2014年12月东莞市“三旧”改造单元批次计划编报指引

第一篇：2014年12月东莞市“三旧”改造单元批次计划编报指引

附件2

东莞市“三旧”改造单元批次计划编报指引

（试行）

一、改造单元及改造单元批次计划的定义

（一）在保证基础设施和公共设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，镇人民政府（街道办事处）综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素划定的具有一定面积、相对成片的改造区域作为改造单元。

（二）改造单元是政府对“三旧”改造实施规划管控的基本单位，直接体现我市“三旧”改造“政府主导”、“规划管控”和“成片改造”的基本指导思想。

（三）镇人民政府（街道办事处）根据改造单元各方面条件的成熟程度，形成计划，根据市统一安排、按批次上报。每个批次计划可包含一个或多个改造单元。

二、改造单元批次计划的效力

（四）只有纳入改造单元批次计划范围的“三旧”用地，才能申报改造方案；只有批次计划同意申请调整控制性详细规划（下称“控规”）的改造单元，才能申请调整控规。

（五）批次计划确定的各改造单元的区域范围、功能定位、分区划定、开发强度、公共设施布局及捆绑关系，应当作为编制和审批单元规划、改造方案以及实施改造的基本条

件，不得随意调整。

三、改造单元与改造项目的关系

（六）改造单元与改造项目既是包含关系，也存在先后关系。即，一个改造单元可划分为多个改造项目；政府先行统筹划定改造单元，确定改造单元内各地块改造条件之后，再由改造主体按照确定的改造条件，申报具体的改造项目。

四、改造单元批次计划的编报

（七）“东莞市××镇（街道）201×年度第×批次改造单元计划”由镇人民政府（街道办事处）组织编制，并以镇人民政府（街道办事处）名义上报。“东莞市201×年度第×批次改造单元计划”由市“三旧”改造管理机构根据审查的情况，汇总形成送审稿，报市土地审批委员会审议。市土地审批委员会审议通过后，由市人民政府批准“东莞市201×年度第×批次改造单元计划 及附属的前期研究报告成果。

（八）镇人民政府（街道办事处）划定改造单元范围，开展土地、房屋、人口、产业、经济等调查，征询权利人改造意愿，组织编制申报材料，并在改造单元现场、村务公告栏、镇人民政府（街道办事处）网站公示不少于10日,前期研究报告成果同时应在市城乡规划局网站上公示。公示无异议或异议已处理完毕，报镇（街道）领导班子会议审议。审议通过后报市“三旧”改造管理机构。

（九）镇人民政府（街道办事处）向市“三旧”改造管理机构申报“东莞市××镇（街道）201×年度第×批次改

造单元计划”应提交以下资料：

1.《东莞市××镇（街道）201×年度第×批次改造单元计划表》；

2.《东莞市××镇（街道）××改造单元（201×年度第×批次）前期研究报告》（包括文本、表格、审查文件和图件）；

3.《东莞市××镇（街道）××改造单元（201×年度第×批次）改造意愿征询汇总表》；

4.《东莞市××镇（街道）××改造单元（201×年度第×批次）土地和房产情况调查表》；

5.《东莞市××镇（街道）××改造单元（201×年度第×批次）公共用地规划一览表》。

其中，《东莞市××镇（街道）××改造单元（201×年度第×批次）规划前期研究报告》在上报之前须经市城乡规划局审查或组织评审并出具审查或评审意见。

（十）批次计划确定的各改造单元的区域范围、功能定位、分区划定、开发强度、公共设施布局及捆绑关系，应当作为编制和审批单元规划、改造方案以及实施改造的基本条件，不得随意调整。确需调整已批批次计划的，应视同新批次上报。

（十一）产业类改造项目仍按照《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》（东府办„2013‟126号）申报，补充纳入最近一期经批准的批次计划。

（十二）《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》印发实施前，改造方案通过市集中审查的地块（项目），全部作为第1批次改造单元，纳入改造单元批次计划统一管理。

五、附则

（十三）本指引试行两年，由市“三旧”改造管理机构会同相关职能部门解释。

第二篇：东莞市三旧改造政策梳理

东莞市“三旧”改造政策梳理

一、主要政策(摘自市国土局网站)http://land.dg.gov.cn/publicfiles/business/htmlfiles/gtj/s41108/list.htm

1、省政府：

《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）

2、市政府：

《建立健全常态化机制 加快推进“三旧”改造的意见》（东府办〔2013〕151号）《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》（东府办〔2013〕126号）《关于印发加快推进“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见的通知》（东府办〔2012〕114号）

《东莞市“三旧”改造实施细则(试行)》（东府〔2009〕144号）

3、市直部门：

《〈东莞市“三旧”改造实施细则〉操作指南》

《东莞市“三旧”改造项目建设前期手续并联审批实施方案（试行）》 《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》 《东莞市“三旧”改造单元规划审批流程》和《东莞市“三旧”改造方案审批流程》等等

二、“三旧”改造适用范围（摘自东府〔2009〕144号文第一条）下列土地可列入“三旧”改造范围：

（一）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；

（二）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；

（三）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；

（四）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；

（五）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地；

（六）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；

（七）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地；

（八）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；

（九）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。

三、“三旧”改造总体要求（摘自东府〔2009〕144号文第六条）

“三旧”改造应按“拆三留一”要求优先预留公共用地，即按拆迁用地面积计算，预留比例不低于1/3的用地，作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途。“三旧”改造规划在控制好片区整体容积率的前提下，鼓励增加公共用地、降低建筑密度，适当提高净地块的容积率。

四、“三旧”改造分类及对应审批流程（摘自东府〔2009〕144号文第三、四章）

（一）成片拆迁改造

1、定义：对旧城镇、旧村庄、旧厂房的成片综合整治、功能改变或拆除重建等城市建设活动。

2、原则：不小于5公顷，地块边界须规整；必须依据经批准的“三旧”改造单元规划实施。

3、类型：政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造

（二）单宗项目改造

1、定义：以宗地为单位，土地使用权人申请对已建的项目进行功能改变或拆建改造等的城市建设活动，已批建设用地申请明晰产权和超占土地完善手续可参照办理。

2、类型：已批建设用地改为经营性用途、单宗项目拆建改造、转型企业明晰土地权属和超占土地完善手续等

3、已批建设用地改为经营性用途

定义：是指因城镇规划调整和企业自身发展需要，将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途。供地方式：

（1）集体经济组织使用本集体经济组织所有的集体建设用地改为商业、旅游、娱乐、加油站等经营性用途（不包括商品住宅），可以集体自用方式供地，无需补交地价款；

（2）非本集体经济组织使用已批集体建设用地改为经营性用途（不包括商品住宅），根据省府令第100号规定，要求将建筑物作价与建设用地使用权捆绑，以集体建设用地使用权流转招拍挂出让方式，到市土地交易中心公开交易；（3）集体建设用地使用权流转出让后改为经营性用途（不包括商品住宅），要与原土地使用权人协商一致后按《集体建设用地使用权流转出让合同》的约定办理，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，按照集体建设用地使用权流转有关规定补缴土地出让金；

（4）以有偿使用（协议或招拍挂出让）方式取得的国有建设用地改为经营性用途，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，补缴土地出让金（详见附件1《东莞市“三旧”改造用地改变用途并以协议方式办理出让手续涉及补缴土地出让金标准》）；

土地出让金标准：非经营性改为经营性用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为1000元/m2；第二类镇街为600元/ m2；第三类镇街为400元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价）。

镇街分类：第一类：莞城、东城、万江、南城；第二类：虎门、厚街、长安、常平、寮步、石龙、塘厦、黄江、凤岗、樟木头、清溪、石碣、大岭山、大朗、桥头、沙田、横沥；第三类：望牛墩、麻涌、中堂、高埗、洪梅、道滘、谢岗、企石、石排、东坑、茶山。

4、已批建设用地改为经营性用途的审批程序

（1）各镇街依据“三旧”改造专项规划及实施计划，向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划；

（2）经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后，权属调查、单元规划编制、审批等有关工作程序：

开展权属调查：由镇街组织当地国土部门、房屋部门、村集体、以及土地和房屋权属单位开展权属调查工作；

编制和审批单元规划：由镇街组织委托同时具备城市规划编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质，并已在市城建规划局备案的设计单位编制单元规划。各镇街将单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。

（3）有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造，其改造方案由使用权人编制后上报属地镇街“三旧”改造领导小组审核，属地镇街“三旧”改造领导小组审核并征求公众意见后上报市“三旧”改造领导小组办公室审批； 具体项目改造方案应包括如下内容：

1）基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完善征收手续变为国有建设用地的具体范围、面积，用地发生的时间及所涉及的所有权人，土地确权、登记情况。如有继续保留自居自用集体建设用地的，需在改造方案中明确其范围、面积。2）规划情况：改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否符合“三旧”改造规划和纳入实施计划。

3）土地利用现状情况：土地用途、面积、已使用年期，现有建筑物的面积、容积率，土地产出率等。

4）协议补偿情况：是否已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行了补偿，是否有因征地补偿安置等问题引发纠纷，是否按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）。

5）土地拟改造情况：改造后的土地用途和产业安排、建筑面积、容积率，拟投入的改造资金、建设改造主体、供地方式，完成改造后的综合效益情况等。

（4）具体项目改造方案经批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。附：三旧改造并联审批流程图

三旧改造并联审批流程图.pdf

五、“三旧”改造优惠补助申请（摘自东府办〔2013〕126号文）

（一）、适用对象

“三旧”改造产业类项目实行实施计划管理，只有纳入“三旧”改造产业类项目实施计划（以下简称“实施计划”）的项目才能享受东府办〔2012〕114号文的优惠政策；申请纳入实施计划的产业类项目需符合本办法规定的产业准入目录：工业制造业。除《产业结构调整指导目录（2011年本）》（国家发改委2011年第9号令）淘汰类以外的工业制造业。

（二）、计划实施申报条件：

1、项目用地符合城市规划、土地利用总体规划和“三旧”改造专项规划，纳入“三旧”改造标图建库范围；

2、属于本办法规定的产业准入目录范围内的项目；

3、用地面积达到15亩及以上，且改造后容积率达到1.5及以上；

4、申报企业在我市办理了工商登记注册和税务登记，具有独立法人资格；

5、预期当年可完成报批程序且具备开工条件。

（三）、计划实施申报材料

1、东莞市“三旧”改造产业类项目申报表。

2、企业经营资格证明文件，包括企业营业执照、税务登记证。同时，按国家规定需要取得相关资质资格的企业，需提交企业资质资格证明。以上材料须提供原件核对，由镇政府（街道办事处）审核后，加盖“与原件相符”印章。

3、“三旧”改造项目基本情况说明。

4、对于非原土地使用权人实施改造的项目，应提交与原土地使用权人签订收购、租赁、合作或流转协议。政府主导改造的项目涉及征收集体土地的，应提交与集体经济组织签订的征收补偿协议。

5、以生产性服务业项目名义申报的项目，应提交《企业项目承诺书》。

6、其他相关证明文件。

（四）、补助标准

1、拆除补助。拆除补助是在旧厂房拆除或旧地块平整、取得项目建设工程施工许可证后，由补助对象向市财政局申请。对原有厂房自行改造的，补助40元/平方米； 申请流程：

（1）补助对象提交有关材料和《“工改工”项目财政补助申请表》（下称《申请表》，详见附件5）报镇（街道）“三旧办”初审。镇（街道）“三旧”办初审后，报镇政府（街道办事处）审核。

（2）镇政府（街道办事处）对补助对象上报的材料核实无误后，核定应补助的用地面积和金额，在《申请表》上签署意见并加盖公章后送市“三旧”办。其中，分期拆除改造或只对部分旧厂房进行拆除改造的项目，统一按各镇（街道）城建管理部门证明的被拆除的旧厂房占地面积核定（详见附件6）。

（3）市“三旧”办对镇政府（街道办事处）报送的材料核实无误后，在《申请表》上签署意见并加盖公章，送市财政局。

（4）市财政局核实无误后，将补助资金直接拨付到补助对象开设的账户。申请材料：

（1）实施计划；（2）“三旧”改造方案批复；

（3）市住建局核发的《建设工程施工许可证》原件及复印件；

（4）旧厂房拆除前后的照片和镇（街道）城建管理部门出具的证明（详见附件6），未留存拆除前照片的，提供拆除前的局部影像图和地形图。

（5）原土地使用权证或完善用地手续后取得新土地使用权证的原件及复印件；（6）以租赁形式取得开发权的，需提供与土地使用权人签订的租赁合同原件及复印件；

（7）《“工改工”项目财政补助申请表》（详见附件5）；

（8）市行业主管部门意见或行业协会的认定证明文件（生产性服务业项目）。

2、新建补助：新建补助是在新建项目竣工验收后，由补助对象向市财政局申请。补助标准：市财政局根据竣工验收备案证书载明的建筑面积实施以下补助： 容积率为1.5-2.0（下限含本数，上限不含本数，下同）的，全部建筑面积补助60元/平方米；容积率为2.0-3.0的，全部建筑面积补助80元/平方米；容积率为3.0以上的，全部建筑面积补助100元/平方米。申请流程：

（1）补助对象提交有关材料和《申请表》报镇（街道）“三旧”办初审。镇（街道）“三旧”办初审后，报镇政府（街道办事处）审核。

（2）镇政府（街道办事处）对上报的材料核实无误后，核定应补助的建筑面积和金额，并在《申请表》上签署意见并加盖公章后送市“三旧”办。

（3）市“三旧”办对镇政府（街道办事处）报送的材料核实无误后，在《申请表》上签署意见并加盖公章，送市财政局。

（4）市财政局核实无误后，将补助资金直接拨付到补助对象开设的账户。申请材料：

（1）实施计划；（2）“三旧”改造方案批复；

（3）市住建局核发的工程竣工验收备案证书和《建筑工程施工许可证》原件及复印件；

（4）《“工改工”项目财政补助申请表》；

（5）市行业主管部门意见或行业协会的认定证明文件（生产性服务业项目）。

第三篇：东莞市“三旧”改造拆迁补偿安置办法(正式版)

虎门镇“三旧”改造拆迁补偿安置办法

为加快落实我镇“滨海国际商城”战略，积极实施和稳步推进“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造，合理兼顾全社会与各拆迁当事人的总体利益，保障改造项目的顺利进行，根据《东莞市“三旧”改造房屋拆迁补偿安置工作指导意见》和有关规定，结合本镇实际，制定本办法。

第一章 拆迁补偿安置的实施

一、经批准的本镇辖区范围内“三旧”改造项目，其拆迁补偿安置适用本办法。

二、镇人民政府“三旧”办和房屋拆迁管理机构负责本镇辖区范围内“三旧”改造项目中拆迁补偿安置的指导、组织、协调、监督和管理工作，应切实履行职责，确保拆迁补偿安置工作依法、有序、稳妥进行。

镇规划、建设、国土、房管、综合执法、宣传、财政、工商、经贸、税务、维稳等部门和单位应当按照镇人民政府的统一部署，认真履行各自职责，共同促进“三旧”改造项目拆迁补偿安置的落实。

资产管理、电信、供电、广播电视、自来水、燃气等单位应根据设施权属和项目实际等，积极支持和主动参与拆迁工作。

三、根据“三旧”改造项目的实施主体，确定拆迁人。

（一）政府主导或由政府负责拆迁的项目，拆迁人为镇人民政府“三旧”办和房屋拆迁工作机构。

（二）社会资金参与改造并通过招标、竞投等方式由企业取得拆迁资格的项目，拆迁人为中标企业。

（三）集体经济组织自行改造的项目，拆迁人为集体经济组织；集体经济组织与他人合作开发建设的项目，拆迁人依双方约定可确定为其中一方或双方。

（四）原土地使用权人自行改造的项目，拆迁人为原土地使用权人。

四、社区居委会应根据属地负责的原则，负责组织和协调实施本辖区内拆迁补偿安置的具体工作。政府主导或社会资金参与改造的拆迁人应履行与社区居委会按本办法协商确定拆迁补偿安置的具体事项和落实补偿安置资金等责任，社区居委会应履行组织实施拆迁补偿安置工作的责任。经拆迁人与社区居委会协商，可由社区居委会对拆迁补偿安置实行包干负责。

五、具体改造项目实施拆迁前，应根据本办法和有关规定编制项目的具体拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置方案应广泛听取和尊重拆迁当事人的意见。

政府主导或由政府负责拆迁的项目，拆迁补偿安置方案由镇人民政府“三旧”办和房屋拆迁工作机构编制。

社会资金参与改造并通过招标、竞投等方式由企业取得拆迁资格的项目，拆迁补偿安置方案在招标、竞投前由社区居委

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会编制。

集体经济组织自行改造或与他人合作开发的项目，拆迁补偿安置方案由社区居委会编制。

原土地使用权人自行改造的项目，拆迁补偿安置方案由原土地使用权人自行编制。

第二章 拆迁建筑物的分类及其补偿安置方式

六、改造地块内被拆迁建筑物根据用途分为住宅用房，商业用房和工业、仓储、公益事业用房等共三类。

建筑物用途的确定：若符合“三旧”改造建筑物建成的年限规定且经依法批准的，依其用地、报建、房屋等批准文件所登记的用途；若未经批准，但符合“三旧”改造政策和相关规定的，依其用地、房屋确权等文件所明确的用途。

住宅用房包括私人宅基地自建房、商品住宅、房改房、集资房、单位宿舍、房产管理部门管理的住宅公房（下称直管住宅）等。

商业用房包括各类商铺、写字楼（不含行政办公用房）、酒楼、旅店、娱乐场所等。

工业、仓储、公益事业等用房包括独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动及其配套建设的工人宿舍、食堂等房屋；用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库等房屋；以及城市中为社会公共利益服务、不以牟利为目的，满足社会公众需要的事业用房，包括水、电、气供应站点、—3—

行政办公用房、公厕、垃圾中转站、社区广场、文化娱乐中心、公共交通站场、学校、幼儿园、医院（卫生站）、体育馆（场）、博物馆、图书馆、养老院、疗养院、社会福利院、防汛、防疫等用房，以及其他非住宅和商业用房类的房屋等。

七、住宅用房，被拆迁人可选择以货币补偿、房屋产权置换、货币补偿和产权置换相结合等三种方式之一获取补偿安置。鼓励和支持拆迁当事人按照“拆一补一”的原则实施补偿安置。

商业用房和工业、仓储、公益事业等用房，只对被拆迁人实行货币补偿，不实行产权置换；但有条件实行产权置换的商业用房，可由拆迁人和被拆迁人协商按本办法第三章的规定实行产权置换补偿。

第三章 补偿面积的核定及其货币补偿和安置标准

八、“三旧”改造项目在实施拆迁前，应对地块范围内的土地和建（构）筑物实行权属调查，合理界定并保障拆迁当事人的正当权益。被拆迁房屋根据有关法律法规及政策规定应予补偿的，应依据相关规定对其面积予以核定。根据权属调查的结果，应补偿的被拆迁面积（下称应补偿面积）按下列原则核定：

（一）已依法办理用地、报建、房产登记的房屋，其用地面积以土地权属证明文件为准，房产面积以报建批准文件和房产权属证明文件为准。

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（二）经市（镇）国土、规划建设部门审批的房屋，用地和建筑面积分别以批准文件为准；实际面积小于批准面积的，以实际面积为准。

（三）1992年8月15日《广东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》实施前建造的房屋，土地来源合法、正当的，以经核实的当时的实际建筑面积为准。

（四）未经国土、规划建设部门批准建设的房屋，符合“三旧”改造政策和相关规定，经房屋权利人申请对该用地、房屋进行确权的，其应补偿面积以相关部门确权的面积为准。

九、根据权属调查的结果，下列建（构）筑物不予补偿，但依期签订拆迁补偿安置协议的，可按照造价的残值进行补助：

（一）未经相关部门所批准的建设，且不符合确权条件的房屋；

（二）超出国土部门批准用地范围所兴建的建（构）筑物面积；

（三）超出规划建设部门批准建设规模的建（构）筑物面积，包括加层超建和加建、改建的阳台、飘台、飘楼等；

（四）未经批准建设的附属设施用房及简易建（构）筑物；

（五）已超过批准使用年限的临时建筑。残值补助的标准：

上述建（构）筑物的造价残值按如下标准经折旧后确定：

（一）住宅及其与商业混合的综合性用房的标准：框架结构为1300元/㎡，砖混结构为650元/㎡，砖瓦结构为500元/㎡，配套设施用房为250元/㎡。

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（二）工业、仓储用房的标准：框架结构为850元/㎡，砖混结构为600元/㎡，高档钢架结构为400元/㎡，配套设施用房为220元/㎡。

（三）简易建（构）筑物和临时建筑的标准为180元/㎡。

（四）其他建（构）筑物一般参照其建筑造价的80%补助。

（五）住宅及其与商业混合的综合性用房和工业、仓储用房的装修补助标准为每平方米200元。配套设施用房、简易建筑不另作装修补助。

十、根据权属调查的结果，下列建（构）筑物不予补偿：

（一）未经土地所属社区集体同意用地、未支付土地补偿费，擅自占用集体土地进行违法建设，且经有关部门或社区集体制止仍强行建设的违法建（构）筑物。

（二）未经规划建设部门批准或超出规划建设部门批准建设规模，且经有关部门或社区集体制止仍强行建设的违法建（构）筑物。

（三）未经批准建设的临时搭建物。

十一、商业、工业（含仓储）用房应补偿面积的货币补偿根据第十三条的规定按不同的用途和建筑类型分别进行用地补偿，建（构）筑物及其装修、搬迁补偿。

拆迁商业用房，改造项目有条件实行产权置换的，可根据核定的应补偿金额，由被拆迁人在改造后建成的物业中，以比公开售价优惠20%的价格选购与应补偿金额基本相等的商铺、写字楼、住宅等物业，售价差额由改造项目业主承担，具体由

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所属社区居委会协调拆迁当事人商议确定。

十二、住宅房屋的应补偿面积遵循“拆一补一”的原则实施补偿安置。实施时对被拆迁房屋（含用地、装修、庭院等）和安置房（含用地、装修、区内配套设施等）不再支付货币补偿和建设费用。被拆迁房屋应补偿面积180平方米以下的，按被拆迁房屋的应补偿面积置换安置房，如被拆迁户的住房总面积少于65平方米的可按安置房的建设成本（低收入住房困难户按第二十四条规定执行）安排至65平方米；被拆迁房屋应补偿面积在180平方米至250平方米的，超出180平方米的部分按80%的比例置换安置房；被拆迁房屋应补偿面积在250平方米以上的，超出250平方米的部分按60%的比例置换安置房，但被拆迁房屋置换安置房的面积最多为380平方米。不予置换安置房的房屋应补偿面积按第十三条的规定给予货币补偿。如被拆迁私人住宅房屋合法用地面积大于应补偿的建筑总面积的，超出部分以每平方米2400元的标准实行货币补偿后按安置房的建设成本安排安置房，但安置房面积最多为380平方米。

拆迁商品住宅如被拆迁人要求置换商品住宅的，可以比公开售价优惠20%的价格置换与被拆迁房屋实际价值相同的商品住宅。

十三、住宅、商业、工业（含仓储）用房应补偿面积的货币补偿标准为：

（一）用地补偿：已批建设用地的补偿标准为：未建的商业用地每平方米3600元，私人宅基地每平方米2400元，工业

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（含仓储）每平方米540元；未批已建且符合“三旧”改造政策规定的确权条件的私人宅基地和工业用地，按上述标准的90%补偿。

（二）建（构）筑物及其装修、搬迁的补偿。

1、商业用房的建筑主体补偿标准为：首层商业铺面每平方米4500元（商业用房的用地价不另作补偿）；其他的属框架结构的每平方米1500元、砖混结构的每平方米750元、砖瓦结构的每平方米600元、高级钢架结构的每平方米500元；配套及简易建筑每平方米300元。

2、住宅及其综合性房屋的建筑主体补偿标准为：框架结构每平方米1500元；砖混结构每平方米750元；砖瓦结构每平方米600元；配套及简易建筑每平方米300元。

3、工业（含仓储）用房建筑主体补偿标准为：框架结构每平方米1000元；砖混结构每平方米720元；高级钢架结构每平方米480元；附属及简易建筑每平方米250元。

4、商业、住宅用房装修补偿价格为：简装的每平方米300元，中档装修每平方米500元，高档装修每平方米800元；工业（含仓储）用房装修补偿价格为每平方米300元；附属及简易建筑不另作装修补偿。特殊情况的特殊处理。

5、住宅房屋的搬迁费补偿为每平方米20元；商业、工业（含仓储）用房搬迁费的补偿一般为每平方米15元，大型机械设备的搬迁可按实际发生的费用给予补偿，无法恢复使用的设备，按其价格补偿。

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6、住宅、商业、工业（含仓储）用房建筑主体的补偿应根据其使用年限按第十五条规定的折旧方式进行折旧。

十四、被拆迁人擅自改变房屋批准用途，自行“住改商”或“工改商”，被拆迁人能提供2010年3月10日前合法的工商执照和依法纳税证明，并正在实际营业的，若批准用途为住宅，该部分房屋的实际装修是简装或中档或高档的，分别以每平方米200元、300元、500元进行货币补偿后按住宅房屋进行补偿安置；若批准用途为工业、仓储，该部分房屋实际装修是简装的，按简装的补偿标准补偿，实际装修是中档或高档的，其装修补偿分别按商业用房中档或高档装修补偿标准的90%补偿，其用地、建筑主体等按工业用房的标准补偿；情况特殊的，由社区居委会协调拆迁当事人商议确定。

十五、被拆迁建（构）筑物的折旧率按如下方法计算：

（一）住宅及其与商业混合用途的建筑物，按建成后使用寿命70年的标准计算折旧，但框架、砖混结构建筑物的折旧率最多不超过40%，砖瓦结构住房的折旧率最多不超过50%。

（二）工业、仓储及公益事业用房等建筑物，按建成后使用寿命50年的标准计算折旧，但框架、砖混结构建筑物的折旧率最多不超过50%，砖瓦、钢架结构建筑物的折旧率最多不超过60%。

（三）商业用房按建成后使用寿命40年的标准计算折旧，但框架、砖混结构建筑物的折旧率最多不超过40%，砖瓦结构建筑物的折旧率最多不超过50%。

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（四）附属设施用房及简易建（构）筑物，建成后每年的折旧率为5%，但折旧率最多不超过60%。

十六、公益事业用房的补偿置换根据有关规定和实际商议确定。

第四章 安置房建设和安排办法

十七、镇“三旧”办根据“三旧”改造的住宅房屋安置需要，协调相关社区居委会和改造项目业主统筹建设安置住房实行安置。镇城市中心区（含虎门寨、东方、则徐、金洲、博涌社区）、威远岛和新湾社区的安置住房用地确实难以在“三旧”改造项目红线范围内解决的，经批准后可在改造项目用地红线范围外选址建设，其他社区的安置住房应在“三旧”改造项目用地红线范围内选址建设。

规划、国土、建设等部门应积极支持和协助办理安置房建设的相关手续。

十八、安置住房的选址应遵循就地、就近的原则，其具体位置及容积率、户型、朝向等，按有关规定并征询项目所属社区居委会意见后，在相关控制性详细规划和改造地块的单元规划、改造方案中作出安排，并按程序和规定报批和建设。以商品住宅、房改房、集资房、单位宿舍、直管住宅等作置换的安置房，其楼层位置等一般应与被拆迁房屋近似。

十九、安置房由改造项目业主出资建设，计入项目改造成本，建成后会同社区居委会安排给被拆迁人。

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二十、安置房的建设成本包括安置房应负担的地价和安置房建造成本。

安置用地价格为每平方米2400元，楼面地价按容积率确定。安置房应负担的地价根据其建筑面积和楼面地价确定。

安置房建造成本包括房屋建筑和室内简装成本、安置区内配套设施建造成本以及“三通一平”、设计、报批税费等总费用，为每平方米2300元。该建造成本包括室内简装费用（含室内水电安装）300元/㎡，如被拆迁安置户需要毛坯房的，由改造项目业主按上述标准退款给被拆迁安置人。

二十一、安置房用地选址在“三旧”改造用地范围内的，土地由改造项目业主提供；经批准选址在“三旧”改造用地范围外的，用地由项目所属社区居委会按每平方米2400元作价提供，地价收入按镇土地统筹政策执行。

二十二、按照“先签约先选房”的原则由被拆迁户选定安置房。一般以一个月为一个时间段，按每一时间段的顺序由已签订拆迁补偿安置合同的被拆迁人优先选择相应户型的安置房；在同一时间段签订拆迁补偿安置合同的被拆迁人选择安置房的顺序通过抽签、摇珠等方式确定。

第五章 其他事项

二十三、被拆迁人不同意按本办法第三章规定的标准实施货币补偿或产权置换的，可按相关规定委托具备资质的评估机

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构对被拆迁建筑物的价值进行评估，依评估结果进行补偿；实行安置的，安置房屋亦相应按评估价格实施安置。

二十四、已经市政府相关部门确认属于低收入住房困难户的被拆迁户，确无力支付达到其解困住房标准的安置房费用的，经社区核实并报镇政府批准，不足部分的建造费用由改造项目业主负责，计入项目改造成本。

二十五、拆迁当事人签订拆迁补偿安置协议时可附生效条件，在签订拆迁补偿安置协议的户数达到改造项目范围内总户数的2/3以上时，协议正式生效，并由所在社区居委会正式启动房屋补偿安置和房屋拆除工作。

二十六、国有土地上的房屋拆迁，由拆迁人依法申请领取房屋拆迁许可证。拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准等原因未能达成协议的，当事人可向市拆迁管理部门申请裁决。被拆迁人对行政裁决结果不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼；逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行行政裁决结果的，拆迁人可依法申请强制拆迁。

集体土地上由集体经济组织自行改造或与他人合作开发建设的项目，拆迁补偿安置方案经社区集体经济组织2/3以上成员决定通过，而少数被拆迁人不履行的，集体经济组织可依法对其提起诉讼，要求收回土地使用权。

二十七、“三旧”改造项目拆迁补偿遇到的特殊情况，在遵循本办法规定的相关原则的情况下，社区居委会、拆迁当事人

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可商议确定其他形式的补偿安置办法。

二十八、本办法由镇人民政府“三旧”改造工作领导小组负责解释，自公布之日起施行，有效期为五年。

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第四篇：2009东常3-东莞市推动产业结构调整和转型升级实施三旧改造土地管理暂行办法

东莞市推动产业结构调整和转型升级 实施“三旧”改造土地管理暂行办法

东莞市人大常委会文件 东常„2009‟3号

东莞市第十四届人民代表大会常务委员会公告

（第五号）

•东莞市推动产业结构调整和转型升级实施 “三旧”改造土地管理暂行办法‣已由东莞市第十四届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2009年3月10日通过，现予公布，自公布之日起施行。

东莞市人民代表大会常务委员会

2009年3月16日

（2009年3月10日东莞市第十四届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过）

第一章 总则

第一条 为推动全市产业结构调整和转型升级，加快实施 “三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造，根据•中华人民共和国城乡规划法‣、•中华人民共和国土地管理法‣及其实施条例、国务院•促进产业结构调整暂行规定‣、•广东省控制性详细规划管理条例‣、•广东省实施†土地管理法‡办法‣、•广东省集体建设用地使用权流转管理办法‣等法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 实施“三旧”改造，应当遵循“尊重历史、解放思想，节约集约、盘活资产，规划先行、统筹发展，政府引导、市场运作”的原则。

实施“三旧”改造，应有利于城市整体的空间转型；应合理确定总体开发强度，预留道路交通、社会公共服务设施和市政基础设施的用地空间，预留城市绿地和开放空间。

第三条 “三旧”改造的形式包括：

（一）转型企业明晰土地权属；

（二）建设用地改变用途；

（三）超占土地完善手续；

（四）单宗建筑拆建改造；

（五）成片拆迁改造。

前款第（一）项至第（四）项涉及有建筑物的，建筑物应当是在2008年5月28日（•东莞市在建违法建筑处理办法‣实施之日）前已实际建成，且经建设部门检查符合建筑安全质量要求。

第四条 有下列情形之一的，不纳入“三旧”改造范畴：

（一）不符合土地利用总体规划、城镇总体规划、控制性详细规划，市域生态控制线规划的；

（二）不符合产业发展政策和行业发展规划的；

（三）土地权属有争议的；

（四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；

（五）其他不纳入“三旧”改造范畴的情形。

第五条 市政府成立推动产业结构调整转型升级实施“三旧”改造领导机构（以下简称领导机构），负责审定以下事项:

（一）是否属于本办法第三条、第四条规定的情形；

（二）建设项目实际建成时间（申请人举证，镇街城建办初核）；

（三）企业注册登记时间以及经营范围（申请人举证，工商部门初核）；

（四）其他需要审定的事项。第二章 转型企业明晰土地权属

第六条 符合产业发展政策的转型企业，不改变土地原批准用途的，可按本章规定取得原已实际使用的已批建设用地使用权。

第七条 转型企业包括：

（一）“三来一补”企业转为在莞登记注册的外商投资企业；

（二）个体工商户、个人独资企业和个人合伙企业等转为具备法人资格的经营实体；

（三）整合原有土地资产，组建企业集团或进行股份制改造的企业（含拟上市公司）；

（四）利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产、土地资源兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业的企业；

（五）符合产业发展政策的其他情形的企业。

第八条 企业转型前已实际使用已批集体建设用地，但建设用地使用权人仍登记为集体经济组织的，按以下规定取得建设用地使用权。

（一）申请国有建设用地使用权的，应将原已批集体建设用地征为国有，再办理供地手续。

1、不改变原工业用途，于2006年8月31日之前（不含本数）实际建成的，经公示后可以协议出让方式供地；2006年8月31日之后建成的，建筑物作价与建设用地使用权一并进入土地市场公开交易。

2、不改变原经营性用途，于2002年7月1日之前（不含本数）实际建成的，经公示后可以协议出让方式供地；2002年7月1日之后建成的，建筑物作价与建设用地使用权一并进入土地市场公开交易。

（二）申请集体建设用地使用权用于工业用途的，按照•广东省集体建设用地使用权流转管理办法‣办理，以协议出让方式供地。

•广东省集体建设用地使用权流转管理办法‣实施之前，建设用地使用权人已登记为非本集体经济组织的，参照上述规定办理。

第九条 国有划拨建设用地，依法准予转让的，由受让方办理出让手续，缴纳土地出让金。

以划拨方式取得土地使用权的单位利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产、土地资源兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业的，土地用途和使用权人可暂不变更。

第十条 原挂靠镇（街）房地产开发企业的土地实际使用者，解除挂靠关系明晰土地权属的，按•关于对镇街下属房地产企业进行专项清理的通知‣（东府办函[2007]222号）办理；原挂靠镇（街）和村（居）所办的其他公有制经济实体，解除挂靠关系明晰土地权属的，参照本办法第八条规定办理。

第十一条 因撤销、解散、合并或分立等原因注销企业登记，使建设用地使用权人发生变化的，按清算结果处理。企业破产的，按•中华人民共和国破产法‣有关规定处理。

第十二条 企业转型且改变土地原批准用途的，按本办法第三章规定办理。第三章 建设用地改变用途

第十三条 符合下列条件的集体建设用地改为经营性用途，按本办法第十四条、第十五条、第十六条规定办理:

（一）建设项目已实际建成；

（二）根据城镇规划调整或经依法批准改作经营性用途的；或者虽未经批准擅自改为经营性用途，但已接受相关部门依法处理的。

第十四条 本集体经济组织自用的已批建设用地，其土地用途可改为商业、旅游、娱乐、加油站等经营性用途，不纳入公开交易范围，不需补缴地价，但不得用作开发商品住宅项目。

第十五条 本集体经济组织自用的未经批准的项目用地申请经营性用途前，应当经有关部门依法处理并完善以下相关审批手续：

（一）建设项目于1999年1月1日之前（不含本数）实际建成的，可按1987年实施的•土地管理法‣规定办理。

（二）建设项目于1999年1月1日之后实际建成的，按1999年实施的•土地管理法‣办理农地转用手续。

第十六条 非本集体经济组织使用的已批集体建设用地改为经营性用途，必须按照•广东省集体建设用地使用权流转管理办法‣办理，建筑物作价与建设用地使用权一并进入土地市场公开交易；非本集体经济组织使用的未经审批的项目用地，应当参照本办法第十五条规定经有关部门依法处理并完善相关审批手续后申请公开交易。

按•广东省集体建设用地使用权流转管理办法‣取得的已批集体建设用地改变用途的，按流转合同约定办理。

第十七条 因实施“三旧”成片拆迁改造专项规划需对宅基地进行改造的，按本办法第六章规定办理。

第十八条 国有出让建设用地改为经营性用途的，应当经有关部门批准，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，相应调整土地出让金，办理土地变更登记。

原出让合同对改变土地用途的处理方式另有约定的，按约定办理。第十九条 国有划拨建设用地改为经营性用途的，应报经有关部门批准，办理出让手续，按照市场价补缴土地出让金。改为经营性用途并转让的，应报经有关部门批准，并在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，市政府行使优先购买权。

属于企业转制范围的，按企业转制规定办理。第四章 超占土地完善手续

第二十条 建设项目超出原批准范围占用土地，经发改部门认定符合产业发展政策以及由国土部门实地勘察认定同时具备下列条件的，经有关部门依法处理后按本章规定完善用地手续：

（一）已实际建成，且原批准土地与超占土地属于同一项目宗地，不可分割。

（二）超占土地与原批准用地的土地所有权性质一致，土地用途一致，实际土地使用者一致。

第二十一条 超占土地未办理农地转用或征地手续的，按以下规定完善用地手续：

（一）超占土地上的建筑物于1999年1月1日之前（不含本数）实际建成的，按1987年实施的•土地管理法‣规定办理。

（二）超占土地上的建筑物于1999年1月1日之后实际建成的，按1999年实施的•土地管理法‣办理农地转用手续。

申请国有建设用地使用权的，同时办理征地手续，公示后以协议出让方式供地；申请集体建设用地使用权的，按照•广东省集体建设用地使用权流转管理办法‣办理，以协议出让方式供地。

第二十二条 超占土地已办理农地转用或征地手续的，按照本办法第二十一条第二款规定以协议出让方式办理供地手续。

第二十三条 超占土地原已依法批准为建设用地，视实际情况按转让或变更办理用地手续；涉及集体建设用地征为国有的，参照本办法第二十一条规定办理。

第五章 单宗建筑拆建改造

第二十四条 单宗已批建设用地，土地使用者不改变土地批准用途、批准面积自行拆建改造原建筑物，经规划部门批准提高容积率、建筑密度等规划要素，经建设部门检验符合建筑质量要求的，按以下规定报市国土部门办理用地手续，不再调整土地出让金、建设配套设施费：

（一）国有建设用地，属于出让的，变更或重新签订出让合同；属于划拨的，重新核发划拨决定书。

（二）集体建设用地，由本集体经济组织自用的，报市国土部门备案；非本集体经济组织依法使用的，土地使用者应与集体经济组织协商一致，变更或重新签订流转出让合同。

第二十五条 未建的已批经营性用地，申请提高容积率、建筑密度等规划要素的，应依法报经市规划部门批准。

第六章 成片拆迁改造

第二十六条 镇人民政府（街道办事处）应根据土地利用总体规划、城镇总体规划、控制性详细规划、市域生态控制线规划，划定“三旧”成片拆迁改造区域，编制“三旧”成片拆迁改造专项规划，征求公众意见，并经市规划部门审核后，报市城建工作领导小组批准，向社会公示。

镇人民政府（街道办事处）应根据“三旧”成片拆迁改造专项规划，编制具体拆迁改造项目方案，报市城建工作领导小组审定，向社会公示。

单位和个人均可向镇人民政府（街道办事处）提出具体拆迁改造项目方案编制建议。第二十七条 具体拆迁改造项目方案的编制技术规程由市规划部门制定。具体拆迁改造项目方案必须明确改造后的土地用途及规划要素，必须包含拆迁改造范围内土地和房屋的权属调查和登记结果。

镇人民政府（街道办事处）应当组织当地国土、房管部门对具体拆迁改造项目范围内的土地和房屋开展权属调查工作。

第二十八条 市人民政府授权实施拆迁改造的机构或土地收储机构、镇人民政府（街道办事处）、集体经济组织，以及具备资质条件的其他单位，均可根据具体拆迁改造项目方案和本章规定参与“三旧”成片拆迁改造。

第二十九条 镇人民政府（街道办事处）可根据经批准的具体拆迁改造项目方案，通过招标方式确定具体拆迁改造项目拆迁单位。具体拆迁程序如下：

（一）拆迁单位编制拆迁补偿方案，报镇人民政府（街道办事处）批准，向社会公示。

（二）拆迁单位根据经批准的拆迁补偿方案与被拆迁人协商房屋拆迁、收回国有建设用地使用权、征收集体土地等有关补偿事宜，签订拆迁补偿协议，承担拆迁补偿。

（三）拆迁单位备齐拆迁补偿资料，送国土、房管部门汇总，依法办理收地、征地手续，依法开展拆迁。

第三十条 拆迁单位按本办法第二十九条规定完成拆迁后，可按以下规定取得建设用地使用权。

（一）项目用地符合划拨目录的，办理划拨手续。

（二）项目用地应当有偿使用的，视具体情况以协议出让或公开交易方式办理供地手续。拆迁资格与拆迁范围内的建设用地使用权捆绑同步招投标的，视同公开交易方式办理供地手续。

拆迁单位前期投入的拆迁补偿成本可以折抵地价款。具体根据拆迁改造项目方案确定的总容积率、建筑密度和测定的楼面地价，计算应收总地价款；再根据总容积率分段折抵拆迁补偿成本：

1、容积率2.0（含）以下部分，全额折抵。

2、容积率2.0至3.0（含）部分，折抵50%。

3、容积率3.0至4.0（含）部分，折抵20%。

4、容积率4.0以上部分，不再折抵。

（三）拆迁单位必须根据经批准的“三旧”成片拆迁改造专项规划和具体拆迁改造项目方案代征代拆道路交通、市政、公建等公共用地，在项目取得建设用地使用权的同时，无偿交给政府使用。市国土部门根据提供的公共用地面积按1：1比例换算为 计容建筑面积，在应收总地价款中折抵代征代拆成本。

上述第（二）项和第（三）项折抵总额超过总地价款的，由市规划部门根据超额部分等量核增项目总容积率。

第三十一条 各集体经济组织可根据经批准的具体拆迁改造项目方案编制拆迁补偿方案，在本集体土地范围内组织拆迁。

完成拆迁后的集体土地，由集体经济组织统一安排使用。符合规划条件的，可由本集体经济组织自用或以流转方式用于经营性项目（商品住宅项目除外）。采取流转方式用于经营性项目的，应进入土地市场公开交易。

具备资质条件的其他单位参与集体土地上的具体拆迁改造项目的，具体操作程序参照本办法第二十九条规定执行。

第三十二条 按本办法实施的“三旧”成片拆迁改造，建设用地改造为农用地的，原建设用地可调整使用，并按改造为农用地面积的20%奖励土地利用计划指标。

第三十三条 “三旧”成片拆迁改造范围内涉及农地转用的，土地利用计划指标由市政府优先安排。当地镇街土地利用计划指标可申请配额不足的，可由市国土部门向省申请周转指标解决。

第三十四条 “三旧”成片拆迁改造用地征缴的土地税费中市留成部分，由市财政部门制定具体返还办法。

第七章 法律责任

第三十五条 采取欺骗、隐瞒手段，骗取领导机构审核同意，将不符合条件的项目用地纳入本办法办理的，撤销其用地手续。

第三十六条 行政机关及其工作人员滥用职权，徇私舞弊，将不符合条件的项目用地纳入本办法办理的，撤销其用地手续，由监察部门依法予以行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第三十七条 采取威逼、恐吓或其他方式，违法强制拆迁的，由拆迁主管部门责令停止拆迁，追究有关人员责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第三十八条 市国土资源局、市城建规划局、市财政局等相关部门应当按照本办法的规定，结合各自的职责分别制定实施细则。第三十九条 本办法由市国土资源局和市城建规划局按照各自的职责负责解释。

第四十条 本办法自公布之日起施行。