物业维修基金的建立和监管策略

第一篇：物业维修基金的建立和监管策略

物业维修基金的建立和监管策略

摘要 随着物业管理的深入开展，物业维修基金筹集难的问题日益突出，物业维修基金使用和管理中的弊端日益暴露出来。如何去建立物业维修基金和建立一个科学务实的物业维修基金监管机制，是至关重要的。本文以广州市为例，针对目前广州市物业管理行业中维修基金的设立、归集和使用的现状，以及存在的问题，结合自己的工作经验谈了谈维修基金的建立和管理的相关问题，并提出了一些应对策略。关键词 物业管理 物业维修基金 建立 监管策略

随着物业管理工作的深入开展，物业维修基金的设立、归集和使用管理中存在的问题日益突出，物业维修基金成了物业管理实践中的焦点和立法中的难点。各地物业管理的现状对我们进行物业维修基金的建立和监管提出了更紧迫、更高的要求。同时，各地的物业管理现状告诉我们如何去建立一个科学务实的物业维修基金的监管机制是至关重要的。

仅以广州市为例，1994年至2002年8月，广州市新建商品房约7563.35万平方米。这部分房屋及其附属设施已开始或不久将进入维修期，据测算，近期维修费就需56亿元，加上400余万平方米房改房的近期维修费23.9亿元，共计达到79.9亿元（经济适用房等未计入）。这笔庞大的经费如何解决？在市场经济条件下，经实践证明，只有建立物业维修基金才是筹集维修和保养房屋及其附属设施资金的最佳方式和重要来源。

可以欣慰的是，广州市物业维修基金于2000年开始建立，至2002年9月，全市13个区（含开发区）、县级市除黄埔区外均建立了维修基金，其中越秀、东山、荔湾、天河、海珠、白云、芳村7区建立物业维修基金的楼盘已达到335个，存入农行的资金达1.15亿元。

然而，在我们欢呼之余，我们又得到了另外一组数据，据有关资料显示，至今，全市这笔资金实际上只有2亿多元，而其中真正存入指定银行业主专户的，更少至5000多万元。目前，广州市内共有住宅小区1200多个，但是真正已建立物业维修基金的不足160个。令人不安的是，目前广州已在银行开立基金帐号的150多个小区中，共有小业主26582户，按“理论计算”数额，每户按楼价2％缴交维修基金计算，全市在银行中的存款应达7.9亿元，而不是现在的区区5000多万元。而且，以小业主名义开户、一户一卡并应逐一发到这2.6万多户小业主的银行维修基金专用卡中，有4000多个是“1元户”。这说明堪称小区“保命钱”的物业维修基金，大部分没有得到监管。这样小区的电梯、安全、消防和房屋维修等所需的维修费用，就毫无着落，小区业主的权利也就很难得到保障。就上述的情况，广州市国土房管局的物业管理负责人，给出了两种解释：或是小业主积极性不高维修基金未能真正收集，或是被开发商违规截留挪用，利息也被吞掉。事实上，目前广州市新开发的楼盘，大部分仍由开发商属下的物业公司管理，谁能保证这“两位一体”的经营实体，对这笔数目可观的资金不动心？另一方面，所有发生的维修费用应由增值部分支付，不足部分从本金内支出，但应及时补回。也就是说，维修基金存在银行里可以计付利息，本金被截留也就意味着属于小业主所有的增值部分也被吞掉了。鉴于现状，我们就应该建立有效的、科学务实的物业维修基金筹集和监管机制；然而，我们又应该如何来建立和监管该项基金呢？由于物业维修基金的建立涉及物业发展商、分散小业主及使用人、业主代表组织（业主大会、业主代表大会、业主委员会、小区管理委员会等）、物业管理公司、政府等多方主体及利益。站在不同的角度，对物业维修基金要不要筹集、如何筹集、由谁缴交等问题，看法难免不同。在此，我谨以自己对物业管理的了解和在物业管理工作的实践中的一些经验和体会，来谈一下自己对这一问题的看法，以及提出自己的一些建议。

一、了解物业维修基金的涵义

财政部、建设部于1998年11月9日印发了《住宅公用部位公共设施设备维修基金管理办法》，该《办法》明确了住宅公用部位公共设备设施维修基金的概念、基金的建立和管理、有关基金的法律责任和纠纷的解决，并于1999年1月1日起实行。住宅公用部分公共设施设备维修基金（简称为维修基金），是指由法律规定的专项用于住宅公用部位、公用设施设备保修期后的大修、更新、改建的基金。凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅公用部位、公用设施设备维修基金。而且，在国务院第9次常务会议通过，国务院总理温家宝6月8号签署的第379号国务院令《物业管理条例》的第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应按照国家有关规定缴纳维修基金；产权属于全体业主。”从法律的角度，国家政府部门已经对维修基金进行了较高的重视。在物业管理企业财务上属专项代管基金，作为长期负债管理。它与一般的投资基金（用于投资增值获利）在建立、使用、管理、转让、赎回等多方面有着本质的区别。设立物业维修基金的初衷是寄望于用该笔资金的利息维持楼宇有计划的大修、更新、改造和突发性紧急开支，但由于现在银行利率很低，基金很难起到“以息养房”的作用（除非一开始筹集的维修基金数额较大），在很多地方，它更多体现的是一种应急性质的资金。

二、明确为什么要交物业维修基金

为什么需要筹集建立维修基金?因为没有维修基金，物业共有共用部分大的维修、改造、更新等便没有保障，突发性事故（如台风、暴雨等对物业造成的损坏）便得不到及时处理。当然，就这个问题，会仁者见仁，智者见智；就连小业主（指普通的购房人，一般用于区分开发商这一“第一业主”而言的）也会提出一些看似有道理的问题：为什么要交物业维修基金？为什么物业管理公司不能维修后根据维修费的实际多少，按业主人数来分摊缴纳呢？更有的业主会提出：我们买房时开发商都可先建房，我们后付款，物业管理公司为什么就不可以了呢？围绕这些问题，我们可以从开发商的投资利益，投资风险，以及物业管理企业的自身职责和从事活动的性质可以解释，物业管理公司是很难像开发商一样做到先垫资后回收的投资模式。同样，由于目前的社会诚信体制和法律保障不够，也很难让物业管理公司做到公平、公正、公开的“实报实销”。

因此，以立法的形式明确区分所有权物业建立物业维修基金，对于保障该类物业的安全使用和及时修复是十分必要的。那种认为要不要交维修基金是业主自己的事，政府不应该管（政府不介入思想）,毋须立法规范的思想，在区分所有权物业区域（协商一致困难、周期长、业主普遍有“搭便车”的心理）、在业主自我管理意识淡薄的今天，是过于偏激的。

三、熟悉和掌握物业维修基金的建立模式

（一）熟悉物业维修基金由谁交、交多少 1.由谁交？

由发展商还是小业主缴纳物业维修基金？可有三种情况，一是由开发商或建设单位缴交；二是由业主缴交；三是由建设单位和业主分别缴交。对于这一问题，我认为从理论上来讲，应该坚持“谁受益，受负责”的原则，也就是，由谁缴交维修基金，应看谁享受了维修的益处，谁当承担维修的责任与义务。然而，在一年的保修期结束之后，物业所存在的损坏，包括人为的、自然的原因，不管哪一种，物业的维修责任的主体，除他人人为损坏的之外，应该是该时段的业主（如果业主与承租人之间在租赁合同中另有约定的除外）。根据这一原则，物业的维修基金就应该由该物业的业主缴纳（分散的小业主和空置物业的拥有者开发商）。

这里还要解释的另外一个问题就是，在不少地方，包括广东省，在立法上要求开发商在出售物业时一次性交纳物业维修基金。但同时又允许发展商将所缴纳的维修基金计入开发成本，这样无形地又将维修基金转移到房价之中，最终还是 “羊毛出在羊身上”，并且小业主还会因此而交纳另外的税费。其实，这样做又给小业主带来多少好处呢？

2.交多少？

物业维修基金要交多少与物业建造质量、物业类型、物业使用性质、物业维修标准和银行的利率等密切相关。若一次性交纳维修基金比例过小，在当前低利率情况下便失去了作为基金的意义，因为其利息不足以支付起码的维修开支，必然要不断续交，变得与分期交缴没有本质区别。但若一次性交纳维修基金比例过大，一方面涉及到业主经济承受能力问题；另一方面还涉及到若业主短时间转让物业，他尽的责任（已交大笔维修基金）与享有的权利（物业修复权）不对等的问题。结合由谁交的问题，我们一般也有以下三种计算方法：一是由开发商或建设单位缴交，《广东省物业管理条例》规定由物业建设单位按物业总投资的百分之二，一次性划拨给业主委员会；二是由业主缴交，建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，商品住房由购房者按房款的2-3%的比例缴交；三是由建设单位和业主分别缴交。深圳的公用设施专用基金由建设单位缴交，按除地价以外的建设总投资2%的比例一次性划拨给业主委员会，本体基金由业主逐月缴交，目前是每月每平方米物业0.15-0.25元。

从实际情况来看，除深圳的本体维修基金收缴情况较好外，广东省2%的物业维修基金和深圳2%的公用设施专用基金归集的情况都较差，原有物业按照房价的2%由业主缴交的情况也比较差，一些住宅小区还因此引发纠纷。主要原因：一是基数无法确定。物业总投资这一指标缺乏可操作性，房价也受楼层、朝向、折扣、购买时间影响，还包含地价、税费等不是维修的对象，以房价或物业总投资作为维修的基数都不科学，如何确定多年旧物业房价也缺乏依据；二是数额过大，难以归集。按物业总投资或房价款的2%缴交，50万的物业要交1万元左右，如对首层商铺，每平方米2-8万元，维修基金更是巨大；三是造成资金过多沉淀，影响住房消费，不利于宏观经济运行，也加大了资金监管的难度，如按照房价的2%计，仅广州市一年就高达数十亿元。在我参加的一次物业管理沙龙中，我们曾形成按照物业管理费的20%逐月缴交的意见。但是，有人认为与物业管理挂钩收取也不可行，因为现在对欠交管理费尚无有效措施。物业管理费也受市场、物价等多种因素影响，也不是十分科学的计算依据。

物业的本体是维修的客体，因此，应该以物业本体建筑安装总造价为基数，建设单位和业主都按照2%比例缴交首期维修基金。原因有：一是比较科学，同类物业不管在市区或郊区，不管房价差别有多大，本体造价差不多，维修的成本比较接近。二是比较公平，具备可操作性。主管部门可对多层、高层等几种主要不同物业分时段、定期确定一个平均价，统一参照执行。三是数额不大。以一套100平方米的高层住宅计，广州地区本体建安总造价约为1500元每平方米，这样开发商和业主各缴交3000元物业维修基金，总计6000元，比较容易收缴，也基本满足相当长一段时期的需求。四是便于与原条例衔接。原条例规定由开发商缴交，条例修改稿改为由业主缴交，变化过大，被业主误认为新《条例》偏向开发商。五是便于新旧物业衔接。条例实施前的物业，没有建设单位缴交的那一部分，业主仍应该按照这一办法建立维修基金，解决早期楼房的“养老金”问题。六是解决一栋楼内不同物业缴交维修基金的问题。

（二）明确如何交纳物业维修基金、把该基金交给谁、基金归谁所有 1.如何缴纳物业维修基金？

由上面的讨论可以得到，维修基金应该由小业主缴交，但相应地会存在是由小业主在买房时一次性缴交，还是像缴纳管理服务费那样每期（月）交纳（深圳物业本体维修基金交法）？这样的问题。关于这个问题，新建物业由购房人买房时一次性交，若能与房产证有效挂钩以作为制约，可以提高维修基金筹集的效率，省去以后挨家逐户筹集基金的难处。但房屋实际的老化、损坏多是时间积累造成的，且一般的因设计、施工等原因造成的质量问题，发展商负质保责任，所以一开始并不需要很大笔的维修基金，按时间逐步累积维修基金正好体现符合“谁受益谁负责，多收益多缴纳”的道理。既然逐期缴纳更为合理，自然便想到按管理服务费一定比例逐期交纳，但仔细分析一下便知，维修基金与管理服务费挂钩不合理，因为同样的房屋，管理服务费高往往意味着保养好，恰恰不需要大量的维修基金。另外，管理服务费高低与房屋老化情况关系不大，但维修基金多少与房屋老化则有必然的关系。因此，笔者认为物业维修基金应该分期进行交纳会好一些。2.应该把物业维修基金交给谁？

关于把维修基金交给谁，这又是一个难处理的问题；交给谁的问题主要涉及维修基金的安全性。物业维修基金的产权属于全体业主，因此不应由发展商、售房单位、物管公司收管，应统一交到主管部门指定的国有商业银行专门帐户（针对小业主可以发分户卡，只能用于交费、查询），并且以后非合法理由、程序用于维修，不能自由取出。否则，发展商、房改售房单位、物管公司占用、挪用、滥用维修基金的问题便不可避免。目前广州市的做法还是值得推广，广州市内已建立维修基金的楼盘或是已缴付了维修基金的小业主，每位都应有一张由中国农业银行广东省分行发出、类似银行公积金卡的维修基金专用卡（具体由中国农业银行广东省分行北秀支行办理），业主凭存折或银行卡可在农业银行营业柜台或有“广东银联”标志的柜员机查询本人维修基金的帐目。3.物业维修基金归谁所有？

由于物业维修基金是有效业主或开发商根据小业主的物业面积，按照一定的比例缴纳的，是为了给物业的大修或更新改造提供保障的。因此，其应该归属于小区的全体业主。而且应该存入专门的帐户，专款专用。

四、建立和健全物业维修基金的监管机制

（一）进一步完善相关法律法规政策，严格限制维修基金的使用范围 1.何时使用？

物业维修基金既然属于全体业主所有，就应当由全体业主决定使用。所以业主会成立前发生的物业维修、更新，不得使用首期维修基金，其费用由物业建设单位承担。成立业主会后，业主会应当与本地商业银行签订委托协议，开立相应的物业管理区域的维修基金帐户，并通知所在地的物业主管部门。物业主管部门应当将已收取的该物业首期维修基金本息划转至业主委员会的维修基金帐户。至此物业维修基金的建立结束，转入使用阶段。2.如何使用？

从理论上来说，共有部分至少有二个层次：一是本体共有，一个物业管理区域内可能有多层、高层、别墅等不同的本体；二是全体共有，如道路、绿化、广场等。维修基金是否要分设本体和全体维修两个部分来收取和使用？是“细收细用”还是“粗收粗用”？主张“细收细用”的观点是：某一栋楼的电梯或楼道等的维修费用不应该由全体业主承担，而应由本栋楼全体业主承担，只有不属于某一栋楼专用的设备、设施、绿化的维护维修才由区域内全体业主承担，这比较恰当地体现“谁使用，谁受益，谁付费”的原则。“粗收粗用”的观点比较实际和具备可操作性，也符合物业管理的本义。物业管理的对象是“共有部分和共同事务”，正因为共有、共同，所以不可以分割，或分割的成本太高，由此导致物业管理的必然性。将维修基金分开、甚至明确到户的程序和手续非常烦琐，也没有做到绝对公平，如同一栋楼有商业和住宅时如何进一步分配维修基金的比例？所以不分本体和全体，笼统的设立、使用一个维修基金，无论物业区域内哪一栋楼、哪一处公共地方、哪一件设备设施发生问题时，其维修责任和费用都是全体业主共同承担。这种方法的最大好处是简单、实用、具备可操作性，容易形成规则指导实际工作。从全局和长远的时间范围来看，也是符合“谁使用，谁受益，谁付费”的公平原则的。3.要对使用范围作更严密的界定

按照《广州市物业管理办法》关于物业维修基金是“物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金”的表述，除对共用部位、共用设施设备的界定仍有争议外，对其“中修、大修”的概念也不明确。因此，需要对水、电、气管线的专业维修、公共维修、个人维修的节点进行确定，对“中修、大修、翻修、更新改造”的范围作明确界定，特别是与物业管理中的“小修”明确区分开来，以避免物业维修基金的不规范使用。

（二）采取强有力的措施，确保维修基金归集到位

1.在行政手段上，采取在办理“房屋预售许可证”、“房产证”、“二手房交易许可证”时进行“搭车”，即办理上述证件时，必须按规定要求先交缴物业维修基金后才能办理。如武汉、杭州等城市便采取此办法，其效果比较好，归集量大，且易于到位，但需要多个行政部门进行配合。

2.在归集建立上，可由政府部门一次性收取或分期收取（委托银行代收），或由物业公司统一收集，在30个工作日内将钱存到指定银行，并将“物业维修基金专用卡”发至业主，物业公司予以张榜公布，业主进行监督。这两种方法行政力度大，归集率高，但政府收缴可能造成政府与业主之间的矛盾，最佳办法是由政府指导业主委员会在查证物业公司信誉的前提下，采取由物业公司收集，按规定时限存入指定银行的归集方式。3.在监督机制上，应由市、区两级物业管理部门会同指定银行对物业公司、各楼盘、各小区的物业维修基金建立和管理情况进行定期和不定期的检查，特别是区级物业管理部门要利用物业维修基金的备案、公司资质年审等机会随时进行监控。对违规的物业公司要采取降低、取消资质的办法予以处罚；对屡犯不改的物业公司要通过新闻媒体予以曝光；对侵占、挪用等行为，发动业主通过司法途径进行处理，从而确保业主的权益不受侵犯。

（三）充分发挥政府职能，加大物业维修基金的监管力度 1.政府应该明确职责

如广州市国土资源和房屋管理局担负物业维修基金法规政策的起草、制定、修改，并负责对全市物业维修基金进行宏观管理（包括对区级物业公司的工作进行指导、检查，统计有关数据，处理重要投诉等）和对违规行为进行最终的处罚；各区国土资源和房屋管理局负责物业维修基金建立和管理工作的监督，以及基金建立和使用的备案和处理相关投诉等；街道和居委会负责辖区内小区物业管理有关问题协调和最初处理，并帮助和指导业主委员会更多地发挥在物业维修基金建立和管理中的作用，各级应充分履行自己职责，各司其职，责任到人。2.政府应该明确其权力

必须明确各级各部门与职责相适应的权力，如检查权、知情权、调解权、处罚权等等，确保物业维修基金管理工作做到令行禁止，正常运转。3.政府部门在实践中还要注意下列实际问题：

政府主管部门对基金缴付比例的确定要科学、合理，既不更多地增加业主负担,又能满足维修工作的需要。基金管理中心作为非盈利性机构,要理性地经营基金,使其保值增值,成为维修可靠的资金来源。政府要对基金的运作进行有效的监督,防止基金的流失和浪费。严格规定必须通过招投标形式选择设计、施工、监理单位,确保维修工程预算和施工质量的可靠性，以确保基金的有效实施。

物业维修基金建立和监管的完善是一件长期、复杂的工作,它关系到物业管理企业的发展及广大居民的切身利益,我们呼吁政府及各级行政主管部门重视此问题,尽快出台管理办法予以实施。同时我们也希望社会的信用体系能得以进一步完善，以促进物业管理行业的蓬勃发展。

第二篇：物业维修基金常识

物业维修基金管理办法

大家主要了解下面几点：

1．共用部位是指建筑主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

2．共用设施设备是指住宅区单幢物业内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用的设施设备使用的房屋等。

3．本市住宅区物业维修基金的指导和监督工作由长沙市房屋产权管理局负责。

4．一个物业管理区域内的房屋有两个以上、产权人的，均应建立维修基金。维修基金使用计划、维修工程预决算、维修基金使用分摊方案的审核和维修工程质量验收，向业主续筹维修基金均由业主委员会负责。

5．维修基金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建账、核算到户的管理原则。

6．物业维修基金应当专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造。

（经业主委员会提交业主大会审议批准后或60%以上业主签字同意后实施）

7．公有出售住房中属多层住宅的由售房单位在售房款中提取20％、属高层住宅的提取30％缴交。购房人按购房款2％缴交；

8．多层商品住房出售时，由购房人按购房款的2％缴交、高层商品住房或设有电梯的多层商品住房出售时，由购房人按购房款的3％缴交；

9．拆迁安置实行房屋产权调换时，安置多层房屋的按安置房评估价的2％、安置高层房屋的按安置房评估价的3％由被拆迁人缴交；

10．售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为归集首期维修基金。并在办理房屋产权登记手续时，须将归集的首期维修基金移交市房屋产权督理局代管。（委托商业银行，按国家规定的活期利率计息，利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。）11．维修基金属业主所有，业主委员会成立前，物业维修基金由市房屋产权管理局代管；业主委员会成立后、可根据业主大会的决议将物业维修基金移交给业主委员会、物业管理企业或业主大会决定委托的其他单位代管、业主大合未决定移交的，由市房屋产权管理局继续代管。委托物业管理企业或其他单位代管物业维修基金应当签订委托合同。

12．向物业管理企业移交物业维修基金应当由物业管理企业和业主委员会双方负责人同时到市房屋产权管理局办理手续。办理移交手续应提交下列资料：

1)业主大会决议； 2)委托合同； 3)银行账号

4)物业管理企业的资质证书和营业执照；

5)物业管理企业授权委托书和经办人身份证明。

13．维修基金代管单位代管维修基金的活动应当接受市房屋产权管理局和业主委员会的检查和监督。市房屋产权管理局代管的维修基金应当接受审计部门的审计监督。

14．维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用用途外，严禁挪作他用。

15． 使用维修基金，由业主按其拥有产权的房屋建筑的面积分担，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴维修基金中扣减。

16． 维修基金不足首次归集的维修基金的30％时，由业主委员会按业主所拥有的房屋建筑面积比例续筹。续筹额应不低于首次归集的维修基金总额的70％。

17．业主转让房屋所有权时，维修基金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交纳的维修基金剩余款，由物业受让人向原业主支付，当事人另有约定的从其约定。

18．因拆迁或其它原因造成物业灭失的，物业维修基金代管单位应当将维修基金账面余额退还给业主。

第三篇：物业维修基金管理办法

参考资料一

关于贯彻落实《南京市物业维修基金管理办法》的实施

意见

各有关单位:

为了贯彻落实《南京市物业维修基金管理办法》(宁政发[2000]8号)（以下简称《办法》），进一步规范物业维修基金的归集、使用和管理，制定本实施意见。

一、维修基金归集范围

新建商品房、经济适用房、集资房、已购公有住房、公有住房以及拆迁实行产权调换的房屋均应建立物业维修基金。

新建商品房包括住宅商品房、别墅、大厦、非住宅商品房、开发建设单位留作自用或出租的房屋。

二、维修基金缴交标准

1、自2000年5月1日起签订商品房买卖契约的，按《办法》规定的维修基金标准缴交；

2、2000年1月7日至5月1日前签订商品房买卖契约或拆迁安置协议的，在契约或协议中已明确按《办法》规定标准缴交的，则按《办法》规定缴交；未明确的则按原规定缴交； 3、2000年1月7日前签订商品房买卖契约或拆迁安置协议的，购售双方仍按宁价房字（97）058号、宁财综（97）85号、宁房管（97）78号三局联合发文中的规定缴交，即：房屋建设单位应按每平方米建筑面积30元（多层）或45元（高层或设有电梯的多层）标准缴交；购房人均按每平方米建筑面积15元标准缴交； 4、1997年1月1日前已投入使用的房屋，多层按每平方米建筑面积30元，高层按每平方米建筑面积40元标准由产权人缴交；

5、经济适用房项目建设单位按每平方米建筑面积50元，购房人按每平方米建筑面积30元标准缴交；

6、单位出售公有住房的，按当时房改政策执行。属于2000房改政策的已购公有住房,售房单位按多层住宅、高层住宅售房款的20%、30%，购房人按购房款的2%缴交；属于1998房改政策的已购公有住房，售房单位按多层住宅、高层住宅购房成本价的6%、8%，购房人按购房成本价的1%缴交；属于1995、1996、1997房改政策的已购公有住房，售房单位按售房款的15%(高层20%)缴交，购房人按购房成本价的1%缴交。属于集资建房的，购房人按照1998房改房政策缴交维修基金。

7、出租公有住房的，产权人应按上年实收租金的２０％缴交维修基金；

8、开发建设单位自用、出租商品房的，开发建设单位应按照《办法》第八条第（二）项规定，比照本开发建设项目同类房屋售房款的2％(多层)或3%（高层）缴交维修基金。

三、维修基金缴交方式

(一)维修基金缴交时间、地点

1、商品房、经济适用房缴交人应在领取房屋所有权证前到市房地产交易登记中心缴交维修基金；

2、已购公有住房、集资建房的售房单位，应在办理房屋过户登记前到市物业办缴交维修基金；

3、拆迁实行产权调换的房屋产权人、开发建设单位等，应在领取房屋所有权证前到市房地产交易登记中心缴交维修基金。

(二)缴交维修基金应提供的资料

1、商品房、经济适用住房、拆迁实行产权调换房

(1)《南京市商品房买卖契约》；

(2)《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议

（二）》；

(3)经济适用住房批复；

(4)1997年1月1日前签订《契约》、《协议》，且房屋已交付使用的，还应提供工程竣工验收证明。

2、已购公有住房、集资建房

(1)《南京市已购公有住房维修基金测算表》；

(2)《南京市公有住房出售审批表》；

(3)《南京市出售公有住房价格评估测算表》；

(4)《公有住房售房款缴存单》；

(5)集资建房的批复。

3、开发建设单位自用、出租房

(1)立项批复；

(2)国有土地使用证；

(3)房屋权属登记备案证明。

(三)维修基金缴交程序

1、商品房、经济适用住房、拆迁实行产权调换房、开发建设单位自用、出租房维修基金缴交程序

(1)缴交人按要求办结交易、产权登记手续，并领取《南京市房产登记收费通知单》；

(2)缴交人凭《南京市房产登记收费通知单》（如需要还应提供《南京市商品房买卖契约（副本）》）在缴存窗口足额缴交维修基金，并取得《南京市物业维修基金缴款凭证》。

2、已购公有住房、集资建房维修基金缴交程序

(1)售房单位按要求填写《南京市已购公有住房维修基金测算表》；

(2)售房单位将《南京市已购公有住房维修基金测算表》、房改办已审核的《南京市公有住房出售审批表》、《南京市出售公有住房价格评估测算表》以及《公有住房售房款缴存单》三联单交市物业办核验；

(3)售房单位持审核过的《南京市已购公有住房维修基金测算表》在物业办缴存窗口足额缴交维修基金，并取得《南京市物业维修基金缴款凭证》。

四、开设帐户的条件和程序

(一)开设帐户的条件

1、物业管理区域界定清楚，且经市、区物业行政主管部门确认；

2、维修基金已按规定缴交；

3、售房单位已按房改政策建立维修基金。

(二)开设帐户的程序

1、售房单位、业主委员会或委托的物业管理企业向市物业办提交开户申请书，并附业主委员会成立登记确认表、业主委员会委托书及物业管理服务合同；

2、提交业主分户清册（业主分户清册格式由市物业办统一印制）；

3、市物业办审核后，出具开户证明；

4、凭开户证明和有关印鉴(业主委员会财务专用章和业主委员会正、副主任印鉴)到指定银行办理开户手续。名称为XX业主委员会维修基金财务专用章，印章尺寸为4厘米×4厘米；正、副主任印鉴尺寸为1.7厘米×1.7厘米；字体均为正楷。

五、维修基金的使用

维修基金为业主所有。管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。

维修基金只能用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造项目，不得挪作他用；保修期满后的小修和日常维护费用不从维修基金中列支，已实行物业管理的，从物业管理费中列支，未实行物业管理的由相关受益产权人按各自建筑面积比例均摊。

维修基金按幢建帐，核算到户。

六、维修基金使用范围

1、凡产权不属该物业管理区域业主共有的，由其产权单位（人）或主管部门负责维修养护。

2、具体维修基金使用范围见附件。

3、附件未涉及的，由市物业办负责解释。

七、维修基金申请使用的条件和程序

(一)申请使用必须具备以下条件

1、物业维修基金足额归集到位，维修项目符合维修基金使用范围；或符合维修基金使用范围，且有部分物业维修基金已归集到位，部分未归集到位但已明确维修费用分摊标准并筹集存入维修基金专户；

2、共用部位、共用设施设备保修期届满后；

3、房屋共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新、改造，业主委员会成立前，售房单位已事先征询相关业主的书面同意；业主委员会成立后，涉及一幢楼业主的，已事先征询相关业主和业主委员会的书面同意；涉及物管区域全体业主的，已事先征询业主委员会的书面同意，且业主委员会书面意见经业主（代表）大会批准或授权；

4、出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形，物业行政主管部门可责成产权人及管理单位负责实施，其基金支出按物业管理区域的相关业主各自拥有房屋建筑面积比例共同承担。

(二)申请使用的程序

1、售房单位或受委托管理单位(下称“使用单位”)向市物业办提交维修基金使用申请表和房屋及设施设备维修基金使用预算计划书；

成立业主委员会的，使用单位应于每年12月底前向业主委员会提出下维修计划和基金预算，经业主委员会书面同意加盖业主委员会公章；

业主委员会应在收到计划和预算后15日内做出书面答复，逾期视为不同意。列入维修基金使用范围的急修项目，物业管理企业应书面请示业主委员会，业主委员会应在24小时之内答复，逾期视为不同意；

2、提交业主分户清册，房改房售房单位还应提供房屋权属证明等；

3、市物业办受理后7日内审核完毕，急修项目特事特办并签署意见，按核定预算经费的70%预拨费用；

4、使用单位凭市物业办开具的维修基金使用凭证到承办银行办理划款手续；

5、维修工程项目竣工后，使用单位凭已批准的维修基金使用申请表、维修工程合同、维修决算、维修工程项目费用结算发票、维修项目受益业主反馈表并加盖业委会印章，到市物业办办理余额基金划拨手续。

八、维修基金分摊办法

(一)维修基金的分摊

1、房屋的共用部位发生自然损坏，包括同幢或同单元业主共同使用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，基金支出由同幢或同单元房屋内全体业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。

2、已纳入建设成本的共用设施设备发生自然损坏，包括上下水主立管道、落水管、烟道、水箱、电梯、天线、照明、供电线路、暖气线路、加压水泵、锅炉、消防和安全设施等，基金支出由物业管理区域内相关业主或本幢相关业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。

3、已纳入建设成本的其他共用设施设备发生自然损坏，包括道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋，基金支出由本物业管理区域内全体业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。

4、同一物业未缴交维修基金的业主，其应承担的维修费用，由业主委员会筹集。

(二)维修基金分摊使用比例

维修基金本金以按规定足额缴存的为基数，最高只能使用其基数的70%。分摊到户后，部分业主使用本金70%还不敷维修费用的，由业主委员会及时续筹，续筹维修基金标准由业主委员会按业主拥有的房屋建筑面积比例制定，并提交业主(代表)大会通过。原则上相关业主续筹后的维修基金余额不得少于其首次应缴的维修基金额。续筹标准自大会通过之日起7日内报市物业办备案，并将续筹基金缴至市物业维修基金专户。

维修基金分摊使用具体比例见下表：

使用年限

房屋等级 10年 20年 30年 40年 50年

钢结构 10% 50% 70% 续筹 续筹

钢混结构 20% 50% 70% 续筹 续筹

混合结构 10% 30% 50% 70% 续筹

砖木结构 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70%

九、维修基金的帐务管理

(一)维修基金实行两级帐户管理体系。一级帐户为市物业办主账户,用于维修基金的缴存、使用、结息、增值等帐务管理活动；二级帐户为业主委员会或售房单位辅助帐户，用于具所辖维修基金的使用；

(二)开设帐户后，业主委员会、已实施物业管理的售房单位应将维修基金的辅助帐务委托物业管理企业代管，并在物业管理服务合同中约定。维修基金本金应按幢建立帐册，记帐到户。物业管理企业应将已使用物业维修费用的情况按幢登记，定期公布； 未实施物业管理的售房单位可自行管理帐务。

(三)业主委员会、售房单位或委托管理单位应当每季与市物业办核对维修基金帐目并将下列情况每年向全体业主公布一次：

1、维修基金缴交、使用和结存的金额；

2、发生维修、更新的项目和费用及按户分摊情况；

3、维修基金的其他情况。

(四)承办银行应当每月向市物业办、业主委员会、售房单位打印维修基金帐户对帐单。

(五)市物业办每年向业主委员会或使用单位打印维修基金汇总数据余额单和利息凭证。

十、有关问题的补充说明

1、维修基金实行以一个物业管理区域为单位、统一管理的原则。已购公有住房维修基金须纳入所在物业管理区域的，售房单位应遵守此原则，先按首次缴交标准对已购公有住房维修基金分摊到户，并将相关购房人的维修基金从本单位剥离。剥离后的维修基金，纳入物业管理区域统一管理，其使用申请、增值申请等日常业务不再由售房单位负责，转由业主委员会负责。

2、电梯维修问题在《南京市电梯维修基金管理办法》未出台之前,仍按宁政发[2000]8号文件规定执行。

3、高层楼宇（含小高层）或多层设有电梯的业主，不论其使用电梯否，所有购房人均按售房款的3%缴交,维修基金缴交标准不予区分。

4、高层楼宇附有裙楼的，裙楼檐高20m以上的(含20m)或裙楼檐高虽低于20m，但设有电梯的，其维修基金缴交标准按高层标准执行，20m以下没有电梯的按多层标准执行。

5、物业管理区域内，经营性车库和产权面积之外的地下室，维修费用由使用人承担，不在维修基金列支范围。

6、物业管理区域内，经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，合同另有约定的除外。

7、购房人在《南京市商品房买卖契约》中的申报面积与产权备案证或购房价款的票据不符的，应在原契约中增加补充条款，予以明确；申报面积与房屋所有权证面积不符的，以房屋所有权证面积为准。

8、购房人签约时间及实施购买行为均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新签订契约的，维修基金依然按原契约签订时的政策执行。

9、对于已办理房屋交易过户手续，或已领取房屋所有权证的，如开发建设单位未缴纳维修基金，应按政策规定予以追缴。对欠缴单位，房管机关将暂停办理其产权初始登记手续，其非市政拆迁项目，暂停拆迁许可证的审批，对在建工程或项目，暂停预售（销售）许可证的审批。属于个人应缴未缴的，可由业主或其配偶申请将自己名下存储的公积金用于支付，若公积金已使用或用于购房作贷款按揭的，则按其拥有的房屋建筑面积比例予以分摊筹措。

10、已购公有住房维修基金未归集到已购公有住房维修基金专户的，有特殊困难的售房单位可申请用单位售房款支付维修基金，售房款已使用完或将维修基金挪作它用的，原售房单位应予以补交。

11、因购房人终止契约、拆迁或其他不可抗力的因素造成房屋灭失的，业主可持本人身份证件、开发建设单位证明及退房价款发票、注销契约（或房地产权证）的证明、拆迁协议和业主委员会(或售房单位)的证明，到市物业办办理维修基金退款手续。

12、因房屋灭失办理维修基金退款手续时，本金未使用过的，应将购房人缴交的本金退给购房人；若已动用过本金的，则退余额部分。

13、单位购买的商品房，已按规定缴交维修基金的，向职工出售时，产权单位不再缴交，购房职工仍按房改规定缴交原产权单位。

14、已购公有住房上市后，其共用部位、共用设施设备的维修管理责任单位以及维修基金管理方式不变，买卖双方与责任单位办理户名变更手续。单位缴存的维修基金不予返还。卖方个人原缴交的维修基金本金或余额不予退还，随房屋产权同时过户，由买方向卖方支付此项费用。

15、商品房二次上市后，原缴维修基金余额随房屋产权同时过户，由买方向卖方支付此项费用。

16、换购已购公有住房的，分别按不同购房的房改政策规定计算维修基金。原购房的单位维修基金转入现购房，换购单位缴纳现购房单位维修基金的不足部分；由换购单位退还购房人原购时缴交的个人维修基金，同时购房人缴纳现购房个人维修基金。

17、在宁省级单位的房改房维修基金，执行统一政策，单独管理。

附：《南京市物业维修基金使用范围》。

附件

南京市物业维修基金使用范围

第一部分 房屋共用部位共用设施维修基金使用范围

（一）房屋本体：

拆换加固受损房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），恢复承载能力。

修缮屋面渗漏部位（超过整幢屋面面积20%以上），重铺、新换隔热板。

整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。

玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。（铝塑板墙面参照执行）

户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。

（二）公建配套：

1、道路（路幅宽7米以下）：整体修复路面、路牙。

2、绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降30%的，进行补栽、补植。

3、公益性文体设施（亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等）：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。

第二部分 共用设备维修基金使用范围

（一）垂直电梯

1、机房部分：

1）曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承；减速器轴承、蜗杆、从动轴。

2）限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。3）控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。

4）选层器：整体更换。

5）终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。

2、井道部分：

1）轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱（内召）、超满载装置、安全钳。

2）自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。

3）导轨：更换变形损坏部件。

4）导靴：整体更换。

5）曳引钢丝绳：全部更换。

6）对重：更换导靴。

7）缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。

3、厅站部分：

1）召唤按钮箱（外召）：各层全部更换。

2）层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。

（二）中央空调

1、空调压缩机部份：

1）活塞式压缩机：更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。

2）离心式压缩机：更换电动机、主轴、工作叶轮组件、轴承、进口导叶。

3）螺杆式压缩机：更换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。

2、中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。

3、冷凝器：更换阀门、管道。

4、蒸发器：更换阀门，修换壳管、盘管。

5、膨胀阀：更换。

6、控制系统：更换主控板。

7、辅助设备：更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。

8、风机盘管：更换风机、盘管。

9、新风及变风量机组：更换风机、电动机、表冷器、控制箱。

10、双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、U型管、换热器、蒸发器、冷凝器。

11、通风设备：整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。

（三）锅炉

1、炉体：整体更换下降管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。

2、水处理设备：更换水泵，阴、阳离子交换器。

3、燃煤炉燃烧器：修换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。

4、燃油、燃气炉燃烧器：修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。

5、供热设备：更换分汽缸、换热器。

（四）电气系统

1、强电：

（1）高压柜：更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。

（2）变压器：更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。

（3）低压电器：电动机整机更换（5kw以上），转子、定子绕组修换（10kw以上），更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器（100A以上）、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线路、插座。

2、弱电：

1）电话通讯：修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。

2）广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线。

3）电视系统：修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。

4）火灾报警：修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。

5）安保监控：更换电视监控控制台、监视器（多画面），小区周边防范的远红外探头（5米以上）和彩色摄像头（多方位、多焦距），修换入侵报警系统。

6）综合布线系统：整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换适配器。

（五）消防设备：

1、整体更换防火卷帘，更换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。

2、消防给水：修换消防泵，更换接合器，整体更换消防栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换Φ150以上（含Φ150）管道、阀门。

（六）给排水：

1、生活给水：整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。

2、排水设备：全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。

（七）质量要求：

设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的90%以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的110%。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试

第四篇：物业维修基金使用范围

物业管理师考试经营管理资料：物业维修基金使用范围

2010-9-17 14:13 来源于网络 【大 中 小】【打印】【我要纠错】

第一部分 房屋共用部位共用设施维修基金使用范围

（一）房屋本体：

拆换加固受损房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶

等），恢复承载能力。

整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位

楼地面面层。

玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。（铝塑板墙面参照执行）

户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。

（二）公建配套：

1、道路（路幅宽7米以下）：路面破损50%以上，整体修复路面、路沿。

2、绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降30%的，进行补栽、补植。

3、公益性设施（休闲椅凳、垃圾桶、亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等）：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。

4、小区围墙及大门：因自然损坏影响安全和使用需要整体修缮、更新的。

第二部分 共用设备维修基金使用范围

（一）垂直电梯

1、机房部分：

1）曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承；减速器轴承、蜗杆、从动轴。

2）限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。

3）控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。

4）选层器：整体更换。

5）终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。

2、井道部分：

1）轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱（内召）、超满载装置、安全钳。

2）自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。

3）导轨：更换变形损坏部件。

4）导靴：整体更换。

5）曳引钢丝绳：全部更换。

6）对重：更换导靴。

7）缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。

3、厅站部分：

1）召唤按钮箱（外召）：各层全部更换。

2）层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。

第五篇：物业维修基金管理制度

物业维修基金管理制度

第1章总则 第1条目的

为规范物业维修基金的收取、管理、使用工作，特制定本制度。第2条适用范围

本制度适用维修基金的收取、管理和使用。第3条维修基金的使用范围

1.公用设施维修基金的使用范围：小区内的道路、小区内的路灯、小区内园林绿化地、小区内的地下排水管、小区内的文化体育场所、小区内的停车场及其他公用设施。

2.房屋本体维修基金的使用范围：房屋的承重墙的结构部位、抗震结构部位、墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水共用管道、共用防盗监控设施及其他房屋本体共用部分。

第2章维修基金的管理控制 第4条维修基金的收取

1.开发商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的2％计算公用设施维修基金。公用设施维修基金将一次性划拨到区住宅管理部门的专用账户上。

2.房屋本体维修基金的收取。公司财务部在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金。由财务部会计编制住户下月的“房屋本体维修基金应收明细表”，客户服务部人员在规定时间内进行收取。

3.维修基金不足时，可由财务部编制筹集方案报业主委员会，由业主委员会征集。第5条维修基金的保管

1.维修基金在房屋交付使用后，业主委员会成立前，一般由政府主管部门代管。业主委员会成立后，经业主委员会同意，可以交物业管理公司代管。

2.公用设施、设备维修基金一般每个小区设立一个专用账户，本体维修基金则按每栋楼宇设置一个专用账户。

3.公用设施维修基金的管理。

（1）公用设施的维修基金由物业管理公司设立专门账户管理，物业管理公司无权干涉业主委员会对基金的正常使用，但有权严格按使用审批程序审查无误后支出。

（2）小区业主或其他相关人员及单位，如果对公用维修基金的收支账目有疑问，可向业主委员会、管理公司或下属管理处提出质询。

4.房屋本体维修基金的管理。

（1）房屋本体维修基金以房屋每栋为单位设立专门账户管理，并设立专用账号存储各栋物业的本体维修基金。

（2）经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按企业的“费用审核报销作业规程”中的相关规定到财务部办理报销手续。

（3）财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据根据企业的“会计核算作业规程”中的相关规定进行账务处理。

（4）如果小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应经过业主委员会或所需进行维修的单栋房屋的50％以上的业主同意，将超出的部分在下房屋本体维修基金的小修费里冲抵，或经业主委员会决定提高本体基金标准来弥补。

（5）小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以向业主委员会查询，向公司财务部查询，管理处接到咨询后应认真予以解释。

第6条维修基金的使用

1.公用设施维修基金的使用程序。

（1）提出使用申请。物业公司需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主委员会提供相关材料进行申请。材料包括以下内容。

①公司总经理签字并加盖公司用章的使用申请。②相关项目的有关图纸、预算资料。③施工承接单位或人员资质资料。

（2）业主委员会审议。小区业主委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后在规定日期内召集业主大会进行审议。

（3）如果业主大会不同意使用公用设施维修基金，而物业公司认为有充足理由的，应根据不同意的意见进行整改，再次申请。

（4）业主委员会可以对使用维修基金的工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收。

2.房屋本体维修基金的使用。

物业公司收取的房屋本体维修基金原则上×％用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修，×％用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程，特殊情况可另行处理。在确实需要使用时应按以下程序执行。

（1）向业主委员会提交资料。管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料。

①公司总经理签名的申请计划。②项目的预算资料。③其他相关资料。

（2）经业主委员会审议。经审议，如业主管理委员或该栋50％的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施；如果业主委员会或该栋50％的业主书面同意，管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程。

（3）年底制订基金使用计划及预算并予以公告。公司财务部应在每年12月31日前，向业主委员会提交下一房屋本体维修基金的使用计划及预算，在业主委员会审批同意后应在公告栏予以公告，让全体业主知晓。

第3章物业维修基金资料的保管

第7条应在每月月末将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记账并按“会计核算作业规程”中的相关规定进行账务处理。第8条财务部经理对物业维修基金的财务资料进行审核，确认无误后，加密后在财务部保存。

第4章附则

第9条本制度已通过物业公司及业主委员会审批，自颁布之日起实施。