第一篇：吉林市住宅小区物业管理暂行办法
第一章总则
第一条为了加强城市住宅小区的管理，提高住宅小区的整体管理水平，为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，根据国家、省有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条凡本市市区的新建住宅小区必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区应当依照本办法积极创造条件，逐步实行物业管理。
第三条本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、合理布局、综合开发、配套建设而形成的建筑面积在2万平方米以上的居住区域。
本办法所称住宅小区物业管理，是指对住宅小区内的各类房屋和附属配套设施进行的维修、养护，对小区内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等实行的统一管理以及对房屋产权人、使用人提供的综合性服务。
第四条住宅小区的物业管理实行民主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的管理模式。
第五条市房地产管理局是住宅小区物业管理的行政主管部门，其主要职责是：
（一）宣传贯彻执行有关物业管理的法规、规章和政策；
（二）参与新建住宅小区开发建设方案的论证和竣工验收；
（三）负责对物业管理企业的资质审查、核发《物业管理企业资质证书》和对物业管理人员的培训；
（四）参与住宅小区管理委员会的组建工作；
（五）对住宅小区物业管理工作进行组织协调、业务指导和检查评比；
（六）制定住宅小区管理制度和管理标准；
（七）负责住宅小区物业管理专项资金的征收、管理和使用；
（八）查处违反物业管理法规和规章的行为；
物业管理的日常工作由物业管理办公室负责。
市城建、土地、环保、公安、卫生、民政、邮电、电业等部门及住宅小区所在区人民政府应按职责分工配合做好住宅小区物业管理工作。
第六条住宅小区内的房屋产权人和使用人均有参与和监督物业管理的权利，并有遵守本办法和各项规章制度的义务。
第二章住宅小区管理委员会
第七条住宅小区管理委员会（以下简称为管委会）是代表和维护住宅小区内的房屋产权人和使用人的合法权益，进行物业管理的民主自治组织。
第八条住宅小区交付使用后，在入住率达到60％以上时，物业管理行政主管部门应会同小区所在地街道办事处、开发建设单位召集产权人和使用人大会，选举产生管委会。
第九条管委会按下列规定组成：
（一）管委会成员一般由5人至15人组成，分别由房屋产权人、使用人和派出所、居委会等有关方面的人员担任，其中房屋产权人和使用人在管委会委员中的比例不得低于60％；
（二）管委会委员由热心公益事业、责任心强、有一定工作能力的人担任；
（三）管委会设主任一名、副主任若干名，由物业管理行政主管部门与小区所在地街道办事处、产权单位在管委会委员中协商提名，由管委会全体委员选举产生；
（四）管委会设执行秘书1至2名，负责处理管委会日常事务；
（五）主任和执行秘书为专职，可享受适当补贴，其它委员为义务兼职；
（六）管委会每届任期三年，委员可以连选连任。
第十条管委会享有下列权利：
（一）制定管委会章程、小区物业管理目标及居住公约；
（二）决定选聘、续聘或解聘物业管理公司；
（三）对物业管理公司的各项管理工作的实施及规章制度执行情况进行监督和检查；
（四）审议物业管理公司制定的年度管理计划和住宅小区管理、维修、服务的重大措施。
第十一条管委会履行下列义务；
（一）维护小区内房屋产权人和使用人的合法权益并接受其监督；
（二）协助物业管理公司落实各项管理工作；
（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；
（四）组织召开住宅小区的房屋产权人和使用人大会，每年向大会报告一次工作。
第十二条管委会决定问题采取少数服从多数的原则。
第三章物业管理公司
第十三条物业管理公司是指从事住宅小区物业管理的综合服务性企业，享受国家对第三产业的优惠政策。
第十四条开办物业管理公司必须具备下列条件：
（一）拥有或受委托管理建筑面积2万平方米以上房屋及附属配套设施；
（二）有20万元以上的注册资金；
（三）有符合规定的公司管理章程；
（四）有固定的办公场所；
（五）有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员、技术人员；
第十五条申办物业管理公司必须提供下列资料：
（一）申请报告；
（二）法定代表人的身份证明（私营企业业主身份证明）；
（三）管理章程；
（四）验资证明；
（五）办公场所证明；
（六）专业技术管理人员资格证明；
（七）中外合资企业，还须提供项目议定书、合同的副本及中方投资审批机关的批准文件；外商独资企业，须委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项；
（八）私营企业，还需提供雇员名册；
（九）其它有关文件、资料。
第十六条凡申办成立物业管理公司的单位或个人必须经物业管理行政主管部门资质审查，合格后领取《物业管理企业资质证书》，到工商行政管理部门登记注册，取得营业执照后方可从事住宅小区的物业管理。
《物业管理企业资质证书》实行年审制度。
第十七条物业管理公司发生合并、分立的，应在合并、分立后30日内到物业管理行政主管部门重新办理资质认定。
物业管理公司破产或因其它原因终止业务时，应当到审批机关注销《物业管理企业资质证书》。
物业管理公司变更法人代表、单位名称、办公地址等情况，均应在变更之日起30日内向审批机关办理变更登记。
第十八条物业管理公司取得《物业管理企业资质证书》后，一年内未从事物业管理业务的，由审批部门吊销其《物业管理企业资质证书》，并提请工商行政管理部门吊销其营业执照。
第十九条本办法发布前，未经审批部门审核批准的物业管理公司，应当自本办法发布之日起三个月内补办经营资质审批手续。
第二十条物业管理公司的管理人员，须经物业管理行政主管部门培训合格后方可上岗工作。
第二十一条物业管理公司应根据与管委会签定的物业管理委托合同，实施对住宅小区的物业管理。
物业管理委托合同应包括下列内容：
（一）委托管理项目；
（二）委托管理标准；
（三）委托管理权限；
（四）委托管理期限；
（五）委托管理费用；
（六）违约责任；
（七）其它权利和义务条款；
物业管理委托合同须报物业管理行政主管部门备案。
第二十二条新建住宅小区在工程开工后，由物业管理行政主管部门会同开发建设单位委托物业管理公司，对该住宅小区进行前期管理。
管委会成立后，应按本办法选聘物业管理公司对该住宅小区物业进行管理。承担前期物业管理的公司在同等条件下，可优先受聘。
第二十三条物业管理公司的管理范围包括下列内容：
（一）房屋及其附属设施的维修、养护；
（二）消防、电梯、机电设备、自行车棚、停车场、绿化地、道路等共用设施的使用、维修、养护和管理；
（三）环境卫生；
（四）公共秩序、安全保卫；
（五）物业管理行政主管部门规定的和行业管理部门委托的其它管理项目。
第二十四条物业管理公司享有下列权利：
（一）根据有关法规和规章，结合实际情况，制定本住宅小区物业管理办法；
（二）制止违反住宅小区物业管理有关规定的行为；
（三）选聘专营企业承担专项经营业务；
（四）依据管理委托合同和有关规定收取管理费用；
（五）可以实行多种经营、以其收益补充小区物业管理经费。
第二十五条物业管理公司应履行下列义务：
（一）依据物业管理行政主管部门规定的标准对住宅小区实施物业管理。
（二）履行物业管理合同，依法经营；
（三）接受管委会和房屋产权人、使用人的监督；
（四）重大的管理措施应当提交管委会审议；
（五）接受物业管理行政主管部门，有关行业主管部门及住宅小区所在地人民政府监督、指导。
第二十六条物业管理公司对住宅小区的管理，未达到委托管理合同规定标准或违反委托管理合同规定的，管委会或委托方可以终止合同。
第四章住宅小区的使用与维护
第二十七条新建住宅小区在管理移交时，开发建设单位必须向住宅小区管委会提供以下档案资料：
（一）住宅小区的规划图；
（二）工程竣工总平面图；
（三）单体建筑、结构、设备竣工图；
（五）房屋施工图；
（六）工程质量检查合格证；
（七）房屋产权明细表；
（八）其它有关必要的资料。
已建住宅小区在管理移交时，接管的物业管理公司，要通过物业管理行政主管部门指定的房屋鉴定部门，对接管的物业进行鉴定，做为保持房屋完好率的考核依据。
第二十八条房屋产权人和使用人对房屋的使用应遵守下列规定：
（一）未经市政府有关部门批准，不得擅自改变房屋、配套设施的结构、外观和用途，毁损设施、设备、危及房屋安全；
（二）不得私搭乱建，随意占用房屋共用部位；
（三）不得利用房屋从事危害公共利益、侵害他人正当权益的活动；
（四）转让、出租房屋的、须到物业管理公司备案；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十九条房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分由产权人负责维修；
（二）房屋的本体公用部分，由物业管理公司定期组织维修和养护，费用从住宅维修基金中支付。
第三十条住宅小区的公共绿化、环境卫生、安全保卫由物业管理公司按小区物业管理标准和规定实施统一管理，费用从物业管理服务费中支付。
第三十一条住宅小区的道路、路灯、停车场、自行车棚、沟渠池、井、连廊等公用设施由物业管理公司统一管理、维修和养护，费用在管理专项基金中列支。
第三十二条凡房屋及附属设备有影响市容或可能危害毗邻房屋安全和公共安全的，按规定应由产权人修缮的，产权人应及时修缮，拒不进行修缮的，由管委会指定物业管理公司进行修缮，其费用由产权人承担。
第三十三条在住宅小区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿化地；
（二）占用道路、停车场、自行车棚等公用设施；
（三）乱抛垃圾、杂物；
（四）乱搭、乱贴、乱挂等；
（五）损毁、涂画园林艺术雕刻；
（六）聚众喧闹；
（七）随意停放车辆和乱鸣嗽叭；
（八）发出超标准噪音；
（九）排放有毒有害物质；
（十）法律、法规和市政府规定禁止的其它行为。
第五章物业管理经费及其使用
第三十四条住宅小区的物业管理，本着以区养区的原则，其管理经费主要来源于开发建设单位和房屋产权人、使用人。
第三十五条新建住宅小区、单体栋号的开发建设单位，在拆迁前按建设总投资2％的比例提取物业管理专项基金用于住宅小区公用设施的更新、改造、维修和购买管理、商业用房。
第三十六条管理专项基金由物业管理行政主管部门设专帐代管，列入财政预算外资金管理，专款专用，接受市财政、审计部门的监督。
第三十七条开发建设单位在移交住宅小区时应以成本价按建筑总面积0.4％的比例为小区提供管理、商业用房。该管理、商业用房产权属管委会，由管委会按民宅租金标准租给物业管理公司使用。任何单位和个人不得擅自改变其用途。
第三十九条房屋产权人和使用人应按规定交纳住宅维修基金，住宅维修基金标准由物业管理行政主管部门会同物价部门另行确定。
第四十条房屋产权人和使用人还应根据物业管理公司提供的公共性服务项目，按规定交纳各项公共性服务费。
公共性服务费标准由物业管理行政主管部门会同物价部门另行确定。
物业管理公司在住宅小区内为产权人和使用人提供的专项服务和特约服务，可以收取专项服务费和特约服务费。专项服务费和特约服务费物价部门有统一收费标准的，统一标准，没有统一标准的，由服务者和使用者协商定价。
第四十一条物业管理公司须按季向物业管理行政主管部门报送财务报表，同时抄送管委会。管委会应每季向房屋产权人、使用人公布一次。
第六章奖励与处罚
第四十二条住宅小区物业管理工作应按照《全国文明住宅小区标准》、《全国文明住宅小区达标评比办法》定期进行检查评比，对评为市、省、国家级的文明住宅小区由市人民政府予以表彰或奖励。
第四十三条违反本办法的，由物业管理行政主管部门或会同有关部门按下列规定予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）违反第十六条规定，未取得《物业管理企业资质证书》从事住宅小区物业管理的，没收其非法收入，并处以非法收入1倍至5倍罚款；对不办理年审的，吊销其《物业管理企业资质证书》。
（二）违反第十七条规定的，责令限期改正，并处以500元至1500元的罚款。
（三）违反第二十条规定的，责令限期改正，情节严重的，取消其《物业管理企业资质证书》。
（四）违反第二十五条规定，物业管理公司管理不善，造成居民小区环境恶化、秩序混乱的，责令限期改正，赔偿损失，并处以1000元至2000元罚款。
（五）违反第二十八条规定的，由物业管理公司予以制止，批评教育，责令其恢复原状。
（六）违反第三十三条规定的，管委会和物业管理公司除有权制止、批评教育外，还可提请有关部门依法予以处罚。
（七）违反第三十五条，第三十七条规定的，责令限期改正，在规定期限内仍不履行的，不予办理房屋确权、交易、鉴证及下期房屋的拆迁手续。
（八）违反第三十九条、第四十条第一款，产权人、使用人不按规定交纳各项费用的，物业管理公司可要求其限期交纳，连续六个月以上拒交应交费用的，物业管理公司可向人民法院提起诉讼。
（九）违反第四十一条规定，管委会没按时向房屋产权人、使用人公布物业管理公司的财务收支状况的，给予警告，造成住宅小区利益严重损害的，物业管理行政主管部门应提请房屋产权人、使用人大会，撤换其主要负责人及直接责任者。物业管理公司未按时报送财务报表的，责令其改正，并处以500元至1500元的罚款。
第四十四条对于干扰、阻碍物业管理行政主管部门、管委会和物业管理公司的工作人员执行职务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十五条当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚决定之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议，对复议决定不服的，可在接到复议决定书十五日内向人民法院起诉，逾期不申请复议、不起诉、又不履行处罚决定的，由处罚机关申请人民法院强制执行。
第七章附则
第四十六条县（市）住宅小区的物业管理可参照本办法执行。
第四十七条本办法由吉林市房地产管理局负责组织实施。
第四十八条本办法自一九九六年十月一日起施行。
第二篇：住宅小区物业管理暂行办法
中国石油集团东方地球物理公司公共事业部
涿州基地管理处文件
基管物字〔2006〕13号
关于印发《涿州基地管理处 住宅小区物业管理暂行办法》的通知
处属各单位：
现将《涿州基地管理处住宅小区物业管理暂行办法》印发给你们，请各单位认真遵照执行。
二○○六年七月十三日 涿州基地管理处住宅小区物业管理暂行办法
第一章
总
则
第一条
为规范涿州基地管理处小区物业管理和服务，为业主创造文明有序、优美和谐的生活、工作环境。依据《物业管理条例》、《河北省物业管理优秀住宅小区（大厦）评分及细则》和《公共事业部住宅小区物业管理暂行规定》，结合涿州基地管理处实际，制定本办法。
第二条
本办法所称物业，是指涿州基地管理处管理和服务的住宅小区内房屋建筑及相配套的设施、设备和场所（地）。
第三条
本办法所称物业管理，指按照公共事业部住宅小区物业服务委托合同，对住宅小区内房屋建筑及配套的设施设备和场所（地）进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生、绿化、美化等活动。
第四条
房屋及配套设施设备和场所（地）包括：
（一）住宅的共用部位：是指住户共用房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、楼顶、上下水管道、供暖管线、共用照明、单元防盗门等。
（二）公用设施设备和场所（地）：排污设施、道路、绿地、自行车棚、停车场、垃圾存放场地及设施、以及沟、2 池、井、配置的小品、公益性休闲设施、避雷设施、住宅小区照明和公共设施设备用房等；
（三）自用部位、自用设施设备：是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台，水、电、煤气的户表及其以内的管线等，暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等；独户住宅的院墙及其以内的建筑物、构筑物和配套设备等。
第五条
物业管理部是本办法的归口管理部门，负责制定住宅小区小区管理考核办法、服务标准及有关物业管理的各项规定；组织、指导住宅小区管理机构参加物业的接管验收及申报工作；监督、检查、考核小区物业管理工作；受理业主投诉，协调住宅小区与业主、其他共管等单位之间的关系。
第二章
业主和业主委员会
第六条
本办法所称业主为居住房屋和非居住房屋的所有权人。
第七条
本办法所称物业使用人是指物业的承租人和非业主的使用人。
第八条
涿州基地管理处管理和服务区域内的业主是指东方地球物理公司和小区居住房屋所有权人。
第九条
业主委员会是指在公共事业部指导下由居民委员会推荐，由业主代表选举产生的业主自治组织。
第十条
公共事业部是东方地球物理公司非居住房屋 产权人代表，依据东方地球物理公司的授权，行使下列权力：
（一）代表东方地球物理公司与涿州基地管理处签订小区物业管理合同。
（二）组织、指导、监督住宅小区物业的接管验收；
（三）决定专项维修项目、资金使用，并监督实施；
（四）指导、监督、检查住宅小区物业管理工作；
（五）批准成立物业管理机构；
（六）批准成立业主委员会组织；
（七）其它。
第十一条
公共事业部作为业主代表，依据东方地球物理公司的规定，履行下列义务：
（一）协调有关单位和业主支付物业管理费用；
（二）筹措专项维修项目资金；
（三）协调住宅小区内物业管理单位与业主及其他有关管理单位之间的关系；
（四）提供物业管理用房；
（五）其它。
第十二条
业主委员会的职权：
（一）代表居住房屋业主监督住宅小区物业管理活动，维护业主和非业主使用人的合法权益；
（二）召集业主委员会及业主代表会议，听取物业管理单位的汇报；
（三）审议物业管理单位制订的维修管理计划，并4 监督其执行，审议住宅小区物业管理服务的重大措施；
（四）监督住宅共用部位维修基金的使用；
（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理单位履行物业服务合同；
（六）监督业主履行业主公约的情况；
（七）其它。
第十三条
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）提议召开业主代表会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（二）提出制定和修改业主公约的建议；
（三）监督物业管理单位履行物业服务合同；
（四）对住宅共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（五）监督住宅共用部位、共用设施设备维修资金（以下简称住宅维修资金）的管理和使用；
（六）法律、法规的规定；
（七）其它。
第十四条
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理单位提供的服务；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（四）执行业主委员会做出的决定；
（五）按照国家有关规定交纳住宅维修资金；
（六）按时交纳物业服务费用；
（七）配合物业管理单位对公共设施设备的维修养护；
（八）法律、法规的规定；
（九）其它。
第三章
管理机构与职责
第十五条
涿州基地管理处受公共事业部委托负责东方地球物理公司涿州基地住宅小区的物业管理和服务工作，在各小区分别设立物业管理机构。
第十六条
住宅小区物业管理单位代表涿州基地管理处实施物业管理，职责如下：
（一）负责物业的接管验收；
（二）依据物业委托管理合同对住宅小区实施管理；
（三）依据东方地球物理公司物业管理收费标准收取物业管理费；
（四）与业主委员会共同制定小区公共管理制度；
（五）协助业主委员会制（修）订《业主公约》；
（六）依据服务项目需求与专业化中心签订《住宅小区物业项目内部服务协议》，并对服务质量进行监督；
（七）接受业主委员会及业主的监督；重大的管理措施经业主委员会认可，涿州基地管理处批准；
（八）受理业主投诉，协调驻小区内各单位在物业管理6 活动中的有关事项；
（九）定期与小区内其它管理部门沟通，每季度末召集业主座谈会，对业主提出的意见汇总、上报、整改、反馈；
（十）接受上级及处职能部室的监督、指导、检查、考核。
第十七条
供水、供电、供暖、环卫、绿化及维修服务项目等按《住宅小区物业项目内部服务协议》实施专业化服务。
第四章 前期物业管理
第十八条
本办法所称前期物业管理是指业主入住之前，涿州基地管理处按照公共事业部要求，对物业管理的前期策划、交接验收、业主入住等事项进行的物业管理活动。
第十九条
成立前期物业管理领导小组，组建承接物业管理的组织机构。
第二十条
在业主入住之前，起草业主临时公约和物业管理公共契约，对有关物业的使用、维护、管理，以及业主的共同利益、应履行的义务、违反公约应承担的责任等事项做出具体约定。
第二十一条
在业主入住时与业主签订业主临时公约，并予以说明。
第二十二条
在业主入住时与其签订物业管理公共契约。
第二十三条
承接物业时，对新建物业及配套设施设备 进行验收。
第二十四条
物业接管验收应具备以下条件：
（一）房地产开发建设工程施工完毕，并经当地政府行政主管部门竣工验收合格（或接到公共事业部的通知）；
（二）供电、供暖、供水、排水等配套设施设备经过调试达到正常使用功能；道路、绿化等公用基础设施、单项工程全部验收合格。
第二十五条
物业接管验收时开发建设单位应提交下列文件（或下列文件清单）：
（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及各单项工程设计文件（图纸复印件）等；
（二）当地工程质量监督机构提供的竣工验收合格文件；
（三）消防部门提供的消防验收合格文件；
（四）当地技术监督部门提供的电梯验收合格文件；
（五）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（六）设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（七）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（八）物业管理所必需的其它资料。
（九）接收资料应满足《河北省物业管理优秀住宅小区（大厦）评分及细则》要求。第二十六条
物业接管验收，应当按照以下程序进行：
（一）在接到接管验收通知15日内，物业管理部组织相关部门和物业管理单位组成接管验收小组，制订接管验收方案和验收表格，培训接管验收人员；
（二）物业管理接管验收在公共事业部组织下进行，听取开发建设单位有关物业的情况介绍，提出验收意见，审阅有关资料，现场检查验收，填写验收记录，进行资料移交，形成验收报告；
（三）在公共事业部组织下与房地产开发建设单位协商，达成协议，明确质保期内的维修事项、范围、联络方式、处理原则；
（四）在公共事业部主持下，办理物业移交手续。第二十七条
交接双方的责任
（一）物业接管交付使用后，如发现隐蔽性的质量隐患，报公共事业部，由公共事业部组织开发建设单位及相关设计、监理、施工单位共同分析研究，查明原因，提出解决方案。
（二）在正常使用条件下，建设单位依据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》承担物业的保修责任：
1、基础设施工程、房屋建筑的基础工程和主体结构工程，为设计文件和合同规定的该工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏，为5年；
3、供热系统为2个采暖期；
4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期2年。
新建房屋自验收接管之日起开发建设单位按建筑工程保修的有关规定承担保修责任。在验收接管时，开发建设单位若委托物业管理单位保修的事项，经双方达成协议，建设单位可一次性或分项、分期支付保修费用，由接管单位负责保修。保修费的标准双方协商确定。
第五章
物业管理服务
第二十八条
涿州基地管理处与公共事业部签订小区物业委托服务合同。内容包括：物业管理事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等。
第二十九条
涿州基地管理处依据《物业管理条例》、《公共事业部住宅小区物业管理暂行规定》和合同约定的内容，与管理单位签订小区物业管理目标责任书，实施物业管理。
小区物业管理目标责任书包括：设备、设施完好率、业主满意率、投诉处理率等。
第三十条
小区物业管理单位可以将物业管理区域的电梯等维保业务委托给专业性服务单位；供水、供电、供暖、环卫、绿化及维修服务等项目按住宅小区《物业项目内部服务协议》实施专业化服务。第三十一条 住宅小区物业管理单位建立健全内部管理制度和服务规范等。
第三十二条
根据物业服务合同的约定向业主和用户收取物业服务费用。
第三十三条
住宅小区物业管理单位代收管辖区域内水、电、暖费用。
第三十四条
住宅小区物业管理单位协助做好管理区域内的安全防范工作；物业管理人员不得侵害业主和物业使用人的合法权益。
第三十五条
住宅小区物业管理单位应建立突发事件应急预案，发生安全事故时，启动应急预案，采取应急措施，及时向HSE部报告，做好救助工作。
第三十六条
物业管理部和住宅小区物业管理单位应及时处理业主、物业使用人、承租人在物业管理活动中的投诉。
第六章
物业的使用及维修养护管理 第三十七条
物业维修养护的范围与责任
（一）房屋本体自用部位及设施（以下简称：自用部位）的维修责任人为业主；
（二）房屋本体共用部位及设施（以下简称：共用部位）的维修责任人为房屋本体内的全体业主；
（三）房屋毗连部位及设施（以下简称：毗连部位）的维修责任人为毗连业主。
（四）自用部位和毗连部位有危害房屋及公共安全，损害他人合法权益、妨碍住宅小区容貌及房屋外观或其他违反住宅小区物业管理规定的，物业管理单位督促其及时进行维修、整改，其费用由维修责任人承担；
住宅自用部位、毗连部位、共用部位及设施的维修养护费用，执行《东方地球物理公司住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》；
（五）住宅小区共用设施、设备和场所（地）维修责任人为涿州基地管理处。其中：日常维修项目由住宅小区物业管理单位制定计划，费用纳入预算指标，从处属单位的维修费用中支出；专项维修项目由计划财务部组织处属单位编报计划，报公共事业部审批，在公共事业部专项资金中列支；
（六）住宅小区绿地、树木的养护责任人为涿州基地管理处。日常养护由小区物业管理单位负责组织实施，费用纳入预算指标，从其物业费用中支出（委托项目依据委托合同执行）；绿化专项项目由计划财务部组织处属单位编报计划，报公共事业部审批，在公共事业部专项资金中列支；
（七）住宅小区公共场所、环卫设施的维修保养责任人为涿州基地管理处。日常维修保养由住宅小区物业管理单位负责组织实施，费用纳入预算指标，从其物业费用中支出（委托项目依据委托合同执行）；环境治理专项由计划财12 务部组织处属单位编报计划，报公共事业部审批，在公共事业部专项资金中列支；
（八）保修期内住宅小区物业的维修养护按《公共事业部住宅小区物业管理暂行规定》执行。
第三十八条
房屋管理与维修养护
（一）住宅小区主出入口设有小区平面示意图，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。
（二）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护。
（三）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，报公共事业部批准，组织维修。
（四）每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃、楼道灯等，并及时维修养护。
（五）住宅装饰装修管理按照建设部《住宅装饰装修管理办法》和业主公约（业主临时公约）要求，制定涿州基地管理处住宅小区住宅装饰装修管理规定。业主（使用人）在装修前，住宅小区物业管理单位应审核其装修方案，并告知有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
（六）每日巡查装修现场，对影响房屋外观、危及房屋结构安全、拆改共用管线、私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
（七）保持房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装 饰材料不妨碍院容和观瞻；前后阳台封闭统一有序，不得在户外安装装物框及晾晒架；对安装防护网、遮阳蓬等要符合规定，无安全隐患；室外招牌、广告、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一、美观，无安全隐患或破损。
（八）房屋完好率达到98%以上。
第三十九条
公共设施、设备、场所（地）的管理
（一）对公共设施设备进行日常管理和维修养护（由专业部门负责的除外）。
（二）建立公共设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
（三）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
（四）对公共设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向公共事业部提出报告与建议；根据公共事业部的决定，组织维修或者更新改造。
（五）载人电梯按规定年检，定期维修、保养，责任到人，操作人员持证上岗，确保正常运行。
（六）公用排污、排雨水管道通畅，设施完好无损。
（七）设备间保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
（八）道路（含车行、人行）完好，路面平整，井盖无缺损，路面井盖不影响车辆和行人通行。
（九）路灯等公共照明设备完好, 路灯完好率98%以上。
（十）停车场、棚、房及其他公共场所、建筑小品、垃圾箱清洁完好无损。
（十一）消防设施完好。
（十二）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设施设备事件有应急方案。
第四十条
环境卫生管理
（一）制定《住宅小区环卫管理规定》，每年制定环卫工作计划，划分责任区，明确责任人。
（二）在规定地点设置垃圾箱，垃圾日产日清，保持垃圾箱清洁、无异味。
（三）合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运1次。
（四）住宅小区道路、广场、停车场、绿地等每日清洁养护；电梯轿厢内每日清洁1次；楼道每日清扫1次、每周拖洗1次；楼梯扶手每日擦拭1次；共用部位玻璃每月清洁2次；路灯、楼道灯每年清洁不少于2次；及时清除道路积水、积雪。
（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时处理。
（六）根据实际情况进行消毒和灭虫除害。
第四十一条
绿化养护管理
（一）制定《绿化管理规定》，划分责任区，明确责任人。
（二）根据《涿州基地管理处绿化养护月工作历》，及时组织修剪、补栽补种、清除杂草、浇灌、施肥、松土、喷药杀虫等养护工作。
第四十二条
物业管理区域内，按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当依法办理有关手续，告知小区物业管理单位；物业管理单位确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当征得业主委员会同意。如影响公共建筑和公共设施的安全性和功能性改造，及时报公共事业部组织评估，批准后实施。
第四十三条
住宅小区物业管理单位不得擅自占用、挖掘管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修或者公共利益的需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应告知业主委员会，完工后及时恢复。
第四十四条
供水、供电、供热、通讯、有线电视、燃气等单位，承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
第四十五条
住宅小区物业管理单位实施物业管理后，其它施工单位在住宅小区内从事工程建设或检修工程前，必16 须经住宅小区物业管理单位同意，并在明显位置设立安全防护标记，保证公共设施、设备和场所（地）完好及人员安全，同时接受住宅小区物业管理单位监督，对损坏小区公共设施、设备场所（地）的，应予修复或按有关规定赔偿损失。
第四十六条
业主或物业使用人不得有下列行为：
（一）拒不缴纳或无故延期缴纳物业管理服务费用；
（二）损坏、变更房屋承重结构和外貌（外墙、外门窗、阳台、屋顶和底层花园等部位的颜色、形状、规格），擅自改变房屋的设计用途、功能、布局；
（三）私自占用或损坏物业的共用和公共设施设备或移装、拆除、改造公共设备，改变其使用性质。
（四）私自封闭、拆改阳台，违规安装防盗窗（栏杆）及室外衣架；违规在阳台引入上、下水管线等。
（五）在天井、庭院、平台、屋顶、道路、空地或其它场地搭建任何建筑物、构筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定着物。
（六）践踏草地、侵占绿地、毁坏绿化、损坏园林建筑设施。
（七）在公共场所私设、乱设摊点，推销商品（广告）等活动。
（八）在公共部位堆放杂物、乱倒垃圾，将杂物投入排水管道、管沟使其堵塞或损坏。高空掷物对他人人身、财产造成危险的行为。
（九）在住宅门窗上安装私设广告牌或标志。
（十）在住宅小区内，建筑物内乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂。
（十一）占用房屋的公用部位（如楼道、自行车棚、院内空场地等）堆放杂物；
（十二）随意停放车辆，占用住宅小区内的道路、场地、绿地等；
（十三）在住宅小区内设点加工，经营危险品以及利用住宅从事危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行业；
（十四）谩骂、殴打、设置障碍，妨碍、阻挠小区物业管理单位管理人员、维修人员履行职责；
（十五）国家法律、法规、规章、《物业管理条例》、《业主公约》及东方地球物理公司禁止的其他行为。
第四十七条
业主和使用人违反本办法第四十六条所列规定之一的，由住宅小区物业管理单位予以制止、批评，并责令恢复原状、赔偿损失，情节严重交有关部门处理。
第七章
物业管理经费
第四十八条
经费来源
（一）向业主收取的物业管理费；
（二）公司费用补贴；
（三）专项费用补贴；
（四）其它。
第四十九条
收费依据 物业服务收费按公司公共字[2004]11号《中国石油集团东方地球物理有限责任公司职工住房物业费采暖费取费控制面积标准的暂行办法》、公司计字[2004]58号《东方地球物理公司内部物业服务收费管理办法》、公司计字[2004]142号《关于东方地球物理公司物业服务及其他收费办法通知》文件执行。
第五十条
物业管理经费支出
（一）住宅小区共用设施、设备和场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、物业用水电暖费、设备折旧费、市政和住宅小区环卫费用、排污费、设施维修费、绿化养护费等）；
（二）管理费、人员费用、劳动保护费和办公费等；
（三）住宅小区共用设施、设备必要的保险费用和法定税费；
（四）其它费用。
第八章
附
则
第五十一条
住宅小区治安保卫、车辆安全管理、消防管理、饲养宠物管理、私搭乱建、院区精神文明建设等按公共事业部职责划分不属于涿州基地管理处职责范围，由公共事业部其他相关单位负责管理。燃气管道由燃气供应单位负责管理。
第五十二条
本办法由物业管理部负责解释。第五十三条
本办法自发文之日起实施。
主题词：物业小区
管理办法
通知 抄送：处领导，存档。
涿州基地管理处办公室
2006年6月20日印发
打字：谢
校对：李
(共印30份)20
第三篇：长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法
长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为加强我市城市住宅小区的物业管理，促进住宅小区物业的合理使用，创造良好的居住环境，根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》和有关法律、法规规定，结合本
市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅小区的物业管理。
第三条 下列用语在本办法中的含义：
（一）住宅小区是指以住宅房屋为主，并有相应配套公共设施和非住宅房屋的居住区。
（二）物业是指住宅小区内已建成交付使用的各类房屋及其附属设施、公共设施和场地。
（三）业主是指住宅小区内各类房屋的所有权人。
（四）使用人是指房屋的承租人和其他非业主使用人。
（五）物业管理是指对住宅小区内物业实施维护、修缮、管理，并为业主和使用人提供
偿服务的活动。
第四条 市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门。区、县（市）房地产管理局负责辖区内住宅小区物业管理的行政管理工作。
第五条 各级人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的领导，做好组织协调工作。建设、规划、公安、民政、工商行政、物价、市政、环卫、园林、电力、电信、公用事业等部门应按各自职责，配合做好住宅小区物业管理有关工作。
第二章 物业管理组织
第六条 住宅小区入住率达50%以上时，所在地物业管理行政主管部门应会同开发建设单位或街道办事处召集第一次业主代表大会，选举产生住宅小区物业管理委员会（以下简称管委会）。第一次业主代表大会的召开办法由市物业管理行政主管部门另行规定。管委会成立后，应负责每年召集一次业主代表大会，必要时，经 20%以上业主代表要求，可不受每年一次的限制。业主代表大会的决定，由出席会议的代表过半数以上票数通过，方能有效。
第七条 业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免管委会委员；
（二）审议通过或修订管委会章程和物业管理公约；
（三）听取和审议管委会工作报告；
（四）改变或撤销管委会作出的不当决定；
（五）决定本住宅小区内物业管理的重大事项。
第八条 管委会委员主要在业主中选举产生，也可聘请街道办事处、居委会和公安派出所的人员担任，其中业主委员应不少于委员总数的三分之二。管委会由5人以上单数组成，主任和副主任由管委会委员选举产生。管委会每届任期3年，委员可以连选连任。
第九条 管委会的职责：
（一）听取和反映住宅小区业主及使用人的意见和要求，代表和维护他们的合法权益；
（二）召集和主持业主代表大会并报告工作，贯彻落实业主代表大会的决议；
（三）拟订管委会章程和物业管理公约；
（四）选聘物业管理公司，签订物业管理服务合同；
（五）审议物业管理公司制定的物业管理计划和物业管理重大措施，并监督执行；
（六）检查、督促住宅小区各项管理工作的实施和规章制度的执行，协助物业管理公司
落实各项管理工作；
（七）协助、配合居委会搞好有关管理工作；
（八）法律、法规、规章和业主代表大会赋予的其他职责。
第十条 管委会产生后，应当在30日内经所在地物业管理行政主管部门签署意见后，到民政部门办理社团法人登记手续。
第十一条 物业管理公司必须领取营业执照并按规定取得物业管理资质证书后，方可从
事物业管理业务。
第十二条 物业管理公司根据与管委会签订的住宅小区物业管理服务合同实施管理。物业管理服务合同应当包括以下内容：管理服务事项、权限、标准、费用、期限，违约责任以及双方约定的其他权利义务。物业管理服务合同签订后，应在30日内报所在地物业管理
行政主管部门备案。
第十三条 新建住宅小区在管委会成立前，由开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅小区实施物业管理，费用由开发建设单位承担。管委会成立后，应依照本办法规定招标选聘物业管理公司对住宅小区实施物业管理。
第十四条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关法律、法规、规章和本办法，制定本住宅小区物业管理的具体规定并组
织实施；
（二）制止违反本办法和住宅小区物业管理公约有关规定的行为；
（三）选聘专业公司或人员承担物业管理专项业务；
（四）请求管委会协助管理；
（五）依照物业管理服务合同和有关规定收取管理服务费用；
（六）依法开展多种经营，以其收益补充物业管理经费；
（七）法律、法规、规章和物业管理服务合同赋予的其他权利。
第十五条 物业管理公司的义务：
（一）履行物业管理服务合同，依法进行管理服务和经营活动；
（二）接受管委会和业主及使用人的监督；
（三）制定物业管理计划和重大物业管理措施并提交管委会审议或认可；
（四）接受有关行政主管部门和住宅小区所在地人民政府的指导和检查监督。
（五）法律、法规、规章和物业管理服务合同规定的其他义务。
第三章 住宅小区的物业管理
第十六条 住宅小区的物业管理主要包括以下内容：
（一）房屋及设备的维修、养护和管理；
（二）公共设施的维修、养护和管理；
（三）公共场所和服务配套设施的经营、维护和管理；
（四）管理公共绿地，搞好环境卫生和安全防范；
（五）业主和使用人委托的其他事项。
第十七条 新建住宅小区移交时，开发建设单位应向管委会移交下列住宅小区工程建设
资料：
（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑竣工图、设备布置图；
（三）住宅小区绿化、给排水系统图及地下管网竣工图；
（四）其他必要的资料。
第十八条 住宅小区的单体建筑竣工验收合格并交付使用后一年内，开发建设单位应按有关规定负责保修，也可委托物业管理公司保修，费用由开发建设单位支付。
第十九条 住宅小区内禁止下列行为：
（一）占用绿地、损坏树木花草及园林绿化设施；
（二）占用道路、停车场和其他公共场所，拆除或损坏公共设施；
（三）在公共用地上乱搭乱建、摆设摊担、店外经营及影响市容观瞻的乱贴、乱挂；
（四）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒有害物质；
（五）聚众喧闹、发出超过规定标准的噪声；
（六）乱丢杂物、垃圾和其他污染环境的行为；
（七）法律、法规、规章和物业管理公约禁止的其他行为。
第二十条 使用房屋禁止下列行为：
（一）擅自改变房屋结构、外貌和用途，擅自拆除、改装房屋附属设施，违反规定装修
房屋。
（二）破坏房屋结构，超重堆放，占用通道、楼梯间及其他共有空间；
（三）损害公共利益和侵害他人合法权益的其他行为。
第二十一条 改建、装修房屋或改变房屋结构和使用性质的，应先经管委会同意，再报请有关部门批准后方可进行；如对邻户有影响的，还应先征得邻户的书面同意。
第二十二条 相邻业主和使用人应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理房屋设备的使用、维修和给排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。房屋修缮时，有关邻户应予配合，不得无理阻挠。因修缮造成邻户损失的，责任人应予修复或
赔偿。
第二十三条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）分户门以内的自用部位和自用设备的维修，由业主负责，费用自理；
（二）房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面等共用部位和房屋上下水管、公用水箱、加压水泵、机电设备、消防器具等共用设备，由物业管理公司组织维修养护。
第二十四条 住宅小区内公共设施由物业管理公司统一管理和维修养护。
第二十五条 房屋以外的水、电、煤气、通信、有线电视等管线和人防、消防设施由有
关经营管理单位按规定负责维修养护。
第二十六条 房屋自用部位和自用设备损坏的，由业主或使用人向物业管理公司或其他修缮单位报修；房屋共用部位和共用设备损坏的，由管委会向物业管理公司报修。物业管理公司接到报修后，应当场登记，确定修缮时间，按规定的质量标准及时修缮。
第二十七条 新建住宅小区移交时，开发建设单位应按建造成本价向管委会提供不低于30平方米建筑面积的物业管理用房，同时按同期市、县（市）政府微利房价格向管委会提供不低于住宅小区总建筑面积2‰的商业用房，产权属管委会。其商业用房和住宅小区内有经济收入的服务配套设施，可由管委会直接经营或按合同委托物业管理公司经营，收取有偿
使用费。
第四章 物业管理经费
第二十八条 住宅小区物业管理经费由物业管理专用资金、房屋维修资金、物业管理服
务费和其他经营收入组成。
第二十九条 物业管理经费从下列渠道筹集：
（一）物业管理专用资金，由开发建设单位在新建住宅小区移交时，按住宅小区房屋建安工程费2%的比例，一次性划拨给管委会。
（二）房屋维修资金，住宅房屋首次按建筑面积每平方米5元的标准由业主缴交，房改出售的公有住房，首次维修基金由售房单位按售房款的15%、业主按实际购房款的1%缴交。以后按本栋过半数业主议定的标准，由业主缴交。非住宅房屋按住宅房屋标准的150%缴交。
（三）物业管理服务费由业主或使用人按规定或约定缴交。
第三十条 物业管理经费的使用：
（一）物业管理专用资金，用于解决管委会的管理用房和住宅区公共设施的重大维修项
目；
（二）房屋维修资金，用于本栋房屋共用部位和共用设备的维修；
（三）物业管理服务费，用于卫生保洁、公共保安和其他服务等。
第三十一条 物业管理经费的管理
（一）物业管理专用资金由所在地物业管理行政主管部门设立专帐管理，由管委会按规
定程序使用；
（二）房屋维修资金由所在地物业管理行政主管部门按栋设立专帐管理，由管委会按规
定程序使用；
（三）物业管理服务费由物业管理公司按规定收取、管理和使用，收支情况按月报管委
会备案；
（四）属管委会所有的商业用房和其他服务配套设施的经营收入，用于补充住宅小区的物业管理经费，由管委会设立专帐管理，收支情况按月报所在地物业管理行政主管部门。住宅小区物业管理专用资金、房屋维修资金、物业管理服务费及管委会的经营收入帐目，管委会应至少三个月公布一次，接受业主和使用人的监督。
第三十二条 物业管理收费项目及收费标准，由市、县（市）物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定公布，适时调整。
第三十三条 在已实施物业管理的住宅小区，其他单位或部门依法向业主和使用人收取的有关费用，可委托物业管理公司代为收取。
第五章 法律责任
第三十四条 开发建设单位有下列行为之一的，由所在地物业管理行政主管部门责令限期履行，在规定期限内仍不履行的，管委会不接受房屋的移交，房地产管理部门不予办理房
屋确权和转让过户手续：
（一）未移交住宅小区工程建设资料的；
（二）住宅小区的单体建筑竣工验收合格并交付使用后一年内，未按有关规定进行保修的；
（三）未及时足额划拨物业管理专用资金给管委会的；
（四）未按规定向管委会提供物业管理用房和商业用房产权的。
第三十五条 物业管理公司有下列行为之一的，业主和使用人有权投诉；管委会有权制止，并要求限期改正；所在地物业管理行政主管部门可对其给予警告、责令限期改正、赔偿损失、降低资质等级直至吊销其物业管理资质证书等处罚，并可处以1000元以下的罚款：
（一）房屋及共用设备、公共设施修缮不及时、质量不合格的；
（二）占用公共场地、改变公共设施用途的；
（三）不履行物业管理服务合同和本办法规定义务的。
第三十六条 管委会有下列行为之一的，由所在地物业管理行政主管部门给予警告、责
令改正。
（一）未将其所有的商业用房和其他服务配套设施的经营收入设立专帐管理并用于补充住宅小区的物业管理经费的，或未将收支情况按月报所在地物业管理行政主管部门的；
（二）未按规定时间公布物业管理经费收支帐目的。因管委会责任造成住宅小区利益严重损失的，所在地物业管理行政主管部门可提请业主代表大会撤换管委会主要负责人和直接
责任人。
第三十七条 业主或使用人有下列行为之一的，管委会和物业管理公司有权制止，并要求限期改正；造成损失的，有权要求其赔偿。制止无效时，可申请有关行政管理机关给予处
罚，或向人民法院起诉：
（一）有法律、法规、规章或本办法规定的禁止行为之一的；
（二）未经管委会同意并报请有关部门批准改建、装修房屋或改变房屋结构和使用性质的；
（三）改建、装修房屋或改变房屋结构和使用性质时，如对邻户有影响而未先征得邻户
书面同意的；
（四）不按规定缴交房屋维修资金和物业管理服务费的。
第三十八条 开发建设单位、物业管理公司、管委会、业主及使用人有违反其他行政管理规定的行为，需依法给予处罚的，由有关行政管理机关予以处罚。
第三十九条 当事人对行政处罚不服的，可按照《行政复议条例》和《行政诉讼法》的规定，申请复议和提起行政诉讼。当事人既不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六章 附则
第四十条 别墅和高级公寓区、高层写字楼和商住楼的物业管理，可参照本办法执行。
第四十一条 本办法自发布之日起施行。
第四篇：城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
第一条为规范城市住宅物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》，制定本办法。
第二条本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
第三条各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
第四条物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循公平、公开及与物业产权人、使用人的随能力相适应的原则。
国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。
第五条物业管理单位开展物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政策定价、政府指导价和经营者定价。
为物业产权人使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费实行政府定价或政府指导价。
实行政府定坐或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。
凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准以外，服务收费实行经营者定价。
第六条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会(业主管理委员会)或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
第七条物价部门在核定收费标准，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会(业主管理委员)或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容，服务质量、服务深度核定。
物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。
第八条住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
3、绿化管理费；
4、清洁卫生费；
5、保安费；
6、办公费；
7、物业管理单位固定资产折旧费；
8、法定税费。
本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。
第九条经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。
第十条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。
第十一条物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。
第十二条实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和
向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。
第十三条物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调解。
第十四条物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费项。
第十五条凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚。
(一)越权定价、擅自提高收费标准的；
(二)擅自设立收费项目，乱收费用的；
(三)不按规定实行明码标价的；
(四)提供服务质价不符的；
(五)只收费不服务或多收费少服务的；
(六)其他违反本办法的行为。
第十六条各省、自治区、直辖市物价部门、物业管理行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，报国家计委、建设部备案。
第十七条本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
第十八条本办法由国家计委负责解释。
第十九条本办法自1996年3月1日起执行。
第五篇：《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知 各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、建设委员会（建设厅）：
为规范物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，特制定《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（以下简称《暂行办法》），现印发给你们，请结合本地区实际情况贯彻执行，并将有关问题通知如下：
一、城市住宅小区物业管理是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅小区居民提供公共性服务和特约服务的新行业。目前，各地物业管理尚处在探索和发展阶段，竞争机制尚未真正形成，物业管理市场仍需培育、完善。鉴于此，各地物价、物业管理行政主管部门要密切配合，共同做好《暂行办法》的实施工作。
二、各地物价部门在核定普通建筑标准住宅小区的收费标准时，要注意从紧掌握；对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费可实行政府指导价，收费标准按照《暂行办法》的有关规定，结合服务内容、服务质量、服务深度核定。
三、非住宅小区的物业管理服务收费办法，暂由各省、自治区、直辖市物价部门会同物业管理行政主管部门制定。各地要认真规范收费行为，整顿收费秩序，防止和克服乱收费现象，努力促进我国物业管理市场体系的建立和完善。
附：城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
第一条为规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》，制定本办法。
关联法规：国务院行政法规（1）条
第二条本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
第三条各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
第四条物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。
国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。
第五条物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。
实行政府定价或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。
凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。
第六条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。第七条物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。
物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。第八条住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分： １．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； ２．公共设施、设备日常运行、维修及保养费； ３．绿化管理费； ４．清洁卫生费； ５．保安费； ６．办公费；
７．物业管理单位固定资产折旧费； ８．法定税费。
本条第２项至第６项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。
第九条经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人的代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。第十条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
物业管理单位应当定期（一般为６个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。
第十一条物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。
关联法规：全国人大法律（1）条
第十二条实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。
第十三条物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处。第十四条物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。
第十五条凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：
（一）越权定价、擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符的；
（五）只收费不服务或多收费少服务的；
（六）其他违反本办法的行为。第十六条各省、自治区、直辖市物价部门、物业管理行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，报国家计委、建设部备案。
第十七条本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
第十八条本办法由国家计委负责解释。第十九条本办法自１９９６年３月１日起执行。
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