湖南省保障性住房后续管理指导意见(征求意见稿)

第一篇：湖南省保障性住房后续管理指导意见(征求意见稿)

湖南省人民政府办公厅

关于加强保障性住房准入、退出和后续管理的指导意

见(草案)

各市州人民政府：

为建立科学规范的保障性住房管理制度，根据《国务院关于解决城镇低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、住房和城乡建设部等部委《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）、《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）等文件规定，结合我省实际，现提出以下意见：

一、适用范围

保障性住房，是指政府提供政策优惠，面向城镇低收入、中等偏下收入家庭和其它住房困难群体出租或出售，具有保障性质的政策性住房。包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等。其中廉租住房、公共租赁住房属租赁型保障性性住房。本指导意见适用于我省范围内保障性住房的准入、退出和配租配售后的使用、运营和监督管理。



二、供应对象及标准

（一）供应对象。

廉租住房和经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭（含城市居民最低生活保障家庭），其中经济适用住房主要面向有一定购买能力的城市低收入住房困难家庭配售。公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和有稳定职业并在当地城市居住一定年限的外来务工人员。经当地住房保障主管部门批准，符合廉租住房保障条件的家庭也可以承租公共租赁住房。

（二）保障标准。

廉租住房单套建筑面积不超过50平方米，公共租赁住房单套建筑面积不超过60平方米，经济适用住房单套建筑面积为60平方米左右。各市州、县市区人民政府应当根据当地居民平均住房水平、财政承受能力以及住房保障对象的人口数量、结构等因素，确定住房保障的面积标准、房屋类型和户型结构。

三、申请条件

（一）以家庭为单位申请保障性住房的申请人必须同时具备以下条件：

1.申请人及共同申请的家庭成员具有当地城镇常住户口，并在当地工作或居住。申请人配偶为非当地城镇常住户口但在当地工作或与居住的，作为共同申请的家庭成员。申请家庭成员包括申请人及其配偶、未单独立户的子女和父母。不同代系结构家庭必须具有法定的赡养、扶养或者抚养

关系。单亲家庭和因单独立户、配偶离异等特殊情况形成的单身家庭，可以家庭为单位申请保障性住房。

2.申请家庭人均收入和家庭财产符合当地人民政府规定的低收入或中等偏下收入标准。

3.申请人及共同申请的家庭成员无私有产权住房，或现私有产权住房人均建筑面积低于当地人民政府公布的住房困难标准。

4.申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买、出售、赠与、离婚析产或自行委托拍卖房产。

5.申请人及共同申请的家庭成员没有享受过房改和住房保障优惠政策购房。

6.申请人及共同申请的家庭成员没有非居住类房屋、机动车辆（不含摩托车）。

城镇低收入、中等偏下收入家庭的收入标准和住房困难标准，由市州、县市区人民政府按照当地统计部门公布的上年度家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合当地经济发展水平和住房价格水平确定。其中，家庭收入指家庭成员在一定期限内拥有的全部可支配收入，包括扣除缴纳的个人所得税以及个人缴纳的社会保障支出后的工薪收入（含养老金和其他劳动所得）、经营性净收入、财产性收入和转移性收入；不包括基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房

公积金。住房困难指家庭人均住房建筑面积低于13平方米的家庭。住房保障工作推进较快的城市，可适当扩大保障范围。

（二）新就业职工和外来务工人员申请公共租赁住房条件：

1.新就业职工：具有当地城镇常住户口；持有大中专院校毕业证，毕业未满5年；已与用人单位签订劳动(聘用)合同。

2.外来务工人员：年满18周岁；持有就业地城镇暂住证(居住证)；在就业城镇居住2年以上，劳动关系稳定，并有手续完备的劳动合同或聘用合同；在申请地连续缴纳社会保险1年以上，或累计缴纳社会保险2年以上。

3.在当地无私有产权住房或私有产权住房人均住房建筑面积低于当地人民政府公布的住房困难标准。

4.申请时未享受其它住房保障政策。

四、申请和审核

（一）申请材料。

申请人申请保障性住房时应当如实填报申请表，作出书面诚信承诺，并向相关部门提交以下申请材料：

1.申请表及户口簿、身份证、结婚证，丧偶或离异的，须提供相关证明。

2.住房证明。申请人及共同申请的家庭成员在户籍所在地、实际居住地或外地无房产或拥有房产的证明资料；承租住房的，提供租赁合同；有工作单位的，提交单位住房分配情况证明。

3.收入证明。申请人及共同申请的家庭成员上年度拥有的全部可支配收入证明，包括扣除缴纳的个人所得税以及个人缴纳的社会保障支出后的工薪收入、经营性净收入、财产性收入和转移性收入等。家庭成员按照国家规定获得的优待抚恤金、计划生育奖励与扶助金、教育奖(助)学金、寄宿生生活费补助以及见义勇为等奖励性补助，不计入家庭收入。城市居民最低生活保障家庭提供低保证明，可直接认定为城市低收入家庭，不再重复进行家庭收入核定。

4.财产证明。申请人及共同申请的家庭成员拥有的全部存款、非居住类房产、车辆、有价证券等财产情况及相关证明材料。

5.诚信承诺书。

房地产部门对申请人的住房情况审查后，出具申请人无房或住房困难证明；民政部门对申请人的收入和财产情况审查后，出具申请人低收入或中等偏下收入证明。

（二）申请受理。

1.申请人向所在社区居委会或单位提出书面申请。申请人为非户主的，还应当出具其他具有完全行为能力的家庭成员共同签名的书面委托书。

2.申请人所在社区居委会或单位对申请人的户籍、人口、收入、资产、住房情况通过入户调查、邻里访问、信函索证等方式进行调查核实，并在公众场所公示7天。公示期满后，社区居委会将申请材料及公示情况报送街道办事处或镇人民政府。

3.街道办事处、镇人民政府对申请人户籍、人口、收入、资产、住房等情况进行初审。调查核实后将申请人家庭人口、现居住地点、住房状况、家庭收入、家庭资产、工作单位等情况进行公示，公示时间7天。经公示无异议或经核实异议不成立的，街道办事处、镇人民政府将申请人资料和审核意见及公示情况提交市县区住房保障主管部门。

4.市县区住房保障主管部门应当在自收到申请和审核资料之日起30天内，会同同级民政、房地产等部门就申请人的有关情况进行审核。经审核符合规定条件的，由市县区住房保障主管部门予以公示，公示时间15天。经公示无异议或经核实异议不成立的，由住房保障部门予以登记，并书面通知申请人，向社会公开登记结果。对经审核不符合规定条件的，市县区住房保障主管部门应当书面告知申请人，并说明理由。

五、轮候和配租配售

（一）轮候。

对已登记的申请人，由住房保障主管部门通过摇号、评分等方式确定轮候顺序，建立轮候名册，每个申请人取得一个轮候序号。轮候排序结果在政府网站、相关媒体和街道、乡镇公告栏公布。公开摇号过程应有监察、公证等部门全程监督。轮侯期间，申请人收入、人口、住房等情况发生变化的，申请人应当及时告知住房保障行政主管部门，经审核后，住房保障行政主管部门应对变更情况进行变更登记；不再符合住房保障条件的，由住房保障行政主管部门取消其轮候资格。

（二）配租配售。

住房保障行政主管部门按轮候序号和规定的工作流程向申请人配租配售保障性住房。对孤寡老人、优抚对象、三级以上(含三级)残疾人、低保家庭中的无房户、承租危房和面临征收拆迁以及政府有关文件规定的其他急需救助对象，优先安排。

已准予配租配售的保障对象，应当与保障性住房产权人签订租赁或购买房屋合同。合同应当明确房屋类型、土地性质、租金标准（或购买价格）、违约责任等内容。租赁型保障性住房的租赁合同期限一般为3～5年，租赁合同期满，承租人仍符合规定条件的，应在租赁合同期满3个月前提出

申请，经审核符合条件的，重新签订续租合同。合同示范文本由湖南省住房和城乡建设厅制订。

集中面向园区企业务工人员出租的公共租赁住房，房屋产权人可与企业统一签订租赁合同，由企业按当地政府规定政策向符合条件的务工人员实施配租，配租情况报当地住房保障行政主管部门备案。

对原享受廉租住房租赁补贴的保障对象，自签订廉租住房实物配租租赁合同或经济适用适用住房购买合同之日起，停止发放廉租住房租赁补贴。符合廉租住房保障条件的申请人承租公共租赁住房的，可以继续申请廉租住房租赁补贴。

六、租赁型保障性住房的退出管理

（一）租赁型保障性住房实行年审制。住房保障行政主管部门应当每年会同民政等相关部门对享受住房保障的对象的收入、人口、住房状况和已租住年限等进行复核，并根据复核结果对其享受住房保障的资格、方式、额度等进行及时调整并书面告知当事人。承租人应当每年向当地住房保障行政主管部门申报收入、人口、住房情况，未按规定申报的，视为放弃租赁住房，合同终止。

（二）承租人有下列情况之一的，应及时退出住房保障，由住房保障行政主管部门作出取消保障资格决定，收回承租的保障性住房：

1.家庭人均收入连续一年以上超出当地保障性住房政策确定的收入标准的；

2.承租人因家庭人数减少或通过购买、获赠、继承等方式获得住房，且人均住房建筑面积超出当地保障性住房政策确定标准的；

3.合同期满，未重新签订续租合同的；

4.承租人未按规定及时向当地住房保障行政主管部门申报收入、人口、住房情况的；

5.提供虚假证明材料等欺骗方式取得保障性住房的； 6.将承租的保障性住房转租、转借的； 7.擅自改变保障性住房用途的；

8.连续6个月以上未在承租的保障性住房居住的。享受住房保障的对象因自身条件变化需要变更住房保障方式的,应先退出,经重新申请、审核、批准后,再按新方式实施保障。

（三）住房保障行政主管部门作出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。当事人应在规定的期限内退回保障性住房，并结清房屋租金、水、电、气、物业等相关费用。原有住房和设施有损坏、遗失的，承租人应恢复、修理和赔偿。

（四）因特殊情况暂时无法在规定期限内退房的，可以给予3个月过渡期，过渡期内按市场租金水平计收租金。逾

期拒不腾退住房的，按市场租金水平2倍计收租金。必要时申请人民法院强制执行。

七、租赁型保障性住房产权管理

（一）租赁型保障性住房应办理房屋权属登记，房屋所有权证上要明确房屋产权人和房屋代理管理人。其配套设施设备由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。政府全额投资建设的租赁型保障性住房，产权归政府所有，房屋产权人为当地人民政府，房屋代理管理人为当地住房保障部门；机构投资者、房地产企业、园区企业等投资建设的租赁型保障性住房，产权归投资者所有，保障对象纳入当地保障性住房由住房保障部门统一管理；政府部分出资（包括直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息、土地作价入股等）建设的租赁型保障性住房，按出资比例确定产权比例实行共有产权，经营一定年限后，产权可依法转让。

（二）政府全额投资建设的租赁型保障性住房可实行租售并举、产权共有。承租人按规定程序承租住房后，有购买该住房产权意愿的，经市州、县市区人民政府批准，可按有关规定向产权人购买该住房部分产权；自签订租赁合同5年后，可申请购买该住房全部产权。承租人取得完全产权后，该住房可以上市转让，政府优先回购，上市转让办法按经济 10

适用住房上市交易政策执行。承租人在对所租赁住房未取得完全产权前，严格按照租赁型保障性住房有关规定管理。

（三）机构投资者和房地产企业投资建设的租赁型保障性住房，报经当地住房保障部门批准正式投入使用5年后，可上市出售，政府优先购买。在开发区和工业园区建设的公共租赁住房，主要面向用工单位或园区就业人员出租，不得出售。

八、经济适用住房产权及交易管理

（一）住房保障对象购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记，购房人拥有有限产权。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

（二）购买经济适用住房５年内不得直接上市交易。经济适用住房购房人在取得完全产权前，所购房屋只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。5年内因特殊原因确需转让的，由政府按照原价格回购，其房屋装修不予补偿，不计入回购价格。

（三）购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。经济适用住房上市补交

土地收益等价款的具体标准，由住房保障部门会同有关部门结合各地段普通商品住房交易指导价格定期制订，报经市、县人民政府同意后公布实施。

（四）经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。

（五）房屋登记、租赁管理机构办理房屋权属登记、租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。对已购经济适用住房的家庭和个人，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房，违规代理的，注销其机构备案和取消其机构网签资格。

九、租金（收益）和价格管理

保障性住房实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。保障性住房承租人应当按照合同约定及时缴纳租金和其他费用。

（一）租赁型保障性住房租金。

保障性住房的租金标准实行政府定价。其租金标准由市州、县市区物价部门会同住房保障部门统筹考虑当地住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并实行动态调整，每二年向社会公布一次。其中公共租赁住房的租

金原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%。有条件的地区，对特别困难的城市居民最低生活保障家庭，可以免收廉租住房实物配租中住房保障面积标准内的租金。

政府投资建设的保障性住房的租金收入应按照政府非税收入管理规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。廉租住房租金收入专项用于廉租住房维护和管理；公共租赁住房租金收入专项用于公共租赁住房的维护、管理、投资补助以及偿还公共租赁住房贷款。

各类企业和其他机构投资建设的保障性住房，其租金收入和其它各项营业性收入归投资者所有。共同出资建设的保障性住房，其租金收入和其它营业性收入按产权比例分配。

（二）租赁型保障性住房产权出售收入。

经市州、县市区人民政府批准出售租的赁型保障性住房收入，按国家财政预算支出和财务制度有关规定，实行“收支两条线”管理，专项用于保障性住房建设。出售产权的比例和价格由当地人民政府确定。出售全部产权的，出售价格应包括住房建设成本、土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。

（三）经济适用住房价格。

经济适用住房价格实行政府指导价。市州、县市区物价部门会同住房保障部门核定本行政区域经济适用住房销售

基准价格及浮动幅度，由同级物价部门发文下达并向社会公布。每套住房的具体销售价格由承担经济适用住房建设的开发企业或单位根据经济适用住房价格管理办法规定的原则和公式计算确定，报价格主管部门备案。

经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。其中，管理费按2%计算，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定。政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

政府销售经济适用住房所得价款和购房人取得完全产权时缴纳的土地收益等价款全额上交当地政府设立的保障性住房建设资金专户，专项用于保障性住房建设。

十、物业管理

保障性住房应实行物业管理。保障性住房物业管理应认真执行湖南省实施《物业管理条例》办法，同时要进一步探索租赁型保障性住房物业管理模式，努力提高租赁型保障性住房的物业管理水平、管理效率和服务质量。

（一）投资建设租赁型保障性住房及其共用配套建筑、共用部位、共用设施设备的所有权人是该物业的业主，承租人仅享有所租住房屋的使用权。租赁型保障性住房物业管理

由业主负责组织实施，可采取选聘物业服务企业管理、住房保障部门和保障性住房投资人直接管理、住户自主管理等多种模式。对集中建设的保障性住房小区，可通过招标投标的方式选聘具有相应资质、社会信誉好的物业服务企业实施专业化物业管理；也可由住房保障部门和保障性住房投资人组建或委托房屋管理机构进行管理；对规模小、较分散的保障性住房，在住房保障管理部门指导下，可由承租人自我管理、自我服务。

（二）划分保障性住房物业管理区域，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，考虑物业的共用设施设备、建筑物规模等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。分期开发的保障性住房划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业（单位）提供服务。在其它项目中配建的保障性住房和实行共有产权的廉租住房，应纳入所在项目统一的物业管理。

（三）选择物业服务企业进行物业管理的，物业服务企业应与保障性住房业主签订物业服务合同，并按照合同约定提供相应的服务。物业服务合同应约定下列服务事项：

1.物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

2.公共绿化的维护；

3.公共区域环境卫生的维护； 4.公共区域的秩序维护； 5.车辆的停放管理；

6.物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务； 7.物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的帐务管理；

8.物业服务档案和物业档案资料的保管； 9.业主委托的其他物业公共服务事项。

（五）租赁型保障性住房业主应按照保障性住房建设装饰装修要求，提供能满足保障对象基本居住需要的住房条件。租赁型保障性住房只能用于承租人自住，不得出借或转租，不得用于从事经营性活动或改变房屋用途。承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行二次装修，对于房屋内部易损易耗设施及使用不当造成房屋或附属设施损坏的，由承租人承担维修责任或赔偿责任。

（六）保障性住房承租人应当按照物业服务合同约定，按时交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主应当协助物业服务企业督促其限期交纳；物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。

（七）租赁型保障性住房建立物业专项维修资金，专项用于保障性住房物业共用部位、共用设施设备的维修、更新

和改造。住房部分的日常维护由承租人承担。住房达到一定年限后，其维修和改造由业主负责。其中，政府出资建设的租赁型保障性住房的维修和改造，需报当地人民政府批准。

租赁型保障性住房物业在办理房屋初始登记前，由投资建设单位将物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。租赁型保障性住房物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账或按房屋户门号设帐。租赁型保障性住房物业专项维修资金属于投资建设单位所有。实行共有产权的保障性住房，其物业专项维修资金的缴存和使用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

十一、信息化管理

（一）建立统一规范的住房保障信息化管理平台。由省住房和城乡建设厅统一组织开发和不断完善《湖南省住房保障管理信息系统》，按省、市州、县市区三级对住房保障全面实行信息化管理。全省住房保障系统逐步实现网上办公，达到管理方式科学、规范、高效、透明。

（二）各市州、县市区住房保障对象、保障方式、保障性住房房源、住房保障资金及业务管理情况必须统一纳入 17

《湖南省住房保障管理信息系统》，其轮候、配租、配售、退出等情况要及时在湖南省住房保障网公示。

十二、监督管理

（一）各市州、县市区要高度重视保障性住房后续管理工作，要建立健全管理机构，明确管理职能，充实管理人员，落实专项工作经费。主管部门要切实履行职责，对保障性住房的居住人员、房屋使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。同时要积极探索保障性住房运营管理模式，创新管理机制，确保住房保障工作可持续发展。

（二）加强对保障性住房分配、使用、交易中违纪违法行为的查处。对转租、转借保障性住房，擅自改变保障性住房用途，闲置、空置保障性住房6个月以上的，该家庭和个人5年内不得申请保障性住房；对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗取保障性住房的家庭和个人，同时还要依照法律和有关规定追究其责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。

（三）建立举报平台和黑名单制度。各地要以住房保障网为基本信息公开平台，及时公开住房保障情况，自觉接受社会各界监督和举报。对弄虚作假获取保障性住房、不按规定缴纳房屋租金、不按规定退出保障性住房等严重违法违规行为的家庭和个人，列入不诚信黑名单，由住房保障主管部 18

门在住房保障网上进行公示，并向社会和有关部门部门通告其不诚信记录。

（四）国家机关工作人员在保障性住房建设、分配、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

本指导意见自下发之日起执行。各市州、县市区可依据本指导意见制定具体实施办法。

第二篇：湖南省保障性住房分配和运营管理暂行办法

湖南省保障性住房分配和运营管理暂行办法

湘政办发〔2012〕111号

第一章

总

则

第一条 为规范保障性住房管理，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、《廉租住房保障办法》（建设部发展和改革委员会监察部民政部财政部国土资源部人民银行税务总局统计局令第162号）、《建设部发展和改革委员会监察部财政部国土资源部人民银行税务总局关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房〔2007〕258号）、《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）等有关规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条 全省行政区域内城市和乡镇（以下简称城镇）保障性住房的配售配租、运营、使用、退出和管理，适用本办法。

第三条 本办法所称保障性住房，是指限定建设标准和租售价格，面向符合规定条件的城镇低收入、中等偏下收入住房困难家庭，新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租或出售，具有保障性质的住房。包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房。第四条 省、市州、县（市）人民政府对本行政区域内保障性住房管理工作负总责。市州、县市区人民政府应建立健全住房保障管理机构和实施机构，充实工作人员，落实工作经费。

第五条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省保障性住房管理工作的指导和监督。

市州、县市区人民政府住房和城乡建设或房地产（住房保障）部门（以下简称“住房保障主管部门”）负责本行政区域内保障性住房管理工 1

作，其所属实施机构承担保障性住房管理的具体工作。

省、市州、县市区人民政府发展改革、监察、财政、国土资源、民政、物价、公安、税务等部门根据各自职责，负责保障性住房管理相关工作。

街道办事处、镇（乡）人民政府应当明确住房保障工作人员，负责保障性住房申请的受理和初审等工作。

第六条 保障性住房管理工作作为保障性安居工程的重要内容，纳入保障性安居工程目标考核、表彰和奖励范围。

第二章 保障对象、方式和标准

第七条 廉租住房、经济适用住房的保障对象为本地城镇低收入住房困难家庭。

公共租赁住房的保障对象为本地城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。

第八条

公共租赁住房可以向廉租住房保障对象供应。符合廉租住房保障条件的家庭按规定承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。承租和补贴的具体规定由设区市或县（市）人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况制定，报同级人民政府批准后实施。第九条 设区市或县（市）的人民政府应根据本地经济社会发展水平、财政承受能力、居民收入、住房状况等因素，合理制定确定保障对象的住房、家庭收入（财产）标准以及保障面积和租赁补贴的具体标准，根据情况变化适时调整，并向社会公布。

第三章

申请与审核

第十条

城镇住房困难家庭申请保障性住房的，应当由申请家庭户 2

主作为申请人，户主不具有完全民事行为能力的，应推举具有完全民事行为能力的其他家庭成员作为申请人。新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员申请保障性住房的，由本人作为申请人。

申请保障性住房的家庭其成员都不具有完全民事行为能力，或新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员不具有完全民事行为能力的，由其法定监护人代为申请。第十一条

申请保障性住房，应当符合以下条件：

（一）在本地无自有住房或者住房面积低于当地规定标准。申请家庭自申请之日起前5年内出售、赠与或自行委托拍卖房产的，不属于无自有住房的情形；

（二）收入、财产符合当地规定标准；

（三）申请人为外来务工人员的，稳定就业达到当地规定的年限；

（四）市州、县（市）人民政府规定的其他条件。

第十二条 城镇住房困难家庭申请保障性住房的，应当向户籍所在地街道办事处或镇（乡）人民政府提出申请。

新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员申请公共租赁住房的，本人向用人单位提出申请，用人单位代表本单位职工按设区市州或县（市）人民政府规定的程序统一申请；无用人单位的，向就业所在地街道或镇（乡）人民政府提出申请。

对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房，用人单位可以代表本单位职工申请。

第十三条 申请人应当按照设区市州或县（市）人民政府的规定，如实提交家庭住房、人口、收入、财产状况等有关材料，并对提交材料的真实性负责。申请人应当书面同意审核机关调查核实其申报信息。申请人的住房状况由当地房地产部门负责审查，收入和财产状况由当地民政部门负责审查。审核机关调查核实申请人申报信息时，有关机 3

构应当提供便利。

第十四条 对保障性住房申请按照以下程序审核：

（一）街道办事处、镇（乡）人民政府应当自受理申请之日起30个工作日内，组织社区居委会对申请人家庭收入、财产和住房状况等是否符合条件进行调查核实，提出初审意见，并在申请人所在社区居民委员会公示，将初审意见和申请材料一并报送县（市）人民政府住房保障主管部门。设区的市报区人民政府住房保障部门复核，区人民政府住房保障部门应当自收到申请材料15个工作日内进行复核，并将复核意见及申请材料一并报市人民政府住房保障主管部门。

（二）设区市或县（市）人民政府住房保障主管部门应当自收到初审（复核）意见和申请材料之日起15个工作日内，根据房地产主管部门对申请人家庭现有住房状况和民政部门对申请人家庭收入、财产的核定情况，审核是否符合住房保障条件。经审核，对符合条件的申请人予以公示，经公示无异议或异议不成立的，登记为住房保障轮候对象，并向社会公布；对不符合条件的申请人，应当书面通知申请人并说明理由。

申请人对审核结果有异议的，可以向设区市或县（市）人民政府住房保障主管部门申请复核。设区市或县（市）人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门进行复核，并在15 个工作日内将复核结果书面告知申请人。

第四章

轮候与分配

第十五条 设区市或县（市）人民政府住房保障主管部门应当根据本地区经济社会发展水平和保障性住房需求，合理确定保障性住房轮候期，报同级人民政府批准后实施，并向社会公布。轮候期一般不超过5年。对登记为轮候对象的申请人，应当在轮候期内安排保障性住房。

轮候期间，轮候对象收入和住房等情况发生变化，经审核不再符合住房保障条件的，由设区市或县（市）人民政府住房保障主管部门取消其轮候资格，并书面告知。

第十六条 设区市或县（市）人民政府住房保障主管部门应当综合考虑轮候对象的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公示。第十七条 轮候对象中享受城镇最低生活保障的家庭、孤老病残人员、烈士家属、伤残病退军人、劳动模范、见义勇为人员等，优先安排。具体办法由设区市或县（市）人民政府住房保障主管部门制定，报同级人民政府批准后实施，并向社会公开。

第十八条 企事业单位投资建设的公共租赁住房优先本单位保障对象，在开发区、园区集中建设的公共租赁住房优先保障用工单位或者园区就业人员。剩余房源设区市或县（市）人民政府住房保障主管部门调剂安置本地其他轮候对象。

第十九条

保障性住房房源确定后，设区市或县（市）人民政府住房保障主管部门应当制定分配方案并向社会公布。

分配方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积，租金或价格标准，保障对象范围，意向登记时限和地点等内容。

第二十条 轮候对象可以按照分配方案，在规定的时限和地点进行意向登记。

设区市或县（市）人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，在15个工作日内对意向登记的轮候对象进行复审。对不符合条件的，书面通知并说明理由。

对复审通过的轮候对象，设区市或县（市）人民政府住房保障主管部门可以采取综合评分、随机摇号等方式，确定分配对象与分配排序。综合评分办法、摇号方式及评分、摇号的过程和结果，应当向社会公 5

开。分配对象与分配排序确定后应当予以公示。公示无异议或者异议不成立的，分配对象按照分配排序选择住房。分配结果向社会公开。第二十一条 企事业单位投资建设和在开发区、园区集中建设的公共租赁住房，由产权单位、开发区、园区管理机构或其委托的运营管理机构制定分配方案。分配方案报设区市或县（市）人民政府住房保障主管部门审核批准后，向符合保障条件的申请人分配。分配结果报设区市或县（市）人民政府住房保障主管部门备案。第五章 使用与退出

第二十二条 保障性住房分配对象选择保障性住房后，保障性住房所有权人或者其委托的运营管理机构，应当与保障性住房分配对象签订保障性住房租赁或者销售合同。保障性住房租赁合同签订后，房屋所有权人或者其委托的运营管理机构应当在30日内将合同报设区市或县（市）人民政府住房保障主管部门备案。

保障性住房租赁合同应当载明保障性住房的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备状况，租赁期限、租金数额和支付方式，使用要求及物业服务、房屋维修责任，收回（退回）住房的情形、违约责任及争议解决办法等内容。

保障性住房销售合同应当载明政府与购买人的资产份额、房屋处置收益分配，收回（退回）住房的情形、违约责任及争议解决办法等内容。公共租赁住房的租赁期限一般不超过5年。租赁期满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向房屋所有权人或者其委托的运营管理机构申请续租。经审核符合条件的，准予续租，并签订续租合同。第二十三条 保障性住房的租金标准、销售价格，由物价部门会同住房保障等部门统筹考虑当地住房市场租金水平、建设成本、供应对象支付能力等因素合理确定，报同级人民政府批准后实施。定期调整并向社会公布。

廉租住房、公共租赁住房也可参照市场价格确定统一租金标准，按不同保障对象分档予以租金补贴，实行租补分离。租金标准、补贴办法经设区市或县（市）人民政府批准后实施。

第二十四条 廉租住房和公共租赁住房承租人应当根据合同约定，按时支付租金。承租人符合规定条件的，可以申请租赁补贴或者申请减免；也可以申请提取所缴存的住房公积金支付租金。对承租人拖欠租金的，可以按规定通报其所在单位从其工资收入中划扣。

第二十五条 廉租住房、公共租赁住房由房屋所有权人与承租人共同管理。房屋所有权人及其委托的运营管理机构应当负责廉租住房、公共租赁住房及其配套设施设备的维修养护，确保房屋的正常使用；组织承租人承担保障性住房小区公共区域的安全秩序、卫生保洁等物业管理责任，承租人按合同约定承担相关费用。

第二十六条 房屋所有权人及其委托的运营管理机构可以通过招标投标或者协议方式选聘具有相应资质、社会信誉好的物业服务企业实施物业管理；也可组织承租人自我管理，自我服务。

第二十七条 廉租住房、政府投资的公共租赁住房的租金收入实行“收支两条线”管理。廉租住房租金专项用于廉租住房及配套设施的维护和管理，不足部分由市州、县市区财政预算安排；政府投资的公共租赁住房的租金专项用于偿还公共租赁住房贷款本息及公共租赁住房的维护、管理，租金收入及配套商业服务设施租金收入不足房屋维修养护部分，由市州、县市区财政预算安排解决。

社会力量投资建设的公共租赁住房，其租金收入和配套设施的经营性收入归投资者所有，房屋维修养护费用由所有权人及其委托的运营管理机构承担。

第二十八条 廉租住房、公共租赁住房的所有权人及其委托的运营管理机构不得改变保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。

在确保辖区内廉租住房保障对象住房需求的基础上，经设区市或县（市）住房保障主管部门批准后，廉租住房可转换为公共租赁住房。承租廉租住房的保障对象不再符合廉租住房保障条件，但符合公共租赁住房保障条件且仍需租住的，其所承租的廉租住房可按照公共租赁住房管理。

第二十九条 因就业、子女就学等原因需要调换廉租住房的，经设区市或县（市）人民政府住房保障主管部门批准，承租人之间可以互换所承租的廉租住房。

需调换公共租赁住房的，经公共租赁住房所有权人或者其委托的运营管理机构同意，承租人之间可以互换所承租的公共租赁住房。公共租赁住房所有权人或者其委托的运营管理机构应及时报设区市或县（市）人民政府住房保障主管部门备案。

第三十条 承租人不得转借、转租、擅自装修所承租的保障性住房或改变其用途。承租人确需装修的，应当取得保障性住房所有权人或其委托的运营管理机构同意。

第三十一条 承租人承租其他保障性住房，或者通过购买、受赠、继承等方式获得住房，或者收入等情况发生变化，不再符合住房保障条件的，应当在市州、县市人民政府规定的搬迁期内腾退所承租的保障性住房。

搬迁期满不腾退保障性住房的承租人，确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金；承租人有其他住房的，住房保障部门、住房所有权人或者其委托的运营管理机构可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退保障性住房。

第三十二条 承租人有下列行为之一的，应当退回所承租的保障性住房：

（一）转借、转租或者擅自调换所承租保障性住房的；

（二）改变所承租保障性住房用途的；

（三）破坏或者擅自装修所承租保障性住房，拒不恢复原状的；

（四）在保障性住房内从事违法活动的；

（五）无正当理由连续6个月以上闲置保障性住房的。

承租人拒不退回保障性住房的，市州、县市区人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期不退回的，市州、县市区人民政府住房保障主管部门可以申请人民法院强制执行。

第三十三条 无正当理由承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的保障性住房；拒不腾退的，房屋所有权人或者其委托的运营管理机构可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退保障性住房。第三十四条 出租、出售和承租、购买保障性住房的，按照国家和省有关规定享受税费减免、财政贴息等政策。

第三十五条 房地产经纪机构及其经纪人员不得提供廉租住房、公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

第三十六条 保障性住房居民区的社会管理纳入住房所在地社区综合管理。街道、镇（乡）人民政府和公安、民政、人口计生、人力资源与社会保障、教育、城管等部门应当按照各自职责，做好相关工作。

第六章 权属管理

第三十七条 保障性住房应明确其权属，办理房屋权属登记。在房屋登记簿和所有权证上注明房屋类型和用地性质。

第三十八条 政府投资建设、企业和其他机构捐建及房地产开发项目中配建并依据土地出让条件和合同约定收回或回购的廉租住房，产权归当地人民政府所有。房屋产权人登记为当地住房保障主管部门，也可登记为当地人民政府授权的国有资产管理机构。

规范廉租住房共有产权管理。设区市或县（市）可结合实际，坚持与 9

准入脱钩和保障对象自愿的原则，在保障对象符合廉租住房保障条件并纳入廉租住房实物配租的基础上，实施廉租住房共有产权。共有产权廉租住房，房屋权属登记部门应在房屋登记簿和所有权证上注明“共有产权廉租住房”字样，并注明政府及购买人所占的产权比例。廉租住房保障范围的家庭内成员可作为共有权人进行登记。如共有产权廉租住房保障对象要出让的，按设区市或县（市）人民政府的规定和程序办理，政府优先回购。

第三十九条 经济适用住房购买人拥有有限产权。经济适用住房配售时，要明确界定政府与购买人的资产份额，确定经济适用住房出售所得价款的分配比例。居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

经济适用住房购买不满５年的，不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买满５年，购房人上市转让的，应按照经济适用住房出售所得价款的分配比例，向当地政府上交相关价款；购房人也可以按照当地政府所定的标准交纳相关价款后，取得完全产权。

第四十条 公共租赁住房应按投资主体确定房屋权属。政府（含开发区、园区）直接投资建设的公共租赁住房，其产权归当地人民政府（开发区、园区）所有。房屋产权人登记为当地住房保障部门（开发区、园区），或当地人民政府（开发区、园区）授权的国有资产管理机构。企事业单位和其他社会力量投资建设的公共租赁住房，政府投资补助总额占项目总投资的比例超过50%的，转作政府直接投资或资本金注入方式管理，占有相应产权。

房地产开发项目中配建的公共租赁住房，依据土地出让条件和合同约 10

定确定其权属。

公共租赁住房权属登记时，应在房屋登记簿和所有权证上注明“公共租赁住房”字样，并注明房屋产权人及所占产权份额。

第七章 监督管理

第四十一条

省人民政府对住房保障工作实行目标责任制管理和绩效考核。

市州、县市区人民政府应当对住房保障、发展改革、监察、财政、国土资源、民政、物价、公安、税务等部门及下级人民政府履行住房保障工作职责的情况实施监督考核。

第四十二条 市州、县市区人民政府住房保障主管部门应当会同房地产、民政等部门建立住房保障信息系统、健全信息共享和联审机制，实施信息公开，并与全省住房保障信息系统对接；应当完善住房保障档案管理，建立保障性住房、保障对象档案，动态监测住房保障对象家庭人口、住房和经济状况变化情况。

第四十三条 市州、县市区人民政府住房保障主管部门应当建立住房保障诚信制度，完善失信惩戒机制。对申请人隐瞒有关情况、提供虚假材料或者以其他不正当手段，申请保障性住房的，不予受理；已登记为轮候对象的，取消其登记；已承租、承购保障性住房的，依法收回，并取消其在5年内再次申请租赁或购买保障性住房资格。第四十四条 市州、县市区人民政府住房保障主管部门应当加强对保障性住房所有权人及其委托的运营管理机构的监督管理，依法查处其违法违规行为；对有关单位和个人为保障性住房申请人或者其家庭成员出具虚假证明材料的，责令限期改正，并依法追究其法律责任。第四十五条 县级以上人民政府住房保障主管部门和其他有关部门、街道办事处、镇（乡）人民政府应当建立保障性住房管理举报、投诉 11

制度。任何单位和个人对保障性住房管理中的违法违纪行为都有权举报和投诉。有关部门和单位收到举报、投诉后，应当依法及时核实、处理。

第四十六条 住房保障和其他有关部门及其工作人员，不履行住房保障工作职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市州、县市区人民政府、上级人民政府主管部门或监察机关依据职权责令改正、通报批评，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处理。

第八章 附

则

第四十七条 各市州、县市区可依据本办法制定具体实施细则。第四十八条 本办法自2013年1月1日起施行。

第三篇：保障性住房管理常识

保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，为此，我国已经提出要加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。

资金配套简要介绍

保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房[1]）改造、游牧民定居工程。

从今年开始，党中央、国务院提出了要扩大农村危房改造的试点工作，所以我们把解决城市低收入住房困难的廉租房、经济适用住房，解决林区、垦区、煤矿棚户区的改造问题、游牧民定居工程和扩大农村危房改造试点工作统称为保障性安居工程。

世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋是由政府买单的保障性住房，而私屋则是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。日本有一种保障性住房叫公营住房，类似于廉租住房，住户是没有任何产权的；还有一种是公团住房，政府提供相当的优惠条件，使得住房者拥有一部分产权。新加坡的保障性住房叫“组屋”，既有出租，也有销售。社会意义首先，改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。新增1000亿元中央投资的安排原则中，最重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说，下大力气加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。

其次，加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显示，今年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢材消费量65万吨，水泥消费量50万吨。同时，此次国家还安排了17亿元中央投资用于棚户区改造基础设施工程建设，这可以拉动铸铁消费量两万吨，钢材消费量10万吨，水泥消费量30万吨。

再次，加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。主要分类不同情况的低收入家庭，对保障性住房有租赁与买卖的不同需求。

两限商品住房

即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。经济适用房

经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。

经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。

廉租房

廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。

廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。

政策性租赁房

指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。主要特点社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。申请条件

第二十条 每一住房困难家庭或者单身居民只能申请购买或者租赁一套保障性住房，或者选择申请货币补贴。

已婚居民应当以家庭为单位申请住房保障。

第二十一条 住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符合下列条件：

（一）家庭申请的，家庭成员中至少一人具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；

（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准；

（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额；

（四）家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；

（五）家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障；

（六）市政府规定的其他条件。

申请廉租住房的，除具备上述

（一）、（三）、（四）、（五）、（六）条件之外，还需提供市民政主管部门出具的有效证明文件。

本条例所称自有住房，包括已经合法登记的住房和虽未登记但有家庭成员或者单身居民以所有人或者共有人的名义拥有的住房。

本条例所称家庭成员，是指具有法定赡养、抚养或者扶养关系并共同生活的人员。

第二十二条 住房困难家庭或者单身居民申请购买保障性住房应当符合下列条件：

（一）家庭申请的，其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本市的，在就学、服兵役期间视为具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；

（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的购买保障性住房的收入线标准；

（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的购买保障性住房的财产限额；

（四）家庭成员或者单身居民在本市和国内其他地区无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；

（五）家庭成员或者单身居民在申请受理日之前三年内未在本市和国内其他地区转让过住宅建设用地或者自有住房；

（六）家庭成员或者单身居民未在本市和国内其他地区购买过具有保障性质或者其他政策优惠性质的住房，但作为家庭成员的子女在单独组成家庭或者达到规定的年龄条件后申请购买保障性住房的除外；

（七）市政府规定的其他条件。

单身居民申请购买保障性住房的，其年龄条件和面积标准由市政府另行制定。

第二十三条 未租赁保障性住房且符合本条例第二十一条规定条件的住房困难家庭或者单身居民，可以申请货币补贴。

自有住房面积低于本市规定的住房保障面积标准，且符合本条例第二十二条第一款除第（四）项规定以外条件的家庭或者单身居民，可以申请货币补贴。

货币补贴按月发放，补贴金额按照户籍人口数计算。

第二十四条 租赁保障性住房的住房困难家庭或者单身居民，因经济原因缴纳租金确有困难的，可以申请缓缴、减缴或者免缴租金。

申请缓缴、减缴或者免缴保障性住房租金的具体办法，由市政府另行制定。

第二十五条 本章规定的收入线标准、财产限额、住房保障面积标准和货币补贴标准，由市主管部门会同人居环境、财政、民政、人力资源和社会保障、统计等相关部门，每年根据本市居民收入水平、家庭财产状况、住房状况以及政府财政承受能力、住房市场发展状况等因素划定，报市政府批准后公布执行。本章申请条件中收入和财产的构成按照国家有关规定确定。发展现状与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，致使有人开始怀疑这项举措的推行。

保障性住房成为“鸡肋”的现象，主要是由于保障性住房无法像商品房那样有高额的“卖地”款可得，反而要政府倒贴配套资金。因此，一些地方政府在建设保障性住房的过程中，将保障性住房建在了位置偏远房源不好的地方。要从根本上解决保障性住房的建设问题，一是要从财政层面解决多年以来地方政府依赖的“卖地财政”，同时还要看看保障性住房的供应是否落到实处，将那些依然是画在墙上的“大饼”，真正转化为老百姓嘴里的食物。

由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我国的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标；中国的住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。应该是一个多层次的体系。第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。所以廉租屋的建设比重应该在5-10%。第二层级是20－80%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价商品房、经济适用房、租赁经济适用房、民工住房等多种形式来解决。其中经济适用房的建设比重应该不低于20%。限价商品房的建设比重应该不低于30-50%。、只有20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。

第四篇：保障性住房

标准预测试卷七（保障性住房）

一、注意事项

1．申论考试是对应试者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力及文字表达能力进行考查的考试。

2．作答参考时限：阅读材料40分钟，答卷110分钟。

3．仔细阅读给定资料，按照后面提出的申论要求依次作答。

4．考生可以在本试卷的空白位置或草稿纸上打草稿，但所有题目都要在答题纸的指定位置作答，作答在其他位置一律无效！

二、给定资料

1．国务院总理温家宝日前在上海考察保障性住房工程进展情况时说，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让广大城市中低收入居民安居乐业。总理此言，道出了众多城市中低收入居民的心声。

当前，在许多地方商品房开发红红火火之时，群众关心的保障性住房建设却进展缓慢。前不久，全国人大常委会的一份调研报告显示，按照国家下达的保障性住房建设计划，2009年全国需投入资金1676亿元，但截至8月底仅完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。

从记者在各地调研的情况来看，保障性住房建设进展缓慢，资金配套困难、用地审批周期长是反映最为集中的两大难题。但从多数地区实际情况看，资金、土地并非是最大的问题，部分地方政府以怎样的政绩观、发展观来推进保障性住房建设，才是问题的关键所在。

据《工人日报》报道，湖南省建设部门年中对全省廉租住房资金到位、工程进度进行检查时发现，全省廉租住房开工率较低的有5个市（州），此外还有4个市（州）没有遵守国家规定，市（州）财政、住房公积金增值净收益、土地出让净收益均没有安排廉租住房资金。

而记者在内蒙古调研时发现，部分地方政府重视不够，工作上无积极性、主动性，原本应该用于保障性住房建设的资金没有到位，已经下发的资金中途被截留、挤占甚至挪用。

在用地问题上，近年来，各地为调控商品房市场都储备了一批土地，一旦房价看涨，地方政府都能很快拿出一批土地投放市场，以获取高额的土地出让收益，而一旦保障性住房需要用地，审批的难题就来了。

如期完成保障性住房建设规划，既是促进房地产市场健康发展的调控措施，同时也是中央政府对城市广大中低收入居民作出的郑重承诺，关系国计民生，也关系到政府的公信力，不可轻视。各地政府要从执政为民、民生优先的高度，切实把这件大事抓紧抓实。

该材料主要内容：____ 2．广西壮族自治区人民政府办公厅2009年7月下发《关于大力促进房地产市场健康发展的指导意见》（以下简称《指导意见》），进一步加大保障性住房的建设力度，争取用3年的时间基本解决城市低收入家庭住房困难问题。《指导意见》提出：加大廉租住房建设；加大实施城市危旧房、筒子楼改造力度，加快实施国有农林场、垦区、矿山棚户区和采矿沉陷区民房搬迁维修改造工程；加快经济适用住房建设，增加经济适用住房供给。

《指导意见》强化政府稳定房地产市场的职责，认为要稳定房地产市场，必须实行自治区、市、县人民政府责任制，各级人民政府要认真履行稳定本地房地产市场的职责，充分发挥对房地产市场的宏观调控和统筹协调作用。

同时要求建立健全工作机制。自治区成立促进房地产健康发展工作领导小组，由自治区 人民政府领导任组长，领导小组办公室设在自治区建设厅。各市、县也要成立促进房地产市场健康发展工作领导小组。领导小组要建立房地产联席会议制度和工作推进例会制度，分析、协调和解决当地房地产市场的重大问题，组织制定本区房地产市场发展政策，促进房地产市场平稳较快发展。

《指导意见》要求加强对房地产市场的监督管理。建立由自治区统计局牵头，自治区发展改革委、建设厅等相关部门参加的全区房地产市场信息协调、发布工作机制，加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，采取各种形式定期或不定期地向社会发布有关全区房地产市场信息。另外，还要加强房地产市场监测分析，以准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

营造良好的房地产业发展环境也是必不可少的，《指导意见》要求各级政府和相关部门加强与房地产企业的联系，帮助企业解决经营活动中遇到的困难；要加强服务、提高效率，优先审批、办证程序，合理缩短审批、办证时限。

2009年，广西共供应保障性住房用地312.64公顷，同比增长1.48倍。其中廉租住房用地供应95.06公顷，经济适用住房用地供应102.70公顷，棚户区改造用地供应45.44公顷，农村危房改造用地供应69.44公顷。

2009年，广西国土资源厅把优先保证保障性住房用地供应作为保民生的重点工作，采取多项措施为解决城市低收入家庭住房困难，促进社会和谐发展作贡献。

该材料主要内容____ 3．保障性安居工程建设既是党中央、国务院扩大内需的重要举措之一，也是解决低收入家庭住房问题的主要渠道。但是，“保障性安居工程建设”这一利国利民的好“经”，却在有的地方被“歪嘴和尚”念歪念坏了。一些权力部门利用党的这项惠民、助民政策，偷梁换柱、欺上瞒下，在经济适用房的建设、审批以及分配等各个环节上大搞权力寻租、权力自肥，而一些开发商则打着经济适用房的名义，做着商品房的生意。经济适用房违规转让、租赁者有之，将经济适用房魔术般地变成商品房甚至变成豪华别墅的有之，经济适用房不经济不合算而大量遭弃购的有之，“保障性安居工程建设”这盘好棋就这样被活生生地搅得一塌糊涂。

保障性安居工程出现了这一系列的问题，说明我们政策出台的相关配套措施没有跟上，让别有用心的人钻了空子。好比吃鱼让鱼刺刺着了咽喉，却不能因此否认鱼肉的味美营养价值而从此禁食鱼肉一样，保障性安居工程的政策也决不能因噎废食。因为事实上包括经济适用房建设在内的保障性安居工程，在很多地方实施得很好，出现问题的毕竟只是一部分。

辩证地看，出现的问题为我们继续实施好保障性安居工程积累了经验。针对进一步完善经济适用房管理实施办法，不少有识之士提出了很多很有见地的建议，如禁止经济适用房转让，变经济适用房转让为政府回购，卖给需要这种房子的家庭；严惩利用经济适用房运作腐败，以儆效尤；建立公开、公平、公正的审议程序，健全供应对象的准人审核工作机制。要使经济适用房真正成为中低收入者的保障性住房，重在把好入口出口两道关，即经济适用房的申购关和所有权、使用权的转让（包括禁止租赁）关，而要把好这两道关，一条不可或缺的办法就是公开透明，阳光操作。广大群众的监督才是最有效、最敏锐的监督。

该材料主要内容：____ 4．“只要出2万到8万元中介费，你是不是低保户，是不是本城区人，都无所谓．”2009年7月7日，武汉市一位大型连锁房产经纪公司负责人告诉记者。这是隐没在武汉街巷，关于经济适用房申购一条龙服务的黑市价格。所谓“一条龙”式购房服务，就是从购房资格申请材料办理，一直到最终摇号，中介全程“包办”到底。2009年6月12日发生的“六连号”事件仅仅揭开了武汉市经济适用房黑市链条的冰山一角。当天，武汉市余家头小区经济适用房在申购摇号时，摇出了六个连在一起的购房资格证明编号，这在申购高达40比1的情况下，极不寻常，引发强烈质疑。

事后查明，这六个编号均是中介机构勾结摇号官员作弊摇出的“关系号”，申请材料全系造假；2009年6月22日，武汉市政府新闻办召开了一次仅55秒的新闻发布会，宣布了相关中介和涉案政府官员受到处理的结果。

“六连号”事件虽然结束，但是隐身在经济适用房背后的制度漏洞，以及由此引致的一连串黑色利益链仍可能吞噬这一公共善政的普惠。

该材料主要内容：____ 5．与一般商品房一样，对于保障性住房而言，充足的土地供应是其开发建设的基础性条件。然而由于近年来中心城区地价飞涨，经济适用房越建越远，多个城市经济适用房项目出现被老百姓“弃买”的尴尬情况。

在长春市，2008年这里重启经济适用房建设，全年共建设22.7万平方米共3780套，前两批共发售1900多套。至年底剩下1400多套没有售出。在此期间，长春市两次放宽申请家庭的准入标准，将月人均收入标准由500元以下放宽到800元，并允许优抚对象、复转军人、残疾人等6类特殊人群购房，但是并没有出现人们想象中的踊跃争购场面。

在广州，2008年底推出的2145套经济适用房，只有975套房屋被中低收入家庭认购，余下1170套房遭弃购。这意味着时隔10年广州市推出的首批经济适用房超过一半被弃购。据记者了解，这些城市经济适用房“遇冷”的原因是，不少地方兴建的经济适用房离中心城区太远，生活配套设施不足，而中低收入者大都依赖公共交通，他们如果住在偏远的郊区，就医、上学、出行都非常不便，再加上与周边商品房相比，价格也没有吸引力，所以弃购现象比较突出。

以武汉城开青菱城市花园经济适用房项目为例，该项目已经接近武汉三环线，当地物价局核定其基准价格核定为2699元／平方米，比同地段的一些商品房均价还高。而且，在2008年底申购时，该项目道路还未修通，低收人群体只能“望而却步”，第一轮摇号后遭遇弃买，415套住房只卖了—百多套。

有关业内人士分析，由于中心城区近年来地价飙升，土地供应也越来越少，未来经济适用房越建越远将成为常态。据经济适用房“黄埔人家”开发商武汉江岸房地产公司有关负责人介绍，在政府对经济适用房销售限价的情况下，开发商主要靠降低土地的购价来节约成本。该公司建设的“黄埔人家”经济适用房小区位于中心城区，当时的土．地价格约100万元／亩，均价2600元，利润率控制在国家规定的3%。

但现在市区内的土地价格已经翻了几倍，再加上劳动力价格、材料成本的上涨，在政府2900元限价下销售经济适用房，肯定亏本。

该材料主要内容：____ 6.2009年8月份，经济适用房再次成为人们关注的热点。先是月初传出石家庄市上千套经济适用房由于定价过高遭弃购的消息，紧接着又爆出了南阳套用经济适用房指标开发商品房的新闻。在国家不断加大力度，推动保障性住房建设的时刻，经济适用房政策在执行过程中遇到的问题开始受到人们的质疑。一些专家和业内人士表示，经济适用房不仅有社会保障性特点，与廉租房相比，它又具有鲜明的市场化特征。推动经济适用房建设有可能会影响完全市场化的商品住宅市场，而且在巨大利益的诱惑之下，容易出现有违社会公平的现象。

20世纪70年代以前，由于两次世界大战和1929年一1933年的经济危机，严重的住宅短缺成为困扰西方国家的主要问题。在这种情况下，主要依靠市场化手段解决居民住房问题的西方国家遭遇了困境。

“市场机制条件下，由于劳动能力的差别存在，一部分阶层的收入是无法承受其住宅支出的，这就在客观上需要政府提供住宅消费保障。”杨红旭说。

为解决这一问题，美国于1968年进行相关立法，政府保证10年内资助低收入家庭600万套住房。战后的英国，政府同样在金融和住宅供应上进行了大规模的国家干预，直接投资或补贴建设公共住宅成为解决住房问题的主要手段。

20世纪70年代以来，随着西方国家全国性住宅短缺的缓解以至消失，再加上福利开支出现紧缩趋势，大规模国家干预的方式开始捉襟见肘，代之而起的是发挥市场机制的弹性和选择性，鼓励运用市场机制解决住宅供应。20世纪80年代撒切尔夫人执政时期的英国表现得尤其明显。

在我国，自从1998年住房体制改革以来，市场在房地产资源配置中的基础作用越来越显著，在此基础上，房地产业迅速发展起来。但是，在市场化进程日益加快的情况下，我国住房保障体系建设却处于缓慢甚至是局部停顿的状态，随着各地房价的飞涨，中低收人家庭买房难、租房难的问题越来越突出。

为了解决这一矛盾，2007年国务院出台了文件，加强廉租房和经济适用房建设；在住房和城乡建设部的要求下，2008年6月前后各地出台了 《2008--2012年住房建设规划》，其中都明确了住房保障产品的建设规模,2008年11月，住房和城乡建设部出台了9000亿元安居工程投资计划，再次加大了保障性住房的投入和建设力度。

上海易居房地产研究院综合研究部在一份研究报告中指出，给低收入阶层提供住宅消费保障，是西方国家普遍的做法；尽管在住宅资源配置中，市场经济国家依赖市场发挥基础性的作用，但是从各国完善的住宅消费保障制度的建立、发展和完善过程看，政府在住宅消费保障制度上起了决定性的作用。德国、法国的住宅法律都明确规定，居住权是公民权利的重要组成部分。因此，各国中央政府和地方政府都设立了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。如美国的住房和都市发展部、新加坡的建屋发展局等。

杨红旭表示，政府保障公民的居住权，是文明社会的必然选择。我国住宅产业的发展将并存市场化和保障化两条轨道，二者如何协调发展，是需要着重关注的问题。

该材料主要内容：____ 7.2009年8月17日，住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉接受新华社记者专访，围绕社会关注的热点问题，一一作答。

如何看待经济适用住房寻租、牟利现象？

问：近期一些城市相继出现违规摇号，出租、弃购经济适用住房等现象，您怎么看待这些现象？

侯渐珉：对于目前反映的经济适用住房寻租、牟利现象，要做深入全面客观的分析。在此基础上，通过健全制度，加强监管，促进经济适用住房健康发展，充分发挥这项制度对解决城市低收入家庭住房困难的作用。

武汉出现的“六连号”事件，是典型的内外勾结行为，既有道德范畴的问题，也有主管部门内部管理问题，以及资格审查机制问题。这不是经济适用住房制度本身的问题，对欺诈问题，需要从法律法规上加大违规处罚力度。同时要加强内部管理、廉政建设，提高人员素质。要进一步完善经济适用住房供应对象的审核机制，主要是保证收入、财产和住房状况审查的真实性。

对于部分地区出现的出租问题，要结合购房当时的政策规定加以处理。2004年规定，经济适用住房在未缴政府土地收益的情况下，不得用于出租。按照2007年规定，经济适用房5年后才能上市交易，并有收益分成制度等限制条件。对于在这之前取得经济适用房的住户，要按各个城市出台的具体规定来处理。

违规出租问题的出现，反映出部分主管部门对保障性住房的后续管理不重视、不到位。同时，这与各地住房保障机构不健全、人员严重不足密切相关。

对于一些城市出现的弃购现象，原因是多方面的。一种是买不起，一些地区简单以当地统计部门公布的低收入线作为经济适用住房对象准入线，部分符合规定条件的家庭没有支付能力；另外，从风险考虑，商业银行也不会给这些家庭提供贷款支持。另一种是现行的以成本为基础的定价机制存在一些缺陷。如相邻地段，因为拆迁成本不同，价格差异较大。此外，也有区位选择不符合保障对象的生活工作需要。再者，中小城市经济适用房价格和商品房价格差距不明显等。这就需要各地科学界定供应对象，合理确定项目选址和建设规模，同时要进一步完善经济适用住房的定价机制。

如何对待经济适用住房制度的不同看法？ 问：经济适用房存在的违规现象，使得社会上出现取消经济适用房的声音，您怎么看待？ 侯浙珉：对经济适用住房制度进行广泛深入的讨论，有利于集中各方智慧，完善经济适用住房制度，促进这项制度健康发展。

我们注意到了取消经济适用住房制度的议论，并进行了认真研究。归纳起来，取消经济适用住房的观点有两个主要依据：一是从当前存在的问题出发，进而要否定这项制度，这有些简单化了；另一种是认为不应当给被保障对象以住房产权，认为保障就是救济，给产权影响资源分配效率。

另外，我国的快速工业化、城镇化仍将持续相当长一段时间，住房供求关系紧张、房价上涨较快的特点短期内难以改变，大中城市里多数新产生的城市家庭需要政府的帮助，才能实现住有所居。如果完全实行政府财政投资建设廉租房，财力难以承受。而经济适用住房政策，政府以土地、税费优惠补贴一部分，让有支付能力的家庭承担一部分，共同解决住房问题，具有现实可行性。

如何确保经济适用住房政策不变昧不走样？ 问：既然经济适用住房制度仍有存在的必要，那么如何确保经济适用住房政策不变味不 走样？

侯淅珉：各地区要健全相关制度，加强准入、配售和售后各个环节的管理，确保经济适用住房制度惠及被保障群众。

首先，各地要加快建设城市家庭住房、收入（财产）管理的动态信息系统，减少人工审核过程中的漏洞。目前，各市县基本建立了多级审核、公示制度，重点是要完善审核手段。

如上海市建立了家庭收入核对中心，探索公安、金融、证券、工商、税务、保险、住房公积金、住房产权管理等信息资源共享，通过相关政务信息比对的方式，建立了高效快速的核查机制。深圳市要求各相关部门对申请住房保障家庭的户籍、车辆、住房、保险、个税、存贷款、证券、残疾等级及优抚对象等9个方面进行严格审查。

各地要借鉴上海、深圳的做法，地方政府要加大协调力度，部门要通力配合，各地民政部门要根据2007年国务院规定的分工要求，抓紧建立住房保障对象和收入（财产）核对工作机制。住房保障主管部门要积极配合。

其次，要加强销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制。这方面，各地已经做了大量工作，现在看来，还要完善定价机制。比如，上海市出台的经济适用住房管理办法，把政府暗补的土地税费等量化成政府的产权比例，个人出资部分量化成个人的产权比例，既保证了个人投资权益，又保证了政府权益，压缩了经济适用住房的寻租空间，有利于保证经济适用住房主要用于自住，这是一种积极的探索。

最后，要加强售后使用的监督管理。目前，对经济适用住房售后使用情况的监管，还十分薄弱。要把好事办好，各地区应健全机构，充实工作人员，建立售后房屋档案和定期监督检查制度。同时，严格中介机构管理，加大对空置、未缴纳政府收益前出租、拥有其他住房未主动退出等违规行为的处罚力度。

该材料主要内容：____

三、申论要求

1．仔细阅读材料，概括所给材料反映的主要问题。（20分）

要求：概括全面，语言精练，200字以内。

2．针对材料中提到的经济适用房存在的问题，谈谈你的解决方案。(30分)要求：所提方案具有条理性和可操作性，字数不超过400字。

3．就材料中涉及的我国住房建设市场化和保障性的问题，自选角度，自拟

题目，写一篇文章。(50分)要求：中心明确，内容充实，论述深刻，有说服力，字数在1000字左右。

标准预测试卷七

一、材料内容概括

材料1：保障性住房建设进度缓慢的原因。

材料2：广西出台《指导意见》，加大保障性住房建设。材料3：保障性安居工程出现了一系列问题。

材料4：武汉经适房“六连号”事件暴露经适房操作中的黑市交易。材料5：经适房遭“冷遇”，多个地区出现弃购现象。

材料6：经济适用房的“保障性”与“市场化”间存在的问题。

材料7：住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉接受新华社记者专访，回答社会关注的热点问题。

二、参考答案 1．答案提示

保障性住房是国家为解决低收入困难家庭的住房问题而采取的根本措施，对改善广大低收入群体的生活条件、扩大内需、拉动经济增长都具有重大意义。在大力建设保障性住房的过程中，也出现了不少问题，如经适房价格过高，出租、弃购现象普遍，房号买卖、黑市交易等，亟待解决和规范。有关部门应该加大对保障性住房的监督管理力度，完善相关制度，严格准入制度，切实让保障性住房惠及被保障群体。2．答案提示

针对我国经济适用房政策实施过程中存在的问题，可以采取以下措施：

(1)系统规划经适房的选址、建设，科学定价，避免经适房向商品房的大户型、高价格趋势发展。

(2)建立动态的经适房申请者的收入财产信息，对经适房申请者进行严格审核，全面审核申请者的家庭收入、财产状况，杜绝瞒报、漏报个人财产的情况发生。

(3)要加强经适房销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制。对经适房摇号轮号过程加强监管，对买卖房号、黑市交易以及有关部门的行贿受贿行为，加大打击 力度。

(4)做好经适房售后的使用监督，建立售后房屋档案和定期监督检查制度，定期审查经适房的使用情况。发现出租、出卖或炒作经适房的行为立即进行严厉处罚，甚至取消其经适房的使用资格。

3．答案提示

保障性住房的保障性不容忽视

当人们迈过吃饱穿暖、衣食无忧的生存线，下一个提高生活质量的目标就是——安居、住好。一个相对宽松和舒适的居住环境，对大多数中低收入家庭来说，是心有余而力不足的事情。国家出台保障性住房政策，其目的就在于让广大住房困难家庭买得起房，住得起房，具有不容质疑的保障功能，可以说保障性是保障性住房的根本属性和题中应有之义。

然而，在保障性住房尤其是经济适用房的建设过程中，却出现了一些市场化的倾向。例 如，2009年8月初，石家庄市上千套经济适用房由于定价过高而遭弃购，紧接着又爆出了南阳套用经济适用房指标开发商品房的新闻。还有武汉某经济适用房项目，已经接近武汉三环线，当地物价局核定其基准价格为2699元／平方米，比同地段的一些商品房均价还南。此外，有些经适房越造越大，出现90平、100平甚至是120平的大户型，不仅加大了购房的难度，而且一定程度上也造成了住房的浪费，偏离了保障性的宗旨。

保障性住房建设本是一项惠民、利民的德政工程，却为何出现了上述种种市场化的趋向呢？原因是多方面的。一是百姓买不起，一些地区简单以当地统计部门公布的低收入线作为经济适用住房对象准入线，部分符合规定条件的家庭没有支付能力，导致了大量的弃购现象；二是现行的以成本为基础的定价机制存在一些缺陷。如相邻地段，因为拆迁成本不同，价格差异较大，导致一些经适房价格高于商品房；三是有些经适房的区位选择不符合保障对象的生活工作需要，也导致弃购现象发生；最后，一些开发商利用政府资金建大户型的经适房，从中牟取暴利。

我们并不能因为保障性住房建设过程中出现的种种问题而断然否定它的保障性功能，而 应该在分析问题的基础上，在今后的工作中采取各种措施，充分发挥保障性住房的保障功能。

一是要健全相关制度，加强保障性住房的准入、配售和售后各个环节的管理，并确保经济适用住房制度惠及被保障群众。二是要建立多级审核、公示制度，重点是要完善审核手段，严把保障性住房审核申请关。三是各个相关部门要协调配合，建立住房保障对象以及申请者的收入（财产）核对工作机制。四是要加强对保障性住房特别是经适房销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制，还要完善定价机制，可以把政府暗补的土地税费等量化成政府的产权比例，压缩经济适用住房的寻租空间。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这是古往今来一个受人关注的问题。在当今社会，保障性住房建设是实现“居者有其屋”的重要举措。能让老百姓买得起房、住得起房，是政府的重要职责之一。在大力推进保障性住房建设的同时，政府也应该承担起维护保障性住房的保障性功能的责任，有效处理建设过程中出现的种种问题，纠正不当市场化的倾向。

第五篇：保障性住房

保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

着重分析上海市的经济适用房和廉租房

经济适用房

经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。

经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。上海市申请购买经济适用住房条件

（一）申请家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满7年，且在提出申请所在地的区（县）城镇常住户口连续满5年。

（二）申请家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。

（三）3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于39600元（含39600元）、人均财产低于120000元（含120000元）；2人及以下申请家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮10，即人均年可支配收入低于43560元（含43560元）、人均财产低于132000元（含132000元）。

（四）申请家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但申请家庭成员之间住房赠与行为除外。

同时符合上述标准，具有完全民事行为能力、年满30周岁的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满三年的人士），可单独申请购买经济适用住房。

经济适用房弊端

经济适用房已经在风风雨雨中走过了十多个春秋，政府推出经济适用房的初衷是为了帮助中低收入家庭解决住房问题。国家为了支持经济适用房的建设，对经济适用房项目规定，免收土地出让金，减免多项税费，同时各地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。这就降低了开发商的建设成本。由于经济适用房的价格通常要比商品房低10％－20％，因此，在当今商品房价格高不可攀的情况下，经济适用房便成了市场中的香饽饽。

但从现实情况看，经济适用房的种种弊端越来越引起人们的关注：

一经济适用房并不经济。经济适用房搞价格双轨制的基础是存在一个收入准入线，然后把人群一分为二，非此即彼。这条线定低了，买得起没资格，有资格买不起，经适房销售不出去；定高了，供应不起。以上海当前经济适用房的价格为例，上海划线在人均年收入27600元，居然比上海平均收入还高，哪里可能一半的人都可以去住经济适用房。而且会引发的另一个问题就是摇号，不够分，那就只能摇号，摇号其实是很荒谬的事情。人均年收入27599元的人和收入为0元的人一样的机会，还不荒谬么。任何时候，只要比收入准入线低一元就有机会中大奖，多一元则毫无机会，要去忍受高市场房价。

二房屋质量得不到有效的保证。由于开发商、监理部门和买房者存在着严重的信息不对称，偷工减料现象时有发生，被揭发后还时常以建造经济适用房利润低为由替自己的违规行为开脱。有些开发商为了压缩建设成本，通常要提高住宅的容积率，这就使得经济适用房大多呈现三大弊端：楼间距太窄、见阳光不多、人多电梯少。而且在部分保障房建设部门官员看来，你本来没钱买房，政府花大价钱帮你建保障房，已经是莫大的恩赐了，你还有什么理由挑三拣四的？正是因为有这种观点，经济适用房才成为劣质房。如果这些房子问题成堆，改善

低收入人群居住条件只能是一句空话。

三市场上不断传出部分住房宽裕的官员和高收入者通过各种渠道取得一套甚至多套经济适用房进行投资或者出租。这样不仅使政府的补贴以及公众资源流向了非目标对象，而且给政府权力的寻租提供了机会。经适房价格是周边商品房一半还不到，每平方米差价5000-7000元，每套住房就可套利30-40万，即使是有限产权（个人与政府7：3分享），买者也能套利大部分。事实上，当前中国社会，只要有“利差”，得益最多的一定不是普通老百姓，肯定公务员等体制内人士优先，这些人开低收入证明太容易了，就算假证明被查出来了，能有任何惩罚么？在寻租成本非常低、寻租收益非常大的背景下，寻租根本无法控制。保障住房一定要从消除谋利空间入手，让收益与成本基本匹配。否则打着民生旗号的住房保障，只会加剧社会不公正，败坏政府声誉。

在经济适用房各种弊端日渐暴露的情况下，一些专家和学者认为经济适用房已经走进死胡同，强烈呼吁取消经济适用房制度。

笔者认为，废除经济适用房制度不可行，一方面因为经济适用房确实是解决中低收入阶层住房问题的一个有效途径，另一方面由于经济适用房有利于抑制房价的快速上扬。

针对种种弊端，我们需要不断完善经济适用房制度。（这个我感觉太理论太官方了，但是也实在不知道该怎么提出不错并能得到执行的建议）

首先要严格审核购房者的资格，避免申请者以伪造的个人信息进行骗购。我们要严厉追究骗购经济适用房的业主责任，并对出具虚假证明的单位进行大力度的惩罚以及曝光，对揭发骗购经济适用房的个人进行奖励。

其次要对地方政府机关进行严格监督，发现违规购房行为，决不手软，对违规单位的主要负责人进行严肃处理，从而约束地方政府不去滥用职权，使更多的经济适用房能够为中低收入阶层所购买。

第三有很多人质疑开发商在放号的过程中存在着猫儿腻。为了使放号过程更加公平合理，必须把住房分配与开发商严格分开。政府应与开发商各司其职，开发商专心建房，而住房分配则要由政府指定的机构专门负责，并要加强对此类机构行为的监督。

第四建设更多的经济适用房用以销售。倒卖房号现象之所以会普遍出现，还因为物以稀为贵。提高经济适用房项目的建设比例，使更多的中低收入者能够通过正规渠道买到经济适用房。这样可以有效地抑制房价快速上涨，降低资金追逐房地产的热情，对防止国外热钱流入、抑制流动性过剩也有一定的积极意义。

最后要大力发展廉租房。它可以用来满足中低收入者的不同需求。购买经济适用房需要一定的购买力，而对于那些处于生活最低保障线左右的人群，拥有一套经济适用房对于他们来说简直是天方夜谭。政府给予一定补贴的廉租房正好可以满足这部分人群对住房的需求。经适房处境尴尬，“只租不售”的廉租房成为取代经济适用房，解决困难户安居问题的众望所归，然而最近一些地区却在酝酿推出廉租房产权“私有化”，成为争议的焦点。廉租房

廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。

廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。上海市廉租住房保障申请条件、保障标准，同时符合下列条件的本市城镇居民家庭，可以申请廉租住房：

（一）申请家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系，且共同生活；

（二）申请家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口满3年，且具有申请所在地城镇常住户口满1年；

（三）申请家庭人均居住面积低于7平方米（含7平方米）；3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于19200元（含19200元）、人均财产低于50000元（含50000元），2人及以下申请家庭人均年可支配收入低于21120元（含21120元）、人均财产低于55000元（含55000元）；

（四）申请家庭成员在申请前5年内未发生过出售或赠与住房而造成住房困难的行为。《通知》规定，同时符合上述条件，且具有完全民事行为能力、年满35周岁的单身人士（包括未婚、丧偶，或者离婚满3年的人士），可以单独申请廉租住房。

今年全国1000万套的保障性住房建设任务给各地财政带来不小压力，为尽快回笼资金，一些地方开始尝试廉租房“共有产权”或直接出售廉租房的方式来缓解资金压力，廉租房开始出现不同程度的“私有化”，由租房转化为变相购买廉价房。

8月16日，上海市房管局透露本市部分区下半年将会试点廉租房先租后售的政策，并于明年在全市推开。房管局表示此举目的在于让困难群众有希望逐步改善住房条件。（这边其实有一个平原县的案例，但因为不是上海的，所以不确定要不要放上来）

然而同策咨询研究部总监张宏伟表示，虽然在当前的保障性住房融资较难的市场背景下，此举对于缓和地方政府财政压力具有一定的作用。出售可让保障性住房客群享受部分或全部产权，对于保障对象来说，有了一定的产权保障。但廉租房一旦采取先租后售的方式，长远来看将导致未来可供租赁的用房逐渐减少。市场受惠覆盖面，尤其是对于需要租房生活的人群来说会越来越小，廉租房也就起不到对于这类人群的市场保障作用。

而克而瑞分析师杨晨青在接受记者采访时更是直言，这么做实质上就是将廉租房的租赁性质变为了产权性质，不利于保障房为更多的用户服务。“我认为，理想的保障房体系应当是以租赁为主，这样的做法与此无疑是背道而驰的。”他认为，廉租房是用来保障最底层的居住需要，与其让它先租后售，不如设立更好的退出机制。即当保障对象的经济实力有所上升后，转由公租房、经适房进行保障，而退出的廉租房可以转而提供给需要的人群。

廉租房和经济适用房有较大区别，廉租房“私有化”或将损害真正的低收入群体利益，容易造成社会不公，对于各种形式的保障房建设“压力转移”方式政府需谨慎对待。

（由于这一事件发生不久，所以好像网上没有很多不同意见的评论）（冯海宁）其实，廉租房出现“共有产权”并不是因为1000万套保障房任务，而是早在两年前就出现了，有地方政府称此做法为“创新”，笔者曾公开撰文指出这是“危险的创新”，很多有识之士也公开反对这种做法，然而，今天廉租房产权私有化非但没有收敛，反而愈演愈烈，参与这种模式的地方政府越来越多，呈现扩大化、复杂化、失范化趋势。

保障房管理并不是不能创新，但创新要有边界，比如，在融资、分配、退出等方面都可以创新，不过创新要坚持基本原则：一是不能背离国家对每一类保障房的角色定位；二是要遵守国家相关法规。从这两个原则来审视，无论是廉租房“产权共有”，还是“租售并举”，显然都越位了。

从九部委2007年联合发布的《廉租住房保障办法》来看，并没有允许地方政府搞“共有产权”。对于地方公权力来说，“法无授权即禁止”是基本常识，地方政府岂能自作主张搞创新？在笔者看来，“共有产权”并不是什么“创新”，而是地方政府在玩转嫁融资、投资责任的把戏。廉租房之所以出现“共有产权”，目的是通过保障对象购买廉租房来缓解地方政府资金压力。在中央不断强化政府住房保障责任的今天，廉租房“共有产权”显然是政府责任担当倒退的体现。这是一个危险的信号，是最值得警示的问题。也就是说，廉租房本该政府来投入，但地方政府却让低收入群体来“买单”。

《廉租住房保障办法》第三章对廉租房保障资金的五种来源规定很清楚，地方政府为何不依法筹集资金，却要让低收入群体来“买单”？笔者以为，要么是地方政府“懒政”，要么是保障房资金挪作他用，要么是地方政府财政投入不积极。当然，这也与中央部门对经济欠发达地区财政转移支付力度不够有关。

其次，警示低收入群体利益受损。一方面，对购买廉租房“共有产权”的低收入群体来说，本没有购房能力，却被迫拿出一笔资金来购买廉租房，增加了债务负担。另一方面，对于等待分房的低收入群体来说，由于本该流动的廉租房固定化了，那么，可用于安排他们居住的廉租房房源就不足，不能满足需求。

再者，警示产权式保障房弊端多多。比如，有产权性质的经济适用房、限价房在不少地方变成了公务人员的“权力房”；再如，“共有产权”的廉租房转嫁了政府的责任、增加了低收入者负担、违反了国家廉租房制度等等。因此，笔者建议理应早日终结产权式保障房，进入无产权的住房保障时代。

另外，还警示保障房制度不完善，监管责任没有落实。如果《廉租住房保障办法》对产权问题进行明确规定，对违规者有相应罚则，如果《住宅保障法》早日出台，对廉租房进行规范化约束，或许就不会出现廉租房产权私有化问题了。如果监管部门在廉租房“产权共有”现象刚露出苗头时就叫停，也不会愈演愈烈。

毫无疑问，廉租房产权私有化是制度不健全、监管不到位酿出的恶果，对此，必须要早日纠错。此外，该纠错的还有变味的公租房。据报道，广州市有关部门日前表态，广州公租房将实行通过用人单位筹建公租房为主、政府提供公租房为辅的方式。建设公租房本该政府来担责，竟转嫁给用人单位。这同样需要纠错。