南京市维修基金管理办法

第一篇：南京市维修基金管理办法

南京市维修基金管理办法

宁政发（2000）8号

第一条

为了建立房屋维修保障机制，培育物业管理市场，维护房屋产权人和使用人的合法权益，根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条

凡本市市区国有土地范围内，新建商品房（含经济适用住房）、已购公有住房、公有住房以及拆迁实行产权调换的私房等，其共用部位、共用设施设备的维修基金管理，均适用本办法。

第三条

物业维修基金（以下简称维修基金）专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的大修、更新、改造的维修保障资金。

第四条

本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）。户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上下水主立管道。落水管、烟道、水箱、加压水泵、锅炉、电梯、天线、照明。供电线路、暖气线路、安全设施、消防设施、道路、绿地。沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。第五条

维修基金归业主所有，管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。

第六条

南京市房产管理局是维修基金的主管部门，市财政局对维修基金管理实行监督。南京市物业管理机构负责维修基金归集、管理的日常工作。各区房产管理部门按照规定权限负责辖区内维修基金使用的监督管理。第七条

维修基金实行二级帐户管理，市房产管理局在银行设立维修基金存款专户为一级帐户，业主委员会设立的帐户为二级帐户。第八条

维修基金按以下规定缴交：

（一）已购公有住房的，售房单位按多层住宅售房款的20％、高层住宅售房款的 3 0％缴交；购房人按购房款 2％缴交；

（二）购买多层商品房的，购房人按购房款的2％缴交；购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按购房款的3％缴交；

（三）拆迁实行产权调换的私房的，多层房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的2％缴交；高层房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的3％缴交；

（四）出租公有住房的，出租人按每年收取租金的20％缴交。

第九条

购买商品房的，购房人、售房单位应当将维修基金与购房款在合同中分别约定，购房人在办理商品房登记过户前一次性向市房产管理部门指定的银行缴存。

第十条

开发建设单位自用、出租商品房的，应按本办法第八条第（二）项规定，在办理房屋权属证书前，将维修基金汇缴市维修基金专户。

未售出的空置商品房维修时，开发建设单位应当按其房屋建筑面积比例分摊房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的实际费用。

第十一条

拆迁实行产权调换的私房，产权人应当在办理房屋权属证书前，将维修基金缴存到市维修基金专户。

第十二条

已购公有住房的，其直管公房维修基金由售房单位统一划至市维修基金专户；自管公房维修基金交由市住房基金管理中心统一划至市维修基金专户。

第十三条

物业管理机构的管理费用由市财政部门按需要核定，在维修基金增值收益中提取。

第十四条

维修基金应当专款专用。为了保障维修基金的安全，维修基金闲置时除可用于购买国库券或者用于法律、法规规定的其他用途外，严禁挪作他用。第十五条

维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息，利息转作维修基金滚存使用和管理。

第十六条

业主委员会成立前，需使用维修基金的，由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市房产管理局审核后使用。

第十七条

业主委员会成立后，需使用维修基金的，由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会同意，报市房产管理局核定后使用。

第十八条

使用维修基金应先在增值部分中列支，维修基金增值部分可在本物业管理区域内统筹使用。需动用维修基金本金的，应经业主大会或业主代表大会通过，根据房屋使用年限，按比例划分使用。

第十九条

业主委员会的维修基金帐户内金额不足首次缴集维修基金，总额的3 0％时，业主委员会应当及时续筹。续筹的维修基金，按业主所拥有的房屋建筑面积比例分摊。

第二十条

维修基金帐户实行统一管理，明细户应按幢建帐，核算到户。维修基金的使用帐目，应当由原产权单位或业主委员会委托的物业管理企业每年定期公布，接受全体业主的监督。

第二十一条

业主转让房屋所有权时，维修基金余额随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，应将维修基金余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第二十二条

交纳维修基金有困难的，可由业主或其配偶申请将自己名下存储的公积金用于支付。

第二十三条

单位购买的商品房，已按规定缴交维修基金的，向职工出售时，产权单位不再缴交，购房职工仍按房改规定缴交原产权单位。

第二十四条

维修基金未按规定统一缴存市维修基金专户的，房管机关不予办理房屋产权过户登记和房屋所有权证登记手续。

第二十五条

本市各县国有土地上房屋维修基金的管理参照本办法执行。第二十六条

本办法由市房产管理局负责解释。

第二十七条

本办法自发布之日起施行。本办法施行前维修基金的归集仍按原规定执行。

第二篇：南京市维修基金管理办法

南京住宅专项维修资金管理办法7月1日起施行

南京市人民政府文件 宁政规字〔2017〕8 号

市政府关于印发南京市住宅 专项维修资金管理办法的通知 各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位： 现将《南京市住宅专项维修资金管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

南京市人民政府 2017 年 5 月 27 日（此件公开发布）

南京市住宅专项维修资金管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强住宅专项维修资金管理，健全房屋维修保 障机制，维护房屋所有权人和使用人合法权益，根据国务院《物 业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《南京市住宅物业管 理条例》（以下称《市物业条例》）等有关法律、法规，结合本 市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的商品住宅和售后公有住房的住 宅专项维修资金交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 住宅专项维修资金（以下称维修资金）管理实行 专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第四条 下列资金列入维修资金：

（一）业主按规定首次交存的维修资金；

（二）建设单位交存的电梯、消防等设施设备专项维修资 金；

（三）维修资金的分户利息；

（四）业主续交的维修资金；

（五）本办法第十一条规定的统筹维修资金。

第五条 市物业管理行政主管部门是维修资金主管部门，负责全市维修资金监督管理以及玄武区、秦淮区、建邺区、鼓 楼区、栖霞区、雨花台区维修资金的归集管理。质监、公安消防部门按照各自职责，协助做好维修资金应 急使用的监督工作。玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区物 业管理行政主管部门负责辖区维修资金使用审核和监督管理，浦口区、江宁区、六合区、溧水区、高淳区物业管理行政主管 部门负责辖区内维修资金的归集、使用审核和监督管理。街道办事处（镇人民政府）按照法定职责，协助区物业管 理行政主管部门做好维修资金监督管理工作，做好维修资金应 急使用的监督管理工作。

第二章 交存管理

第六条 业主、公有住房售房单位、建设单位应当按照规 定交存维修资金。业主未交存的，应当按照房屋买受时交存标准一次性补交。收取维修资金应当开具财政部门统一监制的票据。

第七条 商品住宅业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米首期交存标准如下：

（一）多层住宅、非住宅（含营业性车库、车位等）为本 市多层住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之六；

（二）高层（配备电梯的多层）住宅、非住宅为本市高层 住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之七。市物业管理行政主管部门应当根据本市住宅建筑安装成本 的市场变化情况，适时调整并公布首期维修资金的交存数额。

第八条 已售公有住房，售房单位应当在办理出售公有住 房房屋所有权变更前按照下列规定交存首期维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积应当交存的维修资 金，每平方米建筑面积交存维修资金为本市房改成本价的百分 之二；

（二）售房单位从售房款中一次性提取交存维修资金，多 层住宅和高层住宅交存标准分别不低于售房款的百分之二十和 百分之三十。其中，应由业主交存的维修资金，由售房单位向业主收取。

第九条 建设单位办理房屋所有权首次登记前，应当按照 实测的分户建筑面积将首期维修资金一次性交存至维修资金专 户，并在物业交付使用时向业主收取。

第十条 住宅物业配置电梯的，建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，一次性交存电梯、消防等设施设备专项维 修资金。市物业管理行政主管部门应当明确资金交存管理规程，督促建设单位依法交存。本条规定的办理房屋所有权首次登记 前，包括办理房屋预（现）售手续环节。设施设备专项维修资金按照物业管理区域内各楼幢的建筑 面积交存，多层住宅（含营业性车库、车位等）、高层住宅每平方米建筑面积交存标准分别为我市小高层、高层住宅建筑安装 工程每平方米造价的百分之一。市物业管理行政主管部门应当根据本市住宅建筑安装成本 的市场变化情况，适时调整并公布设施设备专项维修资金的交 存数额。

第十一条 物业管理区域内统筹维修资金由下列资金构 成：

（一）利用业主共用部位、共用或共有设施经营所得收益 的百分之七十，业主大会或者物业服务合同另有约定的，从其 约定；

（二）扣除支付业主房屋分户利息和管理费用后，住宅专 项维修资金增值（孳息）部分滚存剩余的资金；

（三）共用设施设备报废回收的残值；

（四）人民防空工程平战结合收益提取的资金； — 6 —

（五）业主大会决定的其他计入资金。

第十二条 在已设立维修资金账户的物业管理区域，业主 维修资金分户账资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当 及时续交。续交维修资金，按业主所拥有的物业建筑面积比例 分摊，续交数额可以参照首期维修资金的交存金额确定，续交 方式、金额等具体事项由该物业管理区域业主大会决定。

第三章 账户管理

第十三条 业主大会成立前，维修资金由维修资金管理部 门代管。业主大会成立后，业主大会可以依法决定自行管理维 修资金，也可以决定由维修资金管理部门继续代管。业主大会 决定自行管理维修资金的，应当接受维修资金管理部门监管。维修资金管理部门应当按规定委托商业银行作为维修资金 的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。

第十四条 维修资金管理实行专户存储、分账核算。一个 物业管理区域应当分别设立总账、业主分户账、统筹分账和电 梯、消防等设施设备专项维修资金专项分账。维修资金管理部门应当以物业管理区域为单位设账，按房 屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢（单元）为单位设账，按房屋户门号设分户账。统筹维修资金以物业管理 区域为单位设立分账，电梯、消防等设施设备专项维修资金按 幢（单元）设立分户账；已售公有住房维修资金按售房单位设 账，按户设分户账。

第十五条 维修资金自存入银行专户之日起计息，按照银 行活期利率结息转入业主分户账。业主委员会可以向维修资金管理部门提出申请，将物业管 理区域内的维修资金按不低于业主交存维修资金百分之八十的 款项转存为超过一年以上的定期存款。申请维修资金转存时，应当提交维修资金存定申请表和交存清册确认单。维修资金管理部门应当自收到申请之日起五个工作日内完 成维修资金转存手续。住宅专项维修资金转存期限内，业主委员会需要动用转存 资金的，应当向维修资金管理部门办理解除存定手续。业主委 员会无法正常运作的，由相关业主申请，经街道确认后，向维 修资金管理部门办理解除存定手续。

第十六条 除销户退款和退回多交款项外，维修资金专户 应当通过转账结算。

第十七条 维修资金管理部门应当根据维修资金总额、使 用计划等因素，制定安全合理的保值增值方案。第十八条 维修资金管理部门必要管理费用由同级财政部 门予以保障。

第十九条 业主转让房屋所有权时，应当向买受人出具维 修资金交存证明，分账户中余额随房屋所有权同时转让。业主申请房地产转移登记时，应当向房地产登记机构提供 已足额交存维修资金的相关凭证。

第二十条 物业灭失后，业主持注销房屋所有权证的证明、业主身份证明等材料，向维修资金管理部门申请提取其账户内 的剩余维修资金，并办理注销手续。

第四章 使用管理

第二十一条 维修资金的使用，应当遵循安全可靠、方便 快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。超过一定额度的维修资金使用项目，应当采取招标投标、审价、监理等方式，保障资金安全。

第二十二条 2016 年 7 月 1 日后受让土地的住宅项目，建 设单位未按规定提出成立业主大会书面报告的，应当负责住宅 共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，不得动用维修资 金。

建设单位已经按照规定提出成立业主大会书面报告但业主 大会尚未成立期间，需要动用维修资金的，物业服务企业应当 提出维修实施方案，由物业所在地社区居（村）民委员会组织 征询业主意见。经全体共用部位业主依法讨论通过后，由维修 资金管理部门划转核准的资金。仅涉及部分共用部位的，可提 交涉及共用部位的业主依法讨论通过。维修费用依规定经相关 机构审价后，在维修资金中列支。

第二十三条 维修资金使用时，由相关业主按照各自拥有 的建筑面积比例从维修资金专户中分摊。涉及已售公有住房的，从公有住房维修资金中列支；涉及未售出物业的，由建设单位 承担。

第二十四条 业主委员会或者物业管理委员会为维修资金 使用的申请人。但有下列情形之一的，经街道确认后，受相关 业主委托的物业服务企业、业主代表、社区居（村）民委员会 可以按顺位依次成为申请人：

（一）未成立业主委员会的；

（二）业主委员会未履行申请人职责的；

（三）业主委员会委员人数不足总数的二分之一的；

（四）业主委员会不能正常开展工作的其他情形。

第二十五条 需要使用维修资金管理部门代管的维修资金 的，申请人应当向维修资金管理部门申报维修项目；维修资金 管理部门应当组织现场查勘，确认是否属于维修资金使用范围，明确维修资金列支范围及分摊方式。经现场查勘确认属于维修资金使用范围的，申请人应当按 照下列规定办理，并提交相应的材料：

（一）编制维修资金使用方案，包括维修方案、工程预算、维修资金列支范围及分摊方式、工程组织实施方式等内容；

（二）编制维修费用分摊清册；

（三）取得维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积 三分之二以上且占人数三分之二以上的业主书面签字认可。

第二十六条 维修资金管理部门审核符合条件的，应当进 行公示，公示时间不少于七日；公示期满无异议的，审核拨付 首款给申请人。收到首付款后，申请人按照维修资金使用方案实施维修，竣工验收合格后申请拨付余款。维修资金管理部门按照本条第 一款规定要求，审核决定拨付余款。

第二十七条 业主委员会、物业管理委员会或者委托物业 服务企业可以制定维修资金使用计划，经专有部分占建筑 物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意后，按照管理规约和业主大会议事规则执行。

第二十八条 统筹维修资金优先用于下列情形：

（一）受益人为全体业主的维修项目；

（二）无法界定受益人的维修项目；

（三）物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法 正常使用的项目。经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人 数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将维修资金 利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部位 和共用设施设备的维修、更新和改造。维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中 明确。第二十九条 已设立维修资金账户的物业管理区域，发生 《市物业条例》第六十二条规定的情形，需要紧急使用维修资 金的，申请人提交下列申请材料：

（一）维修资金应急使用申请表（示范文本）；

（二）维修资金应急维修工程项目说明（示范文本）；

（三）维修资金应急维修工程实施方案（示范文本）。市物业管理行政主管部门应当根据不同情形，对维修工程 项目说明和维修工程实施方案进行细化和规范。

第三十条 申请资料齐备的，维修资金管理部门应当受理，并在受理后二个工作日内审核完毕。对符合条件的，拨付不少 于核定费用百分之三十的首付款，并将有关资料通过物业管理 官方网站进行公示。申请人收到首付款后，应当按工程实施方案和合同约定组 织施工，做好隐蔽工程及质量安全把关，竣工后依法组织验收。竣工验收合格后，申请人持《住宅专项维修资金应急维修 工程验收报告》（示范文本）、《工程结算评估报告》等材料向维 修资金管理部门提出维修资金余款申请，同时将有关资料在物 业管理区域显著位置进行公示，公示时间不少于七日。维修资金管理部门受理余款申请后，审核申报材料，对物 业管理区域现场公示资料拍照留存，并在物业管理官方网站公 示有关资料。符合条件的，作出审核决定，拨付余款。

第三十一条 一般单项维修工程在八千元（含）以上的，申请人应当委托具有法定资质的工程造价咨询机构对造价进行 审核；一般单项维修工程在二十万元（含）以上的，应当聘请 监理公司实施监理；一般单项维修工程造价在五十万元（含）以上的，应当采取招标投标方式选择施工单位。应急单项维修工程在五千元（含）以上的，申请人应当委 托具有资质的工程造价咨询机构对造价进行审核，有《市物业 条例》第六十二条第一款第一项情形，更换电动机、制动器、减速器、曳引轮和控制柜等主要部件的重大修理及改造的，提 供电梯检验检测机构出具的监督检验报告；属于《市物业条例》 第六十二条第一款第二项至第七项情形的，街道办事处（镇人 民政府）现场确认并提交情况说明；涉及其他单位职能的，可 以会同确认。应急单项维修工程在二十万元（含）以上的，应当聘请监 理公司实施监理。所需费用可从维修资金中列支。市物业管理行政主管部门应当建立应急维修施工、审价、监理等企业备选目录库，供申请人按自愿原则选用。

第三十二条 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用 部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供 热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共 用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担 的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；

（五）新增、新建配套设施、设备所需的费用；

（六）其他依法不得列支的情形。

第五章 监督管理 第三十三条 维修资金管理部门应当每年公布维修资金交 存、使用、结存情况，并建立维修资金对账电子查询平台。业主有权查询本人的维修资金结存情况。业主、业主委员会对账户中维修资金状况有异议的，可以 要求维修资金管理部门复核。

第三十四条 维修资金管理部门每年至少一次与业主委员 会、物业管理委员会或者公有住房售房单位核对维修资金账目，发送维修资金对账单，并公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。业主、业主委员会、物业管理委员会或者公有住房售房单 位对核对、查询或者公布情况有异议的，可以要求维修资金管 理部门、专户管理银行复核。

第三十五条 维修资金的财务管理、票据管理和会计核算 应当符合国家有关规定。

维修资金管理、核算和使用，应当依法接受审计部门监督。物业管理行政主管部门应当会同同级财政主管部门负责维 修资金管理工作的指导和监督。

第三十六条 提供虚假材料骗取、套取维修资金的，其个 人或者单位违规信息依法纳入全市社会诚信系统。第三十七条 本市建立统一的维修资金管理系统。区物业 管理行政主管部门应当每季度向市物业管理行政主管部门报送 当地维修资金使用管理情况统计报表。

第六章 附 则

第三十八条 本市非住宅物业的专项维修资金管理，可以 参照本办法执行。业主大会自行管理住宅专项维修资金的管理规定，由市物 业管理行政主管部门另行制定。

第三十九条 本办法实施前交存的物业维修基金，更名为 住宅专项维修资金。第四十条 本办法自 2017 年 7 月 1 日起施行。2000 年 1 月 7 日市人民政府颁发的《南京市物业维修基金管理办法》（宁 政发〔2000〕8 号）同时废止。

抄送：市委各部门，市人大常委会办公厅，市政协办公厅，市法院，市检察院，南京警备区。返回南京365淘房>>

南京市人民政府办公厅 2017 年 5 月 31 日印发

第三篇：维修基金使用管理办法

维修基金

维修基金（maintenance fund），又称“公共维修资金”“住宅专项维修资金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权物业服务企业或其他管理单位使用的资金。

维修资金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修资金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修资金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修资金也应经旧业主更名为新业主名下。

维修基金使用条件

1、维修资金金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行维修、更新时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。

2、维修资金闲置时，除用于购买国债或无风险的理财范围外，禁止挪作他用。资金缴纳

维修资金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%或每平方米100至200元的标准缴纳至物业所在市房地产主管部门指定的商业银行。维修资金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。

维修基金使用范围

房屋维修资金，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的维修、更新工程。房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等；公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、电梯、外立面、消防设施、绿地、道路、沟渠和其他共用设施设备等。维修基金资金管理

按照《物权法》和自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下维修资金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司或管理单位申请支取使用。业主委员会成立之后，业主户数和建筑面积的三分之二以上同意可以讲维修资金划转到业委会，由业委会行使管理权利[3]。

业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本维修资金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案。该帐户只能用于维修资金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修资金部分的使用和留存情况。维修资金的使用及补充需经业主大会作出决议。

第四篇：铁岭市维修基金管理办法

铁岭市住宅专项维修资金管理办法

第一章 总 则

第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和安全使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）等有关法律、法规，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条 商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共用的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市住建行政主管部门会同市财政行政主管部门负责本市住宅专项维修资金的监督和指导工作。县（市）区住建行政主管部门会同同级财政行政主管部门负责对所辖区域内住宅专项维修资金的监督和指导工作。

其所属的住宅专项维修资金管理机构，具体负责住宅专项维修资金的归集、使用和日常管理工作。

第二章 交 存

第六条 下列物业的业主按照本办法规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅房屋，但一个业主所有且与其他房屋不具有共同部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

（三）售后公有住房业主、售房单位应当按照本办法规定交存住宅专项维修资金。

第七条 商品住宅、保障住房、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：多层住宅、非住宅房屋（六层以下含六层）交存54元/m2，高层住宅、非住宅房屋（七层以上含七层）首期交存72元/m2。

市住建行政主管部门将根据铁岭市住宅建筑安装工程造价的变化情况，适时调整住宅专项维修资金首期交存价格。

第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金。

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期交纳数额为房改成本价的2%。

（二）售房单位，多层住宅按照售房款的25%，从售房款中一次性提取首期住宅专项维修资金并转入住宅专项维修资金专户存储。

（三）住建部门直管公有房屋，按照售房款的40%，从售房款中一次性提取并转入住宅专项维修资金专户存储。

第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。第十条 县（市）区住宅专项维修资金管理机构应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应以住宅小区（组团）为单位，按幢、单元设立账目，分户核算。

第十一条 收缴住宅专项维修资金，必须使用统一的住宅专项维修资金专用票据。

第十二条 各县（市）区住宅专项维修资金管理机构负责住宅专项维修资金的归集与存储。也可在房产交易中心设立交存住宅专项维修资金窗口，在办理房屋所有权证时统一收取。

第十三条 已售公有住房的业主，应当在办理房屋所有权证前，将首期住宅专项维修资金存入公有住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。第十四条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，由住宅专项维修资金管理机构、房屋管理单位、社区共同决定续交方案。

第三章 使 用

第十五条 住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十六条 住宅专项维修资金的使用原则：方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致。

第十七条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围一般包括：

（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

（三）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

（四）增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结霜或霉变；

（五）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

（六）公共区域门窗、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

（七）其它情况。

第十八条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围一般包括：

（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；

（二）避雷设施不满足安全要求的；

（三）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；

（四）消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

（五）楼内外排水（排污）设备出现故障，严重影响排污的；

（六）绿地、道路破损严重需更新、改造和大修的；

（七）其他情况。第十九条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅、经济适用房之间或与其结构相连的非住宅之间，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位，按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十一条 使用住宅专项维修资金需按以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目向业主委员会提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地住宅专项维修资金管理机构申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）县（市）区住宅专项维修资金管理机构或者负责管理公有住房专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修施工单位。第二十二条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，县（市）区住建委急修中心可代为抢修，抢修费用从相关业主住宅专项维修资金中列支。

第二十三条 紧急情况一般包括：

1、屋面防水严重损坏造成严重渗漏的；

2、电梯故障危及人身安全的；

3、楼梯单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

4、消防系统出现功能障碍，消防部门要求对消防设施设备维修及更新改造的。

紧急情况抢修按下列程序办理：

1、组织房屋安全鉴定部门进行鉴定，并出具鉴定报告；

2、组织相关技术人员进行工程预算；

3、报住宅专项维修资金管理机构进行核审。

第二十四条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十五条 在保证住宅专项维修资金正常使用和安全的前提下，可以按照国家有关规定，将住宅专项维修资金用于购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十六条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。第四章 监督管理

第二十七条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具专项维修资金收据，住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到所在地住宅专项维修资金管理机构办理更名过户手续。第二十八条 房屋灭失的，按照下列规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金按灭失房屋账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。

第二十九条 住宅专项维修资金管理机构每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主委员会、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

第三十条 住宅专项维修资金管理机构要建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十一条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十二条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

财政行政主管部门应加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第五章 法律责任

第三十三条 公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上财政行政主管部门会同同级住建行政主管部门责令限期改正：

（一）未按本办法第八条、第十三条第二款规定交存住宅专项维修资金的；

（二）未按本办法第二十条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第三十四条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上住建行政主管部门负责追回，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人的刑事责任。

县（市）区财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条 违反本办法第二十五条规定的，由上一级住建行政主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第三十七条 住建行政主管部门、财政行政主管部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其它好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十八条 本办法实施前，未交纳住宅专项维修资金的，应按原规定标准交存；没有建立住宅专项维修资金的房屋，按照住宅专项维修资金续交方案建立。

第三十九条 本办法由市住房和城乡建设委员会会同市财政局负责解释。第四十条 本办法自2015年1月1日起施行。铁岭市住房和城乡建设委员会、铁岭市财政局印发的《铁岭市住宅专项维修资金管理办法》（铁市住建发[2010]194号）同时废止。

第五篇：物业维修基金管理办法

参考资料一

关于贯彻落实《南京市物业维修基金管理办法》的实施

意见

各有关单位:

为了贯彻落实《南京市物业维修基金管理办法》(宁政发[2000]8号)（以下简称《办法》），进一步规范物业维修基金的归集、使用和管理，制定本实施意见。

一、维修基金归集范围

新建商品房、经济适用房、集资房、已购公有住房、公有住房以及拆迁实行产权调换的房屋均应建立物业维修基金。

新建商品房包括住宅商品房、别墅、大厦、非住宅商品房、开发建设单位留作自用或出租的房屋。

二、维修基金缴交标准

1、自2000年5月1日起签订商品房买卖契约的，按《办法》规定的维修基金标准缴交；

2、2000年1月7日至5月1日前签订商品房买卖契约或拆迁安置协议的，在契约或协议中已明确按《办法》规定标准缴交的，则按《办法》规定缴交；未明确的则按原规定缴交； 3、2000年1月7日前签订商品房买卖契约或拆迁安置协议的，购售双方仍按宁价房字（97）058号、宁财综（97）85号、宁房管（97）78号三局联合发文中的规定缴交，即：房屋建设单位应按每平方米建筑面积30元（多层）或45元（高层或设有电梯的多层）标准缴交；购房人均按每平方米建筑面积15元标准缴交； 4、1997年1月1日前已投入使用的房屋，多层按每平方米建筑面积30元，高层按每平方米建筑面积40元标准由产权人缴交；

5、经济适用房项目建设单位按每平方米建筑面积50元，购房人按每平方米建筑面积30元标准缴交；

6、单位出售公有住房的，按当时房改政策执行。属于2000房改政策的已购公有住房,售房单位按多层住宅、高层住宅售房款的20%、30%，购房人按购房款的2%缴交；属于1998房改政策的已购公有住房，售房单位按多层住宅、高层住宅购房成本价的6%、8%，购房人按购房成本价的1%缴交；属于1995、1996、1997房改政策的已购公有住房，售房单位按售房款的15%(高层20%)缴交，购房人按购房成本价的1%缴交。属于集资建房的，购房人按照1998房改房政策缴交维修基金。

7、出租公有住房的，产权人应按上年实收租金的２０％缴交维修基金；

8、开发建设单位自用、出租商品房的，开发建设单位应按照《办法》第八条第（二）项规定，比照本开发建设项目同类房屋售房款的2％(多层)或3%（高层）缴交维修基金。

三、维修基金缴交方式

(一)维修基金缴交时间、地点

1、商品房、经济适用房缴交人应在领取房屋所有权证前到市房地产交易登记中心缴交维修基金；

2、已购公有住房、集资建房的售房单位，应在办理房屋过户登记前到市物业办缴交维修基金；

3、拆迁实行产权调换的房屋产权人、开发建设单位等，应在领取房屋所有权证前到市房地产交易登记中心缴交维修基金。

(二)缴交维修基金应提供的资料

1、商品房、经济适用住房、拆迁实行产权调换房

(1)《南京市商品房买卖契约》；

(2)《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议

（二）》；

(3)经济适用住房批复；

(4)1997年1月1日前签订《契约》、《协议》，且房屋已交付使用的，还应提供工程竣工验收证明。

2、已购公有住房、集资建房

(1)《南京市已购公有住房维修基金测算表》；

(2)《南京市公有住房出售审批表》；

(3)《南京市出售公有住房价格评估测算表》；

(4)《公有住房售房款缴存单》；

(5)集资建房的批复。

3、开发建设单位自用、出租房

(1)立项批复；

(2)国有土地使用证；

(3)房屋权属登记备案证明。

(三)维修基金缴交程序

1、商品房、经济适用住房、拆迁实行产权调换房、开发建设单位自用、出租房维修基金缴交程序

(1)缴交人按要求办结交易、产权登记手续，并领取《南京市房产登记收费通知单》；

(2)缴交人凭《南京市房产登记收费通知单》（如需要还应提供《南京市商品房买卖契约（副本）》）在缴存窗口足额缴交维修基金，并取得《南京市物业维修基金缴款凭证》。

2、已购公有住房、集资建房维修基金缴交程序

(1)售房单位按要求填写《南京市已购公有住房维修基金测算表》；

(2)售房单位将《南京市已购公有住房维修基金测算表》、房改办已审核的《南京市公有住房出售审批表》、《南京市出售公有住房价格评估测算表》以及《公有住房售房款缴存单》三联单交市物业办核验；

(3)售房单位持审核过的《南京市已购公有住房维修基金测算表》在物业办缴存窗口足额缴交维修基金，并取得《南京市物业维修基金缴款凭证》。

四、开设帐户的条件和程序

(一)开设帐户的条件

1、物业管理区域界定清楚，且经市、区物业行政主管部门确认；

2、维修基金已按规定缴交；

3、售房单位已按房改政策建立维修基金。

(二)开设帐户的程序

1、售房单位、业主委员会或委托的物业管理企业向市物业办提交开户申请书，并附业主委员会成立登记确认表、业主委员会委托书及物业管理服务合同；

2、提交业主分户清册（业主分户清册格式由市物业办统一印制）；

3、市物业办审核后，出具开户证明；

4、凭开户证明和有关印鉴(业主委员会财务专用章和业主委员会正、副主任印鉴)到指定银行办理开户手续。名称为XX业主委员会维修基金财务专用章，印章尺寸为4厘米×4厘米；正、副主任印鉴尺寸为1.7厘米×1.7厘米；字体均为正楷。

五、维修基金的使用

维修基金为业主所有。管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。

维修基金只能用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造项目，不得挪作他用；保修期满后的小修和日常维护费用不从维修基金中列支，已实行物业管理的，从物业管理费中列支，未实行物业管理的由相关受益产权人按各自建筑面积比例均摊。

维修基金按幢建帐，核算到户。

六、维修基金使用范围

1、凡产权不属该物业管理区域业主共有的，由其产权单位（人）或主管部门负责维修养护。

2、具体维修基金使用范围见附件。

3、附件未涉及的，由市物业办负责解释。

七、维修基金申请使用的条件和程序

(一)申请使用必须具备以下条件

1、物业维修基金足额归集到位，维修项目符合维修基金使用范围；或符合维修基金使用范围，且有部分物业维修基金已归集到位，部分未归集到位但已明确维修费用分摊标准并筹集存入维修基金专户；

2、共用部位、共用设施设备保修期届满后；

3、房屋共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新、改造，业主委员会成立前，售房单位已事先征询相关业主的书面同意；业主委员会成立后，涉及一幢楼业主的，已事先征询相关业主和业主委员会的书面同意；涉及物管区域全体业主的，已事先征询业主委员会的书面同意，且业主委员会书面意见经业主（代表）大会批准或授权；

4、出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形，物业行政主管部门可责成产权人及管理单位负责实施，其基金支出按物业管理区域的相关业主各自拥有房屋建筑面积比例共同承担。

(二)申请使用的程序

1、售房单位或受委托管理单位(下称“使用单位”)向市物业办提交维修基金使用申请表和房屋及设施设备维修基金使用预算计划书；

成立业主委员会的，使用单位应于每年12月底前向业主委员会提出下维修计划和基金预算，经业主委员会书面同意加盖业主委员会公章；

业主委员会应在收到计划和预算后15日内做出书面答复，逾期视为不同意。列入维修基金使用范围的急修项目，物业管理企业应书面请示业主委员会，业主委员会应在24小时之内答复，逾期视为不同意；

2、提交业主分户清册，房改房售房单位还应提供房屋权属证明等；

3、市物业办受理后7日内审核完毕，急修项目特事特办并签署意见，按核定预算经费的70%预拨费用；

4、使用单位凭市物业办开具的维修基金使用凭证到承办银行办理划款手续；

5、维修工程项目竣工后，使用单位凭已批准的维修基金使用申请表、维修工程合同、维修决算、维修工程项目费用结算发票、维修项目受益业主反馈表并加盖业委会印章，到市物业办办理余额基金划拨手续。

八、维修基金分摊办法

(一)维修基金的分摊

1、房屋的共用部位发生自然损坏，包括同幢或同单元业主共同使用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，基金支出由同幢或同单元房屋内全体业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。

2、已纳入建设成本的共用设施设备发生自然损坏，包括上下水主立管道、落水管、烟道、水箱、电梯、天线、照明、供电线路、暖气线路、加压水泵、锅炉、消防和安全设施等，基金支出由物业管理区域内相关业主或本幢相关业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。

3、已纳入建设成本的其他共用设施设备发生自然损坏，包括道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋，基金支出由本物业管理区域内全体业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。

4、同一物业未缴交维修基金的业主，其应承担的维修费用，由业主委员会筹集。

(二)维修基金分摊使用比例

维修基金本金以按规定足额缴存的为基数，最高只能使用其基数的70%。分摊到户后，部分业主使用本金70%还不敷维修费用的，由业主委员会及时续筹，续筹维修基金标准由业主委员会按业主拥有的房屋建筑面积比例制定，并提交业主(代表)大会通过。原则上相关业主续筹后的维修基金余额不得少于其首次应缴的维修基金额。续筹标准自大会通过之日起7日内报市物业办备案，并将续筹基金缴至市物业维修基金专户。

维修基金分摊使用具体比例见下表：

使用年限

房屋等级 10年 20年 30年 40年 50年

钢结构 10% 50% 70% 续筹 续筹

钢混结构 20% 50% 70% 续筹 续筹

混合结构 10% 30% 50% 70% 续筹

砖木结构 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70%

九、维修基金的帐务管理

(一)维修基金实行两级帐户管理体系。一级帐户为市物业办主账户,用于维修基金的缴存、使用、结息、增值等帐务管理活动；二级帐户为业主委员会或售房单位辅助帐户，用于具所辖维修基金的使用；

(二)开设帐户后，业主委员会、已实施物业管理的售房单位应将维修基金的辅助帐务委托物业管理企业代管，并在物业管理服务合同中约定。维修基金本金应按幢建立帐册，记帐到户。物业管理企业应将已使用物业维修费用的情况按幢登记，定期公布； 未实施物业管理的售房单位可自行管理帐务。

(三)业主委员会、售房单位或委托管理单位应当每季与市物业办核对维修基金帐目并将下列情况每年向全体业主公布一次：

1、维修基金缴交、使用和结存的金额；

2、发生维修、更新的项目和费用及按户分摊情况；

3、维修基金的其他情况。

(四)承办银行应当每月向市物业办、业主委员会、售房单位打印维修基金帐户对帐单。

(五)市物业办每年向业主委员会或使用单位打印维修基金汇总数据余额单和利息凭证。

十、有关问题的补充说明

1、维修基金实行以一个物业管理区域为单位、统一管理的原则。已购公有住房维修基金须纳入所在物业管理区域的，售房单位应遵守此原则，先按首次缴交标准对已购公有住房维修基金分摊到户，并将相关购房人的维修基金从本单位剥离。剥离后的维修基金，纳入物业管理区域统一管理，其使用申请、增值申请等日常业务不再由售房单位负责，转由业主委员会负责。

2、电梯维修问题在《南京市电梯维修基金管理办法》未出台之前,仍按宁政发[2000]8号文件规定执行。

3、高层楼宇（含小高层）或多层设有电梯的业主，不论其使用电梯否，所有购房人均按售房款的3%缴交,维修基金缴交标准不予区分。

4、高层楼宇附有裙楼的，裙楼檐高20m以上的(含20m)或裙楼檐高虽低于20m，但设有电梯的，其维修基金缴交标准按高层标准执行，20m以下没有电梯的按多层标准执行。

5、物业管理区域内，经营性车库和产权面积之外的地下室，维修费用由使用人承担，不在维修基金列支范围。

6、物业管理区域内，经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，合同另有约定的除外。

7、购房人在《南京市商品房买卖契约》中的申报面积与产权备案证或购房价款的票据不符的，应在原契约中增加补充条款，予以明确；申报面积与房屋所有权证面积不符的，以房屋所有权证面积为准。

8、购房人签约时间及实施购买行为均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新签订契约的，维修基金依然按原契约签订时的政策执行。

9、对于已办理房屋交易过户手续，或已领取房屋所有权证的，如开发建设单位未缴纳维修基金，应按政策规定予以追缴。对欠缴单位，房管机关将暂停办理其产权初始登记手续，其非市政拆迁项目，暂停拆迁许可证的审批，对在建工程或项目，暂停预售（销售）许可证的审批。属于个人应缴未缴的，可由业主或其配偶申请将自己名下存储的公积金用于支付，若公积金已使用或用于购房作贷款按揭的，则按其拥有的房屋建筑面积比例予以分摊筹措。

10、已购公有住房维修基金未归集到已购公有住房维修基金专户的，有特殊困难的售房单位可申请用单位售房款支付维修基金，售房款已使用完或将维修基金挪作它用的，原售房单位应予以补交。

11、因购房人终止契约、拆迁或其他不可抗力的因素造成房屋灭失的，业主可持本人身份证件、开发建设单位证明及退房价款发票、注销契约（或房地产权证）的证明、拆迁协议和业主委员会(或售房单位)的证明，到市物业办办理维修基金退款手续。

12、因房屋灭失办理维修基金退款手续时，本金未使用过的，应将购房人缴交的本金退给购房人；若已动用过本金的，则退余额部分。

13、单位购买的商品房，已按规定缴交维修基金的，向职工出售时，产权单位不再缴交，购房职工仍按房改规定缴交原产权单位。

14、已购公有住房上市后，其共用部位、共用设施设备的维修管理责任单位以及维修基金管理方式不变，买卖双方与责任单位办理户名变更手续。单位缴存的维修基金不予返还。卖方个人原缴交的维修基金本金或余额不予退还，随房屋产权同时过户，由买方向卖方支付此项费用。

15、商品房二次上市后，原缴维修基金余额随房屋产权同时过户，由买方向卖方支付此项费用。

16、换购已购公有住房的，分别按不同购房的房改政策规定计算维修基金。原购房的单位维修基金转入现购房，换购单位缴纳现购房单位维修基金的不足部分；由换购单位退还购房人原购时缴交的个人维修基金，同时购房人缴纳现购房个人维修基金。

17、在宁省级单位的房改房维修基金，执行统一政策，单独管理。

附：《南京市物业维修基金使用范围》。

附件

南京市物业维修基金使用范围

第一部分 房屋共用部位共用设施维修基金使用范围

（一）房屋本体：

拆换加固受损房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），恢复承载能力。

修缮屋面渗漏部位（超过整幢屋面面积20%以上），重铺、新换隔热板。

整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。

玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。（铝塑板墙面参照执行）

户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。

（二）公建配套：

1、道路（路幅宽7米以下）：整体修复路面、路牙。

2、绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降30%的，进行补栽、补植。

3、公益性文体设施（亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等）：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。

第二部分 共用设备维修基金使用范围

（一）垂直电梯

1、机房部分：

1）曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承；减速器轴承、蜗杆、从动轴。

2）限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。3）控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。

4）选层器：整体更换。

5）终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。

2、井道部分：

1）轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱（内召）、超满载装置、安全钳。

2）自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。

3）导轨：更换变形损坏部件。

4）导靴：整体更换。

5）曳引钢丝绳：全部更换。

6）对重：更换导靴。

7）缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。

3、厅站部分：

1）召唤按钮箱（外召）：各层全部更换。

2）层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。

（二）中央空调

1、空调压缩机部份：

1）活塞式压缩机：更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。

2）离心式压缩机：更换电动机、主轴、工作叶轮组件、轴承、进口导叶。

3）螺杆式压缩机：更换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。

2、中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。

3、冷凝器：更换阀门、管道。

4、蒸发器：更换阀门，修换壳管、盘管。

5、膨胀阀：更换。

6、控制系统：更换主控板。

7、辅助设备：更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。

8、风机盘管：更换风机、盘管。

9、新风及变风量机组：更换风机、电动机、表冷器、控制箱。

10、双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、U型管、换热器、蒸发器、冷凝器。

11、通风设备：整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。

（三）锅炉

1、炉体：整体更换下降管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。

2、水处理设备：更换水泵，阴、阳离子交换器。

3、燃煤炉燃烧器：修换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。

4、燃油、燃气炉燃烧器：修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。

5、供热设备：更换分汽缸、换热器。

（四）电气系统

1、强电：

（1）高压柜：更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。

（2）变压器：更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。

（3）低压电器：电动机整机更换（5kw以上），转子、定子绕组修换（10kw以上），更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器（100A以上）、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线路、插座。

2、弱电：

1）电话通讯：修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。

2）广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线。

3）电视系统：修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。

4）火灾报警：修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。

5）安保监控：更换电视监控控制台、监视器（多画面），小区周边防范的远红外探头（5米以上）和彩色摄像头（多方位、多焦距），修换入侵报警系统。

6）综合布线系统：整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换适配器。

（五）消防设备：

1、整体更换防火卷帘，更换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。

2、消防给水：修换消防泵，更换接合器，整体更换消防栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换Φ150以上（含Φ150）管道、阀门。

（六）给排水：

1、生活给水：整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。

2、排水设备：全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。

（七）质量要求：

设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的90%以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的110%。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试