年人集中就餐。
(3)休闲娱乐区：讲究多样化。拟建歌舞厅、KTV、棋牌室、茶庄和钓鱼城。
(4)文化教育区：开设老年大学、图书馆、书法室。
(5)体育健身区：拟建体育设施有篮球场、网球场、门球场、羽毛球场、台球馆、乒乓球馆、保龄球馆、健身房、游泳池等体育设施。
(6)医疗保健区：拟与北京重点医院商定和承办开设专家医院，建洗脚房、按摩室、推拿室、针灸室、桑拿室等医疗保健设施。
(7)儿童乐园:考虑到本项目面向北京市高端老年人士,他们在养老期间晚辈来探望者众多,拟建设儿童乐园.三、养老中心建设方案
l、总体规划
本养老中心项目拟建设为高规格、低密度、中型的现代、绿色养老中心。充分利用周边的绿化环境，把养殖、种植基地放在与本项目紧密相连、实为一体的占地达550亩的公园内。这样，本养老中心老人活动范围就扩展到周边公园、高尔夫球场、小清河岸的广大地区。
2、项目地址及用地量
项目建设选址一一北京市海淀区东升乡马坊村。该村有绿化隔离带
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面积650亩土地，规划为地区公园。本项目在该650亩土地中，占用其中的120亩土地，建设低密度的养老中心。具体位置拟选在该块土地的东南角，与小清河及清水湾高尔夫球场相连。具体分布为：以72亩兴建绿色景观、人工湖泊、小型荷塘、道路等用地；其余48亩兴建养老中心公寓、食堂、卫生保健、休闲娱乐、体育健身等建筑物。
3、建设规模
建筑用地120亩，计划容积率为0.8，绿化率60%，建筑总面积约为64000平方米，其中兴建老年养老公寓59000平方米(可居住人口为1600人，人均37平方米)；建食堂等公共建筑面积5000平方米（其中部分公共设施放在不占容积率的地下一层）；在临近公园和绿地、水面中进行种植和养殖,做到部分鱼肉蔬菜自给。
4、项目总投资及构成
经调查和测算，本养老中心的建设期为2年，总投资5亿元。主要构成如下：
(1)建筑物投资总额为20000万元。本项目建筑物中的养老公寓、医院、健体中心、食堂等建筑物全部为两层楼房，以及部分平房和一层地下室。由于建筑物层低，根据现行同类建筑和装修的造价，全部建筑物的平均造价为3000元／m2。
(2)“七通一平”投资额6000万元。虽然项目建设地址位于公路旁，但建筑物布局较为分散，按养老中心内公路和林荫道计划长度测算，道路投资约1800万元；其余水、电、气、闭路电视、电话、网络预计为3000万元；平基工程计划为1200万元。
(3)税费、管理费及其它费用为2600万元。由于国家和北京市对建立养老中心给予了众多优惠政策，此类费用较一般建筑低，故本次亦按享受相关优惠政策进行测算。
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⑷ 绿化景观及医疗体育设施投资10700万元。其中：绿化投资1200万元：为使本养老中心与周边绿化带融为一体，拟购置树木(含果树)和花草，以形成风景秀丽的大花园；景观投资2700万元：拟建30亩水面的人工湖和5个0.65亩水面的荷塘和在小区绿地建设雕塑品及人造假山；医院设施5000万元；户外体育设施1800万元。
(5)购置费3000万元。这包括养老中心各服务部门所需器材、器具等。
(6)资金成本按建设期二年，年息6.5%计算为6500万元。(7)不可见费用1200万元。
5、投资资金来源
本项目投资来源由北京华川卓越投资有限公司、深圳中成天鸿投资发展有限公司全额投入。东升乡已邀请上述计划投资人，对拟建项目自然条件及周边环境进行了现场考察；6月份，投资人组织专家组再次对项目进行了全面论证，已做出了投资5亿元建立养老中心的决定。拟与东升乡政府有关部门共同组建公司(拟命名为北京小清河养老中心管理有限公司)，负责管理和运营该养老中心。目前，东升乡和投资人已确定了项目建设投资总额与各自占股比例，同时还就公司成立及资本金到位条件和时间等事项达成了一致，如本项目立项及用地审批能够顺利实现的条件下，投资人可在一个月内将资金划于指定账户上，即投资资金来源已全部落实。
四、项目预期效益
本养老中心建成后，可取得良好的社会效益和一定的经济效益。
1、社会效益
本项目社会效益主要体现在两方面：
(1)促进区域经济增长。项目建设地属于无经济收益的绿化隔离带用
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地，村民失地后经济补偿、就业等问题都给所在地政府带来压力。养老中心投入使用后，在不影响绿化隔离带使用功能的前提下，使之产生直接经济效益，并形成本地区经济增长的刺激点。这表现在：一本项目规划入驻老人数量为1600人，加上服务管理人员，常住人口将超过2100人。更为重要的是，本项目定位于退休群体中的高端消费群，乃非传统政府福利院类的孤寡老人，进而入驻老人子女看望人次相对较多，且消费水平也较高。因此，在“人气”聚集和高端消费人流多的条件下，可直接引动该区相关商业发展，特别是高端消费者通常是拥有高技能人或资本经营者(老板)，当高端消费群聚集后，这对扩大该区知名度和招商引资等将产生一系列良好的伴生效应。另外，养老中心投资者乃是最发达地区商会组织的成员，倘若本项目能够顺利实施，也必然伴生关联的示范效应，即这些潜在的有利因素，极可能转化为推动北京市海淀区东升乡经济增长的生产要素，或牵引资本流入的因素。
2、可有效地增加村民收入
养老中心本身系劳动密集型的服务行业，根据项目规划方案，当本项目建成投入使用后，可安置劳动力数量为500人（不包括保育员），其中蔬菜种植、果树栽培、湖塘养殖、园林维护、食堂、清洁卫生、保安等工作岗位500个。此类岗位系技术含量低和培训期短的劳动岗位，可直接安置农村剩余劳动力。如按每人月工资2000元计算，年收入达24000元。每年可为村民增加直接收入一千多万元。
3、经济效益
养老中心建成后，可取得良好的经济效益。具体测算情况如下：(1)收入的测算。
养老中心设计入驻老人数量为1600人，根据稳妥性测算原则(下同)，按90％的常住率计算为1440人。在收费价格方面，因养老中心系高品位和服务
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门类齐全的高档生活区，每位入驻老人，应缴纳房费（床位费）按3500元／月计算，42000元/年，全年为6048万元；餐饮、商品销售及其它收入预2000万元；全年收入总额8048万元。
(2)成本支出的测算。
养老中心年总成本支出为3913万元，主要构成如下：
·工资性支出1200万元。该项支出包括职工工资和国家规定的养老保险、医疗保险、失业险、工伤险和生育险，从业人员每月按2000元／人计算，全年支出额为：
2000元／人×12×500人=1200万元。
·饮食费用支出864万元。由于养老中心建有蔬菜和果树基地，加上人工湖和荷塘养鱼，可减少大部分蔬菜成本和部分果品及购鱼成本支出。根据老人饮食消费要求及特点，以及养老中心的自给情况，预计，每人饮食消费支出为500元／月，全年支出： 500元／月×12个月×1440人=864万元
·日用品支出86.4万元。养老中心建成后，老人生活日常用品消费，主要系床上用品更换和易耗品(香皂牙膏类)的补充，按照一般消费 量及水平，每人支出为：50元／月，全年支出： 50元／月×12个月×1440人=86.4万元
·设备设施维修保养300万元。养老中心使用的设备设施，属于非易损类的设备设施，日常维护和维修量相对较少，每年按300万元列支。
·管理费用支出1500万元。管理费用项下包含建筑物和设备设施的折旧费、差旅费、招待费、办公费用、财务费用、种植养殖成本及高管人员工资等支出项，其中折旧按5％的综合折旧率计算，全年管理费支出额为1500万元。
餐饮、商品经营成本1500万元。
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(3)经营损益的测算。根据上列数据和北京市关于举办老年服务机构免交企业所得税之规定，项目建成投入经营的损益状况如下：
总收人8048万元一营业税金额442.6万元(8048万元×0.055)一总成本5150.4万元=利润总额2455万元。按总投资5亿元计算,年投资收益率4.91%.4、综合经济效益
为减少财务费用,降低投资方收回投资的年限,项目建成后,向部分高端老年人士长期出租部分老年公寓,出租价格按每年3万元，出租期10到20年，平均15年，45万元一个床位，可收回投资4到5亿元, 如按30%的面积长期出租,一次性收入21600万元，投资方收回投资的年限可降低到10年。
五、结 论
根据以上分析与测算，我们认为在北京市海淀区东升乡建立养老中心，有利于发挥该地区自然资源优势、有利于招商引资、有利于促进地区经济增长、有利于村民脱贫致富；投资人资本实力雄厚，资本来源业已落实、项目建设方案切实可行及社会经济效益良好。因此，本项目是可行的,是一个好项目!本项目在进行可行性研究的同时,得到了国家老龄委、中国老年协会、民政部、国家工商总局等有关部门和领导的指导指正和大力支持!特在此表示感谢!
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二零一一年七月
第二篇：项目可研报告
项目可研报告
一、总
论
项目名称：活性白土项目
建设规模：占地15000㎡。
建设内容： 生产用房和配套设施建设，建筑面积约8000平方米。
注册资金：300万元
投资总额：500万元
项目法人单位：金昌市坤鼎矿业有限责任公司
公司法人代表：王亚茹
联系地址：金昌市北京路
1.1建设单位基本情况
本项目由金昌市坤鼎矿业有限责任公司作为项目法人负责实施。金昌市坤鼎矿业有限责任公司从外引进技术、招商进资500万元。
1.2可行性研究报告编制依据
编制可行性研究报告的主要依据如下：
1、《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南》，国家发改委、科技部、商务部联合发布；
2、《南京市城市总体规划（1991—2010年）》，南京市规划局编；
3、《南京市沿江开发总体规划》（征求意见稿），南京市发展计划委员会编；
4、南京雨花经济技术开发区投资指南；
1.3项目提出的理由
本项目是集生产、加工、销售为一体的高新技术、高附加值产业，符合国家产业导向，也符合雨花经济技术开发区的总体规划。
1.4项目概况
1.4.1拟建地点
该项目位于南京雨花经济开发区内，园区地处长江之滨、205国道、宁马高速横贯南北，距南京市十公里，距南京绕城公路、三桥、宁芜公路、板桥汽渡均在两公里以内。规划中的沪宁高速铁路以及江底隧道将与江北沿江开发区相连，所有交通设施建成后该地区将形成为一个水陆交通畅通、四通八达的大区域。
1.4.2建设内容与规模
项目规划总用地面积约24亩，目前场地内的“七通一平”已基本完成。项目主要建设内容为生产用房及配套设施。拟建生产用房12100平方米，办公及附属配套设施900平方米，总建筑面积13000平方米。
1.4.3项目总投资及效益情况
（1）本项目注册资金为1000万元。
（2）本项目总投资6000万元，其中固定资产投资总额为4500万元，流动资金总额1500万元。
（3）资金来源：部分来源于企业自有,部分贷款。
（4）该项目总投资为6000万元。2006年试生产，产值25000万元,利税2680万元,税收1565万元；2007年生产产值25000万元,利税2680万元,税收1565万元；2008年正式投产,产值50000万元,利税5380万元,税收3150万元。该项目投资利税率为50.65%，投资利润率为34％，投资回收期3.1年。
1.4.4主要技术经济指标表 财务内部收益率（税前）
52% 财务净现值（i=5.85%）（税前）
13276.4万元
静态投资回收期（税前）
2.8年
动态投资回收期（税前）
2.9年
财务内部收益率（税后）
35% 财务净现值（i=5.5%）（税后）
9667.4万元
静态投资回收期（税后）
3年
动态投资回收期（税后）
3.1年
投资利润率
34% 投资利税率
50.65% 1.4.5 项目综合研究结论
本项目建设是符合国家产业导向的高附加值环保型产业，符合“低能耗、无污染、高附加值”的特点，投资回收期短，是省市鼓励和支持发展的产业。项目技术达到国际先进水平，批量生产后具有广阔的市场前景。项目建设对加快推进城市化进程，促进我市的经济建设，培育有条件的企业进入国际资本市场是非常必要。
二、项目建设必要性
2.1建设的必要性：
1、该项目属高新技术产业，符合国家产业导向，是省市重点发展的产业之一。
2、项目建设符合雨花台区的建设思路和雨花开发区的总体规划。
3、项目建设是企业自身发展的需要。
4、项目建设对改善周围环境和提升开发区整体形象具有重要作用。
三、项目背景
3.1南京市经济发展现状
南京是中国七大古都之一，有“江南佳丽地，金陵帝王都”的美誉。自公元229年东吴建都南京始，南京曾十次成为首都，留下了灿烂的历史文物遗存，是中国著名的历史文化名城，在海内外享有较高的知名度。今天的南京，是中国经济发达省份江苏省的省会，华东地区的中心城市之一，在全国宏观生产力布局中居于重要地位。南京总面积6597平方公里，占江苏省的6.4%。下辖11区2县，全市总人口640万，其中户籍人口563万。南京是中国重要的综合性工业生产基地，华东地区重要的交通、通讯枢纽，长江流域重要的商品集散地，全国四大科研教育中心城市，在华东地区及长江流域具有重要地位，形成了四大优势，具体表现在：
（1）区位优势： 南京位于我国沿长江、东部沿海“T”型经济发展战略带结合部，是长江三角洲与中西部地区的交接点。南京是长江三角洲区域西部重要的枢纽城市，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，对该区域经济发展起着辅助和支撑点的作用，具有沿江、近海的区位优势和较强的经济辐射能力和吸引力，具有加速经济国际化的有利条件。从区域经济发展看，南京市所处的区域正是东部现代工业经济和西部传统农业经济的交接地带。这种临界性意味着南京是多种类型的经济、技术和信息复杂交汇的地域，这里所蕴涵的区域经济发展机会，将会比南部临近上海的苏锡常地区多。南京的发展也得益于这种自然的和经济上的区位优势，承东起西，形成独具南京特点的发展特色。（2）交通优势
南京是华东地区唯一的铁路、公路、水运、航空和管道五种运输方式齐全的综合性交通枢纽。南京港是远东内河第一大港；津浦、沪宁、宁铜3条铁路干线在这里交汇，成为连接华中、华东、华北的重要铁路枢纽；南京禄口国际机场是现代化的大型国际航空港；以沪宁、宁合、宁马、宁连高速公路为骨架的对外公路四通八达，市区道路形成“经五纬八”路网；南京是中国八大通讯枢纽城市之一，是中国第一个实现程控化的省会城市，各种现代化通信方式齐全。目前南京已经形成功能齐全、协调互补的现代化综合通讯运输体系。多种通讯运输方式综合利用和协调发展是世界各国的共同趋势，南京市将充分利用不同通讯运输方式之间的合作分工和协作，来促进现代化建设的发展。通过规划，未来南京市将形成“十一线两环六通道”的高速公路网、“十线汇集”的华东铁路枢纽、国内最大的现代化内河港、华东第二大国际航空港以及鲁宁和沿海两条输油管道。
（3）产业优势 南京是中国东部地区重要的综合性工业基地，与周边城市相比一个明显的比较优势就是地方主导产业突出，目前全市已形成以石油化工、车辆制造、电子信息等三大支柱产业为主导、以生物医药、机械装备、钢铁冶炼、食品加工、纺织服装及新型建材六个行业为重点，拥有36个工业行业、200多个工业门类、2000多个大类产品的综合性工业体系。电子工业、石化工业生产规模均居中国城市第二位。南京市以强化第一产业、优化第二产业、大力发展第三产业为主积极进行了产业结构调整，经过多年的发展演变，其一、二、三产业的比例已由1978年的12.5:67.5:20.0，调整为2004年的4.1:51:44.9.2004年，南京市经济快速增长，总量实现历史性突破。全年生产总值为1910亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。其中，第一产业增加值70亿元，增长5.2%；第二产业增加值1005亿元，增长20.7%第三产业增加值835亿元，增长14.9%，全市人均生产总值27283元，比上年增长13.1%。财政收入403.65亿元，比上年同口径增长27.6%；工业增加值达到659.4亿元，比上年增长18.4%；全社会固定资产投资1200亿元，比上年增长26%；全年新培育高新技术企业110家，高新技术产业销售收入604.98亿元。南京目前共吸引70多个国家（地区）7203个项目来宁投资。2004年合同利用外资45.2亿美元，比上年增长12.6%，外商直接投资25.7亿美元，比上年增长27.2%。除国家各专业银行以外，全国性或地区性商业银行纷纷落户南京，目前拥有银行营业机构1000多家，商业设施逐步完善，初步形成了大商业、大流通、大市场的格局，现已拥有各类商业服务网点7万多个，各类市场550多个，成为长江流域金融、商贸、流通四大中心之一。
（4）人才和科研优势 南京教育、科研水平仅次于北京、上海居全国第三位。目前拥有各类高等院校37年（不含部队院校），以南京大学、东南大学为首的一批高校的科研实力在全国名列前茅。有各类科研机构742家，其中国骨干一流研究中心和实验室100多家，包括国家重点实验室18个，国家专业实验室5个，国家工程技术研究中心7个。每年申报重大科技成果800多项，专利申请量1300多件。拥有两院院士65人，各类科研技术人员60万人，在校大学生31.66万人，每年向社会输送10万名大学毕业生，为南京建设与发展提供了丰富的人才资源。目前，南京科技人才优势已经成为吸引外商投资、吸引国内外优秀人才的重要条件。
3.2雨花台区经济发展现状
雨花台区座落在六朝古都南京的西南郊，地理坐标为东经118º，北纬32º，是金陵的“南大门”。气候属北亚热湿润气候，四季分明，日照充足，无霜期230天，年平均气温15.3℃，年平均降水量1033毫米。面积近134平方公里，辖7个街道办事处和雨花经济技术开发区，人口18.5万。雨花台区气候宜人，土地肥沃，风景秀丽，故名雨花台；在金陵四十八景之中，雨花台区占有十景。著名的雨花台烈士陵园、菊花台、龙泉寺、渤泥国王墓、将军山位于本区境内。区内基础设施建设健全，水、陆、空交通发达，投资环境十分优越。区政府距市中心仅3公里，距长江最大的内河外贸港——新生圩港8公里，距新建的禄口国际机场10公里；北依浩荡长江，南有秦淮新河；宁芜铁路穿区而过；宁芜、宁丹、宁溧、宁马、绕城、中山南路、新机场路、纬八路、纬九路等十条干道贯穿全境；南京地铁总站、长江三桥、赛虹桥立交已全部竣工、规划中的火车南站也即将开工,建设中的京沪高速铁路穿越我区。全区水、电、气管网发达，供应充足，通村通厂，使用便捷。近年来，雨花台区以“郊区城市化，经济效益化”作为战略取向，在农业、工业、第三产业、城市建设和社会事业上有了长足的发展。2004年，全区完成国内生产总值64.13亿元，财政收入8.58亿元。工业经济是雨花台区的主导产业。全区拥有雨花经济技术开发区、铁心桥生态科技创业园、宁南高科技研发区等园区。形成了钢铁、汽车制造、能源、科技研发四大支柱产业，其中钢铁年产1200万吨，汽车年产6万辆。经过多年的改制，目前全区工业企业主要以民营和三资企业为主，重点企业主要有：中兴通讯南京研发中心、春兰汽车制造公司等。雨花台区还十分注重加强软环境建设，雨花台区今年提出了“二次创业”的口号，区委、区政府确定了新的工作重心，就是一切工作以营造环境为出发点，塑造“服务型”政府形象，为企业发展、产业集聚创造最佳的发展环境。制定出台了重点企业实行重点保护、重点服务的政策，每年排出重点纳税企业，实行挂牌保护。在招商引资上雨花台区组建了以专职招商队伍、招商顾问和经纪人为主的三个层次的招商圈，出台了招商引资奖励办法，对项目引荐人进行重奖。同时雨花台区加快审批制度改革，成立了“一站式”服务的招商中心和企业服务中心，增强项目审批的透明度，提高办事效率，进一步营造“亲商、安商、富商”的良好氛围。
3.3南京雨花经济技术开发区发展现状
雨花经济技术开发区创办于2000年，位居南京主城西南部，面积28平方公里。北起秦淮新河，南至梅山，东起宁芜公路，西至长江，与南京新城----河西新区紧密相连，是南京距主城最近的开发区。规划人口35万，面积60平方公里的板桥新城建设，为雨花经济开发区的发展提供了新的契机。开发区区位优势突出，交通十分便捷。南京长江三桥、南京公路一环、二环、宁马高速公路、宁芜公路、宁芜铁路、以及即将开工建设的京沪高速铁路穿区而过。是南京对外通往皖北、皖南、苏北等地区的重要门户。开发区产业布局合理，产业优势突出。是南京河西新区、板桥新城重要的产业服务基地，华东地区乃至全国重要的现代制造业基地、物流基地。开发区重点建设三大园区： 工业产业区，建设汽车制造、钢铁冶金、电力能源、综合加工四大产业基地； 现代物流园区，引进以信息技术为平台，集“商品交易、产品配送、多式联运、现代仓储”于一体的现代综合性物流企业；人居森林区，崇尚自然，以人为本，开发建设以旅游度假、休闲娱乐、高档居住为主题的城市生态公园。开发区崇尚“科技、开放、亲商”的开发理念，注重营造投资环境，已建成一期８平方公里七通一平的基础设施。区内已经建成和即将建成的苏源热电厂、梅山煤气、宝钢梅山钢铁等大型基础材料基地，为入园项目提供廉价的电、气和钢铁。雨花经济技术开发区将是雨花台区最主要的经济增长点和对外开放窗口。
3.4 项目背景
本项目依托雨花经济技术开发区，建设一个以不锈钢制品为主的生产、加工、销售企业。企业建成后满足相关行业不断增加的需求，同时也使企业在发展水平和生产规模上走上一个飞跃发展的新平台,该项目即是在此背景下提出的。
四、市场分析
4.1市场预测
本项目建成后主要是不锈钢制品的生产、加工、销售。主要包括以下几个方面：
一、各种不锈钢面板，包括磨砂、镜面、钛金、各式花纹面等多系列多个品种。产品结构精巧、工艺先进、功能齐全、价格合理、装潢考究；产品既吸取国际先进设计理念，又符合中国传统审美要求，广泛应用于建筑、装饰、食品、医药、化工等多种行业。
二、各种规格的不锈钢板材开平，公司自主开发、研制了具有行业领先水平的新工艺、新设备，对原材料进行特殊结构加工，能够满足各种行业的不同特殊需求。建成投产后是南京市唯一一家具有此生产能力的企业。
三、不锈钢制槽钢、工字钢、扁钢、角钢的生产。该产品主要应用于油田、电厂、造船厂等大型重工业，其中不锈钢制槽钢、工字钢目前完全依赖于进口，价格昂贵。公司在吸收国外先进技术的基础上，自主开发、研制了填补国内空白的不锈钢制槽钢、工字钢生产新技术，产品在质量上优于国外同类产品，而价格低30%以上，建成投产后是国类唯一一家具有此生产能力的企业，具有广阔的市场前景。公司通过引进先进技术及设备,招聘专业人才,利用科技手段,自主研发,建设一个有较高生产能力,较大生产规模,更具有专业水平的生产流水线的生产企业.4.2研究工作依据
该项目可行性研究依据主要是以市场调查结果为主，结合国家和地方的产业政策，全面深刻地研究该项目的市场前景、经济效益和与之相关的一系列问题。
五、建设规模
5.1 建设规模
项目规划总用地面积约24亩，目前场地内的“七通一平”已基本完成。项目主要建设内容为生产用房及配套设施，拟建生产用房、配套设施13000平方米。
1、征用土地：24亩
240万元
2、生产用房、配套设施：
2460万
(1)生产用房12100平方米
1210万元
（2）办公及生活、附属用房900平方米
90万
（3）道路、绿化及其它
1160万元
3、设备：
1800万
4、流动资金 ：
1500万
合计：6000万
六、项目选址
6.1建设地区的选择
该项目厂址的选择符合行业布局和国土开发整治规划，地处原料资源丰富、交通发达和具有良好投资环境和公共政策的雨花经济开发区。该园区占地面积12平方公里，是以高科技产业为主，集工业、商贸、仓储、码头运输为一体的功能完备、设施齐全的工业园区，是南京西部重点工业园区。该工业园区在绕城公路以外，摆脱了城区规划的制约，又紧连市区，保持着近郊区位的优势，同时具有与其它开发区同等优惠的招商政策，并提供“一站式”的前期服务。园区内土地平坦，基础设施条件较好。一期已启动面积6000亩，已完成基础设施投入数亿元，建有日供水能力2万吨的自来水厂一座，35千伏的变电所两座，总长10多公里的水泥干道两条，4万门程控直拨电话已开通使用。选择在该园区内兴建该项目，在行业政策上是正确的、技术上是可行的、经济上是合理的。
6.2厂址选择
结合该项目的生产工艺，综合考虑各方面的因素，根据园区的规划要求和企业自身的特点，经过现场勘察，公司决定在雨花经济开发区内征用24亩土地用于兴建该项目的生产基地。该地块地势平坦，只需要稍加平整就可以进场施工，没有要拆迁的房屋和其他建筑设施，四周均为其他企业的预留用地，周围道路已开通，用水、用电设施正在铺设中。该地块土地购置费用经济合算，无拆迁、场地整治（进场前由开发区负责七通一平）、青苗补偿以及土方处理等费用。无须另外兴建取水、防洪、排污设施。
七、工程建设方案
7.1项目工程建设方案与项目建设形象进度
根据该项目的投资计划，初步计划在2006年3月完成一期6000平方米生产及配套设施建设，2006年8月完成二期7000平方米生产及配套设施建设，项目具体计划时间见下表：
项目名称 计划开始时间 计划结束时间 备注
立项申请报告及批复 / /
可行性研究报告书及批复 2005年9月初 2005年10月初
总平面布置方案 2005年10月初 2005年10月中旬
场地地质勘察，建筑施工图设计 2005年10月中旬2005年11月中旬
一期建设施工 2005年11月中旬2006年3月底 一期完工
二期建设施工 2006年4月 2006年8月底 二期完工
7.2 项目组成
该项目建设工程主要包括： 生产用房、办公用房、辅助用房，公共设施配套、道路及排水、绿化、配电系统、供水、排水，投资2460万元
7.3总平面布置及布置原则
根据用地规划的要求和生产工艺、厂内外交通运输等情况，按场地的自然条件、生产要求与功能以及行业、专业的设计规范进行安排，并考虑用地少、施工费用节约等要求，让总平面布置达到工艺流程（生产程序）顺畅、原材料与各种物料的流送线路最短、货流人流分道、生产调度方便。总平面布置还考虑到了企业今后发展的方向、与外界的交通联系线路等外部因素，整个项目总平面布置如下图：
7.4占地面积分析
遵循保护、开发土地资源、合理利用土地的方针，尽量少占耕地，根据该项目生产需要，估算占地面积如下表：
以上土地利用系数未考虑厂区内道路及绿化的占地面积。7.5土建工程、建筑物的 建筑概况
7.6给排水工程
7.6.1给水系统:
水源来自市政给水管网。从室外环状给水管的不同方向引入二根管径k200的进水管。生活、生产用水量约545Ⅱ13／d，生活、生产给水接自一根给水引入管并设水表计量每幢单体的给水引入管设水表计量。厂房、办公楼生活、生产给水利用市政压力直接供给。
生活间淋浴热水采用分散布置的容积式电热水器供应，容积式电热水器就近设于生活间旁。茶水间设电开水炉供应开水。
7.6.2排水系统
生活、生产排水量约490IIl3／d。室内生产、生活污水分流排出，其中生活排水污、废合流，室外排水采用雨、污分流方式。生产厂房的生产废水、废液须经污水处理设施处理达到国家有关排放标准后再排至室外污水管。每幢单体建筑污水经室外污水管收集后排入市政 屋面雨水有组织排放。室内外雨水量计算根据南京市暴雨强度公式，设计重现期采用3年。基地雨水收集后排入市政雨水管。7.7供电工程
本项目估计用电量为650KW（生产、生活）,拟在场地西北角设置10KV变电所，由开发区电网引入。
7.8弱电工程：
7.8.1通信系统
本工程建立完备的通信系统。拟在办公楼设置通信机房，由市电信局，引入通信电缆和光缆，在楼内设一套数字程控电话交换机。在办公室、科研楼、厂房、辅助用房等处设置电话终端。
7.8.2计算机网络系统
建立支持数字化信息管理系统的计算机网络，拟在办公楼设置计算机网络中心。在办公室、厂房等处设置计算机终端，以满足业务、管理需要及实现办公自动化系统的功能。
7.8.3综合布线系统
本工程建立支持语音通信、计算机网络与多媒体传输的综合布线系统。综合布线建筑群子系统传输线缆采用多模光缆及电话电缆；垂直布线采用多模光缆和非屏蔽大对数铜缆；水平布线均采用超五类四对非屏蔽对绞电缆。设备总机房内设总配线架，办公楼每层设楼层配线架。厂房每单元预留20对通局话缆和八路四芯光缆到每层的配线箱。电话和数据终端均采用RJ45型模块。
7.8.4有线电视系统
有线电视信号由市有线电视台引入，同时，设置卫星接收天线，用于接收相应的电视节目。采用双向网络传输技术，以分配分支方式设计。在办公室、科研楼、厂房等处设置有线电视终端。
7.8.5安全防范系统
7.8.5.1保安监视系统
为加强基地的安全保卫和管理，在基地及各主要出入口、重要房间及电梯轿厢等处安装摄像机进行监控。
7.8.5.2防盗报警系统
在各主要出入口、重要房间(如财务、出纳等)、重要机房等部位设置红外线／微波报警器、门磁报警器、手动报警器等报警装置。当有报警信号时，安保中心发出声光报警，并自动调整相应部位的摄像机摄取该处图像，以便后来取证。7.8.5.3电子巡更系统
在电梯厅、楼梯、走廊等场所设置巡更记录点，通过保安人员不定时的巡更以保证基地安全。
7.8.5.4门禁—卡通管理系统
在主要出入口、重要房间、机房等处设置门禁系统，采用非接触式智能卡，只有持有已授权智能卡的人员才能打开相应的电子门锁。智能卡同时具有餐饮管理、考勤管理的功能，形成一卡通管理系统。
7.8.5.5公共广播系统
在走廊、大厅、办公室、厂房等场所设扬声器。本系统平日播放有关工作、生活信息及背景音乐，当有火灾及紧急情况时，自动或手动转为播放紧急广播。7.8.5.6火灾自动报警及消防联动系统
本工程火灾自动报警系统保护等级为二级，设置一套控制中心火
第三篇：项目建议书和可研报告
项目建议书和可研报告的区别
可行性研究报告，简称可研，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。
项目可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。
区别在于建议书是客观的,可行性研究报告是主观的编制可行性研究报告的重要依据是批准的项目建议书。由项目建设单位法人代表，通过单位法人代表，通过招投标或委托等方式，确定有资质的和相应等级的设计或咨询单位承担，项目法人应全力配合，共同进行这项工作。可行性研究报告，是项目建设程序中十分重要的阶段，必须达到规定要求，为组织审查、咨询金融等单位评估提供政策、技术、经济、科学的依据，为投资决策提供科学依据。
第一节项目概况
1．项目名称：某省某生态农业示范园
2．项目承办单位：某省农村产业协调发展服务指导中心
3．项目法人代表：
4．项目技术负责人：
5．项目主管单位：某省发展计划委员会
6．项目地址：南昌市郊区
7．项目建设目标：
建设以生态农业为基础，以市场为导向，运用生态学、生态经济学原理和系统工程方法，以科学技术作支撑，以经济利益为中心，发展高产、高效、低耗、无污染无公害的花果蔬菜、畜禽产品。加大科技支农力度，调整和优化农村经济结构，创建农业生产示范基地，坚持走持续发展的道路，改善生产条件、保护生态环境，进行生态农业综合开发，将农业的产前、产中、产后各环节结成完整的产业链条，进行产业化经营，实现农业生产和农民收入持续稳定增长，达到生态、经济和社会三大效益的有机统一，使之成为集农业综合开发、生产经营等功能于一体的生态农业示范园。
8.项目主要建设内容与规模
①无公害蔬菜生产基地1000亩
良种蔬菜苗培育园，大棚60栋，特色蔬菜栽培，单体
大棚180栋，蔬菜种植示范基地500亩。
②生态果园示范基地
果园：500亩
其中：
人参果：40亩
黄岩蜜桔：60亩
早熟梨：100亩
水蜜桃：60亩
枇杷：40亩
美国大枣：50亩
乒乓葡萄：50亩
猕猴桃：60亩
草莓、小型台湾西瓜：40亩
③绿色养殖示范基地
良种仔猪1200头
商品猪1000头
优质土鸡10000羽
④示范基地环境基础设施
园区道路建设；
其中：主要道路1000米
次要道路1500米
在日常的工作过程中，经常发现有些客户弄不清楚项目建议书和可研报告到底有什么区别。在此详细的解说一下。
一、两者的定义及目的。
项目建议书：由项目投资方向其主管部门上报的文件，目前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。它要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，把项目投资的设想变为概略的投资建议。项目建议书的呈报可以供项目审批机关作出初步决策。它可以减少项目选择的盲目性，为下一步可行性研究打下基础。
可研报告：是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。
二、申报对象、用途。
项目建议书：拟增上项目单位向发改局项目管理部门申报的项目申请。是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。
可研报告：1.企业融资、对外招商合作2.国家发展和改革委(以前的计委)立项3.银行贷款4.申请进口设备免税5.境外投资项目核准。是项目可行性，以及项目成功率的研究。
三、内容方面。
项目建议书：主要依据是国家的长远规划、行业及地区规划、产业政策，与拟建项目有关的自然资源条件和生产布局状况，项目主管部门的有关批文，初步的市场预测资料，1.项目的必要性 2.项目的市场预测 3.产品方案或服务的市场预测 4.项目建设必需的条件。项目建议书只要求一个大概的轮廓，内容概略简洁。
可研报告：除了以批准的项目建议书作为依据外，还有详细的设计资料和经过深入调查研究后掌握的比较翔实确凿的数据与资料作为依据，必须详细深入，分析细致，内容翔实。
然而两者又有一定的联系。项目建议书的批复是可行性研究报告的重要依据之一；可行性研究报告是项目建议书的后续文件之一。一个项目要获得政府有关扶持，首先必须先有项目建议书，项目建议书通过筛选通过后，再进行项目的可行性研究，可行性研究报告经专家论证后，才最后审定。这实际上也是一种常见的审批程序,是列入备选项目和建设前期工作计划决策的依据。项目建议书和初步可行性研究报告经批准后，才可进行以可行性研究为中心的各项工作。对于一些小的项目，有时直接用项目建议书代替了后期的可研报告，或者有的直接写可研报告，项目建议书省去了。
项目建议书(又称立项申请)是拟增上项目单位向发改局项目管理部门申报的项目申请。
是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和
地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。对于大中型项目，有的工艺技术复杂，涉及面广，协调量大的项目，还要编制可行性研究报告，作为项目建议书的主要附件之一。项目建议书是项目发展周期的初始阶段，是国家选择项目的依据，也是可行性研究的依据，涉及利用外资的项目，在项目建议书批准后，方可开展对外工作。
第四篇：可研报告和项目申请报告
（一）项目可行性研究报告定义
可行性研究报告(Feasibility Study Report)是企业从事建设项目投资活动之前，由可行性研究主体（一般是专业咨询机构）对政治法律、经济、社会、技术等项目影响因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，分析项目必要性、项目是否可行，评估项目经济效益和社会效益，为项目投资主体提供决策支持意见或申请项目主管部门批复的文件。
（二）项目可行性研究报告的用途
项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：
1.用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告
根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。
同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。
2.用于向金融机构贷款的可行性研究报告
我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析平谷，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。
3.用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告
此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。
4.用于申请进口设备免税的可行性研究报告
主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。
5.用于境外投资项目核准的可行性研究报告
企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。
6.用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告
我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。
（三）可行性研究报告需要的资料
1、项目初步设想方案：总投资、产品及介绍、产量、预计销售价格、直接成本及清单（含主要材料规格、来源及价格）。
2、技术及来源、设计专利标准、工艺描述、工艺流程图，对生产环境有特殊要求的请说明（比如防尘、减震、有辐射、需要降噪、有污染等）。
3、项目厂区情况：厂区位置、建筑平米、厂区平面布置图、购置价格、当地土地价格。
4、企业近三年设计报告（包含财务指标、账款应收预付等周转次数、在产品、产成品、原材料、动力、现金等的周转次数）。
5、项目拟新增的人数规模，拟设置的部门和工资水平，估计项目工资总额（含福利费）。
6、提供公司近三年营业费用、管理费用等扣除工资后的大致数值及占收入的比例。
7、公司享受的增值税、所得税税率，其他补贴及优惠事项。
8、项目产品价格及原料价格按照不含税价格测算，如果均能明确含税价格请逐项列明各种原料的进项税率和各类产品的销项税率。
9、项目设备选型表（设备名称及型号、来源、价格、进口的要注明，备案项目耗电指标等可不做单独测算，工艺环节中需要外部协助的请标明）。
10、其他资料及信息根据可研研究工作需要随时沟通。
（四）可行性研究报告的主要内容 第一章 项目总论
概括性论述项目背景、主要技术经济指标、结论及建议 第二章 项目建设背景及必要性
从宏观和微观方面分析项目提出的背景情况和产业发展情况，用定性和定量的方法分析企业进行投资的必要性。
第三章 市场预测与建设规模
采用问卷调查、抽样调查等市场调查方法对现有市场情况进行准确分析，采用专家会议、特尔菲、类推预测等定性分析方法和时间序列、因果分析等定量分析方法对市场进行预测，通过竞争力对比分析、战略态势分析、波士顿矩阵分析、SWOT分析等确定项目市场战略和企业营销策略，通过差额投资内部收益率法、净现值法、最小费用法等定量分析方法确定项目的产品方案和建设规模，采用成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法等方法确定产品的销售价格。
第四章 建设条件与厂址选择
通过工程技术条件和建设投资费用的对比确定场址方案。
第五章 工程技术方案
采用评分法、投资效益评价法确定项目的技术方案，采用投资回收期法、投资收益率法、运营成本法、寿命周期法确定项目的设备方案，通过对技术经济指标、总图布置费用、拆迁方案的对比确定项目的总图方案。
第六章 节能节水与环境保护
从建筑设计、建筑结构、平面布置、设备选型、工艺流程等方面论述项目的节能方案，从设备选型、工艺流程、综合利用等方面论述项目的节水方案，从项目建设和项目运营两方面论述项目的环境保护措施及对环境的影响情况。
第七章 劳动保护、安全卫生、消防
从危害因素、建筑施工、项目运营等方面论述项目的劳动保护与安全卫生措施，从建筑设计、功能布局、平面设计等方面论述项目的消防措施。
第八章 企业组织和劳动定员
根据企业现有组织情况、以及行业先进管理经验，采用劳动生产率等方法确定企业的组织结构和劳动定员情况，并根据企业的生产计划安排、员工定岗情况和人力资源情况制定人员培训计划。
第九章 项目实施进度安排
根据行业经验和企业特点安排项目的实施计划和进度。
第十章 投资估算与资金筹措
采用单位建筑工程投资估算法、单位实物工程估算法估算项目的建筑工程费用，采用设备原价加设备运杂费估算设备购置费用，以设备购置费用为基数估算工具器具及生产家具购置费用，根据设备购置费用、采用比率法确定项目的安装工程费用，根据国家有关计费文件估算工程建设其他费用，采用全额流动资金估算法估算项目所需流动资金。
通过投资内部收益率、投资回收期、融资成本等对比确定项目的融资方案。
第十一章 财务分析与敏感性分析
利用资金时间价值方法对项目进行财务评价、采用不确定性分析、盈亏平衡分析等方法确定项目的抗风险能力和保本水平。
第十二章 社会效益分析
通过项目对社会的影响、项目与所在地互适性两方面对项目的社会效益进行分析，确保项目符合社会发展要求。
第十三章 风险分析
通过技术和产品风险、市场风险、原材料、自然资源或供货渠道的风险、政策性风险、持续融资风险等方面的风险分析，并提出相应的风险应对机制，增加企业风险防范意识、提高项目抗风险能力。
第十四章 可行性研究结论与建议
附件
1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件
2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件
3、查新检索报告
4、检测报告
5、相关知识产权、专利技术复印件
6、自有资金存款证明
7、相关银行贷款承诺
8、其他相关证明材料
9、项目财务分析报表
（五）编制依据编制要点
对项目进行详细可行性分析，详细的编制参考依据主要有：
——国家有关的发展规划、计划文件。包括对该行业的鼓励、特许、限制、禁止等有关规定；
——项目主管部门对项目建设要请示的批复；
——项目审批文件；
——项目承办单位委托进行详细可行性分析的合同或协议；
——企业的初步选择报告；
——主要工艺和装置的技术资料；
——拟建地区的环境现状资料；
——项目承办单位与有关方面签订的协议，如投资、原料供应、建设用地、运输等方面的初步协议；
——国家和地区关于工业建设的法令、法规。如“三废”排放标准、土地法规、劳动保护条例等；
——国家有关经济法规、规定。如中外合资企业法、税收、外资、贷款等规定；国家关于建设方面的标准、规范、定额资料等。
在项目可行性研究报告编制过程中，尤其是对项目做财务、经济评价时，还需要参考如下相关文件：
1、《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，2000年1月1日起实施；
2、《企业会计准则》，[财政部令第5号]，2007年1月1日起实施；
3、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，2008年1月1日起实施；
4、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局令第50号]2009年1月1日起实施；
5、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会2006年审核批准施行；
6、项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件等。
（一）项目申请报告定义
项目申请报告是企业投资建设应报政府核准的项目时，为获得项目核准机关对拟建项目的行政许可，按核准要求报送的项目论证报告。
根据《国务院关于投资体制改革的决定》的规定，对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。其中，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他项目无论规模大小，均改为备案制。
企业投资项目实行核准制还是备案制？
核准制：重大项目、限制类项目(参照《政府核准的投资项目目录》)向政府提交项目申请报告。
备案制：备案制的具体实施办法由省级人民政府自行制定。
（二）用途
根据国家发改委规定，项目申请报告是针对企业固定资产投资核准制而规定的一个文体，凡是申请核准的固定资产投资项目必须编写项目申请报告。
项目申请报告是基于国家宏观政策规划、国家和地方中长期规划、产业政策，分析项目设立的政策背景，根据主要工艺和装置的技术资料拟定项目技术方案，根据项目涉及资源情况拟定资源利用方案，根据项目所在地环境现状及国家、地方环保法规拟定环保方案，根据国家和地方社会、经济发展现状作出社会、经济影响评价意见，是专门针对某个项目编制的专业申报文件，该报告的核心价值是：
——作为项目主审机构批复项目执行的依据；
——作为项目后期开展编制其他论证文件的依据；
——作为企业执行项目后期工作的依据。
（三）项目申请报告的主要内容 第一章 申报单位及项目概括
一、项目申报单位概括。
包括姓名申报单位的主营业务、经营年限、资产负债、股东构成、主要投资项目、现有生产能力等内容。
二、项目概括。
包括拟建项目的建设背景、建设地点、主要建设内容和规模、产品和工程技术方案、主要设备选型和配套工程、投资规模和资金筹措方案等内容。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
一、发展规划分析。
拟建项目是否符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容是否衔接和协调。
二、产业政策分析。
拟建项目是否符合有关产业政策的要求。
三、行业准入分析。
项目建设单位和拟建项目是否符合相关行业准入标准的规定。
第三章 资源开发及综合利用分析
一、资源开发方案。
资源开发类项目，包括对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水(力)、森林等资源的开发，应分析拟开发资源的开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，评价是否符合资源综合利用的要求。
二、资源利用方案。
包括项目需要占用的重要资源品种、数量及来源情况;多金属、多用途化学元素共生圹、伴生矿以及油气混合矿等的资源综合利用方案;通过对单位生产能力主要资源消耗量指标的对比分析，评价资源利用效率的先进程度;分析评价项目建设是否会对地表(下)水等其它资源造成不利影响。
三、资源节约措施。
阐述项目方案中作为原材料的各类金属矿、非金属矿及水资源节约的主要措施方案。对拟建项目的资源消耗指标进行分析，阐述在提高资源利用效率、降低资源消耗等方面的主要措施，论证是否符合资源节约和有效利用的相关要求。
第四章 节能方案分析
一、用能标准和节能规范。
阐述拟建项目所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范。
二、能耗状况和能耗指标分析。
阐述项目所在地的能源供应状况，分析拟建项目的能源消耗种类和数量。根据项目特点选择计算各类能耗指标，与国际国内先进水平进行对比分析，阐述是否符合能源准入标准的要求。
三、节能措施和节能效果分析。
阐述拟建项目为了优化用能结构、满足相关技术政策和设计标准而采用的主要节能降耗措施，对节能效果进行分析论证。
第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析
一、项目选址及用地方案。
包括项目建设建设地点、占地面积、土地利用状况、占用耕地情况等内容。分析项目选址是否会造成相关不利影响，如是否压覆矿床和文物，是否有利于防洪和防涝，是否影响通航及军事设施等。
二、土地利用合理性分析。
分析拟建项目是否符合土地利用规划要求，占地规模是否合理，是否符合集约和有效使用土地的要求，耕地占用补充方案是否可行等。
三、征地拆迁和移民安置规划方案。
对拟建项目的征地拆迁影响进行调查分析，依法提出拆迁补偿的原则、范围和方式，制定移民安置规划方案，并对是否符合保障移民合法权益、满足移民生存及发展需要等要求进行分析论证。
第六章 环境和生态影响分析
一、环境和生态现状。
包括项目场址的自然环境条件、现有污染物情况、生态环境条件和环境容量状况等。
二、生态环境影响分析。
包括排放污染物类型、排放量情况分析，水土流失预测，对生态环境的影响因素和影响程度，对流域和区域环境及生态系统的综合影响。
三、生态环境保护措施。
按照有关环境保护、水土保持的政策法规要求，对可能造成的生态环境的影响因素和影响程度，对治理方案的可行性、治理效果进行分析论证。
四、地址灾害影响分析。
在地质灾害易发区建设的项目和易诱发地质灾害的项目，要阐述项目建设所在地的地质灾害情况，分析拟建项目诱发地质灾害的风险，提出防御的对策和措施。
五、特殊环境影响。
分析拟建项目对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等可能造成的不利影响，并提出保护措施。
第七章 经济影响分析
一、经济费用效益或费用效果分析。
从社会资源优化配置的角度，通过经济费用效益或费用效果分析，评价拟建项目的经济合理性。
二、行业影响分析。
阐述行业现状的基本情况以及企业在行业中所处地位，分析拟建项目对所在行业及关联产业发展的影响，并对是否可能导致垄断等进行论证。
三、区域经济影响分析。
对于区域经济可能产生重大影响的项目，应从区域经济发展、产业空间布局、当地财政收入、社会收入分配、市场竞争结构等角度进行分析论证。
四、宏观经济影响分析。
投资规模巨大、对国民经济有重大影响的项目，应进行宏观经济影响分析。涉及国家经济安全的项目，应分析拟建项目对经济安全的影响，提出维护经济安全的措施。
第八章 社会影响分析
一、社会影响效果分析。
阐述拟建项目的建设及运营活动对项目所在地可能产生的社会影响和社会效益。
二、社会适应性分析。
分析拟建项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，评价该项目与当地社会环境的相互适应性。
三、社会风险及对策分析。
针对项目建设所涉及的各种社会因素进行社会分析，提出协调项目与当地社会关系、规避社会风险、促进项目顺利实施的措施方案。(根据各省市的核准办法，或需增加招标内容及方案。)
（四）编制要点
项目申请报告应重点阐述项目的外部性、公共性等事项，包括维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公众利益、防止出现垄断等内容。编写项目申请报告时，应根据政府公共管理的要求，对拟建项目从规划布局、资源利用、征地移民、生态环境、经济和社会影响等方面进行综合论证，为有关部门对企业投资项目进行核准提供依据。至于项目的市场前景、经济效益、资金来源、产品技术方案等内容，不必在项目申请报告中进行详细分析和论证。
（五）业主需要准备的资料
1、项目申报单位概况：包括项目申报单位的主营业务、经营年限、资产负债、股东构成、主要投资项目、现有生产能力等内容。
2、项目主体征地拆迁和移民安置规划方案
3、项目主体资源利用方案
4、项目主体资源节约方案
5、项目主体对项目的选址及用地方案：厂区位置、建筑平米、厂区平面布置图、购置价格、当地土地价格。
6、项目主体资源开发方案
7、项目总投资、产品及介绍、产量、预计销售价格、直接成本及清单（含主要材料规格、来源及价格）。
8、技术及来源、设计专利标准、工艺描述、工艺流程图，对生产环境有特殊要求的请说明（比如防尘、减震、有辐射、需要降噪、有污染等）。
9、项目拟新增的人数规模，拟设置的部门和工资水平，估计项目工资总额（含福利费）。
10、提供公司近三年营业费用、管理费用等扣除工资后的大致数值及占收入的比例。
11、公司享受的增值税、所得税税率，其他补贴及优惠事项。
12、项目产品价格及原料价格按照不含税价格测算，如果均能明确含税价格请逐项列明各种原料的进项税率和各类产品的销项税率。
13、其他资料及信息根据可研研究工作需要随时沟通。
（一）项目建议书定义 项目建议书又称立项报告，按新的投资体制改革相关政策，项目建议书主要是国有企业或政府投资项目单位向发改委申报的项目申请。项目建议书要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，把项目投资的设想变为概略的投资建议。项目建议书的呈报可以供项目审批机关作出初步决策，可以减少项目选择的盲目性，为下一步可行性研究打下基础。项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为±30%左右。项目建议书批准后，可以着手成立相关项目法人。
民营企业（私人投资）项目一般不再需要编写项目建议书，只有在土地一级开发等少数领域，由于行政审批机关习惯沿袭老的审批模式，有时还要求项目方编写项目建议书。外资项目，目前主要采用核准方式，项目方委托有资格的机构编写项目申请报告即可。
（二）用途
项目建议书是国有企业或政府投资项目单位为推动某个项目上马，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的具体项目的建议文件，是专门对拟建项目提出的框架性的总体设想，该报告的核心价值是：
——作为项目拟建主体上报审批部门审批决策的依据；
——作为项目批复后编制项目可行性研究报告的依据；
——作为项目的投资设想变为现实的投资建议的依据；
——作为项目发展周期初始阶段基本情况汇总的依据。
（三）主要内容 1.项目概况
项目名称、项目由来及背景。
项目承办单位和项目投资者的有关情况。即：生产经营内容、生产经营规模、产品销售情况、年上缴税额、自有资金数额、债权债务情况等。
兴办外商投资项目要简述：
(1)合营各方概况，即：合营各方名称、法定地址、法定代表国籍及姓名、资金实力、技术力量等。
(2)合营方式(注明合资、合作、独资)。
(3)合营年限。
(4)经营范围。
(5)产品销售方向(内销或出口比例)。
简述项目建设的必要性和依据。技术引进项目，要简述技术引进内容(关键设备或技术专利)、拟引进技术设备水平及其国别和厂商。
产品技术水平及市场销售前景。
2.项目建设初步选址及建设条件
项目建设拟选地址的地理位置、占地范围(四至范围)、占用土地类别(国有、集体所有)和数量、拟占土地的现状及现有使用者的基本情况。
如果不指定建设地点，要提出对占地的基本要求。
项目建设条件。简述能源供应条件、主要原材料供应条件、交通运输条件、市政公用设施配套条件及实现上述条件的初步设想。需进行地上建筑物拆迁的项目，要提出拆迁安置初步方案。
3.项目建设规模、建设内容
建设规模和建设内容。生产性项目要提出主要产品品种、生产工艺及生产能力;非生产项目要根据项目的不同性质说明其规模，如旅馆、宾馆项目要说明有多少客房、多少床位;房地产开发项目要说明拟建的建筑物类别及数量;成片开发建设的小区要说明小区的主要功能、建筑容积率等。
总建筑面积及主要单项工程的建筑面积。
4.环境影响
一般民用建筑项目不写，其他非工业生产项目简写。
5.投资估算及资金来源
项目总投资额。技术引进项目要说明进口技术设备使用外汇数额，建设费用和购置国内设备所需人民币数额;外商投资企业要说明总投资额、注册资本数额、合营各方投入注册资本的比例、出资方式及利润分配方式。
资金来源。利用银行贷款的项目要将注设期间的贷款利息计入总投资内。
利用外资项目要说明外汇平衡方式和外汇偿还办法。
6.建设进度初步设想。
7.经济效益和社会效益的初步估算。
8.结论。
9.附件
建设项目拟选位置地形图(城近郊区比例尺为1：2000;远郊区县比例尺为1：10000)。标明项目建设占地范围和占地范围内及附近地区地上建筑物现状。
在自有地皮上建设，要附市规划部门对项目建设初步选址意见(规划要点或其它文件)。
国家限止发展的或按国家及市政府规定需要先由行业主管部门签署意见的项目，要附有关行业主管部门签署的审查意见。
外商投资项目要附以下材料
(1)会计师事务所出具的外商资信证明材料。
(2)合营各方的营业执照(复印件)。
(3)合营各方签署的合营意向书(境内单位要有上级主管部门的意见)。
两个或两个以上境内单位合建的项目要附以下材料
(1)合建各方签署的意向书(要有上级主管部门的意见)。
(2)合建各方的营业执照(复印件)。
其他附件材料。
（三）项目建议书批准后的主要工作
1、确定项目建设的机构、人员、法人代表、法定代表人。
2、选定建设地址，申请规划设计条件，做规划设计方案。
3、落实筹措资金方案。
4、落实供水、供电、供气、供热、雨污水排放、电信等市政公用设施配套方案。
5、落实主要原材料、燃料的供应。
6、落实环保、劳保、卫生防疫、节能、消防措施。
7、外商投资企业申请企业名称预登记。
8、进行详细的市场调查分析。
9、编制可行性研究报告。
（四）提供资料
1、项目初步设想方案：总投资、产品及介绍、产量、预计销售价格、直接成本及清单（含主要材料规格、来源及价格）。
2、技术及来源、设计专利标准、工艺描述、工艺流程图，对生产环境有特殊要求的请说明（比如防尘、减震、有辐射、需要降噪、有污染等）。
3、项目厂区情况：厂区位置、建筑平米、厂区平面布置图、购置价格、当地土地价格。
4、企业近三年设计报告（包含财务指标、账款应收预付等周转次数、在产品、产成品、原材料、动力、现金等的周转次数）。
5、项目拟新增的人数规模，拟设置的部门和工资水平，估计项目工资总额（含福利费）。
6、提供公司近三年营业费用、管理费用等扣除工资后的大致数值及占收入的比例。
7、公司享受的增值税、所得税税率，其他补贴及优惠事项。
8、项目产品价格及原料价格按照不含税价格测算，如果均能明确含税价格请逐项列明各种原料的进项税率和各类产品的销项税率。
9、项目设备选型表（设备名称及型号、来源、价格、进口的要注明，备案项目耗电指标等可不做单独测算，工艺环节中需要外部协助的请标明）。
10、其他资料及信息根据工作进展需要随时沟通。
第五篇：双氧水项目可研报告
平煤蓝天化工30万吨/年天然气甲醇装置联产10万吨双氧水项目
可行性研究报告
一、概述
1.1项目名称、起止时间、承担单位与协作单位技术力量概况； 1.1.1项目概况；
项目名称：平煤蓝天化工30万吨/年天然气甲醇装置联产10万吨双氧水项目 主办单位：平煤蓝天化工股份有限公司中原甲醇厂 企业性质：有限责任公司 法人代表：李毛
1.1.2建设单位概况及技术力量概况
平煤蓝天化工股份有限公司是于2007年7月由平煤集团和蓝天集团合资组建的股份制企业，是河南省最大的煤炭企业和豫中南最大的化工企业实现了强强联合。公司总资产达26亿元，平煤集团和蓝天集团分别各占51%和49%股份，公司总部位于河南腹地、交通便利的驻马店市前进路北段。
目前公司注册资本6亿元，总资产近40亿元，下属中原甲醇厂、遂平化工厂、光山化工厂、信阳中油公司、武汉储运公司、联合运输公司6个分、子公司，在册职工3100多人，是集化工产品醇醚研发、生产、销售、储存及运输为一体的专业化企业。作为河南省政府规划建设的豫南煤化工基地之一和全国重要的甲醇生产、醇醚燃料试验与应用试点企业，目前公司甲醇年产能80万吨，二甲醚产能20万吨，碳铵产能40万吨，年实现销售收入20多亿元，利税2亿元，先后荣获“信用AAA等级企业”和“首批河南省信用建设示范单位”称号，荣获2008中国化工企业500强第143位。
中原甲醇厂是以国家西部大开发战略为契机，依托“西气东输”豫南支线工程兴建的国内首座现代化大型甲醇企业，隶属于平煤蓝天化工股份有限公司。30万吨甲醇项目于2001年11月25日由国家发展计划委员会以计产业[2001]2500号文批复立项；2003年01月13日，国家环境保护总局以环审[2003]8号文批复由中国环境科学院编制的项目环境影响报告书；2003年10月9日，国家发展和改革委员会以发改工业[2003]1433号文件批复了项目可行性研究报告。项目于2003年10月28日开工建设，2005年11月建成投产，项目设计能力30万吨/年，生产能力40万吨/年。
中原甲醇厂占地面积129亩，投资7.5亿元，全厂职工287人，其中大专以上文凭人员122人，初级职称人员31人、中级职称以上人员15人。
2、简述项目的现状、研究的目的、意义及国内外技术概况。1.2.1项目的现状及国内外技术概况。
双氧水又称过氧化氢，是一种重要的无机化工产品，在纺织、造纸、化工、轻工、医药、电子、食品、环保等领域应用广泛。工业级过氧化氧在常温下能缓慢分解，当温度升高或紫外线照射时，分解速度加快，遇到灰尘、重金属离子或碱性物质时，发生剧烈分解，放出大量氧和热，严重时会发生爆炸。过氧化氢具有较强的氧化能力，可与各类还原性物质发生反应，且制备无机过氧化物、有机过氧化物的原料。由于其优良的氧化性能，双氧水在碱性条件下能破坏有机色素分子中的共轭体系而消色，因此被广泛地用作纺织、造纸等行业的漂白剂。目前我国双氧水产品分工业级、试剂级、医药级和电子级，浓度有27.5%, 35%,50%.70%等多种规格。
双氧水的工业生产方法主要有电解法和蒽醌法两种。20世纪90年代前，国内双氧水生产企业大多采用电解法，该法电流效率高、工艺流程短、产品质量高，但由于电耗较大，生产成本高，不适合大规模工业化生产，已逐渐被淘汰。此外，国内也在研究采用氧阳极还原法生产双氧水，该法利用水和空气作为原料，具有成本低、投资少、污染小等特点，但目前该法仍未实现工业化生产。我国的双氧水产品有工业级、试剂级、食品级、医药级和电子级等几种，浓度有27.5％、30％、35％、50％、70％等多种规格。目前国内大多数企业采用的蒽醌法与电解法相比，具有工艺技术先进、生产规模大、自动化程度高、成本和能耗低、三废易于治理等特点。蒽醌法分为镍催化剂法和钯催化剂法，前者使用镍催化剂悬浮床氢化器，后者使用钯催化剂固定床氢化器。钯催化剂法工艺流程短、氢化设备简单、催化剂寿命长、运行安全可靠、操作方便，比镍催化剂法具有更强的竞争力。此外，国内也有对采用氧阴极还原法生产双氧水技术进行研究的报道。此法利用低压空气中的氧在电解池的阴极进行两电子还原反应制双氧水。它利用取之不尽的空气和水为原料一步获得碱性双氧水，简化了生产流程，用于纺织、造纸行业的现场漂白，具有成本低、投资少、污染少、的特点，但目前该法仍未实现工业化。
我国双氧水产业集中度过低，目前生产企业共有50余家，装置70余套，单套装置平均年产能为1．2万吨。国内不少大化肥企业，如四川川化集团有限责任公司、河南中原大化集团有限责任公司、河北沧州大化股份有限公司、湖南中石化巴陵分公司、贵州赤天化集团有限责任公司等，均利用自身化肥生产的资源和产品优势，建有双氧水生产装置。
2000年以来，随着几套新建大型双氧水装置问世，装置大型化逐渐成为工程建设的主流，2005年建成的装置产能达到14万吨，其中大型装置占80％。目前装置规模年产量接近或超过3万吨的生产企业有13家，合计产能47.6万吨，占总产能58％。广东中成化工股份有限公司(含收购并控股的湖南智成化工公司)、江苏天鸿化工有限公司、山东东营华泰化工集团、河北新乐新化股份有限公司等4家公司合计产能占总产能的30％。其中江苏天鸿化工有限公司双氧水年综合生产能力达到25万吨(以27.5％计)，是华东地区最大的双氧水生产基地之一。上海阿科玛双氧水有限公司是我国唯一一家以西方先进技术设计生产的双氧水生产企业。该公司2006年3月23日宣布，计划将其双氧水年产能力扩大l倍，从3.8万吨／年增加到7.7万吨／年。新扩产项目能生产70％以上浓度的食品级或电子级等专业等级的双氧水，将于今年建成投产。同时，该公司还正在筹备下一轮扩产，一旦实现将达到10万吨／年以上。此外，安徽阜南县化工总厂在现有双氧水生产能力3.5万吨／年的基础上，拟扩建为6万吨／年生产装置。河北廊坊市大田化工有限公司投资2500万美元，计划建设2万吨／年双氧水装置。
2003年“非典”疫情的发生，使国内掀起了双氧水项目上马热潮，新增项目的单套产能大都在10万吨左右。到2005年，仅两年的时间里，双氧水产能就由2003年的55.8万吨猛增至83.5万吨，增幅49.64％。但由于产品销售不畅，企业亏损，一些新上马的企业不能正常生产，有的企业一年仅生产3、4个月，有的甚至刚建成不到一年就准备拍卖设备。同时，一些筹建与扩建项目纷纷下马，其中石家庄、焦作、临泉三家企业累计产能24万吨的项目中途就夭折了，这使双氧水市场饱和状况得到缓解。目前我国双氧水的产能、产量及消费量均跃居世界第一，产能超过一直雄居全球榜首的美国近1倍。
双氧水投资主体将继续朝着多元化方向发展，随着外资、合资、民营资本的大规模入驻，民营资本将逐渐占据主导地位。历经几轮行业内部的结构调整，在华东、华北及华南三大市场，将有几个行业巨头浮出水面，这些企业具有相对完善和一定特色的产品链，并同时占据较大的市场份额，将成为国内区域市场强有力的竞争者。未来几年，双氧水产业将进入一个稳步发展的成熟阶段，产量仍会有一定程度的增长，但增幅较前几年相对减缓。在高速增长期之后，必将经过一个由分散到集中、优胜劣汰的产业整合阶段，最终形成几个企业巨头垄断国内双氧水市场的局面。双氧水产业在经过大规模整合和结构调整之后，生产装置布局、产品结构、消费市场及投资主体等都将发生很大的变化。而当前的首要任务是抓住国际市场扒遇，乘机做大做强，使我国尽快进入世界双氧水生产强国之列。1.2.2研究的目的、意义
双氧水生产原料主要为氢气，目前双氧水主要原料氢气来自煤制氢装置，制氢成本高，而我公司30万吨/年天然气甲醇装置联产10万吨双氧水项目的研究目的是利用装置富氢驰放气为原料生产双氧水，制氢成本低，具有市场绝对优势。
随着能源价格的不断上涨，煤炭作为原料的制氢成本不断上涨，而我公司30万吨/年甲醇装置通过天然气一段蒸汽转化工艺制取的甲醇合成气氢碳比在3.0左右，远高于合成甲醇所需的2.05—2.1的要求，目前由遂平化工厂为我厂提供二氧化碳，该厂现有两套10万吨/年煤制甲醇装置和一套6万吨/年合成氨装置，均采用固定床间歇制气造气炉，工艺技术落后，不符合国家产业发展要求，日后必将被淘汰，在不补碳的情况下，我厂氢气将大量过剩，成本也将大幅升高，所以为富余氢气找到合理的出路就显得尤为重要。
二、研究的关键技术与方案
2.1项目主要研发内容及预期达到的技术经济指标；
本项目拟在原甲醇生产装置的基础上进行联产双氧水改造，原甲醇装置采用天然气做原料通过一段转化生产甲醇合成气，合成气中氢碳比在3.0左右，远超过合成甲醇要求的最佳氢碳比2.05—2.10，产生大量的富氢驰放气，装置原设计有平煤蓝天化工股份有限公司遂平化工厂为我厂供应二氧化碳，弥补我厂氢多碳少的缺陷，但是遂平化工厂的二氧化碳供应量一直未能满足我厂生产需要。致使我厂氢多碳少的局面一直未能扭转。本项目拟在原装置的基础上进行改造，利用原装置驰放气膜分离系统提供氢气作为原料生产双氧水。使中原甲醇厂产品向多元化发展，同时也可以根据两种产品利润变化情况调整生产负荷，增强企业抗风险能力。
经济效益分析 双氧水经济效益分析 年销售收入：900元/T×100000=9000万元，年平均总成本费用：600元×100000=6000万元 年平均利税总额：9000-6000=3000万元 其中：⑴年增税收3000×17%=510万元 ⑵年创利润3000-510=2490万元 投资利税率：3000÷15000=20% 所得税前投资回收期：15000÷3000=5年（不含建设期）
四、总投资：15000万人民币
五、资金来源：自筹、合资、合作、借贷
2.2项目研究的关键技术、技术方案、技术路线
本装置采用固定床钯触媒蒽醌法双氧水生产工艺，该工艺具有流程简单、产品质量稳定、无污染。
蒽醌法生产双氧水是以2－乙基蒽醌和四氢2－乙基蒽醌为载体（总有效蒽醌含量为130－140g/l），重芳烃和磷酸三辛酯为混合溶剂（体积比为C9:TOP=75:25），配制成工作液。该工作液与氢气一同进入装有钯触煤床内，在0.27－0.30Mpa（G）压力和40－70℃下进行氢化反应，得到相应的氢蒽醌溶液（称氢化液）。氢化液在氧化塔0.22－0.3Mpa(G)压力和45－55℃条件下用空气进行氧化，氢化液中的蒽醌还原成原来的蒽醌，同时生成双氧水。由于双氧水在水和工作液中的溶解度不同，用纯水萃取含有双氧水的工作液（称氧化液）得到27.5％的双氧水水溶液（称萃取液），该萃取液经重芳烃净化除去可溶性有机物杂质即得到成品，被萃取后的氧化液称为萃余液，萃余液先经萃余液分离器分离掉大部分水份，再经碳酸钾溶液进行干燥除掉水份、分解双氧水和中和氧化过程中的酸，干燥后的工作液经沉降、分离，除去夹带的碳酸钾溶液，再经后处理白土床使工作液再生并除去碳酸钾和副产物，使之再生成为新鲜工作液循环使用。在氢化过程中，部分2－乙基蒽醌转化为四氢2－乙基氢蒽醌，经氧化后得到四氢2－乙基蒽醌，可反复被氢化、氧化成双氧水，一定量的四氢2－乙基蒽醌的存在，将有利于提高氢化反应速度和抑制其它副产物的生成。
2.3项目技术路线、方案的科学性、合理性、先进性、可行性分析评价。本项目拟以甲醇装置驰放气为原料，采用钯触媒蒽醌法，本工艺主要包括以下几部分：膜分离、氢化、氧化、萃取、净化、后处理和配制工序，此工艺线路生产双氧水有以下优点：
（1）钯触媒蒽醌法固定床结构明显优于镍触媒悬浮釜结构。镍触媒蒽醌法悬浮釜内有转速较高、结构复杂的搅拌器，轴密封易泄漏，检修工作量大、难度大。另外悬浮釜内有近百根外包滤布的过滤袖筒，以防镍触媒外泄，从而达到因、液相分离的目的。在运转中还常出现固定床袖筒滤布表面有触媒，而造成氢化液出料不畅等问题。钯触媒蒽醌法氢化工序的设备是塔内固定填装柱状或球状钯触媒，结构简单，固、液相容易分离，操作方便。
（2）与镍触媒蒽醌法相比，钯触媒蒽醌法生产装置宜于大型化。目前，镍触媒蒽醌法通用的悬浮釜，单台最大生产能力为7500t（27.5%计），对于大规模生产装置而言，若用此法生产过氧化氢想达到生产能力，只能采用多台组合，这不但给工艺操作和控制分析工作带来极大不便，更使设备造价和动力消耗增高，势必造成本高、能耗高，以至降低企业效益，而钯触媒蒽醌法用的固定床塔式结构，单台生产能力一般不受限制，可满足大型装置生产需求，而且生产规模越大，其成本越低。
（3）在触媒选择下，钯触媒使用性能优于镍触媒。钯触媒在空气中不象镍触媒那样容易自燃，安全性能好，镍触媒需保持在溶剂或工作液中，否则遇空气容易自燃，造成不安全隐患。与之相比，钯触媒的安全性能要好得多。虽然钯触媒单价较镍触媒高，但使用寿命长，当其活性下降后，可多次再生、活化，继续使用。再生无效时，还可回收废触媒残钯，可进一步降低触媒费用，达到减本增效目的。
（4）项目采用原装置驰放气膜分离装置提供氢气，不需另建制气装置，节约了项目建设成本。
该项目在原生产装置的基础上，新增部分双氧水生产装置，实现了甲醇与双氧水联产，充分利用原生产装置资源，两套装置可以实现互补，较单纯的双氧水生产装置具有绝对的成本优势，对企业来说，产品的多元化也提高了企业抗风险能力。
三、项目实施的措施、条件 3.1项目实施的保障措施； 3.2项目研究设备条件、产业技术基础条件，包括试验场地、测试手段。
四、市场需求情况分析及经济、社会和环境效益预测 4.1、国内外市场推广应用前景和市场需求情况分析预测； 4.1.1 双氧水主要应用领域
纺织工业纺织工业中双氧水主要用于织物漂白，还原染料染色时显色，织物脱浆，如高档纯棉织物、无麻织物、针织品及毛巾、床单、皮毛及工艺品的 漂白。
造纸工业双氧水用于造纸行业可分为纸浆漂白和废纸脱墨处理。用于纸浆漂白时，主要用于机械浆(磨木浆)的漂白;用于处理废纸时，能使油墨颗粒与纸张纤维分离，并最终使回收纸浆获得满意的白度，这是今后双氧水花造纸工业中最有前途 的应用领域。
化学工业在化学工业方面，双氧水广泛用于制取环氧化合物，有机过氧化物和无机过氧酸及其盐，氧化有机含氮，有机和无机含硫化合物，还用于催化聚合反应等等。
环境治理双氧水不仅在使用时不产生污染物，而且可以直接用来有效地处理工业三废，特别是废水处理，几乎可处理各种有毒废水(包括除毒、去味、脱色)，不产生二次污染。双氧水可以用来脱除废气中的NO，三氧化硫、硫醇、醛类等，也可用来处理含硫或硫化物，含酚、含氰废水，双氧水还可用来消除地下水及土壤被有机物污染。
电子工业电子工业中，可用双氧水与其他化学品配制成腐蚀液和作清洗剂，另外，不少仪器仪表、机电、日行车零件等行业的电镀加工要用双氧水处 理电镀液。
食品工业双氧水在食品工业中可用于软包装纸的消毒、罐头厂的消毒剂、奶和奶制品杀菌、面包发酵、食品纤维的脱色等。
其他工业双氧水可用于医药合成中盐酸VB、地塞米松、强的松的制备，3%以下的双氧水稀溶液还可用作医药上的杀菌剂。此外，还可用于建材业中轻质泡沫材料发泡剂的制备，用于机械,化工设备金属表面的净化，管道清洗等等。4.1.2 国内双氧水的消费及应用前景 双氧水在化工上应用也很广泛，可用来合成许多无机、有机过氧化物产品，在我国双氧水的消费构成中占相当比例，据统计，其用且约占其总耗用量的23%。目前我国有不少企业用双氧水生产过硼酸钠、过碳酸钠、过氧化钙、环氧植物油以及一些有机过氧化物等产品。一些发展中化工产品如邻苯二酚等的合成、烷基磺酸钠的漂白也需要不少数量的双氧水。但目前过氧化物、环氧化物和其他化学品合成产量不大，而且尚未全面展开,随着国内有机过氧化物需求的增加以及无机过氧化物的生产，化工行业对过氧化氧的消费将有一定的增长。比如用双氧水制取的过碳酸钠，是无磷洗涤剂中的理想成分，使用后所排放的废水对环境没有不利影响，对洗涤剂中有芳香味的有机添加剂无破坏作用。因此过碳酸钠特别适于制备低磷或无磷洗涤剂。随着国家对太湖、淮河、滇池、漓江等流域的污染治理的关注及人们对含磷洗涤助剂造成江河湖泊污染认识的加强，无磷（低磷）洗涤剂产品将会得到大力推广，这将为过碳酸钠的发展带来新的契机，从而促使双氧水使用量有所增加。
在我国环保领域，双氧水的应用基本上属于空白，而国内工业污染非常严重，开发研究双氧水在环保中的应用已势在必行。近年来有一些企业用双氧水处理生产中的废水，效果不错，也不断有用双氧水处理各类工业废水的研究和报道。随着我国经济的不断发展，国人环保意识不断增强，对双氧水的认识也在不断加深，一旦双氧水售价降到一定程度，将会激发双氧水在废水处理上的应用。可以预计，环保业将是双氧水行业最具开发价值的消费市场。
在饮用水消毒上，城市用水的漂白一直采用传统的“氯漂”，而据WHO报道，自来水厂采用传统的“氯漂”，氯与水中的有机物如腐植酸等反应生成三卤甲烷、四氯化碳等新的更为强烈的有机污染物，使自来水的致癌致突变性比天然水更为强烈。水体污染越严重，则所加的氯越多，对人造成的危害也越大。作为最清洁的漂白剂和消毒剂，双氧水花城市用水的漂白与消毒具有其他很多消毒剂所无法比拟的优点。随着人类对传统 “氯漂”饮用水带来的危害认识加强，双氧水在城市用水上的应用将会得到极大地推动。此外，随着我国信息通讯事业、电子高科技产业、食品包装行业和环境产业的发展，人民生活水平提高，双氧水在这些领域中的应用也将得以推广和普及。
总的来说，目前我国双氧水的应用范围还很狭窄，双氧水的生产与发达国家相比还很落后。然而由于双氧水用途广泛，因此其潜在的应用市场极富魅力，随着我国双氧水消费领域的不断发展，其消费且将有较大的增长。国内双氧水生产企业要开发双氧水的应用市场，扩大市场份额，就必须不断推进技术进步，扩大双氧水生产装置的规模，降低生产成本和销售价格，为双氧水在各行业的广泛使用和在更多行业的推广应用打下良好 的基础。
4.2项目完成后的预期经济、社会和环境效益。
项目建成达产后，可实现销售收入10000万元，年平均利税总额0=3000万元 其中：⑴年增税收3000×17%=510万元 ⑵年创利润3000-510=2490万元。
双氧水在环保产品，污水治理等方面具有和大的市场潜力，随着社会对环保的重视和民众环保、健康意识的增强和双氧水使用成本的降低，其对一些危害较大产品的替代量将日益增大，在环境保护方面应用规模也将进一步扩大，因此它所带来的社会和环境效益将是巨大的。
五、经费概算和资金筹措 5.1项目经费概算；
项目科研费用为1000万元，配套设备费为10000万元，工程及材料费为4000万元，项目总费用为150000万元。
5.2项目资金筹措方案，包括配套资金落实情况；
本项目估计投资15000万元，企业自筹资金4500万元，使用银行贷款10500万元，为降低投资成本和投资风险可采取合作、合资等形式。5.3项目经费使用计划。
六、实施进度计划
目前该项目已基本完成可行性分析，计划2011.01完成项目初步设计，2011.01-2011.03项目土建开工，2011.03-2011.12项目竣工，2011.12项目投产。
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