房地产基础知识培训

第一篇：房地产基础知识培训

房地产销售的基础知识

一、名词解释

◇ 房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性；

◇ 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利；

◇ 土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地；

◇ 三通一平：是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整；

◇ 七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、电通、电讯通、气通、场地平整； ◇ 土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合该土地使用权，由政府无偿收回；

◇ 土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付给政府的费用。

◇ 国土局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。

◇ 公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。

◇ 国土局产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

◇ 发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。

◇ 代理商：经政府批准成立，从事房地产咨询，经纪，评估等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告，销售策划等业务提供有偿服务。◇ 佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。根据《南京市房地产行业管理条例》规定：房地产经纪机构开展经纪业务时，有权获取佣金。

◇ 房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。

◇ 商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到房产局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需证）。◇ 外销许可证：凡对境外预售的房屋都要办理此证才可销售。

◇ 房地产买卖合同：是由房产局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议所有的商品房销售都须签订此合同。

◇ 房地产抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定。

◇ 银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。

◇ 房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等合法行为的 1

合法性作法律公证。

◇ 楼花抵押登记：是指已办银行按揭的楼花送到国土局产权登记科办理抵押登记手续，抵押人将贷款及利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。◇ 建筑面积：房屋套建面积与公摊共用面积之和。◇ 实用率：房屋实用面积与建筑面积之比。◇ 得房率：房屋套建面积与建筑面积之比。

◇ 容积率：规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。◇ 预售楼花：将未建好的楼房提前出售，称为售楼花。

◇ 样板房：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。

◇ 示范单位：与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考而经过精心设计装修的。

◇ 房地产转让：是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为。按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。

◇ 银行本票：是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

◇ 银行汇票：银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，由银行签给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期一个月。

◇ 银行支票：是银行的存款人签发给收款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给收款人的票据。有效期为10天。

◇ 什么是房地产一级市场? 什么是房产一级、二级、三级市场?

答：房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的 市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级 市场是由国家垄断的场。什么是房地产二级市场? 答：房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场。

答：房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房 地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进人流通领域进行交 易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。◇ 什么是公有住宅？

公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它是指由国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。◇ 什么是私有住宅？

私有住宅又称为私产住宅、私房，是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。

公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，公有住宅也就转为私有住宅。随着

住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随房改的推进而不断提高。◇ 什么是新建公有住宅？什么是公有旧住宅？

新建公有住宅指由政府或国有企业建造，还未曾使用的住宅。公有旧住宅，指已分配出租给职工使用并根据房改要求以后将在市场出售的公有住宅，公有旧住宅一般以标准价或成本价出售，现租住户有优先购买权。◇ 什么是单元式住宅？

单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。单元式住宅的基本特点：（1）每层以楼梯为中心（又叫梯间式住宅），每层安排户数较少，各户自成一体。（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3）建筑面积较小，造价经济合理。（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到大多数国家和地区。◇ 什么是公寓式住宅？

公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。◇ 什么是花园式住宅？

花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化。住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。◇ 什么是砖混住宅？

砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5—6层以下。◇ 什么是框架结构住宅？

框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。◇ 什么是住宅小区？

住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所 越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。◇ 什么是跃层式住宅？

跃层式 住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较

多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。◇ 什么是复式住宅？

复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在：（1）平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%——70%。（2）户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。（3）上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。

复式住宅在设计施工和使用上有一些不足：（1）复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1。2米，很难充分利用。（3）由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，但近年来建筑师通过不断改进、完善，不断探索，结合我国的国情，设计更加合理的结构。可以预见，这种精巧的复式住宅，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然成为住宅市场上的热销产品。◇ 什么是住宅的套型和户型？

“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。

对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定。根据1987年7月颁布的《城镇住宅设计规范》，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。规定了不同住宅套型设计标准。但随着住房商品化的房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。需要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个“一室”，6—12平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室”数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。◇ 什么是住宅的进深？

住宅 的进深，在建筑学上是指一间独立的房室或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。

◇ 什么是住宅的开间？

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到 加一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间和宽度而言，故又称为开间。住宅开间一般为3。0——3。9米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。◇ 什么是住宅的层高和净高？

住宅的高度计量除了用“米”，还可用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。目前一般住宅层高都在2。8米左右。

◇ 什么叫“户室比”？

“户室比”，又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室或四室户）占28%。◇ 什么是商品房？

商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。◇ 什么是经济适用房？

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。

◇ 基础：承受建筑物自重及使用荷重和自然因素引起的负荷，使之稳定安全的结构体系，一般均设在地面以下。

◇ 外墙：与外界直接接触的建筑围护结构部分统称为外墙。◇ 山墙：东西两面的外墙称山墙。

◇ 隔断：区别使用功能，使之互不干扰，是建筑设计中组织功能空间，湖粉平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等区别。

◇ 配套：使功能达到完善的措施；建筑中有社会设施配套，小区生活环境配套；主内部生活设施配套等，其程序由于标准不同而不同。

◇ 红线：由政府有关部门划定的用地范围。一般以红笔在地形图上圈定，写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。

◇ 断水：房子的主体工程已经完成，开始进入内、外装修阶段。◇ 封顶：建筑主体达到最高度。

◇ ±0：建筑物首层地坪的相对高度。

◇ 日照：建筑物能迎受到阳光的程度。各建筑对日照要求不同。住宅一般要求在冬至至少有1小时的日照。

◇ 三大一小：户型设计中流行的一种做法：大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室。◇ 三表出户：是小康住宅标准之一，即水、电、煤气表置于室外。

房产名词

住宅小区：也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。

建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。保证日照时间

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

关于五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记那么多。您购房时只需看一下《国有土地规划许可证》和《开工证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《开工证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》

就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

什么是现房：所谓现房，是指开发商已办妥房地产权证大产权证的商品房，消费者在这一阶段买商品房时应签订《商品房买卖合同》。

什么是期房：所谓期房，是指开发商从取得商品房预售许可证开始到取得房地产权证大产证为止，在这一期间内的商品房即为期房。消费者在这一阶段购买商品房时，应签订《商品房预售合同》。

期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。

房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。

住宅的公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开始商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题，计算方法在下面单独介绍。

住宅的辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层平面中不直接供住户生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。

房屋的建筑面积：房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。房屋的建筑面积包括使用面积和公共面积二个部分。

单元式住宅：单元式住宅，又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。

单元式住宅的基本特点：（1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，一般为2-4户，大进深的每层可服务于5-8户，住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。

（2）户内生活设施完善，即减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3）建筑面积较小，可以标准化生产，造价经济合理。

（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，产推广到世界大多数国家和地区。

公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。SOHO（家庭办公）：

SOHO（家庭办公）一词起源于八十年代的纽约，因艺术家云集而名，那里风情独特，有纽约最另类和最有品味的商店、画廊和餐厅。后来有日本人在建筑中引用了SOHO这个词，即是“Small Office Home Office”的缩写，意为小型的、家庭的办公室。

在中国，在现代城没有讲SOHO（家庭办公）这个故事之前，这个概念还从未作为一个建筑形式出现过，因此，SOHO现代城是北京第一家得到正式认可的SOHO（家庭办公）型建筑。在北京，被称为SOHO一族的自由职业者和居家办公者也越来越多，比如记者、作家、经纪人、摄影师、计算机编程员等，还有一些正在起步和发展阶段的公司和一些规模不大的公司，如广告公司、设计工作室、律师、会计师事务所、外国住京办事处等，在网络信息时代，他们的行为方式确定了他们需要自由的工作时间，自在的做事方法，而随着电子网络对人们生活的进一步侵占，是应他们的需要而问世的：花买一套房子的钱既可得到工作和生活这两种需求的满足。

住宅的套型和户型：“套型”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。

对于住宅套型的大小，一般都是用使用面积指标来规定。根据1987年7月颁布的《城填住宅设计规范》，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。规定了不同住宅套型设计标准。但随着住房商品化的房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其他住房的住宅套型标准正趋于市场化。

需要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个“一室”，6-12平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室”数，因而，住宅户型又可分为一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。

跃层复式如何区别，面积怎么算：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好是一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式住宅在概念上是一层，但层高较普通住宅（普通住宅通常为2。7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。这种住宅在香港较多，主要是由于空间极其缺乏而产生。计算这两类住宅的面积方法是：

跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照北京市计算住宅使用面积的规定进行计算，其中明确指出了屋顶使用面积的计算标准：

利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（盥洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，才能计入使用面积：

1、使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含）；

2、使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.1米（含）部分不足总面积的2倍计入使用面积。

建筑质量缺陷管理体系：20世纪70年代提出了零缺陷理论。在质量定义方面，零缺陷理论认为质量就是符合要求；在系统方面，零缺陷理论以预防为主；在标准上，零缺陷理论推行的是零不良；在衡量品质状况时候用的是缺陷导致的成本增加值。

在我国，因为建筑质量低劣，每年造成经济损失1000亿元。建筑质量是品牌楼盘的灵魂，创造一个品牌楼盘，不能没有质量的支撑；楼盘的品质对促进楼宇营销有着极大的作用。因此，必须像保护眼睛一样来对待楼盘的质量。质量不好的楼盘会直接影响销售，进而导致项目开发的整体失败。

土地使用权期满的法律后果：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附著物所有权由国家无现取得。土地使用权期满后，土地使用者需要续期的，可以申请续期。框架结构住宅：框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

砖混结构：砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、水按一定的比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5-6层以下。

开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一自然间的宽度而言，故又称为开间。住宅开间一般为3.0~3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

进深：是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅具有良好的自然采用和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。

层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面之间的距离。

跃层式住宅：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。复式住宅：复式住宅是受跃层住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。变频供水：就是取消了屋顶水箱，居民生活用直接来自设立在小区的变频泵房输入，从而进一步大大提高了水质量。其另一附带的好处是，由于不设屋顶水箱，也使得开发商在设计楼

盘外形上更为简洁，在视觉上更为谐调美观。从而出使整个小区在总体景观布置上形成新的特色。随着住宅开发的不断深化，随着城市供水管网设备的不断增加增压和技术上的不断进步，可以说，变频供水将成为住宅开发在完善供水配套质量上的发展趋势，也是提高居住区配套档次和提高居民生活质量的重要方面。同时，先进的供水方式也将成为提升住宅品位的重要因素之一。

有关橱柜的专用名词：现代家庭越来越注重空间的舒适，定做成套橱柜的家庭也越来越多了。您知道有关橱柜的一些专用名词的含义吗？记下它们，在您和橱柜厂商谈的时候会用得上。橱柜：又称“家庭厨房家具”、“厨具”等，是家庭厨房内集烧、洗、储物、吸油烟等综合功能于一身的家庭民用设施。

橱柜：所谓“欧化”，即“欧洲风格的橱柜”，目前市场上的各种品牌橱柜，都具有一个共同点，即趋向于学习欧洲流派和风格。

功能配件：指煤气灶、抽油烟机、烤箱、水槽、龙头等各具使用价值的、必备的配件。铝背墙：又称“挡水墙”，广泛用于防火板台面与墙体的结合部，既有装饰作用，又能阻挡水迹渗透。德国乃至欧洲各橱柜专业公司，普遍采用铝背墙的装饰方法。

实心板台面：是以高分子实心板为原料，经裁、铣、钻、磨、抛等工艺后，制成的橱柜台面，称实心板台面（亦称人造大理石）。

五金件：泛指橱柜专用的铰链、滑轨、连接件等。

配饰件：泛指橱柜专用的踢脚板、压顶线、门饰、上柜吊桂件等。

调整脚：是橱柜底部的支撑脚，每个箱体装有四套调整脚，既能支撑整套橱柜与地面架空防潮，又能调节橱柜水平。

上柜吊桂件：是吊柜吊挂在墙上的专用挂件，吊柜上部二端均配有吊桂件。毛房设计：橱柜基础工程尚未完成前所做的基本设计方案。净房设计：已经完成厨房装修基础工程所做出的最终方案设计。

中期服务：在橱柜质量保修期限内，主动上门服务、以解决可能发生的局部质量问题。售后服务：一般指橱柜安装完毕后，橱柜公司启动的质量保护维修程序。商品房销售中公用建筑面积如何计算：公用建筑面积分摊的基本原则：

（一）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。

（二）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。

多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

（三）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

这个原则简单地讲，就是：按面积比例分摊，谁受益谁分摊，分钱不分地。

凡是参加分摊的公用建筑面积，售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。根据该《规定》六条可以参加分摊的公共建筑面积具体包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防过道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工作休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，以及部分公用墙体的面积，具体指的是套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。另外，其他的购房人受益的非经营性用房，根据情况也可以参加分摊，但必须在销（预）售合同中特别写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。根据规定：不应计入的公用建筑空产间包括：作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空产以及售房单位自营、自用的房屋。

当您购买的楼房中，有一整层、整门被一家买走时，这家的销售面积中就包括本层或本楼门公用建筑面积的，因此这家不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊，当然，别人也不用分摊它的公用建筑面积。而除此之外的公用建筑面积，大家还都要参加分摊。此条应结合南京市具体规定。

错层：是继前几年的复式、跃层之后，目前比较流行的房屋户型结构。

普通住宅是一层一层建筑的，而这种错层是楼上楼下两户或两户以上的房间互相咬合，彼此交错，使各自的房屋结构出现变化。

新颖、变化是错层带给人们的喜悦，而一部分走廊空间移进屋里，又使这种房子的使用率偏低。人们为求新付出的代价就是多花几个平方米面积的钱。

蝶式住宅有什么特点：蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点，让你们拿宝星园举例说明。

一、很好地解决了通风和采光的问题。人们喜欢板楼无非是它具有良好的通风和日照，宝星园的蝶型建筑使朝东、朝西的房间向外伸展，不仅真正做到了户户朝阳，而且处于翅膀位置的四户还可

以享受到爽快的通风效果。

二、较高的使用率。宝星园为两梯六户的设计，有效压缩了电梯间的面积，保证了每户较高的使用率，避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊。

三、户型方正。蝶式建筑有一个通病——房间的边角多，而宝星园就对此做了良好的改善，把边角昼设计在电梯间从而保证了户型的方正。

房间为什么做吊顶：房间或室内走廊做吊顶，最初是为了隐藏各种管线和控制房间净高，随着吊顶材料的多样化，吊顶的作用也有所增加，比如隔声、保温、隔热等。从装饰角度讲，吊顶作为房间其中的一个面，可以通过改变高度和造型为房间为区，还可以改变常规的悬挂式照明方式，做出反光槽嵌入光源，再配以各种线脚，加强房间顶棚的装饰效果。什么是房间的阴角线：房中的阴角线，有功能上的需要。墙面和天花材质或颜色不同时，会有一条明显的交界线，阴角线时为了掩盖这个边界用的，并且根据室内不同风格选择木质或石膏线等，同时也起到装饰作用。

随着简约之风日盛，没有功能作用的线脚由简化到取消。有些室内设计抛弃了阴角线，即使墙与顶之间色彩差别很大，出宁可保留一条交界线，但要保证线是笔直的。

什么是灰空间：“灰空间”一词最早是由日本建筑师黑川纪章提出的。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。“灰空间”也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。

中空玻璃：目前越来越多的商品房采用塑钢窗内镶中空玻璃，中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能大大提高。

外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

什么是基础设施配套建设费：基础设施配套建设费是指政府用于城市基础设施配套建设已投入和近期预期投入的费用部分，主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等。其中四源是指：自来水、煤气、供热和污水处理等。

房地产术语

产权证书

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。使用权房

使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。公房

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。不可售公房

不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。已购公房

已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房 单位产权房

单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。廉租房

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。私房

私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。二手房

二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。外销房

外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。内销房

内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。共同共有房产

共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。共有房产

共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空臵房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。烂尾房

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空臵，无法回收前期投资，更

无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。城市居住区

城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区

居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地 居住组团

居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。配建设施

配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。公共活动中心

公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。房屋产权

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外。基价

基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表“×××元／平方米起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。预售价

预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。一次性买断价

一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债

务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。违约金

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。建筑面积

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。使用面积

住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。公用面积

住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设臵的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。实用面积

它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。居住面积

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。计租面积

作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。容积率

容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。得房率

得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。开间

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。套内面积

俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。公摊面积

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。竣工面积

竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.辅助面积

辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。共有建筑面积

房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积分摊系数

整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑 面积分摊系数。销售面积

销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

建筑密度

建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。绿地率

绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。层高

层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

公用建筑面积分摊系数

将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。实用率

实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积 标准层

标准层是指平面布臵相同的住宅楼层。阳台

阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。平台

平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。地下室

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。半地下室

半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者 居住区用地

居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称 其他用地

其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。公共服务设施用地

公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地

道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。公共绿地

公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。道路红线

道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。建筑线

建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位臵的控制线。公用建筑面积

公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）

套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积 玄关

玄关就是登堂入室第一步所在的位臵，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。隔断

隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.过道

过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

房地产户型设计要点

满足好户型的五个特征

实用性－大小适宜 功能合理 安全性－防火防盗 私密性 灵活性－功能的可变性

经济性－面积紧凑 造价低 艺术性－富文化品味及个性

健康性因素

朝向合理 日照充分－满足冬至日》1h满窗日照 通风良好 空气新鲜－设穿堂风、转角通风

温度适宜 安静舒适－室外空调机的安装和冷凝水的有组织排放；阳台晒衣设施

空间的有效分离

生理分居－8岁以上两代分居 15岁异性分居 功能分区－公共活动区：客厅 餐厅 门厅 私密活动区：卧室 书房 保姆房 辅助空间 ：厨房 卫生间 储藏间 动静分区－娱乐活动区：动 休息区： 静 公私分区－家庭生活私密性的尊重与保护 主次分区－主人房与父母房、工人房的分离 干湿分区－干——卧室与湿——厨卫分开

面积恰当 尺度适宜

客厅－开间》3.9米 21~30平方米 视听空间 餐厅－净宽》2.4米与客厅分离 带吧台休闲空间

主卧－开间》3.6米 独立卫生间 更衣及阳台 次卧－面积：10平方米～ 15平方米

工人间－面积：4平方米～ 6平方米 与厨房相连 卫生间－面积：4平方米～ 10平方米

厨房－净宽》1.5米 面积：8平方米～ 12平方米 储藏室－面积：4平方米～ 6平方米 衣帽间 阳台－净宽》1.6米 面积：4平方米～ 12平方米

我国关于楼高的分类大致是这样的：

住宅建筑，1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为中高层，10层以上为高层。

公共、综合性建筑，总高24米内为多层，24米以上为高层。总高100米以上的，不论何类建筑，均为超高层建筑。

而联合国经济事务部于1974年曾对建筑高度有如下划分：

低高层：9-16层，50米内，中高层：17-25层，50-75米，高高层：26-40层，100米以内，超高层：40层以上，100米以上。

第二篇：房地产基础知识培训

房地产基础知识培训(1)

一、住宅的结构有哪些形式？

商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：

(1)砖混结构住宅

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

(2)砖木结构住宅

砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。

(3)钢筋混凝土结构住宅

钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。

二、什么是使用率？什么是实用率？

住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。

三、怎样计算房屋的使用率？

房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。

在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。

从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。

此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。

四、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？(1)住宅的开间

住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建 筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的进深

住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

(3)住宅的层高

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

(4)住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：

净高=层高-楼板厚度

即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住 的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。

五、什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：

(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。

(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：

(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。

(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。

(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4)没有围护结构的屋顶水箱间。(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。

(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。

从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。

六、什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？

消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

七、什么叫房屋的产权,产权包括什么？ 某客户问：

什么叫做房屋的产权。产权包括什么？拥有产权能享受到什么权利？产权和土地有无必然联系？在项目销售中，有无规定什么东西是有产权的，什么东西是没有产权的？

销售人员答：

房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。

八、商品房的销售面积如何计算？

按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998] 所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和

一、套内建筑面积的计算方法：

①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：

(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

下列空间不得计入公用建筑面积：

(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。(2)作为人防工程的地下室。

公用建筑面积计算公式：

公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

因此，商品房销售面积公式还可表达为：

商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)

九、产权证如何办理？手续否很麻烦？

客户问：请问产权证如何办理？是否手续很麻烦？ 销售人员答：

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，再办理过户手续。您可以委托中介机构或由开发商为您代办。

十、按揭买的商品房，产权证办下后是放在银行还是给购房者？ 客户问：

银行按揭买的商品房产权证办下来后是放在银行还是给购房者？听说只要办完抵押登记后，产权证就给购房者了。

销售人员答：

在按揭贷款购买的商品房取得产权证前，银行作为抵押权人，只能就商品房买卖合同进行抵押登记，在商品房办理产权证后，需要向 房屋土地管理部门办理房屋产权证的抵押登记手续。作为抵押权人将持有房屋产权证的他项权利证，产权证在办理完毕抵押登记手续后，应由产权人持有。

十一、什么是楼盘均价？

“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？

“均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价

十二、均价到底是个什么价儿？有关人士为您答疑解惑 以前，发展商无论是参加展会，还是打广告时，使用的价格多数都是起价。自从有些房地产发展商为吸引客户在起价上“做秀”后，越来越多的买房人便不再对一个项目打出的低“起价”动心了，于是，许多精明的发展商在项目推广时多采用了“均价”这个词。

“均价”顾名思义当然是这个项目的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但近来有人发现，用标着的“均价”来买房，也买不到合适的，往往想买的房子与打出的“均价”也有很大差距。这到底是怎么回事儿？均价到底是怎么样的一个价格？

“均价”不是简单的算术平均值，即(最高价＋最低价)÷2得出的，而是发展商根据当前的市场情况制定的，以收回成本并获得合理利润的价格。一个项目在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个项目销售价格控制的一个重要标准，是这个项目售价的加权平均值。

根据这个平均值，在给每一户定价前，先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就会高)，再用这 栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。

怎样看“均价”？一些细心的买房人发现，自己看重的房子，户型朝向比较一般的，往往也与均价相差较远，这是怎么回事儿？是不是发展商在“均价”上也做了手脚？

其实，发展商在均价上大做文章是没有必要的，计算两套价格，费时又费力，不划算。但由于现在市场上项目太多，竞争得太激烈，为了吸引“眼球”，一些发展商在项目推广时，打出的均价并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中“均价”最低的那栋楼的价格。因此，你在挑房时就会产生与均价相差较远的感觉。

有人会说，这与原来打出的低“起价”不是一样吗？当然不一样。发展商打出的“起价”的套型，在整个社区中只有几套这样价格的房子，且是所有单元当中无论是楼层位置还是朝向、通风、采光最最差的，要么购房人不愿买，要么根本买不着；更有甚者，有项目原本就没有这样价格的户型，仅仅为吸引客户的光顾。而低“均价”则不同，这样价格的楼，社区中至少有一栋，而且这些楼中的户型与社区中其他楼中的户型没有什么两样，只是可能没有景观，或者由于楼体的朝向而影响到户型朝向而已。因此，买房人如果是价格当先者，大可以考虑它。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层塔楼在6层～8层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%～8%，塔楼是在15%～20%之间。

十三、什么是房地产登记？

房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。

房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用。

十四、什么是住宅的“全部产权”和“部分产权”？

国务院发布的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中，对“全部产权”和“部分产权”都作了明确的规定。

“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。

“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。

“部分产权”与“全部产权”的不同之处在于，“部分产权”虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。

十五、什么是印花税？购房者如何纳税？

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

1、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的凭证在《中华人民共和国印花税暂行条例》中列举了13类。房屋因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。

2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。

3、减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。

4、纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。

印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位 置，然后自行注销。注销的方法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。

对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章。

十六、什么是契税？购房者如何纳税？

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。

2、税率。1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%~5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。北京市确定的税率为4%，目前为推动居民住房消费，按2%税率减半征收。

十七、什么是公共维修基金？购买公有住房时公共维修基金如何交纳？

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共 同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。

1999年购房的职工，购房人按每建筑平方米26元、售房单位也按每建筑平方米26元的标准交纳公共维修基金。从2000年4月1日起，公共维修基金的交纳标准调整为：购房人按成本价基价的2%，售房单位按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%的比例，筹集公共维修基金。

商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。

十八、物业管理公司与业主的维修责任如何划分

业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。

物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安 全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

十九、业主委员会应如何成立？

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

业主委员会的宗旨是维护本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。

业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期三年，可连选连任。业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

业主委员会委员名额的分配取决于业主在该物业中所拥有业权份额的多少。具有较多业权份额的业主，在业主委员会中应占较多的委员名额；但分散业主权也应占有相应比例的委员名额。如某物业30%业权为分散的业主，则在委员会中30%的委员应由这些分散的业主推选。

二十、小区绿化面积的标准是多少？

绿化环境是居住空间质量的重要标志，它不仅有着净化空气、丰富景观的作用，同时也是居民的交往空间和活动场所，打破了多年单元住宅那种“鸡犬之声相闻，老死不相往来”的局面，增进了邻里的交往，扩大了“家”的范围。

按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准：

1、小区要封闭管理。保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。

2、要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不低于30%，旧区不低于25%，绿地指标组团不低于0.5平方米/人，小区不小于1平方米/人；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求，所以成片的绿地就应满足不少于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外。

3、绿地应接近居民住宅，以便观赏使用。

4、绿地空间应包含一定数量的活动场地(如儿童游戏场)，并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。

二十一、公共区域的水电费如何摊销？

对于高档住宅，根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(国家计委、建设部[1996] 规定，将路灯移交给市路灯管理处统一维护管理。

二十二、购房知识：几楼的房子最容易转手？

二手房的交易行情是购置新房的重要参照，那么，目前市面上什么楼层的房子其再次交易的能力最佳呢？

跟新房一样，二手房的好楼层指的是2至6楼，需要说明的是，从目前的市场需求来看，在前几年修建的大量9层高的无电梯多层房中，余下的四个楼层，1、8、9是比较差的楼层，7楼是“勉强可以接受的楼层”，考虑到采光、卫生、潮湿度等因素，除了行动不便的老年人，一般人宁可选择8楼，也不愿选择1楼，当然，有较强商业功能的1楼除外。对那些8楼或9楼的房主来说，有一个利好的因素勉强可以告慰：如果是在顶楼，如果不漏水的话，还是可以得到热衷屋顶花园者的认可，尤其是一些年轻的买主。

二十三、买了经济适用房 还能拿补贴吗？

有读者询问：“购买了经济适用住房，还能再拿住房补贴吗？”为此，这期我们特将集资建房和经济适用住房做以对比，希望能对读者购买经济适用住房和集资建房时有所帮助。

集资建房与经济适用住房涵义不同

集资建房与经济适用住房相比，他们之间既有相同点，又有不同点。其相同点主要表现在集资建房完全享受经济适用住房的优惠政策，而且在供应的对象上与建设标准方面也是一致的。

但是两者也有不同点：

1、产权性质不同：集资建房与经济适用住房的产权不同。集资 建房有两种产权：经济适用住房产权和房改房产权，即：如果职工按照房改政策购买了集资建房的话，那么其产权性质属于房改房产权，但如果购买的价格高于当年的房改成本价的话，那么其产权性质为经济适用住房产权。

2、价格不同：由于集资建房的合作社与社员之间在住房问题上不存在买卖关系，而是集资合作建房的关系，因此，集资建房不存在销售问题，社员可免交部分税费，所售价格只是建造房屋的价格，不包含利润；而经济适用住房的价格之中包含3%的微利，即房屋建造成本价格再加3%的利润构成

买了经济适用房，仍能获得住房补贴

其实北京市政府早在1999年就在《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》的通知(京发[1999]21号)中提到住房补贴发放的对象：“无房和住房未达到本方案规定的住房面积补贴标准的职工(含离退休职工)，按经济适用住房价格或市场价格购买住房(包括新建经济适用住房、腾退的可售公有住房和商品住房)，均可按规定申请住房补贴。”也就是说，职工即使购买了经济适用住房和商品房，按规定，仍可获得住房补贴。

另外，购买了再上市的已购公有住房的职工，仍属无房户或者未达标户。已购公有住房再上市后，由于已补交了土地出让金和相关的税费，所以其产权性质已为商品房产权，也就是说无房或未达标的职工，如果购买了再上市的已购公有住房，按规定仍可获得住房补贴。小雪 二十四、十种情况不计入建筑面积

根据新的国家级标准———《房产测量规范》，10种情况下建筑面积不计算。

10种情况包括：

1、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

3、房屋之间无上盖的架空通廊；

4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

5、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；

6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；

8、活动简易房屋；

9、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

10、据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26、±0.6、±1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。

第三篇：房地产基础知识培训

房地产基础知识培训

1、房地产

是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。（如住宅、大厦、学校）

2、房地产市场

是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称二手房交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。

3、房地产市场细分

“一级市场”：即土地市场，是由国土部门掌握，指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。

“二级市场”：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。

“三级市场”：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类： A、商品房 B、非商品房C、集资房 D、福利房 E、私房 从房地产用途来区分可以分为以下几点： “写字楼”

1、标准写字楼

2、商住写字楼 “住宅”

1、高层住宅（小高层）

2、多层住宅 “商铺”

1、临街地铺

2、裙楼商铺

4、什么是房地产产权？

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。什么是土地使用权？

土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用

5、房地产权登记有何法律效力？

依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。

6、房地产登记发证由哪个部门负责？

根据《房地产登记条例》规定，房地产主管部门即市房管局是房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。

7、《房地产证》有什么作用？

《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。

8、房地产登记的种类有哪些？

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

9、哪些房地产合同须办理公证手续？

按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。

10、什么是房地产权初始登记？

指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

11、土地的使用年期是如何确定的？

凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证（完成初始登记）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

13、什么是现房？

现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签现房买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工验收合格可以入住的房屋。

14、“五证”与“两书”

五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；

两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；

15、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？（1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（2）取得《建筑许可证》和《开工许可证》；

（3）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；

（4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；（5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《商品房预售许可证》。

16、向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？ 保险费抵押费 契税 登记费 印花税 工本费

17、什么叫房地产抵押？

指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。

房地产有关法规

1、土地管理法

在土地管理法中，我们重点了解以下几点内容就可以了： 1)新的土地管理法是99年1月1日开始实施的。2)我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。3)有关土地的六项制度：

国家依法实行国有土地有偿使用制度 国家实行土地用途管制制度 国家建立土地调查制度 国家建立土地统计制度 国家实行土地占用耕地补偿制度 国家实行基本农田保护制度 4)土地管理法

中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法

2、房地产交易管理制度 所要了解和熟悉的内容：

1)城镇房地产交易的范围：包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地所有权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。2)房地产交易的形式：房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

3)《房地产管理法》规定了五项基本制度：国有土地有偿有期限使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产估价人员资格认证制度和房地产权登记发证制度。

3、房屋权属登记管理办法 所要了解和熟悉的内容：

1)国家实行房屋所有权登记发证制度，只有依法登记的房屋权利才受国家法律的保护。

2)房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

3)房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。4)房屋权属证书包括：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权片》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》

4、租赁条例

所要了解和熟悉的内容： 1)房屋租赁实行登记备案制度

2)申请房屋租赁登记备案应提交下列文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、城市人民政府规定的其他文件。

3)经审查后颁发《房屋租赁证》，该证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。

4)房屋转租的应征得出租人的同意，并且不得超过原租赁期限。

5、物业管理条例 所要了解和熟悉的内容：

1)住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。2)住宅小区应成立住宅小区管理委员会，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。3)物业管理合同应当明确：管理项目、管理内容、管理费用、双方权利和义务、合同期限、违约责任、其他等。

4)物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政管理部门备案。

5)物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

6、房屋抵押贷款管理规定 所要了解和熟悉的内容：

1)银行办理各项以房地产作为抵押的贷款业务，抵押人（借款人）和抵押权人（贷款银行）必须签订书面抵押合同，并自抵押权合同签订之日起30日内，向当地管理部门办理抵押登记。

2)房地产管理部门要依法对抵押物进行严格审查，审查的内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押物是否已经抵押，抵押人提供的房地产权利证明文件与权证存根及档案记录内容是否相符，查对权证号与印章的真伪等，并由审核人签字在案。3)抵押人和抵押权人认为需要确定抵押物价值的，可以由贷款银行进行评估；或委托人民政府房地产行政主管部门附属的事业性房地产估价机构进行评估，并经抵押权人确认。

7、有关房地产税费及按揭手续费

①房地产证费用：房地产证登记费、契税、印花税

②按揭费用：房屋保险、律师见证费、抵押登记费、印花税

商品房销售常用词语的解释

土地类型

土地按其性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地，公共设施用地及自由集资，微利房地产。土地使用权年限

是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。（新的《物权法》将有新规定）土地使用费

土地使用者因使用土地按国家规定每年支付给政府的费用，按现时的收费是居住用地2元/M2占地/年 确权

是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘测丈量、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。房地产抵押登记

是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。房地产权初始登记 指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。七通一平（熟地）

是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、下水、电力、热力、燃气、通讯、道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。三通一平（净地））

是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。红线图

又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的、用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积； 建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和； 套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；

套内使用面积：是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不吊柜）、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。使用面积的计算应符合以规定： A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；

B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

绿化（地）率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。（如在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑密度

是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。出房率

是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。

公共建筑面积

各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积； 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2、单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。商品房

是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。银行按揭

是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿付银行的及利息，这种方式称为银行按揭。房地产公证

公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承为的合法性作法律公证。会所

就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。住宅的进深

住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。住宅的开间

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内的一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。住宅的层高

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。隔热层 指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。通常有如下隔热措施：

(1)住宅建筑的东西向窗户(尤其是西窗)，宜有适当遮阳措施；

(2)减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响；

(3)采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能；(4)对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到隔热目的。灰空间

最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。勒脚

指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冻融破坏，因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥砂浆抹面来保护。外飘窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。中空玻璃

中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。房地产面积的测算

1、计算全部建筑面积有哪些？

（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

（2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

（4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

（8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

（9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

（11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

（12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。（14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

（15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半的建筑面积有哪些？

（1）有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算面积。（2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

（3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

（4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。（5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

3、不计算建筑面积的有那些?（1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。（2）检修、消防等室外爬梯。

（3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。（4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。（5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

（6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

5、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

第四篇：房地产基础知识培训

房地产基础知识培训

一、房产类

1、房地产的含义

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物 质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a)土地

b)建筑物及地上附着物 c)房地产物权

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。▲房地产业与建筑业的区别

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。▲房产、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a)实物形态上看，房产与地产密不可分；

b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：

a)二者属性不同； b)二者增值规律不同； c)权属性质不同； d)二者价格构成不同。

2、房地产的特征 ▲房地产的自然特征

a)位置的固定性； b)使用的耐久性； c)资源的有限性； d)物业的差异性。▲房地产的经济特征 a)生产周期 b)资金密集性 c)相互影响性 d)易受政策限制性 e)房地产的增值性

注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。

3、房地产的类型 按用途划分：

a)居住房地产 b)商业房地产 c)旅游房地产 d)工业房地产 e)农业房地产

4、基本概念类：

住宅：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

成套住宅：是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组 成的供一户用的房屋。

非成套住宅： 是指供人们生活居住的但不成套的房屋。

廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退 的旧公房等。1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.16.17.18.19.20.21.22.23.24.25.26.27.28.29.存量房： 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

再上市房：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。

安居房：安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4㎡以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

经济适用房：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3%，故又称为经济实用房。

集资房：是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

全民单位自管公房：指全民所有制单位自己直接管理的房屋。集体单位自管公房： 指集体所有制单位所有并自行管理的房屋。

二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称＋为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

尾房：又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

城市居住区：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模

7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

国有房产：是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。

集体所有房产：是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。

私有（自有）房产：是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。

使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

公房：公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

不可售公房：不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主30.31.32.33.34.35.二、1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.16.17.18.要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

已购公房：已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。

单位产权房：单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。

私房：私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

居住组团：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

涉外房产：是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。

其他房产：是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。

地产类

土地名称用途类：

一级市场：房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。

二级市场：二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。

地 产：地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；

土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；

七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；

红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积； 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）

建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）

绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；

房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；

套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；

套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定： A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算； B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积； D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。

公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；

实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额； 业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力19.20.21.22.23.24.25.26.27.28.29.30.31.32.33.34.35.36.37.38.39.40.41.42.43.44.45.46.与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。入伙是指业主领取钥匙，接房入住。

契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；

（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。

毛 地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。

生 地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。

飞 地：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。

炒地皮： 对到手土地使用权的转售。以法定最低投入进行开发为前提。涉外房地产经营中外合资、合作及外商独资经营企业在我中国占有、使用或经营房地产。

晒地皮： 土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下，买下地皮（即土的使用权、即土地使用权）到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。后者为短期倒卖。

土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

房屋用地：是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。

住宅用地：是指供居住的各类房屋用地

工业用地：是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。仓储用地：是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。

商业服务业用地：是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。

旅游业用地：是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。

金融保险业用地：是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。

市政公用设施用地：是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线工程专用地段等用地。

绿化用地：是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。公共建筑用地：是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。

文、体、娱用地：是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。

机关、宣传用地：是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。

科研设计用地：是指科研、设计机构用地。如研究院（所）、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地。

教育用地：是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院（校）、工读学校等用地。

医卫用地：是指医院、门诊部、保健院（站、所）疗养院（所）、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。

交通用地：是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。铁路用地：是指铁路及场站、地铁出入口等用地。民用机场用地：是指民用机场及其附属设施用地。港口码头用地：是指专供客、货运船停靠的场所用地。

其他交通用地：是指车场（站）、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。

道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

三、土地制度、所有、政策类： 中国现行土地制度概述

1、土地所有制 a)b)c)d)e)f)

a)b)c)

1.2.a)b)c)d)e)f)（1）全民所有制（2）集体所有制

2、国有土地的范围

城市市区的土地

农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 国家依法征用的土地；

依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的 土地；

因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

3、国家实行土地登记制度

属国有土地的核发《国有土地使用证》 属集体土地的核发《集体土地所有证》 使用集体土地的核发《集体土地使用证》

4、国家实行土地有偿有限期使用制度

5、国家实行土地用途管理制度（1）农用地（2）建设用地（3）未列用地

6、取得国家土地使用权的途径（1）行政划拨

（2）通过国家出让方式（3）通过房地产转让方式

（4）通过土地或房地产租赁方式

7、国有土地使用权的出让（1）土地使用权出让的概念

（2）出让方式：拍卖、招标、双方协议（3）出让年限：

A、居住用地70年； B、工业用地50年；

C、教育、科技、文化卫生、体育用地50年； D、商业、旅游、娱乐用地40年； E、综合或其他用地50年；（4）土地使用权的收回 A、土地使用权届满的收回

B、国家有权提前收回土地使用权

C、因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权 D、司法机关决定收回土地使用权（5）、土地使用权的终止 A、土地的灭失

B、土地使用者的抛弃（6）土地使用权的续期

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。

四、房地产权属、证照、配套类

房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

3、产权证办理所需的资料：

鉴证过的商品房买卖契约正本

已缴纳的契税发票（契税：多层2%）

已缴纳的物业维修基金发票（维修基金：多层2%、小高层3%）房产局出具的测绘图

由开发商盖过公章的南京市房屋权属申请书 合同上所提及人的身份证原件。

4、土地证办理所需的资料： a)商品房买卖契约复印件（1、2、4、32页）b)合同上所提及人的身份证复印件 c)房屋所有权证及共有人权证复印件 d)土地登记申请书一套 e)开发单位土地证复印件 f)整幢楼分户建筑面积表 g)商品房销售许可证复印件

5、共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

6、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

7、五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。

8、两书：《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》

9、CBD：即Central Business District(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环，现在，北京的CBD确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。

10、酒店式公寓：酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。

11、公寓式酒店,简单地说，公寓式酒店就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能；另一方面，由于其配有全套的家具电器，能为客人提供酒店的专业服务，因此它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。a)从服务上看酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，但从本质上来说，酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、出租、转售，而公寓式酒店则属于酒店，从产权的年限来看，酒店式公寓的产权年限为70年或50年两种，而公寓式酒店则只有40年。

12、配建设施：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

13、公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

14、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

四、销售及工程专用名称解释

1.（1）（2）（3）商品房预（销）预售条件：

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证；

按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

2.均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。3.4.5.6.7.基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

起价：起价也叫起步价，指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。

定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%.如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

违约金：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

抵押贷款

（1）房产抵押贷款：债务人、第三人将拥有的房产作为履行债务的担保向金融机构做贷款，当抵押人不履行还贷义务时，抵押权人作为第一收益人有权从抵押的房产收益中优先收益。

房产抵押贷款方式：

1、渐进式抵押贷款（根据收益水平而与银行签约，针对银行大客户及关系户。

2、递减式（等本）一开始比较多，以后每个月越来越少，根据本金的多少来支付利息的。

3、定息（等额）将利息分摊到每个月中去

4、重新协议利率或滚动抵押贷款，根据利率的调整随时调整本息。（2）按揭贷款：

概念：购房者以所购得的楼房作为抵押品，从而从银行获得贷款，购房者按揭合同中规定的付款方式及付款期限向银行分期付款。

银行按揭的总类：A、现房按揭 B、期房按揭（属于楼花）。在期房变为现房这个期间是由开发公司提供担保的（购房者不还贷或房屋出现问题）。申请按揭贷款的对象与条件：

A、对象：年满18岁具有完全刑事能力的城镇居民，具有稳定的，合法的收益，能归还本息的能力并提供相关的证明； B、与开发商签订的商品房买卖合同；

C、已经将首期款存入开发商在放款银行开立的商品房销售专用帐户；

D、同意将购买的房产办理抵押，购买房产抵押保险，合同公证及抵押登记。运作过程： 办理按揭的程序 购房者提出申请； 开发公司担保； 银行审查及批准； 公证；

办理房产抵押登记；

办理抵押保险，交付银行贷款手续费； 贷款的发放； 贷款的偿还； 收费

公证费（合同公证）； 抵押登记费； 办理按揭资料 商业性贷款；

借款人及配偶的身份证、户口本、结婚证复印件；

借款人和房地产开发公司商品房买卖契约原件及复印件（必须是鉴证过的）首付款原件和复印件（收据）

借款人（主借人）和家庭主要成员如配偶收入证明，如果是一个人买房子提供自己的收入证明。（同时收入证明中收入要尽量开高点）工商银行存折首页复印件。（证明收入）

相关银行表格填写与盖章。银行借款合同申请书需本人亲自签名。如是单身需开具单身证明。

商业贷款的额度、期限、及利率：

贷款额度根据国家对首付比例的要求而定；

期限女的最高到60岁，男的最高到65岁。根据当期现行贷款利率实行。1.公积金贷款：（除了商业贷款所提供之外）公积金的缴存证明及单位、个人公积金账号； 第二住所承诺书。（法律规定，如果居民只有一处住所，没有权力将他从房屋中赶走）外籍人士

港澳人士提供护照、回乡证，等身份证件；

外国人提供护照、外国人居住证，等身份证件。

上述人士需要找一位南京籍的委托人办理受权委托书（委托书上需表明被委托人要在主贷人不在南京或银行联络不到主贷人的情况下可代表主贷人的意愿，行使主贷人的义务）被委托人需要提供身份证、户口本、单位证明等基本资料。

注意：委托书中不应出现模棱两可的词语。公积金住房贷款：

国家公积金制度：长期性的住房储蓄金：职工在职期间所在单位按照一定的比例，公司和职工本人一起交纳的一种作为职工住房的一程公共基金，是由专户组成，专项使用的，我国对于住房公积金的本息是不收个人所得税的。实质是一种福利性的工资，鼓励职工购房，是加速住宅市场化、商品化的一种政策。当职工离职的时候可由职工本人提取公积金的本金和利息。职工转工作的时候，公积金也可以转到新的单位办理，职工去世的时候由继承人继承公积金，公积金的使用范围与顺序：

职工购买自建自住的房产可贷款抵押所用； 职工自住住房维修、大修贷款所用； 单位购买建设住房抵押贷款； 购买国债。

公积金贷款的对象和条件

公积金贷款定义：公积金贷款是为职工购买、建造、大修自住住房、而发放的长期、低息，专项的贷款。资金主要来源单位和职工所缴纳的公积金。公积金贷款的对象：

公积金贷款的对象必须是具有城镇长住户口； 必须年满18岁以上；

按照规定缴纳公积金的职工；

公积金贷款可购买公有住房、职工集资建房、合作建房、经济实用房、商品房。贷款条件：

贷款人有相当于30%的公积金存款；（原来）交纳六个月以上可以办理公积金贷款（现在）有稳定的经济收入，还贷款本息的能力。

有商品房买卖合同，已经将首期款存入开发商在放款银行开立的商品房销售专用账户； 同意将购买的房产办理抵押，购买房产抵押保险，合同公证及抵押登记。公积金贷款的额度、期限、及利率：

目前一个人南京市市行、省行交纳公积金的最多贷15万； 期限女的最高到55岁，男的最高到60岁。利率要比商业贷款要低。公积金的支取：

购买建造拥有产权的自住住房或翻建大修住房； 离休退休的；

完全丧失劳动能力，或与单位终止劳动关系的； 户口迁了本市或出国的； 偿还住房贷款本息的；

职工住房在规定面积内租金超出职工收入的10%的； 死亡。

支取公积金所需要提供的材料： 监证过的商品房买卖合同带到单位；（单位才能开证明）买二手房要凭二手房交易凭证和完税证；

虽然买房了，但没有取得合法有效的买卖合同；

虽然有合同，但合同中没有有公积金的名字。合同中与主借款人要是具有公积金的人。

工程建筑类：

房屋施工面积：是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.16.17.18.19.20.21.22.23.24.25.26.27.28.29.30.31.房屋新开工面积：是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

房屋竣工面积：是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。

道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。（简单地说：各建筑物每层外墙线的水平投影面积之和）。

使用面积:住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。

公用建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。

公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道、地下室、警卫室等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。

辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

销售面积：销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑面积 +分摊公用建筑面积。

实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内使用面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积

容积率：是建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4.建筑密度：在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

绿化率：是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

54、套内面积：俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。

绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

开间：住宅设计中，住宅的宽度（东西向）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度（南北向）。层高：指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

阳台：是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。

半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者 32.33.34.35.36.37.38.39.40.41.42.43.44.45.46.47.48.49.50.玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

钢结构： 是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。

钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。

混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。

砖木结构：是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。其他结构：是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。

房屋层数：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

假层：是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。

阁楼（暗楼）：一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。低层住宅：小于等于10米，1—3层。

多层住宅：介于10米—24米之间，4—8层 小高层房屋：8—

12、13层。

高层住宅： 15—24层，大于24米。超高层：24层以上

复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。

跃层式住宅：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

蝶式住宅：蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点，让我们拿宝星圆举例说明。

一、很好地解决了通风和采光的问题。人们喜欢板楼无非是它具有良好的通风和日照，宝星园的蝶型建筑使朝东、朝西的房间向外伸展，不仅真正做到了户户朝阳，而且处于翅膀位置的四户还可以享受到爽快的通风效果。

二、较高的使用率。宝星园为两梯六户的设计，有效压缩了电梯间的面积，保证了每户较高的使用率，避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊。

三、户型方正。蝶式建筑有一个通病——房间的边角多，而宝星园就对此做了良好的改善，把边角尽量设计在电梯间从而保证了户型的方正。

五、其他：

房地产面积的测算

1、计算全部建筑面积有哪些？

1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半的建筑面积有哪些？

1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

3、不计算建筑面积的有那些? 1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2）检修、消防等室外爬梯。

3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

5、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

住房公积金：是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）按照“个人存储，单位资助”的原则进行归集，所有行政和企事业单位极其职工均应交纳住房公积金，即凡实行公积金制度的城市职工个人按月交纳占其工资一定比例的公积金，单位也按月提供占职工工资一定比例的公积金，两者均归职工个人所有，存入职工个人公积金账户。长期储蓄，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按“统一管理”的原则管理住房公积金。职工的住房公积金由各地人民政府设定的住房公积金管理机构根据责、权、利一致的原则进行统一管理，由地方人民政府委托指定的专业银行办理。（3）按“专项使用”的原则运用住房公积金，只能用于职工购、建、大修住房。如果职工积累的公积金（包括其本户成员及其亲属积累的公积金）不足以支付购、建、大修住房费用的，可申请公积金贷款。实行住房公积金制度，可逐步形成国家、集体、个人三结合的筹资建设住房机制，加快住房建设速度，解决住房问题。

物业管理：物业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。

南京市房管局出台的《前期物业服务合同》（示范文本）明确规定，因开发商分期开发、分批交付使用原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主可按低于本合同约定收费标准15%-30%交纳物业服务费，其差额部分由开发商承担。前期物业服务合同是小区交付后尚未成立业主大会、业主委员会前，由物管公司和开发商签订的临时合同。小区成立业主大会后，可重新和物管公司签订新物业服务合同。物业费预收不超过6个月。根据《合同》，在房屋办理交付使用手续时，物业公司向业主预收的物业管理费和代收代交的分摊公共能耗费不得六个月。至于具体预收多少月物业管理费用由开发商和物业管理公司协商签订，但因开发商与购房业主的纠纷而导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由开发商承担。配套不到位，物管费可按折扣交纳。

在此次《合同》中，物管部门重申了空置物业的缴费。根据《合同》，购房业主房屋连续六个月以上空置的，需要在物管公司进行书面备案，并且按70％收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费。《合同》还规定，业主搬家、送货车和临时停车时间在一小时内的不收停车费；临时停车时间超过一小时的车辆则按照收费标准计次收费。作为物管管理条例的具体细化，此次合同还对停车场的用途以及收费方式做出了明确细分，按照停车场属于全体业主共有、所有权或使用权由业主购置、属于开发商所有三类情况分别制定出了收费项目，收费标准则由开发商与物业公司在签订合同时具体约定。此外，对公安、消防、抢险、救护、检修等特种车辆在执行公务时停车也不得收费。车辆保管，另签合同，业主交了停车服务费，并不等于物管就对车辆有保管义务。根据示范性合同的规定，房屋交付后物管公司应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务合同，明确车辆基本情况，双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。不过，车位使用人对车辆有保管要求的，需要与物管公司另外签订车辆保管合同。在示范性合同中，会所的归属、会所的总建筑面积，会所开放的对象等都被要求明确约定。当会所出售或出租时，物业管理区域业主享有优先购买或租售权。会所所有人或使用人需保证按规划设计用途和约定的对外开放范围及服务对象使用会所，需改变会所规划设计用途、约定对外开放范围及服务对象的，按《南京市商品房买卖契约》相关规定执行。

会所所有人委托物管公司经营管理会所的，其经营管理、收费等事项由物管公司与所有人另行约定。擅自提高物管费，超额部分双倍返还。根据示范性合同约定，如果物管公司的管理服务达不到约定的服务内容和质量标准、给购房业主和物业使用人造成损失的，物管公司应当按照合同约定向业主支付违约金。而业主违反合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，则要按应交数额一定比例向物管公司支付违约金。此外，对于物管公司违反合同的约定，擅自超标准收取物业服务费用的，业主可索赔，物管公司应双倍返还超额部分的物业服务费用。

智能化小区：智能化社区是利用现代化4C（即计算机、通讯及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。智能化是一项跨行业、多学科的技术工程，需要建筑设计部门、施工部门、软件开发商、系统集成商、网络产品供应商的通力协作。真正意义的智能化社区，确实可为居住者提供诸多方便。

房地产投资泡沫：房地产投资泡沫一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

第五篇：房地产基础知识培训心得体会

关于房地产基础知识培训的心得体会

作为刚踏入房地产行业的新职员，应该尽可能的学习房地产知识基础知识，尤其作为一名房地产销售的员工，我想就更应该拥有广阔的房地产知识基础知识面。然而，在此之前，我对房地产这个行业非常陌生，只是偶尔听闻过长辈们讨论关于这个行业的一些信息，却没有真正的系统的去了解深入过。前天，在余源鹏房地产大讲堂上正式开始了房地产知识基础知识培训，今天，听完余老师的这节房地产行业相关知识的课程，我学到了很多东西，对房地产行业有了初步的认识和了解，余老师富有激情的讲解更是教会了我大量的房地产基础知识，使我对房地产有了全新的认识和了解。下面，分享一下我在这节课上学到的全新的房地产知识和心得体会总结如下：

余源鹏老师主要从三个大的部分跟我们分享了房地产行业的相关知识。第一部分是 房地产及其产权基础知识；第二部分是房地产开发全过程基础知识；第三部分是房地产交易与营销基础知识；第四部分是房地产规划与建筑工程基础知识。

通过这次的房地产基础知识培训，我不仅明白了什么是房地产？更了解到了从事于房地产行业要注意些什么问题。房地产基础知识培训后，现在我知道了，房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性；房地产的分类，可以按用途划分也可以按建筑物的层数来划分；房地产市场分级：可以分为一级市场、二级市场和三级市场；建国以来中国房地产发展基本上是师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地；房地产的经营模式主要有土地开发、房产开发和物业经营；房地产的开发流程主要是：选址、立项、取得土地、规划设计、开工建设、启动销售和竣工验收。通过系统的学习，我对“什么是房地产”有了一个整体的认识，不再是之前的零散的知识体系，房地产对于我也不再是一个陌生的行业。

总而言之，余老师的房地产基础知识培训真让我受益匪浅的课。这节课，让我认识了房地产这个行业，让我了解到了房地产销售这个领域，更让我学到了一种对学习对工作的态度。

PS：本课程是在智地网上的余源鹏房地产大讲堂找的培训课！