第一篇：中国保障性住房进入与退出制度的改进
中国保障性住房进入与退出制度的改进
巴曙松
2012-11-05 14:53:25
来源：国研视点 2012年6月1日
内容摘要：保障性住房进入与退出机制包含三个相互联系的环节：保障标准的界定环节、保障对象审核与管理环节、退出环节。本文立足于当前中国的实际，结合保障性住房进入与退出制度的国际经验，提出应建立多角度的保障性住房进入标准指标体系，强化对住房保障进行审核与管理，加大对虚假信息申报和寻租现象的处罚力度，加强对受保家庭收入动态监管，建立激励相容的退出机制。
关键词：保障性住房，进入与退出机制
保障性住房在2011年开始大规模建设的启动初期，市场主要关注的是土地以及资金来源等问题，随着保障性住房建设规模的扩大，如何建立一个清醒透明科学的保障房进入与退出制度就变得十分重要。
一、保障性住房进入与退出机制的主体和环节
保障性住房进入与退出机制主要涉及到两个主体：一是保障性住房申请者。按当前相关政策和办法，保障人群界定为城市低收入住房困难家庭。二是政府主管部门。政府主管部门作为保障性住房运行的管理者，担负着监管保障性住房申请者的责任。
保障性住房进入与退出机制主要包括以下几个环节：
一是保障性住房的进入。设定保障标准是保障性住房进入环节的关键，也是保障性住房进入与退出机制的开端。保障标准包括两个指标：家庭收入标准和住房面积标准。在目前的规定中，只有同时满足这两个指标，才符合保障性住房保障标准，才有可能成为保障对象，进入保障体系。
二是审核和管理。第一，审核。审核环节主要是主管部门对申请者提供的申请材料进行有效甄别的过程。第二，管理。这个环节可以分解成两个层面，第一个层面就是在保障性住房保障分配到户以后，主管部门对受保障家庭的收入、人口和住房等状况进行复核，并根据复核结果对享受保障的资格、方式、额度等进行及时调整。第二个层面是对整个保障进入与退出管理过程的监管。
三是保障性住房的退出。退出是指当受保家庭条件得到改善、己经不再符合保障性住房保障条件时，取消受保家庭的保障资格，收回保障性住房、停止发放租赁补贴、停止租金核减。
二、当前中国保障性住房进入与退出环节面临的主要问题
（一）进入机制存在的问题
目前我国保障性住房保障标准线主要有两个方面的要求：一方面对申请家庭收入标准的界定，另一方面是对申请家庭现有居住面积的界定。从实际调查的情况看，主要存在以下不足：
1.收入标准确定合理性不足。各地的收入线划分标准不统一，而且无法综合各种收入支出等因素来确定合适的保障对象，从而可能会出现“应保的未保、不应保的却被保了”的现象。
2.面积标准确定合理性不足。在设置保障性住房面积标准时，多数城市采用人均指标，即城镇人均建筑面积或人均使用面积低的一定比例作为保障标准，低于这个标准的住房困难家庭可以纳入住房保障。这种操作方法相对简单，但缺陷是没有对不同家庭的人口结构等情况给予考虑。
3.户籍限制。比较一些城市的住房保障进入条件，具有本城市户口成为进入住房保障的必要条件之一。虽然有深圳、上海两城市开始提出要将非户籍人口纳入到住房保障体系中来，但也只是停留在提议阶段，还未见具体可行的操作方法，但是从人群的需求看，非户籍的流动人口也是需要保障性住房的人群之一。
（二）审核和管理中存在的问题
1.受保障对象申报信息甄别难。审核过程中由于基层监管过程中存在工作量大、取证困难，缺乏有效的审核方式等问题存在，信息甄别难度较大，有的审核往往容易流于形式，导致保障性住房保障中存在一些弄虚作假现象，加之目前一些城市的民政、税务、房产管理部门之间没有形成信息共享机制，所以管理部门监督申请家庭的全部家庭收入及其变动有较大难度。在这种情况下，基层管理部门只能通过入户调查、邻里访问等低效率的调查方法，不仅耗时费力成本高，且收集到的信息往往不太准确。
2.缺乏有效的惩处措施。现行的保障性住房保障有关法规对虚报的个人和家庭的惩罚力度不够，主要是以警告、责令退还、取消受保资格等一些相对较轻的处罚规定，这些规定无法阻止虚假情况的发生。
（三）退出环节中存在的问题
近年来，随着保障房规模的不断扩大，保障性住房退出管理建设的关注度逐步在提高。例如，2007年武汉市启动了保障性住房动态管理机制，通过复核受保家庭的收入、住房情况，取消了410户不再符合保障条件家庭的租金补贴，占2007年全市租金补贴总户数的3.3%；2008年取消户数1241户，占总数的4.2%，2009取消户数2580户，占总数的9.5%。从这些数据变化可以一定程度上反映出政府对保障性住房退出工作的重视程度。
不过，从全国范围来说，保障性住房退出机制还存在以下问题：
1.受保家庭对退出保障性住房保障常常较为抗拒。从目前调研的情况看，虽然国家和地方的保障性住房相关法规都对保障的退出管理有明确的规定，但受保家庭对保障性住房退出的制度规定往往较为抗拒，少数享受了住房保障的家庭在条件超过保障标准后也不愿退出保障性住房。根据对常德市179户受保家庭有关退出廉租房的情况调查显示如下表，可见不认同的比例超过了半数。
2.对受保家庭收入动态监管难度大。对受保家庭的动态监管主要有两大类：一个是家庭收入变化及人均住房面积的改变，一个是受保家庭违规使用保障性住房和租赁补贴的情况。审计署抽查22个城市的廉租住房保障家庭中，有1.32万户未将租赁补贴按规定用于改善住房条件，而是用于家庭其他消费，使租赁补贴变成了生活补贴。目前在多数城市还没有建立一套有效、完整的收入申报制度及收入核查体系，单纯依靠受保家庭主动如实申报家庭收入变动情况，往往难以达到目的，而入户调查等的收入核查方法效率较低，收集到的信息准确度也不高。
三、保障性住房进入与退出的国际经验及其借鉴
分析比较各经济体在住房保障进入与退出上的成功经验与教训，可以对我国住房保障的进入与退出机制的建设有所借鉴。目前看来，大致包括如下几个方面：
（一）保障性住房进入：严格清晰透明的进入标准
1.全方位、清晰的申请资格标准。新加坡政府制定了详细的租住或购买组屋的申请资格标准。在公共住房申请资格的有关规定中，有四个决定公共组屋申请资格的主要条件：一是公民权。规定申请者必须是新加坡公民，而共同申请的其他成员必须在新加坡居住。二是无私有房产。那些拥有私有房产的居民不能申请购买公房，甚至那些想放弃其私有房产再申请购买公房的申请者也必须在其具备公房申请资格的30个月后才能申请购买公房。三是收入水平。由于公共住房是帮助那些无力购买私人住房的居民解决住房问题，因而要确定申请公房的家庭收入限额标准，那些家庭总收入超过收入限额标准的家庭不能申请购买公房。四是家庭构成。
2.详尽的收入限额。美国、英国等一些国家对各类住房的购买者或租用者有详尽的收入限额规定，从相关政策上明确了高、中、低收入者划分的依据，每年公布一次高、中、低收入的划分标准。收入限额制定时考虑了城市的经济实力、人均收入、用于衣食住行用的比例、住房价格和租赁价格与户均收入的比例等因素，并随着国民经济发展和人民生活水平提高而变化，以保证对中低收入者的住房优惠落到实处，逐步解决中低收入者的住房问题。
（二）审核和管理：严格的审核和监管
一是严格审核住房保障的准入和退出对象，当住房保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，将要求其按期腾退保障性住房或停发住房租金补贴。例如，1987年4月起，中国香港特别行政区的房委会开始实施“公屋住户资助政策”，旨在减低对经济能力较强的住户的资助，使得房屋资助能给予真正有需要的人。该政策规定，在公屋居住满十年或以上的住户，须两年一次申报家庭收入；不申报收入或家庭收入超过所定限额的租户须缴付额外的租金。二是住房保障及管理情况适时向公众公示，接受社会监督。
（三）退出：奖惩并重，法规严格
为了确保保障性住房能够流转和分配给最需要的家庭，大部分国家和地区对于骗取住房保障资格的家庭惩罚十分严格。例如，中国香港特别行政区对虚报资料或伪造证明骗租的住户惩罚力度相当大，根据香港法例第283章《房屋条例》第26条规定：任何人如故意向房屋委员会虚报资料，即属违法，一经定罪，可判罚款200000港元及监禁6个月。它不仅仅是取消租约、罚款，还可能会限制人身自由，比如监禁。如此严厉的惩罚措施形成欺骗行为的高成本。而对于退出环节，许多国家和地区还实行激励政策，能够兼顾保障性住房的顺利退出与受保对象福利的提高。例如，英国政府实行“优先购买权政策”，鼓励公房租住者按一定优惠折扣价购买租住的公共住房，中国香港地区实行“置业资助贷款计划”，向合格的申请人提供免息贷款和按揭还款补助金。
四、保障性住房进入与退出制度的改进建议
立足于当前中国的实际，结合保障性住房进入与退出机制的国际经验，可以从以下几个方面完善中国保障性住房进入与退出制度：
（一）建立清晰合理的多维度的保障房进入标准指标体系
这可以包括：住房支付能力；人口结构；资产标准等。例如一些城市在保障性住房准入标准中尝试增加了对家庭资产的界定，如北京和广州市就设置了家庭净资产值准入标准。
（二）建立“居民经济状况核对系统”，加大惩罚力度
第一，建立有效的审核办法。目前上海建立的“居民经济状况核对系统”对如何建立一套有效的审核办法具有借鉴意义，相关城市可以参考上海市建立“居民家庭经济状况评估中心”的经验，联合民政、社保、税务、房管、银行等部门共通建立“电子比对专线”，在严格保护申请户的隐私前提下，查询申请户的存款账户、股市账户、纳税记录、房产登记、公积金缴纳等情况，将这些信息作为审核过程的参考依据。同时，还可以将核对系统与个人信用档案及保障性住房档案进行整合，建立全国联网的个人征信管理体系，实现全国性、多部门间的信息共享与合作。
第二，保障房相关信息公开接受公众的监督。
第三，加大对虚假信息申报和寻租现象的处罚力度。必须实行更为严厉的虚报处罚措施，提高违法者的违法成本。
（三）建立家庭收入动态监控制度，构建清晰的退出机制
第一，建立有效的家庭收入动态监控制度。有效的家庭收入动态监控制度包括以下几个方面：一是建立个人信用制度。二是加强保障性住房档案管理。主管部门可以建立一户一档的保障性住房电子信息库，将受保家庭的申请、审核、实施保障及年度复核等有关材料记录在案，包括家庭收入证明、家庭住房情况证明，工作人员入户核查记录，家庭收入、住房状况变更记录和年度复核记录等，并根据年度复核结果对档案及时进行调整变更。同时，将保障性住房电子档案网络化，建立保障性住房信息化系统，完善保障性住房信息披露制度。
第二，构建清晰、严厉的退出机制。一是可以采用“逆向递减”补贴解决保障房退出时的福利倒置，具体有两种方式：一种是对收入稍高者少补，而对收入较低者多补；另一种是随受保家庭收入水平提高实行新的租金标准的调节机制。采用这种差额补贴好处在于更能体现保障性住房保障的公平性，让更需要重到保障的对象受益更大。二是地方政府可以因地制宜地制定受保障对象主动退出的优惠政策，通过低息贷款或贷款免息等政策措施鼓励受保障对象优先进入下一层次的住房保障体系或者购买住房，这可在一定程度上调动受保障对象退出保障的积极性，激发出房地产市场的火炉。
参考文献：
〔1〕Stone，M.E.：What is housing affordability？The case for the residual income approach.Housing Policy debate，2006，17（1）： 151～184.〔2〕凌维慈：《公法视野下的住房保障：以日本为研究对象》，上海三联书店，2010年8月。
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〔4〕郭建波：《世界住房干预理论与实践》，中国电力出版社，2007年10月。
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〔6〕倪鹏飞：《中国住房发展报告（2010～2011）》，社会科学文献出版社，2011年。
（天房集团博士后研究员唐时达博士参与了本文的调研、讨论与起草）
（作者单位：国务院发展研究中心金融研究所）
第二篇：保障性住房的退出机制研究
保障性住房的退出机制研究
一、引言：保障性住房在我国实行了近十年，作为一项重要的民生工程，其在我国改善居住条件的问题上起到了非常积极的作用，效果非常显著，但在如何完善保障性住房的准入，尤其是退出机制上，很多问题还有待商榷和探讨。保障性住房的退出机制即指在低收入家庭入住保障性住房若干年后，当其不再具备居住保障性住房的条件时，如何才能顺利的实行退出机制，使其退出保障性住房，拥有其自己的房产。
只有完善了保障性住房的退出机制，才能够真正把这项民生问题做到位，使“居者有其屋”。
保障性住房的准入机制和对其的监督，是完善和顺利实施退出机制的前提条件，而如何完善我国保障性住房的退出机制，正是我们当前所面临的最大的挑战。
二、国外保障性住房退出机制的经验
（一）欧洲大陆（瑞典）的保障性住房准入和退出机制
欧洲大陆的保障性住房我们以瑞典为例。在瑞典的保障性住房政策中，主要以住房津贴为主，以帮助低收入家庭能够住进居住空间足够且质量有保证的居所。其根据不同的情况给予的津贴数额不同，获得最多的是有孩子的单亲家庭。同时政府同时也强调了，瑞典的住房津贴主要是为了帮助低收入家庭渡过经济困难时期，但是并不是希望其成为永久性的福利依赖。所以说，他们所得到的津贴数量与他们的收入成反比，收入越高，获得的津贴越低。当他们的收入到达一定的水平后，福利津贴就自动取消了。
由于瑞典的保障性住房政策主要采取的是津贴形式，因此其退出机制相对比较容易和自由。政府可以每个月对低收入享有津贴福利的家庭进行收入统计，当其家庭收入高于享有津贴的收入水平是便可自动取消其享受的福利，即便该家庭已经增加收入数个月，过去的几个月的津贴无法收回，也可在下个月及时取消津贴。而不会造成保障性住房政策难以退出的严重问题，导致社会的不公平。
（二）新加坡福利住房政策
新加坡于1959年获得自治地位后，住房严重短缺，多数人都无法满足基本的住房条件。平均有近25万人居住在极其恶劣的环境中，有33万人生活在棚户区，而人口却在以每年4.3%的速度增长。因此，新加坡从60年代起，开始实行福利住房政策。新加坡的福利住房政策主要包括了“五年建屋计划”和“居者有其屋政策”。
在新加坡福利住房政策中，与香港相同，采取的是公屋轮候制度，根据每个家庭不同的情况进行评分，按高低依次给予相应住房，福利住房给予最需要的家庭，居住在廉租房中的家庭必须定期进行申报一遍审查。
在新加坡，违规申请保障房者，将面临5000新元的罚款或6各月的监禁，或者两者兼施。
三、完善我国保障性住房的退出机制
我国很多地区已经规定了保障性住房的退出情况，但是由于多方面的原因，最终使得这退出机制成为一纸空文，并没能真正做到贯彻落实。
（一）无法科学有效的实施退出机制的原因
1、个人收入无法准确核实，低收入者收入状况无法监测
个人或者家庭收入的高低是衡量其是否享有保障性住房权利的根本依据。而在我国，至今尚未形成完整的个人收入衡量体系，除了工资单上所写的数额之外，其他的灰色收入等都无法衡量，因此，必然会导致社会的不公平，像有些相对的高收入者同样也享有了保障性住房，如果最终无法有效的供应给最需要的低收入家庭，就无法使政府的保障性住房政策实现效率最大化。
2、缺乏相关的法律制度，廉租房退出机制的惩罚措施力度不够。虽然有关于保障性住房的相关政策，但是在退出机制上，并未形成切实有效的法律条文。这也是导致了保障性住房无法形成退出的重要原因之一。对于那些已经不符合条件却依然享受保障性住房的家庭来说，政府缺乏相应的强制手段，就很难执行。
3、没有政府的后续保障措施，购房压力过大
保障性住房对于低收入家庭来说确实是解决了他们的燃眉之急，使得他们能够有一个足够的空间容纳居住，但是，当他们不再符合享受的条件时，按照相应的退出机制就需要自己从房地产市场上独立购置房产，这对于他们来说也是一个不小的压力，因此，即便保障性住房的质量上的保障有所欠缺，条件也不十分优越，依然没有人愿意从中搬出来。
（二）保障性住房退出机制缺失的后果
由于我国尚未形成科学的保障性住房退出机制，一旦低收入家庭拥有了经济适用房等，便终身拥有，成为了固定的福利。而我国目前经济适用房投资仅仅占房产总投资的3%，90平米以下的房产，根据国家目标要达到所有房屋的70%以上，目前却仅仅占了30%，远远未达到国家要求的标准，因此可见，我国的保障性住房依然供不应求，同时却又未形成完善的退出机制，最终的结果是导致了保障性住房的供给严重失衡，需求仍无法得到满足。因此，缺失了保障性住房退出机制，必然会导致我国保障性住房的供求结构严重失衡，是其丧失了原有的作用。
（三）解决和完善保障性住房退出机制的方法
1、建立科学的收入核查监测体系
对于享有保障性住房的家庭，各地区应建立相关机构部门，定时定期对这些家庭进行收入核查，以此做出相应的调整，保证每个低收入家庭享有其应有的优惠政策。同时，督促不再属于保障范围的家庭及时做出调整，购置自己的商品房，以便于政府收回保障性住房，给予其他更需要的家庭。
2、制定相关的保障性住房法律政策，使其有法可依
有法可依是有法必依和执法必严的前提条件。只有制定了相关的法律政策，相关执法部门才能够具有相应的权利保证保障性住房退出机制的实施，同时加大监管力度，防止经济适用房等流入中高收入家庭，造成保障性住房资源的浪费。但是在指定了相关法律后同时必须严格做到贯彻落实，需要一定的监督部门进行监督，避免滥用权力。
3、实行诚信申报制度
我们相信，大部分的居民都是诚实守信的，也是理解和支持保障性住房政策的意义所在的。因此，国家和地区应该充分相信这些家庭，实施诚信申报制度，就如同个人申报纳税一样，充分发挥居民的自主性和积极性，反而有利于保障性住房的退出机制的顺利实施。
4、充分支持收入改善家庭购置商品房
由于房价的不断上涨，购置商品房成为了大部分家庭的一大生活压力。为了鼓励居住在保障性住房中的家庭购置自己的商品房，政府可以为其提供部分贷款优惠政策。在此我们可以借鉴新加坡的相关福利住房的政策，为这些家庭提供相对低于市场利率2个到3个百分点的贷款利息，或放宽银行对于这类家庭的贷款条件。以帮助这些家庭渡过困难时期，逐渐适应，踏入商品房的行列。
5、加大政府对保障性住房退出机制的惩罚措施力度
由于我国现在未形成相应的保障性住房退出机制，因此，政府很难回购这类房产。为了完善退出机制，政府应该加大对其的惩罚措施力度。
四、总结 综上所述，各国在提供保障性住房上的路径有所不同，最终导致的退出机制的实施效果不同。我们要做的就是参照不同国家地区的保障性住房准入机制以及推出机制来不断完善我国的保障性住房政策，根据我国特色的准入机制来制定出较为合理的退出机制。
进一步说，如何完善我国保障性住房政策，这不仅仅涉及到其中的准入机制，退出机制也尤为重要，只有完善了保障性住房的退出机制，才能真正实现保障性住房其应有的功能和效果，是保障性住房逐渐趋于供需平衡，解决我国当前的一大民生问题。
五、参考文献
[1] 陈杰.城市居民住房解决方案——理论与国际经验.上海财经大学出版社.2009 [2] 侯永亮.关于建设保障性住房计划的浅析.《山西建设》第35卷第9期 2009.年3月
[3] 张祥标.建立廉租住房退出机制 《发展研究》2008年第4期
[4] 尼古拉斯·巴尔（英）著,郑秉文、穆怀中译.福利国家经济学[M].北京：中国劳动社会保障出版社,2003.[5] 钟芸.西南大学.我国城镇廉租住房退出机制的探讨.《价值工程》2009年第2期
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陈杰.城市居民住房解决方案——理论与国际经验
本书以城镇居民的住房保障为主线，重点阐述住房保障的原理、路径选择、定量测定、金融支持手段和相关联的住房市场发展与结构调整，涉及住房保障、房价调控、住房市场发展、住房金融、物业税、国外房地产市场演变等多个热点话题。分析政策难点，理清理论盲点，提供解决方案，传递国际经验。其不仅具有前沿的学术性，理论新颖，信息量丰富，很多国际数据为国内第一次所见；而且具有知识的普及性质。侯永亮.关于建设保障性住房计划的浅析.分析了住房和城乡建设部9000亿保障性住房建设计划对解决民生问题和促进经济增长的积极作用，并针对如何更好的发挥该计划作用提出了相关措施及建议，从而促进房地产市场健康稳定的发展。
张祥标.建立廉租住房退出机制 《发展研究》2008年第4期
我国很多地区已经规定廉租住房的退出情况，并且针对不同的情况规定了相应的退出操作办法，但由于存在家庭收入难以核实、管理机构未能理顺及相关的管理配套措施不健全等问题，造成目前的廉租住房退出规定成为一纸空文，无法保证廉租住房的动态使用。赵红艳、施琳琳等 他山之石 可以攻玉——瑞典、美国、新加坡住房保障制度体系借鉴[J] 住房保障制度是社会为“弱势”群体提供满足其基本生活所需住房的若干制度安排，既是社会保障制度在住房领域的延伸，也是住房制度对社会保障的体现，更是建设和谐社会极为重要的组成部分。本文在对各国住房保障制度进行比较分析的基础上，指出了我国住房保障制度的现状及存在的问题。
第三篇：保障性住房
标准预测试卷七（保障性住房）
一、注意事项
1．申论考试是对应试者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力及文字表达能力进行考查的考试。
2．作答参考时限：阅读材料40分钟，答卷110分钟。
3．仔细阅读给定资料，按照后面提出的申论要求依次作答。
4．考生可以在本试卷的空白位置或草稿纸上打草稿，但所有题目都要在答题纸的指定位置作答，作答在其他位置一律无效！
二、给定资料
1．国务院总理温家宝日前在上海考察保障性住房工程进展情况时说，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让广大城市中低收入居民安居乐业。总理此言，道出了众多城市中低收入居民的心声。
当前，在许多地方商品房开发红红火火之时，群众关心的保障性住房建设却进展缓慢。前不久，全国人大常委会的一份调研报告显示，按照国家下达的保障性住房建设计划，2009年全国需投入资金1676亿元，但截至8月底仅完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。
从记者在各地调研的情况来看，保障性住房建设进展缓慢，资金配套困难、用地审批周期长是反映最为集中的两大难题。但从多数地区实际情况看，资金、土地并非是最大的问题，部分地方政府以怎样的政绩观、发展观来推进保障性住房建设，才是问题的关键所在。
据《工人日报》报道，湖南省建设部门年中对全省廉租住房资金到位、工程进度进行检查时发现，全省廉租住房开工率较低的有5个市（州），此外还有4个市（州）没有遵守国家规定，市（州）财政、住房公积金增值净收益、土地出让净收益均没有安排廉租住房资金。
而记者在内蒙古调研时发现，部分地方政府重视不够，工作上无积极性、主动性，原本应该用于保障性住房建设的资金没有到位，已经下发的资金中途被截留、挤占甚至挪用。
在用地问题上，近年来，各地为调控商品房市场都储备了一批土地，一旦房价看涨，地方政府都能很快拿出一批土地投放市场，以获取高额的土地出让收益，而一旦保障性住房需要用地，审批的难题就来了。
如期完成保障性住房建设规划，既是促进房地产市场健康发展的调控措施，同时也是中央政府对城市广大中低收入居民作出的郑重承诺，关系国计民生，也关系到政府的公信力，不可轻视。各地政府要从执政为民、民生优先的高度，切实把这件大事抓紧抓实。
该材料主要内容：____ 2．广西壮族自治区人民政府办公厅2009年7月下发《关于大力促进房地产市场健康发展的指导意见》（以下简称《指导意见》），进一步加大保障性住房的建设力度，争取用3年的时间基本解决城市低收入家庭住房困难问题。《指导意见》提出：加大廉租住房建设；加大实施城市危旧房、筒子楼改造力度，加快实施国有农林场、垦区、矿山棚户区和采矿沉陷区民房搬迁维修改造工程；加快经济适用住房建设，增加经济适用住房供给。
《指导意见》强化政府稳定房地产市场的职责，认为要稳定房地产市场，必须实行自治区、市、县人民政府责任制，各级人民政府要认真履行稳定本地房地产市场的职责，充分发挥对房地产市场的宏观调控和统筹协调作用。
同时要求建立健全工作机制。自治区成立促进房地产健康发展工作领导小组，由自治区 人民政府领导任组长，领导小组办公室设在自治区建设厅。各市、县也要成立促进房地产市场健康发展工作领导小组。领导小组要建立房地产联席会议制度和工作推进例会制度，分析、协调和解决当地房地产市场的重大问题，组织制定本区房地产市场发展政策，促进房地产市场平稳较快发展。
《指导意见》要求加强对房地产市场的监督管理。建立由自治区统计局牵头，自治区发展改革委、建设厅等相关部门参加的全区房地产市场信息协调、发布工作机制，加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，采取各种形式定期或不定期地向社会发布有关全区房地产市场信息。另外，还要加强房地产市场监测分析，以准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。
营造良好的房地产业发展环境也是必不可少的，《指导意见》要求各级政府和相关部门加强与房地产企业的联系，帮助企业解决经营活动中遇到的困难；要加强服务、提高效率，优先审批、办证程序，合理缩短审批、办证时限。
2009年，广西共供应保障性住房用地312.64公顷，同比增长1.48倍。其中廉租住房用地供应95.06公顷，经济适用住房用地供应102.70公顷，棚户区改造用地供应45.44公顷，农村危房改造用地供应69.44公顷。
2009年，广西国土资源厅把优先保证保障性住房用地供应作为保民生的重点工作，采取多项措施为解决城市低收入家庭住房困难，促进社会和谐发展作贡献。
该材料主要内容____ 3．保障性安居工程建设既是党中央、国务院扩大内需的重要举措之一，也是解决低收入家庭住房问题的主要渠道。但是，“保障性安居工程建设”这一利国利民的好“经”，却在有的地方被“歪嘴和尚”念歪念坏了。一些权力部门利用党的这项惠民、助民政策，偷梁换柱、欺上瞒下，在经济适用房的建设、审批以及分配等各个环节上大搞权力寻租、权力自肥，而一些开发商则打着经济适用房的名义，做着商品房的生意。经济适用房违规转让、租赁者有之，将经济适用房魔术般地变成商品房甚至变成豪华别墅的有之，经济适用房不经济不合算而大量遭弃购的有之，“保障性安居工程建设”这盘好棋就这样被活生生地搅得一塌糊涂。
保障性安居工程出现了这一系列的问题，说明我们政策出台的相关配套措施没有跟上，让别有用心的人钻了空子。好比吃鱼让鱼刺刺着了咽喉，却不能因此否认鱼肉的味美营养价值而从此禁食鱼肉一样，保障性安居工程的政策也决不能因噎废食。因为事实上包括经济适用房建设在内的保障性安居工程，在很多地方实施得很好，出现问题的毕竟只是一部分。
辩证地看，出现的问题为我们继续实施好保障性安居工程积累了经验。针对进一步完善经济适用房管理实施办法，不少有识之士提出了很多很有见地的建议，如禁止经济适用房转让，变经济适用房转让为政府回购，卖给需要这种房子的家庭；严惩利用经济适用房运作腐败，以儆效尤；建立公开、公平、公正的审议程序，健全供应对象的准人审核工作机制。要使经济适用房真正成为中低收入者的保障性住房，重在把好入口出口两道关，即经济适用房的申购关和所有权、使用权的转让（包括禁止租赁）关，而要把好这两道关，一条不可或缺的办法就是公开透明，阳光操作。广大群众的监督才是最有效、最敏锐的监督。
该材料主要内容：____ 4．“只要出2万到8万元中介费，你是不是低保户，是不是本城区人，都无所谓．”2009年7月7日，武汉市一位大型连锁房产经纪公司负责人告诉记者。这是隐没在武汉街巷，关于经济适用房申购一条龙服务的黑市价格。所谓“一条龙”式购房服务，就是从购房资格申请材料办理，一直到最终摇号，中介全程“包办”到底。2009年6月12日发生的“六连号”事件仅仅揭开了武汉市经济适用房黑市链条的冰山一角。当天，武汉市余家头小区经济适用房在申购摇号时，摇出了六个连在一起的购房资格证明编号，这在申购高达40比1的情况下，极不寻常，引发强烈质疑。
事后查明，这六个编号均是中介机构勾结摇号官员作弊摇出的“关系号”，申请材料全系造假；2009年6月22日，武汉市政府新闻办召开了一次仅55秒的新闻发布会，宣布了相关中介和涉案政府官员受到处理的结果。
“六连号”事件虽然结束，但是隐身在经济适用房背后的制度漏洞，以及由此引致的一连串黑色利益链仍可能吞噬这一公共善政的普惠。
该材料主要内容：____ 5．与一般商品房一样，对于保障性住房而言，充足的土地供应是其开发建设的基础性条件。然而由于近年来中心城区地价飞涨，经济适用房越建越远，多个城市经济适用房项目出现被老百姓“弃买”的尴尬情况。
在长春市，2008年这里重启经济适用房建设，全年共建设22.7万平方米共3780套，前两批共发售1900多套。至年底剩下1400多套没有售出。在此期间，长春市两次放宽申请家庭的准入标准，将月人均收入标准由500元以下放宽到800元，并允许优抚对象、复转军人、残疾人等6类特殊人群购房，但是并没有出现人们想象中的踊跃争购场面。
在广州，2008年底推出的2145套经济适用房，只有975套房屋被中低收入家庭认购，余下1170套房遭弃购。这意味着时隔10年广州市推出的首批经济适用房超过一半被弃购。据记者了解，这些城市经济适用房“遇冷”的原因是，不少地方兴建的经济适用房离中心城区太远，生活配套设施不足，而中低收入者大都依赖公共交通，他们如果住在偏远的郊区，就医、上学、出行都非常不便，再加上与周边商品房相比，价格也没有吸引力，所以弃购现象比较突出。
以武汉城开青菱城市花园经济适用房项目为例，该项目已经接近武汉三环线，当地物价局核定其基准价格核定为2699元／平方米，比同地段的一些商品房均价还高。而且，在2008年底申购时，该项目道路还未修通，低收人群体只能“望而却步”，第一轮摇号后遭遇弃买，415套住房只卖了—百多套。
有关业内人士分析，由于中心城区近年来地价飙升，土地供应也越来越少，未来经济适用房越建越远将成为常态。据经济适用房“黄埔人家”开发商武汉江岸房地产公司有关负责人介绍，在政府对经济适用房销售限价的情况下，开发商主要靠降低土地的购价来节约成本。该公司建设的“黄埔人家”经济适用房小区位于中心城区，当时的土．地价格约100万元／亩，均价2600元，利润率控制在国家规定的3%。
但现在市区内的土地价格已经翻了几倍，再加上劳动力价格、材料成本的上涨，在政府2900元限价下销售经济适用房，肯定亏本。
该材料主要内容：____ 6.2009年8月份，经济适用房再次成为人们关注的热点。先是月初传出石家庄市上千套经济适用房由于定价过高遭弃购的消息，紧接着又爆出了南阳套用经济适用房指标开发商品房的新闻。在国家不断加大力度，推动保障性住房建设的时刻，经济适用房政策在执行过程中遇到的问题开始受到人们的质疑。一些专家和业内人士表示，经济适用房不仅有社会保障性特点，与廉租房相比，它又具有鲜明的市场化特征。推动经济适用房建设有可能会影响完全市场化的商品住宅市场，而且在巨大利益的诱惑之下，容易出现有违社会公平的现象。
20世纪70年代以前，由于两次世界大战和1929年一1933年的经济危机，严重的住宅短缺成为困扰西方国家的主要问题。在这种情况下，主要依靠市场化手段解决居民住房问题的西方国家遭遇了困境。
“市场机制条件下，由于劳动能力的差别存在，一部分阶层的收入是无法承受其住宅支出的，这就在客观上需要政府提供住宅消费保障。”杨红旭说。
为解决这一问题，美国于1968年进行相关立法，政府保证10年内资助低收入家庭600万套住房。战后的英国，政府同样在金融和住宅供应上进行了大规模的国家干预，直接投资或补贴建设公共住宅成为解决住房问题的主要手段。
20世纪70年代以来，随着西方国家全国性住宅短缺的缓解以至消失，再加上福利开支出现紧缩趋势，大规模国家干预的方式开始捉襟见肘，代之而起的是发挥市场机制的弹性和选择性，鼓励运用市场机制解决住宅供应。20世纪80年代撒切尔夫人执政时期的英国表现得尤其明显。
在我国，自从1998年住房体制改革以来，市场在房地产资源配置中的基础作用越来越显著，在此基础上，房地产业迅速发展起来。但是，在市场化进程日益加快的情况下，我国住房保障体系建设却处于缓慢甚至是局部停顿的状态，随着各地房价的飞涨，中低收人家庭买房难、租房难的问题越来越突出。
为了解决这一矛盾，2007年国务院出台了文件，加强廉租房和经济适用房建设；在住房和城乡建设部的要求下，2008年6月前后各地出台了 《2008--2012年住房建设规划》，其中都明确了住房保障产品的建设规模,2008年11月，住房和城乡建设部出台了9000亿元安居工程投资计划，再次加大了保障性住房的投入和建设力度。
上海易居房地产研究院综合研究部在一份研究报告中指出，给低收入阶层提供住宅消费保障，是西方国家普遍的做法；尽管在住宅资源配置中，市场经济国家依赖市场发挥基础性的作用，但是从各国完善的住宅消费保障制度的建立、发展和完善过程看，政府在住宅消费保障制度上起了决定性的作用。德国、法国的住宅法律都明确规定，居住权是公民权利的重要组成部分。因此，各国中央政府和地方政府都设立了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。如美国的住房和都市发展部、新加坡的建屋发展局等。
杨红旭表示，政府保障公民的居住权，是文明社会的必然选择。我国住宅产业的发展将并存市场化和保障化两条轨道，二者如何协调发展，是需要着重关注的问题。
该材料主要内容：____ 7.2009年8月17日，住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉接受新华社记者专访，围绕社会关注的热点问题，一一作答。
如何看待经济适用住房寻租、牟利现象？
问：近期一些城市相继出现违规摇号，出租、弃购经济适用住房等现象，您怎么看待这些现象？
侯渐珉：对于目前反映的经济适用住房寻租、牟利现象，要做深入全面客观的分析。在此基础上，通过健全制度，加强监管，促进经济适用住房健康发展，充分发挥这项制度对解决城市低收入家庭住房困难的作用。
武汉出现的“六连号”事件，是典型的内外勾结行为，既有道德范畴的问题，也有主管部门内部管理问题，以及资格审查机制问题。这不是经济适用住房制度本身的问题，对欺诈问题，需要从法律法规上加大违规处罚力度。同时要加强内部管理、廉政建设，提高人员素质。要进一步完善经济适用住房供应对象的审核机制，主要是保证收入、财产和住房状况审查的真实性。
对于部分地区出现的出租问题，要结合购房当时的政策规定加以处理。2004年规定，经济适用住房在未缴政府土地收益的情况下，不得用于出租。按照2007年规定，经济适用房5年后才能上市交易，并有收益分成制度等限制条件。对于在这之前取得经济适用房的住户，要按各个城市出台的具体规定来处理。
违规出租问题的出现，反映出部分主管部门对保障性住房的后续管理不重视、不到位。同时，这与各地住房保障机构不健全、人员严重不足密切相关。
对于一些城市出现的弃购现象，原因是多方面的。一种是买不起，一些地区简单以当地统计部门公布的低收入线作为经济适用住房对象准入线，部分符合规定条件的家庭没有支付能力；另外，从风险考虑，商业银行也不会给这些家庭提供贷款支持。另一种是现行的以成本为基础的定价机制存在一些缺陷。如相邻地段，因为拆迁成本不同，价格差异较大。此外，也有区位选择不符合保障对象的生活工作需要。再者，中小城市经济适用房价格和商品房价格差距不明显等。这就需要各地科学界定供应对象，合理确定项目选址和建设规模，同时要进一步完善经济适用住房的定价机制。
如何对待经济适用住房制度的不同看法？ 问：经济适用房存在的违规现象，使得社会上出现取消经济适用房的声音，您怎么看待？ 侯浙珉：对经济适用住房制度进行广泛深入的讨论，有利于集中各方智慧，完善经济适用住房制度，促进这项制度健康发展。
我们注意到了取消经济适用住房制度的议论，并进行了认真研究。归纳起来，取消经济适用住房的观点有两个主要依据：一是从当前存在的问题出发，进而要否定这项制度，这有些简单化了；另一种是认为不应当给被保障对象以住房产权，认为保障就是救济，给产权影响资源分配效率。
另外，我国的快速工业化、城镇化仍将持续相当长一段时间，住房供求关系紧张、房价上涨较快的特点短期内难以改变，大中城市里多数新产生的城市家庭需要政府的帮助，才能实现住有所居。如果完全实行政府财政投资建设廉租房，财力难以承受。而经济适用住房政策，政府以土地、税费优惠补贴一部分，让有支付能力的家庭承担一部分，共同解决住房问题，具有现实可行性。
如何确保经济适用住房政策不变昧不走样？ 问：既然经济适用住房制度仍有存在的必要，那么如何确保经济适用住房政策不变味不 走样？
侯淅珉：各地区要健全相关制度，加强准入、配售和售后各个环节的管理，确保经济适用住房制度惠及被保障群众。
首先，各地要加快建设城市家庭住房、收入（财产）管理的动态信息系统，减少人工审核过程中的漏洞。目前，各市县基本建立了多级审核、公示制度，重点是要完善审核手段。
如上海市建立了家庭收入核对中心，探索公安、金融、证券、工商、税务、保险、住房公积金、住房产权管理等信息资源共享，通过相关政务信息比对的方式，建立了高效快速的核查机制。深圳市要求各相关部门对申请住房保障家庭的户籍、车辆、住房、保险、个税、存贷款、证券、残疾等级及优抚对象等9个方面进行严格审查。
各地要借鉴上海、深圳的做法，地方政府要加大协调力度，部门要通力配合，各地民政部门要根据2007年国务院规定的分工要求，抓紧建立住房保障对象和收入（财产）核对工作机制。住房保障主管部门要积极配合。
其次，要加强销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制。这方面，各地已经做了大量工作，现在看来，还要完善定价机制。比如，上海市出台的经济适用住房管理办法，把政府暗补的土地税费等量化成政府的产权比例，个人出资部分量化成个人的产权比例，既保证了个人投资权益，又保证了政府权益，压缩了经济适用住房的寻租空间，有利于保证经济适用住房主要用于自住，这是一种积极的探索。
最后，要加强售后使用的监督管理。目前，对经济适用住房售后使用情况的监管，还十分薄弱。要把好事办好，各地区应健全机构，充实工作人员，建立售后房屋档案和定期监督检查制度。同时，严格中介机构管理，加大对空置、未缴纳政府收益前出租、拥有其他住房未主动退出等违规行为的处罚力度。
该材料主要内容：____
三、申论要求
1．仔细阅读材料，概括所给材料反映的主要问题。（20分）
要求：概括全面，语言精练，200字以内。
2．针对材料中提到的经济适用房存在的问题，谈谈你的解决方案。(30分)要求：所提方案具有条理性和可操作性，字数不超过400字。
3．就材料中涉及的我国住房建设市场化和保障性的问题，自选角度，自拟
题目，写一篇文章。(50分)要求：中心明确，内容充实，论述深刻，有说服力，字数在1000字左右。
标准预测试卷七
一、材料内容概括
材料1：保障性住房建设进度缓慢的原因。
材料2：广西出台《指导意见》，加大保障性住房建设。材料3：保障性安居工程出现了一系列问题。
材料4：武汉经适房“六连号”事件暴露经适房操作中的黑市交易。材料5：经适房遭“冷遇”，多个地区出现弃购现象。
材料6：经济适用房的“保障性”与“市场化”间存在的问题。
材料7：住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉接受新华社记者专访，回答社会关注的热点问题。
二、参考答案 1．答案提示
保障性住房是国家为解决低收入困难家庭的住房问题而采取的根本措施，对改善广大低收入群体的生活条件、扩大内需、拉动经济增长都具有重大意义。在大力建设保障性住房的过程中，也出现了不少问题，如经适房价格过高，出租、弃购现象普遍，房号买卖、黑市交易等，亟待解决和规范。有关部门应该加大对保障性住房的监督管理力度，完善相关制度，严格准入制度，切实让保障性住房惠及被保障群体。2．答案提示
针对我国经济适用房政策实施过程中存在的问题，可以采取以下措施：
(1)系统规划经适房的选址、建设，科学定价，避免经适房向商品房的大户型、高价格趋势发展。
(2)建立动态的经适房申请者的收入财产信息，对经适房申请者进行严格审核，全面审核申请者的家庭收入、财产状况，杜绝瞒报、漏报个人财产的情况发生。
(3)要加强经适房销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制。对经适房摇号轮号过程加强监管，对买卖房号、黑市交易以及有关部门的行贿受贿行为，加大打击 力度。
(4)做好经适房售后的使用监督，建立售后房屋档案和定期监督检查制度，定期审查经适房的使用情况。发现出租、出卖或炒作经适房的行为立即进行严厉处罚，甚至取消其经适房的使用资格。
3．答案提示
保障性住房的保障性不容忽视
当人们迈过吃饱穿暖、衣食无忧的生存线，下一个提高生活质量的目标就是——安居、住好。一个相对宽松和舒适的居住环境，对大多数中低收入家庭来说，是心有余而力不足的事情。国家出台保障性住房政策，其目的就在于让广大住房困难家庭买得起房，住得起房，具有不容质疑的保障功能，可以说保障性是保障性住房的根本属性和题中应有之义。
然而，在保障性住房尤其是经济适用房的建设过程中，却出现了一些市场化的倾向。例 如，2009年8月初，石家庄市上千套经济适用房由于定价过高而遭弃购，紧接着又爆出了南阳套用经济适用房指标开发商品房的新闻。还有武汉某经济适用房项目，已经接近武汉三环线，当地物价局核定其基准价格为2699元／平方米，比同地段的一些商品房均价还南。此外，有些经适房越造越大，出现90平、100平甚至是120平的大户型，不仅加大了购房的难度，而且一定程度上也造成了住房的浪费，偏离了保障性的宗旨。
保障性住房建设本是一项惠民、利民的德政工程，却为何出现了上述种种市场化的趋向呢？原因是多方面的。一是百姓买不起，一些地区简单以当地统计部门公布的低收入线作为经济适用住房对象准入线，部分符合规定条件的家庭没有支付能力，导致了大量的弃购现象；二是现行的以成本为基础的定价机制存在一些缺陷。如相邻地段，因为拆迁成本不同，价格差异较大，导致一些经适房价格高于商品房；三是有些经适房的区位选择不符合保障对象的生活工作需要，也导致弃购现象发生；最后，一些开发商利用政府资金建大户型的经适房，从中牟取暴利。
我们并不能因为保障性住房建设过程中出现的种种问题而断然否定它的保障性功能，而 应该在分析问题的基础上，在今后的工作中采取各种措施，充分发挥保障性住房的保障功能。
一是要健全相关制度，加强保障性住房的准入、配售和售后各个环节的管理，并确保经济适用住房制度惠及被保障群众。二是要建立多级审核、公示制度，重点是要完善审核手段，严把保障性住房审核申请关。三是各个相关部门要协调配合，建立住房保障对象以及申请者的收入（财产）核对工作机制。四是要加强对保障性住房特别是经适房销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制，还要完善定价机制，可以把政府暗补的土地税费等量化成政府的产权比例，压缩经济适用住房的寻租空间。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这是古往今来一个受人关注的问题。在当今社会，保障性住房建设是实现“居者有其屋”的重要举措。能让老百姓买得起房、住得起房，是政府的重要职责之一。在大力推进保障性住房建设的同时，政府也应该承担起维护保障性住房的保障性功能的责任，有效处理建设过程中出现的种种问题，纠正不当市场化的倾向。
第四篇：保障性住房
保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
着重分析上海市的经济适用房和廉租房
经济适用房
经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。
经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。上海市申请购买经济适用住房条件
（一）申请家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满7年，且在提出申请所在地的区（县）城镇常住户口连续满5年。
（二）申请家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。
（三）3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于39600元（含39600元）、人均财产低于120000元（含120000元）；2人及以下申请家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮10，即人均年可支配收入低于43560元（含43560元）、人均财产低于132000元（含132000元）。
（四）申请家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但申请家庭成员之间住房赠与行为除外。
同时符合上述标准，具有完全民事行为能力、年满30周岁的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满三年的人士），可单独申请购买经济适用住房。
经济适用房弊端
经济适用房已经在风风雨雨中走过了十多个春秋，政府推出经济适用房的初衷是为了帮助中低收入家庭解决住房问题。国家为了支持经济适用房的建设，对经济适用房项目规定，免收土地出让金，减免多项税费，同时各地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。这就降低了开发商的建设成本。由于经济适用房的价格通常要比商品房低10％－20％，因此，在当今商品房价格高不可攀的情况下，经济适用房便成了市场中的香饽饽。
但从现实情况看，经济适用房的种种弊端越来越引起人们的关注：
一经济适用房并不经济。经济适用房搞价格双轨制的基础是存在一个收入准入线，然后把人群一分为二，非此即彼。这条线定低了，买得起没资格，有资格买不起，经适房销售不出去；定高了，供应不起。以上海当前经济适用房的价格为例，上海划线在人均年收入27600元，居然比上海平均收入还高，哪里可能一半的人都可以去住经济适用房。而且会引发的另一个问题就是摇号，不够分，那就只能摇号，摇号其实是很荒谬的事情。人均年收入27599元的人和收入为0元的人一样的机会，还不荒谬么。任何时候，只要比收入准入线低一元就有机会中大奖，多一元则毫无机会，要去忍受高市场房价。
二房屋质量得不到有效的保证。由于开发商、监理部门和买房者存在着严重的信息不对称，偷工减料现象时有发生，被揭发后还时常以建造经济适用房利润低为由替自己的违规行为开脱。有些开发商为了压缩建设成本，通常要提高住宅的容积率，这就使得经济适用房大多呈现三大弊端：楼间距太窄、见阳光不多、人多电梯少。而且在部分保障房建设部门官员看来，你本来没钱买房，政府花大价钱帮你建保障房，已经是莫大的恩赐了，你还有什么理由挑三拣四的？正是因为有这种观点，经济适用房才成为劣质房。如果这些房子问题成堆，改善
低收入人群居住条件只能是一句空话。
三市场上不断传出部分住房宽裕的官员和高收入者通过各种渠道取得一套甚至多套经济适用房进行投资或者出租。这样不仅使政府的补贴以及公众资源流向了非目标对象，而且给政府权力的寻租提供了机会。经适房价格是周边商品房一半还不到，每平方米差价5000-7000元，每套住房就可套利30-40万，即使是有限产权（个人与政府7：3分享），买者也能套利大部分。事实上，当前中国社会，只要有“利差”，得益最多的一定不是普通老百姓，肯定公务员等体制内人士优先，这些人开低收入证明太容易了，就算假证明被查出来了，能有任何惩罚么？在寻租成本非常低、寻租收益非常大的背景下，寻租根本无法控制。保障住房一定要从消除谋利空间入手，让收益与成本基本匹配。否则打着民生旗号的住房保障，只会加剧社会不公正，败坏政府声誉。
在经济适用房各种弊端日渐暴露的情况下，一些专家和学者认为经济适用房已经走进死胡同，强烈呼吁取消经济适用房制度。
笔者认为，废除经济适用房制度不可行，一方面因为经济适用房确实是解决中低收入阶层住房问题的一个有效途径，另一方面由于经济适用房有利于抑制房价的快速上扬。
针对种种弊端，我们需要不断完善经济适用房制度。（这个我感觉太理论太官方了，但是也实在不知道该怎么提出不错并能得到执行的建议）
首先要严格审核购房者的资格，避免申请者以伪造的个人信息进行骗购。我们要严厉追究骗购经济适用房的业主责任，并对出具虚假证明的单位进行大力度的惩罚以及曝光，对揭发骗购经济适用房的个人进行奖励。
其次要对地方政府机关进行严格监督，发现违规购房行为，决不手软，对违规单位的主要负责人进行严肃处理，从而约束地方政府不去滥用职权，使更多的经济适用房能够为中低收入阶层所购买。
第三有很多人质疑开发商在放号的过程中存在着猫儿腻。为了使放号过程更加公平合理，必须把住房分配与开发商严格分开。政府应与开发商各司其职，开发商专心建房，而住房分配则要由政府指定的机构专门负责，并要加强对此类机构行为的监督。
第四建设更多的经济适用房用以销售。倒卖房号现象之所以会普遍出现，还因为物以稀为贵。提高经济适用房项目的建设比例，使更多的中低收入者能够通过正规渠道买到经济适用房。这样可以有效地抑制房价快速上涨，降低资金追逐房地产的热情，对防止国外热钱流入、抑制流动性过剩也有一定的积极意义。
最后要大力发展廉租房。它可以用来满足中低收入者的不同需求。购买经济适用房需要一定的购买力，而对于那些处于生活最低保障线左右的人群，拥有一套经济适用房对于他们来说简直是天方夜谭。政府给予一定补贴的廉租房正好可以满足这部分人群对住房的需求。经适房处境尴尬，“只租不售”的廉租房成为取代经济适用房，解决困难户安居问题的众望所归，然而最近一些地区却在酝酿推出廉租房产权“私有化”，成为争议的焦点。廉租房
廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。
廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。上海市廉租住房保障申请条件、保障标准，同时符合下列条件的本市城镇居民家庭，可以申请廉租住房：
（一）申请家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系，且共同生活；
（二）申请家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口满3年，且具有申请所在地城镇常住户口满1年；
（三）申请家庭人均居住面积低于7平方米（含7平方米）；3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于19200元（含19200元）、人均财产低于50000元（含50000元），2人及以下申请家庭人均年可支配收入低于21120元（含21120元）、人均财产低于55000元（含55000元）；
（四）申请家庭成员在申请前5年内未发生过出售或赠与住房而造成住房困难的行为。《通知》规定，同时符合上述条件，且具有完全民事行为能力、年满35周岁的单身人士（包括未婚、丧偶，或者离婚满3年的人士），可以单独申请廉租住房。
今年全国1000万套的保障性住房建设任务给各地财政带来不小压力，为尽快回笼资金，一些地方开始尝试廉租房“共有产权”或直接出售廉租房的方式来缓解资金压力，廉租房开始出现不同程度的“私有化”，由租房转化为变相购买廉价房。
8月16日，上海市房管局透露本市部分区下半年将会试点廉租房先租后售的政策，并于明年在全市推开。房管局表示此举目的在于让困难群众有希望逐步改善住房条件。（这边其实有一个平原县的案例，但因为不是上海的，所以不确定要不要放上来）
然而同策咨询研究部总监张宏伟表示，虽然在当前的保障性住房融资较难的市场背景下，此举对于缓和地方政府财政压力具有一定的作用。出售可让保障性住房客群享受部分或全部产权，对于保障对象来说，有了一定的产权保障。但廉租房一旦采取先租后售的方式，长远来看将导致未来可供租赁的用房逐渐减少。市场受惠覆盖面，尤其是对于需要租房生活的人群来说会越来越小，廉租房也就起不到对于这类人群的市场保障作用。
而克而瑞分析师杨晨青在接受记者采访时更是直言，这么做实质上就是将廉租房的租赁性质变为了产权性质，不利于保障房为更多的用户服务。“我认为，理想的保障房体系应当是以租赁为主，这样的做法与此无疑是背道而驰的。”他认为，廉租房是用来保障最底层的居住需要，与其让它先租后售，不如设立更好的退出机制。即当保障对象的经济实力有所上升后，转由公租房、经适房进行保障，而退出的廉租房可以转而提供给需要的人群。
廉租房和经济适用房有较大区别，廉租房“私有化”或将损害真正的低收入群体利益，容易造成社会不公，对于各种形式的保障房建设“压力转移”方式政府需谨慎对待。
（由于这一事件发生不久，所以好像网上没有很多不同意见的评论）（冯海宁）其实，廉租房出现“共有产权”并不是因为1000万套保障房任务，而是早在两年前就出现了，有地方政府称此做法为“创新”，笔者曾公开撰文指出这是“危险的创新”，很多有识之士也公开反对这种做法，然而，今天廉租房产权私有化非但没有收敛，反而愈演愈烈，参与这种模式的地方政府越来越多，呈现扩大化、复杂化、失范化趋势。
保障房管理并不是不能创新，但创新要有边界，比如，在融资、分配、退出等方面都可以创新，不过创新要坚持基本原则：一是不能背离国家对每一类保障房的角色定位；二是要遵守国家相关法规。从这两个原则来审视，无论是廉租房“产权共有”，还是“租售并举”，显然都越位了。
从九部委2007年联合发布的《廉租住房保障办法》来看，并没有允许地方政府搞“共有产权”。对于地方公权力来说，“法无授权即禁止”是基本常识，地方政府岂能自作主张搞创新？在笔者看来，“共有产权”并不是什么“创新”，而是地方政府在玩转嫁融资、投资责任的把戏。廉租房之所以出现“共有产权”，目的是通过保障对象购买廉租房来缓解地方政府资金压力。在中央不断强化政府住房保障责任的今天，廉租房“共有产权”显然是政府责任担当倒退的体现。这是一个危险的信号，是最值得警示的问题。也就是说，廉租房本该政府来投入，但地方政府却让低收入群体来“买单”。
《廉租住房保障办法》第三章对廉租房保障资金的五种来源规定很清楚，地方政府为何不依法筹集资金，却要让低收入群体来“买单”？笔者以为，要么是地方政府“懒政”，要么是保障房资金挪作他用，要么是地方政府财政投入不积极。当然，这也与中央部门对经济欠发达地区财政转移支付力度不够有关。
其次，警示低收入群体利益受损。一方面，对购买廉租房“共有产权”的低收入群体来说，本没有购房能力，却被迫拿出一笔资金来购买廉租房，增加了债务负担。另一方面，对于等待分房的低收入群体来说，由于本该流动的廉租房固定化了，那么，可用于安排他们居住的廉租房房源就不足，不能满足需求。
再者，警示产权式保障房弊端多多。比如，有产权性质的经济适用房、限价房在不少地方变成了公务人员的“权力房”；再如，“共有产权”的廉租房转嫁了政府的责任、增加了低收入者负担、违反了国家廉租房制度等等。因此，笔者建议理应早日终结产权式保障房，进入无产权的住房保障时代。
另外，还警示保障房制度不完善，监管责任没有落实。如果《廉租住房保障办法》对产权问题进行明确规定，对违规者有相应罚则，如果《住宅保障法》早日出台，对廉租房进行规范化约束，或许就不会出现廉租房产权私有化问题了。如果监管部门在廉租房“产权共有”现象刚露出苗头时就叫停，也不会愈演愈烈。
毫无疑问，廉租房产权私有化是制度不健全、监管不到位酿出的恶果，对此，必须要早日纠错。此外，该纠错的还有变味的公租房。据报道，广州市有关部门日前表态，广州公租房将实行通过用人单位筹建公租房为主、政府提供公租房为辅的方式。建设公租房本该政府来担责，竟转嫁给用人单位。这同样需要纠错。
第五篇：保障性住房
保障房，安广厦
――2011年保障性住房建设综述
（中国经济导报网转载）
保障房建设作为当前中国社会经济生活中的一件大事，已成为社会各界关注的焦点。住房和城乡建设部发布数据显示，截至10月底，全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前１个月完成目标任务。
硬任务完成，欢喜之余，既要“抬头拉车”，又要“低头看路”。“十二五”开局之年将尽，在此时点，再次梳理保障房建设的意义，总结经验，解决问题，很有必要。
中国改革开放30多年，在解决温饱之后如何进一步实现百姓安居，已成为当政者必须面对的一个重要民生课题。保障房建设不仅能解决低收入家庭住房困难，满足“衣食住行”的基本需求，而且还肩负着缓解房地产市场供求矛盾、抑制房价过快上涨的重要使命，对于调节收入分配、遏制投机性财富转移，促进资源合理配置、经济平稳运行发挥重要作用。
多方融资，破解土地难题
在大规模建设保障性住房过程中，资金和土地始终是难点所在，也是各地工作的着力之处。一个“钱”，一个“地”，值得深入分析。
9月底，国务院办公厅出台关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，要求地方各级人民政府要在财政预算安排中将保障性安居工程放在优先位置，加大财政性资金投入力度。
财政部的消息显示，今年以来，中央财政预算安排资金1030亿元，加上执行中追加395亿元以及通过使用以前结转结余资金安排的280亿元，大力支持保障性安居工程建设，目前已全部下达。从中长期看，“十二五”期间保障性住房建设的资金需求将维持在较高水平。
按照住建部的估算，今年建设1000万套保障房共需资金规模接近1.4万亿元。官方数据显示，今年中央政府和各级地方政府要投入的4000多亿元资金中，已有90%到位，好于历年的水平。但金融机构、公司等社会机构的投入仍然不足，并可能成为制约保障房建设的最大“短板”。
与此同时，房地产调控带来的土地财政缩水也将给地方政府带来较大的资金压力。因此，创新融资机制、多渠道筹集建设资金，是加快保障房建设并进一步完善相关制度的当务之急。
为解决公租房投融资难题，上海采取多种渠道，拓宽资金渠道。一是由政府财政出资，向公共租赁住房运营机构提供资本金和贷款贴息；二是利用住房公积金增值收益直接投资公共租赁住房；三是利用保险资金为公共租赁住房项目提供融资。太平洋保险公司会同其他保险机构，以十年期债权投资计划的方式，向上海市地产集团提供融资40亿元，用于公共租赁住房建设；利率按商业银行长期贷款利率下浮约12%执行，按年调整。
河北安排38.7亿元资金提高省级资金补助标准，以各地开工套数为基数，采取以奖代补方式分配。与此同时，有关部门和地区加大土地政策支持，提高审批效率，坚持民生优先，把宝贵的资源用在刀刃上，优先用在公租房等保障性安居工程建设上。
国土资源部门积极配合保障房建设，将保障性安居工程建设用地在土地利用计划中单列指标，优先供应并及时下达。各地通过采取强化配建制度、计划单列并优先安排等积极措施，提高了保障性住房建设用地的供应时效。
上海、广西、陕西等地明确了新建商品住房项目中配建保障性住房的比例；广州市建立了“市区联动、以区为主”的住房保障土地储备机制和目标责任考核制，充分发挥区县政
府在土地和房屋征收过程中的积极作用。江苏、安徽、海南等省建立了保障性住房建设用地审批绿色通道。
1000万套的目标虽已基本实现，但有不少的保障房项目却仅仅是“挖坑待建”，甚至还有个别地方存在着保障房建设资金被挪用、被侵占等违规乱象。表面上看，是保障房工程仍难以从资金缺口大和建设用地紧的“泥潭”中自拔，实则保障房的“被挖坑”折射出的是一些地方政府消极应付的态度。
从地方列出的保障性安居工程清单可见，真正需要地方财政“贴钱”的项目仅占1/3左右，而棚户区改造住房、经适房等带有商业开发性质的项目占了大头。另外，各大中城市的城区规模急速膨胀，年均城建用地动辄数千亩，地方政府坐地收钱，而保障房建设用地却一再捉襟见肘。
究其根源，在于保障房建设的顶层制度设计中，缺乏一套针对地方政府行之有效的考核监督与激励机制，而地方政府现仍被“唯GDP”的短视政绩观所左右。
紧抓质量，确保公平分配
一方面要如期完成保障房建设任务，另一方面要确保分配公平、运营顺畅，解决这个问题，有关地区和部门想出不少好办法，但仍面临一些难题。
提升进度与数量的同时，如何保障质量？住建部副部长郭允冲就指出，目前住建系统质量安全水平总体受控，但质量安全形势仍比较严峻。
最近几年，屡有问题保障房被曝光：海口海甸溪北岸最大的回迁安置小区之一的水岸听涛小区，93户住宅出现渗水；内蒙古包头市最大的棚户区改造项目“民馨家园”500多户住宅遭遇墙皮鼓包脱落；北京大兴区明悦湾保障房项目被查出结构混凝土未达到设计要求，６栋楼被勒令拆除重建„„
与商品房相比，保障房短期内利润回报不显著，有的开发商为短期利润便在建设中偷工减料、压低成本，直接导致保障房出现质量问题。“问题关键在于，地方政府对保障房质量的认识高度和重视程度。”一位地方官员直言不讳。
因此，推进保障房“加速快跑”，当务之急是要从政绩考核、财税体制改革和发展方式转变等入手，建立和实施符合科学发展观的地方政府政绩考核评价体系，还需切实落实工程质量责任，严格履行法定的项目建设程序，广泛接受社会监督。
国务院副总理李克强在加强保障性安居工程质量和分配管理工作座谈会上强调，要把确保质量和公平分配作为保障性安居工程的生命线，建设质量优良、分配阳光的工程，使之经得起历史和人民的检验。
调查发现，各地在保障房分配准入、公示、管理、退出等四大环节都面临难题，分配机制建设步伐缓慢。公正、公平地切分“蛋糕”，不仅关系千家万户“住有所居”梦想的实现，更考验政府的公信力及社会管理能力。
由此，坚持增加投入与创新机制并重，从准入标准、审核程序、动态管理、退出执行等方面制定一整套制度，实行保障房源、分配过程、分配结果“三公开”，强化监督管理，确保分配公平公正，方能使低收入和中等偏下收入住房困难群众真正受益。
科学规划，引导合理布局
根据“十二五”规划纲要，未来5年3600万套保障性住房建设任务的完成，将使我国城镇居民住房保障覆盖率达到20%左右。不过，也有一些全国人大代表提出，“文件出的不少，但有些零敲碎打。”“3600万套建设目标是否可以调整？”„„如何通过编制好“十二
五”住房保障规划，回应上述问题？
2010年6月，住建部、国家发展改革委等6部门共同发布了《关于做好住房保障规划编制工作的通知》，指导各地做好“十二五”住房保障规划编制工作。
此前，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》等文件密集出台，而各地“十二五”住房保障规划编制则与上述文件密不可分。
通知中明确提出，“十二五”住房保障规划重点和基本目标是：着力解决低收入家庭住房困难问题。努力解决中等偏下收入家庭住房困难。推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。
与“十一五”住房规划强调总量调控、鼓励梯级消费相比，“十二五”住房规划纲要全力围绕提高住房保障水平进行，并提出“坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居”的目标。
在此基础上，各地“十二五”住房建设规划纷纷出炉，以期未来城镇住房困难户的住房问题能得到进一步的改善，保障房政策进一步惠及城镇中等偏下收入家庭、新就业职工以及在城镇稳定就业的外来务工人员。
安徽省的城镇住房保障“十二五”规划提出，“十二五”期间，该省将建设城镇保障性安居工程173.55万套(户)，公租房的建设任务量在保障性安居工程项目中，仅次于棚户区改造房，成为“十二五”期间保障性安居工程的重点建设内容。
天津市编制了2008~2012年住房保障五年发展规划、“十二五”住房保障规划，明确了保障性住房的空间布局、土地供应、建设要求等。规划期内，天津将新建保障性住房5205万平方米，达各类住房建筑面积的一半。“科学规划布局”是天津市住房规划编制的重要指导思想之一。
有专家指出，在实践中，保障房的运营管理、可持续发展的机制尚不完善，对建成后的公有住房管理，在制度、原则、程序、人员、资金保障等方面也没有明确的制度安排。另外，保障房建设任务区域分配结构不合理，也值得关注。目前，保障房建设西部地区约占44%，东部地区占30%，中部占25.7%。西部地区保障面大、保障任务重，但是其财力偿还能力弱。即便中央政府给西部的倾斜相对比较大，也远远不够。
调控不松，优化住房体系
应该看到，大规模建设保障性住房的背后，是我国住房体系的优化进程。如何构建符合国情的住房政策，形成保障房、商品房多层次的住房供应模式，针对不同的收入群体提供多渠道、多层次的选择，是需要长久思考的问题。
今年以来，在持续发力的调控政策下，我国房地产市场发生了新的变化：交易量萎缩，土地流拍增多，居高不下的房价开始松动。总体来看，目前房地产调控已取得积极成效，正朝着预期方向发展。
在房地产调控成效初显的同时，也必须看到，目前调控正处在关键时期，成果仍不稳固。12月9日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。“这体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期、明显的效果。”中国人民大学经济学院副院长王晋斌说。
房地产市场健康发展，一方面要继续坚持调控挤压泡沫，通过调控改善住房市场的供求关系，从而进一步促使房价调整到合理水平，另一方面要加快保障房建设。这次会议还强调，要扎实推进保障性安居工程建设。住房城乡建设部有关负责人近日已表示，明年新开工的保障房项目虽然不会有今年1000万套这么多，但也要比去年的590万套有大幅度的增长。值得思考的是，事实上，房地产调控不是最终目的。在坚持房地产调控的同时，还应着手建立房地产市场健康运行的长效机制，建立商品房和保障房双轨制度，以多元的供给满足多元的需求。人们有理由期待，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”
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