深圳罗湖区物业紧急维修管理办法

第一篇：深圳罗湖区物业紧急维修管理办法

深圳市罗湖区物业紧急维修管理办法

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为维护深圳市罗湖区老旧住宅物业的正常使用，有效防范涉及物业的突发安全事故，保障人身财产安全，维护社区安定和社会稳定，根据《深圳经济特区物业管理条例》、《深圳市物业专项维修资金管理规定》、《深圳市罗湖区物业专项维修资金管理办法》和《深圳市罗湖区财政专项资金管理办法》等法规规定，结合本区实际，制定本办法。

第二条 物业紧急维修是对未建立首期物业专项维修资金的老旧住宅物业，当物业项目共用部位和共用设施设备发生或可能发生突发安全事故，对物业共用部位和共用设施设备及时进行修缮。

第三条 物业紧急维修采取业主为主、政府鼓励的原则。第四条 区住房和建设局负责组织实施本办法，监管全区物业紧急维修工作。

第五条 街道办事处是物业紧急维修项目实施管理责任主体，按本办法规定负责维修项目申报、组织、实施、验收和监督的具体工作。

第六条 区财政局负责做好物业紧急维修经费保障工作，制定具体报销拨付指引。

第七条 区民政、审计、特种设备、消防、建设、环保、水务、城管、安监等主管部门依职责进行相应的监督管理。

第二章 适用范围

第八条 下列不属于独立产权单位的物业，物业项目共用部位和共用设施设备出现紧急维修情形的，适用本办法。

(一)1994年11月1日前竣工的物业。

(二)1994年11月1日后竣工，但因建设单位灭失等原因未归集到房屋公用设施专用基金的物业。

第九条 本办法第八条所称的物业出现紧维修急情形指，经街道、建设、消防、应急安监、市场监管等部门认定或有关鉴定机构鉴定，物业项目共用部位和共用设施设备存在公共安全隐患，发生或可能发生突发安全事故，需立即维修或整改的情形。一般包括:

（一）电梯经评估、检验认为存在严重事故隐患，可能危及人身财产安全，被主管部门封停。

（二）消防部门通知限期整改的消防设施故障、隐患。

（三）房屋屋面、外墙渗漏，有关主管部门认定严重危及房屋和人身财产安全。

（四）供水、排水设施堵塞、爆裂，二次供水水泵等设施严重损坏。

（五）楼体外立面严重脱落或存在严重脱漏危险，有关主管部门要求立即排除隐患的。

（六）有关主管部门认定的其他严重危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

第十条 物业紧急维修仅限于满足物业的基本使用功能，符合相关部门的维修或整改要求。对物业共有部位及共用设施设备的改良、改造、翻新等项目，不得申请使用物业紧急维修资金。

第三章 物业紧急维修资金的设立和申报

第十一条 物业紧急维修资金是物业项目共用部位和共用设施设备发生或可能发生突发安全事故时，为确保物业能及时得到修缮，避免人身财产遭受侵害而专门设立的资金。

第十二条 物业管理区域发生物业紧急维修情形时，应先使用物业管理区域物业专项维修资金，并按照《深圳市物业专项维修资金管理规定》相关规定办理手续。物业管理区域物业专项维修资金不足部分再申请紧急维修资金。

第十三条 物业紧急维修同时符合《深圳市罗湖区全面推广实施民生微实事工作方案》规定的，优先按民生微实事相关规定办理手续，区街道办事处积极支持。

第十四条 申请物业紧急维修资金需经业主大会表决通过。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由区住房和建设局会同街道办事处，在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行《深圳经济特区物业管理条例》规定的业主大会和业主委员会职责。第十五条 依据本办法申请使用紧急维修资金的，按照以下程序办理：

（一）业主委员会或社区居委会提请有关部门认定或有关鉴定机构鉴定，并将认定或鉴定结果和相关情况向物业管理区域所在地街道办事处提交书面报告；

（二）物业管理区域所在地街道办事处制定或委托专业机构制定维修方案，提交区住房和建设局核实是否符合本办法。单项维修工程政府出资金额超过10万元且占工程投资比例超过50%的，在提交区住房和建设局核实前须经区审计局预核。

（三）区住房和建设局核实通过后，必要时街道办事处可申请预拨不超过50%的维修资金。

（四）维修工程竣工验收后，街道办事处持下列材料向区住房和建设局申请拨付余款：

1、维修方案；

2、区住房和建设局核实文件；

3、竣工验收证明文件；

4、按办法应当进行竣工结算审核的，需提交由区审计局出具结算审核报告。

（五）区住房和建设局核准后，按本办法从紧急维修资金中拨付剩余款项。

（六）街道办事处应当将维修项目、拨付款项的金额等情况在物业管理区域内予以通告。第十六条 本办法第九条所述紧急维修情形出现特别紧急情况的，紧急维修资金使用流程按照以下程序办理。

（一）物业服务企业、业主委员会、社区居委会等部门向物业管理区域所在地街道办事处提出特别紧急维修申请，无需召开业主大会会议表决通过。

（二）物业管理区域所在地街道办事自行或委托物业服务企业制定维修方案并立即组织实施。

（三）街道办事处或物业服务企业将维修方案报区住房和建设局备案并申请预拨相应维修资金。

（四）街道办事处对维修工程验收后，按照本办法第十五条第（四）项规定办理工程结算手续。

第十七条 同一物业管理区域一年内不能两次或以上申请紧急维修资金，但特别紧急情况除外。

第十八条 每个物业管理区域每次申请的紧急维修资金最高额度不能高于30万元，每年申请总额不得超过50万元。

第四章 物业紧急维修工程的实施

第十九条 政府出资占比低于50%的物业紧急维修工程，街道办事处可以委托物业服务企业或其他市场主体组织实施。街道办事处负责申报、监督。

第二十条 政府出资占比高于50%的物业紧急维修工程，街道办事处按照相关法律法规的办法组织实施。

第二十一条 本办法第九条所述情形出现特别紧急情况的，街道办事处可以授权物业服务企业立即实施维修，不受第二十一条规定的限制。物业服务企业应立即告知业主委员会，同时报区住房和建设局备案。

第二十二条 街道办事处组织物业紧急维修，按相关办法办理招标、施工等有关手续。

涉及电梯的维修、更新、改造工程，应按专业机构的检验、评估意见实施。涉及消防设施的维修、更新、改造工程，应按消防监督主管部门的意见或其认可的专业单位的意见实施。

第二十三条 维修工程竣工后，政府出资占比超过50%（含本数）的，街道办事处应当组织对维修工程竣工验收。政府出资占比不到50%的，街道办事处应当参与对维修工程竣工验收。验收时，可以邀请业主委员会代表、物业服务企业代表参加；未成立业主委员会的，可以邀请3名以上业主代表参加验收。

电梯维修工程的竣工验收应取得法定专业机构的检验合格证。消 防工程的竣工验收应取得消防监督主管部门出具的验收合格证明文件或隐患整改完毕的证明文件。

第五章 紧急维修资金的返还和补贴

第二十四条 物业管理区域使用紧急维修资金后，应立即参照《深圳市物业专项维修资金管理规定》第九条规定的标准（不含地价）筹集本物业管理区域专项维修资金。自紧急维修工程竣工验收之日起1年内，物业管理区域未按前款的规定决定筹集本区域专项维修资金的，受益物业管理区域的全体业主应共同将政府垫付的紧急维修资金全额返还给政府。

第二十五条 物业管理区域决定参照《深圳市物业专项维修资金管理规定》第九条规定的标准（不含地价）筹集专项维修资金的，不用返还政府为物业管理区域垫付的紧急维修资金。并且政府按如下标准给予补贴：

（一）物业管理区域业主筹集的专项维修资金金额超过小区房屋公用设施专用基金总额（不含地价）70%或以上的，政府按照筹集金额的40%给予（挂账）补贴，但每个物业管理区域最高金额不超过100万元。

（二）物业管理区域业主筹集的专项维修资金金额高于小区房屋公用设施专用基金总额（不含地价）30%但低于70%（不含本数）的，政府按照筹集金额的20%给予（挂账）补助，但最高金额不超过50万元。

（三）1994年11月1日后竣工交付的物业，物业管理区域业主筹集的专项维修资金不包含建设单位缴纳的房屋公用设施专用基金。

第六章 监督管理

第二十六条

街道办事处及相关部门，应当按照法律法规严把质量关，确保工程质量。

第二十七条

物业紧急维修档案由街道办事处负责保管。第二十八条 区审计局应当对工程的造价依法进行审核，切实规范物业紧急维修的工程造价。

第二十九条

物业紧急维修金要实行专款专用。任何单位不得以任何借口截留、挪用物业紧急维修金，不得弄虚作假。侵占、私分物业紧急维修金的，依法追究相应的法律责任。

第三十条

本办法自发布之日起施行，有效期三年。

第二篇：物业维修管理办法

物业维修管理办法

一、目的、原则

1）目的：为进一步规范施工单位整改行为，确保工程遗留问题整改的效率和时效性，保障项目经营有序开展，特制定该方案。

2）原则：明确责任，理顺流程，编制公司修缮定额；对简易维修套用修缮定额，快速反应，及时归整；对复杂修缮明确程序，及时完成施工及支付。

二、范围、参与方

1）范围：时代新城项目；

2）参与方：综合部、工程部、审计部、物业公司、第三方、施工保修方；

三、维修流程

确认是否修缮范围—＞物业公司填报维修派工单—＞综合部确认修缮方—＞组织修缮—＞验收—＞第三方审结支付—＞回访统计—＞每年组织修缮定额修编、第三方考核。

见附件

一、修缮流程表

四、各方权责

1）物业公司：

建立微信维修群，当业主提出报修，物业公司组织人员现场判断是否维修范围（有争议的可邀请综合部、工程部现场判断），并在维修群内发出相关图片、户号、位置、数量；

确认属于开发商的维修范围，物业公司向综合部填报《维修派工单》；属于物业公司维修范围的，物业公司自行组织维修；属于开发商范围的，物业公司提交《维修派工单》至综合部。

负责组织维修后的验收，将维修后的照片发至维修群；对维修后的情况进行回访，编制小区维修台账；每季度将维修情况报综合部备案。参与第三方的考评、选聘。

2）综合部：

判断确认是否属于开发商组织维修，判断是否保修项目，判断是否是内部修缮定额内的简易维修还是复杂维修。

属于保修项目的，转工程部向施工方提出维修通知；属于复杂维修的，通知第三方向工程部报方案、预算；属于简易维修的，直接通知第三进行维修；属于保物业公司职责范围内的，转物业公司维修。

参与维修工程验收，对简易维修验收可每月支付前现场抽查。对其验收单中工作量进行会签。

负责向第三方发出简易维修指令。负责对第三方进行管理，对其工作履约情况进行考核。

负责对物业公司的维修台账进行汇总，3）工程部

对于保修项目，通知施工单位进行维修，在施工单位不能到位的情况（或多次维修不能满足要求的情况）下，负责协同物业公司，组织第三方进行维修。

审核第三方提报的复杂维修的方案，并签署意见。参与维修工程验收，对简易维修验收可每月支付前现场抽查。对复杂维修验收单中工作量进行会签。

参与第三方的考评、选聘。4）审计部

每年年初编制简单维修的修缮定额，参与第三方考评、选聘。经工程部确认的复杂维修方案，对其预算进行审核。

依据简易维修、复杂维修的验收单及其附件，每月进行结算审核。5）第三方：

及时按综合部、工程部的指令组织维修；

对于复杂维修向工程部提出维修方案、经确认后编制施工预算。维修完毕填写验收单，汇总验收资料，按月申请计量支付。6）施工单位

施工单位接受到工程部通知后，及时组织人员进行保修。保修期满，先组织工程部、物业公司检验，取得质保期保修完好证明，再按合同退出保修金。

对于保修期外的复杂维修提出建议；

五、第三方管理

1）考评、选聘：由综合部牵头，每年对第三方进行一次考评、比选，与之签订合同。综合部负责对施工单位现场施工人员劳动纪律，行为标准，作业规范实施统一代管。

2）资料：所有维修结算均以签证的形式（并附有维修派工单、验收单原件、维修前后的照片、结算书）。3）计价方式：

简易维修：直接按内部修缮定额的项目价格表执行，直接以签证工程量乘以固定包干单价计算，不再计取其他任何费用。工程量由物业公司、综合部验收确认。

复杂维修：由工程部最终确认工程量，审计按照审计规则进行审计。

4）工程维修完工后，每月办理结算一次，办理结算后，工程款支付至95%（外墙、屋面防水须经二次大雨后，验收合格无渗漏方可办签证），剩下部分待保修期满后无息一次性支付。维修结算：每月结算一次。

5）质量保障：为确保整改工程满足使用功能要求，保障整改质量，最大限度的避免重复整改，由物业公司于每月20日前对上月整改工程量进行全面的验收并在工程竣工验收单上签字。验收小组固定成员：施工单位现场负责人，物业公司、综合部、工程部。

六、定额修订

每年年初由审计部发起，工程部、综合部配合修编本常规修缮定额。

七、反馈编档

维修验收完成后，物业公司组织对维修情况进行反馈，作为第三方的考评依据。

物业公司每季度将小区的维修情况建立台账（应注明户号、维修位置、维修情况、反馈情况等），报综合部备案。

八、其他事项

1）施工合同约定内容：保修期内，经业主多次通知不能维修到位，业主方有权安排第三方维修，并按实际发生金额，加收100%的维修管理费。

2）保修金到期约定内容：保修金退还，需要工程部、监理、物业公司现出具保修合格证明，再行支付。

九、表格附件

维修派工单、维修验收单、内部修缮定额、十、发布执行

套话

第三篇：物业维修管理办法

物业维修管理办法

1、目的确保公司所管辖物业的业主能够得到有效、及时的维修服务。

2、适应范围

公司所辖各小区、写字楼、门面房的维修。

3、报修程序

3.1管理员接到业主报修后，应问清情况并填写《姿华物业维修单》，进行派工，如不能马上维修，应予约维修时间。

3.2公司总值班室值班人员接到业主时，正常工作时间立即通知到报修业主所在的物业管理处，休息时间通知物业值班人员，并填写《姿华物业维修单》。

3.3公司其他员工接到业主任何形式的报修，均应通知物业管理处，不得遗漏。

3.4任何人不得无单作业。

4、报修单填写

《姿华物业维修单》的填写应按以下规定执行：

4.1小区、门牌号、报修时间、维修项目、维修人员由派工管理员填写。维修项目一栏维修人员可根据实际作业情况在管理员填写的基础上加注。

4.2更换配件、修复时间、工时费、材料费以及合计栏由维修人员填写。工时费、材料费应严格执行公司规定标准。

4.3用户意见及用户签字栏由维修人员在作业完毕后，请业主签

署。

5、工作要求

5.1作业前如是应收费的维修项目要先向业主说明费用情况。

5.2小修不过时，中修不过天，大修不超过48小时，作业时间较长时，除非业主（住户）提出停修要求，否则应坚持作业完毕，不得中途停止。

5.3禁止维修工接受业主馈赠，不得在业主家喝水、抽烟，更不得索要财物。

6、回访

6.1 管理员或值班人员必须在报修后24小时内对报修业主进行回访，落实维修作业情况和遵守纪律情况，并做好回访记录。

6.2公司质检部不定期抽查回访业主。

第四篇：深圳罗湖区区长质量奖管理办法

深圳市罗湖区区长质量奖管理办法

第一章

总

则

第一条 为树立崇尚质量、追求卓越的价值理念，推动社会创造深圳质量的积极行动，提升经济社会发展质量，增强我区经济的综合竞争力，增进民生福利，根据《中华人民共和国产品质量法》和《深圳市市长质量奖管理办法》的有关规定，结合罗湖区实际，制定本办法。

第二条 本办法所称深圳市罗湖区区长质量奖（以下简称“区长质量奖”）是深圳市罗湖区人民政府设立的最高质量荣誉，授予在质量管理和运营绩效上成绩突出，具有显著的行业示范带动作用，对罗湖区质量建设作出积极贡献的企业或组织。

第三条 区长质量奖的评定工作建立以推广实施卓越绩效管理模式为基础，以社会公示、专家评议、政府决策为科学决策程序，以政府积极推动、引导、监督为保证，以促进企业或组织取得显著的经济效益和社会效益为宗旨的总体推进机制。

第四条 区长质量奖的评定工作在企业或组织自愿申请的基础上，严格标准、优中选优，坚持科学、公正、公平、公开的原则，不收取任何费用。

第五条 区长质量奖每年评定一次，每次评定获得区长质量奖的企业或组织不超过2家。

第二章

组织管理

第六条 为确保区长质量奖评定过程及评定结果的公正性和科学性，设立“区长质量奖专家评定委员会”（以下简称“专家评委会”），承担区长质量奖评定工作。专家评委会下设秘书处（以下简称“秘书处”），设在市市场监督管理局罗湖分局。

第七条 专家评委会由具有广泛代表性和权威性的知名学者、质量专家、企业管理专家、行业人士和政府有关部门人员等社会各界人士组成。专家评委会主任由主管副区长担任，副主任由市市场监督管理局罗湖分局主要负责人担任。其他成员由秘书处提出初步名单，由专家评委会主任审定。

第八条 专家评委会的主要职责是：

（一）组织、推动、指导、监督区长质量奖评定活动的开展，决定区长质量奖评定过程的重大事项；

（二）审批区长质量奖评定标准、实施指南、评定工作程序等重要工作规范；

（三）审查、公示评审结果，确保评审结果的公开、公正和公平，向区政府提请审定区长质量奖拟奖企业或组织名单；

（四）涉及重大问题和重要事项时，由专家评委会组织开展相关论证，集中意见后上会讨论。

第九条 秘书处的主要职责是：

（一）组织制（修）订区长质量奖评定标准、实施指南、申报企业行业分类标准、工作程序、管理制度等；

（二）组织制（修）订专家评委会成员资质标准及管理制度；

（三）组织制（修）订评审员资质标准及管理制度；选拔、培训、考核并组建评审员队伍，建立评审员绩效考评的优胜劣汰机制；

（四）组织编制区长质量奖工作计划，组织开展国际先进质量奖评定标准的跟踪研究；

（五）负责受理区长质量奖的申请、组织评审以及宣传、推广和培育工作；

（六）调查、监督申报及获奖企业或组织的经营管理实况、企业道德及其社会责任等；

（七）组织考核、监管评审人员的职责履行情况；

（八）向专家评委会报告区长质量奖的评审结果，提请审议候选企业或组织名单。

第十条 秘书处在开展区长质量奖评定工作时，应充分发挥技术机构及社会中介机构的作用。

第十一条 区有关主管部门、各街道办事处和行业协会分别负责本系统、本辖区和本行业拟申报区长质量奖企业或组织的培育、发动和推荐工作，宣传、推广获奖企业或组织的先进经验和成果，协助推荐专业人员担任专家评委会委员，协助调查核实申报企业或组织的获奖资格。

第三章

申报条件

第十二条 企业或组织申报区长质量奖，必须同时具备下列基本条件：

（一）在罗湖区行政区域内登记注册，具有法人资格，运营三年以上；

（二）建立并实施卓越的质量管理模式，质量管理体系健全，质量工作成绩显著；

（三）具有杰出的经营业绩或者社会贡献。其中，企业经营收入、利税总额或者总资产贡献率三项指标之一在上位居区内同行业前列，最近三年未发生亏损；社会组织和公共服务组织社会贡献突出并获主管部门推荐；

（四）具有良好的诚信记录和社会声誉；

第十三条 凡有下列情况之一者，不得申报区长质量奖：

（一）不符合产业、环保、质量等政策的；

（二）因违反环境保护、市场监督管理等法律、法规和规章受到过行政处罚，或被责令整改后拒不整改或整改不达标的；

（三）国家规定应取得相关证照而未取得的；

（四）近三年有重大质量问题事件（按行业规定）、较大及以上生产安全事故、重大有效投诉或者其它造成社会恶劣影响事件的；

（五）有其他严重违反法律法规和规章的行为。

第四章

评定标准及方法

第十四条 区长质量奖评定标准应体现先进性和科学性，借鉴和吸收国外质量奖相关评定标准。评定标准是区长质量奖评定的基础，也是企业或组织自我评价的依据。

第十五条 区长质量奖评定标准是区长质量奖评定的依据。区长质量奖评定标准主要依据卓越绩效评价准则，从领导、战略、顾客、测量、员工、过程、结果等方面提供组织绩效的量化评价方法，总分为1000分。

第十六条 为保证区长质量奖评定标准的有效实施和在不同行业评审工作中的一致性，基于卓越绩效评价准则，重点从经营绩效、管理创新、科技进步、节能环保、诚信记录、社会责任、市民满意和社会价值等方面，可按商业、教育、医疗卫生、社会组织、公共服务类分别制定评审指南。

第十七条 获得区长质量奖的企业或组织的总评分须高于500分(含500分)，若当年申请企业或组织的总评分均低于500分（不含500分），该奖项将空缺。

第十八条 区长质量奖的评审主要包括申报企业资格审核、材料评审、现场评审和评委会审议，须对照评定标准逐条评分后进行综合评价。

第十九条 区长质量奖评定标准根据实践发展，适时进行修订并另行发布。

第五章

评定程序

第二十条 每届区长质量奖评定前，由秘书处在罗湖区政府和市市场监督管理局网站及媒体上公布本届区长质量奖申报有关事项。

第二十一条 企业或组织在规定时限内提交申报表、自评报告及证实性材料等申请材料，报秘书处受理。秘书处会同有关部门进行资格审核，确定资格符合名单。

第二十二条 秘书处组织评审组对企业或组织提交的自评报告等申报材料进行评审，对照评定标准逐条评分，形成材料评审报告，并据此提出现场评审企业或组织名单。

第二十三条 通过材料评审后确定的企业或组织，由评审组按评定标准进行现场评审，形成现场评审报告。

第二十四条 秘书处根据评审组材料、评审报告、现场评审报告，按现场评审得分排序，提出区长质量奖获奖企业或组织候选名单，提交评委会全体会议审议表决后确定拟奖名单。

第二十五条 秘书处通过新闻媒体向社会公示拟奖名单，公示时间不少于5个工作日。社会公众、新闻媒体以及参加区长质量奖评定的企业或组织对评定结果有异议的，可在拟奖名单公示后5个工作日内，以书面形式向秘书处提出质疑。秘书处在收到书面质疑材料后，应重新组建评审组（原评审组成员不再参加）针对投诉、质疑的内容，在15个工作日内作出复评报告。复评报告提交评委会全体会议审议表决后，由评委会作出复评决定。

评委会所作出的复评决定是最终决定。

第二十六条 经公示通过的拟奖名单报区政府常务会议批准后，以罗湖区人民政府名义向获奖企业或组织进行表彰奖励，向获奖企业或组织颁发奖杯、证书和奖金。

第六章

奖励及经费

第二十七条 区政府向获得区长质量奖称号的企业或组织分别奖励人民币100万元。第二十八条 区长质量奖奖金及评审费用在区产业转型升级专项资金中安排。

第七章

监督管理

第二十九条 对弄虚作假，采取不正当手段骗取区长质量奖荣誉的，由秘书处通过相关媒体向社会公告，并依据相关规定取消其申请资格三年；已获奖励的，由秘书处报区政府批准后撤销其称号，追回奖杯、证书和奖金并予以公告。

第三十条 承担区长质量奖评审任务的机构和人员要依法保守申请人的商业秘密，严于律己，公正廉洁，严格按照有关规定、程序进行评审。秘书处要切实加强对评审工作的指导、监督，对在评审过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、造成不良后果的机构或个人，有权取消其评审工作资格，并提请相关部门给予处分；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 区长质量奖奖杯、证书只能由罗湖区人民政府授予，任何单位和个人不得伪造、复制，违者将依法追究其法律责任。

第三十二条 获得区长质量奖的单位，自获奖起三年后方可再次申请；再次获得该奖的，授予证书和称号，不授予奖金，不占当年奖项名额。

第八章

附则

第三十三条 本办法由罗湖区区长质量奖评定委员会秘书处负责解释。

第三十四条 本办法自印发之日起施行，有效期五年。《深圳市罗湖区人民政府关于印发〈深圳市罗湖区人民政府区长质量奖评定管理暂行办法〉的通知》（罗府〔2007〕24号）同时废止。

第五篇：物业维修基金管理办法

参考资料一

关于贯彻落实《南京市物业维修基金管理办法》的实施

意见

各有关单位:

为了贯彻落实《南京市物业维修基金管理办法》(宁政发[2000]8号)（以下简称《办法》），进一步规范物业维修基金的归集、使用和管理，制定本实施意见。

一、维修基金归集范围

新建商品房、经济适用房、集资房、已购公有住房、公有住房以及拆迁实行产权调换的房屋均应建立物业维修基金。

新建商品房包括住宅商品房、别墅、大厦、非住宅商品房、开发建设单位留作自用或出租的房屋。

二、维修基金缴交标准

1、自2000年5月1日起签订商品房买卖契约的，按《办法》规定的维修基金标准缴交；

2、2000年1月7日至5月1日前签订商品房买卖契约或拆迁安置协议的，在契约或协议中已明确按《办法》规定标准缴交的，则按《办法》规定缴交；未明确的则按原规定缴交； 3、2000年1月7日前签订商品房买卖契约或拆迁安置协议的，购售双方仍按宁价房字（97）058号、宁财综（97）85号、宁房管（97）78号三局联合发文中的规定缴交，即：房屋建设单位应按每平方米建筑面积30元（多层）或45元（高层或设有电梯的多层）标准缴交；购房人均按每平方米建筑面积15元标准缴交； 4、1997年1月1日前已投入使用的房屋，多层按每平方米建筑面积30元，高层按每平方米建筑面积40元标准由产权人缴交；

5、经济适用房项目建设单位按每平方米建筑面积50元，购房人按每平方米建筑面积30元标准缴交；

6、单位出售公有住房的，按当时房改政策执行。属于2000房改政策的已购公有住房,售房单位按多层住宅、高层住宅售房款的20%、30%，购房人按购房款的2%缴交；属于1998房改政策的已购公有住房，售房单位按多层住宅、高层住宅购房成本价的6%、8%，购房人按购房成本价的1%缴交；属于1995、1996、1997房改政策的已购公有住房，售房单位按售房款的15%(高层20%)缴交，购房人按购房成本价的1%缴交。属于集资建房的，购房人按照1998房改房政策缴交维修基金。

7、出租公有住房的，产权人应按上年实收租金的２０％缴交维修基金；

8、开发建设单位自用、出租商品房的，开发建设单位应按照《办法》第八条第（二）项规定，比照本开发建设项目同类房屋售房款的2％(多层)或3%（高层）缴交维修基金。

三、维修基金缴交方式

(一)维修基金缴交时间、地点

1、商品房、经济适用房缴交人应在领取房屋所有权证前到市房地产交易登记中心缴交维修基金；

2、已购公有住房、集资建房的售房单位，应在办理房屋过户登记前到市物业办缴交维修基金；

3、拆迁实行产权调换的房屋产权人、开发建设单位等，应在领取房屋所有权证前到市房地产交易登记中心缴交维修基金。

(二)缴交维修基金应提供的资料

1、商品房、经济适用住房、拆迁实行产权调换房

(1)《南京市商品房买卖契约》；

(2)《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议

（二）》；

(3)经济适用住房批复；

(4)1997年1月1日前签订《契约》、《协议》，且房屋已交付使用的，还应提供工程竣工验收证明。

2、已购公有住房、集资建房

(1)《南京市已购公有住房维修基金测算表》；

(2)《南京市公有住房出售审批表》；

(3)《南京市出售公有住房价格评估测算表》；

(4)《公有住房售房款缴存单》；

(5)集资建房的批复。

3、开发建设单位自用、出租房

(1)立项批复；

(2)国有土地使用证；

(3)房屋权属登记备案证明。

(三)维修基金缴交程序

1、商品房、经济适用住房、拆迁实行产权调换房、开发建设单位自用、出租房维修基金缴交程序

(1)缴交人按要求办结交易、产权登记手续，并领取《南京市房产登记收费通知单》；

(2)缴交人凭《南京市房产登记收费通知单》（如需要还应提供《南京市商品房买卖契约（副本）》）在缴存窗口足额缴交维修基金，并取得《南京市物业维修基金缴款凭证》。

2、已购公有住房、集资建房维修基金缴交程序

(1)售房单位按要求填写《南京市已购公有住房维修基金测算表》；

(2)售房单位将《南京市已购公有住房维修基金测算表》、房改办已审核的《南京市公有住房出售审批表》、《南京市出售公有住房价格评估测算表》以及《公有住房售房款缴存单》三联单交市物业办核验；

(3)售房单位持审核过的《南京市已购公有住房维修基金测算表》在物业办缴存窗口足额缴交维修基金，并取得《南京市物业维修基金缴款凭证》。

四、开设帐户的条件和程序

(一)开设帐户的条件

1、物业管理区域界定清楚，且经市、区物业行政主管部门确认；

2、维修基金已按规定缴交；

3、售房单位已按房改政策建立维修基金。

(二)开设帐户的程序

1、售房单位、业主委员会或委托的物业管理企业向市物业办提交开户申请书，并附业主委员会成立登记确认表、业主委员会委托书及物业管理服务合同；

2、提交业主分户清册（业主分户清册格式由市物业办统一印制）；

3、市物业办审核后，出具开户证明；

4、凭开户证明和有关印鉴(业主委员会财务专用章和业主委员会正、副主任印鉴)到指定银行办理开户手续。名称为XX业主委员会维修基金财务专用章，印章尺寸为4厘米×4厘米；正、副主任印鉴尺寸为1.7厘米×1.7厘米；字体均为正楷。

五、维修基金的使用

维修基金为业主所有。管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。

维修基金只能用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造项目，不得挪作他用；保修期满后的小修和日常维护费用不从维修基金中列支，已实行物业管理的，从物业管理费中列支，未实行物业管理的由相关受益产权人按各自建筑面积比例均摊。

维修基金按幢建帐，核算到户。

六、维修基金使用范围

1、凡产权不属该物业管理区域业主共有的，由其产权单位（人）或主管部门负责维修养护。

2、具体维修基金使用范围见附件。

3、附件未涉及的，由市物业办负责解释。

七、维修基金申请使用的条件和程序

(一)申请使用必须具备以下条件

1、物业维修基金足额归集到位，维修项目符合维修基金使用范围；或符合维修基金使用范围，且有部分物业维修基金已归集到位，部分未归集到位但已明确维修费用分摊标准并筹集存入维修基金专户；

2、共用部位、共用设施设备保修期届满后；

3、房屋共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新、改造，业主委员会成立前，售房单位已事先征询相关业主的书面同意；业主委员会成立后，涉及一幢楼业主的，已事先征询相关业主和业主委员会的书面同意；涉及物管区域全体业主的，已事先征询业主委员会的书面同意，且业主委员会书面意见经业主（代表）大会批准或授权；

4、出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形，物业行政主管部门可责成产权人及管理单位负责实施，其基金支出按物业管理区域的相关业主各自拥有房屋建筑面积比例共同承担。

(二)申请使用的程序

1、售房单位或受委托管理单位(下称“使用单位”)向市物业办提交维修基金使用申请表和房屋及设施设备维修基金使用预算计划书；

成立业主委员会的，使用单位应于每年12月底前向业主委员会提出下维修计划和基金预算，经业主委员会书面同意加盖业主委员会公章；

业主委员会应在收到计划和预算后15日内做出书面答复，逾期视为不同意。列入维修基金使用范围的急修项目，物业管理企业应书面请示业主委员会，业主委员会应在24小时之内答复，逾期视为不同意；

2、提交业主分户清册，房改房售房单位还应提供房屋权属证明等；

3、市物业办受理后7日内审核完毕，急修项目特事特办并签署意见，按核定预算经费的70%预拨费用；

4、使用单位凭市物业办开具的维修基金使用凭证到承办银行办理划款手续；

5、维修工程项目竣工后，使用单位凭已批准的维修基金使用申请表、维修工程合同、维修决算、维修工程项目费用结算发票、维修项目受益业主反馈表并加盖业委会印章，到市物业办办理余额基金划拨手续。

八、维修基金分摊办法

(一)维修基金的分摊

1、房屋的共用部位发生自然损坏，包括同幢或同单元业主共同使用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，基金支出由同幢或同单元房屋内全体业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。

2、已纳入建设成本的共用设施设备发生自然损坏，包括上下水主立管道、落水管、烟道、水箱、电梯、天线、照明、供电线路、暖气线路、加压水泵、锅炉、消防和安全设施等，基金支出由物业管理区域内相关业主或本幢相关业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。

3、已纳入建设成本的其他共用设施设备发生自然损坏，包括道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋，基金支出由本物业管理区域内全体业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。

4、同一物业未缴交维修基金的业主，其应承担的维修费用，由业主委员会筹集。

(二)维修基金分摊使用比例

维修基金本金以按规定足额缴存的为基数，最高只能使用其基数的70%。分摊到户后，部分业主使用本金70%还不敷维修费用的，由业主委员会及时续筹，续筹维修基金标准由业主委员会按业主拥有的房屋建筑面积比例制定，并提交业主(代表)大会通过。原则上相关业主续筹后的维修基金余额不得少于其首次应缴的维修基金额。续筹标准自大会通过之日起7日内报市物业办备案，并将续筹基金缴至市物业维修基金专户。

维修基金分摊使用具体比例见下表：

使用年限

房屋等级 10年 20年 30年 40年 50年

钢结构 10% 50% 70% 续筹 续筹

钢混结构 20% 50% 70% 续筹 续筹

混合结构 10% 30% 50% 70% 续筹

砖木结构 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70%

九、维修基金的帐务管理

(一)维修基金实行两级帐户管理体系。一级帐户为市物业办主账户,用于维修基金的缴存、使用、结息、增值等帐务管理活动；二级帐户为业主委员会或售房单位辅助帐户，用于具所辖维修基金的使用；

(二)开设帐户后，业主委员会、已实施物业管理的售房单位应将维修基金的辅助帐务委托物业管理企业代管，并在物业管理服务合同中约定。维修基金本金应按幢建立帐册，记帐到户。物业管理企业应将已使用物业维修费用的情况按幢登记，定期公布； 未实施物业管理的售房单位可自行管理帐务。

(三)业主委员会、售房单位或委托管理单位应当每季与市物业办核对维修基金帐目并将下列情况每年向全体业主公布一次：

1、维修基金缴交、使用和结存的金额；

2、发生维修、更新的项目和费用及按户分摊情况；

3、维修基金的其他情况。

(四)承办银行应当每月向市物业办、业主委员会、售房单位打印维修基金帐户对帐单。

(五)市物业办每年向业主委员会或使用单位打印维修基金汇总数据余额单和利息凭证。

十、有关问题的补充说明

1、维修基金实行以一个物业管理区域为单位、统一管理的原则。已购公有住房维修基金须纳入所在物业管理区域的，售房单位应遵守此原则，先按首次缴交标准对已购公有住房维修基金分摊到户，并将相关购房人的维修基金从本单位剥离。剥离后的维修基金，纳入物业管理区域统一管理，其使用申请、增值申请等日常业务不再由售房单位负责，转由业主委员会负责。

2、电梯维修问题在《南京市电梯维修基金管理办法》未出台之前,仍按宁政发[2000]8号文件规定执行。

3、高层楼宇（含小高层）或多层设有电梯的业主，不论其使用电梯否，所有购房人均按售房款的3%缴交,维修基金缴交标准不予区分。

4、高层楼宇附有裙楼的，裙楼檐高20m以上的(含20m)或裙楼檐高虽低于20m，但设有电梯的，其维修基金缴交标准按高层标准执行，20m以下没有电梯的按多层标准执行。

5、物业管理区域内，经营性车库和产权面积之外的地下室，维修费用由使用人承担，不在维修基金列支范围。

6、物业管理区域内，经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，合同另有约定的除外。

7、购房人在《南京市商品房买卖契约》中的申报面积与产权备案证或购房价款的票据不符的，应在原契约中增加补充条款，予以明确；申报面积与房屋所有权证面积不符的，以房屋所有权证面积为准。

8、购房人签约时间及实施购买行为均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新签订契约的，维修基金依然按原契约签订时的政策执行。

9、对于已办理房屋交易过户手续，或已领取房屋所有权证的，如开发建设单位未缴纳维修基金，应按政策规定予以追缴。对欠缴单位，房管机关将暂停办理其产权初始登记手续，其非市政拆迁项目，暂停拆迁许可证的审批，对在建工程或项目，暂停预售（销售）许可证的审批。属于个人应缴未缴的，可由业主或其配偶申请将自己名下存储的公积金用于支付，若公积金已使用或用于购房作贷款按揭的，则按其拥有的房屋建筑面积比例予以分摊筹措。

10、已购公有住房维修基金未归集到已购公有住房维修基金专户的，有特殊困难的售房单位可申请用单位售房款支付维修基金，售房款已使用完或将维修基金挪作它用的，原售房单位应予以补交。

11、因购房人终止契约、拆迁或其他不可抗力的因素造成房屋灭失的，业主可持本人身份证件、开发建设单位证明及退房价款发票、注销契约（或房地产权证）的证明、拆迁协议和业主委员会(或售房单位)的证明，到市物业办办理维修基金退款手续。

12、因房屋灭失办理维修基金退款手续时，本金未使用过的，应将购房人缴交的本金退给购房人；若已动用过本金的，则退余额部分。

13、单位购买的商品房，已按规定缴交维修基金的，向职工出售时，产权单位不再缴交，购房职工仍按房改规定缴交原产权单位。

14、已购公有住房上市后，其共用部位、共用设施设备的维修管理责任单位以及维修基金管理方式不变，买卖双方与责任单位办理户名变更手续。单位缴存的维修基金不予返还。卖方个人原缴交的维修基金本金或余额不予退还，随房屋产权同时过户，由买方向卖方支付此项费用。

15、商品房二次上市后，原缴维修基金余额随房屋产权同时过户，由买方向卖方支付此项费用。

16、换购已购公有住房的，分别按不同购房的房改政策规定计算维修基金。原购房的单位维修基金转入现购房，换购单位缴纳现购房单位维修基金的不足部分；由换购单位退还购房人原购时缴交的个人维修基金，同时购房人缴纳现购房个人维修基金。

17、在宁省级单位的房改房维修基金，执行统一政策，单独管理。

附：《南京市物业维修基金使用范围》。

附件

南京市物业维修基金使用范围

第一部分 房屋共用部位共用设施维修基金使用范围

（一）房屋本体：

拆换加固受损房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），恢复承载能力。

修缮屋面渗漏部位（超过整幢屋面面积20%以上），重铺、新换隔热板。

整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。

玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。（铝塑板墙面参照执行）

户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。

（二）公建配套：

1、道路（路幅宽7米以下）：整体修复路面、路牙。

2、绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降30%的，进行补栽、补植。

3、公益性文体设施（亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等）：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。

第二部分 共用设备维修基金使用范围

（一）垂直电梯

1、机房部分：

1）曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承；减速器轴承、蜗杆、从动轴。

2）限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。3）控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。

4）选层器：整体更换。

5）终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。

2、井道部分：

1）轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱（内召）、超满载装置、安全钳。

2）自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。

3）导轨：更换变形损坏部件。

4）导靴：整体更换。

5）曳引钢丝绳：全部更换。

6）对重：更换导靴。

7）缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。

3、厅站部分：

1）召唤按钮箱（外召）：各层全部更换。

2）层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。

（二）中央空调

1、空调压缩机部份：

1）活塞式压缩机：更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。

2）离心式压缩机：更换电动机、主轴、工作叶轮组件、轴承、进口导叶。

3）螺杆式压缩机：更换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。

2、中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。

3、冷凝器：更换阀门、管道。

4、蒸发器：更换阀门，修换壳管、盘管。

5、膨胀阀：更换。

6、控制系统：更换主控板。

7、辅助设备：更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。

8、风机盘管：更换风机、盘管。

9、新风及变风量机组：更换风机、电动机、表冷器、控制箱。

10、双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、U型管、换热器、蒸发器、冷凝器。

11、通风设备：整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。

（三）锅炉

1、炉体：整体更换下降管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。

2、水处理设备：更换水泵，阴、阳离子交换器。

3、燃煤炉燃烧器：修换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。

4、燃油、燃气炉燃烧器：修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。

5、供热设备：更换分汽缸、换热器。

（四）电气系统

1、强电：

（1）高压柜：更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。

（2）变压器：更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。

（3）低压电器：电动机整机更换（5kw以上），转子、定子绕组修换（10kw以上），更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器（100A以上）、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线路、插座。

2、弱电：

1）电话通讯：修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。

2）广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线。

3）电视系统：修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。

4）火灾报警：修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。

5）安保监控：更换电视监控控制台、监视器（多画面），小区周边防范的远红外探头（5米以上）和彩色摄像头（多方位、多焦距），修换入侵报警系统。

6）综合布线系统：整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换适配器。

（五）消防设备：

1、整体更换防火卷帘，更换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。

2、消防给水：修换消防泵，更换接合器，整体更换消防栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换Φ150以上（含Φ150）管道、阀门。

（六）给排水：

1、生活给水：整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。

2、排水设备：全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。

（七）质量要求：

设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的90%以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的110%。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试