北京住宅专项维修资金使用管理办法（定稿）

第一篇：北京住宅专项维修资金使用管理办法（定稿）

北京市住宅专项维修资金使用管理办法

（征求意见稿）

第一条[目的及依据]

为加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位共用设施设备的正常维修、使用，根据国家和本市有关规定，制定本办法。

第二条[适用范围]

本市行政区域内住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的使用和管理，均适用本办法。

第三条[主管部门]

市建设委员会(以下简称市建委)负责全市维修资金的归集与使用的管理、监督、指导工作。

市住房资金管理中心（以下简称市资金中心）受托负责维修资金归集、使用管理的日常工作。

市财政局负责实施维修资金归集、使用、管理的财政监督工作。

第四条[总体原则]

维修资金管理依“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理。

第五条[资金用途]

维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。

本办法所称住宅共用部位共用设施设备是指住宅楼房内或物业管理区域内属全体业主或部分业主共同所有且使用的房屋的有关部位及设施设备。住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及更新、改造工程。

第六条[业委会开户]

业主委员会(以下简称“业委会”)成立后，经业主大会决议，由业委会代表物业管理区域内的全体业主在银行开立账户存储维修资金。业委会开户银行由市建委、市财政局、市资金中心通过招投标方式委托，供业委会选择。

第七条[资金划转]

业委会开户后，应当将开户资料报送市资金中心区县管理部备案。物业管理区域内商品房维修资金，由业委会向市建委居住小区管理办公室（以下简称“市小区办”）申请，将业委会所辖范围内业主的维修资金划转到业委会账户；物业管理区域内公有住房售后维修资金，由业委会向市资金中心申请，将业委会所辖范围内公有住房售后维修资金划转到业委会账户。

第八条[工程普查]

物业管理企业应当在每年的第四季度对住宅共用部位共用设施设备进行检查，并根据检查结果，制定下一年度物业共用部位共用设施设备维修工程计划、编制费用预算和分摊明细。

第九条[业主决策]

物业管理企业应当在每年年底将工程计划和费用预算、分摊明细提交给业委会。涉及物业管理区域内全体业主的维修工程，业委会应当组织召开业主大会，表决通过后实施；涉及部分楼栋、单元门栋、楼层共用部位、共用设施设备的，由所涉及范围内的业主三分之二以上通过后实施。

第十条[费用分摊原则]

凡由专业管理部门负责维护管理的共用部位共用设施设备，由专业部门承担维修工程费用。

物业管理区域内楼房外的共用设施设备的维修工程费用由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

楼房内公共部分的维修费用由该楼全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；一幢楼房有两个或两个以上单元门的，专属一个单元全体业主使用的公共部分，维修费用由该单元全体业主按所拥有的建筑面积的比例分摊；专属一层楼房全体业主使用的公共部分，维修费用由该层全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

第十一条[选择施工单位]

业委会可委托物业管理企业组织施工及验收等。其中大修及更新改造工程必须通过招投标方式委托专业单位进行施工。

第十二条[资金支付]

业委会可委托物业管理企业持《专项维修资金支用备案表》、《维修工程施工合同》及《维修费用分摊明细 表》到开户银行办理资金支取手续；工程竣工验收合格后，持维修费用决算单、维修费用发票、最终维修费用分摊明细表到银行办理结算手续。

维修工程属人为损坏等因素造成的，由责任人承担费用，不得使用维修资金。

第十三条[对账及公开]

银行应定期向业委会发出对账单，业委会应当每月与开户银行核对资金账目。业委会应定期向业主公布已发生的项目维修工程、维修费用、分摊标准及资金使用管理的其他有关情况。

第十四条[账户管理]

维修资金专用账户的日常管理，可由业主大会委托物业管理企业负责账户开立后的存取款、记账、对账、分摊核算及受理变更业务等。物业管理企业应当有专职的财务管理人员、配套的专门用于维修资金管理的计算机软、硬件，并制定维修资金管理制度及相应安全管理措施。

第十五条[中介代理业务]

业主大会也可委托具有专业资质的社会中介机构（以下简称专业机构），代理进行维修资金记账或审计、申请支用资金的维修工程的可行性研究、预决算审核、施工质量验收、费用分摊明细的审核等。市建委定期向社会推荐专业机构，供业主大会选择。

第十六条[委托事项]

业主大会委托专业机构代理上述业务的，应就委托事项、委托费用及费用来源等事项签订书面协议。

委托专业机构的费用标准，有政府指导价的，按照政府指导价执行；没有指导价的，由委托双方参照相关市场价格协商确定。

第十七条[业委会成立前支用]

业委会成立前(即维修资金代管期间)，维修资金原则上不得使用。确需使用的，应当按照下列程序办理：

1、物业管理企业应当将维修工程计划在工程涉及区域的公共部分予以公告；

2、物业管理企业应当委托专业机构对维修工程的必要性及费用预算进行鉴定；

3、物业管理企业持费用预算、专业机构鉴定报告、维修费用按户分摊明细表等向维修工程涉及业主征求书面意见，并经业主三分之二以上通过；

4、物业管理企业依法与施工单位签订维修工程施工合同；

5、物业管理企业持资金支用申请、资金支用备案表、业主决议、专业机构鉴定报告、维修费用分摊明细表、维修资金交纳情况统计表、施工合同等到市小区办或区县管理部办理资金支取手续。

第十八条[资金续筹]

如一幢楼房的维修资金经使用后，不足首 次归集额的30％时，业委会应提议续筹。续筹标准及办法由业主大会决定，续筹金额一般应由业主按所拥有的建筑面积分摊。续筹资金汇总后应及时交存到业委会开户银行，计入业主明细户。

利用业主共有部位共有设施设备进行经营的，税后所得纯收益，应存入维修资金专户，分摊后计入相关业主明细户，用于物业管理区域内共用设施的维修工程。

第十九条[补建资金]

1999年1月1日前，凡未建立维修资金的住宅，业主须按每月0.60元/平方米的标准补建，直至每平方米累计金额达到36元为止，此前业主已交纳的房屋大中修费余额，或按其他方式归集的维修资金余额，可冲抵维修资金应交纳数额。业主应将资金交到业委会开户银行账户，存入业主明细户内。

第二十条[变更处理]

业委会合并、分立或撤消时，应凭区县建委批准证明及业主资金明细户清单，到区县管理部申请办理合并、分立或撤消业委会账户手续。

业主变更时，原业主或变更后的业主应持房屋转让合同、维修资金过户协议及双方身份证明到区县管理部办理变更手续。维修资金由转让双方按明细户内账面余额进行结算。

因拆迁或其他原因造成住宅灭失的，业主应到区县管理部办理销户手续，提取明细户账面余额。其中，属于公有住房售后维修资 6 金的，应按售房单位和购房职工累计交款的比例分别退还。

第二十一条[闲置增值]

维修资金闲置时，可按国家法律法规的规定，经业主大会批准购买国债，严禁挪作他用。

第二十二条[管理手段] 为加强维修资金的监管，维修资金的归集、划转和支用等环节，申请人除提交规定纸质文件外，还应在维修资金管理网站上进行相关业务申请，网址是：www.xiexiebang.com。业主可通过登录该网站查询个人维修资金的交纳、费用分摊、支用、结息及余额等情况。

第二十三条 [施行日期]

本办法自2005年

月

日起实行。市国土房管局《关于印发北京市住宅公共维修基金（文件原名）使用管理办法的通知》（京国土房管物[2002]561号）同时废止。

第二篇：住宅专项维修资金管理办法

第一章 总 则

第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据中华人民共和国《物权法》、国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理暂行办法》、住房和城乡建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》及《××市物业管理实施办法》等法

律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 ××市行政区域内建设的商品房、经济适用房、集资房、已售公有住房及出售了共有产权的廉租房的住宅专项维修资金的交存、管理、使用和监督，均适用本办法。

第三条 本办法所称住宅专项维修资金，是指由业主和建设、开发单位交存的专项用于住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第四条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五条 住宅专项维修资金实行统一交存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的管理原则。

第六条 市建设行政主管部门会同财政主管部门负责全市住宅专项维修资金的交存、使用、监督、管理活动的业务指导。

按照属地管理原则，各县(区)建设（房地产）行政主管部门会同同级财政主管部门具体负责本行政区域内住宅专项维修资金的交存、使用、监督和管理。街道、社区组织要配合开展住宅专项维修资金的收缴、使用和管理工作。

市住房公积金管理中心及其县（区）所属机构受市建设行政主管部门委托，作为住宅专项维修资金专户管理单位,负责××市范围内住宅专项维修资金的统一交存和会计核算。

第二章 交存

第七条在市、县（区）城市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内的商品住宅、已售公有住宅、集资建设的住宅、经济适用住房、出售了共有产权的廉租房、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅及已建成投入使用且存在两个或两个以上产权人的其他非住宅，都应当交存住宅专项维修资金。

第八条住宅专项维修资金交存标准:

本办法实施前，已按原有政策规定建立了住宅专项维修资金制度的，按原政策规定标准执行,并由代收单位将代收的住宅专项维修资金交存到建设行政主管部门在住房公积金管理机构开设的维修资金专户。

本办法实施后的新建项目，业主交存首期住宅专项维修资金的标准为：业主所有物业的建筑面积×住宅建筑安装工程平均每平方米造价×5%。其中，住宅建筑安装工程每平方米造价砖混结构暂按800元计算，框架结构按1000元计算，以后可根据建筑安装工程造价成本变化，由市建设局提出意见，经市政府审定，适时调整。

第九条 房改房在出售时，由售房单位提取的住宅专项维修资金，按原规定存入财政部门在住房公积金管理机构开设的维修资金专户，按原规定进行管理；破产、改制企业集资房所提留的住宅专项维修资金也要存入住房公积金管理机构开设的维修资金专户，纳入统一监督管理。

第十条 新建立的住宅专项维修资金由房地产开发企业代收, 并在办理房屋所有权初始登记时，一次性将代收的住宅专项维修资金交存到建设（房地产）行政主管部门在住房公积金管理机构开设的维修资金专户。

第十一条 建设、开发单位自用、出租商品住房的，在办理房屋产权证书时，应按照第八条规定的标准将维修资金交存至建设（房地产）行政主管部门在住房公积金管理机构开设的维修资金专户。

第十二条 本办法实施前，凡普通商品房、集资房、经济适用房、共有产权廉租房、与住宅小区关联的非住宅物业的业主，未交存住宅专项维修资金的，业主应自本办法实施之日起，按第八条第二款规定的标准，由建设行政管理部门和街道、社区组织协助督办，由业主委员会和物业服务企业负责向业主收缴，在两年内一次或分批次将首期维修资金交存至建设（房地产）行政主管部门在住(来源：好范文 http://www.xiexiebang.com/）房公积金管理机构开设的维修资金专户。

房改房和破产、改制企业的集资房的业主，未提留住宅专项维修资金的，也要按照本条规定交存维修资金。

第十三条 住宅专项维修资金的续筹：

住宅专项维修资金

第三篇：住宅专项维修资金使用审核

住宅专项维修资金使用审核

2009-02-27 行政管理事项名称：住宅专项维修资金使用审核

事项依据：《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）

办理时限：15个工作日

是否收费及收费依据：本行政管理事项不收费

办理部门：区县建委（房管局）

办理指南：办理地址及电话

受理方式:网上填报，书面受理

办理程序：

（一）受理

申请人登录北京市专项维修资金管理系统（www.xiexiebang.com），填报相关信息，并提交以下书面材料：

划转业主大会之前需要使用的：

1、维修资金使用申请审核表；

2、住宅专项维修资金使用建议；

3、工程预算书；

4、施工单位营业执照和资质证书副本复印件；

5、住宅专项维修资金管理系统生成的任务单，相关业主签字的分摊明细表；

6、专业部门出具的鉴定报告或行业主管部门出具的意见书。

划转业主大会之后需要使用的：

1、住宅专项维修资金使用申请备案表；

2、住宅专项维修资金使用建议；

3、工程预算书；

4、施工单位营业执照和资质证书副本复印件；

5、住宅专项维修资金管理系统生成的任务单，相关业主签字的分摊明细表；

6、专业部门出具的鉴定报告或行业主管部门出具的整改意见书。

申请使用售后公有住房住宅专项维修资金的：

1、《售后公有住房住宅专项维修资金使用审核表》；

2、住宅专项维修资金使用建议；

3、支用售后公有住房住宅专项维修资金分户明细表；

4、工程预算书；

5、施工单位营业执照和资质证书副本复印件；

6、鉴定报告或相关部门出具的意见书；

7、市住房资金管理中心区县管理部出具的售后公有住房住宅专项维修资金对账单（到幢）。

上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。

标准：申请材料齐全、符合法定形式

岗位职责及权限：

对申请材料进行审查。

符合标准的，予以受理，向申请人出具《受理通知书》，并将申请资料转审查人员。

不符合标准但申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将事情材料退回申请人。

申请事项不属于本机关职权范围的，向申请人出具《不予受理决定书》。

时限：即时

（二）审查 标准：符合《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）的规定。

岗位职责及权限：

对申请材料进行审查；

符合标准的，签署意见后将申请材料转决定人员；

不符合标准的，书面写明审查意见及理由后，将申请材料转决定人员。

时限：10个工作日

（三）决定

标准：同审查标准

岗位职责及权限：

对申请事项作出决定。

同意审查意见的，签署意见，转告知人员。

不同意审查意见的，书面提出意见及理由，转告知人员。

时限：4个工作日

（四）告知

岗位职责及权限：

对审核同意的，制作《办理结果通知书》和有关文书，并送达申请人。

对审核不同意的，制作《办理结果通知书》，写明理由和申请人享有的依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并将《办理结果通知书》和申请材料退回申请人。

时限：1个工作日（不包括送达期限）

第四篇：广西壮族自治区《住宅专项维修资金管理办法》

广西壮族自治区《住宅专项维修资金管理办法》

实施 细 则

第一条 为了规范住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备维修、更新、改造，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物业管理条例》（国务院令〔2007〕54号）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令〔2007〕165号），结合本自治区实际，制定本实施细则。

第二条 本自治区城市、镇规划区内具有共用部位、共用设施设备的居民住宅、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的住宅专项维修资金交存、使用、管理和监督，适用本细则。

第三条 自治区住房和城乡建设行政主管部门负责指导、监督本自治区行政区域内住宅专项维修资金的管理工作。市、县房产行政主管部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的管理工作。

财政、审计部门按照各自职责做好住宅专项维修资金监督工作。第四条 市、县级人民政府建设（房产）主管部门可以设立或指定一个住宅专项维修资金管理机构（以下简称“管理机构”），承办住宅专项维修资金的归集、使用、核算、监管等工作。

住宅专项维修资金管理机构的管理经费可以行政拨款或经财政部门核定后在住宅专项维修资金的增值收益中列支，并与住宅专项维修资金分账核算。

第五条 住宅专项维修资金的交存标准由市、县房产行政主管部门根据国家有关规定和住宅结构、电梯配备等情况确定和公布，并适时调整。

住宅专项维修资金交存标准确定前，应当公布草案、召开座谈会和论证会，广泛征求住宅业主、物业服务企业和物价、建筑工程造价等方面的意见。

第六条 开发建设单位应当在商品房销售合同中以专门条款与购房人约定住宅专项维修资金有关事项。条款内容应包括住宅专项维修资金的交存数额、交纳方式等。

业主在办理房屋入住手续前将首期住宅专项维修资金存入住宅维修资金专户。未按规定交存首期住宅维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。第七条 房屋所有权转让时，该房屋的住宅专项维修资金余额随房屋所有权同时转移。

产权登记机构在办理产权过户时，应当向当事人说明维修资金结余和转移事宜，并出具有关凭证。

第八条 业主交存的住宅专项维修资金的存储利息应当按同期银行存款利率计息到户。住宅专项维修资金的增值收益，应当按住宅面积分配并记账到户。

第九条 住宅共用部位和共用设施设备的经营收益以及共用设施设备报废的残值收益，应当作为专项维修资金滚存使用，可以纳入全体业主的分户账，也可以单独设账，按照业主大会的决定，统筹用于物业管理区域共用设施设备的维修养护。

第十条 收取住宅专项维修资金应出具由自治区财政部门统一监制的住宅专项维修资金票据。

第十一条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照国家财政部和自治区财政厅的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第十二条 房产行政主管部门应当建立健全住宅专项维修资金档案资料管理制度。第十三条 业主大会成立后，业主大会决定不再委托管理机构代管住宅专项维修资金的，应依法召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并确定住宅专项维修资金帐户管理责任人、有关管理办法及应急支取预案、账目管理单位等相关事项并形成决议。业主委员会持业主大会的有效决议等有关材料到管理机构办理住宅专项维修资金划转手续。

第十四条 管理机构应在收到资金划转备案手续后10个工作日内通知专户管理银行开立业主大会住宅专项维修资金账户，将住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会住宅专项维修资金账户。专户管理银行应当分户办理业主住宅专项维修资金存储卡并发给业主。管理机构将有关收支情况账目移交给业主大会委托的账目管理单位，所委托账目管理单位的管理费用由业主大会决定。

第十五条 使用住宅专项维修资金应当由物业管理单位或相关业主提出使用方案，并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。方案应当包括拟维修、更新、改造的项目名称以及费用预算、维修时间、工期、费用分摊等内容。使用方案应当在物业管理区域明显位置公示不少于5日。第十六条 物业管理单位或相关业主申请持住宅专项维修资金使用申请表、相关业主签字同意的书面材料、使用方案、维修合同等材料，向管理机构申请使用住宅专项维修资金。管理机构应当在7个工作日内通知专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

第十七条 住宅专项维修资金已经划转业主大会管理的，物业管理单位或相关业主持第十六条规定申请材料向业主委员会申请使用住宅专项维修资金。业主委员会应当将有关材料报管理机构备案。业主委员会持管理机构的备案证明和有关材料通知专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

第十八条 发生以下紧急情况，需要立即进行维修、更新、改造的，由物业管理单位或者相关业主提出书面紧急报告，管理机构核实后通知专户管理银行直接预拨维修资金：

（一）共用供电、供水、供气管线及其设备出现故障，但依法应当由供水、供电、供气等单位维护的除外；

（二）房屋天面或者外墙严重渗水、漏水，但人为损坏的除外；

（三）电梯、消防、安防等设施出现严重故障；

（四）经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋；

（五）其他严重影响业主生活安全的紧急情况，或者法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形。

维修结束经审计，发生的维修费用从维修涉及范围内相关业主维修资金账户中列支并公示。

第十九条 维修、更新、改造项目的竣工决算，应当在物业管理区域明显位置公示不少于5日，方可办理结算。维修、更新、改造项目竣工决算超过费用预算20%或超出金额1万元以上的，超出部分应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，并在物业管理区域明显位置公示不少于5日。

第二十条 资金管理机构应当每年至少一次公布住宅专项维修资金的下列事项：

（一）维修资金交存、收益、使用和结存情况；

（二）列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中资金交存、收益、使用和结存情况；

（四）其他有关资金使用和管理的情况。

第二十一条 行政主管部门、资金管理机构及其工作人员违反本细则规定，有下列情形之一的，由有关机关对负有责任的主管人员和直接责任人员依法处理：

（一）未及时核准、拨付住宅专项维修资金；

（二）未履行管理职责，造成住宅专项维修资金流失；

（三）截留、挪用、侵占住宅专项维修资金；

（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。第二十二条 违反本细则规定，采取虚假方式骗取住宅专项维修资金的，由房产行政主管部门责令相关责任人退回；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十三条 本细则下列用语的含义是：

（一）住宅专项维修资金，是指业主交存的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后物业服务合同约定以外的维修、更新、改造的资金。

（二）住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主共有的部位以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的部位，主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

（三）共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主共有的附属设施设备，以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的设施设备，主要包括电梯、给排水系统、供气管道及设施设备、供电线路及设施设备、空调系统、避雷设施、安防监控设施、智能化系统和音乐背景系统、树木、消防设施、天线、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第二十四条 本细则自2011年5月1日起施行。各市根据本实施细则出台具体的操作办法。本细则实施前未建立住宅专项维修资金的应当补建，具体办法由各市制定。

第五篇：《武汉市住宅专项维修资金管理办法》

《武汉市住宅专项维修资金管理办法》

涉及开发商相关要点解读

1.商品住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手续前交存首期住宅专项维修资金，交存的时间和方式由购房人与开发建设单位在商品房销售合同中约定。

开发建设单位应当在办理项目初始登记前按照物业总规模交存住宅专项维修资金。

解读：为了规避部份业主不办理两证，从而不交纳住宅维修基金的弊端，武汉市规定开发商售房时在合同中约定交房前购房人应当交存首期住宅专项维修资金。政策出发点较好，但方式有点强制，为购房者增加了购房成本，在一定程度上影响销售。

2.初始登记时尚未售出的房屋，开发建设单位还应当作为业主交存首期住宅专项维修资金；房屋售出后，购房人应当向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金。

解读：为了统一管理，在开发商办理初始登记时，尚未售出房屋，开发商还应充当业主角色，交存首期住宅专项维修资金，待售后再由业主补给开发商。

3.购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人。

开发建设单位、购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房屋行政主管部门不得办理房屋权属登记。解读：行政主管部门通过办理房屋权属登记的把控，强制开发商、业主落实此政策。从长远来看，对业主是有利的，但短时间内，抵触情绪会较强。

4.本办法自2011年5月1日之日起施行。

解读：本办法虽规定施行日期，但武汉市房地产管理局（说法是自2011年8月1日后办理商品房销售许可证的项目，采用新版商品房买卖合同示范文本，才施行此办法。前期办证项目，仍按原版本商品房买卖合同文本执行，维修资金交存不受此办法管理。

附：《武汉市住宅专项维修资金管理办法》

第一章 总则

第一条 为了加强本市住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院第504号令）、《武汉市物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）等法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内商品住宅（含经济适用住房、廉租住房等保障性住房）、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。

本办法所称住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。

第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市房屋行政主管部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作，日常管理工作由市住宅专项维修资金管理机构承担。

区房屋行政主管部门负责本辖区内住宅专项维修资金的交存、使用的管理工作。

财政、审计主管部门按照各自职责负责住宅专项维修资金的财务监督和审计监督工作。

第二章 交存

第六条 下列物业的开发建设单位和业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于售后公有住房的，售房单位也应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 商品住宅（含住宅小区内的非住宅或者结构与之相连的非住宅，下同）的首期住宅专项维修资金按照下列规定交存：

（一）开发建设单位按照物业总规模建安造价的1.5%（配置有电梯的按照2.5%）交存；

（二）购房人按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的5%。

市房屋行政主管部门应当根据市建设行政主管部门公布的建安造价确定、公布首期住宅专项维修资金的具体交存标准，并适时调整。

第八条 售后公有住房的首期住宅专项维修资金按照下列规定交存：

（一）购房人按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为本市房改成本价的2%；

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条 市房屋行政主管部门应当会同有关部门根据商业银行的服务质量等因素，确定本市住宅专项维修资金专户管理银行，并向社会公布。

住宅专项维修资金专户应当在本市住宅专项维修资金专户管理银行开立。

第十条 商品住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手续前交存首期住宅专项维修资金，交存的时间和方式由购房人与开发建设单位在商品房销售合同中约定。

开发建设单位应当在办理项目初始登记前按照物业总规模交存住宅专项维修资金。

初始登记时尚未售出的房屋，开发建设单位还应当作为业主交存首期住宅专项维修资金；房屋售出后，购房人应当向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金。

第十一条 售后公有住房的购房人应当在办理房改手续时交存首期住宅专项维修资金或者委托售房单位交存。

公有住房的售房单位应当自收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十二条 购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人。

开发建设单位、购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房屋行政主管部门不得办理房屋权属登记。

第十三条 业主大会成立前或者业主大会虽已成立但未要求划转住宅专项维修资金的，住宅专项维修资金由市住宅专项维修资金管理机构在专户管理银行开立银行专户进行代管，实行专款专用。

开立商品住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

开立售后公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

第十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的公有住房的售房单位应当使用由财政部门统一印制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条 业主大会成立后，要求划转住宅专项维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，并同时对以下事项进行表决：

（一）住宅专项维修资金专户管理银行的选定；

（二）住宅专项维修资金使用和账目管理办法；

（三）确定业主委员会主任为住宅专项维修资金管理责任人的决议；

（四）应急维修授权协议书；

（五）市房屋行政主管部门认为需要由业主大会确定的与住宅专项维修资金有关的其他事项。

业主大会通过关于上述事项的决议后，业主委员会应当到选定的专户管理银行开立业主大会住宅专项维修资金专户。

第十六条 业主委员会应当在业主大会通过划转决议之日起10个工作日内，到区房屋行政主管部门申请办理住宅专项维修资金划转手续，并提交业主大会关于本办法第十五条所列事项的决议及专户管理银行开户证明。

申请材料齐全的，区房屋行政主管部门应当自受理之日起10个工作日内报告市住宅专项维修资金管理机构；市住宅专项维修资金管理机构应当自收到报告之日起10个工作日内通知专户管理银行将该物业管理区域内的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会住宅专项维修资金专户，并将有关账目移交业主委员会。

第十七条 划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与开户银行、区房屋行政主管部门签订发生本办法第二十八条第二款规

定的紧急情况时，同意区房屋行政主管部门组织代修并从维修工程涉及的业主交存的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议书。

第十八条 住宅专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或者物业服务企业账户中；用于支付评估、监理等费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的评估、监理单位账户中。

业主委员会不得擅自变更开户银行，确需变更的，应当经业主大会决定，注销原银行专户，开立新专户，并报区房屋行政主管部门备案。

第十九条 业主分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额30%的，应当按照业主大会决定的续交方案及时续交住宅专项维修资金。尚未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市房屋行政主管部门会同市财政部门制定。

第三章 使用

第二十条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公

开透明、受益人和负担人相一致的原则。

业主不交存住宅专项维修资金的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第二十一条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

（三）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

（四）建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变；

（五）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；

（六）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

（七）公共区域门窗或者窗纱破损的；

（八）住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。

第二十二条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

（一）电梯及主要部件的维修或者更换；

（二）避雷设施不能满足安全要求的；

（三）监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的；

（四）楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的；

（五）水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外；

（六）住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

第二十三条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（五）与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担。

业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。

第二十四条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案。没有物业服务企业的，成立业主大会的由业主委员会提出使用方案，未成立业主大会的由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案；使用方案应当包括申请使用专项维修资金的原因，维修和更新、改造部位、费用及组织方式等内容；

（二）业主委员会或者社区居民委员会应当组织住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主对使用方案进行表决，表决前应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日；

（三）使用方案通过后，业主委员会或者社区居民委员会持住宅专项维修资金使用申请表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算、施工合同等材料，向区房屋行政主管部门提出使用申请；

（四）区房屋行政主管部门自受理之日起10个工作日进行审核；经审核符合使用条件的，报告市住宅专项维修资金管理机构，市住宅专项维修资金管理机构自收到报告之日起3个工作日内向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（五）业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程；

（六）工程验收合格后，业主委员会或者社区居民委员会持下列材料向区房屋行政主管部门申请拨付维修和更新、改造费用的余额:

1.维修和更新、改造工程验收单；

2.维修和更新、改造工程决算单；

3.维修和更新、改造工程的发票；

4.其他相关材料。

（七）区房屋行政主管部门自受理之日起10个工作日内进行

审核；经审核符合条件的，报告市住宅专项维修资金管理机构，市住宅专项维修资金管理机构自收到报告之日起3个工作内日向专户管理银行发出划转维修和更新、改造费用余额的通知。

第二十五条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三)业主委员会持住宅专项维修资金使用备案表、使用方案及预算等有关材料报区房屋行政主管部门备案；区房屋行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章规定的，应当责令改正；

（四）业主委员会按照区房屋行政主管部门备案的使用方案组织实施维修和更新、改造工程，并通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位；

（五）工程竣工后，业主委员会在物业管理区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况。

第二十六条 鼓励业主委员会或者社区居民委员会通过招投标选择施工单位，业主委员会或者社区居民委员会可以聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理，相关费用从住宅专项维修资金中列支。

第二十七条 共同承担住宅专项维修资金的业主，可以推荐代表或者聘请专业人员参与维修和更新、改造项目的方案制订、组织实施、竣工验收的监督管理。

第二十八条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，应当按照下列规定使用住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，由业主委员会或者社区居民委员会按照本办法第二十四条第（三）项至第（七）项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由业主委员会按照本办法第二十五条第（三）项至第（五）项的规定办理。

前款所称紧急情况包括：

（一）屋面防水损坏造成渗漏；

（二）电梯故障危及人身安全；

（三）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险；

（四）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备进行维修和更新、改造；

（五）危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。

第二十九条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，发生紧急情况且危及公共安全，物业服务企业或者业主委员会未按照规定对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，所在地的区房屋行政主管部门可以按照下列程序组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支：

（一）组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告；

（二）由社区居民委员会就工程事项出具相关证明；

（三）由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定；

（四）区房屋行政主管部门组织施工单位进行抢修；

（五）区房屋行政主管部门会同相关业主对维修工程进行验收后，将工程费用分摊至相关业主，并在该物业区域内公示7日；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

住宅专项维修资金划转业主大会管理后，发生紧急情况且危及公共安全，物业服务企业或者业主委员会未按照规定对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，所在地的区房屋行政主管部门可以根据应急维修授权协议书按照前款规定的程序组织代修，维修和更新、改造费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

第三十条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共

用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第三十一条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，住宅专项维修资金可以按照国家有关规定用于购买国债。

不得利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于抵押、质押等担保行为。

第三十二条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章 监督管理

第三十三条 房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移，受让方应当持相关材料到专户管理银行办理分户账更名手续。

房屋所有权转让时，该房屋分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额30%的，受让方应当在办理分户账更名手续时按照规定续交住宅专项维修资金。

第三十四条 房屋灭失的，在办理注销登记时按照下列规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账户余额

返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十五条 市住宅专项维修资金管理机构在住宅专项维修资金划转业主大会前的代管期间，业主委员会在住宅专项维修资金划转业主大会后的自主管理期间，应当每年与专户管理银行至少核对1次住宅专项维修资金账目。

第三十六条 专户管理银行应当定期向市住宅专项维修资金管理机构及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

市住宅专项维修资金管理机构及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十七条 市住宅专项维修资金管理机构在住宅专项维修资金划转业主大会管理前，业主委员会在住宅专项维修资金划转业主大会管理后，应当每年至少1次向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十八条 住宅专项维修资金在划转业主大会前代管期间的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

住宅专项维修资金在划转业主大会管理后，经业主大会投票通过，业主委员会可以聘请专业机构对住宅专项维修资金的管理和使用进行审计和监督，审计监督费用可从住宅专项维修资金中列支。

第三十九条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当按照财政部门的有关规定执行。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金的财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第四十一条 市房屋行政主管部门应当会同市财政部门组织相关单位对商品住宅、已售公有住房住宅专项维修资金交存和使用情况进行检查，逐步规范和完善住宅专项维修资金的使用和管理。

第五章 法律责任

第四十二条 开发建设单位违反本办法规定将房屋交付给购房人的，由区房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不予改正的，每套处以5000元以上30000元以下罚款。

第四十三条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，按

照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）的规定予以处理。

第四十四条 违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的，按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院第427号令）的有关规定予以处理。

第四十五条 专户管理银行违反本办法规定，未向缴存人出具维修资金缴存凭证，或者未履行资金支出规定程序而支出资金的，或者发现资金支出违反本办法规定而未向市房屋行政管理部门及时报告的，市房屋行政主管部门可以单方取消与专户管理银行的资金代管协议，情节严重的，依法追究专户管理银行的法律责任。

第六章 附则

第四十六条 市房屋行政主管部门可以依据本办法制定实施细则。

第四十七条 本办法自2011年5月1日之日起施行。

市长

二0一一年三月二十五日