特种猪可行性研究报告（共五篇）

第一篇：特种猪可行性研究报告

第一章 总 论

1.1项目名称

XXXXXAAAAA太阳村特种猪养殖项目

1.2项目性质

新建

1.3项目建设单位、法人代表

项目建设单位：XXXXXAAAAA人民政府 法人代表： AAAAA政府镇长

1.4建设地点、规模、期限、建设内容

建设地点：XXXXXAAAAA太阳村

建设规模：购买黑猪220头，黑猪存栏达到350头。建设期限：2011年

建设内容：购买黑猪220头，黑猪存栏达到350头，发展特种猪养殖产业。

1.5项目申报单位、法人代表

项目申报单位：XXXXXAAAAA人民政府 法人代表： AAAAA政府镇长

1.6概算投资

项目总投资25万元。

1.7效益分析 本项目的实施可使饲养户提高经济效益，为社会提高肉产品供给量。每头特种猪出栏需要5个月，达到200斤，每头饲养成本在2000元左右，按特种猪市场价格20元/斤计算，经济效益可达44万元。

第二章 项目背景

2.1项目的由来

黑猪肌间脂含量在5%以上，肌纤维细度在40微米左右，并且肉的嫩度、系水力、肉色等都优于国内其它品种，更是“洋猪”无法比拟的，具有广阔的市场前景。

2.2项目建设的重要性与必要性

从整体上看，AAAAA太阳村的农民年纯收入和社会事业发展水平略低于全县平均水平，存在的问题或制约因素也比较突出，必须以科学的视野予以审视，理出正确思路，发展特色突出，经济效益好的项目，所以，太阳村特种猪养殖项目具有建设的必要性和重要性。

2.3项目拟建区域的基本情况

XXXXXAAAAA太阳村，距镇区20公里，幅员面积55.37平方公里，耕地面积40.9公顷，其中旱田34.3公顷，水田6.6公顷。支柱产业主要有养蜂、特种猪养殖等，农业主产作物主要以粮豆为主。全村总户数44户，总人口137人，劳动力50人。

2.4项目实施单位（即项目法人单位）的基本情况

AAAAA位于XXXXX县城所在地，是全县政治、经济、文化中心，东接延吉市三道湾镇，南临石门镇，西为新合乡，北接亮兵镇。幅员896平方公里，其中，耕地面积4145公顷，草原面积2076公顷，森林面积40368公顷。目前，全镇总人口7.5万人，其中镇区人口59303人，农户是4449户，农业人口15697人。全镇辖45个行政村、72个自然屯，主要居住着汉、朝鲜、满族等3个民族。交通发达，图乌公路、长图铁路并行横穿城区，明长公路纵横贯境内，直达长白山。

第三章 市场预测与分析

3.1产品市场现状与预测

黑猪肌间脂含量在5%以上，肌纤维细度在40微米左右，并且肉的嫩度、系水力、肉色等都优于国内其它品种，更是“洋猪”无法比拟的，具有广阔的市场前景。中国的畜产品尤其是猪肉，其价格在市场上有着显著优势，并且黑猪具有普通猪肉不可比拟的营养价值，只要安全、卫生、质量过关，黑猪的销量将供不应求。

3.2产品价格预测

黑猪猪肉当前市场价格在20元/斤左右，随着人们生活条件的提高，人们对饮食口味及营养要求的提高，黑猪的价格还有很高的增长空间。

第四章 项目地点的选择 4.1项目选址原则和基本思路

根据国家产业结构的调整，XXXXX委、县政府按照XXXXX经济地理位置的实际，提出“建设生态经济强县”的建设构想，把全县经济的发展立足于资源合理开发与利用的原则。经实地考察，太阳村项目建设地点具有干燥、背风、向阳、水源充足、无污染、供电和交通方便等特点，特别适合特种猪养殖。并且特种猪养殖项目具有易发展、经济效益高等特点，是一项利国富民的好项目。

按照“政府引导、市场运作、稳步推进、富裕农民”的产业发展思路，结合农业产业结构战略性调整，以技术创新为先导、以农户为主体，以实施标准化、产业化为手段，挖掘和整合花卉产业资源。坚持政府引导、市场运作的原则。加强政府在产业发展规划、宏观政策制定、投资环境优化等方面的作用。

坚持合理布局、有序发展的原则。根据区位、资源等优势，突出特色、因地制宜，制定科学、合理的产业发展规划，避免盲目发展、无序竞争。

坚持市场导向、追求效益的原则。以满足市场需求为出发点，实施严格的成本核算，科学管理，追求效益最大化。

坚持保护环境、可持续发展原则。产业发展以保持生态环境为准则，遵守自然法则，开发与利用并重，确保产业的可持续发展。

4.2场址选择（要附上详图）

XXXXXAAAAA太阳村 4.3项目区的建设条件 XXXXXAAAAA太阳村气候适宜，土壤肥沃，可提供丰富的饲料，而且交通便利，有利于产品的销售，既能保证产品的营养，又能保证产品的新鲜度。

第五章 项目总体方案设计

5.1项目建设的指导思想

（一）坚持以市场为导向，以科技为支撑，根据市场需求在尊重客观规律的前提下确定发展规模，走“以销定产”之路。

（二）AAAAA党委、政府统筹规划，区域布局，以科技为支撑，组织农户按统一的操作规程进行生产，制定有利于该产品发展的产业政策。

5.2项目建设总体方案（产品方案、技术方案）

产品方案：养殖黑猪，在全州范围内销售安全、卫生、质量过关的营养丰富的黑猪肉。

技术方案：聘请特种猪养殖专家，进行专业指导。

5.3项目建设内容与规模

购买黑猪220头，黑猪存栏达到350头。

5.4项目平面布置

该养殖项目在AAAAA太阳村，项目地依山傍水，远离居民区，适宜特种猪的散养。

5.5项目实施计划 2011年6月，特种猪养殖项目申报。2011年7月，开村民大会制定项目实施方案。2011年8月，购买特种猪。

2011年8月—9月，对特种猪养殖项目进行全面审查。

第六章 项目的组织与管理

6.1项目筹建期间的组织与管理

成立由镇长为组长，副镇长为副组长的项目领导小组，领导小组下设办公室在农办，负责项目实施前期的上报、管理等工作，并对项目实施的全过程进行监督和项目审查。同时，在太阳村成立特种猪养殖项目领导小组，负责项目建设工作，实行一把手负责制，领导小组下设财务组，重点负责项目的财务登记管理。

AAAAA项目领导小组名单 组 长： 镇 长 副组长： 副镇长 组 员： 农办主任 财政所副所长 统计站站长

AAAAA太阳村特种猪养殖项目领导小组名单 组 长： 村主任 副组长： 村文书 组 员: 村 民 村 民 村 民

村 民

村 民

6.2项目运营期间（包括项目建设后期）的组织与管理

太阳村特种猪养殖项目领导小组同养殖户签定合同书，确定奖惩考核办法，明确目标，责任到人，做到奖罚分明，追踪问效。并对项目实行公示制，在项目实施过程中采取公开、公平、公正的原则，每一个环节都实行公示制，以便接受群众监督。同时，镇项目领导小组对项目实行定期或不定期的抽查，发现问题及时解决，确保兴边富民资金合理利用、不流失。

第七章 项目总投资估算与资金筹措

7.1总投资估算

项目总投资25万元。

7.2资金筹措方式与渠道

申请兴边富民资金20万元，群众自筹5万元，其中，贫困户每户集资1200元、共46800元，特困户每户集资640元、共3200元。

7.3投资使用计划（其中：少数民族发展资金投向要具体说明）

兴边富民项目资金主要用于购买特种猪176头，群众自筹资金主要用于购买特种猪44头。

第八章 效益分析与评价

8.1经济效益分析

本项目的实施可使饲养户提高经济效益，为社会提高肉产品供给量。每头特种猪出栏需要5个月，达到200斤，每头饲养成本在2000元左右，按特种猪市场价格20元/斤计算，经济效益可达44万元。

8.2风险分析

AAAAA太阳村有多年的特种猪饲养管理经验，同时，镇政府每年都通过“科技边疆行”等活动聘请省内著名专家进行培训，又有12316专家热线的支持，加之特种猪适应在长白山地区生长，因此无风险可言。

8.3社会效益（带动农户、贫困农户等）

本项目实施后，扩大了太阳村特种猪的养殖规模，增加了农民收入，通过这种方式，可帮助本村的贫困户和特困户发展特种猪养殖产业，为村民脱贫致富奠定了基础。

第九章 结论与建议

9.1可行性研究的结论

中国的畜产品尤其是猪肉，其价格在市场上有着显著优势，并且黑猪具有普通猪肉不可比拟的营养价值，只要安全、卫生、质量过关，黑猪的销量将供不应求。随着人们生活条件的提高，人们对饮食口味及营养要求的提高，黑猪的价格还有很高的增长空间。该项目实施后，会增加农民收入。通过集中管理模式，带动本村特困户和贫困户就业，扩大农民增收致富的途径。

9.2主要建议

根据AAAAA太阳村特种猪养殖基础及规模，继续扩大养殖规模，销往州内各大星级宾馆，创造更高的经济效益，带动本村更多的特困户和贫困户。

第二篇：特发信息港一期项目可行性研究报告

特发信息港一期项目可行性研究报告

一

项目概况

（一）项目建设规模和内容项目拟建设三栋物业，A栋为高科技厂房，B栋为科研办公楼（写字楼），C栋为配套后勤办公用房及食堂。

表：项目用地规划指标项目名称

宗地项目地块编号

T305-0019用地性质

工业用地总用地面积（m2）

25,563.3建筑容积率

2.56(包括原有建筑)建筑覆盖率

≤35%总建筑面积（m2）

71,121.25计入容积率建筑面积（m2）

43,780.27其中：A楼（m2）

14,211.33B楼（m2）

26,616.75C楼（m2）

2,952.19不计容积率建筑面积（m2）

27,340.98其中：A楼架空层面积

1,558.14B楼架空层面积

1,171.91C楼半地下室面积

1,141.13地下室及架空层面积

23,469.82、地下室及架空层构成2层车库，拟配备520个车位；3、C楼中含有1,000㎡食堂，作为项目的配套。

（二）项目开发手续

及项目报批进展根据《深圳经济特区土地使用权出让合同书》（深地合字（93）055号），1993年深圳市通讯工业公司取得项目用地使用权，土地使用年限为30年，从1993年4月19日至2023年4月18日止。1999年深圳市规划国土局与深圳市通讯工业公司经过协商，就深地合字（93）055号及协议书的有关条款进行修改，深圳市规划国土局同意T305-19地块土地使用年限为50年，即从1993年4月19日至2043年4月18日。2002年，经深圳市规划与国土资源局同意，签订补充协议（2）,将项目用地的使用权变更为深圳市特发信息股份有限公司，其土地使用年期与原合同保持一致。

目前，公司已取得土地《建设用地规划许可证》，其他有关手续正在办理中。

（三）项目位置

深圳市南山科技园特发信息港一期项目地块位于南山区科技园科丰路，属于南山科技园中区；

（四）项目环境特发信息港整体形成了相对独立的小园区，地势北低南高。其中已建建

筑信息港大厦和厂房目前用于深圳市特发信息股份有限公司自用和对外出租；一期项目待建地块共有A、B、C三个地块，为本次可行性研究的对象，三个地块均呈较为规则的长方形，地面平整，利于开发建设。

图：项目地块分布示意图项目周边及交通情况周边环境：项目周边多为旧工业厂房和住宅小区，物业档次参差不齐，建设略显杂乱。

微观交通条件：项目微观位置不够理想，对外通达性较差，现状仅南侧的科丰路可直接与外部交通网衔接，北侧的琼宇路需经科伟路实现与科苑路的连通，可达性受到一定制约；周边交通条件：项目所处宏观区位路网交通较为便利，项目位于科技园中区东部，南北方向从东到西依次为铜鼓路、科苑路、科技中三路、科技中二路、和科技中一路，东西方向从北到南依次为北环大道、高新中一路、高新中二路、高新中三路、高新中四路和深南大道。城市交通干道和园区生活干道在项目周边交织成便捷的交通网。

（五）项目建设期项目2009年第2季度开始土方及前期工程，计划于2011年1季度末完成竣工验收，共约2年。

二

投资环境及房地产市场分析

（一）宏观经济背景分析2008年深圳市地区生产总值（GDP）达7,806.54亿元，在全国大中城市中排在上海、北京、广州之后,位列第四，比上年增长12.1%，高于全国3.1个百分点，表现出了平稳增长态势，但较2007年的14.7%的增速有所放缓。

工业总体增速保持平稳，其中电子信息行业增长尤为迅速。深圳市整体经济对外贸的依存度不高，目前只是阶段性放缓，未来有较大的发展空间和良好契机。

随着珠三角区域轨道交通的建设，深圳市区域城市地位将逐步提升，与香港的联系将更加紧密，这将为企业发展提供契机，同时也将拓宽置业需求。

规划在建的广深莞香港铁路，将扩充城市边界，拉近深港距离，为深港一体化奠定基础，提升城市置业人口的吸纳能力，并为企业发展提供更加广阔的空间。

（二）深圳市土地及写字楼市场运行特征分析深圳市写字楼市场运行特征分析如下：市场格局

深圳市特区内办公物业市场主要分布在罗湖蔡屋围片区、福田中心区、中心西区、南山科技园片区四个区域。其中，福田中心区以高档写字楼为主，罗湖蔡屋围片区为最早发展起来的商务区，以中高档写字楼为主；南山区科技园片区档次不一，多以厂房式办公楼为主；中心西区在逐步成熟，以中低档写字楼为主，主要为沿深南路的乙级写字楼和车公庙工业区内厂房改建的办公和商务公寓；罗湖区的人民南片区也有中低档写字楼和商务公寓分布。

供给市场分析

深圳写字楼市场已由2006-2007年上半年的“高供给、量价齐升”转向2008年的“高供给、量价齐跌”的态势，自2007年下半年以来在宏观调控、国际经济环境恶化等因素的影响下，投资性客户的膨胀性需求萎缩，写字楼销售价格也有所回落，销售速度减缓；

（三）区域市场分析项目位于南山科技园中区，拟建科研办公及高科技厂房，其中高科技厂房主要用于检测和科研，非生产车间，属于生产型办公，两种物业类型的使用功能主要为办公，故区域市场分析将主要对科技园的办公物业市场进行研究。

1、区域概况整体概述南山科技园区总占地面积11.5平方公里，其中规划工业用地2.8平方公里，生活配套及其他用地5.4平方公里。

目前，科技园区已开发建成的土地面积6.5平方公里，划而未建的土地面积1.3平方公里，未划未建的空地3.7平方公里。园区按照地域和产业不同分为北区、中区和南区。

北区：面积为5.23平方公里，规划该区工业用地以安置大型生产型高新技术企业为主，该区东片则安排生活居住与综合服务功能地块。

中区：中区为3.71平方公里，已逐渐发展成为以新材料、计算机、生物医药工程为主的高新技术产业区。未来将保留科技工业园原有的用地格局，重点在于改造一部分传统产业，提高高新技术产业的用地比例。

南区：南区为2.57平方公里，是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理、会展、金融等综合功能服务中心，包括深圳大学、南区北片及后海路以南的南区南片三部分。

中区现状分析项目所属的科技园中区是整个科技园地形最为起伏的区域，相比南区和北区，中区的物业分布较为混乱，新旧物业混杂建设，大量陈旧的工业物业和住宅物业在一定程度上降低了中区的整体形象。

虽然中区现状建筑略显凌乱，但基于其后续发展优势和自身的区位、交通等优势，在产业发展的带动下，区内物业价值将具备一定上升空间：后续发展优势中区内预留了大量政府备用地，为其未来发展提供了更为广阔的空间。

区位优势

中区地处南山区中部，与南山中心区和宝安中心区都比较接近，受土地开发联动因素的影响，升值潜力大，有利于土地开发。

交通优势

中区边缘既有以货运为主的交通性干道通过，又有以客运为主的生活性城市干道和客货两用的交通性干道通过，这样不仅有利于工业区的发展和建设，又有利于高新技术产业配套区的开拓和发展。

产业联动优势

由于地处市高新技术产业园区中部，在拓展自身的产业结构的同时，又可与园区的其它组成部分形成互补的优势产业，以谋求进一步发展。

政策优势

中区从属于市高新技术产业园区，同样享受相关的政策优惠。

环境优势

中区被大面积的荔枝林和其他绿化所覆盖，总体自然环境较好。因此在开发过程可以充分利用这些自然资源。

2、办公及工业物业市场供给特征高新科技园区成立于1996年，经过十几年的发展，已较为成熟，园区内聚集了众多国内外知名的高新技术企业，园区经济的快速发展和知名企业的进驻大大带动了区内办公及物业市场的发展，同时也刺激了园区办公及工业物业的供给。

南区：是科技园区办公楼和高科技厂房主要集中区域，多为大型企业自行兴建，楼宇素质较高。

目前，园区办公楼主要集中在南区，多为大型企业自行组织兴建，部分单元用于出租，代表性物业有联想大厦、飞亚达大厦、创维大厦和TCL大厦等，楼宇素质普遍较高，90%以上办公楼配备有中央空调及其他智能系统。同时，南区还是高科技厂房的集中地，主要为高新产业办组织兴建。

中区：办公楼供应相对较少，工业物业形象参差不齐，市场需求促使住宅和普通厂房纷纷改造，成为市场补充者。

中区目前办公楼供应较少，整体形象较好的主要有研祥科技大厦、科技工业园大厦和科技生物谷，其中，科技工业园大厦所属于科技园总公司，是中区标志性建筑物；科技生物谷于

2008年竣工招商，目前企业入驻情况较为理想。中区在建办公物业科技园总公司新建办公大厦，目前外立面装修已完成，预计2009年内出租，将是本年中区写字楼市场主要供应者。另外，软件大厦也在建设，目前尚未封顶。

由于中区办公物业较少，市场供不应求，周边楼盘存在住宅改办公的情况，其中最为典型的即为深南花园，建设于上世纪90年代，外表较为陈旧，目前约60%出租为办公使用，其中裙楼部分能够用于公司注册。

工业物业方面，中区的高科技厂房和普通厂房的形象和档次参差不齐，新旧物业

混杂。其中高科技厂房主要有生产力大楼和软件园一、二期，软硬件设施相对较好；普通厂房普遍较为陈旧，在市场办公楼和高科技厂房数量不多的情况下，普通厂房有些自发进行改造，分割成小面积单元用于出租。

总的说来，中区办公及工业物业供应量有不断上升的趋势，以往物业供不应求的趋势将得到有效缓解，这也导致本项目将面临更为激烈的市场竞争。

北区：多为独立小型园区，内部建设有办公楼和高科技厂房等多种物业。

北区多分布小型园区，主要有清华（同方）信息港、长城计算机集团和酷派信息港等，独立成园的园区普遍建设有办公楼和高科技厂房等多种物业，满足企业自身办公和生产需求的同时，对外进行租赁。

需求特征科技园办公物业市场需求坚挺，出租率普遍维持在较高水平。

深圳写字楼市场受金融危机和楼市低迷影响，成交量和价格均有所下降。科技园区办公物业虽也出现少量企业退租的情况，但整体而言，需求仍然较为旺盛，这主要是由于进驻科技园区的公司均为高科技产业企业，普遍具有自主创新的能力，故其抗击风险的能力较强，支撑了科技园办公物业的市场需求。另据市场调研，目前园区办公物业的出租情况普遍较为理想，其中表现最好的为性价比较高的高科技厂房和办公楼。例如所调研的生产力大楼、清华（同方）信息

港综合楼和科技生物谷等出租率均达到90%以上。

办公物业租金水平依照南区、中区、北区依次下降，其中租金水平最高的南区达80-100元/m2·月。

科技园内办公物业因区域的不同形成了租金梯度，其中南区由于聚集众多较高档次办公楼，故租金(全包)水平最高，为80-100元/m2·月，中区办公楼的租金（全包）约为80元/m2·月左右，工业物业的租金约为50-70元/m2·月；北区因地理位置的原因，租金处于最低水平，约为50-60元/m2·月左右。

从办公物业类型来看，办公楼租金最高，高科技厂房和普通厂房次之。

从物业类型来看，科技园办公物业主要分为办公楼、高科技厂房和普通厂房，租金水平因其物业类型的不同而有所差别，办公楼的租金最高，约80元/m2·月以上，高科技厂房的租金在50-70元/m2·月之间，普通厂房租金则为30-40元/m2·月。

强劲的市场需求对办公物业的发展起到了有效的支撑作用，园区办公物业的租金水平与2007年基本持平。

根据租金调研，在金融海啸席卷全球的背景下，强劲的市场需求依然能够支撑科技园区内办公物业的发展。目前市场的租金水平基本保持了2007年8月的水平，虽有少量物业租金出现小幅下跌，但大部分物业的租金与2007年基本持平或小幅上涨，表现出了较强的抗跌性。

市场未来趋势科技园区未来办公物业的新增供应量较为有限，将继续维持现状，保持三级市场的活跃度。

2008年，南山科技园共成交6宗土地，主要集中在南区，均为工业用地，总面积约2.8万平方米，均用于企业建设自用生产基地和办公厂房等，预计将有少量物业用于对外出租。总体来看，科技园区内的办公物业未来新增供应量较为有限，维持现状的可能性较大，三级市场将继续保持活跃。

受金融危机影响，未来市场对中低端、小面积隔间办公物业产品需求将进一步扩大。

在市场整体环境低迷的影响下，市场信心仍未完全恢复，投资者将逐步退出市场，办公物业的需求将主要为自用。同时，受金融危机影响，部分企业的营业业绩将受到一定冲击，因此出于压缩成本的考虑，预计未来市场对中低端、小面积隔间产品将更加青睐。

三

项目SWOT分析在项目本体和投资环境分析的基础上进行本项目的SWOT分析，为项目定位、发展评估、经济测算提供参考：优势（S）项目能够形成独立的小型园区；地块现状较为平整，利于开发建设；目位于科技园区内，周边已形成良好的工业聚集性；劣势（W）项目地块目前仅能通过科丰路直接与外部交通连接，通达性受到一定制约；项目所处区域位于科技园中区东部，微观位置相对较偏，周边环境欠佳，多为住宅和旧工业厂房。

机会（O）南山科技园是深圳发展高新技术产业的重点园区，随着园区入驻企业的逐年增多，整个科技园的发展也较为迅速，这为项目的发展提供了良好的生存环境和广阔的发展平台；市场对科技园区办公物业的需求仍保持旺盛，为项目发展提供了有效支撑；南山科技园区已形成便捷的交通网络，对项目发展具有一定交通优势。

科技园区办公物业未来新增供应量较为有限，为项目发展提供了良好的机会。

威胁（T）金融危机对整体经济环境的冲击仍然在影响市场信心，可能进而影响企业的营运状况，这对办公物业的市场需求将产生一定威胁；科技园区现有办公物业供应量较大，三级租赁市场较为活跃，这给项目的发展带来一定的竞争威胁。

综上所述，项目具备发展办公功能物业的优势和机会，虽然自身存在一定劣势，且面临一定市场威胁，但从发展前景来看，机会大于挑战。

四

项目定位及发展评估（一）项目定位产品定位基于市场分析和项目SWOT分析，判定项目的产品定位，判定依据如下：A

本项目形成了相对独立的小型园区；B

片区市场对办公物业的需求较为旺盛，现有办公物业出租情况良好；C

独立小型园区普遍建设有办公楼和高科技厂房等多种物业类型；D

片区未来新增办公及工业物业较为有限，市场将主要是存量物业竞争。

判定结论：A

项目应顺应市场发展，以建设办公物业为主；B

项目作为独立的小型园区，应建设多种物业类型，满足自身发展需求的同时，也可降低市场风险；C

完善项目的相关配套，增强市场竞争力。

项目产品定位拟为：A地块建设一栋8层高科技厂房；B地块建设一栋18层的科研办公楼，定位中端；C地块建设一栋包括高科技厂房和员工食堂的3层建筑。

基于上文分析，认为项目产品定位符合市场需求，具有良好的发展前景。

客户定位根据项目已建建筑和中区办公物业整体客户情况，判定本项目的客户定位为：核心客户—电子信息、生物医药、科技类企业；重要客户—软件、机电一体化类公司；偶得客户—咨询服务类企业。

价格定位项目为待建物业，建成后出租经营，目前周边同类物业三级市场租赁较为活跃，在市场上有可供参照的出租案例，故我们采用市场比较法来确定本项目的客观租金水平。

基本原理

根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同一供需圈内的物业作为比较案例，结合本估价对象的现状，经过交易情况修正、市场状况调整和房地产状况的修正，调整确定一个客观的租金水平。

市场案例根据市场调查，科技园区办公物业的租金与2007年基本持平，中区的办公楼目前租金约为80元/㎡·月左右，近年新建设的高科技厂房租金为70元/㎡·月左右，出租情况普遍较为理想。我们选取以下市场案例作为本项目的比较案例：表：项目周边办公物业基本情况表物业名称

物业类型

入驻时间

租金(全包)科技工业园大厦

办公楼

90年代

80元/平方米

月科技生物谷

办公楼

2008年

83元/平方米

月软件园

高科技厂房

2005年

70元/

平方米

月(无中央空调)生产力大厦

高科技厂房

2006年

76元/平方米

月清华信息港综合楼

办公楼

2003年

65元/平方米

月租金确定结合周边物业交易案例，运用市场比较法求取租金，并充分考虑现有市场状况和未来市场发展的不确定性，采取保守原则，不考虑市场营销、产品创新、价格增长等方面的溢价因素。

考虑本项目地理位置相对较偏，且不具备较好的通达性，也不配备中央空调，故依照保守原则，最终确定科研办公楼的租金为65元/㎡·月，高科技厂房租金为55元/㎡·月。租金增长方面根据市场调研，目前办公物业的出租一般3年起租，合同期内租金不变，合同期满后根据市场情况定价；故本项目的租金增长也假定3年内租金不变，3年后租金以每年3%的幅度增长。

另据市场调研，目前科技园区的车位租金普遍在250元/个·月以上，故确定本项目520个车位的租金为250元/个·月，不考虑价格增长。

经营模式项目将采用出租方式经营。

（二）项目发展设想评估意见通过项目以上分析，从长期来看，项目拟建设科研办公楼和高科技厂房，符合科技园及市场未来发展趋势，将具有较好的可实现性和良好的市场前景。

五

项目经济效益评价（一）项目开发建设进度安排项目共包括A、B、C三块土地，计划保持同步建设开发，现已于2009年2季度初开始土方及前期工程，计划于2011年第1季度末完成竣工验收，共约2年，项目预计将于2011年4月开始出租。

（二）投资估算与资金筹措1、总投资估算项目建设期总静态投资19,406万元。

构成如下：投资估算表占总投资比例1序号项目名称总额（万元）

单价（元/m2）

占总投资比例1土地成本

28312,837398.8414.62%22前期工程费用

56980802.93%333建安

建安工程

***.172.64%4管理

管理费

52573.811.30%52不可预见费用

44061.8722.27%6求偶

其他费用

29029040.781.49%7建设期利息

368151.741.90%8公用设施基金

28039.3711.44%9合计

1194062728.58100100%①土地成本分两部分：

深圳市通讯工业股份有限公司以1993年4月19日于市国土局签订的深地合字（93）055号和（93）056号《深圳经济特区土地使用权出让合同书》确定的编号为T305-19，T305-20地块折价冲抵所欠深圳市特发信息股份有限公司债务，上述土地作价人民币3,300万元，其中T305-19地块作价2,206万元。公司一次付清地价款631万元。因此得出土地成本共2837万元。

②

前期工程费：前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用等，费用确定主要参考近期《深圳市建筑工程价格信息》和区域同类开发项目的实际情况。

③

建安工程费：包括基础、主体、水电安装、室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。

④

管理费用：管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按深圳市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，项目管理费按前述3项之和的3%计取。

⑤

不可预见费：不可预见费按前期工程费和建安工程费的3%计算。

⑥

其他费用：主要指工程监理费、工程咨询费、与政府建设管理部门发生的费用。⑦

财务费用：指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。

项目拟向银行贷款共计6700万元，分1次进行借款，从2010年第2季度出现资金缺口即向银行融资；未考虑不可预计因素，故依照保守原则，贷款利率按人民银行现行3年贷款利率5.40%计算，建设期借款利息共计368万元。

2、资金筹措建设期投资资金来源包括自有资金（募集资金）12706万元和银行融资6700万元。

（三）租金收入测定1、租金收入估算项目科研办公楼、高科技厂房和车位全部出租。计划从2011年第2季度开始出租。根据科技园区内同类物业运营的一般规律，假设科研办公楼和高科技厂房的初始运营期为3年，初始出租率为70%，每年递增10%，2014年进入稳定运营期后，出租率为95%；假定车位的初始运营期也为3年，初始出租率为40%，每年递增10%，2014年进入稳定运营期后，出租率为70%。

C楼建设的1,000㎡食堂不计算收益根据上文价格定位，项目科研办公楼和高科技厂房的租金价格分别为65元/m2·月和55元/m2·月，租金增长方式为前3年内租金不变，3年后租金以每年3%的幅度增长。地下停车位租金价格为250元/个·月，不考虑价格增长。

表：项目租赁收入表物业类型物业类型

出租面积m22011年

2012年

2013年

2014年2015年2016年2017年2018年

2019年

2020年租赁收入(万元)科研办公楼

26,616.751,427.271,660.891,868.502,013.472,092.412,155.192,219.842,286.442,355.032,425.6820,548.72高科技厂房16,613.52746.75853.43960.111,043.861,075.171,107.431,140.651,174.871,210.121,246.4210,558.81地下车位52062.4078.0093.60109.20109.20109.20109.20109.20109.20109.20998.40合计

2,262.432,592.322,922.213,184.533,276.793,371.833,469.693,570.513,674.353,781.3031107.53注:由于项目2011年第二季度开始对外出租，表中的每跨度从当年第二季度开始起至下年第一季度末止。

2、经营税金及附加测算出租税金及附加：根据深圳市地税局规定，深圳市物业出租的主要税费为营业税（出租收益的5%），教育费附加（营业税的3%），城市建设维护税（营业税的7%），印花税（出租收益的0.1%）、房产税（租金收益的12%）。

3、出租营运成本根据深圳市地税局的规定，出租运营物业的出租营运成本包括房屋租赁管理费（租金收益的1%），维修费用（建造成本的1.5%）、代理营销费（租金收益的1.5%），管理费（租金收益的1.5%），租赁手续费（租金收益的2%）。

（四）项目利润估算

1、考虑深圳市办公类物业的收益率为8%，设定本项目净转售的折现率为8%；项目所有物业经营方式均为出租，按照深圳市出租经营物业的一般规律取其基准收益率为8%；公司所得税率为15%，项目所得税率也为15%。

2、根据前述租金预测和条件，经测算，项目动态回收期为12.16年。一般来说租赁性物业其回收期较长，但本项目的回收期高于深圳市租赁性办公物业的平均回收期。

项目的财务净现值为6,120.29万元，财务内部报酬率为12.16%，税后投资收益率达到10.44%，大于基准收益率，股本项目经济上具备可行性。

计算公式（五）项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目出租收入扣除相关税费后与总投资相等的状态。

在本项目开发成本等其它条件不变的情况，项目出租率达到71%时，项目可保本；在假定本项目开发成本及出租率等条件不变，项目科研办公楼、高科技厂房与停车位的保本月租金价格分别为46元/平方米，39元/平方米和178元/个。

根据市场及项目定位分析，该项目的保本租金较易实现，由此可知，项目对出租收入的抗风险能力较强。六可行性研究结论与建议（一）项目可行性研究结论项目建设后续资金有保证，项目建设资金通过自有资金、银行融资可以保证项目建设的后续资金，而且自有资金占绝大部分项目具有良好的社会效益，项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。

项目经济效益略高于行业平均水平，具备一定抗风险能力；项目科研办公楼和高科技厂房的物业建设符合市场发展需求，市场发展前景良好。

综合评价项目整体具有可行性。

（二）项目风险及防范建议

1、风险

A

建筑工期及本体风险项目开发期约2年左右，项目能否按照计划顺利完工并顺利进入市场，存在一定的不确定性，因此项目存在一定的建筑工期及本体风险。

B

市场风险项目位于南山科技园区内，现有办公物业的供应量较大，而且很多普通厂房和住宅也改造成办公用于出租，这将给项目带来一定的市场竞争压力。

同时，项目所处位置优势不明显，本体交通也较为不便，这将加大项目品质塑造的难度，市场接受度也受到考验，存在一定的经营风险。

C

经济环境风险在金融危机冲击全球实体经济的大环境下，市场信心和企业的经营业绩均将受到一定影响，虽然，近期在政府强有力的救市政策中，房地产市场的信心有所恢复，但是，对于未来1-2年内的经济形式仍然不容乐观，可能影响到项目的收益预期。

2、风险防范建议

A

抓住市场时机，适时并多渠道进行项目的招商运作，确保项目建成后出租率；

B

根据项目资金运用情况进行融资，保证资金充足；

C

按照计划施工，施工期间严格控制开发成本；

D

随时关注房地产政策动向，并及时采取必要的防范措施；

E

做好项目前期的市场调研和客户需求调查；

F

打造高性价比产品，提高市场竞争力和抗风险能力；

G

随时关注主力客户的需求，及时调整营销策略。

第三篇：可行性研究报告

可行性研究报告诠释、用途、格式等

可行性报告代写

一、可行性研究报告的定义

可行性研究报告，简称可研，它是在制订生产、基建、科研计划的前期，需要通过全面的调查研究，分析和论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的书面材料。项目可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。

二、可行性研究报告的用途

其用途主要分类如下:

1、用于对外招商合作、企业融资的可行性研究报告

这类的研究报告通常要求市场分析要准确、投资方案要合理、并且要提供竞争分析、管理方案、营销计划、技术研发等实际运作方案。

2、用于国家发改委立项用的可行性研究报告。

此文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写的，是大型基础设施项目立项的必备基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否可以实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

c、用于银行贷款的可行性研究报告。

商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。

d、用于申请进口设备免税主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。

e、用于境外投资项目核准的可行性研究报告企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。在上面叙述的五种可研中，第(2)(4)(5)准入的门槛最高，需要编写单位拥有工程咨询资格，该资格由国家发展和改革委员会颁发，分为甲、乙、丙三个等级。

三、可行性研究报告的主要内容以及要求

①基本情况：中外合资经营企业名称、法定地址、宗旨、经营范围和规模；合营各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、职务、国籍；企业总投资、注册资本股本额（自有

资金额、合营各方出资比例、出资方式、股本交纳期限）；合营期限、合营方利润分配及亏

损分担比例；项目建议书的审批文件；可行性研究报告的负责人名单；可行性研究报告的概

况、结论、问题和建议。

②产品生产安排及其依据。要说明国内外市场需求情况和市场预测的情况，以及国内外目前

已有的和在建的生产装备能力。

③物料供应安排（包括能源和交通运输）及其依据。

④项目地址选择及其依据。

⑤技术装备和工艺过程的选择及其依据（包括国内外设备分批交货的安排）。

⑥生产组织安排（包括职工总数、构成、来源和经营管理）及其依据。

⑦环境污染治理和劳动安全保护、卫生设施及其依据。

⑧建设方式、建设进度安排及其依据。

⑨资金筹措及其依据（包括厂房、设备入股计算的依据）。

⑩外汇收支安排及其依据。

⑾综合分析（包括经济、技术、财务和法律方面的分析）。要采用动态法和风险法（或敏感

度分析法）等方法分析项目效益和外汇收支等情况。

⑿必要的附件。如合营各方的营业执照副本；法定代表人证明书；合营各方的资产、经营情

况资料；上级主管部门的意见。

四、可行性研究报告的研究方法

可行性研究的方法是融合工程、技术、经济、管理、财务和法律等一些专业知识和分析方法

加以运用，并且在实践中不断总结和创新而形成的一种方法体系。主要数据资料来源有查询

往年资料、发放问卷、集体商讨、数据共享、比较研究、专业人士把关等。可行性研

究的方法体系由三部分构成：哲学方法、逻辑方法和专业方法。

1.哲学方法哲学方法是关于认识世界、改造世界、探索实现主观世界与客观世界相一

致的最一般的方法。

2.逻辑方法逻辑方法是用概念、判断、推理、假说等逻辑思维形式，对事物进行归纳、演绎、综合。

3.专业方法专业方法是各门学科中常用的研究方法。研究的专业方法具有综合性、专

业性、创新性的特点。

五、可行性研究报告的组成部分及其基本构架

可行性研究报告基本构架：

第一章：项目总论；

1总论1.1项目背景1.2项目概况

1.3结论与建议

2项目的规划相关性及建设必要性2.1项目的规划相关性2.2项目的建设必要性

3场址选择3.1场址现状3.2场址建设条件

4建设项目定位分析4.1项目服务区域概况分析4.2项目功能定位

4.3建筑定位

5建设方案5.1建筑设计指导思想与原则5.2项目总体规划方案

5.3工程方案5.4配套设施设计方案5.5建设方案评价

6环境影响评价6.1 项目地块环境现状6.2采用的环境保护标准

6.3项目建设与运营对环境的影响6.4环境保护措施组织机构与管理模式7.1 组织机构7.2管理模式项目实施进度8.1建设工期8.2实施进度安排

9投资估算及资金筹措9.1投资估算9.2资金来源与筹措

10财务评价10.1评价依据10.2基础数据与参数

10.3营业收入估算 10.4成本费用估算10.5盈利能力分析10.6偿债能力分析10.7财务评价结论社会评价11.1项目对社会的影响分析 11.2项目与所在地区互适

性分析11.3社会风险分析11.4社会评价结论

12可行性研究的结论与建议12.1可行性研究结论12.2可行性研究建议

六、可行性研究报告如何写

专业机构编写一个项目的可行性研究报告应该包括封面、摘要、目标、正文、附件和附图这

六个部分组成。

1.封面：要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。

2.摘要：需要简洁明了的语言概要来介绍此项目的概况、市场情况可行性研究的结论以及有

关说明或假设条件，必须要突出重点，假设条件清楚，使其阅读人员能够在短时间内了解全

报告的精要。

3.目录：由于一份可行性报告页数比较多，为了方便阅读编写掌握报告的前后关系、假设条

件及具体内容条理清楚，必须编写目录。

4.正文：正文是可行性报告的主要部分，应该包括以下几点内容： a、概况(项目背景、项目

概况、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明)； b、市场调查和分析；C、规划设计方案；d、建设方式和建设进度； e、投

资估算及资金筹措；f、项目财务评价；g、风险分析；h、可行性研究的结论；i、研究人员

对项目的建议；j、相应的附表。5.附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报

告必不可少的部分。一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件(如

规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等)。专业人员必须依照委托书

和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。

6.附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设

计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。字数上没有限制,应根据项目内容决定.

第四篇：可行性研究报告

可行性研究报告

炬视咨询公司：可行性研究报告，简称可研，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。

项目可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。

我们可以出具发改委颁发的乙级工程咨询资质的可研报告；我们还可以为立项单位提供各类渠道信息，以提高项目融资的成功率。编制项目可行性研究报告，看起来容易，找一个模板，填充一些材料，似可大功告成。事实上，编制项目可行性报告，是专业性很强的团队工作，特别是在项目审查越来越规范的情况下，可研报告质量好坏将直接决定成功率。安徽环球工程咨询有限公司，是一家深具融资经验的专家指导下，由博士、高级工程师、注册会计师、注册工程师等专业人士组成的项目小组，为您编制专业的、高水准的、价格合理的项目可行性研究报告。

[编辑本段]

主要内容

各类可行性研究内容侧重点差异较大，但一般应包括以下内容：

投资必要性。主要根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。

技术的可行性。主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。

财务可行性。主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。

组织可行性。制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。经济可行性。主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。

社会可行性。主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等。

风险因素及对策。主要是对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。

一般可行性研究报告的主要内容和要求如下：

（一）基本情况：中外合资经营企业名称、法定地址、宗旨、经营范围和规模；合营各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、职务、国籍；企业总投资、注册资本股本额（自有资金额、合营各方出资比例、出资方式、股本交纳期限）；合营期限、合营方利润分配及亏损分担比例；项目建议书的审批文件；可行性研究报告的负责人名单；可行性研究报告的概况、结论、问题和建议。

（二）产品生产安排及其依据。要说明国内外市场需求情况和市场预测的情况，以及国内外目前已有的和在建的生产装备能力。

（三）物料供应安排（包括能源和交通运输）及其依据。

（四）项目地址选择及其依据。

（五）技术装备和工艺过程的选择及其依据（包括国内外设备分批交货的安排）。

（六）生产组织安排（包括职工总数、构成、来源和经营管理）及其依据。

（七）环境污染治理和劳动安全保护、卫生设施及其依据。

（八）建设方式、建设进度安排及其依据。

（九）资金筹措及其依据（包括厂房、设备入股计算的依据）。

（十）外汇收支安排及其依据。

（十一）综合分析（包括经济、技术、财务和法律方面的分析）。要采用动态法和风险法（或敏感度分析法）等方法分析项目效益和外汇收支等情况。

（十二）必要的附件。如合营各方的营业执照副本；法定代表人证明书；合营各方的资产、经营情况资料；上级主管部门的意见

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实现条件

１，可靠的资料数据

２，科学的方法

３，能够进行研究的专业人才

４，一定数量的资金及先进工具

第五篇：可行性研究报告

肉羊标准化厂房维修建设项目

可行性研究报告

项目名称：肉羊标准化厂房维修建设项目

项目单位：横山县香草羊肉制品有限责任公司

地 点：横山县横山镇元坪村

联 系 人：白成爱

邮 编：719100 电 话：0912-7615169 时 间：2014年10月

目 录

一、项目背景及必要性

二、项目单位基本情况及优势

三、项目实施地点与规模

四、项目实施内容及资金来源

五、项目实施进度计划

六、项目绩效目标

七、保障措施

一、项目背景及必要性

1、项目背景

肉食品是人体所需动物性蛋白的基本来源，肉类食品生产也是食品行业中最重要的工业门类之一。羊肉是世界各国普遍需求的肉类品种，无论在欧美、亚洲市场，其地位不可替代。在信仰伊斯兰教的广大亚非国家，羊肉更是肉类市场绝对的主导品种。在国际贸易中，各类羊肉产品历来属于大宗贸易的重要商品。中国正式加入WTO后，羊肉产品进入国际市场将更加便利。目前，由于国内许多肉类生产企业受技术装备水平，产品加入质量及卫生指标达不到国际市场所要求的严格标准，加之现有生产规模及供货能力能以适应国际市场竞争的需要，从而造成我国羊肉产品在国际市场所占份额十分有限的被动局面，这与我国作为畜牧业生产大国的现状极不相称。因此，提高技术装备，实现规模化生产，提升企业整体水平，是我国食品行业应对“入世”挑战必须尽快解决的重大问题。

随着我国国民经济的不断发展，城乡居民生活水平不断提高，人们的生活节奏加快，自我保健意识增强，消费观念开始由只求温饱向追求小康、奔向富裕转变，对肉类产品的需求也发生了重大变化，即由过去的家庭自己采购加工，逐步向加工精细、包装精致、方便烹调、安全卫生的小包装分割肉及熟制品的工业生产方向转变。国内专家预测，未来的肉类市场竞争，必须具备营养、安全、卫生、健康、方便的产品。肉制品的质量高低，将成为市场竞争的首要因素。国内肉类生产行业传统的原始加工方式和以整片胴体肉形式销售的生产模式已经无法适应迅速发展的需求，肉类加工技术进步已经成为畜产品深加工产业发展的必由之路。

随着农村经济的不断发展，党中央国务院对农副产品的生产和加工问题十分重视。食品工业与农业关系密切，以市场为导向，以食品工业为龙头，发展农副产品深加工，带动农业产业化，实现贸工农的有机结合，对调整农业产业结构，提高农副产品附加值，实现农民增收，解决好农村、农业和农民问题。全面提高人民生活质量和水平，具有重要的战略意义，这是实现人民生活向更加宽裕的小康生活过渡的首要任务，是贯彻落实科学发展观的具体体现。在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年计划的建议》中指出，农业和农村经济结构调整，要面向市场，依靠科技，不断向生产的广度和深度进军。以优化品种、提高质量、增加效益为中心，大力调整农产品结构。加快建立农产品市场信息，引导农民按市场需求生产优质农产品。使补品由“数量型”向“质量效益型”转变。按照新时期国家农业产业化结构调整，提高农业整体效益，加快实现羊产业化的进程。同时，依靠国家发放优惠贷款，实施基地建设项目，建设优质、大型的肉类生产加工基地。

项目区域畜牧业发展缓慢，缺乏有效的产业化组织形式和较好的示范带头企业，本项目实行“公司＋基地＋农户”的畜牧业产业化经营模式，以合同制的形式将农户组织起来，形成有一定规模的基地，由龙头企业扶持农民养殖，并收购养殖户的羊。在育肥养殖基地，实施科学养殖、适时出栏，龙头企业对产品精深加工，提高产品的附加值，使畜牧业的生产升级、结构优化、效益提高、产业链延伸，彻底改变靠天养畜、粗放经营、农民收入没有保障的局面，将资源优势转变为商品优势和经济优势，切实提高农民的收入。

2、项目必要性

随着我国改革开放的不断深入，我国的经济得到了飞速的发展，人民的生活水平不断提高，目前已从温饱型转化到小康型，绝大部分人民群众已进入到富裕阶层。2008年，全国农村居民年人均纯收入达到4760.6元，扣除物价上涨因素，实际比上年增长7.8％，是2000年以来增长最快的一年；城镇居民人均可支配收入15780.8元，实际增长7.3％。农村居民家庭恩格尔系数为43.7％，城镇居民家庭恩格尔系数为37.9％。广大人民群众对膳食结构也有了新的要求，动物性食物大大增加，特别是肉制品消费量大幅度增长。

羊是草食性动物，羊肉含胆固醇、脂肪含量比猪肉低，羊肉性温冬补，适合现代人的消费习惯，消费空间很大。目前我国羊肉的生产成本只有世界平均水平的50％左右，全国人均羊肉消费量仅有7公斤左右，为世界平均水平的一半。今后随着城乡居民收入的增加和消费观念的转变，国内羊肉需求市场会逐步扩大。

因此，该项目建设符合当前人民群众生活的需要。

二、项目单位基本情况及优势

1、基本情况 1.1企业简介

横山县香草羊肉有限责任公司成立于2006年，工商注册资金1000万元。主要经营羊肉生加工、包装、销售及出口贸易等。公司位于横山县横山镇元坪村，占地10亩。现有办公用房500m、100吨冷库2座，加工、分割车间100m，下设屠宰点代销点25个。是一家集养殖、加工、销售及餐饮服务为一体的榆林市农业产业化重点龙头企业。

横山县香草羊肉有限责任公司坚持 “以质量求生存，服务求信誉，诚信求效益，创新求发展”为宗旨，不断提高产品和服务质量。公司始终坚持科学发展观，走产学研之路，大力投入新产品的开发和研究；公司生产过程完全无害化处理，为促进农民增收致富，农业安全食品尽着一个农业环保型企业的社会责任。公司一直以来致力于科技兴农，坚持精益求精，用户满意，追求卓越，争创一流的质量方针，关注食品安全，以发展绿色、有机、无公害农业为己任，全心全意服务农业，造福社会。

法人代表白成爱，女，1966年12月19日出生于横山县横山镇元坪村，2006年成立了横山县香草羊肉有限责任公司，为周围的农户找到一条发家致富的路子。1.2以人为本，建设企业

公司从企业当前和今后发展的战略高度看待人才，加强企业

22文化建设，营造积极向上的学习、创新、工作、文化、服务氛围。公司努力在实现现代化管理后，加大了技术人才引进、培养力度和提高技术人员在员工中的比例，提高了员工的内在综合素质，塑造和提升了企业形象。

1.3 有利于资源综合开发利用，发展循环经济

我国人口多、耕地少，养殖业一直存在着与人争粮的问题。而羊是草食家畜，能大量利用农作物秸秆及草地资源，并为人类提供优质的羊产品。因此，发展养羊既符合我国国情，又可充分利用自然资源。项目符合国家农业结构调整的产业政策。

2、优势

发展畜产品加工产业，不但符合我县产业政策，而且原料丰富，来源广泛，劳力富余，市场广阔，基本具备了规模生产，快速推进，全面发展所需的必备条件。2.1发展机遇

中央实施西部大开发战略，为横山县带来了经济大发展的历史机遇。稳定发展畜牧业和加速发展畜产品加工产业是横山县加快经济发展的重要一环。县政府相继出台了一系列支持和加快畜产品的加工业发展的方针和政策。本项目符合国家和陕西省的产业政策，也是政府特别支持的产业。农牧业产业化工作得到了各级政府的普遍重视支持。因此，该项目的建设具备了良好的外部环境。2.2原料广泛

项目所需原材料要活羊，为满足公司生产需求，公司采用通过政府发动，业务部门组织，乡（镇）村落实，公司按保护价收购的方式，实行“龙头企业＋合作组织＋基地”的模式，利用利益调节机制，与农民建立“订单牧业”。以上肉羊生产基地和收购基地为公司屠宰加工奠定了基础，可以满足项目肉羊生产的需要。同时在合同户中推行标准化饲养，把好产前、产中、产后关，建立无公害肉羊生产基地。2.3技术力量雄厚

横山县香草羊肉有限责任公司位于横山县横山镇元坪村。公司拥有大量的技术人员，这些技术人员长期从事粮油及经济作物生产、加工、销售，新品种、新技术推广应用，产品加工技术研究。公司还从外面聘请研究员、教授，作为技术创新和科研发展的坚强后盾。2.4市场优势明显

随着我国经济的快速发展，居民收入水平上涨伴随着膳食结构的改善，羊肉的消费将会逐步增高。加之各地政府不断通过多种方式，加大肉羊生产的扶持力度，加快品种改良和技术推广，肉羊发展空间不断扩大。预计我国肉羊将继续保持稳定的发展态势。

三、项目实施地点与规模

1、项目实施地点

项目实施地点位于横山县横山镇元坪村。

2、项目规模

建设厂房及配套设施10亩，其中：屠宰车间300平方米，建设冷冻库300平方米，深加工车间500平方米，建设肉羊待宰圈380平方米。购进主要屠宰及深加工设备32台，配套建设冷库、污水处理、供电等配套设施。

四、项目实施内容及资金来源

1、项目实施内容

建设厂房及配套设施10亩，其中：屠宰车间300平方米，建设冷冻库300平方米，深加工车间500平方米，建设肉羊待宰圈380平方米。购进主要屠宰及深加工设备32台，配套建设冷库、污水处理、供电等配套设施。

项目建成后，形成年屠宰肉羊9万只，深加工羊肉1500吨。

2、项目技术方案及设备方案 2.1技术方案

（1）待宰圈管理

①卸车前应索取产地动物防疫监督机构开具的合格证明，并临车观察，未见异常，证货相符后准予卸车。

②经清点头数，用轻拍的方式驱赶健康的羊进入待宰圈，按羊的健康状况进行分圈管理。待宰圈的占地面积按每只羊0.6-0.8m设计。

③待宰的羊送宰前应停食静养24小时，以便消除运输途中的2疲劳，恢复正常的生理状态，在静养期间检疫人员定时观察，发现可疑病羊送隔离圈观察，确定有病的羊送急宰间处理，健康合格的羊在宰前3小时停止饮水。

（2）刺杀放血

①卧式放血：用V型输送机将活羊输送到屠宰车间，在输送机上输送的过程中用手麻电器将羊击晕，然后在放血台上持刀刺杀放血。

②倒立放血：活羊用放血吊链拴住一后腿，通过提升机或羊放血线的提升装置将毛羊提升进入羊放血自动输送线的轨道上再持刀刺杀放血。

③羊放血自动输送线轨道设计距车间的地坪高度不低于2700mm，在羊放血自动输送线上主要完成的工序：上挂、（刺杀）、沥血、去头等，沥血时间一般设计为5min。

（3）预剥扯皮

①倒挂预剥：用羊用叉挡将羊的两后腿叉开，以便前腿、后腿和胸部的预剥。

②平衡预剥：放血/预剥自动输送线的挂钩勾住羊的一后腿，扯皮自动输送线的挂钩勾住羊的两前腿，这两条自动线的速度是同步前进的，羊的腹部朝上，背部朝下，平衡前进，在输送的过程中进行预剥皮。这种预剥的方式可有效的控制在预剥过程中羊毛粘在胴体上。

③用羊用扯皮机的夹皮装置夹住羊皮，从羊的后腿往前腿方向扯下整线羊皮，根据屠宰的工艺，也可从羊的前腿往后腿方向扯下整线羊皮。

④将扯下的羊皮通过羊皮输送机或羊皮风送系统输送到羊皮暂存间内。

（4）胴体加工

①胴体加工工位：开胸、取白内脏、取红内脏、胴体检验、胴体修割等，都是在胴体自动加工输送线上完成的。

②打开羊的胸腔后，从羊的胸膛内取下白内脏，即肠、肚。把取出的白内脏放入同步卫检线的托盘内待检验。

③取出红内脏，即心、肝、肺。把取出的红内脏挂在同步卫检线的挂钩上待检验。

④羊胴体进行修整，修整后进入轨道电子秤进行胴体的称重。根据称重的结果进行分级盖章。

（5）同步卫检

①羊胴体、白内脏、红内脏通过同步卫检线输送到检验区采样检验。

②检验不合格的可疑病胴体，通过道岔进入可疑病胴体轨道，进行复检，确定有病的胴体进入病体轨道线，取下有病胴体放入封闭的车内拉出署宰车间处理。

③检验不合格的白内脏，从同步卫检线的托盘内取出，放入封闭的车内拉出屠宰车间处理。

④检验不合格的红内脏，从同步卫检线的挂钩上取下来，放入封闭的车内拉出屠宰车间处理。

⑤同步卫检线上的红内脏挂钩和白内脏托盘自动通过冷－热－冷水的清洗和消毒。

（6）副产品加工

①合格的白内脏通过白内脏滑槽进入白内脏加工间，将肚和肠内的胃容物倒入风送罐内，充入压缩空气将胃容物通过风送管道输送到屠宰车间外约50米处。将清洗后的肠、肚整理包装入冷藏库或保鲜库。

②合格的红内脏通过红内脏滑槽进入红内脏加工间，将心、肝、肺清洗后，整理包装入冷藏库或保鲜库。

（7）胴体排酸

①将修割、冲洗后的羊胴体进排酸间进行“排酸”，这是羊肉冷分割工艺的一重要环节。

②排酸间的温度：0-4℃，排酸时间不超过16小时。③排酸轨道设计距排酸间地坪高度不低于2200mm，轨道间距：600-800mm，排酸间每米轨道可挂5-8只羊胴体。

（8）剔骨分割包装

①吊剔骨：把排酸后羊胴体推到剔骨区域，羊胴体挂在生产线上，剔骨人员把切下的大块肉放在分割台上，再有分割人员分割成各个部位肉。

②案板剔骨：把排酸后羊胴体推到剔骨区域，把羊胴体从生产线上拿下放在案板上易骨。

③分割好的部位肉真空包装后，放入冷冻盘内用凉肉架车推到结冻库（-30℃）结冻或到成品冷却间（0-4℃）保鲜。

④将结冻好的产品托盘后装箱，进冷藏库（-18℃）储存。⑤剔骨分割间温控：10-15℃，包装间温控：10℃以下。2.2 主要设备方案 2.2.1 主要设备选型

（1）洗羊肚机，羊洗胃机

YXDJ-400型羊洗肚机是对羊肚清洗的专用设备，具有结构紧凑、运行平稳、操作方便、清洗干净等特点。本设备主要由机架、不锈钢筒体、蜗轮减速机、电机、喷水管等组成。

将羊肚由进料口投入，筒体转动，叶片与羊肚相互摩擦和水管冲淋而达到洗净羊肚的目的。

（2）平行预剥自动输送线

肉羊平行预剥自动输送线是一种先进的羊平行预剥自动输送线，整套设备由驱动机构、涨紧机构、传动链等部分组成。羊平行预剥自动输送线由驱动机构带动着涨紧机构及链条等实现输送，涨紧机构通过气缸伸缩使传动链匀速、平稳的运动；该平行预剥皮自动线与后腿放血自动线同步前进，用链条带动单、双叉腿钩将羊体沿链条运动的方向运动，完成整套剥皮工序，实现平衡预剥、切后肢、脱肩、肩背剥皮、最终剥皮、切前肢等，整个过程连续不停顿，有着非常高的生产效率；它很好的解决了国内其它手推线使用时人工推动羊体前进、消耗体力大，效率低等一系列问题。

（3）羊沥血自动线

羊沥血输送线是在羊被麻电至昏，刺杀后对羊提升到自动沥血线后的同步沥血设备，羊在输送线运行的过程中血随输送线流入沥血池，整只羊在输送线的沥血过程一般在3分钟左右，它是在吸收国外先进技术的基础上，并通过改进，创新等，是国内肉羊沥血的先进设备，适应于大、中型的屠宰场。

（4）羊同步卫检

羊屠宰检疫设备-羊同步卫检输送线是屠宰工艺中的关键屠宰设备，羊红脏与白脏悬挂在卫检线上，按设定的速度与胴体加工线同步运行，由人工对羊的内脏进行充分检验，这样既保证了肉质的卫生质量又能符合国家有关卫生检测标准。

羊体分离出的白脏在卫检盘内，红脏（心、肝、肺等）挂在吊钩上。该屠宰机械运行平稳，同步准确，是 屠宰加工中不可缺少的关键屠宰设备之一。

（5）羊放血自动输送线

羊自动放血输送线采用了驱动机构、涨紧机构、回转机构的调整，使传动链在┴型轨道内匀速、平稳的运动；采用传动链的传动带动挂牌向前传动，且带动羊向前运动。使羊到达各个操作工位，主要完成击昏、沥血、等工序，整个过程连续不停顿，有着非常高的生产效率；它很好的解决了人工宰杀消耗体力大、效率低等一系列问题，并且速度随产量可调。

3、项目资金来源

项目总投资90万元，其中标准加工厂房扩建20万元，冷库维修扩建40万元，污水处理仪器设备20万元，其它加工设备10万元，共计90万元。

总投资中，企业自筹资金20万元，申请补助资金70万元。

五、项目实施进度计划

本项目计划实施21个月，进度计划如下：

2015年4月-2015年8月完成土地的征用和整理及前期工作； 2015年9月-2015年11月作为设计阶段和地基的处理； 2015年12月-2016年3月完成设备选择、订购阶段； 2016年4月-2016年11月完成土建施工和设备安装； 2016年12月项目竣工验收，正式运行。

六、项目绩效目标

1、预期目标及效益

本项目实施后，形成年屠宰肉羊9万只，生产羊肉1500吨。年均销售收入为6800万元，利润总额500万元，所得税178万元，新增税金302万元，净利润322万元。

七、保障措施

1、加强组织领导，严格落实责任

企业应成立由企业主要领导挂帅，有关分管领导及相关部门负责人组成的提升企业管理水平的领导小组和工作机构。

该项目成立以公司总经理为组长，各部门负责人为成员的项目建设领导小组。领导小组负责该项目的建设与实施，解决该项目建设中的资金、征地、交通、水电、证照等问题及其它各种需要协调解决的问题。

2、加强基地建设工作，提高管理实效 2.1工程管理

坚持以质量为生命，高质量，高标准建设本项目。2.2资金管理

资金是该项目的血液。对于已经到位的资金和争取其它融资到位的资金，公司必须在项目领导小组的监管下，实行“专户存储，专帐核算，专款专用，专人审批”的管理方法，以确保项目资金的安全性和实效性。

2.3项目管理

该项目是在项目建设领导小组和技术小组的领导和指导下，由公司组成强而有力，有一定管理和工作经验，能忠于职守的人员进行管理，在内部建立详实、科学、严谨的管理体系和岗位制度，并实行目标管理。以确保整个项目的高效、顺利实施。

3、加强服务支持，树立典型榜样

组织专家咨询团队，针对企业管理方面的重点需求进行分析和诊断，制定管理提升综合方案和专项方案。组织和指导企业开展管理工作经验交流、宣传推广等相关活动，建立管理提升舆论导向和宣传机制。树立典型榜样，在管理提升中发挥好引领作用，促进企业管理成果转化和应用。

4、加强考核监督，完善激励机制 建立健全企业管理综合评价办法，试行企业管理水平综合评级工作。通过采取外部审计、检查验收等手段，定期或不定期对企业管理工作情况进行检查监督，通过企业管理工作综合排序，建立风险警示机制，将管理工作与企业全员绩效考核和企业领导干部任期综合考核挂钩，奖惩兑现。支持企业依法依规完善激励约束制度，激发员工管理创新热情，促进企业管理水平上台阶。

横山县香草羊肉有限责任公司

2015年10月20日