.物业管理委托合同(酬金制合同)

第一篇：.物业管理委托合同(酬金制合同)

商业

物业管理委托合同

甲方：商业项目投资有限公司

乙方：北京XXXXXXXX物业服务有限公司

商业

物业管理委托合同

委托方： 商业项目投资有限公司（以下简称：甲方）法定代表人：

电话： XXXXXXXXXXXXXXX 传真： XXXXXXXXXXXXXXX 注册地址： XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

受托方： XXXXXXXXXXXXXXX物业服务有限公司（以下简称：乙方）法定代表人：XXXXXXXXXXXX 电话： XXXXXXXXXXXXX 传真： XXXXXXXXXXXXXXXXX 办公地： XXXXXXXXXXXXXXX 邮编： XXXXXXXXXXXX 账号名称： 开户行：

账号：

根据《中华人民共和国合同法》以及相关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致基础上，甲乙双方同意以酬金制形式就乙方对甲方【河北省市秦皇西大街88号】提供专业化之物业管理服务，特订立本合同。

第1条 本合同中有关定义

1.1.1.2.「该物业」指【商业】项目，为甲方持有项目。座落位置： 总建筑面积一期约26700平方米（不含会所）。物业类型：商业 1.3 「本合同」指乙方同意以酬金制形式为甲方该物业提供物业管理服务，甲方同意 为乙方提供的专业化服务支付酬金而订立本合同。

1.4 本合同物业管理服务包括：“筹备期物业管理”及“后期委托物业管理”。1.4.1 「筹备期物业管理期限」指自甲方提前30工作天书面通知乙方开始之日起为准，初步为2012年 月 日起至2012年 月 日止,乙方提供甲方于该期间筹备期物业管理服务。

1.4.2 「物业管理期限」指自甲方提前30天书面通知乙方项目交付之日起为准，初步为2012年5月1 日起至2014年4月30日止，为期24个月乙方提供甲方于该物业之物业管理服务。如上述起始日期延误，甲方需提前30工作天书面通知乙方。

1.5 「业户」指该物业各单元的业主、租户和使用人及其合法授权人。

1.6 「业户手册和临时管理规约」指依照现行国家法律为商业的业户 制订有关共同使用该物业公共部分和公用部分的权利和责任。是约束该物业业户之间的相互关系，所有该物业业户必须遵守。

1.7 「物业服务」：指乙方在该物业中所涉及的物业服务及资产服务，包括但不限于客服、安保、消防、保洁、绿植及租摆、公共区域设备设施运行和维修及维护保养、建筑和装饰工程、改造和验收、停车场及车辆管理、业户管理、广告位管理及对外接待联络等。

1.8 「物业管理帐户」：指乙方于物业服务开始前以乙方名义开立专项物业管理帐户，以用于收支该物业物业管理费用及开出相应发票。物业管理帐户为甲、乙双方共管帐户，甲方保管人名章，乙方保管公章及合同章。有关物业费支出均须甲、乙双方同意。乙方按每月度首五日从物业管理账户中划拨管理酬金。

1.9 「资产管理帐户」：指乙方于物业服务开始前以乙方名义开立专项资产管理帐户，以用于收支该物业除租金（租金由甲方设立专项账户收取）外其它资产经营性收益收入，如宣传推广费，广告收入及甲方拨款等开出相应发票。该物业的资产服务性经营收益费用将列入此专项帐户，此帐户同样为甲、乙双方共管帐户，甲方保管人名章，乙方保管公章及合同章。

1.10 「酬金制」：指乙方对甲方的物业项目提供的物业服务采取的是酬金制的模式，即在甲方物业项目以后的物业服务工作中，预收的物业服务资金（物业费）按约 定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业（乙方），其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主（甲方）享有或承担。

1.11 「资产性经营收益」：

指该物业除物业费及租金外其他资产经营性收益，包括但不限于：广告收入、宣传推广费，甲方拨款等。此项费用所有权归甲方，乙方对此科目费用进行日常管理，并享有使用权（如弥补物业管理费用不足），但须经得甲方同意，方可使用。甲方将定期进行资金审计工作。

1.12 「外判商服务费」：指乙方将物业服务某些工序或服务（如保安、保洁）判予其专 业公司负责管理及维护所产生的外判费用。

1.13 「不可抗力」指在本合同履行过程中，由于甲方物业所在地发生战争、洪水、台风、冰雹、地震或其他人力不能控制等不可抗力事件，致使本合同之任何一方无法履行本合同规定之义务，遭受不可抗力之一方不承担违约责任。

第2条 筹备期物业管理服务内容

乙方提供甲方筹备期物业管理服务内容包括： 2.1 物业管理筹备与接管验收

2.1.1 乙方负责组建该物业之物业管理队伍，选派及聘用各级驻场物业管理员工； 2.1.2 按照该物业管理需要和该物业特定情况制定管理处各项管理制度与工作程序； 2.1.3 按照甲乙双方共同确认的接管验收安排，负责接管该物业设施设备，与建设单位做好各项交接。该物业设施设备须符合国家及甲方、乙方有关接管验收的规定和要求；

2.1.4 物业工程维保事宜：

2.1.4.1负责与甲方制定有关该物业的工程质量保修处理程序及相关事宜； 2.1.4.2 查验、建立物业工程维保档案。2.2员工培训

乙方在本合同期内对驻该物业之管理员工提供一系列物业专业课程培训。2.3 总物业经理

乙方将于筹备期起安排派驻总物业经理进驻物业负责协调及统筹各方面物业管理工作。

第3条 物业管理服务内容

乙方以酬金制形式自2012年 月 日起，乙方提供甲方为期24个月的物业管理服务内容包括：

3.1 物业管理一般事宜：

3.1.1乙方负责本项目的物业管理事务； 3.1.2乙方负责本项目的资产经营事务； 3.1.3乙方负责管理业户装修管理工作；

3.1.4乙方负责处理业户有关物业管理方面之投诉； 3.1.5乙方制订并完善紧急事件处理方案；

3.1.6乙方从物业管理账户中为该物业公共设施及设备购置财产一切险、第三者责任保险、机械损坏险、物业管理责任险及其他有关该物业之保险。

3.1.7乙方负责租金的催缴（租金的收取由甲方负责）及管理费用的收取，对欠缴租金及管理费的业户，应收缴滞纳金，乙方可采取法律行动追回所欠缴的费用；因此所引致相关费用如律师费/诉讼费用等将由该物业的资产管理账户或物业管理账户内支付；

3.1.8 乙方负责按照甲方的要求清退欠交租金的租户或物业使用人；

3.1.9 乙方负责管理并保存与该物业相关的工程图纸、业户档案及竣工验收资料，乙方对其管理的前述资料及时交甲方备案；

3.1.10 乙方负责安排该物业园艺保养及节日装饰；

3.1.11 如遇该物业各系统因任何问题不能满足业户使用要求或因系统老化而进行的改造工程，并此开支不在本年预算内，乙方须先向甲方提交报告，经甲方认可后方可安排进行。

3.2财务管理 3.2.1 乙方负责本项目的物业管理财务收支事宜，唯本项目物业管理帐户、资产管理帐户均为甲、乙双方共同管理，所有支出均需双方同意。

3.2.2 乙方负责制订该物业管理的年度物业管理费预算并提交甲方，在得到甲方审批后，乙方可负责预算内开销及预算项目的财务工作，唯超出预算工作需经甲方审批方可进行。（首年预算见附件一）

3.2.3 乙方负责在每年11月20日前向甲方提交下一年度的年度预算，甲方在每年12月10日前审批完毕并通知乙方。乙方负责在每年1月15日前，书面向甲方报告上一年度物业管理预算的执行情况，并对未执行的预算和预算超出部分作出说明。

3.2.4在管理期如遇预算外支出，乙方应向甲方提交书面预算申请，甲方应于五个工作日内提出审批意见，并以资产管理帐户优先支付，待资产管理帐户不足以支付该支出时，甲方应支付剩余部分之费用。

3.2.5乙方于2012年5月1日前开立物业管理账户，以处理收支物业管理费用并开出相应发票。该物业所支付的物业管理成本列入此专项帐户；同时乙方于2012年6月1日前开立资产管理账户，以处理收支该物业经营性收益费用（除租金外）并开出相应发票。该物业所支付的运营成本、经营收入和其它收入均列入两专项帐户。

3.2.6 乙方须进行的会计工作包括：

 发出租金及物业缴款通知书予该物业各租户；

乙方每月向甲方收取物业管理费用并存入乙方为物业所设之物业管理账户，并由乙方向甲方提交正式财务发票； 

 由物业管理账户支付所有物业管理开支款项。资产管理账户支付所有资产运营管理及宣传推广开支款项；

 使用按本合同所需而由乙方为该物业开设之物业管理账户及资产管理账户，作为该物业管理和经营收入或支出款项之用，包括定期检查账户结余，以确保维持足够款项，应付管理及经营性支出项目；

 每月核对空置单元面积和专项管理账户金额；

乙方负责收取各租户装修管理押金及预收款项并保存于物业管理账户。

3.2.7 乙方于2012年5月20日前向甲方预收已确定的月度物业管理费用作为物业管理押 金存入物业管理账户，做为物业管理运转之用，待收取全部第一期物业管理费用后退还甲方该费用。

3.2.8 公共区域物业管理费由甲方按房屋的建筑面积按月度预先交纳到物业管理账户。该物业管理费标准如下：

物业管理费： 人民币 15元/月·建筑平方米。

乙方可根据当地市场物价指数及当地最低工资涨幅比例情况，经甲方批准后，调整物业管理费。

3.2.8.1 在不违反适时调整的法律、法规和市的地方法规的前提下，物业管理费主要但不限于以下开支（具体服务标准详见附件）：

3.2.8.2 管理服务人员的招聘、工资、加班费和按法规规定提取的福利保险及劳动合同期满终止的经济补偿金等；

3.2.8.3 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、能源及维护小修费用； 3.2.8.4 物业管理区域清洁卫生费用； 3.2.8.5 物业管理区域绿化养护费用； 3.2.8.6 物业管理区域秩序维护费用；

3.2.8.7 办公费用及法律顾问、诉讼、审计费用； 3.2.8.8 物业管理企业固定资产折旧、税金；

3.2.8.9 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用及物业管理责任险其它相关保险；

3.2.8.10 该项目的给排水、制冷费用； 3.2.8.11 物业管理酬金；

3.2.8.12 其他有关物业管理开支及国家规定由物业管理帐户支销的费用。

3.2.9 物业管理费应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出月度结算后不足部分，由乙方提交专题报告供甲方审阅和拨款。3.2.10 乙方每月10日前向甲方提交财务报告，包括物业管理费的收支明细，以助甲方审核该物业管理费使用状况。

3.3 维护管理

3.3.1 乙方将编制短期及长期修缮工作计划，建立机电设备维护之标准及品质定位，并备有各类设备的保养报表。

3.3.2 按该物业交接各类设备设施类型甄选适合之保养承包商处理定期大型之维修保养计划，各项计划将由乙方准备工程细则并通过初选程序，并报甲方审批，最终确定合适外判服务商。

3.3 清洁及安全管理

3.3.1 乙方将根据预算标准，制定清洁服务计划及安排日常清洁工作。

3.3.2 乙方将开展物业管理之公共秩序维护工作,并根据现场情况制定保安人员岗位、巡逻路线及保安方案。

3.4 管理报告

3.4.1 乙方将向甲方提供每月物业管理之工作报告，包括但不限于管理处月度工作计划执行情况、资产管理情况、重大投诉跟进情况、工程维修保养等。

3.4.2 单个业户可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

3.5 停车场的经营与管理

3.5.1 乙方提供停车场管理服务，包括保安、保洁、设备维护及客户服务等。3.6 物业的交接验收

3.6.1 乙方验收该物业时，将对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：

3.6.1.1 房屋建筑：包括房屋基础与承重结构、上下水主管、屋面（隔热、防水层、保护层、面层）、墙面、地面、顶、楼梯间、公共通道、装饰工程等。

3.6.1.2设施设备：包括给排水系统、供电系统、供热系统、电梯系统、空调系统、通风系统、楼宇控制系统、保安消防及报警监控系统、消防设施、电视天线系统等。3.6.1.3 室外设施：包括绿化景观、室外管网、道路设施、标牌、水景、照明等等。3.6.2乙方承接物业时，甲方应协助乙方向建设单位收取下列资料：

3.6.2.1 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、电气竣工图配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

3.6.2.2 设施设备的使用和维护保养等技术资料； 3.6.2.3 物业质量保修文件和物业使用说明文件； 3.6.2.4 甲方认为必要的乙方进行管理所需的其它资料。

3.6.3甲方保证本物业交付使用时符合国家规定的验收标准，按照国家规定及与业主约定的保修期限和保修范围承担物业的保修费用和责任。

3.7档案管理工作

3.7.1 乙方要对商业所有设备系统和设备重新进行核实、统计，建立设备档案，要做到帐、卡、物一一对应。并向甲方备案。

3.7.2 乙方要在设备档案中体现设备维修、维护保养项目更换零配件情况，以记录该设备整个寿命情况，为更新做好基础工作；同时，也为及时发现维修中的问题做好基础工作。每年向甲方提交一套设备更换零部件设备档案。

3.8 节能管理工作

3.8.1 乙方需提出具有可操作性的节能工作管理办法，例如：空调主机、新风机、排风机、照明系统等。

3.9人事管理工作

3.9.1 乙方工作人员应具备一定的专业技术水平，除需进行甲方商业设备设施熟悉情况（包括强电、弱电、空调给水、消防水管道控制部位，一旦遇到突发事件能够在最短时间内关闭事故区域开关、截门，将损失降到最低或没有损失）培训和考核外，应胜任其应聘岗位的专业技术工作。

3.9.2甲方有权对乙方工作人员的各项工作进行监督、检查，并要求乙方调换不合格的工作人员。甲方要求乙方调换工作人员的，应提前30日内向乙方提出。

第4条【商业】项目筹备期费用及物业管理委托服务酬金及付款方式

4.1 筹备期费用：

4.1.1 乙方于本合同签订后15个工作日内向甲方提交筹备期预算供甲方审阅及拨款。4.1.2 如遇甲方未能按时支付筹备期费用于乙方已导致管理工作不能及时启动，甲方同意乙方不因此承担违约责任。

4.1.3 乙方筹备期酬金为每月人民币伍万元整，启动期从2012年5月1日到2012年6月30日为期两个月，具体时间依据甲方提前30工作天书面通知乙方开始为准，其他时间顺延。

4.1.4甲方需于签订本合同后十五日内支付壹拾万元给乙方前期筹备期服务酬金，作为本合同签约后乙方介入本项目相关物业服务工作的保证金，如顺利开展筹备期工作，则该费用冲抵筹备期两个月的管理酬金。如遇筹备期延期，甲方同意每月首五日内支付人民币伍万元筹备期酬金予乙方。

4.2 物业管理服务期限、酬金及酬金支付方式：

4.2.1 乙方提供甲方为期24个月的物业管理服务。物业管理服务酬金标准为：每月人民币伍万元整。

4.2.2 酬金支付方式为：乙方在每月度首5日从物业管理账户中划拨当月度的管理酬金。

第5条 关于使用“北京XXXXXXXX物业服务有限公司”名称及标识规定

甲方在履行本合同情况下可使用“北京XXXXXXXX物业服务有限公司”名称、标牌及标识（包括中/英文名称/缩写及标识）做本物业相关的所有宣传推广之用，在宣传推广的资料中不得有损乙方企业形象的文字出现，以维护乙方的声誉。

第6条 双方权利与义务

6.1 甲方权利与义务： 6.1.1 甲方有权每月对乙方的物业服务管理工作进行检查，并提出书面评价，乙方按照甲方的要求对甲方提出的服务问题进行整改。

6.1.2 在外判服务方面，乙方可通过乙方供应商名单挑选外判服务商进行招标工作，而甲方亦可推荐有信誉的服务商，并由甲、乙双方共同参与外判服务挑选过程。对于乙方提供挑选的外判服务商，甲方有否决权。

6.1.3 在乙方已履行收缴物业管理费的责任，且物业管理账户内资金按照预算支出或经甲方审批支出的前提下，如遇该物业管理账户不足支付开支的，则由资产管理账户垫付不足部分之款项，以确保物业管理之各项正常运作。待乙方足额收取物业管理费或物业管理账户有盈余时，由物业管理账户将垫付款项划拨回资产管理账户。

6.1.4乙方所提供的与完成本合同项下工作有关的资料的所有权和涉及的著作权等知识产权的所有权属于乙方，甲方拥有该等资料和知识产权的使用权，可以用于与该物业有关的联系和审批等工作，但在未获得乙方的书面同意的前提下，甲方不应将该等资料和知识产权用于甲方的其他项目或交给第三方使用。

6.1.5 甲方按时签收乙方提供的物业管理工作报告、管理建议等文件。甲方如有意见，应在收取文件后不迟于5个工作日内给予乙方跟进指示。

6.1.6 乙方无违约的情况下，如甲方单方提出解除本合同，则乙方将按照中华人民共和国法律法规的规定执行，按照法律法规、合同法及相关合同的约定，牵涉的一切费用包括员工赔偿解聘费用、外判商服务费用及责任由甲方承担。

6.1.7 甲方有权对该物业总经理提出工作要求及做出相应评估。如遇甲方不满意物业总经理的工作表现，并通过整改后亦未达到相应要求，甲方可要求更换，乙方须在30天内完成此项工作。

6.1.8 甲方应保证该物业具有物业管理用房，并可提供乙方免费使用，含物业办公室、会所、库房、员工宿舍，装修工作由甲方负责。其相关能源费用则从物业管理账户中列支。

6.1.9 如遇该物业系统不合乎业户使用要求需作出改造工程，甲方在审阅乙方报告后须给与乙方明确后续工作。

6.1.10如因项目工程质量问题及承包商遗漏工程导致的租户拒缴物业管理费，则由乙方提交处理建议供甲方批示和处理。6.1.11如果甲方曾承诺收取该物业任何单元租户的物业管理费标准低于本合同3.2.8约定之物业管理费标准时，甲方必须负责代付差额部分，并须于每月首五日内支付乙方当期物业管理费的差额部分。

6.1.12甲方同意乙方使用乙方统一服装样式及公共区域标识，以树立项目管理形象。6.1.13甲方有权以书面形式向乙方提出合理化改善要求，乙方须在合理时间内作出改进。6.1.14甲方同意如遇本项目出售、转让等业权产生变化时，甲方将确保新业主方同意接受及履行本合同。

6.2 乙方权利与义务：

6.2.1 乙方应负责对该物业管理方面之服务、运营、品质控制及培训，提供有关物业管理技术，以保证物业管理质量。

6.2.2 乙方应具备物业管理服务的资质，其从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得相应的职业资格证书。乙方将其员工的人员结构和工资标准（附件一：商业管理费用预算及架构）报甲方备案，在本合同期间内，如有变动，应征得甲方同意。

6.2.3 乙方有为甲方保守该物业之相关商业机密之义务。

6.2.4 乙方应妥善保管甲方移交给乙方有关该物业的全部工程图纸、管理资料及原始凭证。6.2.5 乙方在履行本合同时,还应当遵守国家及地方相关物业管理法律法规标准规范等,向该物业及业户提供的物业管理服务范围、标准等应当符合要求。

6.2.6 乙方收取各租户之物业管理费,其面积以1.2条约定，物业费标准以3.2.8的约定为准。

6.2.7 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，需与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。

6.2.8 乙方除接受甲方按本合同约定支付的酬金以外，不得以任何名义通过本物业项目或提供本物业的物业服务盈利。乙方不得挪用、私分、非本物业目的使用物业管理账户及资产管理账户中的资金。

6.2.9无论何种原因解除本合同的，乙方应在收到甲方通知之60日内，与甲方指定的 物业公司做好交接工作，交接工作包括但不限于人事、财务、资产、业务等方面的交接。在财务上，账户审计及甲乙双方结清款后，由甲乙双方办理账户及现金转移事宜。

6.2.10根据有关法律法规及本协议的约定，制定物业管理制度（需包括：部门职责、岗位职责、操作规程、工作标准、安全职责、紧急预案等内容）并负责实施，同时报甲方备案，并接受甲方监督、检查。

6.2.11乙方负责制定《业户手册》、《临时管理规约》和《装修手册》。6.2.12乙方在本合同期如需对总物业经理做出变动，需征得甲方书面同意。6.2.13乙方按本合同约定之时间及金额，从物业管理账户中按季度划拨管理酬金及相关费用。

第7条 违约责任

7.1 如在本合同期限内乙方不履行或迟延履行本合同规定的服务内容和标准，则甲方可以书面通知形式，要求乙方在合理时间内完成或修正该服务。如乙方在该期限内仍未完成有关服务或仍未做出修正及履行，则甲方有权提前60天书面通知乙方要求解除本合同，给甲方造成损失的，乙方须承担相应责任并负责赔偿损失。

7.2 乙方应按照附件

一、附件三控制支出并保证服务品质。如因乙方原因导致服务标准没有达到要求并引起甲方或业户重大投诉的，视乙方违约。在接到投诉到整改完成过程中向甲方或业户支付违约金，每天标准为当月酬金的千分之五。非乙方原因导致的甲方或业户重大投诉的，乙方免责。

7.3 在下列情况下，乙方不需承担任何责任及赔偿： 7.3.1 因不可抗力或政府行为导致物业管理服务中断的；

7.3.2 乙方已尽充分的谨慎注意义务并采取合理措施履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵或工程质量造成损失的；

7.3.3 因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业户，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的，但因乙方未及时维修养护而致损失扩大的除外； 7.3.4 因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

7.3.5 其它非乙方责任造成的损失。

出现以上情况给甲方或业户造成经济损失的，应由当事人依据相关法律规定向有关方直接处理，乙方应当予以协助。

第8条 合同终止事由

8.1 本合同期满前两个月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，本合同于期满时自动终止，甲方应在本合同期满前一个月内选聘新的物业管理企业。

8.2 本合同终止时，甲乙双方应对本合同期内所有债权债务应于审计后结算，审计费用由物业管理帐户及资产管理账户支付，同时乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等移交给甲方或新物业管理公司，乙方应在合同终止时完成移交工作。

8.3 如甲方承诺的有关该物业的软、硬件及管理费用不能及时到位，以至影响乙方的管理服务，而乙方为履行物业管理责任，所代为选择之专业承包商产生之服务费用以及为该物业所聘用之员工的解聘及赔偿费用，由甲方支付。

8.4 如乙方在合同期内提供的管理和服务违反本合同的约定，或未达到甲方的要求，对甲方及项目的声誉、形象产生负面影响时，甲方将以书面形式通知乙方进行整改，如在20天内乙方仍未整改，或整改后仍不能消除影响并达到甲方满意，则甲方有权提前一个月以书面形式通知乙方终止本合同，并要求乙方承担相应的赔偿责任。

第9条 争议解决

9.1 凡因在履行本合同所发生之或与本合同有关之一切争议，双方应协商解决，协商不成，双方任何一方均有权向本物业所在地人民法院提出诉讼。

9.2 本合同一方对另一方之任何违约及延误行为给予之任何内容、宽限或延缓行使根据本合同享有之权利，不能视为该方对其权利之放弃，亦不能损害、影响或限制该方依据本合同和中国有关法律、法规应享有的一切权利而单独或部分行使本合同项下的任何权利或补救办法。

第10条 通知与送达

10.1 以本合同为目的或与之相关之任何通知均以亲自递交，邮资已付之挂号邮件、特快专递服务或传真发至如下联络方式，否则不发生效力。如果拟接受通知之合同一方之下列地址或联络号码发生变更，则其应毫不延迟地通知合同另一方变更情况：

发给甲方的通知应发至： 甲方：商业项目投资有限公司 通信地址： 收件人： 电话： 传真：

发给乙方的通知应发至：

乙方： 北京XXXXXXXX物业服务有限公司 通信地址： 收件人： 电话： 传真：

除非本合同另有规定，否则所有通知和往来通讯将被认为是于下列日期正式送达被通知方并为其所知悉：2 3 4

第11条：其他事项 如果是采用亲自递交之方式，应以被通知方收到该通知之日期为准； 如果是采用邮件进行邮递之方式，应以邮件寄出之第七个工作日为准； 如果是采用特快专递之方式，应以交邮后之第三个工作日为准； 如果是采用传真之方式，应以传真发出并收到传真确认报告之日期为准。11.1 为保证甲乙双方在合同有效期间之信息沟通便捷和有关事务之决定效率，双方应于本合同生效之日起五个工作日，书面指定一名联络人并通知对方，双方指定之该联络人在本合同有效期间内代表其指定方且指定方仅通过联络人进行与对方之通知、提出询问、答复、提出意见、协调、书面确认对方工作成果之完成等本合同履行之相关事项，指定方应对其指定之联络人之职务行为负责。

11.2 本合同双方可对本合同之条款进行修订、更改或补充, 以签订书面补充协议, 有关之补充协议与本合同具有同等效力。

11.3 本合同所载有关甲乙双方的地址、电话如有改变，须在改变后的24小时内通知对方。

11.4 本合同期满前两个月，双方应就是否续约协商，如双方同意续约，应于期满前一个月签订补充协议，确认续约的期限及有关合同条款。

11.5 本合同根据中华人民共和国之法律制定。

11.6 甲方同意全力协助乙方办理成立当地分公司事宜，包括但不限于提供分公司办公场地等。

11.7 未经对方书面同意，任何一方不得将此合同文本内容泄露予第三方使用。11.8 甲乙双方须附上营业执照复印件作为本合同附件。11.9

本合同附件：

附件一：首年物业管理费用测算及架构；

附件二：双方营业执照复印件。附件三：商业项目物业服务标准（草案）

11.10 本合同自双方盖章之日起生效,本合同正本一式肆份，甲乙双方各持贰份，具有同等法律效力。

甲 方：商业项目投资有限公司 乙 方：北京XXXXXXXX物业服务有限公司

代表人： 代表人：

日 期：2012年5月 日 日 期：2016年5月 日

第二篇：物业管理的包干制与酬金制

物业管理的包干制与酬金制

一、物业服务的两种计费方式

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏、经营的亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。通常，对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制，但是当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

酬金制实质是实报实销制，物业管理企业按照双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计结束后进行决算并向业主多退少补。在这种模式下，物业管理企业只拿业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先预定提取比例或固定额度）。由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制物业服务支出不应交纳营业税等相关税金。

二、包干制和酬金制的优、缺点分析

1、包干制的优点

首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作，简便易行。

第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行管理方式创新，节约成本。

2、包干制的缺点

首先，在包干制中，物业服务质量的好坏主要靠企业自律，为了获取更高的利润，物业管理企业可能会收到钱不花或者少花，往往导致物业管理企业为了降低管理成本而对工作草率了事的行为；

其次，包干制的成本限制，使得物业管理企业对需要进行及时维修的工作，往往产生拖延或小修小补，不做彻底解决，对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响；

第三，实行包干制的物业管理企业在费用不足时，只有依靠多元化经营维持企业的利润，不利于物业管理专业化。

3、酬金制的优点

首先，酬金制费用更加透明，业主对物业管理企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理；

其次，物业管理企业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有利于企业专利的专业化；

第三，酬金制体现了物业管理企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业管理企业和业主在物业收费方面的矛盾。

4、酬金制的缺点

首先，酬金制需要对物业管理企业进行账目监督和审计，要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平。

其次，物业管理企业处于利润的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务支出。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，所以很难找到有理、有利、有效的压缩开支的根据，由此可能带来物业管理费用的攀升。

三、两种收费方式的比较分析

1、两种收费方式各有利弊

从上述分析可看出，包干制简便易行，对业主的要求不高，节省了业主的管理成本，但是会存在更多的非市场行为，不利于业主和企业之间的沟通和谅解。

对物业管理企业提高技能和专业化发展有一定的阻碍，在一定程度上制约着物业管理行业的发展。

酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管理，有利于物业管理企业专业化水平的提高，但是酬金制对业主的要求较高。从目前我国物业管理发展的阶段来看，两种收费方式都有其存在的理由和必要性。

2、酬金制是物业收费方式的发展方向

物业管理目的之一是提升物业价值，实现其稳定持续的收益、保值、增值，所以从两种收费方式的特点来看，酬金制是日后物业服务收费的发展方向。在物业管理发展成熟的国外和港澳地区，物业服务收费普遍采用酬金制，他们实行酬金制的前提是物业管理企业会对业主进行定期培训，让广大业主更多了解物业管理知识，既便于和物业管理企业之间的沟通，也有利于监督物业管理企业的行为。由于我国内地物业管理行业发展还未完全成熟，专业培训仅限于行业内部，而针对业主的几乎没有，所以很多业主对物业管理的认识较为表面化。观念停留在“服务——满意”这一层面上。业主对物业管理认识的不足使得普通的居民很难实现和物业管理企业的正确沟通，以及对物业管理企业的有效监督，所以目前在国内全面推行酬金制并不现实。

3、包干制仍然具有存在的必要性

虽然包干制相对来说存在更多的非市场因素，从服务的周到有效，到对物业的保值、增值等方面都不如酬金制具有优势，但我国大部分小区的物业管理管理收费目前仍然采用包干制。这种收费方式存在较大市场的原因是，我国居民对物业服务消费的承受能力不高，在业主专业水平较低的情况下，包干制的收费方式省去了账目审计等监督工作，尤其对于中低档物业来说，业主委员会物业管理知识水平的限制以及包干制收费的相对低廉更加具有吸引力。

四、我国推行酬金制仍然需要完善的方面

虽然酬金制更加透明、合理、市场化。但是，在我国推行酬金制从理论到实践还有很长的路要走，我们必须注意通过明确和完善实施细则，解决好关键环节的操作规范问题，否则就很容易背离初衷，引发新的矛盾。总的看来，仍然需要完善以下几个方面的内容：

1、对物业服务成本支出的抑制办法

酬金制的企业利润直接取决于物业服务支出，所以采用酬金制收费，应该给物业管理公司注入控制和减低成本的内在驱动力。可以由业主和物业管理企业双方协商制定奖惩措施，在物业管理企业努力提高管理水平、减少管理成本的内在驱动力下，给与物业管理企业一定比例的奖励，这样，既体现了公平与公正，同时又有利于管理方法的不断改进，能够实现物业管理企业和业主利益的双赢。

2、物业管理企业纳税基数的核定问题

由于酬金制预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，所以在预收物业管理费用中，除了支付给物业管理企业的酬金部分，其余都不是物业管理企业的收入，不应交纳营业税等相应税金，如果硬性要其以物业服务费总额为基数缴纳，税费势必会被列入直接支出，最终转嫁到业主头上。对业主的集体消费征收营业税既不合情也不合理。所以推行酬金制，应从法规上明确物业管理企业纳税基数的确定细则。

3、对业主物业管理知识的培训

酬金制的推广仍然有赖于业主对物业管理知识的认知，提高业主和业主委员会的管理能力，这样才能做到业主对物业管理企业的有效监督，如果业主完全依赖每年一度的外部审计工作，则会减少对物业管理企业的监督效力。同时，业主对物业管理知识的匮乏，容易让物业管理企业和业主之间产生不必要的分歧，形成沟通和理解上的障碍，可以学习香港模式，建立物业管理公司对业主的培训机制，这样对物业管理行业的发展也具有一定的推动作用。

4、政府主管部门监控机制的建立问题

物业收费问题一直是业主和物业管理企业之间最主要的矛盾，业主拒绝交纳物业管理费的问题时有发生，如果推行酬金制，则拒绝缴纳费用就不再是业主和企业之间的利益关系，而是单个业主和所有业主之间的利益管理。物业管理企业作为受“雇佣”一方，无权干涉业主之间的利益问题，但是如果这类问题严重，势必会影响到对整个物业的健康、有序管理，所以需要出现第三方（政府主管部门或社会监督机构）来解决这些矛盾纠纷。我们可以通过法规，推行协商、仲裁、诉讼等一系列的方法来解决类似问题。

除此之外，要保证物业管理酬金制的良性运行，还要解决其他一些层面的问题。比如物业管理企业的商业信用问题，物业管理企业和其他行业的协调配合问题等等。尽管这些问题的解决都不是轻而易举的，但只要整个社会各个方面能够站在全局的角度去努力，我们还是可以相信，物业管理酬金制会逐步得到完善，并成为物业管理经济运行的主流模式。

第三篇：物业管理服务收费包干制和酬金制的比较研究

物业管理服务收费包干制和酬金制的比较研究

配合《物业管理条例》的实施，2003年11月国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》），《办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”，首次在政府法规中明确提出物业服务收费形式。本文试图通过对这两种收费制的比较，对包干制和酬金制的优劣得失作一番探讨。

一、物业管理服务收费包干制和酬金制的概念及其内涵。

在《办法》中，对于包干制和酬金制的概念及其含义作了详细的解释：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。“酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。关于中大修费用，《办法》中明确指出，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”这就是说对于大型的维修、改造和更新，无论包干制还是酬金制都要用专项维修资金列支，两制无差异，故本文不就此问题进行讨论。

二、物业管理服务收费包干制和酬金制的差异分析

任何事物都有两面性，有优就有劣。包干制和酬金制具有明显的互补特征，即一方的优势恰好就是另一方的劣势，因此本文只列举两种制度的核心优势进行比较。

（一）酬金制的核心优势主要表现

1、财务透明，业主可以直接监管资金的使用。用于物业管理的资金主要来源于收取业主的管理服务费，如果缺乏监管，极易使资金的使用不以业主意志为转移，不能保证使用在业主真正所需上，同时也可能导致物管企业花别人的钱不心疼，大手大脚铺张浪费的情况发生。在酬金制的定义中我们可以看出，所收取的物业管理费，全部用于物业服务的支出，物业管理企业只是按物业管理服务合同约定，从中按比例抽取利润。从本质上讲，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业只相当于职业经理人的作用，管理这笔资金，其最终的决定权、支配权在业主手中；同时《办法》中还明确规定，实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应公布物业服务资金预决算，每年不少于一次公开其财务帐目，业主有权就相关支出问题提出质询，物业管理企业应及时答复，可聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计，因此，酬金制维护了业主的知情权，满足了业主的要求财务公开的愿望，可减少因信息不对称而产生的纠纷。对于物管企业来讲，也是一种约束和监督，促使物管企业加强内部管理，控制资金的正常合理使用，合情合理的用好业主的每一分钱，而不致变为物管企业的灰色隐性收入。

2、有利于保护物业管理行业幼稚期的成长

酬金制是以成本为依据加上一定比例的利润组成的价格。此种定价方式对于经营者而言，假设该商品能够完全出售，则经营者一定能获得预期利润。物业管理服务属于预付费的经营方式，一旦签定了物业服务合同，几乎不存在该种服务商品销售不出去的风险，亦即采用酬金制收费，物业管理企业的经营风险小至可以忽略不计，虽然此种收费方式利润的比率不高，但对于处于刚刚起步的物业管理行业而言，这种经营环境能确保企业永远处于盈利状态，最低限度保证企业的简单再生产能不断循环下去，并有机会进行小规模扩大再生产。纵观我国物业管理的发展史，最初收费就是采取的佣金制，其内涵与《办法》中提到的酬金制是一样的，正是因为使用了这种收费制度，才使得我国的物业管理在极其艰难的环境中，从依

附于房地产的婴儿，发展成为今天一个独立的行业。因此，酬金制有利于企业度过襁褓期，有利于保护物业管理行业幼稚期的成长。

（二）包干制的核心优势主要表现在：

1、强化成本意识，提高企业生存能力。包干制下，物管企业是承包商的角色，自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。因此，这种机制对于企业来讲，具有明显的激励作用和盈利动机。在商业社会中，企业是经济动物，盈利的追求有着与生俱来的渴望，如果限制了其对盈利的追求，就丧失对其激励和约束作用，企业就如同人体的机理坏死一样，终将萎靡不振。这种激励将直接促使物业管理企业在履行物业管理合同时，提高成本意识，努力提升经营管理水平，完善各种成本控制手段和方法，以期从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的进步和发展。

2、有利于提高员工素质，促进行业发展。

物业管理在我国已有二十多年的历史，但整个行业仍处于低利润水平，从业人员素质偏低，年龄偏大。2003年北京太和企业管理顾问有限公司对北京地区的物业管理行业进行的薪酬福利调研表明，物业管理行业的整体薪酬居于市场的较低端地位，而且随着职位等级的增加，差距越来越大，即使在行业发展最早的深圳，这种情况仍没有大的改观，并且在人们的职业观念中，物业是一个劳动密集型的服务行业，技术含量低，社会地位不高。上述情况的存在，使物业管理行业很难吸引高素质的人才，投身到物业管理企业中来。但随着物业管理的对象——房屋本身的技术含量的不断增加，高科技技术设备的使用量不断加大，从客观上要求物业管理的发展必须与之相适应，从劳动密集型向技术密集型转变，提高行业的技术含量，使用更科学和规范的管理技术方法，而要改变这一切的根本是要提升从业人员的素质。采用包干制，因其所收物业管理费的开支尤其是人工成本不必经过业主的审核，因此，当物业管理企业通过加强内部管理，降低其经营成本后，可以在较高的企业利润中提出一部分来提高从业人员的工资水平和待遇，留住现有人才，吸引更多的高素质人才加盟物业管理行业。而高素质人才的加盟，又能增加现有员工的危机意识，促使其学习提高，从而整体提高员工素质，提高整个行业的管理服务水平，促进行业发展。

3、节省监管成本，提高决策和服务效率

监管是保证生产优质或质价相符商品（包含有形及无形商品）的最有力手段，我们熟知的质量管理标准ISO9000标准2000版的最大改进之一就是强调了过程控制，目的就是确保在每个环节不出现质量问题，使得最终产品达到预期的质量要求。但监管是要花费成本的，尤其是消费者直接对商品生产过程的监管费用极高。因为任何一种商品的生产一定是有专业性的，必须由专业人士或机构监管才有效，物业管理亦不例外。消费者监管的直接成本包括业委会在业主中或者从外聘请专业人士进行日常服务工作的监管，聘请专业机构进行财务审计等支付的费用，上述成本是有形的，可以衡量的，此外还存在间接成本，如物业管理企业必须有专人协调处理业主方的监管和审计，这个过程中所耗费的人力和物力及时间，并没有花费在为业主提供物业服务上，这是物业服务的边际成本，不能带来直接价值。中国物业管理行业发展时间不长，人们对行业本身认知不多，更谈不上对物业管理企业和其运作有什么深入的了解和研究，无论业主或外聘人员能具备相应的专业知识和能力，对物业管理进行有效监管的，在目前很难实现。另外，在绝大多数物业管理区域中，业主的数量是较大的，如果有重大事项需要业主表决时，很难在短期内召集齐所有业主并得出统一的结果，如果耗费了成本又达不到应有的效果，从经济学角度考虑，是没有意义的。但有一种监管其成本是很低的，甚至可以忽略不计，那就是利用市场机制客观产生的商品品牌进行监管。品牌是目标消费者及公众对于某一特定事物的心理﹑生理的﹑综合性的肯定性感受和评价的结晶物，感受和评价的核心依据是商品的质量和服务。因此任何一个特定的品牌，都包含了其特有的有关该商品的所有信息。作为消费者，一旦认可了该品牌商品，就表明他（们）同时认可了与该商品相关的所有组成部分，包括商品的质量、生产过程、成本等等。对于消费者而言，在确定品牌时需要耗费较多的时间、精力、费用进行选择，但这属于一次性的行为，只要选择正确，就可达到一劳永逸的效果，日后的监管就很简单了，这就是品牌商品尤其是名牌商品大受消费者欢迎的原因。物业管理服务商品有其特殊性，即购买在前，生产和消费在后，但当我们引进了品牌的概念之后，购买、生产、消费的顺序已不成为质价能否相符的障碍；20多年的发展，已造就了一批物业管理品牌；建设部颁布的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》也为业主在合同中明确服务质量提供了有力的保障。包干制的特性决定了其运作方式就是通过市场的自然调节，使业主得以选择符合其需求的价格商品，而该商品的质量可由两方面得到保证：一是该商品的品牌，二是服务合同中关于质量的条款，此条款的质量标准又可由《普通住宅小区物业管理服务等级标准》为依据确定。因此，采用包干制，业主最关心的服务质量问题完全可以通过市场进行监管，节省监管成本，提高决策和服务效率。

三、结论

从上述分析可知：

1、酬金制能帮助物业管理企业在起步阶段的成长与发展。

我国幅员辽阔，经济发展极不平衡，物业管理的发展也是如此，所以，在市场经济发展较慢、物业管理起步较晚的地区，可采用酬金制，既易于让业主接受，又适合物业管理企业及行业的立足，平稳度过行业的幼稚期。

2、包干制适用于市场化程度较高，物业管理有一定基础的地区。包干制是市场发展到一定阶段时的产物，其优势远大于酬金制，尤其是在促进进入快速成长期的企业和行业发展方面。实际上，在物业管理出现最早的深圳，虽然目前的收费方式还称之为佣金（酬金）制，表面看也有佣金（酬金）制的外衣，如定期公布收支明细，应答业主有关收支的质询，业主可聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计等等，但其实质上早已不是佣金（酬金）制的内涵了，第一，在监管问题的实际操作上，绝大多数业主/业委会并没有真正履行其监管的责任，而主要还是依赖物业管理企业的品牌信誉代替繁琐耗费大的监管程序，即使有个别业委会实施了监管程序，在耗费了极其巨大的各类成本之后，并没有实现过程控制的目的，最终导致两败俱伤；第二，目前已没有任何一家企业能真正按照成本进行定价，基本上均采用包干制即市场价进行定价，最典型的案例就是，最初深圳高层住宅的服务费价格整体水平较高，当某几家企业率先将价格降低时，其它企业也先后将收费价格降至与之相同或相近；多层住宅的服务收费价格普遍偏低，企业提供这种服务基本无利可图甚至亏损，但也几乎没有企业独自提高收费价格或由业主补交亏损部分，这种表现几乎就完全是市场的价格机制在自发地起着调节作用，因此，当市场化程度较高，物业管理有一定基础时，应采用包干制。

随着物业管理行业的发展，物业管理市场成熟度的提高，包干制的优势将愈来愈明显，包干制利用市场这只看不见的手，以满足业主的需求为导向，保护先进，优胜劣汰，激励物业管理企业迅速提高自身的经营水平，从而迅速提高行业的整体水平。

第四篇：物业管理委托合同

第一章　总则

第一条　本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：

组织名称：_________

业主委员会主任：_________

地址：_________

联系电话：_________

受委托方（以下简称乙方）：

企业名称：_________

法定代表人：_________

注册地址：_________

联系电话：_________

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________（物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条　物业基本情况

物业类型：_________

座落位置：_________市_________区_________路（街道）_________号。

管理界线：东至_________；南至_________；西至_________；北至_________。

占地面积：_________平方米。

建筑面积：_________平方米。

委托管理的物业构成细目见附表。

第三条　乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章　委托管理事项

第四条　房屋共用部位的维修、养护和管理。包括：房屋承重结构部位（基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面）、专用房间、楼梯间、走廊通道及外墙面_________、_________。

第五条　房屋共用设备的维修、养护、运行和管理。包括：上下水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱、_________、_________。

第六条　公用设施的维修、养护和管理。包括：非市政道路、化粪池、垃圾房、庭院灯、草坪灯、自行车棚、停车场、_________、_________。

第七条　附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育娱乐场所等。

第八条　公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。

第九条　公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地、房屋共用部位、_________、_________的清扫保洁及垃圾的收集。

第十条　实行封闭物业管理的住宅区内的停车车位，由乙方负责经营管理。对未参加车辆损失保险、车辆玻璃破碎保险、车辆盗抢保险的，乙方有权制止停放。

第十一条　协助公安部门维护社区秩序。包括：安全监控、值班、巡视、门岗执勤、_________、_________。发生刑事案件依照法律规定报经公安部门处理。

第十二条　与房屋及附属建筑物改建、装修相关的垃圾清运、_________、_________等的管理。

第十三条　物业档案管理。包括：物业的工程图纸、竣工验收资料、产权资料、业主和使用人档案、维修档案、_________、有关财务账册、_________。

第十四条　维修基金利息及维修资金使用的财务管理。

第十五条　位于_________位置计_________平方米的物业管理办公用房由乙方无偿或按_________标准有偿使用，但不得分割、抵押、交换、买卖。有偿使用费用于_________。

第十六条　位于_________位置计_________平方米的物业管理经营用房委托乙方按下列约定经营（在所选项目上打“√”），但不得分割、抵押、交换、买卖。

（一）乙方无偿经营。经营收入扣除经营成本后，结余部分按规定专户存储，全部用于补充维修资金不足及业主委员会办公费用。

（二）乙方每年向甲方缴纳_________万元，剩余经营收入归乙方所有。甲方所得按规定专户存储，用于补充维修资金不足及业主委员会办公费用。

第十七条　组织开展社区文化娱乐活动。

第十八条　组织开展社区便民有偿服务活动。

第十九条　向业主、使用人收取物业管理服务费、电梯运行费、_________。按委托协议代收电费、水费、_________、_________。

第二十条　房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费。

第二十一条　规劝制止业主、使用人违反《业主公约》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为。

规劝制止无效的，报送业主委员会批准，可采取_________措施。

第二十二条　其他委托事项。

（一）_________。

（二）_________。

（三）_________。

第三章　委托管理期限

第二十三条　委托管理期限为_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第四章　双方权利和义务

第二十四条　甲方权利和义务

（一）甲方权利

1、代表和维护业主、使用人的合法权益；

2、根据业主大会的决议与物业管理企业签订物业管理委托合同；

3、监督业主、使用人遵守《业主公约》及业主大会、业主委员会决议和物业管理有关规定；

（一）房屋及维修管理

1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象。

2、行政街号、房屋幢号、单元号有明显标志，设有引导方向平面图。

3、封闭阳台、空调安装、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏等悬挂物。

4、一楼护栏无探出墙面现象，二楼以上无护栏。

5、房屋完好率98％以上。

6、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，履行安全技术交底手续，工程质量验收手续齐全，决算书经过有关机构审计，有完整的竣工报告并建立有关保修制度，工程资料存档备查。

7、房屋小修、急修及时率达98％以上，合格率达100％，险情排除及时率达100％，有维修记录和回访记录。

8、房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。

（二）共用设备管理

1、设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。

2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。

3、设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。

4、小区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。

5、电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好。

6、电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。

7、负责锅炉供暖的，严格遵守锅炉供暖各项规章制度，运行正常，并有运行记录。供暖期间，居室内温度应为18℃，不低于16℃。

（三）共用设施管理

1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。

2、公共照明设施设备齐全，运行正常。

3、道路畅通，路面平坦无损坏。

4、污水排放畅通，沟道无积水。

5、危险部位标志明显，有防范措施。

（四）绿化及养护管理

1、公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。

2、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。

（五）环境卫生管理

1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。

2、小区内实行垃圾袋装化，日产日清。

3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好。

4、道路、庭院、绿地、公用场地无杂物，保持清洁。

5、雪后及时扫净小区内道路及楼间积雪；雨后及时清理污水。

6、小区内马路无摊点、市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序。

7、小区内无违章临时建筑。

8、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。

9、共用场地定期清洁，地面无油渍等污染现象。

（六）社区秩序维护

1、小区内实行24小时值班巡逻制度。

2、值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。

（七）停车场及车辆停放管理

1、甲方委托乙方经营管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。

2、_________。

3、_________。

（八）消防

1、消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。

2、配备专职或兼职消防管理人员。

3、消防通道畅通无阻。

4、_________。

5、_________。

（九）按《房屋装饰装修管理协议》实施改装修管理。

（十）_________。

第六章　物业管理服务费及相关费用

第二十七条　物业管理服务费

（一）住宅房屋，乙方按建筑面积每月每平方米_________元向业主、使用人收取；非住宅房屋乙方按建筑面积每月每平方米_________元向业主或物业使用人收取；空闲房屋，乙方按建筑面积每月每平方米_________元向_________收取。

（二）收费时间：_________。

（三）合同有效期内，若物价部门批准调整收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向业主、使用人收取。

（四）业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的_________％按日交纳滞纳金。

（五）业主转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。

第二十八条　电梯运行费按下列约定执行：_________。

第二十九条　在实行封闭物业管理住宅区内的停车车位，由乙方对停放车辆的业主、使用人实行委托服务，按物价部门规定收取车位费。车位费收入扣除经营管理成本后的结余部分，用于

1、物业共用部位、共用设施设备维修；

2、绿地养护费用；

3、弥补甲方同意减免的物业管理服务费；

4、便民服务费用；

5、业主委员会办公经费。

第三十条　房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和更新费用，按《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》及其配套文件执行。

第三十一条　房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他服务，若委托乙方维修或提供服务，双方应签订协议，乙方按约定收费标准向享受服务的业主、使用人收取。

第三十二条　甲方委托乙方签订利用本物业管理区内房屋共用设施设备、共用场地设置的户外经营性广告和商亭、摊点等有偿使用协议并由乙方负责收取有偿使用费。有偿使用费收入扣除成本后结余部分用于

1、物业共用部位、共用设施设备维修；

2、绿地养护；

3、弥补减免的物业管理服务费；

4、便民服务费用；

5、业主委员会办公经费。

第七章　违约责任

第三十三条　甲方违反本合同第二十四条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第三十四条　乙方违反本合同第五章的约定，未按合同约定标准管理物业，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十五条　乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十六条　乙方不按规定和甲方审定的计划使用维修基金利息，或将维修基金利息挪作他用的，甲方有权制止。造成甲方经济损失或导致物业失修失养，乙方应给予经济赔偿。

第三十七条　甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方_________元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第三十八条　因业主、使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备维修费用，由相关的业主、使用人承担。

第三十九条　维修基金利息不敷使用时，由乙方负责筹集，因维修资金筹集不足造成物业失修失养导致业主、使用人财产损失和人身伤害的，由未交费的责任人承担相应法律责任。

第四十条　合同有效期内突发性紧急抢修排险工程费用，由乙方先行垫付，由相关业主按拥有的建筑面积比例分摊，由乙方负责于工程开工起15日内收缴，逾期未交纳的，按应分摊金额的_________％按日交纳滞纳金。乙方也可向人民法院提起诉讼。

第四十一条　为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成业主、使用人财产损失的，有关各方按有关法律规定处理。

第八章　附则

第四十二条　自本合同生效之日起_________日内，根据委托管理事项，甲、乙双方办完交接验收手续。

第四十三条　本合同期满前二个月，甲、乙双方应作出是否续签合同的决定。任何一方决定不续签合同的，甲方即行组织招投标重新选聘物业管理企业。

第四十四条　双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

第四十五条　本合同附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第四十六条　本合同正本连同附件_________页，一式3份。甲乙双方各执1份，报物业行政主管部门备案1份，具有同等法律效力。

第四十七条　因房屋建设质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能或造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第四十八条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第四十九条　本合同在执行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意：

（一）由济南市仲裁委员会仲裁。

（二）向人民法院起诉。

第五十条　本合同自签订之日起生效。

甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________

代表人：_________代表人：_________

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点：_________签订地点：_________

附件

1、物业构成细目

2、《业主公约》

3、《房屋装饰装修管理协议》

第五篇：物业管理委托合同

物业管理委托合同

甲方：名城左岸公寓业主委员会

乙方：身份证号：

身份证号：

经双方平等友好协商，达成以下协议：甲方委托乙方管理名城左岸公寓小区，主要为小区值班和卫生管理，具体约定详见下方。

一、乙方义务

1.每天24小时保证值班室每天有人值班；

2.负责本小区楼梯口、大平台、通道口及大楼周边卫生；

3.修剪大平台花草和浇水等管理；

4.管理自行车棚，保证车棚卫生及门户安全，每天保证车棚门人走上锁；

5.不做与小区管理无关的事务（如养鸡和做一些有损小区形象的事件）；

6.对非小区的闲杂人员进行管理，做好防火、防盗，保证小区安全；

7.积极协助甲方收取物业管理费；

8.保证小区道路畅通；

9.乙方因自身原因造成的意外、生病等伤害与本小区无关；

10.如果乙方在工作期间，表现不好，造成住户反映强列，甲方可予以辞退。

二、甲方义务

1.每月10日支付乙方工资1600元整；（押金为1600元，次月支付）。

2.保证乙方正常生活使用水电、住宿；

3.乙方遇到麻烦的情况下，甲方应积极给以支持和协助。

三、合同工期

本合同签订有效期为三年，自2013年1月1日起至2016年1月1日至。如乙方违约，扣除押金1600元。

四、本合同双方签字生效。

甲方：日期：

乙方：日期: