小区公共区域乱搭建,业主应如何处理

第一篇：小区公共区域乱搭建,业主应如何处理

小区“私搭乱建”侵害小区公共利益这一普遍的社会问题一直受人们的关注，司法实践中，何为物业公共区域？何为“违章建筑”？对于部分业主私自搭建“违章建筑”的行为，物业公司或自身权利受到侵害的业主应当如何作为？

案例一：业主楼顶露台私盖阳光房 法院判限期拆除

毕某为太阳小区业主，宏伟物业公司为太阳小区提供物业管理服务。期间，毕某在未经规划部门批准的情况下开始施工，于房间楼顶外的露台上私自搭建阳光房，破坏了楼顶及隔离墙的原状。宏伟物业公司据此诉至法院，要求毕某立即将搭建的阳光房拆除。毕某则辩称露台由其单独使用，其有权对露台进行加盖，故不同意物业公司的诉请。法院经审理后，支持了宏伟物业公司的诉讼请求。

律云律师观点：

首先应明确业主独用露台为业主专有部分还是小区公共部分。按照《建筑物区分所有权解释》第2条第2款规定，露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：（1）符合规划，即是经过规划行政主管部门批准的规划。（2）物理上专属于特定房屋。（3）销售合同有约定。即建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中。除此之外，露台一般应认定为小区公共部分，任何业主不得私自搭建建筑物。

其次，应明确何为违章建筑。违章建筑是行政执法和司法适用中极为普遍的法律概念。一般来说，违章建筑物在本质上是违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律、法规的规定而建造的房屋及其设施。上述案件中，毕某在未经规划审批的情况下，私自在属于公共部分的露台上加盖的阳光房确属违章建筑一列，既破坏了楼顶及隔离墙的原状，改变了原设计用途，也影响了小区整体观瞻，侵害了全体业主的利益。故毕某理应立即拆除违章建筑。

案例二：业主占用绿地扩大阳台面积，法院判限期拆除

蒋某为花园小区业主，远恒物业公司为该小区物业服务企业。入住小区之始，蒋某与远恒物业公司签订的《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》，均约定蒋某不得将花园、窗户、阳台、户门及外墙作任何更改，不得增加悬挂物，不得改变其外观（封阳台），不得改变其原设计功能和使用功能。蒋某收房后，自行占用公共绿地面积，沿客厅阳台延伸另行搭建封闭设施以扩大阳台面积。金府物业公司与其协商未果，遂起诉至法院，要求法院判令其限期拆除违章建筑，恢复原状。法院经审理后支持了物业公司的诉讼请求。

律云律师观点：

依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。上述案件中，蒋某占用绿地扩大阳台面积的行为，既是一种违反管理规约的违约行为，同时也是一种违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律、法规的规定而建造违章建筑的违法行为。在此情况下，物业公司有权代表全体业主提起诉讼要求违法、违约业主将违章建筑予以拆除，这既是物业公司的权利，同时也是义务。

第二篇：小区公共区域管理规定

小区公共区域管理规定

《条例》第七条规定，业主在物业管理活动，需履行的义务有：

遵守业主公约、业主大会议事规则;遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;按时交纳物业服务费用等六项。

第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

租房人违反业主公约，业主物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第五十条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十二条规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第三篇：致在小区搭建车棚业主的公开信-草稿

致在小区搭建车棚的业主的公开信

尊敬的各位搭建车棚的业主：

从第一个车棚建起至今，已有4年的时间，在这期间，我们的小区也经历了不少曲折和坎坷，物管换了一家又一家，你们的新车也变成了旧车。自从有了这些车棚，相关的煎熬和困扰就没有离开过我们小区，相信你也能感同身受。再过一个月，也就是2014年12月10日，我们小区又将面临同去年一样的抉择，如果收不抵支，物业就将离开，其中的原因也有你们贡献的力量。我们虽然生活在鲜花绿树的美丽小区，却一直过着争贪搅扰的苦海日子，这样的生活有意义吗？你们幸福吗？如果回答是否定的，那作为小区这个大家庭成员之一，我们是不是应该有所改变，有所作为？

当然，车棚问题并不完全是你们的责任。其原因有小区规划的先天不足，有相关人员管理经验欠缺、考虑不周、不依法行事，有人性中怕失去的恐慌和盲目的从众心理。而最主要的原因，我们认为是人不明理，不知道也没有认真去考虑这个行为会导致的后果，而任由着为已私心的引领而去做出这样的糊涂事。为什么这样说，请让我们看看一个车棚所导致的和即将产生的一系列后果。

后果之一，是看得见的全体业主已经在承受和即将承受的。

消防通道堵塞、摄像头被挡、车辆进出困难、绿化被毁，但还不是最坏的，这些车棚的存在是业主不愿缴纳停车费的主要原因之一，如果物业公司收不抵支而撤出，可预见的将来，公共水电因物业公司撤出销户而停水停电，小区内将没有路灯，没有监控，车辆和财物将没有安全保障，为了它们的安全，我们会付出更高的费用，还记得以前没有物管的时候，小区 10个月内摩托车被盗60多辆，小偷如入无人之境，各位业主整天提心吊胆过日子！把摩托车停到其他停车场每个月还得交70元停车费。想每一位业主都不愿意这种情况再次发生在我们小区吧！还有最严重的是一旦发生火灾将无法救援。如果家中只有老人、妇女、小孩，发生火灾和偷盗时，人生安全如何保障。

后果之二，搭建车棚的违法成本。

按法律规定，不管是上一届业委会同意还是业主自行搭建的车棚，都是不合法的。根据国务院2013年 10月1日颁布实行的物业管理条例第十一条第六款和第十二条的规定，‘改建小区内的附属设施由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；’业主们自行搭建的车棚，没有经过这个程序，定义为违章建筑是有法理基础的。关于违章建筑的处理，根据《城市规划法》第40条的规定，由城市规划部门作出：限期拆除，或者予以没收的处理。第18条规定对强制拆除违章搭建、违章建筑所支出的人工费、垃圾清运费等，主管部门应作出由违章搭建、违章建筑的行为人承担费用的行政决定书。相关案例：‘新华网上海2014年７月２日电（记者陆文军）记者从２日召开的上海市政府新闻发布会上了解到，上海市相关部门正在研究制定违法建筑治理工作责任追究的具体办法，对党员干部、党政机关和国有企事业单位涉及违法建设拒不整改的，将依法进行责任追究；对搭建违法建筑的个人和单位，在各类先进评比和表彰中实施一票否决。为进一步加大整治力度，上海市建管委、规土局、绿化市容局、房管局等九部门共同制定了《关于进一步加强违法建筑治理工作的实施意见》，其中明确，强制拆除费用由违法建设当事人承担，并处以１到１０万元不等的罚款；拒不拆除或逾期不拆，将纳入个人信用信息系统，房地产登记机构不予办理房地产权利登记手续。’党的十八届四中全会的决定已经出台，依法治国被提到了一个全新的高度，相关法规也将日趋完善，执法力度也必然会加大，我们相信，上海市的今天，就是我们的明天。市综合执法局的文件大家已经看到，撤除车棚只是时间早晚的问题。那种心存侥幸，认为占了就归自己的时代已经一去不返了。非法搭建的违法成本必然要远大于所得利益，望搭建车棚的业主三思。

当今社会，传统文化在复兴，道德的力量在恢复，社会风气在改善，和几年前已经不可同日而语。现在国家提出以德治国，选拔人才要德才兼备，以德为先，这和《易经》所讲的‘厚德载物’是一致的，有多大的德才能成就多少事业，这是中国五千年历史证明的真理。一个人好了，就会好一个家，好一片，反之亦然。看我们小区这几年所走过的历程，小区内现在混乱的停车秩序不就是由一个车棚引起的吗？就算我们不讲高尚的道德情操，就说一下两个基本的现实。

一、是对家庭产生的不良影响。当我们带着儿子或孙子去车棚开车，孩子问：“爸爸/爷爷，为什么我们家的车有车棚，而邻居家的车怎么没有呢？”我们该如何回答孩子？我们作了一个怎样的示范？我们要把下一代培养成为什么样的人？我们想让下一代超过父辈，扬名声以显父母，成为家族、国家、社会的希望所在，没有德能创造吗？就算创下又能守得住吗？子孙不好，我们的家庭能幸福吗？十八大以来落马的这些能人说明了什么？难道不值得我们深思？

二、是对我们工作和事业的不良影响。如果我们为了自己的车少晒太阳就不惜牺牲小区的公共利益，我们的邻居、上级、同事、合作伙伴会怎么看这件事，当有职务晋升、评优选贤、事业合作的时候，我们是对方选择的对象吗？而且可以肯定的是，不久的将来，违章搭建一定会被列入个人征信系统，民无信不立，那我们还怎么发展，让我们珍惜这来之不易的信誉吧。

一件糊涂事就会导致三方面这样严重的后果，产生的起因却又很小，就是为了让一辆车不晒太阳不淋雨而不合理不合法的建了一个车棚，这样做值得吗？我们居住在同一个家园，只有小区这个大家好了，我们的小家才会好，一个车棚，对一个小家的好处是有限的，也是很小的，但对家庭、事业的影响却是显著的，也会把小区这个大家的一大锅好汤给搞坏，我们也会因此而遭受更大的损失。

一边是车棚，一边是公平正义的小区环境、安全幸福的家、健康成长的子女，蒸蒸日上的事业，孰轻孰重，相信每一个业主对此都会有清楚的价值判断。人之初，性本善，过能改，归于无，毛主席也讲过，有错能改就是好同志。相信我们每一个人都有着一颗良善的心，因此，我们呼吁建车棚的业主，为了大家也是为了自己，请你将车棚主动拆除，给小区车辆停放管理创造一个公平的起点，然后，我们共同努力，群策群力，制定出一个公平、长远的停车管理方案，为建设长治久安的小区打下一个良好的停车环境。

当今之世，是一个伟大的时代，中华民族的复兴，需要你我的力量，打造幸福家庭，建设和谐小区，就是我们每一位业主交出的最好答卷。

在此，感恩你们的支持与配合！

XX佳园小区业主委员会

2014/11/10

第四篇：物业管理小区公共区域安全防范暂行办法

物业管理小区公共区域安全防范暂行办法

第一章 总则

第一条 为切实加强和规范物业管理小区公共区域安全防范工作，预防和减少可防性案件和治安灾害事故的发生，确保物业管理小区公共区域的安全，根据国务院、省、市《物业管理条例》和有关法律法规规定，按照市综治委《关于加快推进社会治安综合治理制度化、规范化、标准化建设的意见》要求，制定本办法。第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理小区公共区域的安全管理防范。

第二章 物业安保服务

第三条 物业服务企业应参照《青岛市住宅物业服务分等收费标准》，按照《物业服务合同》约定的物业服务标准内容，做好物业管理小区安全管理防范等物业服务。

物业服务企业除履行前款规定外，还应执行物业管理行业规范和服务质量标准。物业服务企业应根据本规定制定包括日常防范和应急预案在内的公共区域安全管理防范工作方案及相关制度，明确公共区域安全管理防范的范围、责任、措施、效果评价、检查考核及安全防范应急处置程序，并根据实际情况变化，及时修订物业管理小区公共区域安全管理防范工作方案，不断检查、调整、完善应急预案。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四条 健全规范安保队伍管理制度。

（一）物业服务企业应根据其小区《物业服务合同》聘用相应数量的安保人员，招聘安保人员数量要符合小区治安状况和居民对安全防范的需求；要严格审查被招录人员身份等情况，不得私招滥雇。有条件的物业服务企业要从专业保安公司招聘，并接受公安机关的业务指导和监督检查。对暂时没有条件从专业保安公司招聘的物业服务企业可自行招聘安保人员，但要向物业所在地公安派出所提供被聘人员的《居民身份证》（外来人员需提供本市的暂住证）等证件（证明），办理登记手续，并由公安派出所负责进行审核并造册备案。

（二）安保人员实行岗前培训和定期培训。岗前集中培训由物业服务企业组织，在公安派出所指导下，委托具有保安专业培训资质的机构进行，掌握与保安工作相关的政策、法律和职业规范，正确使用防护器械和正当防卫、现场保护等技能。个别新聘用安保人员岗前培训可实行跟队培训或集中培训的方式。物业服务企业每年至少组织一次安保人员集中培训。

（三）安保人员实行统一着装，上岗执勤，并配备必要的交通工具、对讲机、橡胶棍、手电等常用装备。

（四）安保人员实行24小时巡逻制度，加强小区安全管理，维护小区公共秩序。对发现的警情、突发公共安全事件应立即报警和报告小区物业服务企业负责人，做好记录并协助有关部门进行应急处置。

第五条 物业服务企业是物业管理小区安全技术防范的第一责任人，必须执行公安机关制定的安全技术防范标准和要求，加强对楼宇对讲、电视监控、周界防范报警、电子巡更、家庭报警等技防设施的日常维护，确保正常有效运转。第六条 物业服务企业应对符合物业收费类别等级条件的物业管理小区出入口实行24小时值班和出入登记制度。有条件的小区要划定停车泊位，加强看护，有序停放。

第七条 物业服务企业应加强对公共区域安全防范重点部位及水（二次供水）、电、气、电梯、消防等公共设施的日常巡查并作好巡查记录，配备常用应急抢险器材，加强物业养护和维修，接到业主报修或保修单，立即做好登记并按规定程序办理，及时报告相关责任单位消除隐患。

第八条 物业服务企业应在物业管理小区内可能引发人身伤亡事故的部位、场所和公共区域安全防范的重点部位统一设置文明规范、用语简洁的警示标识，告示注意事项，明确禁为事项。

物业服务企业有义务制止业主或物业使用人在雨篷、花架、晒衣架、空调室外机架和阳台扶手等部位摆放花盆、吊挂杂物等危险行为。物业服务企业应当与业主或物业使用人签订住宅装饰装修服务协议，明确住宅外立面设施及防盗设施的安装要求，制止小区住户安装防盗护栏凸出墙面、损坏房屋承重结构等行为，并及时报告相关部门。

每年要组织开展两次以上安全防范知识培训和处置突发事件的实战演练，强化居民安全防范意识。

第三章 小区自治管理

第九条 业主或物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；

（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

（四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；

（五）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

（九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。

第十条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第十一条 社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道、镇开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。社区居民委员会应健全完善治保、调解、普法、帮教、巡逻、消防“六位一体”的群防群治体系，做好社区矛盾纠纷排查调处、流动人口服务管理、防火安全检查等工作。

第十二条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。第十三条 推广社区“四位一体”工作室制度。由社区综治工委牵头，社区民警、社区居民委员会、物业服务企业、业主委员会分别派人入驻，实行日常值班，协商议事，及时协调处理小区公共区域安全管理防范事务，预防和减少可防性案件。第十四条 物业服务企业要与社区居民委员会、业主委员会联合开展“星级平安物业小区”创建活动，整合小区群防群治力量，强化人防、物防、技防措施，协助有关部门积极开展“物业安全管理、有偿保安服务、防火安全检查、机动车看护、暂住人口登记服务”等治安管理和防范工作。

第四章 部门综合治理

第十五条 物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。城管执法、民政、公安等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。第十六条 公安部门负责城市居民住宅安全防范设施管理的监督检查。公安部门应加强城区物业管理小区及周边日常治安巡逻。公安派出所将辖区开放式和半封闭物业管理小区纳入治安巡逻警车夜间巡防区域范围。

社区民警应加强对所驻社区或物业管理小区的日常走访，指导物业服务企业、居民委员会和居民加强治安防范，及时解决有关治安问题。第十七条 街道、镇负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。第十八条 实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道、镇负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加，会议至少每半年召开一次。第十九条 物业服务企业每年年初应与所在街道、镇综治委签订“加强综合治理、开展平安创建”责任书，自觉接受街道、镇综治委的检查、监督和考核。

第二十条 各区市综治办、房管局（处、中心）、建委、公安局、民政局、城管执法局要加强对物业管理小区安全管理防范工作的检查、监督、指导，建立健全物业服务企业信用档案、违法行为投诉登记、星级平安物业小区评选、业主安全评价、可防性案件发案通报以及责任查究等制度，督促物业服务企业落实治安防范责任。

对防范措施不落实、管理不善，连续发生重大恶性刑事、治安案件和重大治安灾害事故的，要坚决行使一票否决和治安防范责任查究制度，并建议取消该物业服务企业的经营资质资格。

第五章 附则

第二十一条 未实施物业管理小区或已实施物业管理的其他单位的公共区域安全防范，可参照本办法执行。

第二十二条 本办法自发布之日起施行。

第五篇：8.物业管理小区公共区域安全防范暂行办法

关于印发《物业管理小区

公共区域安全防范暂行办法》的通知

各区、市综治办，房管局（处、中心）、建设（建管）局、公安局、民政局、城管执法局：

为加快推进社会治安综合治理制度化、规范化、标准化建设，现将《物业管理小区公共区域安全防范暂行办法》印发给你们，请认真抓好落实。

物业管理小区公共区域安全防范暂行办法

第一章 总则

第一条为切实加强和规范物业管理小区公共区域安全防范工作，预防和减少可防性案件和治安灾害事故的发生，确保物业管理小区公共区域的安全，根据国务院、省、市《物业管理条例》和有关法律法规规定，按照市综治委《关于加快推进社会治安综合治理制度化、规范化、标准化建设的意见》要求，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内物业管理小区公共区域的安全管理防范。

第二章 物业安保服务

第三条物业服务企业应参照《青岛市住宅物业服务分等收费标准》，按照《物业服务合同》约定的物业服务标准内容，做好物业管理小区安全管理防范等物业服务。

物业服务企业除履行前款规定外，还应执行物业管理行业规范和服务质量标准。

物业服务企业应根据本规定制定包括日常防范和应急预案在内的公共区域安全管理防范工作方案及相关制度，明确公共区域安全管理防范的范围、责任、措施、效果评价、检查考核及安全防范应急处置程序，并根据实际情况变化，及时修订物业管理小区公共区域安全管理防范工作方案，不断检查、调整、完善应急预案。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四条健全规范安保队伍管理制度。

（一）物业服务企业应根据其小区《物业服务合同》聘用相应数量的安保人员，招聘安保人员数量要符合小区治安状况和居民对安全防范的需求；要严格审查被招录人员身份等情况，不得私招滥雇。有条件的物业服务企业要从专业保安公司招聘，并接受公安机关的业务指导和监督检查。对暂时没有条件从专业保安公司招聘的物业服务企业可自行招聘安保人员，但要向物业所在地公安派

出所提供被聘人员的《居民身份证》（外来人员需提供本市的暂住证）等证件（证明），办理登记手续，并由公安派出所负责进行审核并造册备案。

（二）安保人员实行岗前培训和定期培训。岗前集中培训由物业服务企业组织，在公安派出所指导下，委托具有保安专业培训资质的机构进行，掌握与保安工作相关的政策、法律和职业规范，正确使用防护器械和正当防卫、现场保护等技能。个别新聘用安保人员岗前培训可实行跟队培训或集中培训的方式。物业服务企业每年至少组织一次安保人员集中培训。

（三）安保人员实行统一着装，上岗执勤，并配备必要的交通工具、对讲机、橡胶棍、手电等常用装备。

（四）安保人员实行24小时巡逻制度，加强小区安全管理，维护小区公共秩序。对发现的警情、突发公共安全事件应立即报警和报告小区物业服务企业负责人，做好记录并协助有关部门进行应急处置。

第五条物业服务企业是物业管理小区安全技术防范的第一责任人，必须执行公安机关制定的安全技术防范标准和要求，加强对楼宇对讲、电视监控、周界防范报警、电子巡更、家庭报警等技防设施的日常维护，确保正常有效运转。

第六条物业服务企业应对符合物业收费类别等级条件的物业管理小区出入口实行24小时值班和出入登记制度。有条件的小区要划定停车泊位，加强看护，有序停放。

第七条物业服务企业应加强对公共区域安全防范重点部位及水（二次供水）、电、气、电梯、消防等公共设施的日常巡查并作好巡查记录，配备常用应急抢险器材，加强物业养护和维修，接到业主报修或保修单，立即做好登记并按规定程序办理，及时报告相关责任单位消除隐患。

第八条物业服务企业应在物业管理小区内可能引发人身伤亡事故的部位、场所和公共区域安全防范的重点部位统一设置文明规范、用语简洁的警示标识，告示注意事项，明确禁为事项。

物业服务企业有义务制止业主或物业使用人在雨篷、花架、晒衣架、空调室外机架和阳台扶手等部位摆放花盆、吊挂杂物等危险行为。物业服务企业应当与业主或物业使用人签订住宅装饰装修服务协议，明确住宅外立面设施及防盗设施的安装要求，制止小区住户安装防盗护栏凸出墙面、损坏房屋承重结构等行为，并及时报告相关部门。

每年要组织开展两次以上安全防范知识培训和处置突发事件的实战演练，强化居民安全防范意识。

第三章 小区自治管理

第九条业主或物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；

（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

（四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；

（五）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

（九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。

第十条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第十一条社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道、镇开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

社区居民委员会应健全完善治保、调解、普法、帮教、巡逻、消防“六位一体”的群防群治体系，做好社区矛盾纠纷排查调处、流动人口服务管理、防火安全检查等工作。

第十二条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第十三条推广社区“四位一体”工作室制度。由社区综治工委牵头，社区民警、社区居民委员会、物业服务企业、业主委员会分别派人入驻，实行日常值班，协商议事，及时协调处理小区公共区域安全管理防范事务，预防和减少可防性案件。

第十四条物业服务企业要与社区居民委员会、业主委员会联合开展“星级平安物业小区”创建活动，整合小区群防群治力量，强化人防、物防、技防措施，协助有关部门积极开展“物业安全管理、有偿保安服务、防火安全检查、机动车看护、暂住人口登记服务”等治安管理和防范工作。

第四章 部门综合治理

第十五条物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

城管执法、民政、公安等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

第十六条公安部门负责城市居民住宅安全防范设施管理的监督检查。

公安部门应加强城区物业管理小区及周边日常治安巡逻。公安派出所将辖区开放式和半封闭物业管理小区纳入治安巡逻警车夜间巡防区域范围。

社区民警应加强对所驻社区或物业管理小区的日常走访，指导物业服务企业、居民委员会和居民加强治安防范，及时解决有关治安问题。

第十七条街道、镇负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

第十八条实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道、镇负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加，会议至少每半年召开一次。

第十九条物业服务企业每年年初应与所在街道、镇综治委签订“加强综合治理、开展平安创建”责任书，自觉接受街道、镇综治委的检查、监督和考核。

第二十条各区市综治办、房管局（处、中心）、建委、公安局、民政局、城管执法局要加强对物业管理小区安全管理防范工作的检查、监督、指导，建立健全物业服务企业信用档案、违法行为投诉登记、星级平安物业小区评选、业主安全评价、可防性案件发案通报以及责任查究等制度，督促物业服务企业落实治安防范责任。

对防范措施不落实、管理不善，连续发生重大恶性刑事、治安案件和重大治安灾害事故的，要坚决行使一票否决和治安防范责任查究制度，并建议取消该物业服务企业的经营资质资格。

第五章 附则

第二十一条未实施物业管理小区或已实施物业管理的其他单位的公共区域安全防范，可参照本办法执行。

第二十二条本办法自发布之日起施行。