关于再次细化大河坎濂水公园老年公寓项目的报告(市政府7.6)

第一篇：关于再次细化大河坎濂水公园老年公寓项目的报告(市政府7.6)

关于再次细化大河坎濂水公园老年公寓项目

开发实施方案的报告

汉中市人民政府：

按照市政府工作安排，我县于2010年1月15日上报《南郑县大河坎濂水公园老年公寓项目开发建设实施方案》，并通过市政府第64次专项会议研究，按照会议意见、要求，结合项目现状和大河坎有关情况，我县对《濂水公园及老年公寓开发建设实施方案》进行再次论证,并对部分项目实施方式进行了适度调整完善，项目概算总投资19626万元。现予以呈报，请市政府研究审定。

二○一○年七月十三日

大河坎濂水公园老年公寓项目

开发建设实施方案

按照市政府2009年11月9日第169次专项会议精神，市建设规划局汉市建规字[2009]62号、76号关于该项目意见、建议，通过建设老年公寓融资实施濂水公园、汉江河堤、江南西路（银钩路至濂泉路）等配套设施，使该区域环境得到改善，加快城市建设步伐，推动“一江两岸”开发建设进程，提升城市品味，改善城市环境和面貌。

一、项目概况

该项目位于大河坎江南西路延伸段以北，汉江河与濂水河围合区域。规划总用地约475亩，各类房屋152栋，总拆迁面积约35028平方米。其中：村（居）民约75户，占地约21亩,拆迁面积约23128平方米；企事业单位8家，占地面积约45亩，拆迁面积约11900平方米。

二、项目规划实施的主要内容

1、城市道路：建设江南西路(银钩路至濂泉路段)，道路长约1KM，宽42M，面积约3.98万平方米（约60亩）。

2、河堤：长约1.3KM，宽20M，面积约2万平方米（约35亩），项目规划用地范围内河堤全段。

3、濂水公园及老年公寓：总建设用地约380亩。其中濂水公园占地约260亩，老年公寓建设用地约120亩。

4、拆迁企事业单位8家，拆迁安置村（居）民约75户，拆迁建筑面积23780平方米。

三、投资概算

项目成本主要是土地征用储备费，拆迁补偿安置费，道路及公园建设费，河堤建设费。估算总投资19626万元。

1、土地征用储备费：8334万元

项目需征用国有土地约45亩，征用储备集体土地约386亩。国有土地按区域评估计价：27万元/亩；集体土地征用基价8万元/亩，土地报批价为道路、河堤及濂水公园用地16.26万元/亩，老年公寓用地21.26万元/亩：

（1）国有土地征用费：1458万元

A.道路、公园及公寓占用国有土地（约45亩)：1215万元

B.附着物补偿：243万元

（2）集体土地征用费：6876万元

A.道路、公园及河堤占用集体土地（约266亩)：4325万元

B.建设用地（约120亩老年公寓用地）征用储备费：2551万元

2、拆迁补偿安置费：3166万元

（1）拆迁费补偿费：2259万元（总拆迁面积23780平方米）A.房屋补偿费：2069万元（含附属物补偿费）

B.搬迁过渡安置费：190万元

（2）安置区建设费：907万元（75户拆迁安置需用地约25亩）A.集体土地使用费：407万元 B.基础设施配套建设费（20万元/亩计）：500万元

3、江南西路道路工程建设费： 2642万元（后附概算清单）建设江南西路（银钩路至濂泉路）全段，长约1KM，宽42M，面积约3.98万平方米。建设内容包括土建、给排水、绿化、亮化、电力、电讯等工程，概算工程总投资约2642万元（其中工程直接费2391万元，勘察、设计等其它费251万元）。

4、河堤建设费：1770万元

5、公园建设费：3714万元

（1）土方工程：595万元（回填17万M3、35元/立方米）（2）公园建设费：3119万元，按综合单价180元/平方米（3）其它费：200万元

6、项目总成本：19626万元。

四、项目融资建议

江南西路、濂水公园及堤防属城市基础设施建设，该项目的建成将使城市综合环境大为改善，促进“一江两岸”的建设和发展。但项目缺口资金较大，尽管市政府召开了专题会议研究，确定的老年公寓项目建设配套费、统筹费全额返还县政府用于该项目的配套建设，但按照市政府汉政办发[2006]90号、汉政办发[2007]20号文件规定，老年公寓此类项目属社会公益项目，均可申请减免配套费、统筹费。故该会议确定内容虽有如无，对资金缺口根本无法解决。现结合项目实际情况，提出以下建议：

1、老年公寓总用地约120亩，按每亩100万元/亩挂牌出让，合计融资约12000万元；

2、将需要配套建设的江南西路（约1KM）打入濂水公园以南片区开发建设之中，可减少项目投资约2642万元；

3、不考虑建设老年公寓项目，这样可按低容积率的开发形式建设14万平方米的商品住宅，可顶抵配套费约865万元，统筹费约670万元。可顶抵扣项目投资费用总数约为1535万元；

4、以上三项可回收资金约16177万元，缺口资金3449万元。

缺口资金建议从梁山新区储备建设用地约70亩，并按60万元/亩（征地成本价10万元，土地收益金50万元）提供给本项目投资商，以弥补濂水公园老年公寓项目资金缺口。

二〇一〇年七月六日

第二篇：奥帕拉拉冒险岛水公园推广可行性项目报告

奥帕拉拉冒险岛水公园

推广可行性项目报告

洛阳绿色假期国际旅行社

洛阳古都旅行社

2012年5月18日

一、项目概况

郑州奥帕拉拉冒险岛水公园是清华大溪地房地产与旅游业组合发展的一大举措，是目前是大中原地区第一个游闲产业一站式体验基地。景区位于郑州市中原西路与商隐路交叉口，距离洛阳约79公里，是洛阳游客消暑度假的好去处。奥帕拉拉是以荥阳市得天独厚的绿色自然空间为依托的，以3600亩欧陆风情游闲人居为特色的，以追寻人们健康生活为宗旨的，集水上休闲、娱乐以及完善的餐饮、购物、住宿等多种配套设施为一体的大型主题性水上娱乐项目。奥帕拉拉斥巨资引进十多种省内第一、国内罕见的水上娱乐设备和国际先进的技术，聘请国际名师精心设计了数十种水上娱乐项目，拥有面积达20000平米、浪高达3米采用真空造浪技术的大型海啸池；全国首创6人同乘的巨龙大滑道；长达1000米的漂流河；直径近20米的巨兽碗和大喇叭滑道；总长超过220米的水上过山车等水上游乐设备。另外，公司还引进了潮汐河、飞碟梭、勇士滑道、急速滑道组合、滑板冲浪、童梦奇缘以及全国最新能同时容纳2000人游玩的大型互动水屋等设施设备，其中多项设备创下河南省乃至全国的纪录。同时，奥帕拉拉依托荥阳市优质水源，引进了国内一流的的水处理技术，使水质的各项指标均达到国家优质标准，让游客朋友玩的放心、玩的舒心！融汇了多种世界顶尖设备和多种节目表演的奥帕拉拉，是华中地区最大、项目最丰富、最好玩的游乐项目。实力铸就的品牌，将树立河南省同行业的标杆，成为国内水上娱乐项目的典范，景区将通过积极有效的宣传，以吸引大量游客前去游览，以达到经济效益及品牌效益双丰收的终极目标。

二、项目分析

1、项目优势：郑州奥帕拉拉冒险岛水公园于2012年全新升级，新增水上娱乐设备多，是目前同类水上乐园中设施最全、体验性最强的项目，其中魔兽碗、飞碟梭更是中部地区仅有的娱乐设施，具有唯一性，另外，景区的优质沙滩及造浪池使得游人宛如在海边漫步，具有一定的异域风格。景区水源均来自地下井水，纯净且卫生，让人的身体健康更有保障。景区距离洛阳市区近，可通达性好。景区引进国内及国际先进的管理经营理念，率先在景区进行娱乐互动性表演，具备了较为高级的旅游形式——参与性与体验性。

2、项目劣势：郑州奥帕拉拉冒险岛水公园对于洛阳市场完全是个陌生景区，缺乏有效宣传，同类产品的介入已消减了景区大量的市场份额，景区对于市场份额的强占有所被动，产品单一，还未形成一个环式的产业链，景区对各地市级旅行社旅行社统一购票价格，对旅行社销售价格并未明确一致，未达到一级代理的目的。

三、项目推广现状及存在的主要问题

郑州奥帕拉拉冒险岛水公园的营销人员通过实地对洛阳市场的考察，出台 了一系列的市场推广宣传方案，结合其自身优势及特点，目前其推广方式有以下

影响力大，广告周期性也比较强，可一时间加深洛阳民众对景区的认知度，但是对目标市场细分不完全，没有进行针对性地宣传直击目标客户，同时与合作旅行社代理商沟通不到位，未把景区12年对洛阳市场广告投放的具体安排及节庆优惠活动予以告知，致使旅行社营销计划稍有被动，对旅行社实行的优惠政策还未细化，未出台年终返利政策，鼓励性及目标性不强。

四、可行性分析

1、郑州奥帕拉拉冒险岛水公园在洛阳市场上知名度不高，所以加大宣传力度是

首要的。景区原有的宣传方式不能放弃，我方针对目标群体进行有的放矢的宣传，希望景区能予以支持。我们为奥帕拉拉冒险岛设想的目标消费者是：

（1）从年龄来看，中青年消费群（消暑、度假）

（2）从阶层来看，社区家庭、工薪阶层，上班一簇（休闲、解压）

（3）从职业来看，初高中及大学生（刺激、疯狂）

可，我们建议景区在一定时间内（开业大酬宾5月26日-6月4日十天特惠活动）适当调低对旅行社的优惠门票价格，调低至70元/人为佳，以此吸引更多客源，来带动餐厅的收入，形成一种环式产业，改变产品单一模式，做此活动不是为了和同行打价格战，而是要抢占商机，扭转市场格局，先让一部分游客高度体验认知，口口相传，在活动后调整至对旅行社的正常政策，达到市场、景区及旅行社的三赢。

3、开通景区直通车让旅行社代理商积极招来客源，保障景区客流量，首先保持

省内所有地市旅行社代理商的统一优惠门票价格90元/人，其次对代理商单买票服务对旅行社同行实行统一价100元/人，对市场直客价实行110元/人。需景区提供洛阳两家旅行社代理商各100张现票。为鼓动旅行社代理商能更加努力组织客源，需指定返利政策予以刺激：

景区建立旅行社代理商档案，按照发送累计人数以现金方式进行年终返

利，累计人数有效时间为2012年5月18日—2012年10月1日截止，累计奖励办法只适用于购买成人票价及现票的累计数量，结算时以双方所持结算单为依据进行汇总计算，结算返利时间为2012年10月31日。代理商累计返 利政策如下：

（1）累计发团人以上，年终返还现金元/人；

（2）累计发团人以上，年终返还现金元/人；

（3）累计发团人，年终返还现金元/人；

（4）累计发团人，年终返还现金元/人（；累计发团人以上的部份，年终返还现金元/人。

备注：如旅行社代理商一次性组团500人以上，直接返还门票元/人，返还部分于年底按漂流票返还。（返还后不再纳入以上年终累计返利计算）。

另外，对于直通车团队，如10人以下，请景区给予洛阳两家代理商一年10次的免门票机会，以减少双方损失。

五、结语

郑州奥帕拉拉冒险岛水公园的市场开发势在必行，优质的景区与旅行社代理商强强联手，一定能迅速打开市场，获得游客的积极相应，做出质量，打出品牌。5