第一篇：北京企业拆迁专业律师：畜牧养殖拆迁补偿项目,法律保障应有权利
北京企业拆迁专业律师：畜牧养殖拆迁补偿项目，法律保障应有权利
作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验
养殖场搬迁，禁养受损应予补偿
国务院法制办公室官方网站全文公布《畜禽养殖污染防治条例(征求意见稿)》，征求社会各界意见。据了解，该条例的出台是国内首部针对畜禽养殖污染防治方面的法规，畜禽养殖污染防治拟不简单采用工业污染治理的制度和措施。
《畜禽养殖污染防治条例(征求意见稿)》共六章三十六条，分别从立法目的、政府职责、监管体制、禁养区、限养区、养猪场建设要求、配套环保设施、排污要求以及拆迁补偿等各个方面做了详细规定。
为加强对特殊区域的环境保护，条例第10条、第11条规定，在饮用水水源保护区、风景名胜区等区域禁止建设畜禽养殖场、养殖小区。地方政府可以根据实际需要，划定本地区的畜禽养殖品种、规模、总量等限制养殖区域。
为尽量降低养殖成本，促进养殖业健康发展，条例第12条规定，新改扩建畜禽养殖场、养殖小区要依法进行环评，环评文件要包括废弃物综合利用方案和措施，同时授权环保部商农业部确定需要进行环评的养殖场、养殖小区的范围和规模。
针对养殖场比较关心的拆迁补偿问题，条例第25条规定，因畜牧业发展规划、城乡规划调整以及划定禁止养殖区域、限制养殖区域，或者因畜禽散养密集区域整治，确需关闭或者搬迁现有畜禽养殖场所，致使畜禽养殖者遭受经济损失的，由地方人民政府予以补偿。
畜禽养殖污染防治设计了有别于工业污染治理模式，着重体现“以奖促治”的管理思路：条例第26条、第27条、第28条分别规定了对污染治理设施的资金支持；生产、运输、销售、使用畜禽养殖废弃物有机肥产品，购置、使用废弃物收集、处理、利用设备的税收优惠政策；利用畜禽养殖废弃物生产有机肥、发电、制取沼气的价格优惠政策等。条例第30条规定，对于标准化养殖场、养殖小区支出的建设项目环评收费，由各级地方政府给予补助。条例第31条规定，养殖场、养殖小区在达标排放的基础上，自愿进一步消减排污量的，由县、乡政府给予奖励，并优先列入畜禽养殖发展相关资金扶持范围。
养殖场拆迁补偿标准
《中华人民共和国土地管理法》第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
1、征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被 征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农 业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被 征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
2、征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土 地补偿费和安置补助费的标准规定。
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被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
3、依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
黑龙江三家养殖场拆迁维权案例
【案例简介】
这三家养殖场因为业务关系彼此比较熟悉，而且都面临拆迁，所以共同委托我所（北京吴少博律师事务所）进行代理。我结合三家养殖场拆迁的具体状况，谈一下养殖场拆迁可以借鉴的经验。
这三家养殖场的主体状况和面临的现实情况有以下相似点：
第一，这三家养殖场取得土地使用权的方式有两种：第一种是通过竞拍的方式从银行取得了土地使用权；第二种是和村委会签订了土地使用权购买协议，但是没有办理正规完整的土地使用权转让手续。在八九十年代的农村，这种土地使用权取得方式很普遍，从历史渊源来说，当事人取得的土地使用权是有合法性的。
在养殖行业的实际情况中，养殖场虽按照农业养殖的实际用途取得了土地使用权，但是经过经营发展，土地的用途可能不仅限于农业养殖，还进行了冷库、超市、饭店等的建设，可这些都不能磨灭土地使用权的合法性。在此次案件中，其中一家养殖场就遇到了这样的情况，其建场之初是按照农业生产养殖用地进行批建的，但是在实际生产的过程中有一部分土地上建成了冷库，但是是刚刚建成，还没有投入到实际使用。当地征收办以改变土地使用用途为由，要求吊销养殖场的土地使用权证，要求其卖掉养殖的动物、变卖孵化设备等。征收办的这种行为是完全违法的，相当于是从根本上否定了当事人合法取得的土地使用权。第二，养殖场拆迁过程中面临的压力是有规律可循的。因为养殖场带有一定的污染性，所以政府一般会以环保的名义进行施压。比如此次案例中，其中一家养殖场和当地居民区靠的比较近，当地政府部门于是采取措施，以没有使用环保设施、没有对排放物排泄物进行处理的名义要求关停养殖场，并采取了断水断电挖路的手段，破坏了养殖场的正常经营。可是根据我国环保法和相关行政法规，在使用行政强制措施关停企业之前，需要给企业改正补救的法定权利，但对方并没有做到这个法定程序，这也给我们的反击提供了机会。值得注意的是，因为养殖行业是免税行业，拆迁方不能以核查纳税的方式进行试压。
第三，三家养殖场面临的拆迁项目都是涉及公共利益的，比如市政规划的调整、修路修桥、市政设施的扩建等。
【办案过程】
根据对方所暴露的违法之处，我们一一回击，给对方施加了足够的压力。比如把吊销土地使用权相关的行政决定及时向哈尔滨人民政府申请行政复议，并且在一个多月之后得到了哈尔滨人民政府的支持，判决其做出的吊销土地使用权证的行为是违法的；针对其他两个行政补偿决定，我们也向上级政府进行行政复议，但是没有得到上级政府的支持，我们及时向法院
文章为吴少博律师原创，转载请经过本团队同意并注明出处。提起了诉讼，法院撤销了复议决定和相应补偿决定，我们的合法权益最终得到了法律的保护；针对对方断水断电断路的行为，我们及时投诉到了相关部门，如果相关部门不予以回复的话，我们要求其承担相应的民事赔偿责任；针对环保局下达的行政处罚命令，我们也及时请求了法律的审查，理由是处罚的标准没有说明，而且没有允许当事人首先作出补救改进这一法定程序。
当把对方在这次拆迁中所有的行政行为均纳入到法律审查的范围时，会产生很多有利的影响：第一，行政行为的落实会相应得到延缓；第二，双方接触机会增加，客观上给双方提供了更多的谈判机会，第三方主体增多，双方谈判调解的机会也多了；第三，给对方造成压力，增加谈判的筹码，尤其是上级政府或者法院支持我方诉求的话，更是让我方把握住了主动权，但即使我方掌握了主动权以后，也不能漫天要价。如果迫使对方继续采取行政措施的话，后续维权的成本会更大，而且这也不符合公平合理的态度。
最后，经过当事人和我所的共同努力，拆迁方愿意坐下来和我们进行平等的谈判，当事人都得到了满意的补偿。
企业被征收能获得的补偿项目介绍
1.土地、企业的房屋价值补偿
房屋价值补偿主要包含两方面，土地区位补偿价和房屋重置成新价，土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要由土地所在的区位和用途来决定，企业的土地用途一般为工业用途，虽然价值要低于住宅和商服类的土地，但因为企业的厂房、仓库占地较大，所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价，通俗讲就是房屋的建造成本价，这个成本价是比较固定的，一般都是1500-2000左右。在拆迁的过程中，拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算，也就是说，被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱，房屋值多少钱，从而也很难去质疑其合法性。很多地方的拆迁人甚至会告诉你，这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目，如此种种，都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。
2.装修附属物补偿
关于装修附属物补偿，各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则，该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。此项补偿内容比较固定，弹性空间不大，被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。
3.停产停业损失补偿
停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失，在计算该损失时不仅应当考虑被拆迁前的利润损失，还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。2011年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十三条做出了对
文章为吴少博律师原创，转载请经过本团队同意并注明出处。因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。因各地对停产停业计算的标准不一致，各个企业的盈利亏损情况也各不相同，因此，停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项，应当值得企业重点关注。
4.搬迁费用、搬迁损失
企业在面临拆迁时，搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用，还包括搬迁损失，主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。如果是大型企业拆迁，这部分的搬迁损失要委托专门的资产评估机构进行评估。
5.各项拆迁奖励费用
在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出被拆迁房屋。各项奖励的数额主要由具体的项目实施意见来决定。另外，涉及到集体企业或国有企业还有职工安置费用，主要是通过给下岗的职工缴纳社会保险的方式实现。
拆迁补偿方案的选择
1.土地置换
如果你仅仅选择了土地置换，置换后由企业在置换来土地上建设厂房，那你有权利获得地上附着物的补偿，具体包括：房屋重置成新价的补偿、地上种植物补偿、水泥硬化的地面、以及不可迁移的其他附属物、机器设备的搬迁费。
2.土地加房屋安置
如果你选择了土地加房屋安置，至于停产停业损失，仅仅可以获得一定时间段的补偿。因为您选择了土地或者房屋置换，那您的停产停业时间就能够确定，可能是一年，也可能是半年，那你获得也只能是一定时间段的停产停业损失。
如何计算停产停业损失
1.按照企业的整个生产经营面积一次性给予停产停业损失补偿
这种计算方法比较简单，一般都是由区一级或区一级以上的政府确定一个标准，然后按照企业的生产经营面积给予一次性的停产停业损失补偿，只要能确定企业的生产经营面积，就可以计算出停产停业损失。
这个方法计算虽然简单，但是实践中使用起来很容易产生纠纷，纠纷的矛盾点就在于如
文章为吴少博律师原创，转载请经过本团队同意并注明出处。何认定生产经营面积。比如，企业的职工宿舍、职工食堂、办公楼算不算生产经营面积呢？此外，工厂的仓库属于不属于经营面积呢？其实这些都是我们生产经营不可缺少的部分，但是拆迁方经常会咬文嚼字的争论：仓库是进行仓储的地方，不是进行实际生产的地方。再比如制造石膏板的工厂，是要进行晾晒的，整个院子都是进行水泥硬化的，那么整个院子属于不属于经营面积？算不算是企业在进行实际生产经营中使用的呢？如此种种，企业都会和拆迁方产生实体争议。
在北京停产停业的补偿标准是每平方米500-1500元，但实际上随着经济水平的发展，以及各个企业的自身盈利情况不同，通过适当的维权，停产停业损失的补偿是可以突破这个标准的。具体而言有如下标准：
1.按照企业纳税的情况计算停产停业损失。2.按房屋总价值的一定比例3.按营业收入、利润4.评估机构进行评估5.双方协商决定
2.根据纳税情况或者营业执照等营业注册信息中的营业面积
具体而言，有些地方是依据纳税情况，依据纳税能够推算出每年的基本利润。但是这种情况对中小型制造企业是不利的。另外，按照营业执照以及营业注册信息中标注的营业面积。但是大家都清楚，我们国家的营业信息中标注的营业面积往往是针对个体工商户或者简单的商业性用房可以用营业信息推算出基本的经营面积。但是这样的计算方式往往对经营企业来讲是很不利的，因为营业信息标注的面积和实际经营使用面积是有巨大差距的。我们的营业注册和营业年检在这方面往往是很疏漏的。所以说测算出来的营业面积往往和经营企业所要得到的权益肯定是有很大的差距的。
3.按照实际经营面积进行计算
还有一种情况是按照实际的经营面积进行计算。如果按照实际的经营面积来计算，拆迁方也不会简单和你说一个经营面积（数字）。进行实地测量时会进行分割。哪方面的分割呢？实际的工厂生产是一块儿，职工宿舍、职工食堂、办公场地算不算经营面积呢？可能会在这方面产生纠纷。比如讲，仓库属于不属于经营面积呢？仓库难道不属于经营的场所吗？完全属于。但是拆迁方会咬文嚼字的争论：仓库是进行仓储的地方，不是进行实际生产的地方。再比如讲有些制造型企业，比如制造石膏板的工厂，是要进行晾晒的，整个院子都是进行水泥密封的，那么整个院子属于不属于经营面积？我是不是在进行实际经营中使用的呢？这些都会和拆迁方产生实体争议。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第十七条和第二十三条作出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。由于在实际工作中各地补偿标准和方法差异很大，《条例》授权省、自治区、直辖市制定停产停业损失补偿办法。根据了解到的情况，目前对在停产停业损失的补偿中引进评估机制各方基本达成共识，但还有一些问题存在比较大的争议，比如：评估机构是选择房地产估价机构还是选择资产评估机构；损失补偿标准是按被征收企业的实际效益测算还是按照同类企业的社会平均效益测算，等等。
关于选择评估机构的问题
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1.房地产估价的范围
《房地产估价机构管理办法》第三条第二款“本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估„„”由此可见，以房地产为主的企业整体资产也是房地产估价活动的范围。事实已说明，在征收补偿中，由于房地产量大价高，绝大多数的补偿都是对房地产价值的补偿，征收补偿评估是以房地产为主的评估。因此，征收补偿中作为附加的停产停业损失补偿评估由房地产估价机构进行是有法理依据的。
2.房地产估价的技术能力
停产停业损失补偿是在实际工作中出现的新问题。目前还没有哪个评估专业对停产停业损失出台专门的评估技术规范，各地政府对此项损失的补偿也都在不断的探索之中，因此停产停业损失评估具体如何操作对任何一个评估专业来说都是新命题，不存在哪个专业已经走在前面的问题。
拆迁方惯用的拆迁招数大揭秘
政策压人
拆迁一开始的时候，拆迁工作人员说的最多的永远是：这是政府制定的政策，谁也不能改变政策。在拆迁初期拒绝你的补偿要求的时候，政策不允许就是最好的理由。
虚假询价
如果拆迁完全按照公平公开的政策进行补偿安置并且像他所说的那样政策不可改变的话，询价没有任何意义，因为补多少钱取决于政策的规定，而不取决于你想要多少钱，他直接应该和你讨论的是按政策算出来这个地方应补多少钱，而不是问你想要多少钱。
利用人性
如果你认为他们是真心想帮你提高补偿，那就错了，所谓位置决定立场，不要指望一个和你的利益站在对立面的人能最大程度帮你争取利益，想要拿到合理的补偿，一定要有打硬战的心理准备。
牵连式拆迁
如果被拆迁企业在拆迁的过程中有其他的项目在向政府申请审批，或者有其他事项需要政府同意办理，大多数也会因为拆迁而受到牵连，被拆迁企业要提前做好充分的准备。
断水断电断路
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经常性的断水断电，施工不小心把路给挖了、堵了，这是拆迁公司惯用的招数，因为他们很清楚，断水断电度断路会影响企业的正常生产经营，一旦你不能进行正常的生产经营，就必然会增加企业运营的成本，企业就无法在拆迁范围长期坚持，无法长期坚持，就必然会在补偿价格上做出让步。
违法偷拆
这里所说的违法偷拆，是指没有经过合法的司法程序，不是由法院组织的强制拆除，而是指拆迁方在没有任何合法手续的情况下，组织社会闲散人员偷偷的把你的房子拆掉。
夸大违法
如果不是遇到拆迁，这些问题也没有任何部门过来查，一旦开始拆迁了，拆迁方最先开始审查你的证照，并且根本不考虑历史原因，而是一味地强调、夸大缺乏证照的违法性。
以拆违促拆迁
就是指拆迁方通过拆除违章建筑来推动、加快整个拆迁的进程，或者用拆除违章的方式直接代替拆迁，目的是实现低成本、甚至是无成本的拆迁。
贷款纠纷
如果没有遇到拆迁，企业只需要到期偿还贷款，或者到期办理贷款的延期或以新贷还旧贷就可以，但是一旦遇到拆迁，这些问题都会变得复杂甚至导致严重的后果。
合同纠纷
拆迁方并不和你谈拆迁补偿问题，而是由出租方直接诉到法院，通过诉讼解除合同的方式来代替拆迁补偿程序，将拆迁法律关系转变为合同解除法律关系的方式解决纠纷。
我所律师参与维权的优势
1、针对环境整治行动进行合法性审查
通过信息公开等方式向政府各职能部门申请公开，调取政府及其所属部门在环境整治行动中的相关证据。通过合法性审查发现政府的问题，增加谈判筹码。
2、出具专业法律分析意见书
根据企业提供的资料，对企业的资产情况进行梳理，进行合法性论证；确定停产停业损失补偿的原则及内容，为自身的合理请求提供事实和法律依据，以期对企业存在的法律风险进行预防和控制。
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3、通过合法维权手段为客户创造谈判机会
通过复议、诉讼等法律手段，应对政府部门可能作出的超越职权，违法作出行政处罚，滥用行政权力限制竞争，违法设定行政许可等问题，在法律框架内积极争取权益，使对方正视我方的合理诉求。
4、专业的谈判和监督手段制约配合
运用律师的法律专业知识和专业经验指导谈判，在必要的时候律师直接参与谈判。针对环境整治运动中的严重违法点，通过举报、申诉方式，结合主流媒体监督，通过上级监察、舆论监督等方式促使对方进行平等协商，配合谈判。
我所企业征收维权成功案例
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温馨提示：北京吴少博律师事务所，10年企业拆迁维权经验，各位企业当事人面临拆
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第二篇：企业拆迁补偿的法律实务探析
企业拆迁补偿的法律实务探析
实践中，企业拆迁补偿项目主要是四块: 一是房产价值补偿；二是设备设施补偿；三是停产停业补偿；四是搬迁奖励补偿。
1、房产价值补偿
主要由房产和土地使用性质决定；企业房产用途一般是工业厂房和仓库，但也有部分住宅和办公房，具体以房产证登记为准;土地使用性质也一般是工业用地。所以房产价值基本比较固定,对此弹性空间不大。基本以拆迁部门指定的房地产评估有限公司评估价值为参考值。
2、设备设施补偿
企业拆迁在这方面的争议最大.主要是由于以下几个原因：①是政府拆迁政策和一般操作规程对此项目是适当补偿，而不是充分补偿；②是没有中介机构能够进行专业评估,无法出具评估报告；③是被拆迁方无法提供大量详细的损失资料； 所以虽然现在已有拆迁单位委托资产评估有限公司进行此项目评估，但评估价值与企业实际损失差距较大。
3、停产停业补偿
在国内处理上有不同标准。有些省份补偿标准是每平方米300-400元，有些省份是一半，有些省份是没有补偿.属于可以协商部分。
4、搬迁奖励补偿
此类补偿根据各个项目不同，提供的奖励有多有少，在具体的案件中这方面的可操作性还是很强的，这主要取决于企业所采取的维权策略。
另外，在我所代理的企业拆迁案中，无形资产的补偿争议是最大的，一般在实践操作中比较困难。理论上是存在的，但举证和认可有比较大的难度，基本上是通过上述四项进行补偿补偿的。但是如果有专业的拆迁律师的介入，无形资产的补偿也是行之有效的方法。而且就笔者所知，一个企业最大的财富可能就是的无形资产，而这个和企业的所在密不可分。因此笔者认为企业拆迁补偿中理应获得无形资产的补偿。
【案例回顾】
那么在实践中，企业在遇到拆迁中其拆迁补偿包括哪些以及企业该如何获得合理的补偿，而使企业的利益最大化呢？最近闹得沸沸扬扬的A公司大连分公司厂房被强拆的案例就是一个很好的能充分说明这个问题的案例。
A公司大连分公司位于大连市某区B工业园内。2011年5月1日起，大连分公司正在使用的部分厂房被大连B公司（以下简称“B公司”）强制拆迁。此次强拆行为是在执行大连市人民政府的土地收储计划。但是在此之前，A公司作为实际使用经营者却并未被告知拆迁之事。
突如其来的拆迁给公司造成巨大损失。A公司2011年7月初披露的停产公告显示，大连分公司因拆迁造成的被迫停产将给公司带来资产减值和每月约200万元的营业收入损失。反映到业绩上，则是直接导致A公司2011年净利润预亏。
由于大连分公司厂房已经被拆迁，上述政府文件和信息是否公开将直接导致评定大连分公司厂房拆迁是否合法，及A公司如何得到补偿，对A公司有重大利害关系。拆迁补偿款已被B公司获取，其中也包括其应得的拆迁补偿金。
2005年，大连B公司正式入主A公司。2011年，这对合作伙伴却因转让A公司资产，其中主要就是土地资产的问题，上了法院。为讨回补偿款，A公司迫切需要了解厂房拆迁及其补偿的具体情况和明细，并向B公司主张权利。
A公司作为权利人，从2011年5月10日起分别以口头、书面和网上申请方式向大连市人民政府相关部门申请公开有关A公司大连分公司厂房拆迁、土地征收的政府文件、批文和拆迁补偿等详细情况的书面文件，但至今，大连市人民政府没有书面向A公司进行公开或告知。因此，公司对大连市人民政府提起行政诉讼，要求其公开和告知上述有关文件等。
【案例剖析】 企业拆迁补偿的范围
正如上文所言，在实践中，就A公司厂房被强拆的补偿又包括哪些呢？
1、A公司的拆迁中大连分公司的厂房的被拆迁，其补偿应当包括厂房即房产价值补偿，而房产的价值取决于房产所处的地理位置、使用年限和当地房产价格等多方面因素组成。
2、A公司的拆迁案中对于其大连分公司因为拆迁而造成的设备设施的补偿也应当考虑在拆迁补偿之内。设备设施的补偿款会优先考虑该设备在拆迁当时的市场价格及其使用年限和现状等，同时购入时的发票所显示的价格也是参考点之一。企业拆迁中设备的搬迁等费用也会考虑其中，这一点应该特别注意。
3、虽然在国内对停产停业补偿处理上有不同标准，但这属于可以协商部分。近日，A公司曾发布了其2011年业绩预告，并预计2011公司将亏损。而原因便包括大连分公司因大连B工业园停电停水，被迫停产，以及计提资产减值损失，导致大连分公司亏损。同时A公司公司批露“由于大连分公司正在使用的部分厂房被强制拆迁。”在A公司大连分公司的这起拆迁案中自然应当包括停产停业的补偿。
4、显然在本案中搬迁奖励补偿已经被B公司现行拿走，但是A公司依然有权利主张这部分的赔偿，但这也主要取决于企业所采取的维权策略。
第三篇：房屋拆迁补偿标准法律适用律师解读
合肥房屋拆迁补偿标准法律适用律师解读
——禾泽法律咨询，您身边的私人法律专家。
一、现行的合肥下辖乡镇通行的拆迁补偿政策——仅适用于非城市规划区
根据笔者办理的案件经验来看，磨店、大圩、撮镇、店埠、上派等乡镇以及合肥市区内的城中村、棚户区改造，目前政府一般给出以下补偿政策，即使被拆迁范围属于城市规划区。属于城市规划区的集体土地上房屋，在下文探讨。
（一）计算有效面积
按照《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定，人均最多60平方米有效面积，计算有效面积后的剩余面积，不予补偿，已办理《建设工程规划许可证》或者《农房建筑执照》的除外。
举例：自有房屋面积300平方米，家里有三口人，有效面积为180平方米。
（二）选择货币化补偿
1、按照《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定，用所在区域房地产市场评估基准价×有效面积予以补偿
2、也有部分地区用房屋实际面积×800元/每平方米至1000/每平方米元左右，进行货币化补偿
（三）选择房屋安置
1、人均30平方予以安置，超过的有效面积进行货币补偿。可按800元/平方米申请增购，增购面积为人均15平方米建筑面积
举例：自有房屋面积300平方米，家里有三口人，有效面积为180平方米。可以获得90平方米的房屋安置，可以最多增购45平方米，剩余的90平方米给予货币补偿。
二、法律规定的：被划入城市规划区的集体土地上房屋拆迁补偿标准
目前合肥各个区下的乡镇基本都被划入了城市规划区，只要属于城市规划区，就不应适用上述的《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》，即不是按照人口，而是按照房屋实际面积进行货币补偿或者房屋安置。
（一）已被划入城市规划区的集体土地上房屋，参照执行国有土地上房屋征收补偿标准，而不是人口
根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持
（二）可选择按房屋价值进行货币化补偿——与人口无关
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
举例：自有房屋面积300平方米，家里有三口人，周边房地产市场价格6000元/每平方米，根据最高人民法院的司法解释，最高可以达到300平方米×6000元/每平方米计算货币补偿,与家里有几口人无关。
（三）可选择按房屋价值进行产权调换——与人口无关 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
三、律师提示
根据笔者办理拆迁案件经验，以及司法解释的明确规定，已经划入城市规划区的集体土地上房屋拆迁，完全有可能按照国有土地上拆迁补偿政策予以补偿。
但是，在实践中，往往拆迁办的工作人员会不停游说，说现在签订协议可以获得额外奖励，如果错过时间了，不仅没有奖励，房子还要被强拆，甚至没有补偿。
因此建议广大被拆迁人，如果对补偿标准不满意，应当选择合理合法的方式维权，同时需要注意，拆迁维权也是有期限限制的，超过起诉期限会丧失胜诉权。具体可参照《房屋拆迁补偿起诉有期限》一文。
四、引用的法律依据及规范性文件：
1、《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》
第十二条 征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。
2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
3、《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》
第七条 征收集体土地上住宅房屋，应当对实际居住于被征收房屋并在被征收房屋所在地已依法享有承包土地的集体经济组织成员(以下称被征收人)进行补偿安置。已在其他集体土地上房屋征收项目中获得房屋安置的集体经济组织成员，不得重复安置。
征收集体土地上住宅房屋的补偿安置方式分为产权调换和货币补偿两种。第八条 征收集体土地上住宅房屋，分别按照下列情形计算有效面积：
(一)被征收房屋面积大于人均60平方米建筑面积的，按照人均60平方米建筑面积计算有效面积。若被征收房屋已办理《建设工程规划许可证》或者《农房建筑执照》等合法证照且证载面积大于人均60平方米建筑面积的，按照证载面积计算有效面积。
(二)被征收房屋面积小于人均60平方米大于人均30平方米建筑面积的，按照人均实有面积计算有效面积。
(三)被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，被征收人可以按照200元/平方米申请补齐至人均30平方米建筑面积后计算有效面积。但是，因私自交易等原因造成被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，按照实有面积计算有效面积。
被征收房屋计算有效面积后的剩余面积，不予补偿。
第九条 被征收人选择产权调换的，其被征收住宅房屋依据本办法第八条规定计算有效面积后，对被征收人按照人均30平方米建筑面积实行产权调换，产权调换后的剩余有效面积按照被征收房屋单位平方米造价结合成新予以补偿。因交易等原因造成被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，按照交易后剩余面积实行产权调换。单位平方米造价按照市人民政府公布的标准执行。
产权调换后，被征收人可按800元/平方米申请增购，增购面积为人均15平方米建筑面积。
第十条 被征收人选择货币补偿的，按对应安置房屋所在区域房地产市场评估基准价乘以应安置面积予以补偿。应安置面积应依据本办法第九条进行结算(含人均可以购买的15平方米建筑面积)。第十一条 与被征收集体土地上住宅房屋有关的下列人员，可以认定为本办法的被征收人，但已享受房改售房(含集资建房和经济适用房)等住房福利政策的除外：
(一)集体经济组织成员的配偶，及其共同生育和依法收养的子女;(二)原属集体经济组织成员的政策性农转非人员;(三)原属集体经济组织成员在读大中专学生、现役军人和正在服刑人员;(四)符合房屋安置资格和计划生育政策的孕妇尚未出生的孕儿
第四篇：租赁企业拆迁补偿案件的法律对策(当事人)
租赁企业拆迁补偿案件的法律对策
一、企业的土地性质和权利来源：企业所使用的土地一般是租赁得来，对土地来说是使用权关系，而不是所有权关系。因此，企业获得补偿的主要依据是土地或者房屋租金合同。
二、法律依据：目前对于企业拆迁，可参照的法律政策依据主要有：《宪法》《物权法》《城市拆迁管理条例》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》以及地方拆迁规定和关于拆迁补偿的方案等。比如：根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。《北京市城市房屋拆迁管理实施细则》第？条（拆迁非居住房屋的有关费用补偿）拆迁非居住房屋，拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：
（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；
（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；
（三）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。据此，在拆迁人给与出租方（被拆迁人）的拆迁安置补偿利益当中，有一部分停产停业损失、搬迁损失、地上物损失等是属于承租方所有的。
《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。第16条规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。你们可以依据前述法律规定,先与房产开发公司就拆迁补偿问题进行协商,如果协商不成,你们可以申请相关部门进行裁决,如对裁决不服,还可以向人民法院提起诉讼,以保护自己的合法权益。
全国唯一一个参照：《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第十一条，房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理？答：本条所称其他补偿款是指拆迁公有居住和非居住房屋时，根据国务院《城市房屋房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》之规定，以及上海有关拆迁单位的实际操作，被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。
三、现有法律框架下，房屋承租人可以采用的救济途径
1、提起租赁合同纠纷之诉（或反诉）。
2、提起拆迁补偿协议无效或部分无效之诉。
3、提起不当得利之诉返还之诉。
四、房屋承租人在拆迁中合法权利保护的方案探索
1、应当依法走裁决和强制拆迁程序，而不应当把矛盾推给房屋所有人。
2、拆迁人与房屋所有人之间的拆迁补偿安置协议，必须明确房屋承租人的补偿项目和所依据的标准，否则为无效协议。
第五篇：吴少博律师谈如何设计企业拆迁补偿方案
吴少博律师谈如何设计企业拆迁补偿方案
作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验
如何来设计拆迁补偿谈判方案是一个大问题，直接影响到获得补偿的价值，设计补偿方案的根本出发点是利益最大化，结合现实状况来确认利益的最大化是非常重要的，也是我们律师和委托人一致的目的需求。
我们曾经做过一个无锡惠山区的案例。去年，惠山区开始动工修建无锡地铁3号线，地铁线要在我们委托人经营企业的一侧进行打桩，这将给该企业造成很大的影响，而且这个企业有几个特殊点：一是该企业性质特殊，是一个小型军工企业，主要生产雷达，对生产条件特别是信号的接收有一定的环境要求。该企业当初在此选址，就是因为无锡的山上跟这里信号对接比较合适，有利于实验雷达时信号对接，在距离和范围上都比较适合生产经营。再一个是征收方所需要的是从该企业厂房的一个角切过去，打桩所占用的位置也很小，也就是说现在整体征收和局部征收均可。还有一个特殊点在于，由于该企业长期紧邻道路，前排的位置都用于门面房的经营，就会出现很多状况，达到实际经营的门市房所反映出来的客观价值变得不同。所以在面临各种情况的时候，当事人委托我们从企业利益最大化的角度来设计征收补偿的方案，这本身也是我们的服务目标。我们进行了征收补偿方案的设计，为了利益最大化，设计内容主要是跟政府交流哪块土地厂房要补偿，哪块要安置，哪块要重新规划，哪块可以争取政府前期的规划批准意见进行自有开发等，这往往适用于比较特殊的企业，比如具有临街性的、局部征收就能完成工程项目的等等，有一定的谈判空间的特殊类型的企业。
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我们经过综合的测算之后最后发现根据地铁线路的选址、轨道的走向以及所要求的附近范围内的建筑安全距离，给他提出设计意见：把一侧拆掉，拆完后留取整个土地的四分之三左右，不要切断前排的建筑，然后在自有土地上重新规划商业价值的楼房。也就是说我们可以放弃一定的补偿要求，但是需要留取自有开发的权利。在为具有地段性优势的企业设计征收补偿方案时，建议大家一定要注意如何跟政府谈，当然要根据政府的具体状况来谈，如果政府本身没有充裕的资金，但是又必须局部征收来完成相关的项目，那就要么进行异地安置，要么进行货币一次性补偿，这就是争取安置的权利或货币补偿的问题。所以说在进行拆迁补偿方案设计的时候，要根据具体情况具体设计。我们从实践中总结了几个简单规律，供大家在设计的时候、谈判的时候、提补偿意见的时候参考。
第一，看厂房的地段。只有满足了地段的优势性，才能开发出真正的最大商业利益，如果本身在一个地段很偏的位置，这个地段进行二次开发也好，进行置换也好，局部征收也好，都满足不了商业利益最大化。所以地段是首先重要考虑的现实条件。
第二，土地程序的完整性。政府进行实施拆迁的时候，你只要有完整的土地使用权，不需要政府再进行二次办证，那么拆迁方的合同义务降到了最低，这时他可能在某个范围之内改变用地规划，按照你的要求重新进行规划的变更。换句话说，主体资格不能有过多的瑕疵，要具有一定的完整的土地使用权。
第三，如何设计要求。提出的要求必然要在政府可接受的范畴之内，我们在河北任丘的接过一个大型玻璃展厅和灯具展厅公司的案子，也是要拓宽道路。政府希望能整体征收，那么道路两边的价值就要按照商业用地往外批建，但是我们当事人提出可以给你让出一部分，但是要求在后面补上20米，然后企业在这个位置大体不动。这个当事人就比较聪明，因为路一旦拓宽，他的商业价值自然就增加了，所以说我们不想接受一次性征收全面征收的要求，希望能够在原地进行用地范围的调整，可以不要任何补偿，但是要求必须把现在工业用地改成商业用地，甚至可以给征收方适当的出地出让金。变为商业用地之后，企业可以自己进行实体开发，然后可以出卖，也可以自持。
要把这个问题想得要宽泛一些，不要把拆迁补偿方案设计得太狭窄，一定要结合具体状况，满足自己的实体利益。在现实当中我们也遇到了很多类似的情况，比如在哈尔滨道里区一个企业占地面积非常大，但是房屋分布零零散散不规则，不管切到哪一块，只要面积不大，对企业的生产经营都不会产生很大的影响。那企业就提出，能不能不选择进行货币补偿，而是在这个地方进行商业开发的房屋安置呢？这个地方本身要建商业房，现在希望按照你的商业房屋的价值，这时要谈的是用你的成本价置换多少平米商业用房。这种情况在北京也比比皆是，我们曾经在丰台丽泽桥企业园的案例，政府感觉补偿资金的压力非常大，这个地方本身也是搞商业开发，所以可以形成一个初步的合作性协议或者置换商业用房、住宅用房。我们在哈尔滨阿城区也是这么做的，到最后直接是把一层大约1800多平米的商业面积按照成本价进行置换。一旦投入正常经营，这块建筑的价值马上就成倍增加，这样对有些企业比较有利。
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抛砖引玉和大家讨论了地段特殊、有完整土地使用权、经营性质特殊或者面积非常大、局部征收不影响正常生产经营的具有一定特殊性的企业，在征收时一定要在有限的范围之内进行征收补偿方案的设计，以期达到整体利益最大化。
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